N m trong vùng chuy n ti p gi a mi n ông Nam B và Tây Nam B , TP.HCM ngày nay bao g m 19 qu n và 5 huy n, v i t ng di n tích 2.095 km2. TP.HCM gi vai trò đ u tàu kinh t c a c Vi t Nam. Thành ph chi m 0,6% di n tích và 8,34% dân s c a Vi t Nam nh ng chi m t i 26% t ng s n ph m (theo giá n m 1994) và 20,2% v n th c hi n. N m 2011, thu nh p bình quân đ u ng i c a TP.HCM là 3.220 USD, cao h n nhi u so v i trung bình c n c là 1.300 USD/n m. T ng s n ph m trong n c (GDP) trên đa bàn c n m 2011 c đ t 503.227 t đ ng (giá th c t ) t ng 10,3% so n m 2010, t c đ t ng tr ng đ t 10,3% (Trích t báo cáo tình hình kinh t xã h i n m
2011 c a chi c c th ng kê TP.HCM)
Tri n v ng c a m t công cu c đô th hóa h t s c n ng đ ng c ng đã đ c d báo, vì s d ch chuy n c c u kinh t sang công nghi p hóa và hi n đ i hóa v i t l t ng
tr ng dân s đô th cao, do lu ng dân di c t t nông thôn đ v thành ph . Dân s thành ph t ng nhanh, trong 10 n m t 1999-2009 dân s thành ph t ng thêm 2.125.709 ng i, bình quân t ng h n 212.000 ng i/n m, t c đ t ng 3.54%/n m, chi m 22,32% s dân t ng thêm c a c n c trong vòng 10 n m
So v i các n c trong khu v c thì di n tích nhà bình quân trên đ u ng i c a n c ta còn th p, ví d : các thành ph l n c a Trung Qu c là 25 đ n 29 m2/ng i; Thái Lan là 22 m2/ng i; Malaysia là 31 m2/ng i. Theo S xây d ng, t ng k t giai đo n phát tri n nhà n m 2006-2010, di n tích nhà bình quân đ u ng i n m 2010 là 14.3 m2/ng i. i u này hi n nhiên tác đ ng r t l n nhu c u nhà t i TP.HCM đ ng th i c ng là m t thách th c, yêu c u đ t ra cho các nhà qu n lý, các ch đ u t v vi c cung ng đ y đ và đa d ng v các s n ph m b t đ ng s n.
B ng 2.3 B ng th ng kê m t đ dân s TPHCM qua các n m
Ch tiêu n v 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Di n tích toàn thành Km2 T ng dân s Ng i 6.541.508 6.778.867 7.000.746 7.201.559 7.396.446 7.456.321 M t đ dân s Ng i/km2 3.122 3.236 3.342 3.437 3.531 3.559 S dân thành th Ng i 5.409.359 5.620.574 5.815.672 5.964.488 6.184.347 6.285.378
Ngu n: t ng h p s li u c a chi c c th ng kê TPHCM qua các n m
Nhu c u c a ng i dân v nhà c a, đ t đai đang ngày càng nhi u do dân s khu đô th t ng nhanh, làm phát sinh các đòi h i v đ t đai, nhà . S gia t ng dân s kéo theo s gia t ng nhu c u v đ t đai, nhà , d ch v công ích, d ch v gi i trí. Kinh t phát tri n, làm cho m c s ng ng i dân đ c c i thi n, thu nh p bình quân đ u ng i t ng trung bình 13%/n m. Trong đó thu nh p c a m t s b ph n dân c t ng nhanh, càng làm cho nhu c u mua s m nhà c a t ng. Các nhà đ u t n c ngoài đ n Vi t Nam đ u
t ngày càng nhi u, đã kéo theo nhu c u v c n h cao c p, v n phòng cho thuê phát tri n m nh.
Hình 2.3 M c đ gia t ng nhu c u các lo i hình b t đ ng s n trong n m 2011 – 2012 (Ngu n: Vietress – Nghiên c u c n h TPHCM trong giai đo n 2010 – 2011 đ i v i
ng i dân TPHCM)
2.1.3.2 Các y u t tác đ ng v phía ắcung” b t đ ng s n
- Các d án đ u t b t đ ng s n, xây d ng c n h cao c p, phát tri n khu đô
th m i: trong th i gian qua t i Vi t Nam đã tác đ ng m nh làm t ng ngu n cung b t đ ng s n trên th tr ng và làm cho th tr ng b t đ ng s n TP.HCM càng thêm sôi đ ng và kh i s c. Nh ng d án b t đ ng s n t m c đ c tri n khai đánh d u s phát tri n m nh m trong l nh v c này. Trong n m qua, hàng lo t d án l n đã đ c đ u t , xây d ng t o m t b c ngo t l n cho th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam nói chung và cho th tr ng b t đ ng s n TP.HCM nói riêng. Theo S Xây d ng TP.HCM, s d án nhà đ c c p phép t n m 2006 liên t c t ng. C th n m 2006 s d án đ c duy t là 29 thì qua n m sau là 80 d án v i trên 2,5 tri u m2 sàn xây d ng. N m 2008 s d án t ng lên là 95 và t ng di n tích sàn t ng lên g p đôi g n 5,2 tri u m2. n n m 2009 thành ph có 120 d án nhà đ c duy t v i trên 6,8 tri u m2 sàn xây d ng.
36% 39% 25% 24% 18% Nhu c u t ng v i t l Nhu c u mua đ t n n s t ng Nhu c u mua c n h s t ng Nhu c u mua nhà ph s t ng Nhu c u mua bi t th s t ng
B ng 2.4 Di n tích sàn xây d ng trên đ a bàn TPHCM qua các n m (đ n v tính: ngàn m2) 2006 2007 2008 2009 2010 T ng di n tích 4.979,9 5.857,6 5.855,2 6.894,6 7.924,6 + Xây d ng m i Nhà c p 1, 2 3.977,8 4.279,3 4.217,6 5.270,2 5.682,7 Nhà c p 3, 4 733,1 1.157,5 1.387,4 1.515,0 1.817,7 + S a ch a l n Nhà c p 1, 2 169 306,7 188,8 47,6 306,4 Nhà c p 3, 4 100,1 114,1 61,4 61,8 117,8 Ngu n: trích niên giám th ng kê n m 2010 c a chi c c th ng kê TPHCM
- S phát tri n th tr ng v n: th tr ng v n phát tri n s là y u t tác đ ng r t tích c c đ n ngu n cung b t đ ng s n trên đa bàn TP.HCM.
T đ u n m đ n ngày 12/12, thành ph đã có 384 d án có v n n c ngoài đ c c p phép, v i t ng s v n đ ng kỦ 2.404 tri u USD, v n pháp đ nh 739,7 tri u USD, v n bình quân 1 d án 6,3 tri u USD. So v i n m 2010, t ng 28 d án, và t ng 572,5 tri u USD v v n đ ng kỦ. Ngành kinh doanh b t đ ng s n và t v n v n là l nh v c thu hút nhi u nhà đ u t nh t v i 165 d án, chi m 43% t ng d án, v n đ u t 749,7 tri u USD nh d án trung tâm th ng m i Crescent Mall ( ài Loan), v n đ u t 128 tri u USD; d án The Queen Square v i v n đ u t 260 tri u USD,… .
B ng 2.5 S d án đ u t n c ngoài đ c c p phép m i qua các n m trên đa bàn TP.HCM
2006 2007 2008 2009 2010 2011 T ng s 283 493 546 389 375 384
Trong đó kinh doanh B S 108 225 275 181 154 165 Ngu n: trích niên giám th ng kê n m 2006 - 2011 c a chi c c th ng kê TPHCM
T tr ng v n đ u t tr c ti p n c ngoài vào l nh v c kinh doanh b t đ ng s n trong t ng s v n đ u t tr c ti p n c ngoài vào TP.HCM liên t c gia t ng.Vào th i k b t đ ng s n TP.HCM sôi đ ng nh t đã có s gia t ng đ t bi n t tr ng này, t 17% vào n m 2006 t ng lên 80% trong n m 2007. T đó đ n nay, t tr ng này luôn cao, vào n m 2008 t tr ng này là 92%, n m 2009 là 70%, n m 2010 là 73% và n m 2011 là 78%. Có th nói, b t đ ng s n là ngành ti p t c thu hút v n đ u t góp ph n đ a các s n ph m b t đ ng s n cung ng cho th tr ng TP.HCM.
Hình 2.4 T tr ng v n đ u t tr c ti p n c ngoài vào l nh v c b t đ ng s n trong t ng v n đ u t trên đ a bàn TPHCM qua các n m
Ngu n: trích niên giám th ng kê n m 2006 - 2011 c a chi c c th ng kê TPHCM - Các y u t c a môi tr ng v mô vƠ s phát tri n c s h t ng TPHCM.
TPHCM đ c xem là m t thành ph tr , n ng đ ng, là trung tâm hành chính, kinh t c a c n c, do v y c n có các đ án quy ho ch thành ph đáp ng đ c các yêu c u kinh t , xã h i c a c n c. Th tr ng b t đ ng s n trong n m 2008-2009 và 2010 - 2011 v i s tr l i sôi đ ng và đa d ng v các nhóm s n ph m đ t d án, c n h , bi t th v.v… t p trung ph n l n khu v c Q2 và Q9 (khu ông Sài Gòn), đó là do tác đ ng hi n nhiên c a các d án quy ho ch c a thành ph , s k t n i giao thông gi a khu v c này v i trung tâm thành ph , v i các qu n phía đông thành ph c th :
17% 80% 92% 70% 73% 78% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 T tr ng v n đ u t tr c ti p n c ngoài B S trong t ng v n đ u t
+ C u Th Thiêm thông xe, d án đ ng h m Th Thiêm thi công n i v i i l ông Tây – m t ph n quan tr ng trong d án k t n i li n khu ông và Tây Sài Gòn đã tác đ ng đ n vi c hàng lo t d án ven tuy n đ ng và khu v c này kh i công xây d ng nh : Khu nhà tái đ nh c P. Cát Lái – Q2, Khu nhà tái đ nh c P. Bình Khánh – Q2, Khu bi t th cao c p Villa Park –Q9 v.v…
Trong n m 2010 đã hoàn thành m t s d án l n g m: i l Võ V n Ki t, đ ng Nguy n V n Tr i – Nam K Kh i Ngh a, nút giao thông khu A Nam Sài Gòn; nút giao thông Cát Lái, c u Gi ng Ông T 2, c u Hoàng Hoa Thám, hai nhánh c u R ch Chi c m i, toàn b công trình c u Th Thiêm…
Trong tháng cu i n m 2011, các đ n v đang t p trung ngu n l c đ hoàn thành k ho ch n m, c th tháng 12 kh i l ng c th c hi n so v i tháng 11 t ng 49%. Trong n m có nhi u d án l n đ c hoàn thành đ a vào s d ng nh : d án đ i l ông – Tây, v i t ng m c đ u t lên t i 16 ngàn t đ ng, đ c bi t là h m v t sông Sài Gòn thu c d án trên thông xe trong tháng 11, đây là d án đ c bi t có Ủ ngh a chi n l c cho phát tri n khu đô th m i Th Thiêm và k t n i v i các d án quan tr ng khác c a vùng ông Nam B ; d án m r ng t nh l 25B thông xe trong tháng 11, gi i phóng đ c l ng l n xe container th ng xuyên k t t ngã ba Cát Lái đ n c ng Cát Lái; c u Hoàng Hoa Thám, n i t qu n Bình Th nh sang qu n 1; H ng l 13…
- Các y u t đ u vào t o ra b t đ ng s n và giá c d ch v liên quan b t đ ng s n.
m t s n ph m hàng hóa b t k đ n đ c v i ng i mua thì các y u t đ u vào t o nên hàng hóa đó luôn luôn làm đau đ u các nhà s n xu t, nhà đ u t . Hàng hóa b t đ ng s n là m t hàng hóa có giá tr l n đ c c u thành t nhi u y u t đ u vào; giá tr đ t n n, giá tr h t ng, giá nhân công xây d ng, giá thi t k , giám sát v.v… Có nh ng th i đi m th tr ng b t đ ng s n TPHCM ch u nh h ng c a s bi n đ ng giá v t t lên cao d n đ n nhi u d án ph i đi u ch nh t ng v n, thi công c m ch ng làm nh
h ng không nh đ n quá trình t o nên m t s n ph m hàng hóa b t đ ng s n đ cung ng cho th tr ng. T t c các v t li u xây d ng ch y u nh xi m ng, cát xây d ng, g ch, nh a đ ng t gi a n m 2010 đ n nay đ u t ng r t cao so v i n m 2006 ví d nh nh a đ ng t ng đ n 211% chính đi u này đã tác đ ng tr c ti p và không nh đ n ngu n cung ng b t đ ng s n cho th tr ng, c th là nh h ng đ n giá c các s n ph m b t đ ng s n và ti n đ cung ng c a các ch đ u t . B ng 2.6 Ch s giá v t li u xây d ng ch y u t i TP.HCM (N m 2006=100) Q3/2010 so v i 2006 Xi m ng 146,83% Cát xây d ng 163,52% á xây d ng 157,61% G ch xây 192,37% Nh a đ ng 211,01%
Ngu n: Theo t p chí ch s giá xây d ng Quý 3 n m 2010 c a B xây d ng
2.1.3.3 Các y u t qu n lỦ, đi u ti t c a nhƠ n c v b t đ ng s n
Th tr ng b t đ ng s n luôn đ c bi t nh y c m v i nh ng c ch , chính sách pháp lu t c a Nhà n c đ c bi t là các chính sách đi u ti t v b t đ ng s n. Thành ph H Chí Minh là m t trong nh ng đ a ph ng có th tr ng b t đ ng s n phát tri n sôi đ ng b c nh t n c ta. Chính vì v y, qu n lỦ nhà n c v i th tr ng b t đ ng s n đây r t ph c t p. H th ng khung pháp lý chi ph i và nh h ng đ n ho t đ ng c a th tr ng b t đ ng s n t i TPHCM quan tr ng nh t hi n nay là: + Lu t Dân s . + Lu t t đai. + Lu t Xây d ng. + Lu t u t . + Lu t Nhà
+ Lu t Kinh doanh B S.
+ Lu t thu s d ng đ t phi nông nghi p + Lu t C trú. + Lu t Thu TNCN + Ngh đ nh 181, 197, 198/2004/N -CP, + Ngh đ nh 69, 88/2009/N -CP. + Ngh đ nh 153/2007, N 71/2010. 2.1.3.4 Các y u t v lãi su t, chính sách thu
Lãi su t ngân hàng và s phát tri n c a th tr ng B S có m i quan h tác đ ng qua l i l n nhau r t ch t ch . Theo dõi di n bi n c a th tr ng b t đ ng s n trong các n m g n đây s nh n th y tác đ ng c a y u t lãi su t đ n cung – c u b t đ ng s n r t rõ r t b i m t trong nh ng đ ng l c c b n c a th tr ng b t đ ng s n là ngu n tài chính t các ngân hàng.
Lãi su t cao và bi n đ ng m nh nh hi n nay đã làm gi m dòng ti n đ u t vào b t đ ng s n. Không ch các nhà đ u t thu c khu v c kinh t t nhân, mà có nhi u t p đoàn, t ng công ty l n tham gia đ u t vào b t đ ng s n mà ngu n v n ch y u l i là vay ngân hàng.
n tháng 2/2008, khi NHNN th c hi n chính sách ti n t th t ch t, hút ti n t l u thông v đ ki m ch l m phát, tình tr ng các NHTM khan hi m ti n đ ng. d u hi u cho th y th tr ng b t đ ng s n đ t ng t đóng b ng sau khi giá đã b đ y lên cao. NHNN khuy n cáo và đ a ra tín hi u s ki m soát ch t ch d n cho vay b t đ ng s n, đã làm ngu n v n cho vay b t đ ng s n c a các NH gi m h n.
Lãi su t tín d ng cho vay hi n m c cao c ng là nguyên nhân nh h ng l n đ n nhu c u mua s m nhà c a c a khách hàng do chi phí tr lãi hàng tháng t ng lên đáng k . Nhu c u c a khách hàng v nhà th c s còn r t l n nh ng nhi u ng i ng i vay