Thực trạng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản từ Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam Eximbank - Chi nhánh Sài Gòn

BÔ  ăGIA  OăDU  CăVA  ăA  OăTA  O TRNGăI HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH KHOA KINH T PHÁT TRIN BÁO CÁO TT NGHIP  TÀI : THC TRNG VÀ GII PHÁP NHM NÂNG CAO HIU QU TÍN DNG BTăNG SN T NGÂN HÀNG XUT NHP KHU VIT NAM EXIMBANK ậ CHI NHÁNH SÀI GÒN Ging viên hng dn: V Th Phng Sinh viên thc hin: Phm Ngc Vinh Tp. H Chí Minh- nm 2012 GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH i MC LC LI M U 1 CảNẢă 1: NHNG VNă  Că BN V BTă NG SN, TH TRNG BTăNG SN VÀ TÍN DNG NGÂN HÀNG 3 1.1 KHÁI NIM V BTăNG SN 3 1.1.1 Btăđng sn là gì? 3 1.1.2 Phân loi btăđng sn: 4 1.1.3Các yu t nhăhngăđn giá tr btăđng sn 5 1.1.3.1ăCácăđc tính cn thit ca mt btăđng snăđ có giá tr trên th trng 5 1.1.3.2Nhóm yu t tácăđng vămô 5 1.1.3.3Nhóm yu t tácăđng vi mô 6 1.1.4 Các loi btăđng snăđcăđaădoanhăvƠoăkinhădoanh. 7 1.2 TH TậNG BTăNG SN VÀ CÁC YU T TÁCăNẢăN TH TậNG BTăNG SN 7 1.2.1 Th trng btăđng sn: 7 1.2.2 Các yu t tácăđngăđn th trng btăđng sn 8 1.2.2.1 Các yu t tácăđng v phíaăắcungẰăbtăđng sn 10 1.2.2.2 Các yu t tácăđng v phíaăắcuẰăbtăđng sn 11 1.2.2.3Các yu t qunălỦ,ăđiu tit caănhƠănc v btăđng sn 12 1.3 TÍN DNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ CA TÍN DNG NGÂN HÀNG I VẤăầNảăVC BTăNG SN 13 1.3.1Tín dng ngân hàng 13 1.3.1.1Khái nim v tín dng 13 1.3.1.2 Tín dng ngân hàng. 13 1.3.1.3 Tín dngăngơnăhƠngătrongălnhăvc btăđng sn: 14 1.3.1.4 Các sn phm tín dng btăđng sn: 15 1.3.1.5nh giá btăđng sn ca ngân hàng. 15 GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH ii 1.3.2 Vai trò ca tín dngăngơnăhƠngăđi viălnhăvc btăđng sn 16 1.3.3 Bài hc kinh nghim cho các NHTM  Vit Nam sau cuc khng hong cho vay cm c di tiêu chun  M 16 TNG KTăCảNẢă1 18 CHNGă2:ăTHC TRNG TÍN DNG BTăNG SN CA NGÂN HÀNG EXIMBANK 19 2.1 GII THIU V NGÂN HÀNG EXIMBANK 19 2.2 THC TRNẢăảUYăNG VN VÀ CHO VAY CA NGÂN HÀNG EXIMBANK – CHI NHÁNH SÀI GÒN………………………………………ă22 2.3THC TRNG TÍN DNG BTăNG SN CA NGÂN HÀNG EXIMBANK ậ CHI NHÁNH SÀI GÒN 27 2.3.1ăDăn cho vay btăđng sn và din bin th trng btăđng sn. 27 2.3.2ăDăn cho vay btăđng sn có tài snăđm bo 28 2.3.3ăDăn cho vay btăđng sn trung dài hn 29 2.4 NHNG THUN LẤăVĨăẦảÓăẦảNăTậONẢăảOTăNG TÍN DNG BTăNG SN CA NGÂN HÀNG EXIMBANK – CHI NHÁNH SÀI GÒN .29 2.4.1 Nhng thun li. 29 2.4.1.1Môiătrng pháp lý: 30 2.4.1.2S quan tâm caănhƠăncăđi vi th trng btăđng sn 31 2.4.2 Nhngăkhóăkhn 31 2.4.2.1Căch điu hành caăngơnăhƠngănhƠănc 32 2.4.2.2Tâm lýcaăngi dân 32 2.4.1.3nh giá btăđng sn 34 TNG KTăCảNẢă2 35 CHNGă 3: GII PHÁP VÀ KIN NGH NHM NÂNG CAO HIU QUHOTă NG TÍN DNG BTă NG SN CA NGÂN HÀNG EXIMBANK- CHI NHÁNH SÀI GÒN 36 3.1 GII PHÁP V CăCả CHÍNH SÁCH. 36 GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH iii 3.1.1 Kin ngh. 36 3.1.2 Lpăsăđ chinălcăđuătădƠiăhn đi viălnhăvc btăđng sn. 37 3.2 GII PHÁP CUNG CU TÍN DNG BTăNG SNăT HIU QU . 38 3.2.1 Tín dng kích cung btăđng sn. 38 3.2.1.1 i vi vic huy đng ngun vn. 38 + TngăẾng các hình thẾăhỐỔăđng vn trung dài hn trong nn kinh t 38 + Tn dng và qun lý ngun vnăhỐỔăđng hiu qu 39 + Chng khoán hóa btăđng sn. 40 + Liên kt ngân hàng vi các t chc kinh t khác. 41 3.2.1.2ăi vi vic hn ch ri ro. 42 3.2.2 Tín dng kích cu btăđng sn. 43 3.2.2.1 To lp và khai thác ngun d liu v tín dng btăđng sn t ngân hàng 43 3.2.2.2 ng dng công ngh tin hc vào ngân hàng trong vic qun lý các khon cho vay btăđng sn. 43 3.3 CÁC GII PHÁP KHÁC 44 3.3.1ăNơngăcaoănngălc qun tr ri ro 44 3.3.2 Giám soát hotăđng ngân hàng thông qua ng dng công ngh tin hc 44 3.3.3 Thành lp công ty con chuyên kinh doanh btăđng sn 44 MT VÀI KIN NGH 46 -i vi UBND thành ph vƠ các ban ngƠnh đa phng. 46 -i vi ngân hƠng nhƠ nc Vit Nam. 47 KT LUNăCảNẢă3 47 KT LUN CHUNG 48 GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH iv Sau khi hoàn tt 4 nm hc ti trng i hc kinh t TPHCM, em đƣ may mn tr thành sinh viên thc tp ti ngân hàng xut nhp khu Eximbank- chi nhánh Sài Gòn- PGD Nguyn Công Tr. Ti đơy em đƣ tip xúc đc vi nhng vn đ thc t trong công vic và hc đc nhiu kinh nghim thc t thông qua s ch bo, hng dn nhit tình ca các anh ch trong công ty.  hoàn thƠnh chuyên đ tt nghip này, em xin chân thành cm n quý thy cô trng i hc kinh t TPHCM, quý thy cô Khoa Kinh T Phát Trin đƣ trang b cho em nhng kin thc b ích trong sut 4 nm hc ti trng. Em xin chân thành cm n cô: T.S V Th Phng đƣ hng dn tn tình giúp em hoƠn thƠnh chuyên đ tt nghip này. Em xin chân thành cm n ch Trn Th M Trang- cán b tín dng Eximbank, cùng các anh ch trong công ty đƣ to điu kin thun li cng nh cung cp cho em nhiu t liu quý giá, truyn đt nhng kin thc, kinh nghim thc t đ em hoƠn thƠnh chuyên đ tt nghip này. Trong quá trình thc tp ti công ty, do còn thiu kinh nghim thc t nên bài vit không tránh khi nhng sai sót. Kính mong thy cô và các anh ch trong công ty giúp đ, đa ra nhng ý kin đánh giá v chuyên đ tt nghip đ em có th b sung và hoàn thin hn na kin thc đƣ hc ca mình. Em xin chân thành cm n! TPHCM, ngƠy 06 tháng 4 nm 2012 Sinh Viên Phm Ngc Vinh GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH v Nhnăxétăcăquanăthc tp. GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH vi Nhn xét caăgiáoăviênăhng dn. GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH vii Danh mc bng biu ậ biuăđ Bng 1: S đ t chc ca Eximbank Bng2: S liu huy đng vn và cho vay ca ngân hàng Eximbank-chi nhánh Sài Gòn. Bng 3: S liu d n cho vay bt đng sn ca ngân hàng Eximbank- chi nhánh SƠi gòn qua các nm Bng 4: D n cho vay bt đng sn theo thi hn vay ca ngân hàng Eximbank- chi nhánh Sài Gòn Biu đ 2.1: Huy đng vn và cho vay ca ngân hàng Eximbank- chi nhánh Sài Gòn Biu đ 2.2: D n bt đng sn ca ngân hàng Eximbank ậ chi nhánh Sài Gòn Doanh mc các ký hiu và các ch vit tc NHTM: ngơn hƠng thng mi TMCP: thng mi c phn NHNN: ngân hàng nhƠ nc UBND: y ban nhân dân GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH 1 LI M U Nh ta đƣ bit, cuc khng hong kinh t th gii va qua có nguyên nhân bt ngun t cho vay bt đng sn di chun ca M, nó đƣ lƠm chao đo th trng tài chính th gii và hàng lot ngân hàng, các t chc tài chính ln b phá sn: Lehman Brothers, Merrill Lynch Qua đơy ta thy đc tm nh hng ca th trng bt đng sn đi vi hot đng ca ngân hàng. Mt khác,  Vit Nam khi giá bt đng sn gim mnh vƠo nm 2008 đƣ nh hng không nh đi vi các ngơn hƠng trong nc khi mà hot đng cho vay ca ngân hàng phn ln là cho vay có tài sn đm bo là bt đng sn. Cng vì th mà vic nghiên cu hot đng cho vay ca ngơn hƠng đi vi lnh vc bt đng sn là rt cn thit đ đm bo s phát trin ca th trng bt đng sn và hot đng ca ngân hàng, t đó góp phn n đnh kinh t v mô ca đt nc. Vi vic nhìn nhn trên cùng vi c hi đc thc tp ti ngân hàng Eximbank ậ chi nhánh SƠi Gòn nên tôi đƣ chn đ tƠi: “Thc trng và gii pháp nhm nâng cao tín dng bt đng sn ca ngân hàng xut nhp khu Vit Nam Eximbank ậ chi nhánh SƠi Gòn” đ nghiên cu vƠ đa ra nhng gii pháp thc tin nhm góp phn nâng cao hot đng tín dng ca ngân hàng Eximbank nói riêng và các ngân hàng Thng mi trên đa bàn thành ph nói chung. GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH 2 Mc tiêu nghiên cu Tp trung nghiên cu các vn đ khó khn, vng mt trong hot đng tín dng bt đng sn ca ngơn hƠng Eximbank vƠ qua đó đa ra gii pháp ca vn đ trên. Qua đó nhm nâng cao hiu qu tín dng bt đng sn ca ngân hàng Eximbank bao gm các vn đ sau: + Nâng cao cht lng tín dng bt đng sn phi đi đôi vi hiu qu kinh t, xã hi + Nâng cao cht lng tín dng bt đng sn đi kèm vi vic hn ch ri ro. + Tín dng bt đng sn ca ngân hàng gn cht vi mi quan h tng th ca nn kinh t nh yu t pháp lut, chính sách ca nhƠ nc, ngân hàng cùng vi nhng chuyn bin ca nn kinh t đt nc. Câu hi nghiên cu + Thc trng tín dng bt đng sn ca ngơn hƠng Eximbank nh th nào? + Gii pháp gì nhm nâng cao tín dng bt đng sn ca ngân hàng Eximbank ? Phngăăphápănghiênăcu ng dng phng pháp nghiên cu lch s, phng pháp phơn tích, tng hp, phng pháp nghiên cu đnh lng, đnh tính vƠ đc bit là có s tham kho ý kin ca các chuyên gia. iătng và phm vi nghiên cu i tng nghiên cu: hot đng tín dng ca ngân hàng Eximbank chi nhánh SƠi Gòn đi vi lnh vc bt đng sn. Thi gian: s liu dùng cho vic nghiên cu khong thi gian t 2007 ậ 2011. Kt cu đ tài Chng 1: Nhng vn đ c bn v bt đng sn,th trng bt đng sn và tín dng ngân hàng. Chng 2: Thc trng tín dng bt đng sn ca ngân hàng Eximbank. Chng 3: Gii pháp nâng cao hiu qu hot đng tín dng bt đng sn ca ngân hàng Eximbank. [...]... hi u qu c hi u b máy nhân s và c, vi c tái c u trúc b máy nhân s n m nh Vào 5/9/2007 chi nhánh Tôn Th i tên thành chi nhánh Sài Gòn và là 1 u toàn h th ng ngân hàng Eximbank t ch c c a ngân hàng Eximbank- chi nhánh Sài Gòn g m 4 phòng: Phòng d ch v khách hàng, phòng ngân qu , phòng khách hàng cá nhân, phòng d ch v thanh toán qu c t Hi n t i ngân hàng Eximbank chi nhánh Sài Gòn có t ng c ng 7 phòng giao... Nguy n Công Tr , và là phòng giao d ch lo u h th ng c 2.2 TH C TR NG V N VÀ CHO VAY C A NGÂN HÀNG EXIMBANK CHI NHÁNH SÀI GÒN B ng2: s li Sài Gòn ng v n và cho vay c a ngân hàng Eximbank- chi nhánh 2007 2009 2010 2011 4354346 Cho vay 2008 3249848 4695225 5201026 6005102 4349543 3217859 4285984 4934002 5468832 (ngu n: phòng tín d ng Eximbank 25 chi nhánh Sài Gòn) NG SVTH: PH M NG C VINH BI tính: tri 2.1... ng và cho vay c ng m nh v ng v ub ng d c lên Nh p theo, vi ng v n và cho vay c ng nh trung bình kho ng 13% M c khác, nhìn vào bi 2007, 2008 g t l n ta th ng v hi n m c s d ng v n c a ngân hàng vào 26 NG SVTH: PH M NG C VINH 2.3 TH C TR NG TÍN D NG B NG S N C A NGÂN HÀNG EXIMBANK CHI NHÁNH SÀI GÒN cho vay b B ng 3: S li ng s n và di n bi n th ng b ng s n cho vay b ng s n c a ngân hàng Eximbank- chi nhánh. .. CÁN B P.K TOÁN T NG H P P.PHÁP CH THU H I N P THANH TOÁN XU T KH U P.KI M TRA N I B P .CHI P THANH TOÁN NH P KH U P.X P.QUAN H QU C T C KINH DOANH LÝ THÔNG TIN TRUNG TÂM D CH V P.QUAN H KHÁCH HÀNG BAN HI P.NGÂN QU I HÓA O P.HÀNH CHÍNH S GIAO D CH VÀ CÁC CHI NHÁNH 24 A C NG SVTH: PH M NG C VINH GI I THI U NGÂN HÀNG EXIMBANK CHI NHÁNH SÀI GÒN Ngân hàng Eximbank Eximbank chi nhánh Tôn Th c thành l c p... vay b ng s n c a ngân hàng Eximbank- chi nhánh Sài gòn 2007 2008 2679318 1782050 BI tính: tri 2009 2010 2011 2410223 3084936 2756291 chi nhánh Sài Gòn) 2.2 ng 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 2007 B 2008 2009 2010 2011 NG S N C A NGÂN HÀNG EXIMBANK- CHI NHÁNH SÀI GÒN Qua s li b ng s n c a ngân hàng Eximbank ta th gi b ng s n c a ngân hàng bi ng song hành cùng th ng b t ng s n Khi... 2000000 1000000 0 2007 2008 2009 2010 2011 NG V N VÀ CHO VAY C A NGÂN HÀNG EXIMBANK- CHI NHÁNH SÀI GÒN ng v n c a ngân hàng trong nh n bi n ph c t p theo tình hình kinh t c c Nhìn bi 2.1 ta th y ngu ng v n c a ngân hàng ít nh t vào th c a kinh t Vi t Nam khi kinh t ng ho ng, th ng ch ng khoán và b ng s n s t gi m ph t ch t tín d ng làm cho ho ng ng v n c a ngân hàng gi c bi u di n b ng ng d c xu c u vãn n... v i doanh nghi p (tín d ng i); quan h gi a NHTM v i NHTM (tín d ng liên ngân hàng) ; quan h gi c v i NHTM; quan h gi a NHTM v i doanh nghi p, cá nhân (tín d i) 1.3.1.2 Tín d ng ngân hàng Tín d ng ngân hàng là quan h tín d ho c các t ch c tín d 13 i cho vay là ngân hàng p ho c các cá nhân NG SVTH: PH M NG C VINH có nhu c u v v c c p tín d ng là vi c t ch c tín d ng th a thu n khách hàng s d ng m t kho... truy n th ng và th hi u c i v ib ng s n, các y u t giá vàng, th ng ch ng khoán, l i ích trong vi c n vào kênh nào cho có hi u qu n ns ng a th ng b ng s n 1.3 TÍN D NG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ C A TÍN D NG NGÂN HÀNG IV CB NG S N 1.3.1 Tín d ng ngân hàng 1.3.1.1 Khái ni m v tín d ng m v tín d Tín d ng là s chuy ng t m th i quy n s d ng m ng giá tr (ti n t hay hi n v t) c is h i khác s d ng và s hoàn tr i... trò c a tín d ng ngân hàng ng s p trung nh ng n i dung ch y u sau: - Khái ni m v b ng s n, phân lo i b ng s n, các y u t n giá tr b ng s n và các lo i hình b ng s vào kinh doanh - Khái ni m v th ng b ng s n, các y u t n th ng b t ng s n - Khái ni m v tín d ng ngân hàng, tín d cb ng s n, vai trò c a tín d cb ng s n 18 NG SVTH: PH M NG C VINH : TH C TR NG TÍN D NG B EXIMBANK NG S N C A NGÂN HÀNG 2.1... vay, chi t kh u, cho thuê tài chính, b o lãnh ngân hàng và các nghi p v u 20, Lu t các t ch c tín d ng Vi t Nam) c bi t trong tín d ng ngân hàng là vi c ngân hàng v a là v i cho vay b ng v n c i khác Quá trình v c bi t ch ngân hàng ch bán quy n s d ng c i v i ti n hay hàng hóa, ch ng khoán, d ch v ch không bán quy n s h u nên sau m t th i gian s thu h i c v n l n lãi 1.3.1.3 Tín d cb ng s n Là quan h tín . ca ngân hàng Eximbank- chi nhánh Sài Gòn Biu đ 2.1: Huy đng vn và cho vay ca ngân hàng Eximbank- chi nhánh Sài Gòn Biu đ 2.2: D n bt đng sn ca ngân hàng Eximbank ậ chi nhánh Sài. chc ca Eximbank Bng2: S liu huy đng vn và cho vay ca ngân hàng Eximbank- chi nhánh Sài Gòn. Bng 3: S liu d n cho vay bt đng sn ca ngân hàng Eximbank- chi nhánh SƠi gòn qua. THC TRNẢăảUYăNG VN VÀ CHO VAY CA NGÂN HÀNG EXIMBANK – CHI NHÁNH SÀI GÒN………………………………………ă22 2.3THC TRNG TÍN DNG BTăNG SN CA NGÂN HÀNG EXIMBANK ậ CHI NHÁNH SÀI GÒN 27 2.3.1ăDăn cho