hàng
- Doanh thu t d án B S - L i nhu n t d án B S
Nh v y, khi đánh giá hi u qu cho vay B S, không th c n c vào m t ch tiêu c th mà ph i xem xét h th ng các ch tiêu đ phân tích c hai m t đ nh l ng và đnh tính, c v l i nhu n thu n túy và l i ích xã h i, c trên quan đi m c a khách hàng và quan đi m c a ngân hàng. Có nh v y vi c đánh giá hi u qu ho t đ ng cho vay B S m i th c s khách quan, chính xác ph n ánh đúng th c tr ng đ t đó phân tích nguyên nhân, tìm ra gi i pháp, tháo g khó kh n m t cách hi u qu .
1.3.4 R i ro c a cho vay B S
M c dù th a nh n tín d ng B S là kênh cung c p, b sung ngu n v n cho th tr ng B S phát tri n nh ng c ng nh các lo i hình cho vay khác, cho vay B S c ng ti m n nh ng r i ro do b n ch t c a ho t đ ng kinh doanh B S mang l i. Có th khái quát m t s nguyên nhân d n đ n r i ro tín d ng nh sau:
- R i ro do tính ch t đ c thù c a ho t đ ng kinh doanh B S: B S là l nh
v c kinh doanh mang l i nhi u l i nhu n do tính ch t riêng bi t c a B S nh đã phân tích, do v y n ch a bên trong r t nhi u r i ro. Di n bi n th tr ng B S trong th i gian c ng cho th y đây là m t th tr ng h p d n nh ng đ y bi n đ ng. Và nh v y, cho vay B S c ng chu chung s r i ro nh đ i v i th tr ng B S.
- R i ro do môi tr ng pháp lỦ ch a thu n l i: H th ng v n b n pháp lu t có liên quan đ n ho t đ ng cho vay B S hi n nay, tuy đã đ c c i ti n nhi u nh ng v n ch a th t s khoa h c và thi u đ ng b , ch a đ s c đi u ch nh các di n bi n ph c t p trong th c t v ho t đ ng cho vay l nh v c B S c a các NHTM. Nhi u h ng d n c a các B , Ngành khác nhau còn ch ng chéo, r t khó trong vi c tri n khai th c hi n.
- R i ro do công tác thanh tra, ki m tra, giám sát c a NHNN ch a hi u qu : Bên c nh nh ng c g ng và k t qu đ t đ c, ho t đ ng thanh tra ngân hàng và
đ m b o an toàn h th ng ch a có c i thi n c n b n v ch t l ng. N ng l c cán b thanh tra, giám sát ch a đáp ng đ c yêu c u, th m chí m t s nghi p v kinh doanh và công ngh m i thanh tra ngân hàng còn ch a theo k p. N i dung và ph ng pháp thanh tra, giám sát l c h u, ch m đ i m i. Vai trò ki m toán ch a đ c phát huy và h th ng thông tin ch a đ c t ch c m t cách h u hi u. Mô hình t ch c c a thanh tra ngân hàng còn nhi u b t c p. Do v y mà có nh ng sai ph m c a các NHTM không đ c thanh tra NHNN c nh báo, có bi n pháp ng n ch n t đ u, đ đ n khí h u n ng n đã x y ra r i m i can thi p.
- R i ro do h th ng thông tin qu n lý còn b t c p: Hi n nay VN ch a có m t c ch công b thông tin đ y đ v doanh nghi p và ngân hàng. Trung tâm thông tin tín d ng ngân hàng (CIC) c a NHNN đã ho t đ ng quá m t th p niên và đã đ t đ c nh ng k t qu b c đ u r t đáng khích l trong vi c cung c p thông tin k p th i v tình hình ho t đ ng tín d ng nh ng ch a ph i là c quan đ nh m c tín nhi m doanh nghi p m t cách đ c l p và hi u qu , thông tin cung c p còn đ n đi u, thi u c p nh t, ch a đáp ng đ c đ y đ yêu c u tra c u thông tin t i TP.HCM. ó c ng là thách th c cho h th ng ngân hàng trong vi c m r ng và ki m soát tín d ng cho n n kinh t trong đi u ki n thi u m t h th ng thông tin t ng x ng. N u các ngân hàng c g ng ch y theo thành tích, m r ng tín d ng trong đi u ki n môi tr ng thông tin không cân x ng thì s gia t ng nguy c n x u cho h th ng ngân hàng.
- R i ro do các nguyên nhân t phía khách hàng vay bao g m: S d ng v n
sai m c đích, không có thi n chí trong vi c tr n vay; kh n ng qu n lý kinh doanh kém; tình hình tài chính doanh nghi p y u kém, thi u minh b ch.
- R i ro do các nguyên nhân t phía ngân hàng cho vay bao g m: l ng l o
trong công tác ki m tra n i b các ngân hàng, b trí cán b thi u đ o đ c và trình đ chuyên môn nghi p v , thi u giám sát và qu n lý sau khi cho vay, s h p tác gi a các NHTM quá l ng l o, vai trò c a CIC ch a th c s hi u qu .
- R i ro do công tác th m đ nh d án kinh doanh B S không t t: công tác
th m đnh d án B S đ quy t đnh cho vay có vai trò quan tr ng trong vi c ra quy t đnh cho vay m t d án kinh doanh B S. Do v y th m đnh t t s góp ph n h n ch , phòng ng a r i ro trong ho t đ ng cho vay B S.
1.4 Cho vay b t đ ng s n m t s n c trên th gi i và bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam cho Vi t Nam
T i nhi u kênh huy đ ng v n đ u t B S thông qua h th ng tín d ng, đ c bi t là các ngân hàng th ng m i là m t kênh truy n th ng và có vai trò r t quan tr ng trong vi c c p v n cho các ho t đ ng liên quan đ n B S. c bi t các ngân hàng TMCP có vai trò r t h u ích trong vi c c p v n cho ho t đ ng cho vay mua nhà c a ng i dân.
1.4.1 Kinh nghi m v chính sách tài chính ti n t cho B S c a m t s n c trên th gi i
1.4.1.1 Nh ng kinh nghi m chung
- nh h ng phát tri n: nhi u n c coi chính sách nhà cho ng i dân là m t trong nh ng m c tiêu quan tr ng nh t c a qu c gia. Xu th chung là các n c đ u r t quan tâm tr giúp các t ch c tín d ng c p v n mua nhà và xây nhà cho ng i dân.
- V khuôn kh pháp lu t: nhi u n c ban hành Lu t th ch p đ qu n lý riêng bi t ho t đ ng cho vay th ch p B S.
- V chính sách d li u và thông tin: vi c t o ra các cam k t cho vay dài h n B S gi a ng i cho vay và ng i đi vay ph thu c vào kh n ng các ngân hàng TMCP đánh giá đ c r i ro tín d ng và đ nh giá đ c tài s n th ch p. Các h th ng thông tin sau đây đ c thi t l p h u h t các n c có ngân hàng TMCP tham gia vào ho t đ ng cho vay B S: H th ng d li u l ch s tài chính cá nhân; H th ng d li u l ch s v tín d ng B S; H th ng d li u v giao d ch B S; Các t ch c đ nh m c tín nhi m.
- V chính sách đ nh giá B S: Vi c đ nh giá B S th ch p ph thu c ph n l n vào s s n có và ch t l ng c a h th ng thông tin d li u. M t s n c quy đ nh vi c th m đnh các kho n cho vay B S v i giá tr l n ph i đ c h tr b i m t quá trình th m đ nh đ c l p ngoài ngân hàng.
- V thi t l p h th ng tr giúp và giám sát đ c bi t: Chính ph nhi u n c thi t l p m t h th ng các c quan tr giúp và giám sát đ c bi t đ i v i vi c cho vay th ch p B S c a các ngân hàng TMCP nh : T p đoàn cho vay B S, T p đoàn tài chính tái thi t, Ngân hàng liên bang v các kho n vay n gia đình. Nhi m v c a các c quan này nh m t ng tính thanh kho n và giúp các ngân hàng TMCP đ y m nh ho t đ ng cho vay B S dài h n v i lãi su t c đnh.
1.4.1.2 Chính sách tín d ng ậ Kinh nghi m c a Úc và Niu Di Lân
Có r t nhi u s n ph m cho vay đ h tr các nhà đ u t t nhân trên th tr ng B S. Có th k đ n các d ng chính là:
- Món vay đ c th ch p b ng nhà . ây là lo i hình cho phép các h gia đình vay m n v i v t th ch p là ngôi nhà mà gia đình đang s d ng đ mua B S th hai v i m c đích kinh doanh.
- Món vay theo m c đích riêng r . Lo i hình này cho phép ng i đi vay chia kho n vay n thành m t kho n vay n gia đình và m t kho n vay n đ u t . Ng i đi vay t p trung tr kho n vay n gia đình, và thu nh p t B S (thông th ng là ti n thuê nhà) s đ c dùng đ tr n đ u t .
- Các ngân hàng Úc và Niu Di Lân không tr c ti p đ u t vào th tr ng B S. Tuy nhiên, h u nh t t c các d án B S đ u vay v n ngân hàng. Do h th ng ngân hàng c a Úc và Niu Di Lân m nh nên h u h t các nhu c u vay v n ngân hàng c a các d án kh thi đ u đ c vay v n. Các kênh ch y u đ ngân hàng tham gia cho vay v n đ i v i đ u t B S là thông qua th ch p. 80% d n cho vay c a ngân hàng đ i v i đ u t kinh doanh B S là d a trên c m c B S. Các ngân hàng thành l p riêng m t h th ng th ch p cho đ u t và kinh doanh B S. Các nguyên t c th tr ng và kh thi
c a d án ho c có v t th ch p là nh ng đi u ki n tiên quy t đ các doanh nghi p, các nhà đ u t đ c vay v n ngân hàng.
- Khi mua ngôi nhà đ u tiên, ng i mua c n có s ti n m t ít nh t là 20% t ng giá tr ngôi nhà và hàng tháng ph i tr góp hàng tr m t i hàng ngàn USD. Tuy nhiên m i vi c d dàng h n n u ng i ch nhà có Ủ đ nh mua ngôi nhà th hai nh m t đ u t B S. Sau khi đã có ngôi nhà đ u tiên, ng i ch ngôi nhà d dàng có ngôi nhà th hai. Sau 5 n m k t khi mua ngôi nhà th nh t và tr đ c kho ng 35% t ng s ti n mua nhà, ng i ch nhà có th th ch p ngôi nhà đ u tiên đ đ u t vào th tr ng B S. Kho ng 30% s nhà t nhân là các B S đ u t , ngh a là ch nh ng ngôi nhà đó không s d ng tr c ti p mà cho thuê ho c ch c h i bán l i v i giá cao h n.
1.4.1.3 Áp d ng mô hình ngân hàng th ch p ậ kinh nghi m c a an
M ch
- Kho ng 200 n m tr c, h th ng tín d ng th ch p đã đ c đ a vào an M ch là k t qu t vi c thi u v n dành cho các kho n vay B S dài h n, vi c chuy n đ i tài s n thành các ngu n v n có th thanh kho n đã b h n ch do h th ng pháp lu t l ng l o và th tr ng v n manh mún. H n n a ngu n v n c a chính quy n trung ng và đ a ph ng không đ đ h tr nhu c u vay B S
- Các ngân hàng th ch p chi m t i h n 90% t ng tín d ng B S t i an M ch. Các ngân hàng TMCP và ngân hàng ti t ki m cung c p ngu n v n b c c u đ mua nhà và các d án xây d ng, tuy nhiên khi m t ng i s h u m i đ c đ ng kỦ t i c quan đ ng kỦ công và m t khi giá tr c a d án m i đã đ c n đ nh thì ng i s h u s chuy n sang ngân hàng th ch p đ nh n v n dài h n do chi phí tín d ng th p h n các ngân hàng kia.
- H th ng th ch p c a an M ch d a trên m t h th ng th tr ng không có tr c p công c ng. Các c ch đ c bi t dành cho các kho n vay B S xã h i đ c xác đ nh theo ngh a h p, tuy nhiên đã đ c áp d ng trên th c t , cho phép m t m c gi i h n kho n vay trên giá tr cao h n ho c tình tr ng hoàn tr th p h n, th ng k t h p
v i b o lãnh c a Chính ph . Thanh toán và hoàn tr các kho n vay th ch p c ng nh thanh toán lãi c a ng i vay n cho ngân hàng th ch p và c a ngân hàng th ch p cho ng i n m gi c phi u ch u s đi u ch nh c a các quy đnh thu thông th ng.
1.4.1.4 Kinh nghi m c a Malaysia v kênh huy đ ng v n đ u t b t đ ng s n d a trên ch ng khoán hóa tài chính b t đ ng s n s n d a trên ch ng khoán hóa tài chính b t đ ng s n
u nh ng n m 1980 các t ch c tài chính Malaysia đ i di n v i tình tr ng thanh toán h n ch ph i ch u r i ro thanh toán do s không kh p th i h n c a ngu n v n (ng n h n) và kho n vay b t đ ng s n (dài h n). Do v y, Chính ph Malaysia đã có chính sách phát tri n th tr ng th ch p th c p nh m m c đích khuy n khích s h u b t đ ng s n thông qua phát tri n th tr ng th ch p th c p. Sau m t th i gian nghiên c u và chu n b, tháng 12/1986, Ngân hàng Trung ng Malaysia đã đ c Chính ph cho phép thành l p Công ty th ch p qu c gia (Cagamas) đ hình thành th tr ng th ch p th c p, nh m khuy n khích s h u b t đ ng s n c a ng i dân, và phát tri n th tr ng ch ng khoán n t nhân (th tr ng v n).
Cagamas mua l i các kho n cho vay b t đ ng s n t các ngân hàng, sau đó d a trên các món cho vay đã đ c mua l i đó Cagamas phát tri n thành trái phi u đ huy đ ng v n t th tr ng. Ngu n v n huy đ ng đ c ti p t c mua l i các kho n cho vay b t đ ng s n c a các ngân hàng. Nh v y, Cagamas là đnh ch tài chính trung gian nh m huy đ ng v n cho th tr ng tài chính b t đ ng s n. Thông qua vi c thành l p và h at đ ng c a công ty th ch p qu c gia Cagamas, đã giúp lo i tr các khó kh n thanh toán c a các t ch c cho vay s c p b ng cách thu h p kho ng cách gi a c c u đáo h n c a các ngu n v n và các kho n vay b t đ ng s n, gi m r i ro lãi su t mà các t ch c cho vay s c p g p ph i b ng cách cung c p cho h các ngu n v n có lãi su t c đnh, và giúp khu v c tài chính b ng cách t o nên các l a ch n đ u t m i, đ c bi t là các ch ng khoán có thu nh p c đnh.
1.4.2 M t s bài h c rút ra v chính sách tài chính ti n t cho s phát tri n th tr ng B S th tr ng B S