Dự án đầu tư xây dựng nhà hàng khách sạn 1 sao

Dự án đầu tư xây dựng nhà hàng khách sạn 1 sao Dự án đầu tư xây dựng nhà hàng khách sạn 1 sao Dự án đầu tư xây dựng nhà hàng khách sạn 1 sao Dự án đầu tư xây dựng nhà hàng khách sạn 1 sao CÔNG TY MÔI TRƯỜNG THẢO NGUYÊN XANH Trụ sở: 158 Nguyễn Văn Thủ, P. Đakao, Quận 1, Hồ Chí Minh Hotline: 0839118552 0918755356 Fax: 08391185791 VP Hà Nội: P. 502 Số B9D6 khu đô thị mới Cầu Giấy, Phường Dịch Vọng, Quận Cầu Giấy, Hà Nội Hotline: ĐT: 0433526997 Home: http:thaonguyenxanhgroup.com http:www.lapduan.com.vn

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHÁCH SẠN Địa điểm : Tp.Hồ Chí Minh Chủ đầu tƣ : Đơn vị tƣ vấn : Công ty CP TV Đầu Tƣ Thảo Nguyên Xanh Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHÁCH SẠN CHỦ ĐẦU TƢ ĐƠN VỊ TƢ VẤN CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH NGUYỄN VĂN MAI Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 MỤC LỤC CHƢƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chung dự án I.2 Giới thiệu chung chủ đầu tƣ I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án CHƢƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ ĐẦU TƢ II.1 Tình hình thị trƣờng khách sạn Tp.HCM II.1.1 Số lƣợng II.1.2 Chất lƣợng II.1.3 Tiêu chuẩn khách sạn II.2 Thị trƣờng khách hàng II.2.1 Khách hàng nƣớc II.2.2 Khách hàng nƣớc 10 II.3 Sự cần thiết phải đầu tƣ 10 CHƢƠNG III: PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH 11 III.1 Xác định cấp hạng cơng trình 11 III.2 Xác định địa điểm xây dựng 11 III.3 Xác định quy mô kỹ thuật 13 III.4 Xác định dịch vụ 13 III.5 Giải pháp quy hoạch 14 III.5.1 Cơ sở nghiên cứu quy hoạch 14 III.5.2 Các tiêu sử dụng đất 14 III.5.3 Bố cục quy hoạch kiến trúc 14 III.5.4 Giải pháp mặt đứng tổ hợp hình khối cơng trình 14 III.5.5 Giải pháp kết cấu 15 III.5.6 Giải pháp điện chiếu sáng 15 III.5.7 Giải pháp hệ thống điện thoại 15 III.5.8 Giải pháp thoát nƣớc 16 III.5.9 Giải pháp PCCC 16 III.5.10 Vệ sinh 18 CHƢƠNG IV: XÂY DỰNG CHIẾN LƢỢC MARKETING 19 IV.1 Sản phẩm 19 IV.2 Giá 20 IV.3 Kênh phân phối 20 IV.3.1 Các hình thức đặt phịng 20 IV.3.2 Các hoạt động hỗ trợ cho kênh phân phối 21 IV.4 Xúc tiến 21 IV.5 Nhân viên 22 IV.6 Tuyển dụng đào tạo nhân 23 IV.6.1 Kĩ 23 IV.6.2 Kiến thức 23 IV.6.3 Đặc điểm tính cách 24 IV.6.4 Yêu cầu ngoại hình thể chất 24 IV.6.5 Môi trƣờng làm việc 24 IV.7 Tiến trình tạo sản phẩm 25 IV.7.1 Trƣớc khách đến 25 IV.7.2 Khi khách đến khách sạn nhận phòng 25 IV.7.3 Phục vụ khách thời gian lƣu trú khách sạn 26 CHƢƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG 27 V.1 Nguồn gây tác động 27 V.1.1 Giai đoạn thi công 27 V.1.2 Giai đoạn dự án vào hoạt động 28 V.1.3 Dự báo rủi ro cố môi trƣờng 28 V.2 Đối tƣợng quy mô bị tác động 29 V.3 Đánh giá tác động 29 V.3.1 Giai đoạn thi công 29 V.3.2 Giai đoạn dự án vào hoạt động 30 V.4 Biện pháp giảm thiểu, phòng ngừa ứng phó cố mơi trƣờng 32 V.4.1 Giai đoạn thi công 32 V.4.2 Giai đoạn dự án vào hoạt động 34 V.5 Cam kết thực biện pháp bảo vệ môi trƣờng 37 CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN 38 VI.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ 38 VI.2 Mục đích 38 VI.3 Nội dung 39 CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ CỦA DỰ ÁN 40 VII.1 Cấu trúc vốn phân bổ nguồn vốn đầu tƣ 40 VII.2 Tiến độ đầu tƣ sử dụng vốn 40 VII.3 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 41 VII.4 Phƣơng án vay vốn trả nợ vay 41 CHƢƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH 44 VIII.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn 44 VIII.2 Tính tốn doanh thu 44 VIII.3.Tính tốn chi phí dự án 45 VIII.3.1 Chi phí nhân công 45 VIII.3.2 Chi phí tài 45 VIII.3.3 Chi phí khấu hao 45 VIII.3.4 Chi phí hoạt động 46 VIII.4 Hiệu kinh tế - tài dự án 47 VIII.4.1 Báo cáo thu nhập chi tiêu hiệu dự án 47 VIII.4.2 Báo cáo ngân lƣu 48 VIII.4.3 Phân tích rủi ro 48 VIII.5 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội 49 CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN 50 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 CHƢƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chung dự án  Tên dự án : Khách sạn  Địa điểm khách sạn : Tp.HCM  Mục tiêu đầu tƣ : Xây dựng khách sạn đạt tiêu chuẩn  Quy mô dự án : Khách sạn có quy mơ 26 phịng  Hình thức đầu tƣ : Đầu tƣ xây dựng  Tổng mức đầu tƣ : đồng  Mục tiêu dự án : - Tạo nơi lƣu trú, nghỉ ngơi, giải trí, hội họp tiêu chuẩn phục vụ tốt nhu cầu khách du lịch quốc tế khách nƣớc - Tạo thêm việc làm - Thu đƣợc lợi nhuận đáng cho nhà đầu tƣ I.2 Giới thiệu chung chủ đầu tƣ  Chủ đầu tƣ :  Đại diện :  Chức vụ : Giám đốc  Địa :  Điện thoại : I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tƣ số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Nhà 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trƣờng số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam; Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình  Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp;  Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trƣờng khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lƣợc, quy hoạch, kế hoạch, chƣơng trình dự án phát triển;  Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ việc qui định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật bảo vệ môi trƣờng;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình;  Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trƣờng;  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng cơng trình;  Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lƣợng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;  Thông tƣ số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ xây dựng hƣớng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thông tƣ số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng cơng trình;  Thơng tƣ số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ Xây dựng hƣớng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thơng tƣ số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ Tài hƣớng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc;  Thông tƣ số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng hƣớng dẫn đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng cam kết bảo vệ môi trƣờng;  Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL ngày 27 tháng năm 2001 Tổng cục trƣởng Tổng cục Du lịch việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;  Công văn số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần lắp đặt hệ thống điện cơng trình, ống phụ tùng ống, bảo ôn đƣờng ống, phụ tùng thiết bị khai thác nƣớc ngầm;  Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Khảo sát xây dựng;  Định mức chi phí quản lý dự án tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng;  Các văn khác Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự tốn dự tốn cơng trình;  Các tiêu chuẩn Việt Nam Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 Dự án Khách sạn đƣợc xây dựng dựa tiêu chuẩn, quy chuẩn nhƣ sau:  Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, xuất 1997-BXD);  Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);  TCVN 5065 -1990 : Khách sạn – Tiêu chuẩn thiết kế (Tổng Cục Du lịch);  TCVN 4391-2009 : Khách sạn – Xếp hạng (Tổng Cục Du lịch);  TCVN 2737-1995 : Tải trọng tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 229-1999 : Chỉ dẫn tính tốn thành phần động tải trọng gió theo TCVN 2737 -1995;  TCVN 375-2006 : Thiết kế cơng trình chống động đất;  TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nhà cơng trình;  TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt sử dụng;  TCVN 5738-2001 : Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;  TCVN 2622-1995 : PCCC cho nhà, cơng trình u cầu thiết kế;  TCVN-62:1995 : Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí;  TCVN 6160 – 1996 : Yêu cầu chung thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;  TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);  TCVN 4760-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung thiết kế;  TCXD 33-1985 : Cấp nƣớc - mạng lƣới bên ngồi cơng trình - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nƣớc - quy phạm quản lý kỹ thuật;  TCXD 51-1984 : Thoát nƣớc - mạng lƣới bên ngồi cơng trình - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 188-1996 : Nƣớc thải đô thị -Tiêu chuẩn thải;  TCVN 4473:1988 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nƣớc bên trong;  TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nƣớc bên trong;  TCVN 6772 : Tiêu chuẩn chất lƣợng nƣớc nƣớc thải sinh hoạt;  TCVN 188-1996 : Tiêu chuẩn nƣớc thải đô thị;  TCVN 5502 : Đặc điểm kỹ thuật nƣớc sinh hoạt;  TCVN 5687-1992 : Tiêu chuẩn thiết kế thơng gió - điều tiết khơng khí - sƣởi ấm;  TCXDVN 175:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép;  11TCN 19-84 : Đƣờng dây điện;  11TCN 21-84 : Thiết bị phân phối trạm biến thế;  TCVN 5828-1994 : Đèn điện chiếu sáng đƣờng phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;  TCXD 95-1983 : Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngồi cơng trình dân dụng;  TCVN-46-89 : Chống sét cho cơng trình xây dựng;  EVN : Yêu cầu ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam) Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 CHƢƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ ĐẦU TƢ II.1 Tình hình thị trƣờng khách sạn Tp.HCM II.1.1 Số lƣợng Theo Sở Văn hóa Thể thao Du lịch Tp.HCM, nửa đầu năm 2012 Tp.HCM có đến 990 khách sạn với tổng số phịng lên đến 28.900 phịng Trong số đó, cơng suất phịng khối 3-5 tháng đầu năm 2012 ƣớc đạt 67%, giảm 3% so với kỳ năm trƣớc Giá bán phịng bình qn khách sạn khoảng 1.95 triệu đồng, với kỳ năm 2011 Mặc dù kinh tế khó khăn, nhƣng lƣợng khách sạn tháng đầu năm 2012 Tp.HCM lên tới 130 tháng trung tâm thành phố lại có thêm 20 khách sạn Tuy nhiên, phần lớn khách sạn khách sạn từ 1- sao, với số phòng nhỏ khoảng 10 phòng cho loại 20 phòng cho loại Lƣợng khách chủ yếu khách sạn khách nƣớc du lịch tự khách nƣớc Điều cho thấy dịch chuyển nhu cầu khách hàng sang nhóm giá trung bình năm 2012 tăng, có nghĩa số lƣợng khách riêng lẻ (Tây balo), khách gia đình muốn trả chi phí thấp tăng Nhƣng họ có nhu cầu sử dụng dịch vụ cao, tiện nghi, với môi trƣờng sống thân thiện giá phù hợp Vì họ cần nơi để nghỉ ngơi sau ngày chơi mệt mỏi II.1.2 Chất lƣợng Với nhu cầu ngày cao song song với yêu cầu chất lƣợng phục vụ ngày khắt khe khách hàng, ngành khách sạn thành phố tiến hành nâng cao chất lƣợng phục vụ qua nhiều hình thức nhƣ: Đẩy mạnh đầu tƣ xây mới, mở rộng nâng cấp nhiều khách sạn hệ thống Trong điển hình Saigontourist đầu tƣ cho Khách sạn Rex 300 tỷ đồng để xây dựng khu mới, nâng chất lƣợng phục vụ thành Đầu tƣ cho khách sạn Novotel Saigon Center (Hai Bà Trƣng, quận 1) 250 phòng khách sạn Pullman Saigon Centre (Trần Hƣng Đạo, quận 1) 300 phòng xây dựng đƣa vào hoạt động năm 2012-2013; khách sạn Majestic vừa đƣợc khởi công mở rộng thêm 353 phịng, hồn thành năm 2014 Tổ chức thi nâng cao chất lƣợng dịch vụ cung cấp nhƣ: + Hội thi lễ tân khách sạn tồn quốc, nhằm khuyến khích tăng cƣờng học hỏi nâng cao chất lƣợng phục vụ + Mở rộng tăng cƣờng dịch vụ MICE khách sạn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hành doanh nhân II.1.3 Tiêu chuẩn khách sạn Hiện nay, giới chƣa có tiêu chuẩn cụ thể, đồng thức việc phong “sao” khách sạn Tiêu chuẩn Úc, hoạt động theo AAA Tourism khách sạn phải có dịch vụ phịng, dịch vụ concierge (nhƣ vé máy bay, gửi đồ, cung cấp đồ, gọi xe cho khách), phải có trang thiết bị đẹp, có nhiều loại phịng… Ở Anh ETC (English Tourism Council’s) quy định chung chung phịng phải rộng, nhân viên chun nghiệp, khơng gian sang trọng… Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 Mỗi nƣớc có tiêu chuẩn riêng tiêu chuẩn cố gắng đáp ứng yêu cầu khách hàng nâng cao tiêu chuẩn sản phẩm du lịch nƣớc Ở Việt Nam, Tổng cục Du lịch có ban hành quy định tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn từ năm 2001 nhƣ sau: Khách sạn đạt tiêu chuẩn xếp hạng từ đến sao: khách sạn có sở vật chất, trang thiết bị, chất lƣợng phục vụ cao, đáp ứng đƣợc nhu cầu đa dạng khách du lịch ăn, nghỉ, sinh hoạt, giải trí theo tiêu chuẩn hạng, phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế, đƣợc đánh giá thơng qua nhóm tiêu sau: Vị trí, kiến trúc Trang thiết bị, tiện nghi phục vụ Dịch vụ mức độ phục vụ Nhân viên phục vụ Vệ sinh II.2 Thị trƣờng khách hàng Hiện nay, khách hàng thị trƣờng khách sạn đa dạng có nhiều mục đích khác định sử dụng dịch vụ khách sạn Trong đó, Tp.HCM, có hai nguyên nhân chủ yếu khách hàng định lƣu trú khách sạn là: MICE (Meeting Incentive Conference Event, loại hình du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo, triển lãm, tổ chức kiện, du lịch khen thƣởng) giải trí, mục đích phần lớn bị tác động yếu tố bản: thứ TP.HCM trung tâm kinh tế lớn nƣớc, thứ ngành du lịch giải trí TP.HCM phát triển mạnh Hiện có nhiều tiêu chuẩn để phân khúc thị trƣờng cho ngành khách sạn Tp.HCM, nhiên đây, đƣa cách phân loại khách hành nội địa khách hàng nƣớc để phân tích tình hình II.2.1 Khách hàng nƣớc Là lƣợng khách mục tiêu năm tới ngành du lịch khách sạn Tp.HCM mà chất lƣợng sống đƣợc nâng cao nhu cầu du lịch tăng mạnh qua Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 năm Bên cạnh việc chọn sở lƣu trú nhỏ, rẻ phần khách nội địa sử dụng dịch vụ khách sạn cao cấp tăng dần, đặc biệt ngƣời làm ăn đến thành phố II.2.2 Khách hàng nƣớc Trong năm gần đây, số lƣợt khách quốc tế đến Việt Nam nói chung Tp.HCM nói riêng tăng, lƣợng khách quố c tế đế n thành phố tháng đầu 2012 ƣớc đạt gần 1.82 triệu lƣợt, tăng 10% so kỳ năm 2011 Tổ ng doanh thu du l ịch đạt khoảng 34,000 tỉ đồ ng, tăng 15% so kỳ năm 2011 Nhƣ vậy, lƣợt khách quốc tế đến Tp.HCM chiếm tỉ lệ cao tổng lƣợt khách đến Việt Nam Điều cho thấy thị trƣờng du lịch lữ hành Tp.HCM phát triển, nhu cầu du lịch lƣu trú Tp.HCM cao Đối với quốc gia khu vực nhƣ Singapore, Thái Lan,…ngành khách sạn Việt Nam nói chung nhƣ Tp.HCM nói riêng cịn ngành non trẻ, đặc biệt lĩnh vực khách sạn cao cấp Tuy nhiên, phát triển du lịch kinh tế nên lƣợng du khách đến thành phố năm qua tăng nhanh chóng đem lại lƣợng khách hàng đầy tiềm cho ngành khách sạn II.3 Sự cần thiết phải đầu tƣ Kinh doanh khách sạn ngày đóng vai trị quan trọng kinh tế, khơng đóng góp vào GDP hàng năm mà cịn góp phần vào phát triển kinh tế thành phố mà nhu cầu ăn tổ chức hội nghị doanh nhân đến Tp.HCM ngày cao Bên cạnh việc đem lại lợi nhuận, ngành khách sạn tạo công ăn việc làm thu nhập cho hàng ngàn lao động thuộc lĩnh vực trình độ tay nghề khác nhƣ: đầu bếp, tiếp tân, phục vụ,… Hiểu rõ tầm quan trọng ngành kinh doanh khách sạn với mong muốn đáp ứng nhu cầu ngày tăng thị trƣờng phòng khách sạn nhu cầu cao cấp chất lƣợng dịch vụ phịng so với tại, Cơng ty chúng tơi khẳng định việc đầu tƣ xây dựng Khách sạn – Thành phố Hồ Chí Minh cần thiết hợp lý giai đoạn 10 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 + Cải tạo cảnh quan sinh thái Công ty kết hợp với đơn vị tƣ vấn thiết kế, thi công để bố trí hạng mục cơng trình cách hài hoà, phạm vi nhƣ xung quanh khu vực dự án có nhiều xanh (có giá trị thẩm mỹ, kinh tế cao nhƣ loại cảnh: cau sâm banh, sanh, vạn tuế, bách, tùng), bãi cỏ đƣợc trồng với bố trí hợp lý, tiện dụng - Ngoài chủ đầu tƣ nên thi cơng lắp đặt hịn non bộ, đài phun nƣớc phía sân trƣớc nhà + Giải pháp y tế vệ sinh an toàn thực phẩm - Khu vực dự án có phận y tế (từ - ngƣời) với tủ thuốc thƣờng trực đƣợc lắp đặt tất hạng mục dự án, sẵn sàng sơ cứu trƣờng hợp CBCNV nhƣ du khách không may bị mắc bệnh thông thƣờng nhƣ đau đầu, đau bụng - Tại khu vực nhà bếp đƣợc dọn dẹp, vệ sinh sẽ.Thực phẩm mua đƣợc chọn loại tƣơi, ngon Quy trình chế biến đảm bảo hƣớng dẫn ngành y tế Đội ngũ nhân viên nhà bếp đƣợc trang bị đầy đủ dụng cụ, bảo hộ chế biến thực phẩm đƣợc tham gia đầy đủ lớp nghiệp vụ vệ sinh an toàn thực phẩm ngành y tế tổ chức.Trong trình chế biến thức ăn bắt buộc phải lƣu mẫu thực phẩm thức ăn + Giải pháp phòng ngừa cháy nổ, cố mơi trƣờng u cầu phịng cháy: - Phải áp dụng giải pháp phòng cháy đảm bảo hạn chế tối đa khả xảy hoả hoạn Trong trƣờng hợp xảy hoả hoạn phải phát đám cháy nhanh để cứu chữa kịp thời không để đám cháy lan khu vực khác sinh cháy lớn khó cứu chữa gây hậu nghiêm trọng - Cầu thang cửa mở cầu thang hạng mục cơng trình: khách sạn ln đƣợc kiểm tra để đảm bảo cho có cháy ngƣời tài sản tồ nhà dễ dàng sơ tán sang khu vực an toàn cách nhanh chóng - Lắp đặt đầy đủ thiết bị báo cháy để điều kiện xảy cháy vị trí dễ xảy cháy nhƣ gara xe, khu vực kỹ thuật, phòng sinh hoạt chung (phòng khách), phòng hội nghị, phòng bếp nhà phải phát đƣợc nơi phát sinh cháy để tổ chức cứu chữa kịp thời Yêu cầu chữa cháy Trang thiết bị chữa cháy cơng trình phải đảm bảo u cầu sau: - Trang thiết bị chữa cháy phải sẵn sàng chế độ thƣờng trực, xảy cháy phải sử dụng đƣợc - Thiết bị chữa cháy phải loại bình chữa cháy hệ thống bơm, nƣớc đảm bảo yêu cầu kỹ thuật, đƣợc Cảnh sát phòng cháy chữa cháy chấp thuận - Thiết bị chữa cháy đƣợc kiểm tra, bổ sung, thay định kỳ, đảm bảo tốt cho công tác chữa cháy không may xảy cố - Trang thiết bị hệ thống PCCC đƣợc lắp đặt đầy đủ hành lang tầng khu vực dự án, phòng họp, phòng khách, nhà bếp theo kế hoạch PCCC đƣợc cảnh sát phòng cháy chữa cháy phê duyệt + Giải pháp chống sét Cơng trình tồ nhà có độ cao tầng Vì để chống sét đánh thẳng vào cơng trình, Cơng ty nghiên cứu thiết kế lắp đặt hệ thống chống sét gồm 03 phận chính: - Một đầu thu sét công nghệ tiên tiến phát xạ sớm Pháp PULSAR18 phù hợp Khi đặt đầu thu sét mái khối nhà cao tầng có bán kính bảo vệ chống sét 84m 36 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 - Cấp thoát sét đồng ( 02 đƣờng cáp đồng thoát sét với diện tích cắt ngang 70mm2, cách 1,5 m) - Hệ thống nối đất chống sét Ngoài thiết kế đếm sét dùng để kiểm tra tác dụng đánh giá hiệu đầu thu sét đồng thời giúp ngƣời quản lý chủ động theo dõi sét Để chống sét lan truyền theo mạng điện hạ áp, đƣờng dây tín hiệu, mạng điện thoại, máy tính thiết kế hệ thống cắt lọc sét nhằm mục đích bảo vệ an tồn cho thiết bị điện, điện tử cơng trình Nhằm đáp ứng u cầu tiêu chuẩn chống sét hành chủ đầu tƣ tính tốn thiết kế tách biệt riêng hệ thống nối đất chống sét nhƣ: Cọc thép bọc đồng tiếp đất, đồng liên kết phụ kiện đầu nối đƣợc bố trí theo hệ thống nối đất gồm nhiều điện cực có tác dụng tải lƣợng sét xuống đất nhanh chóng Cọc nối đất thép L63 x dài 2,5m chọn cách 4,5m liên kết với thép dẹp 40 x 4mm Đầu cọc đƣợc đóng sâu dƣới mặt đất 0,8m Việc liên kết cọc đồng, băng đồng cáp đồng thoát sét kẹp đặc chủng nối đất (Ground rod clamp) tuân theo tiêu chuẩn chống sét 20TCN 46-84 hành Bộ Xây dựng tiêu chuẩn H.S Singapre có tác dụng tải dịng điện hiệu khả tiếp xúc cọc, băng đồng cáp sét cao Vì đạt độ bền tuổi thọ không cần phải bảo dƣỡng định kỳ hệ thống nối đất nhƣ hệ thống trƣớc - Hệ thống nối đất an toàn điện Hệ thống nối đất an toàn điện phải đạt đƣợc trị số nối đất cụ thể nhƣ sau cho tất hạng mục cơng trình dự án: - Đối với hệ thống nối đất chống sét trị số điện trở nối đất không lớn 10 - Đối với hệ thống nối đất an toàn trị số điện trở nối đất không vƣợt 4 - Đối với hệ thống đèn chiếu sáng sân vƣờn, bãi đổ xe tuân thủ theo tiêu chuẩn lắp đặt chiếu sáng công cộng Pháp NFC 17 - 200 năm 1997 + Biện pháp an tồn, hiểm (áp dụng cho khách sạn) 02 thang lên suốt 15 tầng 01 thang sắt hiểm ngồi nhà (lên suốt tầng có thiết kế hệ thống cửa hiểm) đƣợc kiểm tra đảm bảo vận hành thơng suốt có cố hỏa hoạn V.5 Cam kết thực biện pháp bảo vệ môi trƣờng Công ty, đơn vị chủ đầu tƣ dự án “Khách sạn ” cam kết phối hợp đạo dự án (trong giai đoạn thi công), Ban giám đốc dự án (khi dự án vào hoạt động) thực nghiêm túc giải pháp bảo vệ môi trƣờng nêu báo cáo nhƣ quy định chung bảo vệ mơi trƣờng có liên quan đến q trình triển khai, thực dự án 37 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN VI.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ Tổng mức đầu tƣ cho Dự án Khách sạn đƣợc lập dựa phƣơng án quy mô công suất của dự án sau đây: - Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lƣợng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng cơng trình; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; - Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 Bộ Xây dựng việc “Hƣớng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình”; - Thơng tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; - Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp - Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hƣớng dẫn số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình; - Thơng tƣ 33-2007-TT/BTC Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hƣớng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc; - Thơng tƣ 203/2009/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hƣớng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; Định mức chi phí quản lý dự án tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Các văn khác Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự toán dự toán cơng trình VI.2 Mục đích Mục đích việc lập tổng mức đầu tƣ tính tốn tồn chi phí đầu tƣ xây dựng dự án Khách sạn , làm sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tƣ, xác định hiệu đầu tƣ dự án 38 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 VI.3 Nội dung Tổng mức đầu tƣ dự án bao gồm: Chi phí đặt cọc thuê mặt bằng, Chi phí tƣ vấn, thiết kế quản lý dự án, Chi phí xây dựng, Chi phí mua sắm trang thiết bị Dự phịng phí Bảng tổng mức đầu tƣ Hạng mục đầu tƣ Chi phí đặt cọc thuê mặt Chi phí xây dựng Trang thiết bị Chi phí tƣ vấn, thiết kế Dự phịng phí Tổng cộng ĐVT: 1,000 đ Chỉ dẫn Thành tiền tháng 10% x (XD+TB) 39 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ CỦA DỰ ÁN VII.1 Cấu trúc vốn phân bổ nguồn vốn đầu tƣ ĐVT: 1,000 đ Hạng mục đầu tƣ Thành tiền Nguồn vốn Huy động Vốn vay Chi phí đặt cọc thuê mặt Chi phí xây dựng Trang thiết bị Chi phí tƣ vấn, thiết kế Dự phịng phí Tổng cộng Tỷ lệ VII.2 Tiến độ đầu tƣ sử dụng vốn Tiến độ đầu tƣ dự án đƣợc thực thời gian tháng với hạng mục công việc giai đoạn nhƣ: Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ: - Tƣ vấn, thiết kế, khảo sát khối lƣợng Giai đoạn đầu tƣ - Xây dựng phần thơ hồn thiện - Lắp đặt thiết bị - Hồn cơng xây lắp Giai đoạn chuẩn bị đƣa vào hoạt động - Xúc tiến quảng bá hình ảnh, quảng cáo website… - Thực công tác chuẩn bị khác - Khánh thành cơng trình nhà hàng – khách sạn Bảng tiến độ thực sử dụng nguồn vốn: ĐVT: 1,000 đồng Các giai đoạn đầu tƣ thời gian Bắt đầu Kết thúc Vốn sử dụng 1.Giai đoạn đầu tƣ xây dựng tháng 11/1/2012 12/1/2012 Giai đoạn đầu tƣ xây tháng 12/1/2012 1/1/2013 dựng, lắp thiết bị Giai đoạn đầu tƣ thiết bị tháng 1/1/2013 2/1/2013 Cộng tháng 40 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 VII.3 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án Hạng mục Vốn cổ đông Vốn vay Tổng cộng Tỷ lệ ĐVT: 1,000 đồng Thành tiền Giá nguồn vốn Với tổng mức đầu tƣ 7,134,974,000 đồng (Bảy tỷ trăm ba mƣơi bốn triệu chín trăm bảy mƣơi bốn ngàn đồng) Trong đó: Cổ đơng góp vốn 29.92% tổng đầu tƣ, tƣơng ứng với số tiền 2,134,974,000 đồng, với mức chi phí sử dụng vốn kỳ vọng 10% Ngồi cơng ty dự định vay Ngân hàng 70.08% tổng vốn đầu tƣ, tức tổng số tiền cần vay 5,000,000,000 đồng, với mức lãi suất cho vay tạm tính 15%/năm VII.4 Phƣơng án vay vốn trả nợ vay Phƣơng thức vay vốn: Chìa khóa trao tay – giải ngân vốn vay theo nhu cầu sử dụng vốn vay, vào đầu kỳ giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ giai đoạn đầu tƣ ĐVT: 1,000đ Các giai đoạn đầu tƣ Vốn vay 1.Giai đoạn đầu tƣ xây dựng 5,000,000 Giai đoạn đầu tƣ xây dựng, lắp thiết bị Giai đoạn đầu tƣ thiết bị Cộng 5,000,000 Phƣơng án trả nợ gốc lãi vay: Ân hạn giai đoạn đầu tƣ dự án (3 tháng) Bắt đầu trả vốn gốc từ dự án vào hoạt động từ tháng năm 2013 Trả nợ gốc hàng q vịng 11 q lãi vay tính theo dƣ nợ đầu kỳ (mỗi tháng) Tiến độ rút vốn vay trả lãi vay giai đoạn đầu tƣ đƣợc trình bày bảng sau: Ngày Dƣ nợ đầu kỳ Vay nợ kỳ Trả nợ kỳ Trả lãi vay Dƣ nợ cuối kỳ 11/1/2012 12/1/2012 1/1/2013 Số vốn vay kỳ vọng đƣợc giải ngân thành lần vào đầu tháng 11 năm 2012 với tổng số tiền cần vay 5,000,000,000 đồng Trong giai đoạn đầu tƣ cuối tháng trả toàn lãi vay chƣa trả vốn gốc chƣa có nguồn doanh thu, với tổng lãi vay thời gian xây dựng ban đầu 127,397,000 đồng Lãi vay thời gian đầu tƣ xây dựng đƣợc tính vào chi phí tài dự án báo cáo ngân lƣu đƣợc chi trả nguồn vốn dự phòng khác dự án Khi dự án vào khai thác kinh doanh, có nguồn thu bắt đầu trả vốn gốc 41 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81  Thời gian trả nợ gốc dự tính 11 kỳ vào đầu quý với khoản vốn gốc kỳ  Chi phí lãi vay đƣợc trả vào đầu tháng với mức lãi suất 15%/năm số tiền theo dƣ nợ đầu kỳ  Nợ phải trả kỳ bao gồm lãi vay vốn gốc Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự án hoạt động hiệu quả, có khả trả nợ hạn cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tƣ đối tác hợp tác nhƣ ngân hàng Kế hoạch vay trả nợ theo kỳ đƣợc thể cụ thể nhƣ sau:  Lịch trả nợ vay lãi vay Ngày Dƣ nợ đầu kỳ Trả nợ kỳ Trả nợ vay Trả lãi vay Dƣ nợ cuối kỳ 3/1/2013 Giai đoạn hoạt động -nt- 4/1/2013 -nt- 5/1/2013 6/1/2013 -nt-nt- 7/1/2013 -nt- 8/1/2013 9/1/2013 -nt-nt- 10/1/2013 -nt- 11/1/2013 12/1/2013 -nt-nt- 1/1/2014 -nt- 2/1/2014 3/1/2014 -nt-nt- 4/1/2014 -nt- 5/1/2014 6/1/2014 -nt-nt- 7/1/2014 -nt- 8/1/2014 9/1/2014 -nt-nt- 10/1/2014 -nt- 2/1/2013 kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ 42 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 11/1/2014 12/1/2014 -nt-nt- 1/1/2015 -nt- 2/1/2015 3/1/2015 -nt-nt- 4/1/2015 -nt- 5/1/2015 6/1/2015 -nt-nt- 7/1/2015 -nt- 8/1/2015 9/1/2015 -nt-nt- 10/1/2015 -ntCộng 6,244,085 5,000,000 kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ 10 kỳ trả nợ 11 1,244,085 Hằng quý chủ đầu tƣ phải trả vốn gốc cho số tiền vay 454,545,000 đồng số tiền trả 11 quý Còn số lãi vay chủ đầu tƣ trả kèm với lãi gốc dựa vào dƣ nợ đầu kỳ tháng Theo dự kiến đến ngày 1/10/2015 chủ đầu tƣ hoàn trả nợ hạn cho ngân hàng 43 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 CHƢƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH VIII.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính toán dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau: - Phân tích hiệu kinh tế tài dự án thời gian hoạt động hiệu dự án 10 năm, sau giai đoạn đầu tƣ tháng, dự án vào hoạt động từ tháng năm 2013 - Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án: 25%/năm; - Tốc độ tăng giá phòng trung bình 5%/năm; - Tỷ lệ trƣợt giá giả sử 2%/năm; - Tốc độc tăng trƣởng tiền lƣơng 5%/năm; VIII.2 Tính tốn doanh thu Theo kế hoạch, cơng suất thuê phòng dao động theo mùa, tăng mạnh từ tháng 11 đến hết tháng hàng năm, tạm tính cơng suất sử dụng phịng trung bình 75%/năm TT Hạng mục Dẫn khách tour Dịch vụ giặt quần áo Dịch vụ cho th phịng + Cơng suất sử dụng phòng Phòng người Phòng người Phòng 12 Phòng 8-10 người Quầy bar Nhà hàng + Thức ăn sang + Thức ăn tối Lớp dạy nấu ăn ẩm thực Việt Nam 2013 2014 2015 … 2022 TỔNG CỘNG Các hoạt động kinh doanh dự án tạo doanh thu bao gồm: o Kinh doanh cho thuê phòng với loại phòng, đối tƣợng khách hàng khách quốc tế o Kinh doanh nhà hàng phục vụ bữa ăn sáng ăn tối cho đối lƣợng khách lƣu trú khách vãng lai o Kinh doanh loại hình dịch vụ khác nhƣ:  Hoạt động dịch vụ dẫn khách tour 44 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81  Dịch vụ giặt quần áo,…  Dịch vụ giải trí với số loại hình nhƣ: Café, Bar, Nhà hàng  Ngồi ra, cịn có dịch vụ nhƣ lớp nấu ăn truyền thống ẩm thực Việt Nam Doanh thu cho th phịng năm 2013 ƣớc tính đạt 10 tỷ đồng Vì chủ đầu tƣ có kinh nghiệm hoạt động lĩnh vực có sẵn lƣợng khách hàng nên nguồn thu khách sạn hoạt động kỳ vọng nhanh chóng vào ổn định Tổng doanh thu dự án qua năm : VIII.3.Tính tốn chi phí dự án VIII.3.1 Chi phí nhân cơng Chi phí lƣơng bao gồm chi phí nhân cơng chi phí bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội, trợ cấp thất nghiệp…, chi phí 21% chi phí lƣơng nhân viên Ƣớc tính lƣơng tăng 5%/năm BẢNG LƢƠNG NHÂN VIÊN Lƣơng nhân viên SL Lƣơng /tháng Quỹ BHXH, BHYT, trợ cấp TN ĐVT: 1,000 đ 2013 2014 2015 + Giám đốc + FOM + FO + Nhân viên dọn phòng + Nhân viên giặt quần áo + Nhân viên bếp: Chính Phụ + Nhân viên bar + Bảo vệ + Kế toán + Bảo trì: Tổ trƣởng Nhân viên TỔNG 21 VIII.3.2 Chi phí tài Bằng chi phí lãi vay năm dự án Năm chi phí lãi vay bao gồm chi phí lãi vay thời gian xây dựng Lãi vay tính theo tháng với mức lãi suất 15/năm Chi phí tài năm tổng lãi vay tháng năm VIII.3.3 Chi phí khấu hao Chi phí khấu hao theo đƣờng thẳng năm bao gồm chi phí tƣ vấn thiết kế, chi phí xây dựng, chi phí máy móc thiết bị chi phí khác 45 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 BẢNG KHẤU HAO STT Hạng Mục Thời gian KH ĐVT: 1,000 đ 2013 2014 2012 Giá trị tài sản đầu kỳ - Chi phí xây dựng - Chi phí thiết bị -Chi phí tƣ vấn thiết kế -Chi phí khác, dự phịng phí Khấ u hao kỳ - Chi phí xây dựng - Chi phí thiết bị -Chi phí tƣ vấn thiết kế - Chi phí khác, dự phịng phí Giá trị tài sản cuối kỳ - Chi phí xây dựng - Chi phí thiết bị -Chi phí tƣ vấn thiết kế - Chi phí khác, dự phịng phí 2015 25 7 25 7 25 7 VIII.3.4 Chi phí hoạt động Chi phí hoạt động khách sạn bao gồm:  Chi phí thuê mặt bằng: tháng khách sạn phải trả 291,620,000 đồng tƣơng đƣơng 14,000 USD  Chi phí điện: chi phí chiếm cao phải đảm bảo ln ln có điện phục vụ hoạt động kinh doanh, tháng chiếm 83,230,000 đồng tƣơng đƣơng 4,000 USD  Chi phí điện thoại, wifi, cáp: chiếm khoảng 10,415,000 đồng/ tháng tƣơng đƣơng 500 USD  Chi phí quảng cáo: Vì dịch vụ chủ yếu phục vụ cho khách vãng lai khách quốc tế nên chủ khách sạn đánh mạnh vào khâu quảng cáo với kênh hiệu nhƣ qua tạp chí du lịch, thành lập website, nhận đặt phòng trực tuyến… Chi phí đầu tƣ cho kênh quảng cáo tháng 24,996,000 đồng tƣơng đƣơng 1,200 USD  Chi phí xà phòng, nƣớc tẩy, xịt phòng dụng cụ vệ sinh: ƣớc tính 6,249,000 đồng/tháng tƣơng đƣơng 300 USD  Chi phí văn phịng phẩm: chi phí khoảng 2,083,000 đồng/tháng tƣơng đƣơng 100 USD  Ngồi ra, cịn có chi phí ngun liệu phục vụ dịch vụ bar, café nhà hàng ăn uống Chi phí ƣớc tính chiếm 35% doanh thu từ dịch vụ 46 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG TT Hạng mục Chi phí thuê mặt Chi phí điện Chi phí điện thoại, wifi, cáp Quảng cáo Xà phòng, thuốc tẩy, xịt phòng, bàn chải đánh Văn phịng phẩm Chi phí ngun liệu phục vụ nhà hàng Chi phí khác TỔNG CỘNG 2013 ĐVT: 1,000 đ 2014 2015 2022 VIII.4 Hiệu kinh tế - tài dự án VIII.4.1 Báo cáo thu nhập chi tiêu hiệu dự án ĐVT: 1,000 đ Năm 2013 2014 2015 2022 Tổng doanh thu (-) Chi phí hoạt động (-) Chi phí lƣơng nhân viên (-) Chi phí khấu hao Thu nhập ròng lãi vay trƣớc thuế (EBIT) (-) Trả lãi vay Thu nhập ròng trƣớc thuế (EBT) Thuế thu nhập doanh nghiệp (25%) Thu nhập ròng sau thuế (EAT) Nhận xét: EBIT dự án cao so với mức chi phí tài chính, chứng minh khả tốn nợ vay cao dự án Vì chủ đầu tƣ có thâm niên hoạt động nghề nên có kinh nghiệm có sẵn lƣợng khách hàng theo chu kì doanh thu năm ổn định tăng theo giá dịch vụ tăng năm Các tiêu tỷ suất lợi nhuận dự qua năm tƣơng đối hiệu tăng dần qua năm chứng minh dự án hoạt động ngày hiệu 47 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 VIII.4.2 Báo cáo ngân lƣu Phân tích hiệu dự án hoạt động vòng 10 năm theo quan điểm quan điểm tổng đầu tƣ quan điểm chủ sở hữu Với suất chiết khấu r = 16.9% đƣợc tính theo trung bình có trọng số giá sử dụng vốn nguồn vốn Kết báo cáo ngân lƣu theo quan điểm tổng đầu tƣ: Năm 2012 2013 2014 2015 NGÂN LƢU VÀO Tổng doanh thu Giá trị lý thu hồi tiền đặt cọc Tổng ngân lƣu vào NGÂN LƢU RA 5,994,767 Đầu tƣ xây dựng thiết bị Chi phí hoạt động Chi phí lƣơng nhân viên Tổng ngân lƣu Ngân lƣu ròng trƣớc thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp Ngân lƣu ròng sau thuế (NCF) Ngân lƣu rịng sau thuế có chiết khấu Ngân lƣu rịng sau thuế (NCF) tích lũy Ngân lƣu rịng sau thuế (NCF) tích lũy có chiết khấu Theo cách đánh giá quan điểm tổng đầu tƣ số tài dự án nhƣ sau: Hiện giá thu nhập NPV= 6,432,317,000 đồng >  Hiệu tài dự án cao, dự án mang tính khả thi  Tỷ suất sinh lời nội dự án IRR = 37% > > r = 16.9%  Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội hiệu đầu tƣ cao VIII.4.3 Phân tích rủi ro Để đảm bảo dự án hoạt động mức an toàn giúp cho chủ đầu tƣ lƣờng trƣớc rủi ro làm ảnh hƣởng đến trình hoạt động kinh doanh, tiến hành phân tích rủi ro cho dự án nhƣ sau:  Phân tích độ nhạy NPV IRR cơng suất sử dụng phịng thay đổi Cơng suất sử dụng phịng trung bình 75% 60% 65% 75% 80% 90% 48 Dự án khách sạn 1sao – www.lapduan.com.vn – 0903.03.43.81 IRR NPV 37% 14% 22% 37% 44% 57% Khi khách sạn hoạt động với cơng suất sử dụng phịng trung bình đạt từ 60% trở xuống dự án khơng đạt hiệu quả, NPV < Khi công suất tăng từ 60% trở lên dự án khả thi ứng với tiêu hiệu sau: o Công suất : 65%, IRR = 22%, NPV= 1,689,543,000 đồng o Công suất : 75%, IRR = 37%, NPV= 6,432,317,000 đồng o Công suất : 80%, IRR = 44%, NPV= 8,803,704,000 đồng o Công suất : 90%, IRR = 57%, NPV= 13,546,478,000 đồng Phân tích cho thấy chủ đầu tƣ phải có nhiều chiến lƣợc để tăng doanh thu thông qua quảng cáo, chất lƣợng dịch vụ nhiều hoạt động khác để thu hút nhiều khách biết đến khách sạn  Phân tích độ nhạy NPV IRR tỷ lệ tăng giá dịch vụ phòng/năm thay đổi Tỷ lệ tăng giá dịch vụ thuê phòng/năm IRR NPV 5% -1% 0% 2% 5% 10% Giá dịch vụ phòng tăng theo tỷ lệ trƣợt giá yếu tố khác năm Trong thị trƣờng nay, mức tỷ lệ tăng giá phải cạnh tranh đồng thời đảm bảo hiệu hoạt động khách sạn Kết phân tích cho thấy, giá giảm so với giá thực tế 1%/năm dự án khơng mang lại hiệu quả, NPV