K T L UN CH NG 2
3.4Các gi i pháp phát tr in cho vay B S ti Ngân hàng
Th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam đang b c chuy n c p đ phát tri n t ti n t hóa lên tài chính hóa. Xét t ng th th tr ng c phía cung l n c u v v n thì hi n nay, v i các chích sách hi n hành, ngu n v n đã đ n m c t i h n, m t s ngu n v n có ti m n ng l i ch a đ c huy đ ng. M t trong nh ng nguyên nhân quan tr ng là các doanh nghi p ch a th c s có nhu c u và chính sách c ng ch a đ c ban hành. Phía cung ngu n v n cho th tr ng b t s n chính là các ngân hàng, các t ch c tín d ng, các đnh ch tài chính, m t khác các t ch c tín d ng còn đóng vai trò trung gian, vai trò cung c p v n cho phía c u c a th tr ng b t đ ng s n, đó là vi c cho cá nhân, t ch c, ng i có nhu c u v nhà vay v n đ mua nhà. Do v y m t khi gi i quy t tri t đ các v n đ v v n c a ngân hàng c ng chính là đã tháo g khó kh n v ngu n cung v n cho th tr ng b t đ ng s n phát tri n. M t vài gi i pháp v v n đ c đ xu t nh sau:
T ng c ng các bi n pháp huy đ ng v n trung dài h n trong n n kinh t b ng gi i pháp: áp d ng chi n l c linh ho t hay còn g i là chi n l c lãi su t và khách hàng m c tiêu thông qua 2 y u t : th nh t, xác đ nh khách hàng m c tiêu: đ thu hút v n ngu n v n g i ti n vào ngân hàng có k h n dài, ngân hàng c n có chính sách đánh giá khách hàng có ngu n thu n đ nh có k h n dài nh các công ty b o hi m, các công ty qu n lý qu , và các t ng công ty nhà n c. Th hai, th c hi n lãi su t huy đ ng ti t ki m trung dài h n có tính đ n y u t l m phát.
Phát hành trái phi u: v ngu n v n huy đ ng c a ngân hàng ch y u t 3 ngu n chính: t huy đ ng v n, vay trên th tr ng liên ngân hàng và vay ngân hàng nhà n c thông qua vi c c m c , chi t kh u các gi y t có giá. Tuy nhiên, vay trên th tr ng liên ngân hàng hay NHNN ch y u là đ gi i quy t thi u h t thanh kho n t m th i, còn mu n đ u t vào th tr ng b t đ ng s n thì ph i l y t ngu n v n huy đ ng đ c trong n n kinh t , c th ngân hàng s dùng v n huy đ ng trung dài h n c ng v i t i đa ph n v n huy đ ng ng n h n đ c phép cho vay trung dài h n đ đ u t vào l nh v c
b t đ ng s n. Tuy nhiên, th c t cho th y, ngu n v n trung dài h n c a ngân hàng huy đ ng đ c còn khiêm t n, trung bình chi m kho ng 20-25% trên t ng v n huy đ ng, trong khi đó nhu c u v n trung dài h n đ xây d ng c s h t ng c a thành ph , đ đ u t phát tri n đô th , đ đ u t vào th tr ng b t đ ng s n l i vô cùng l n. Do đó, đ phát tri n tín d ng b t đ ng s n thì trong c c u huy đ ng v n ngân hàng ph i chú tr ng đ n vi c phát hành gi y t có giá trung dài h n đ đáp ng nhu c u v ngu n v n trung dài h n đ ph c v c cho tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng.
T n d ng và qu n lý ngu n v n huy đ ng hi u qu : hi n nay, vi c qu n lý t p trung v n đã và đang đ c các t ch c tín d ng th c hi n. Thông qua vi c t p trung qu n lý v n v h i s chính, vi c qu n lỦ cân đ i ngu n v n đã đ c nâng cao và hi u qu h n. hi u qu h n trong vi c th c hi n chính sách qu n lý t p trung v n, ngân hàng c n nâng cao vi c ng d ng công ngh tin h c, đ c bi t là vi c n i tr c tuy n gi a các chi nhánh v i h i s . khi c n l u chuy n v n, c n quan tâm t i v n đ an ninh, an toàn trên đ ng v n chuy n.
C n c n c vào quy ch cho vay chung c a ngân hàng nhà n c đ ban hành thêm quy ch cho vay riêng đ i v i l nh v c b t đ ng s n, đi u này không ch góp ph n minh b ch h n v m t quy đ nh cho vay c a b n thân ngân hàng, mà h n th n a còn góp ph n h n ch r i ro trong vi c c p tín d ng trong l nh v c này, làm ti n đ cho các cán b tín d ng, áp d ng và th c thi hi u qu vi c c p tín d ng b t đ ng s n.
V m t qu n tr ngu n v n cân đ i gi a ng n h n và trung dài h n: trong ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n, các kho n vay th ng là trung dài h n, trong khi ngu n v n c a ngân hàng huy đ ng đ c đa ph n là v n ng n h n, vì th , r i ro chênh l ch k h n r t d x y ra. Nh v y v phía ngân hàng, c n cân đ i vi c s d ng v n ng n h n và trung dài h n h p lỦ khi đ u t vào l nh v c b t đ ng s n. Theo quy đnh các t ch c tín d ng đ c phép s d ng t i đa 30%-40% v n h n đ cho vay trung dài h n. Tuy nhiên, ngân hàng tùy vào kh n ng c a ngân hàng mình mà có chính sách can
thi p đ i v i ngu n v n phù h p, đ c bi t không đ c dùng v n vay trên th tr ng liên ngân hàng đ cho vay khách hàng, ho c cho vay liên quan đ n l nh v c b t đ ng s n.
ánh giá l i kho n vay và c c u l i n : ngân hàng c n đánh giá l i toàn b kho n vay b t đ ng s n trong toàn b h th ng ngân hàng. Vi c xem ch ng đ n gi n nh ng không ph i ngân hàng làm t t, m c đích vi c đánh giá này t p trung vào các y u t sau đây: đ i t ng khách hàng, m c đ n đnh ngu n thu nh p đ tr n , đnh giá l i tài s n đ m b o và so sánh v i d n vay hi n t i, kh n ng tài chính c a khách hàng hi n t i và trong t ng lai, l ch s tr n . Sau khi đánh giá xong, ngân hàng nên s p x p các kho n vay theo t ng nhóm và t ng ng v i m i nhóm s có các gi i pháp thích h p. Vi c phân chia nhóm cho kho n vay và có th áp d ng m t trong các bi n pháp sau đ x lý kho n vay: c c u l i đ i t ng cho vay, gia h n n vay, cu i cùng là x lý đ i v i các món vay không có kh n ng thanh toán.
Thành l p công ty đ a c, công ty mua bán n và khai thác tài s n: thành l p công ty con chuyên kinh doanh b t đ ng s n là m t gi i pháp nh m giúp cho ngân hàng chuyên môn hóa trong ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n, ti n g n h n đ n khách hàng, đ ng th i t ng c ng hi u qu trong vi c đánh giá và th m đ nh b t đ ng s n, là c s đ t ng c ng hi u qu ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n c a ngân hàng.
T ng c ng công tác qu n tr r i ro ngân hàng, đ c bi t là r i ro thanh kho n và r i ro lãi su t: qu n tr r i ro là m t ho t đ ng r t quan tr ng c a ngân hàng, th m chí còn quan tr ng h n c m c tiêu l i nhu n vì chính vi c qu n tr r i ro hi u qu là c s , n n t ng cho vi c đ t đ c l i nhu n m t cách b n v ng. Do đó đ nâng cao n ng l c qu n tr r i ro c a đ n v thông qua vi c áp d ng và th c hi n các tiêu chu n, nguyên t c an toàn c a basel I, basel II và các quy t đ nh khác c a ngân hàng nhà n c v b o đ m an toàn c a các t ch c ng d ng.
S d ng đòn b y tài chính phù h p: ngân hàng nhà n c hi n ch kh ng ch m c huy đ ng, ch a có quy đ nh kh ng ch m c cho vay các ngân hàng. Vì v y trong th i gian qua ngân hàng đã cho vay g p hai, g p ba l n m c huy đ ng, đ y lãi su t liên ngân hàng qua đêm có th i đi m lên đ n 40%/n m. Vì v y, ngoài vi c ngân hàng nhà n c c n quy đ nh c th m c cho vay, các ngân hàng c n có bi n pháp h u hi u, tránh s d ng đòn b y tài chính quá l n, gây r i ro cho ngân hàng.
Th c hi n liên k t gi a ngân hàng v i các t ch c kinh t khác: hi n nay, cùng v i môi tr ng m i v h i nh p kinh t qu c t , đòi h i b n thân ngân hàng c ng nh các thành ph n kinh t khác ph i t ng tr ng v quy mô tài s n, v th tr ng ho t đ ng, đ ng th i s d n t i vi c h p nh t, sáp nh p ho c liên k t đ u t x y ra. ngân hàng có th s d ng chi n l c liên k t v i các đ i tác sau: liên k t gi a ngân hàng v i các công ty kinh doanh đ a c, liên k t gi a ngân hàng v i b o hi m.
3.4.2 Các gi i pháp nâng cao hi u qu th m đnh các d án, các h p đ ng tín d ng đ i v i B S t i Ngân hàng trên đ a bàn TP.HCM d ng đ i v i B S t i Ngân hàng trên đ a bàn TP.HCM
Th tr ng b t đ ng s n còn ti m n quá nhi u r i ro, các NHTM hi n v n ch a có công c ki m soát đ ng th i công tác d báo c a ngành c ng còn nhi u h n ch . Vì th , đ góp ph n nâng cao ch t l ng công tác th m đnh cho các d án b t đ ng s n, xin đ xu t m t s gi i pháp sau:
- Gi i pháp v quy trình th m đ nh: c n ph i hoàn thi n các v n b n h ng d n c th cho công tác th m đnh các d án B S. ây là m t công vi c yêu c u có s nghiên c u chuyên sâu, tích l y t kinh nghi m. Do đó, đ làm đ c đi u này, c n có s phân công c th cho t ng chuyên viên ho c nhóm chuyên viên ti n hành th m đ nh v các d án thu c các ngành khác nhau.
- i m i, hoàn thi n n i dung vƠ nơng cao ph ng pháp th m đ nh: đ h n ch nh ng r i ro có th g p ph i thì tr c h t vi c th ng xuyên c p nh t, hoàn thi n quy trình th m đ nh quy trình th m đ nh d án đ u t là công vi c quan tr ng ph i làm
c a NH. Quy trình th m đnh càng ch t ch và chi ti t thì càng rút ng n đ c th i gian th m đnh cho cán b th m đ nh và ch t l ng công tác th m đnh càng cao. Do v y, trong th i gian t i, quy trình th m đnh t i chi nhánh c n có nh ng h ng d n c th , chi ti t đ i v i t ng lo i hình d án đ u t nói chung và các lo i hình d án đ u t B S nói riêng. C n th ng nh t, đ n gi n hóa th t c cho vay, h ng d n c th quy trình, th t c t o đi u ki n thu n l i cho doanh nghi p trong giao d ch, vay v n. n i dung th m đ nh d án đ u t ph i chi ti t và hoàn thi n h n n a t o đi u ki n công tác th m đ nh đ c ti n hành nhanh chóng và đ t hi u qu cao.
- Chú tr ng công tác thu nh p các thông tin: thông tin là m t y u t quan
tr ng, là d li u đ u vào cho công tác phân tích tín d ng. Công tác th m đ nh có t t, các ý ki n th m đ nh có chính xác hay không ph thu c vào r t nhi u vào ch t l ng thông tin mà cán b th m đ nh thu th p đ c. Hi n nay, thông tin r t đa d ng, có th ti n hành thu th p thông tin t nhi u ngu n sau: thông tin trong h s , thông tin t ph ng v n tr c ti p khách hàng, thông tin t th c t công tr ng thi công, thông tin bên ngoài, thông tin trong n i b ngân hàng.
- Chú tr ng công tác th m đnh khía c nh th tr ng: do th tr ng B S v n luôn là th tr ng b t n nh t hi n nay. ôi khi nhu c u v s n ph m v n cao song l i không bán đ c do th tr ng b “đóng b ng” và đi u này nh h ng đ n ngu n thu c a doanh nghi p và c ng nh h ng t i ngu n tr n cho ngân hàng. Vì v y mà công tác nghiên c u th tr ng và d báo cho th tr ng này luôn luôn c n đ c chú tr ng.
- Thành l p các t chuyên gia chuyên nghiên c u ngành: đ theo dõi các di n bi n trên th tr ng, th ng xuyên l p báo các ngành và d báo th tr ng t ng lai. Các nghiên c u th c nghi m th ng kê kinh t là c n thi t đ xác đ nh m c lãi su t h p lý, th i gian và t l cho vay b o đ m s ho t đ ng hi u qu c a th tr ng b t đ ng s n và tìm ra gi i h n an toàn cho ngân hàng trong quy t đnh tài tr .
- Nâng cao công tác th m đnh khía c nh k thu t: hi n ngân hàng, vi c th m
đ nh k thu t v n còn nhi u h n ch do kh n ng c a cán b th m đ nh am hi u sâu v khía c nh này còn ít. Vì th , v i các d án l n và quan tr ng, có th thuê các chuyên gia t v n v thi t k đ h tr thêm.
- Nơng cao h n n a công tác th m đ nh tài chính d án: th m đnh tài chính là m t khâu quan tr ng đ xác đ nh nhu c u th c s c a d án, tính hi u qu và kh n ng tr n c a d án cho ngân hàng. V các ch tiêu tài chính, hi n nay ngân hàng v n tính toán ch y u v i các ch tiêu NPV, IRR, và th i gian hoàn v n. Ngoài ra, có th b sung thêm ch tiêu PI (ch tiêu doanh l i) đ c tính d a trên m i quan h t s gi a thu nh p ròng hi n t i (PV) so v i v n đ u t ban đ u. Vi c s d ng m t ch tiêu không ph n ánh h t đ c tình hình tài chính c a d án mà c n ph i k t h p c a nhi u ch tiêu v i nhau.
- Nâng cao ch t l ng vƠ chuyên môn hóa đ i ng cán b th m đnh: gi i
pháp v nhân s luôn là gi i pháp mang tính quy t đ nh, trong môi tr ng kinh doanh mang tính h i nh p và c nh tranh cao nh hi n nay, ngân hàng mu n t n t i và phát tri n t t thì v n đ nhân s ph i luôn đ t lên hàng đ u. c bi t trong ho t đ ng th m đnh, cán b th m đ nh là ng i đóng vai trò r t quan tr ng trong vi c đ xu t các ý ki n cho các c p lãnh đ o ngân hàng v vi c ra quy t đ nh đ i v i d án. Do đó, vi c có đ c m t đ i ng th m đnh viên ch t l ng cao là r t c n thi t.