Pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn áp dụng tại địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Thực tế cho thấy, pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ và thực tiễn áp dụng từ khi có Luật Đất đai LĐĐ năm 2003 đến nay, đang gặp phải rất nhiều vướng mắc như: điều kiện được bồi thường, hỗ

Đại học quốc gia hà nội

khoa luật

Lê Thị Yến

Pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn áp dụng

tại địa bàn quận tây hồ, thành phố hà nội

Luận văn thạc sĩ luật học

Hà nội – 2010

Đại học quốc gia hà nội

khoa luật

Lê Thị Yến

Pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn áp dụng

tại địa bàn quận tây hồ, thành phố hà nội

Chuyên ngành : Luật kinh tế

Luận văn thạc sĩ luật học

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

Hà nội - 2010

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG KHI

NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

9

1.1 Các vấn đề cần xác định, giải quyết trong việc xây dựng các

văn bản pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

9

1.1.1 Các thiệt hại cần xem xét, xác định khi Nhà nước thu hồi đất

để bồi thường, hỗ trợ

9

1.1.2 Giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi

đất và người được hưởng lợi từ việc thu hồi đất của Nhà nước

11

1.2 Khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 14

1.2.1 Về cách hiểu thuật ngữ “bồi thường”, cụm từ “bồi thường

khi Nhà nước thu hồi đất”

14

1.2.2 Đặc điểm và tính chất của việc bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất

16

1.2.3 Ý nghĩa của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 20

1.3 Quan niệm về hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 21

1.3.1 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất 21

1.3.2 Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 22

1.3.2 Phân biệt giữa hỗ trợ, tái định cư với bồi thường khi Nhà 23

Chương 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

26

2.1 Cơ sở pháp lý thực hiện việc bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất tại địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

26

2.1.1 Nguyên tắc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất tại địa bàn quận Tây Hồ

26

2.1.2 Phạm vi và đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước

thu hồi đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội từ

khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

37

2.2 Thực tiễn áp dụng các quy định bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư tại địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội từ

khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ

NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT NHÌN TỪ GÓC ĐỘ THỰC TIỄN

87

3.1 Giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi

Nhà nước thu hồi đất

87

3.1.1 Thiết lập khung pháp lý về bồi thường khi Nhà nước thu hồi

đất trên cơ sở đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và tính ổn

87

3.1.2 Thực hiện các biện pháp đẩy nhanh việc cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất

88

3.1.3 Hoàn thiện các quy định về giá đất 91

3.1.4 Hoàn thiện các quy định về đơn giá tính bồi thường, hỗ trợ

về tài sản (nhà, công trình, cây trồng, hoa màu…)

93

3.1.5 Hoàn thiện các chính sách hỗ trợ 95

3.1.6 Thống nhất quy định về thời hạn thông báo thu hồi cho

người bị thu hồi đất giữa các văn bản quy phạm pháp luật

97

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất

98

3.2.1 Tăng cường và kiểm tra, giám sát việc tuyên truyền, phổ

biến và giáo dục pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng cho cán bộ và

nhân dân

98

3.2.2 Kiện toàn tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất

100

3.2.3 Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm

trong quá trình thực hiện các quy định về trình tự, thủ tục thu

hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

103

3.2.4 Hoàn thiện mô hình phối kết hợp giữa các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền, cơ quan, tổ chức hữu quan, Nhà đầu tư và

Chủ đầu tư xây dựng công trình khi thực hiện tái định cư cho

người bị thu hồi đất

105

3.2.5 Chấn chỉnh công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất

109

3.2.6 Xác lập cơ chế giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất 111

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BQL : Ban Quản lý

BT, HT : Bồi thường, hỗ trợ GCN : Giấy chứng nhận GPMB : Giải phóng mặt bằng HĐND : Hội đồng nhân dân HGĐ : Hộ gia đình

HTKT : Hạ tầng kỹ thuật LĐĐ : Luật Đất đai

NĐ : Nghị định NĐT : Nhà đầu tư NNTHĐ : Nhà nước thu hồi đất

QĐ : Quyết định QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất

QH, KHSDĐ : Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất

TĐC : Tái định cư THĐ : Thu hồi đất UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Theo quy luật chung của sự phát triển kinh tế từ nông nghiệp lạc hậu lên công nghiệp tiên tiến và hiện đại, Việt Nam đang tiến hành quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa các ngành kinh tế và đô thị hóa một bộ phận nông thôn Muốn vậy, phải có sự chuyển dịch mạnh về cơ cấu sử dụng các loại đất, nhằm tạo điều kiện cho việc cơ cấu lại nền kinh tế đất nước theo hướng tăng mạnh tỷ trọng ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - xây dựng cơ bản và ngành thương mại - dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp - thủy sản Từ

đó đời sống vật chất, tinh thần của người dân nói chung được nâng cao, an ninh chính trị, trật tự an toàn được ổn định và giữ vững

Quá trình phân phối lại đất đai nêu trên của Nhà nước, mà cụ thể là thông qua việc Nhà nước thu hồi đất (NNTHĐ), nhất là đối với đất nông nghiệp, đã kéo theo hiện tượng hàng triệu nông dân mất tư liệu sản xuất cơ bản, mất đi nguồn thu nhập ổn định, tạo ra áp lực đối với xã hội về việc làm mới cho số lao động nông nghiệp bị thu hồi đất (THĐ) Thực tế cho thấy, pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ và thực tiễn áp dụng từ khi có Luật Đất đai (LĐĐ) năm 2003 đến nay, đang gặp phải rất nhiều vướng mắc như: điều kiện được bồi thường, hỗ trợ (BT, HT) về đất, giá trị được BT, HT về đất, nhà

ở và các tài sản trên đất, các vấn đề về tái định cư (TĐC) và điều kiện sinh hoạt của người dân phải di dời, các vấn đề phát sinh sau khi thực hiện các chính sách hỗ trợ… Các quy định về bồi thường khi NNTHĐ nhìn chung mới chỉ quan tâm đến BT, HT dưới góc độ vật chất, còn các chính sách về việc làm, ổn định đời sống và sản xuất cho người có đất bị thu hồi, đặc biệt đối với người lao động tại khu vực nông thôn chưa được chú trọng, chưa có hiệu quả, chưa đáp ứng được nguyện vọng cũng như nhu cầu được ổn định đời sống và sản xuất của họ, nên nguy cơ mất việc làm và thất nghiệp của người bị THĐ

là rất lớn Đã vậy, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền khi áp dụng pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ vào thực tiễn tại nhiều địa phương trong thời gian qua vẫn còn cứng nhắc, bị động và thiếu sự linh hoạt, chưa thực sự chú ý lắng nghe các kiến đóng góp từ phía người dân bị THĐ, thậm chí vi phạm pháp luật trong quá trình giải quyết việc BT, HT và TĐC

Nguyên nhân của những tồn tại, vướng mắc nêu trên có thể kể đến là: pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ liên tục thay đổi trong một thời gian ngắn và không nhất quán, dẫn đến việc thực hiện vừa chậm, vừa khó khăn và thiếu đồng bộ Bên cạnh đó, sự tuân thủ các quy định của pháp luật và năng lực quản lý điều hành của các cơ quan nhà nước, các tổ chức, cá nhân có thẩm quyền và nhà đầu tư (NĐT) trong quá trình thực hiện việc BT, HT và TĐC chưa tốt, còn nhiều bất cập Thêm vào đó, một số cán bộ, công chức, viên chức trong quá trình thực hiện việc bồi thường khi NNTHĐ đã lợi dụng các “khe hở” của pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ nói riêng để trục lợi, thậm chí có những vi phạm pháp luật nghiêm trọng và gây thiệt hại rất lớn cho Nhà nước, cho người sử dụng đất (SDĐ) và cho xã hội Đồng thời, sự tin tưởng của người dân vào chính sách, pháp luật đất đai nói chung

và pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ ở một số địa phương chưa cao, tính tự giác của người SDĐ trong việc chấp hành quyết định THĐ của Nhà nước còn yếu kém; do đó tại một số dự án cụ thể, giữa Nhà nước - người SDĐ - NĐT chưa tìm được tiếng nói chung trong quá trình thực hiện việc bồi thường khi NNTHĐ

Có vị trí địa lý quan trọng, là trung tâm dịch vụ - du lịch - văn hóa, là vùng bảo vệ cảnh quan thiên nhiên của Thủ đô Hà Nội [49], quận Tây Hồ phải chủ động được quỹ đất khá lớn để đáp ứng tốt nhu cầu SDĐ của các dự

án phát triển hạ tầng kinh tế, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và các dự án phát triển, hiện đại nền quốc phòng và an ninh nhân dân Để đạt được mục tiêu này, quận Tây Hồ phải tiến hành THĐ, đồng thời cần thực hiện tốt việc bồi thường khi NNTHĐ Song thời gian vừa qua, cũng như các địa phương

khác trong phạm vi toàn quốc, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội cũng đã và đang phải đối mặt với nhiều thách thức kể trên trong quá trình thực hiện việc bồi thường khi NNTHĐ Vì lẽ đó, một số dự án đầu tư đã không triển khai được theo tiến độ dự kiến, không hoàn thành việc BT, HT và TĐC theo đúng

kế hoạch đặt ra Mặt khác, cuộc sống và sản xuất của người dân bị THĐ, đặc biệt là đối với những người dân phải di chuyển chỗ ở, đang có những xáo trộn

mà các quy định của pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ hiện hành cũng như thực tiễn áp dụng chưa giải quyết được

Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu các quy định pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ qua thực tiễn của một địa phương là cần thiết, nhằm góp phần tìm ra giải pháp khắc phục những tồn tại, thiếu sót nói trên và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ trên địa bàn quận Tây

Hồ nói riêng và các địa phương khác trong cả nước nói chung Với ý nghĩa

đó, tôi đã chọn đề tài “Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

qua thực tiễn áp dụng tại địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội” để làm

luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đến nay, vấn đề bồi thường khi NNTHĐ đã thu hút được sự quan tâm của nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau Có thể đề

cập đến một số công trình, bài báo tiêu biểu như: Nhà tái định cư: vừa ở

vừa…run của tác giả Nguyễn Thiêm - Báo Công an nhân dân, số ra ngày

21/05/2005; Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất - Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Vinh Diện - năm 2006; Vấn đề việc

làm cho người bị thu hồi đất ở nông thôn trong quá trình xây dựng, phát triển các khu công nghiệp của tác giả Đỗ Đức Quân - Tạp chí Kinh tế và Dự báo,

số 8 (412), tháng 8 năm 2007, tr.33-35; Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất (qua thực tiễn thi hành hành tại thành phố

Hà Nội) - Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Duy Thạch - năm 2007; Vì

sao dân chưa đồng thuận của tác giả Đức Tâm - Báo điện tử Kinh tế và Đô

thị, số ra ngày 19/8/2008; Bức xúc thu hồi đất không chỉ do giá đền bù của tác giả Lan Hương - Báo điện tử Dân trí, số ra ngày 03/10/2008; Một số ý kiến

hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của tác giả Ths

Lê Ngọc Thạnh - Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 11 (73), tháng 6 năm

2009, tr.40-43; Dân bức xúc vì sự vô cảm của chính quyền của nhóm phóng

viên điều tra - Báo điện tử Nhà báo và Công luận, số ra ngày 17/09/2009

Nói chung, các công trình, bài báo nêu trên đều nghiên cứu về bồi thường khi NNTHĐ ở mức độ và phạm vi khác nhau Có công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý về bồi thường khi NNTHĐ; có công trình, bài báo nghiên cứu vấn đề này ở phạm vi rộng nhằm đánh giá khái quát pháp luật và thực trạng pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ Bên cạnh đó, lại có công trình nghiên cứu vấn đề này thông qua việc đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật tại địa bàn cụ thể của một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương… Tuy nhiên, chưa có công trình nào nghiên cứu vấn đề này nhìn từ góc độ thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ trên phạm vi địa bàn cấp huyện Với mong muốn được tiếp cận vấn

đề từ góc độ thực tiễn một cách chi tiết, đồng thời bằng việc tham chiếu giữa các quy định của pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ với thực tiễn áp dụng qua các vụ việc, tình huống cụ thể, một mặt học viên chỉ ra được những quy định phù hợp, không phù hợp của pháp luật với thực tiễn cuộc sống, mặt khác cũng đưa ra những nhận xét, đánh giá việc thực thi pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền ở một địa bàn

cụ thể Trên cơ sở đó, tôi đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ cho phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn hiện nay và trong tương lai

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận về bồi thường khi NNTHĐ và thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường

khi NNTHĐ qua các vụ việc, tình huống cụ thể tại địa bàn quận Tây Hồ - một đơn vị điển hình có tốc độ đô thị hóa nhanh và mạnh của thành phố Hà Nội

Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn có nhiệm vụ giải quyết các vấn đề chủ yếu sau:

- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về bồi thường khi NNTHĐ;

- Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ từ khi LĐĐ năm 2003 có hiệu lực đến nay tại địa bàn quận Tây Hồ Qua đó, chỉ ra các quy định phù hợp, chưa phù hợp của pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ, cũng như những tồn tại, vướng mắc trong thực tiễn áp dụng và nêu nguyên nhân của tình trạng này;

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ

4 Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là:

- Một số vấn đề lý luận về bồi thường khi NNTHĐ;

- Nội dung các quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước ở Trung ương, của Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội về bồi thường khi NNTHĐ tại địa bàn quận Tây Hồ từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến nay;

- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ qua các vụ việc, tình huống cụ thể tại địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến nay

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là:

- Về phạm vi đối tượng, luận văn chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ mà cụ thể là các quy định về BT,

HT về đất và tài sản, các chính sách HT và các quy định về TĐC cho hộ gia đình (HGĐ), cá nhân khi NNTHĐ;

- Về phạm vi không gian và thời gian, luận văn nghiên cứu các quy định về BT, HT về đất và tài sản, hỗ trợ và TĐC cho HGĐ, cá nhân khi NNTHĐ qua thực tiễn áp dụng tại địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội từ khi LĐĐ năm 2003 có hiệu lực đến nay (2010)

5 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành luận văn, tôi đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau:

- Phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin nhằm nghiên cứu vấn đề trong trạng thái vận động biến đổi không ngừng và trong mối quan hệ tổng thể tác động qua lại giữa hiện tượng nghiên cứu với các hiện tượng khác, đồng thời các hiện tượng nghiên cứu luôn được xem xét trong quá trình từ hình thành đến phát triển qua các giai đoạn lịch sử khác nhau Bên cạnh đó, tôi cũng dựa trên tư tưởng

Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước trong điều kiện xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) để làm sáng tỏ nội dung nghiên cứu của luận văn

Cùng với những phương pháp trên, tôi đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp: Thông tin thứ cấp được thu thập chủ yếu là các quy định của cơ quan nhà nước ở Trung ương, của UBND thành phố Hà Nội, UBND quận Tây Hồ và các cơ quan liên ngành về BT, HT

và TĐC khi NNTHĐ Nguồn thông tin này được thu thập chủ yếu qua Công báo, các trang web của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đồng thời, tôi cũng thông qua các quyết định, báo cáo, ý kiến chỉ đạo của UBND thành phố

Hà Nội, các cơ quan liên ngành, Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng (GPMB) thành phố, UBND quận Tây Hồ và thông qua các công trình, bài viết, tạp chí, internet…để lấy thông tin, số liệu liên quan đến pháp luật và thực trạng áp

dụng pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ tại địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến nay

- Phương pháp tổng hợp, phân tích: Phương pháp này được được sử dụng để tổng hợp và phân tích các quy định của pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ, cũng như các thông tin về thực tiễn áp dụng Phương pháp này còn được sử dụng để có được các nhận xét, đánh giá trình bày trong luận văn

- Phương pháp thống kê: Phương pháp này được sử dụng nhằm xử lý các tài liệu, các số liệu mà tôi thu thập trong quá trình khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ Qua đó, tôi có được các số liệu, thông tin tin cậy trình bày trong luận văn

- Phương pháp điều tra xã hội học: Phương pháp này chủ yếu được thực hiện bằng cách phỏng vấn trực tiếp một số cán bộ lãnh đạo UBND quận Tây Hồ, các cán bộ tham gia trực tiếp lập phương án BT, HT và TĐC của Tổ chức phát triển quỹ đất thuộc Ban chỉ đạo GPMB thành phố Hà Nội và Ban

BT, HT và TĐC quận Tây Hồ, một số chuyên gia trong lĩnh vực pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ, người bị THĐ, nhà đầu tư…

Ngoài ra, chúng tôi còn sử dụng các phương pháp: diễn dịch, quy nạp,

so sánh, logic để nghiên cứu và làm sáng tỏ nội dung của luận văn

6 Những đóng góp mới về khoa học và thực tiễn của luận văn

Các kết quả nghiên cứu của luận văn có thể là nguồn tài liệu tham khảo cần thiết và đáng tin cậy đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong hoạt động ban hành, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật đất đai liên quan tới lĩnh vực bồi thường khi NNTHĐ Đồng thời, luận văn còn có giá trị tham khảo hữu ích trong công tác giảng dạy và học tập môn học LĐĐ tại các cơ sở đào tạo cũng như trong hoạt động tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ nói riêng Bên cạnh đó, các giải pháp mà học viên đưa ra có thể được các cơ quan, tổ

chức và cá nhân có thẩm quyền tham khảo và ứng dụng vào thực tiễn công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB), hỗ trợ và TĐC

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất tại địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp

dụng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhìn từ góc độ thực tiễn

Chương 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1.1 CÁC VẤN ĐỀ CẦN XÁC ĐỊNH, GIẢI QUYẾT TRONG VIỆC XÂY DỰNG CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1.1.1 Các thiệt hại cần xem xét, xác định khi Nhà nước thu hồi đất để bồi thường, hỗ trợ

Trên phương diện lý luận, thiệt hại về vật chất và tinh thần của người

bị THĐ là hậu quả phát sinh trực tiếp từ việc THĐ của Nhà nước Trong khi

đó, quyền SDĐ và quyền sở hữu về tài sản hợp pháp của mọi tổ chức, cá nhân

đã được Hiến pháp và pháp luật của Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam ghi nhận và bảo vệ Do vậy, chúng ta phải xác định đúng, đầy đủ và khách quan những thiệt hại xảy ra khi Nhà nước THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Từ đó, các phương án bồi thường “thỏa đáng” được thiết lập trên cơ sở phải đảm bảo quyền lợi Nhà nước, đảm bảo quyền lợi của NĐT, nhất là đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của người bị THĐ Với cách tiếp cận nêu trên, các thiệt hại mà người bị THĐ có thể phải gánh chịu bao gồm:

Thứ nhất, thiệt hại về công sức đầu tư mà người bị THĐ bỏ ra để làm

tăng giá trị quyền SDĐ Không những thế, đây còn là thiệt hại về quyền khai thác và hưởng các lợi ích từ diện tích đất đai do bị Nhà nước thu hồi

Thứ hai, thiệt hại về tài sản là thành quả lao động và kết quả đầu tư

của người bị THĐ được tạo ra trong quá trình SDĐ, gồm: nhà cửa, các công trình kiến trúc, cây trồng và các tài sản khác gắn liền với đất

Thứ ba, thiệt hại về chi phí đầu tư vào đất, là những chi phí mà người

bị THĐ đã đầu tư vào đất nhằm SDĐ theo mục đích do cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cho phép mà đến thời điểm NNTHĐ còn chưa thu hồi được Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ, thực tế chứng minh Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng tổng chi phí hợp lý tính thành tiền đầu tư vào đất trừ đi số tiền tương ứng với thời gian đã SDĐ Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm: tiền SDĐ của thời hạn chưa SDĐ trong trường hợp giao đất có thời hạn, tiền thuê đất đã nộp trước cho thời hạn chưa SDĐ (có chứng từ hóa đơn nộp tiền), chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất theo hiện trạng của đất khi được giao, được thuê và phù hợp với mục đích SDĐ và các chi phí khác có liên quan

Thứ tư, thiệt hại do ngừng việc, ngừng sản xuất kinh doanh khi

NNTHĐ người SDĐ bị mất việc làm hoặc bị ngưng trệ quá trình sản xuất kinh doanh

Thứ năm, các thiệt hại vô hình mà người bị THĐ phải gánh chịu như:

chỗ ở mới xa hơn, xa trường học và bệnh viện, chi phí sinh hoạt trong thời gian học nghề, thời gian và chi phí để chuyển hộ khẩu về nơi ở mới, thời gian xin chuyển trường học cho con cái, người dân từ chỗ đang có nhà ở hợp pháp nay lại phải đi thuê nhà hoặc sống tại những căn hộ tạm cư…Các thiệt hại này, từ trước đến nay chưa được xem xét và định giá để làm căn cứ bồi thường Tuy nhiên, Nhà nước cũng chỉ nên đặt ra các tiêu chí và phương pháp

để xác định giá trị của các thiệt hại vô hình, chứ không nên đưa ra một con số

cụ thể Chính người bị THĐ sẽ là người trực tiếp tính toán những thiệt hại vô hình của họ, sau đó những giá trị vô hình mà người bị THĐ đã tính toán cần được thẩm định lại một cách khách quan, toàn diện bởi một cơ quan thẩm định độc lập

Lý do Nhà nước phải bồi thường cho người bị THĐ là dựa trên căn cứ đất đai là “tài sản” đặc biệt mang tính tự nhiên, do tự nhiên tạo ra, tồn tại trước khi loài người xuất hiện trên trái đất Hơn nữa, trong quá trình sử dụng,

sự tác động của con người đối với đất đai có thể làm tăng giá trị của đất Giá

trị của đất đai tăng lên có thể gồm rất nhiều nguyên nhân khác nhau, ví như:

do Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, hạ tầng xã hội; do công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; do chính bản thân người SDĐ đầu tư về: khoa học kỹ thuật, tiền vốn, lao động, vật tư nhằm cải tạo, bồi bổ và làm tăng độ màu mỡ của đất trong quá trình sử dụng… Như vậy, phần giá trị tăng thêm do chính người SDĐ đầu tư mang lại khi NNTHĐ mà gây ra thiệt hại thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường

Bên cạnh đó, chúng ta cũng thấy rằng: đất đai là tài nguyên có hạn của quốc gia, nó đóng một vai trò vô cùng quan trọng, vì đất đai không chỉ liên quan trực tiếp đến lợi ích của người SDĐ, của cộng đồng xã hội mà còn ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của Nhà nước Bởi vậy, khi NNTHĐ, tùy từng trường hợp cụ thể mà người bị thu hồi sẽ được bồi thường về đất, về tài sản gắn liền với đất, bồi thường các chi phí vào đất còn lại, bồi thường thiệt hại

do ngừng việc, ngừng sản xuất, bồi thường các thiệt hại vô hình, được hưởng các chính sách hỗ trợ (hỗ trợ di chuyển, đào tạo và chuyển đổi nghề nghiệp…)

và bố trí TĐC đối với trường hợp phải di chuyển chỗ ở Đây là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp và nhạy cảm Để giải quyết vấn đề này một cách “thấu tình, đạt lý” thì cần phải xác định đầy đủ, toàn diện, khách quan và đúng các thiệt hại mà người bị THĐ phải gánh chịu Ngược lại, khi xác định không đúng và giải quyết không thấu đáo các vấn đề nêu trên, một mặt các quyền và lợi ích của người SDĐ sẽ không được đảm bảo, mặt khác nó còn dẫn đến các

hệ lụy khác gây bất ổn về trật tự xã hội, về mặt chính trị cũng như gia tăng sự nghèo đói của một bộ phận dân cư

1.1.2 Giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và người được hưởng lợi từ việc thu hồi đất của Nhà nước

Vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

và phát triển kinh tế, Nhà nước phải tiến hành THĐ, nhằm tạo ra quỹ đất để phục vụ cho các mục tiêu xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế- xã hội và phát triển

kinh tế nước nhà Điều này sẽ không tránh khỏi việc gây ra những thiệt hại về vật chất, tinh thần cũng như làm ảnh hưởng đến đời sống, sản xuất của người

bị THĐ Bởi vậy, khi tiến hành THĐ, Nhà nước cần có những biện pháp thỏa đáng để giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, người bị THĐ và những người được hưởng lợi từ việc THĐ Dù muốn hay không thì lợi ích kinh tế vẫn là yếu tố quan trọng chi phối mọi mối quan hệ, do đó Nhà nước phải đặt vấn đề đồng thuận về quyền lợi giữa các chủ thể này, để có được cơ chế giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện việc bồi thường, GPMB một cách có hiệu quả nhất Theo tôi, bài toán về lợi ích giữa các chủ thể nêu trên cần được cân nhắc và giải quyết theo hướng sau:

Về phía Nhà nước: tiến hành THĐ là nhằm phân phối lại quỹ đất cho phù hợp với mục tiêu quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế- xã hội Thêm vào đó, với chức năng đại diện cho chủ sở hữu, Nhà nước sẽ thực hiện vai trò điều tiết các lợi ích kinh tế của các chủ thể liên quan đến việc THĐ chủ yếu thông qua các chính sách tài chính về đất đai nhằm đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Về phía người được hưởng lợi từ việc THĐ (NĐT, các tổ chức, cá nhân khác…): có thể nói những chủ thể này ít nhiều đều được hưởng những lợi ích nhất định từ hoạt động THĐ của Nhà nước Trong trường hợp là NĐT, lợi ích của họ liên quan đến chi phí lập dự án đầu tư, chi phí liên quan đến BT, HT và TĐC cho người bị THĐ, các khoản đóng góp của họ cho Nhà nước và xã hội

Do đó, các khoản chi phí này cũng cần phải tính toán và giải quyết một cách hài hòa, để đảm bảo lợi ích cho NĐT Mặt khác, Nhà nước phải xác lập được

cơ chế và có các chế tài ràng buộc trách nhiệm của NĐT để tránh hiện tượng vì lợi ích của chính mình, NĐT sẵn sàng làm phương hại đến lợi ích hợp pháp của người bị THĐ, ví như: bồi thường không đúng với diện tích đất thực tế bị thu hồi, giá đất bồi thường quá thấp so với giá thị trường trong điều kiện chuyển nhượng bình thường, đặc biệt đối với đất nông nghiệp (ví dụ khi THĐ nông

nghiệp để đầu tư khu đô thị, trung tâm thương mại, người bị THĐ được bồi thường - kể cả hỗ trợ - cao nhất cũng chỉ vài triệu đồng/m2

; thế nhưng khi đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật xong NĐT có thể chuyển nhượng đất nền với giá từ 30-50 triệu đồng/m2), cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các khu TĐC chưa đáp ứng đủ các điều kiện cho người bị THĐ có được chỗ ở bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, vấn đề đào tạo và giải quyết việc làm sau khi bồi thường, GPMB chưa được quan tâm đúng mức Không chỉ vậy, Nhà nước cũng cần phải xem xét và giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa người bị THĐ với những người được hưởng lợi từ việc THĐ sử dụng vào mục đích công cộng như xây dựng đường giao thông, công viên, trường học, bệnh viện…Vì người bị THĐ có thể phải di chuyển chỗ ở hoặc bị mất một phần diện tích đất nhất định, nhưng có những người SDĐ gần khu vực đó không những không bị mất đất mà còn được hưởng lợi do việc Nhà nước đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế- xã hội

đã làm tăng giá trị quyền SDĐ của các chủ thể này Hơn nữa, hiện nay Nhà nước vẫn chưa có cơ chế nhằm điều tiết một phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do người SDĐ đầu tư mang lại, do đó đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau và hiển nhiên về phần Nhà nước cũng mất đi một nguồn thu đáng kể cho ngân sách

Về phía người bị THĐ: cần nhận thức đầy đủ về lợi ích chung mang lại cho cộng đồng từ việc THĐ của Nhà nước, do đó khi Nhà nước đã thực hiện

BT, HT và TĐC theo đúng quy định của pháp luật thì họ phải có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời hạn Song, thực tế vẫn còn tồn tại nhiều trường hợp (chủ yếu là khi NNTHĐ vì mục đích phát triển kinh tế) người bị THĐ đã nhận bồi thường với mức giá thỏa đáng, nhưng họ vẫn cố tình chậm bàn giao mặt bằng với mục đích sẽ được nhận mức giá bồi thường cao hơn Vấn đề này xảy ra một mặt dẫn đến tình trạng khiếu nại kéo dài, khiếu nại tập thể, khiếu nại vượt cấp, mặt khác kéo dài thời gian GPMB làm chậm tiến độ triển khai thực hiện dự án, gây lãng phí, thất thoát rất lớn cho Nhà nước, NĐT và cho xã hội

Như vậy, lợi ích của các chủ thể nêu trên không phải lúc nào đồng hành sát cánh cùng nhau, nhiều khi các lợi ích đó sẽ xung đột với nhau Việc xác định và giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa các bên với nhau trong quá trình thực hiện bồi thường, GPMB không những tạo ra sự đồng thuận trong quá trình thực hiện bồi thường, GPMB, mà còn góp phần đảm bảo thực hiện tốt nguyên tắc công bằng và công khai trong việc SDĐ Bên cạnh đó, tài nguyên đất đai của quốc gia cũng được đảm bảo khai thác và sử dụng đúng mục đích, đạt hiệu quả kinh tế cao, giúp cho mục tiêu phát triển thật sự bền vững mà không để lại hậu quả xấu cho xã hội trong tương lai Để dễ hình dung, tôi xin đưa ra hình vẽ 1.1 dưới đây:

Hình 1.1: Giải quyết hài hòa về lợi ích giữa ba bên khi NNTHĐ

1.2 KHÁI NIỆM BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1.2.1 Về cách hiểu thuật ngữ “bồi thường”, cụm từ “bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”

Để có cách hiểu toàn diện và sâu sắc thuật ngữ “bồi thường”, cụm từ

“bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” ta cần phải xem xét, nghiên cứu trên nhiều phương diện khác nhau

Trong đời sống thực tiễn, “bồi thường” được sử dụng trong trường hợp một người nào đó có hành vi gây thiệt hại cho một người khác phải có trách nhiệm bồi thường những thiệt hại do hành vi của mình gây ra Hình thức

Nhà nước

Người được hưởng lợi từ việc THĐ

Người bị THĐ

bồi thường có thể là vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền hoặc bằng hiện vật khác) Việc bồi thường có thể do các quy định của pháp luật điều chỉnh hoặc do chính sự thỏa thuận giữa các bên

Về khía cạnh thuật ngữ, “bồi thường” [93, tr 82] là đền bù bằng tiền

những thiệt hại về vật chất và tinh thần mà mình phải chịu trách nhiệm: bồi

thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng; bồi thường cho gia đình người bị nạn; bồi thường danh dự…

Trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi một chủ thể có hành vi gây ra thiệt hại cho chủ thể khác trong xã hội Trách nhiệm này được rất nhiều ngành luật đề cập, như: Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng trong lĩnh vực pháp luật dân sự; trách nhiệm bồi thường oan, sai do hành vi của các cơ quan tố tụng gây ra trong lĩnh vực pháp luật hình sự; trách nhiệm vật chất do hành

vi của người lao động gây ra trong lĩnh vực pháp luật lao động… [61, tr 15]

Riêng lĩnh vực pháp luật đất đai, thuật ngữ “bồi thường” khi NNTHĐ (trước đây là bồi thường thiệt hại hay đền bù thiệt hại) được ghi nhận từ rất sớm Tại Nghị định 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ quy định Thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, tại Chương II đã đề cập việc

“bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng” Tiếp theo, LĐĐ năm

1987 ra đời, cùng với đó là sự ra đời của các văn bản hướng dẫn thi hành, lúc này thuật ngữ “bồi thường” đã bị thay thế bởi thuật ngữ “đền bù” Sau đó, thuật ngữ “đền bù thiệt hại” lại được tiếp tục sử dụng trong LĐĐ năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998 và các văn bản hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, kể từ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 2001, tại Điều 1, Khoản 9 (sửa đổi, bổ sung Điều 27, LĐĐ năm 1993, thuật ngữ “bồi thường” được sử dụng trở lại và thay thế thuật ngữ “đền bù” Thuật ngữ “bồi thường” tiếp tục được sử dụng tại LĐĐ năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành mà tiêu biểu là Nghị định (NĐ) số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về BT, HT và tài định cư khi

NNTHĐ (sau đây gọi tắt là NĐ số 197/2004/NĐ-CP); NĐ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, THĐ, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục

BT, HT, TĐC khi NNTHĐ và giải quyết khiếu nại về đất đai (sau đây gọi tắt

là NĐ số 84/2007/NĐ-CP); NĐ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, THĐ, BT, HT

và TĐC (sau đây gọi tắt là NĐ số 69/2009/NĐ-CP) Có thể thấy rằng: việc sử dụng thuật ngữ “bồi thường” từ khi có LĐĐ năm 2003 đến nay, đã thể hiện hàm ý đây là quan hệ bồi thường ngang giá và sòng phẳng

Đề cập khái niệm này Khoản 6, Điều 4, LĐĐ năm 2003 đưa ra cách giải thích như sau: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”

Tóm lại, bồi thường khi NNTHĐ chỉ diễn ra khi Nhà nước thu hồi một diện tích đất nào đó để chuyển sang một mục đích sử dụng khác vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Thực chất, đây chính là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người

bị THĐ và NĐT Do đó, việc bồi thường khi NNTHĐ phải thực hiện theo quy định của Nhà nước về giá đất; về điều kiện được BT, HT và TĐC; về trình tự, thủ tục BT, HT và TĐC; về nguyên tắc thực hiện BT, HT và TĐC Cũng cần phải nhấn mạnh rằng, việc bồi thường khi NNTHĐ không giống với việc bồi thường thiệt hại trong lĩnh vực pháp luật dân sự, hình sự, lao động Bởi lẽ, nó không những phải đảm bảo lợi ích của người bị THĐ, mà còn phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người nhận lại quyền SDĐ đã thu hồi

1.2.2 Đặc điểm và tính chất của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.2.1 Đặc điểm của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Để tìm hiểu khái niệm bồi thường khi NNTHĐ, chúng ta có thể tiếp

cận dựa trên các đặc điểm sau đây:

Về đối tượng được bồi thường, NNTHĐ vì mục đích quốc phòng, an

ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, những chủ thể SDĐ được bồi thường là: HGĐ, cá nhân, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam…, nếu thỏa mãn các điều kiện (có giấy chứng nhận, có một trong các loại giấy tờ về quyền SDĐ hoặc các điều kiện khác mà pháp luật đất đai hiện hành quy định)

Về phạm vi bồi thường, chỉ khi NNTHĐ để sử dụng vì mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, người SDĐ mới được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, các thiệt hại do ngừng việc, ngừng sản xuất kinh doanh, các chi phí và công sức đầu tư vào đất mà chưa thu hồi được, các thiệt hại vô hình Bên cạnh đó, tùy theo từng trường hợp cụ thể Nhà nước sẽ thực hiện các chính sách hỗ trợ và thực hiện TĐC nhằm ổn định đời sống, sản xuất và thu nhập cho người bị THĐ, qua đó góp phần giải quyết tốt các vấn đề nảy sinh sau bồi thường, GPMB

Về giá đất bồi thường, giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước thực hiện

vai trò quản lý về đất đai, đồng thời giá đất còn là cơ sở để người SDĐ tiếp cận với cơ chế thị trường Không chỉ vậy, giá đất còn là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong việc phân phối và phân phối lại đất đai của Nhà nước Do đó, Nhà nước luôn là người chủ động trong việc xác định giá đất bồi thường dựa trên các căn cứ khoa học và tôn trọng giá đất hình thành trên thị trường trong điều kiện bình thường của thửa đất Việc quy định như vậy là vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, bản thân người SDĐ không phải là chủ

sở hữu đối với từng diện tích đất riêng lẻ mà họ đang sử dụng, trong tình huống này, họ chỉ là chủ sử dụng được Nhà nước trao quyền thông qua giao, cho thuê, công nhận quyền SDĐ hoặc cho phép nhận chuyển quyền

Các phương pháp tiến hành, trong điều kiện kinh tế thị trường theo

định hướng XHCN, việc bồi thường khi NNTHĐ cần phải sử dụng kết hợp

phương pháp hành chính và phương pháp thỏa thuận nhằm tạo ra sự mềm dẻo, linh hoạt, tránh sự cứng nhắc, máy móc Hơn thế, việc bồi thường khi NNTHĐ là một trong những vấn đề nhạy cảm và có ý nghĩa quan trọng về chính trị, lịch sử, kinh tế và xã hội Cho nên, cần phải giải quyết hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa ba bên Nhà nước - người bị THĐ và người nhận lại quyền SDĐ đã thu hồi thông qua việc sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp như: phương pháp tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục; phương pháp kinh tế; phương pháp cưỡng chế

1.2.2.2 Tính chất của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Bồi thường khi NNTHĐ là một quá trình phức tạp, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các chủ thể tham gia và lợi ích của toàn xã hội; Song, vấn đề này lại được thể hiện khác nhau tùy theo từng dự án có nhu cầu SDĐ Vì lẽ

đó, việc bồi thường khi NNTHĐ sẽ thể hiện ở một số tính chất cơ bản sau:

Tính phức tạp, “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư

liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa,

xã hội, an ninh và quốc phòng” [37] Do đó, đất đai thực sự đóng vai trò rất quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội của mọi người dân và trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội của đất nước

Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp với đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu, trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn Do đó, tâm lý chung của người dân là muốn giữ đất để sản xuất

Đối với đất ở, nhất là đất ở tại khu vực đô thị, đây được xem là quyền tài sản có giá trị lớn, gắn trực tiếp với đời sống sinh hoạt của người dân, đặc biệt là đối với các chủ thể sản xuất - kinh doanh thì vị trí của thửa đất còn gắn liền với thu nhập của họ Bên cạnh đó, chính sách pháp luật về đất đai trong thời gian qua vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn, đã vậy hoạt động

quản lý đất đai của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền còn buông lỏng tại một số địa phương, do đó không thể tránh khỏi tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà và các công trình khác trái phép trên đất

Chính sự phức tạp trong quá trình SDĐ nói trên đã làm cho việc thực hiện bồi thường khi NNTHĐ gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, nó không chỉ xảy ra đối với mỗi dự án mà còn xảy ra đối với từng diện tích đất cụ thể, cũng như mỗi loại đất khác nhau khi bị thu hồi Do đó, các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phải xác định được vấn đề này, nhằm chủ động đưa các phương án hành động cụ thể; đồng thời phải phối hợp chặt chẽ với NĐT và người bị THĐ để giải quyết các vấn đề phát sinh khi thực hiện BT, HT và TĐC trên cơ sở đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên tham gia

Tính đa dạng, NNTHĐ để giao cho các dự án đầu tư có nhu cầu SDĐ

được diễn ra trên các khu vực hành chính với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau Đối với khu vực thành thị, quá trình đô thị hóa nhanh, mật độ dân cư đông đúc, trình độ dân trí cao và ngành nghề đa dạng, vì thế quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất thường có giá trị lớn Từ

đó, việc bồi thường khi NNTHĐ có đặc điểm khác so với khu vực nông thôn nơi chủ yếu hoạt động sản xuất nông nghiệp hoặc tiểu thủ công nghiệp

Mặt khác, mục đích SDĐ sau bồi thường cũng rất khác nhau, có trường hợp bồi thường khi NNTHĐ để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, những trường hợp khác là bồi thường để lấy đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế Do vậy, tính chất bồi thường ở đây cũng có sự khác nhau rõ rệt, trong đó quan hệ bồi thường khi NNTHĐ vì mục tiêu phát triển kinh tế (đất được đưa vào sử dụng vào mục đích kinh doanh là chủ yếu) sẽ tạo ra lợi nhuận mới và nảy sinh mối quan

hệ về lợi ích giữa ba bên cần giải quyết một cách “thấu đáo” đó là: Nhà nước, người bị THĐ và người nhận lại quyền SDĐ đã thu hồi

1.2.3 Ý nghĩa của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Để sử dụng hợp lý và có hiệu quả tài nguyên đất đai, nhất là trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tốc độ đô thị hóa nhanh và mạnh

đã gây áp lực rất lớn cho việc SDĐ Điều này đòi hỏi việc phân bổ quỹ đất quốc gia nói chung và ở mỗi địa phương nói riêng, đặc biệt trong xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế và hạ tầng xã hội phải chi tiết, mang tính khoa học và có tầm nhìn chiến lược Để hoàn thành mục tiêu này, không thể tránh khỏi việc Nhà nước tiến hành THĐ của các chủ thể đang sử dụng Do đó, việc bồi thường khi NNTHĐ đóng vai trò hết sức quan trọng được thể hiện trên các phương diện sau đây:

Thứ nhất, đảm bảo chia sẻ về mặt lợi ích và bù đắp những thiệt hại

cho các chủ thể SDĐ do việc THĐ gây ra, đồng thời nhanh chóng ổn định đời

sống, sản xuất, tạo việc làm và thu nhập ổn định cho người bị THĐ Trên cơ

sở đó, góp phần duy trì và ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội, cũng như tạo ra động lực để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của nước nhà

Thứ hai, nâng cao nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn

cũng như tính chất phức tạp của việc bồi thường khi NNTHĐ của các nhà quản lý, của chính quyền địa phương Trong quá trình thực hiện việc bồi thường, GPMB, các cơ quan và cán bộ có thẩm quyền không chỉ dựa vào các quy định của pháp luật mà còn lắng nghe ý kiến, nguyện vọng chính đáng của người dân, trên cơ sở đó đưa ra các phương án giải quyết công việc một cách linh hoạt, mềm dẻo, vừa đảm bảo tốt các quyền lợi và lợi ích các người SDĐ, vừa không làm trái các chính sách, pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ Bên cạnh đó, thông qua thực tiễn thi hành việc bồi thường khi NNTHĐ:

Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư có năng lực và có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được

mở rộng và có hiệu quả [24]

Điều này góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, giảm các chi phí liên quan đến việc BT, HT và TĐC khi NNTHĐ Không những vậy, còn giảm bớt được các tác động tiêu cực đối với người SDĐ và đối với các dự án

có nhu cầu SDĐ; từ đó góp phần củng cố lòng tin của nhân dân vào đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước nhất là trong lĩnh vực đất đai

Thứ ba, tìm ra lời giải hợp lý cho bài toán “lợi ích ba bên” là Nhà

nước- Người bị THĐ - Người nhận lại quyền SDĐ đã thu hồi trong quá trình thực hiện việc bồi thường khi NNTHĐ Đây là một trong những động lực quan trọng nhằm thực hiện tốt các chính sách về phát triển kinh tế và xã hội của Đảng và Nhà nước, đồng thời làm tăng tính hấp dẫn về môi trường đầu tư

ở nước ta Điều này sẽ giúp cho sự phát triển của đất nước thực sự bền vững

và không để lại những hậu quả xấu cho tương lai

Thứ tư, bồi thường khi NNTHĐ đã góp phần chuyển đổi cơ cấu nền

kinh tế, chuyển đổi nghề nghiệp cho người bị THĐ, nhất là đối với người nông dân Khi NNTHĐ nông nghiệp mà không có đất để BT, người nông dân ngoài việc được Nhà nước bồi thường bằng tiền, họ còn được HT tạo việc làm

và chuyển đổi nghề nghiệp, HT ổn định đời sống sản xuất và HT khác Có như thế, người nông dân bị THĐ mới không bị thất nghiệp ngay chính ở quê hương mình, đồng thời cuộc sống của họ cũng sẽ được đảm bảo hơn, tránh tình trạng nhiều người rơi vào hoàn cảnh khó khăn, thậm chí trở thành nghèo đói chỉ sau một thời gian mất đất

1.3 QUAN NIỆM VỀ HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1.3.1 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

Để hiểu hơn quan niệm về “hỗ trợ” ta cần đặt trong nhiều mối quan hệ

để xem xét, phân tích

Mỗi người Việt Nam chúng ta luôn tự hào với truyền thống “lá lành đùm lá rách” Vì thế, khi một người nào đó trong xã hội gặp những khó khăn thì các thành viên khác trong cộng đồng luôn phát huy tinh thần đoàn kết và sẵn sàng chia sẻ, giúp đỡ họ vượt qua những khó khăn đó thông qua việc hỗ trợ về vật chất và tinh thần

Về mặt ngữ nghĩa, “hỗ trợ” [93, tr 457] là giúp đỡ lẫn nhau, giúp đỡ

thêm vào: “hỗ trợ cho đồng đội”

Đối với lĩnh vực pháp luật đất đai, quan niệm về “hỗ trợ” được đặt ra với ý nghĩa riêng, do tính chất đặc thù của đất đai Khi NNTHĐ, nhất là đất nông nghiệp, thì người có đất bị thu hồi sẽ không thể tránh khỏi những khó khăn về cuộc sống sinh hoạt, về lao động và sản xuất Nhằm bù đắp những tổn thất và giúp đỡ những người bị THĐ vượt qua các khó khăn từ việc THĐ, nhanh chóng ổn định về đời sống và sản xuất; bên cạnh việc bồi thường về đất, bồi thường về tài sản, Nhà nước đã quy định và tổ chức thực hiện nhiều chính sách HT cho người bị THĐ Đề cập vấn đề này Khoản 7, Điều 4, LĐĐ năm 2003 quan niệm: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp

đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”

1.3.2 Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

“An cư lạc nghiệp” luôn là mong muốn của bất kỳ một thành viên nào

trong xã hội, Nhà nước phải có trách nhiệm thực hiện TĐC cho người bị THĐ dẫn đến phải di chuyển chỗ ở

Vậy, cần phải hiểu như thế nào về TĐC? Nếu xét ở phương diện ngữ nghĩa thông thường “tái định cư” [93, tr 885] được hiểu là: ổn định nơi ở trở lại, xây dựng lại

LĐĐ năm 2003 đã đề cập đến thuật ngữ “tái định cư”, thế nhưng đã hơn 20 năm, kể từ khi LĐĐ năm 1987 ra đời đến nay, trong các văn bản LĐĐ

và hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành LĐĐ không có bất kỳ một điều, khoản nào đưa ra định nghĩa về “tái định cư” Khi đề cập quan niệm này Khoản 3, Điều 42, LĐĐ năm 2003 cũng chỉ nêu:

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập

và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó [59] Bản chất của TĐC chính là quá trình bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, chi phí di chuyển, khôi phục và ổn định cuộc sống của những người bị THĐ Do đó, ta có thể hiểu về TĐC như sau: TĐC là trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc lập và thực hiện các dự

án mới về nhà ở, đất ở với điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ cho người bị THĐ ở phải di chuyển chỗ ở, đồng thời giúp người bị THĐ nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất

1.3.2 Phân biệt giữa hỗ trợ, tái định cư với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Khi nghiên cứu pháp luật về bồi thường khi NNTHĐ, ta thấy giữa bồi thường với HT và TĐC có quan hệ mật thiết với nhau Tuy nhiên, giữa chúng cũng thể hiện những điểm khác biệt cơ bản, đó là:

Về nguyên tắc, bồi thường khi NNTHĐ thực hiện theo nguyên tắc là

bồi thường toàn bộ giá trị quyền SDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi khi thỏa

mãn điều kiện được bồi thường, bồi thường toàn bộ thiệt hại về tài sản gắn liền với đất cho người SDĐ, bồi thường thiệt hại về chi phí đầu tư vào đất, bồi thường thiệt hại do ngừng việc hoặc bị ngưng trệ quá trình sản xuất và bồi thường các thiệt hại vô hình xảy ra khi NNTHĐ Còn hỗ trợ và TĐC, Nhà nước lại căn cứ vào các yếu tố như: mức độ khó khăn về đời sống và sản xuất, vấn đề đào tạo và chuyển đổi nghề nghiệp, về điều kiện nhân khẩu, về tình hình không còn chỗ ở…để Nhà nước xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ

để người bị THĐ có nghề nghiệp và có việc làm ổn định, hỗ trợ để ổn định cuộc sống và sản xuất, hỗ trợ những chi phí mà người bị THĐ phải gánh chịu

do tác động của việc THĐ của Nhà nước gây ra; đồng thời bố trí, thực hiện TĐC cho người bị THĐ để họ nhanh chóng ổn định cuộc sống với có chỗ ở mới tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

Về nội dung, khi NNTHĐ sẽ bồi thường giá trị quyền SDĐ đối với

diện tích đất bị thu hồi (là quyền tài sản quan trọng của người SDĐ), các tài sản gắn liền với đất, các chi phí đầu tư vào đất, các thiệt hại do ngừng việc hoặc bị ngưng trệ quá trình sản xuất và các thiệt hại vô hình xảy ra khi NNTHĐ, các thiệt hại này phát sinh trực tiếp từ việc THĐ của Nhà nước gây

ra và Nhà nước có trách nhiệm phải bồi thường Ngược lại, hỗ trợ là việc Nhà nước giải quyết các hệ quả tiếp theo nảy sinh sau khi bồi thường, GPMB nhằm giúp người bị THĐ giảm bớt các khó khăn về thu nhập, về việc làm, về cuộc sống Còn TĐC là việc Nhà nước thực hiện bồi thường cho người bị THĐ trong trường hợp phải di chuyển chỗ ở

Về vị trí, vai trò, bồi thường khi NNTHĐ đóng vai trò trung tâm và có

tính chất quyết định trực tiếp đến quyền và lợi ích của người bị THĐ, Nhà nước có nghĩa vụ bồi thường ngang giá và sát với giá thị trường cho người SDĐ về những thiệt hại hữu hình và thiệt hại vô hình phát sinh trực tiếp từ hoạt động THĐ Với hỗ trợ lại khác, đây là một giải pháp nằm trong bồi thường, nó đóng vai trò bù đắp vào khoảng trống mà các quy định về bồi

thường còn thiếu, chưa hoàn thiện và không vươn tới được chức năng của bồi thường Nhà nước quy định và thực hiện các chính sách hỗ trợ nhằm mục đích giúp cho người bị THĐ nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất, phôi phục

và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế - văn hóa -

xã hội của họ và của cộng đồng Còn TĐC chính là việc Nhà nước bồi thường

về đất, các tài sản gắn liền với đất và các chi phí di chuyển, ổn định cuộc sống của người bị THĐ trong trường hợp phải di chuyển chỗ ở, do đó TĐC giữ vai trò là yếu tố bổ trợ giúp các quy định về bồi thường được áp dụng triệt để và

có tính khả thi cao trong thực tiễn

Chương 2

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 CƠ SỞ PHÁP LÝ THỰC HIỆN VIỆC BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN TÂY HỒ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI TỪ KHI

CÓ LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2003 ĐẾN NAY

2.1.1 Nguyên tắc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại địa bàn quận Tây Hồ

2.1.1.1 Nguyên tắc thực hiện bồi thường, hỗ trợ về đất

Một là, người bị THĐ có đủ các điều kiện tại Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9,

10 và 11, Điều 8, NĐ số 197/2004/NĐ-CP; từ Điều 44 đến Điều 46, NĐ số 84/2007/NĐ-CP và Điều 14, NĐ số 69/2009/NĐ-CP thì được bồi thường Trường hợp không đủ các điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh sẽ xem xét hỗ trợ Trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội hiện đang áp dụng theo Điều 7, Quyết định (QĐ) số 108/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về BT, HT và TĐC khi NNTHĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội (sau đây gọi tắt là QĐ số 108/2009/QĐ-UBND), theo đó người bị THĐ được BT, HT về đất khi có một trong các điều kiện sau:

(i) Có giấy chứng nhận (GCN) quyền SDĐ theo quy định của pháp

luật về đất đai

(ii) Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo

quy định của pháp luật về đất đai

(iii) HGĐ, cá nhân đang SDĐ ổn định, được UBND cấp xã xác nhận

không có tranh chấp và có một trong các loại giấy tờ sau: những giấy tờ về

quyền được SDĐ đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam; GCN quyền SDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước 15/10/1993

(iv) HGĐ, cá nhân đang SDĐ có một trong các loại giấy tờ tại trường hợp (iii) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển

nhượng quyền SDĐ có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến tại thời điểm có quyết định thu hồi chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền SDĐ theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

(v) HGĐ, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ quy định tại

trường hợp (i), (ii), (iii), nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp

và không có một trong các hành vi vi phạm sau: vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai; vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân

cư quản lý; lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc; lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng; lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người SDĐ vẫn cố tình vi phạm

(vi) HGĐ, cá nhân được SDĐ theo bản án hoặc quyết định của tòa án

nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

(vii) HGĐ, cá nhân đang SDĐ được pháp luật công nhận về quyền

SDĐ mà trước thời điểm LĐĐ 1987 có hiệu lực, Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý HGĐ, cá nhân đó vẫn sử dụng

(viii) Cộng đồng dân cư đang SDĐ có các công trình là đình, đền,

chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

(ix) Tổ chức SDĐ trong các trường hợp: đất được Nhà nước giao có

thu tiền SDĐ không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; đất nhận chuyển nhượng của người SDĐ hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không

có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ HGĐ, cá nhân

(x) Gồm tất cả các trường hợp SDĐ dưới đây:

- Đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 nhưng không có một trong các điều kiện nêu tại trường hợp (i), (ii), (iii), (iv), (v), (vi), (vii), không phải là đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/07/2004 đã nộp tiền SDĐ mà chưa được cấp GCN, không thuộc trường hợp sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nay được UBND cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp Với các trường hợp này, việc BT, HT được thực hiện như sau: nếu đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp

mà người đang SDĐ là HGĐ, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất nông nghiệp do UBND thành phố quy định ban hành hàng năm, diện tích bồi thường tính theo diện tích thực tế bị thu hồi nhưng tối đa không quá hạn mức giao tại địa phương (trừ diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng của người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt); nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp vi phạm đã nêu tại trường hợp (v) thì người đang SDĐ được bồi thường bằng

giá đất ở đối với phần diện tích nằm trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định hiện hành (hạn mức tính trên toàn bộ diện tích thực tế đang sử dụng của một chủ SDĐ) nhưng không vượt diện tích đất ở thực tế thu hồi và phải khấu trừ 50% giá đất ở Phần diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở và phần diện tích đất nông nghiệp, vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được hỗ trợ bằng 40% giá đất ở trong cùng thửa đất có nhà ở của HGĐ, cá nhân

- Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng người đang SDĐ đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được SDĐ mà chưa được cấp GCN quyền SDĐ và được UBND cấp xã xác nhận là đất không tranh chấp Việc BT, HT về đất được thực hiện như sau: nếu SDĐ trước ngày 15/10/1993 thì người đang SDĐ được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao; nếu SDĐ trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được BT, HT toàn bộ diện tích được giao và BT, HT về đất ở trong hạn mức giao đất theo quy định hiện hành; diện tích đất được giao là đất

ở nhưng ngoài hạn mức giao theo quy định hiện hành được bồi thường về đất nhưng phải khấu trừ tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất ở

- Chủ sử dụng nhà ở thuê của Nhà nước hoặc do cơ quan tự quản phân cho cán bộ, công nhân viên cơ quan trước 15/10/1993, có khuôn viên đất sử dụng riêng, nếu được cơ quan chủ quản và UBND cấp xã xác nhận toàn bộ khuôn viên đất sử dụng ổn định trước 1/7/2004 là không tranh chấp, không vi phạm một trong các trường hợp tại trường hợp (v) thì được BT, HT như sau: trường hợp diện tích ghi trong quyết định phân, hợp đồng cho thuê nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở theo quy định hiện hành hoặc trong quyết định phân, hợp đồng thuê không ghi rõ diện tích đất ở thì được bồi thường theo giá đất ở đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở, nhưng không vượt diện tích đất ở thực tế bị thu hồi và phải khấu trừ nghĩa vụ tài

chính theo quy định hiện hành của Nhà nước, phần diện tích vượt hạn mức công nhận chỉ được hỗ trợ công tôn tạo 50.000 đồng/m2; trường hợp diện tích đất ghi trong quyết định phân, hợp đồng thuê lớn hơn hạn mức công nhận đất

ở theo quy định hiện hành thì được bồi thường bằng đất ở đối với diện tích đất

ở ghi trong quyết định phân, hợp đồng cho thuê, nhưng không vượt diện tích đất thực tế thu hồi và phải khấu trừ nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành của Nhà nước khi bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo

NĐ số 61/1994/NĐ-CP ngày 5/7/1994, phần vượt hạn mức chỉ được hỗ trợ công tôn tạo 50.000 đồng/m2

- Chủ SDĐ ở do tổ chức, cơ quan được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ hoặc được Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích SDĐ sang làm nhà ở và đã phân phối đất ở cho cán bộ, công nhân viên của tổ chức, cơ quan từ ngày 15/10/1993 đến trước 1/7/2004, có khuôn viên đất sử dụng riêng, nếu được cơ quan chủ quản và UBND cấp xã xác nhận toàn bộ khuôn viên đất sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004 là không tranh chấp, không thuộc một trong những trường hợp vi phạm tại trường hợp (v) thì được BT,

HT về đất như sau: được bồi thường theo giá đất ở đối với diện tích đất trong hạn mức, giao đất ở mới theo quy định hiện hành nhưng không vượt diện tích đất ở thực tế bị thu hồi và phải khấu trừ nghĩa vụ tài chính bằng 50% giá đất ở; phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở mới trong khuôn viên thửa đất ở của HGĐ, cá nhân bị thu hồi (nếu có) chỉ được hỗ trợ công tôn tạo bằng 50.000 đồng/m2

Hai là, người bị THĐ đang SDĐ vào mục đích nào thì được bồi

thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất

để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền SDĐ tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở TĐC hoặc nhà ở TĐC, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau: trường hợp

tiền BT, HT lớn hơn tiền SDĐ ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu TĐC thì người TĐC được phần nhận phần chênh lệch; trường hợp tiền BT, HT nhỏ hơn tiền SDĐ ở hoặc tiền mua nhà ở TĐC thì người TĐC phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp HGĐ, cá nhân nhận đất ở, nhà ở TĐC mà số tiền được BT, HT nhỏ hơn giá trị một suất TĐC tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó, nếu không nhận đất ở, nhà ở tại khu TĐC thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó (Khoản 2, Điều 14, NĐ số 69/2009/NĐ-CP)

Hiện nay, do đặc thù không có điều kiện về quỹ đất, UBND thành phố

Hà Nội đã hướng dẫn các quận, huyện trên địa bàn thành phố thực hiện cho phù hợp với thực tế của địa phương, trong đó quận Tây Hồ áp dụng quy định:

“NNTHĐ của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng tiền là giá trị quyền SDĐ tính theo giá tại thời điểm quyết định thu hồi đất” (Khoản 2, Điều 8, QĐ số 108/2009/QĐ-UBND)

Ba là, người SDĐ được bồi thường khi NNTHĐ mà chưa thực hiện

nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được BT,

HT để hoàn trả ngân sách Nhà nước

Bốn là, Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển

mục đích SDĐ để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người SDĐ như: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC đối với trường hợp THĐ ở, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp THĐ nông nghiệp, hỗ trợ THĐ nông nghiệp trong khu dân cư, đất vườn, ao không được công nhận là đất ở và hỗ trợ khác

Ngoài ra, nhằm đảm bảo việc SDĐ trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (QH, KHSDĐ) đã được quyết định xét duyệt, đảm bảo đất được sử dụng đúng mục đích mà cơ quan có thẩm quyền cho phép và đảm bảo sự công bằng trong việc SDĐ giữa các chủ thể SDĐ với nhau UBND thành phố Hà

Nội đã quy định: người được Nhà nước giao SDĐ nông nghiệp theo quy định của pháp luật tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp; người được Nhà nước giao sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ được bồi thường theo giá đất phí nông nghiệp không phải là đất ở trừ trường hợp đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của HGĐ,

cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có

đủ điều kiện được cấp GCN quyền SDĐ ở, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở (Khoản 4, Điều 8, QĐ số 108/2009/QĐ-UBND)

2.1.1.2 Nguyên tắc thực hiện bồi thường, hỗ trợ về tài sản

Một là, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi NNTHĐ mà bị thiệt

hại, thì được BT

Hai là, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi NNTHĐ mà đất đó

thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy vào từng trường hợp cụ thể được bồi thường về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi hoặc được hỗ trợ tài sản

Ba là, nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi

QH, KHSDĐ công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được BT

Bốn là, nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày

01/07/2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích SDĐ đã được xác định trong QH, KHSDĐ được xét duyệt thì không được bồi thường

Năm là, tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định

THĐ được công bố thì không được bồi thường

Sáu là, hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di

chuyển được thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt

và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương

2.1.1.3 Nguyên tắc thực hiện bố trí tái định cư

Một là, cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí

TĐC phải thông báo cho từng HGĐ bị THĐ phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí TĐC và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC trong thời gian ít nhất là 20 ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí TĐC về: địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà TĐC và

dự kiến bố trí các hộ vào TĐC (Khoản 1, Điều 34, NĐ số 197/2004/NĐ-CP

và Khoản 2, Điều 30, NĐ số 69/2009/NĐ-CP)

Hai là, ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị THĐ tại nơi có dự án TĐC, ưu

tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách (Khoản 2, Điều 34, NĐ số 197/2004/NĐ-CP)

Ba là, tạo điều kiện cho các hộ vào khu TĐC được xem cụ thể khu

TĐC và thảo luận công khai về: địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà TĐC, dự kiến bố trí các

hộ vào TĐC (khoản 3, Điều 34, NĐ số 197/2004/NĐ-CP)

Bốn là, trước khi bố trí đất ở cho các HGĐ, cá nhân, khu TĐC phải

được xây cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ (Khoản 3, Điều 35, NĐ số 197/2004/NĐ-CP) Người

bị THĐ có quyền: “từ chối vào khu TĐC nếu khu TĐC không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai” (Điểm c, Khoản 1, Điều 37,

NĐ số 197/2004/NĐ-CP)

Để thực thi các quy định của LĐĐ năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, hiện nay thành phố Hà Nội đã quy định chi tiết vấn đề TĐC tại Chương V (từ Điều 44 đến Điều 48), QĐ số 108/2009/QĐ-UBND làm cơ sở

áp dụng cho các địa phương Theo đó, quận Tây Hồ hiện đang triển khai theo các nội dung cơ bản sau: