Hoàn thiện phương pháp Thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 44 BĐS : Bất động sản 44 TNHH : Trách nhiệm hữu hạn .44 TSSS : Tài sản So sánh 44 TĐV : Thẩm định viên 44 LỜI NÓI ĐẦU .1 Lý chọn đề tài Nội dung nghiên cứu đề tài - Nghiên cứu việc áp dụng phương pháp so sánh thặng dư thẩm định giá bất động sản tại công ty + Phân tích cách áp dụng hai phương pháp so sánh phương pháp thặng dư vào thẩm định giá bất động sản + Đánh giá tìm ưu điểm, tồn việc áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty - Đề xuất giải pháp việc hoàn thiện hai phương pháp so sánh và thặng dư việc thẩm định giá bất động sản tại công ty Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Hệ thống hoá vấn đề lý luận thẩm định giá bất động sản - Phân tích, đánh giá áp dụng phương pháp so sánh và thặng dư thẩm định giá bất động sản - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao viêc áp dụng các phương pháp hoạt động thẩm định giá bất động sản .2 Đối tượng nghiên cứu: .2 Phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: Một số bất động sản đã được thực hiện tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam, thời gian nghiên cứu từ năm 2010 đến nay2 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, tổng hợp xử lý thơng tin, số liệu, phân tích, so sánh số liệu thu thập .2 Kết cấu chuyên đề bao gồm: SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing Chương 1: Giới thiệu Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn Tài Việt Nam Chương : Thực trạng áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn Tài Việt Nam .2 Chương : Phương hướng phát triển giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn Tài Việt Nam .2 Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo toàn thể cán bộ, anh chị em Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn Tài Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi cho em q trình thực tập, đồng cảm ơn giáo – TH.S Nguyễn Thị Minh Phương hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránh khỏi những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô cũng của các bạn sinh viên và của các bạn đọc để chuyên đề này được hoàn thiện .2 CHƯƠNG GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM 1.1 Lịch sử hình thành phát triển công ty .3 Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn Tài Việt Nam cơng ty Bộ Tài Chính Sở kế hoạch Đầu tư Hà Nội cơng nhận doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động kinh doanh lĩnh vực thẩm định giá tư vấn tài Với đội ngũ nhân có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, động, sáng tạo gồm thẩm định viên giá, chuyên gia tài - kế tốn, kỹ sư chuyên ngành, công ty cung cấp dịch vụ thẩm định giá tư vấn tài cách hoàn hảo nhất, thời gian ngắn với mức phí hợp lý nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu đáng khách hàng Với phương châm làm việc "Độc lập - Khách quan - Uy tín - Chất lượng", dịch vụ cơng ty cung cấp cho khách hàng đảm bảo tuân thủ quy định hành Nhà nước về: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, quy định tài chính, chuẩn mực kế tốn, Tên Công ty : Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn Tài Việt Nam SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273 đường Nguyễn Khối – Hồng Mai – Hà Nội Điện thoại : (04)6272 6789 Fax : (04) 39 845 673 Web Vfavietnam.com.vn .3 Mail : info@ Vfavietnam.com.vn Vốn điều lệ : 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) 1.2 Bộ máy tổ chức phịng ban cơng ty Bảng 1.1: Sơ đồ cấu tổ chức công ty Đại hội đồng cổ đơng ban kiểm sốt hội đồng quản trị thực chức quản lý hoạt động tồn cơng ty, chịu trách nhiệm phát triển công ty theo trách nhiệm Nhà nước giao Hội đồng quản trị có chuyên trách quy định điều 32 luật doanh nghiệp nhà nước Tổng giám đốc công ty người đại diện theo pháp luật công ty, đồng thời người điều hành cao công ty định hướng hội đồng cổ đơng, ban kiểm sốt hội đồng quản trị có nhiệm vụ tổ chức máy hoạt động công ty, quản lý đạo điều hành toàn hoạt động sản xuất kinh doanh, phương hướng phát triển vấn đề khác công ty với hỗ trợ trực tiếp 02 phó tổng giám đốc phịng kế tốn .4 Phó tổng giám đốc cơng ty người giúp việc trực tiếp cho giám đốc công ty theo lĩnh vực phân công, ủy quyền chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc công ty pháp luật kết cơng việc giao Phịng nghiệp vụ phụ trách hoạt động mang tính chất nghiệp vụ thẩm định giá Phòng hoạt động lãnh đạo trực tiếp phó tổng giám đốc nghiệp vụ Người nhận thị trực tiếp chịu trách nhiệm với phó tổng giám đốc nghiệp vụ trưởng phòng nghiệp vụ Phòng tổng hợp phụ trách hoạt động kinh doanh, tổ chức hành Phịng hoạt động lãnh đạo trực tiếp phó tổng giám đốc phụ trách nghiệp vụ .5 1.3 Dịch vụ thẩm định giá công ty - Thẩm định giá bất động sản - Thẩm định giá động sản - Thẩm định giá trị doanh nghiệp - Thẩm định giá dự án đầu tư - Thẩm định giá trị vơ hình 1.3.1 Thẩm định giá bất động sản .5 SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing Hiện nay, theo xu hướng quốc tế, giao dịch bất động sản tổ chức tư vấn độc lập tư vấn thẩm định giá để đảm bảo tính khách quan, minh bạch q trình giao dịch tài sản Thơng qua hoạt động thẩm định giá bất động sản, công ty tự hào đóng góp sức lực trí tuệ cho phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Việt Nam, phát triển thành công đối tác .5 * Mục đích thẩm định giá bất động sản: .5 - Mua bán, chuyển nhượng, chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, lý; - Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời; - Đầu tư, góp vốn liên doanh; .5 - Tư pháp; - Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; - Chứng minh lực tài tổ chức cá nhân; .5 - Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản; .5 - Tính thuế hạch tốn sổ sách, báo cáo tài - Các mục đích khác * Bất động sản thẩm định giá bao gồm: .6 - Nhà biệt thự - nhà phố - hộ; - Nhà xưởng - kho tàng; .6 - Khách sạn - Resort - nhà hàng - cao ốc; - Đất đai cơng trình xây dựng đất; - Trang trại - cơng trình cơng nghiệp dân dụng khác 1.3.2 Thẩm định giá động sản ( máy móc, thiết bị) .6 Mục đích thẩm định giá máy móc thiết bị - Mua bán, chuyển nhượng, chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, lý; - Đầu tư, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp; .6 - Phục vụ thuê tài chính; - Bảo hiểm; - Tính thuế hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính; .6 - Đền bù giải toả; - Tư vấn, lập dự án đầu tư; Máy móc thiết bị thẩm định giá bao gồm : - Các loại dây chuyền sản xuất - dây chuyền công nghệ; - Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ; SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing - Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan; tàu; thuyền; - Các máy móc, thiết bị lĩnh vực: Y tế, khoa học, giáo dục, phát thanh, truyền hìnhvăn hốthể dục thể thao, mạng phần mềm tin học, nội thất, vật tư xây dựng, phòng cháy chữa cháy, thiết bị phát hành thẻ, hệ điều khiển lò hạt nhân, hệ thống kiểm tra an toàn xạ hạt nhân; 1.3.3 Xác định giá trị Doanh nghiệp Hiện nay, theo xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, cạnh tranh ngày khốc liệt, với chủ trương đường lối phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam việc cổ phần hóa, mua - bán, sáp nhập, hợp nhất, tiến trình, giải pháp doanh nghiệp thực để tồn phát triển bền vững Theo đó, xác định giá trị doanh nghiệp ngày có vai trị quan trọng, kết xác định giá trị doanh nghiệp cho thấy tranh tổng quát giá trị doanh nghiệp, sở quan trọng phục vụ việc đưa định đầu tư, cổ phần hóa, mua - bán, sáp nhập, hợp nhất, * Mục đích xác định giá trị Doanh nghiệp - Cổ phần hóa; .7 - Mua - bán, sáp nhập, hợp nhất, liên doanh, chuyển đổi hình thức; .7 - Thành lập giải thể doanh nghiệp .7 - Thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng; - Chứng minh lực tài chính; - Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu công chúng; - Có giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu kinh doanh; - Cơ sở cho tổ chức, cá nhân công chúng đầu tư định đầu tư vào loại chứng khoán doanh nghiệp phát hành thị trường tài * Các loại hình doanh nghiệp bao gồm: - Các doanh nghiệp, xí nghiệp nhà nước; - Doanh nghiệp tư nhân; - Công ty cổ phần; .7 - Công ty trách nhiệm hữu hạn 1.3.4 Thẩm định Dự án đầu tư Dự án đầu tư tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo cơng trình xây dựng nhằm mục SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing đích phát triển, trì, nâng cao chất lượng cơng trình sản phẩm, dịch vụ thời hạn định Việc lựa chọn định đầu tư vào dự án vô quan trọng nhà đầu tư, công ty mang lại thông tin kết hữu ích để nhà đầu tư có định đắn việc sử dụng đồng vốn sở hữu Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án vẽ thiết kế sở Đây để triển khai cho vẽ thiết kế kỹ thuật vẽ thi công sau Tổng mức đầu tư dự án giá trị đầu tư xây dựng dự án Không phải công trình xây dựng vào phải lập dự án Các cơng trình thơng thường chia thành loại nhóm A, nhóm B, nhóm C loại cơng trình phân chia vào mức giá trị đầu tư cơng trình theo loại cơng trình * Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm: - Sự cần thiết mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất .8 - Mơ tả quy mơ, diện tích xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình, phương án kỹ thuật, công nghệ công suất - Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, phân đoạn thực - Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, yêu cầu an ninh, quốc phòng - Tổng mức đầu tư dự án, khả thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án hồn trả vốn, tiêu tài phân tích đánh giá hiệu kinh tế, hiệu xã hội dự án .8 - Thẩm định dự án đầu tư gồm: Thẩm định tổng mức đầu tư, thẩm định hiệu dự án đầu tư: PP, NPV, IRR, PI * Mục đích thẩm định Dự án đầu tư: - Đầu tư, mua bán, chuyển nhượng; - Vay vốn ngân hàng; - Góp vốn liên doanh; - Cổ phần hóa thành lập doanh nghiệp; - Tính thuế hạch tốn sổ sách, báo cáo tài - Các mục đích khác Công ty có đội ngũ chun gia tài - kế tốn có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, động, sáng tạo với thông hiểu môi trường SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing kinh doanh, luật pháp Việt Nam, kinh nghiệm lĩnh vực kiểm toán tư vấn, hiểu rõ lĩnh vực kinh doanh khách hàng, công ty hỗ trợ, tư vấn nhằm đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng sử dụng dịch vụ chuyên ngành 1.3.5 Tư vấn tài * Dịch vụ tư vấn thuế: - Đánh giá tình hình chấp hành nghĩa vụ thuế doanh nghiệp - Quản lý rủi ro thuế .8 - Cơ cấu kinh doanh có hiệu qủa cho mục đích tính thuế - Soát xét tờ khai thuế cho doanh nghiệp; - Tính lập tờ khai thuế cho doanh nghiệp; - Lập hồ sơ giải trình xin hoàn thuế; .9 - Xin ưu đãi thuế; - Đại diện khách hàng làm việc với quan thuế; .9 - Đưa ý kiến ảnh hưởng chi phí thuế việc xử lý kế tốn * Dịch vụ tư vấn giải pháp doanh nghiệp: - Tư vấn doanh nghiệp; - Tư vấn thiết lập hệ thống kế toán ghi sổ kế toán; .9 1.3.6 Dịch vụ cung cấp thông tin giá tài sản, hàng hóa dịch vụ Qua q trình khảo sát, thu nhập xử lý thơng tin từ nhiều nguồn: Gía nhà nước định giá, báo giá nhà sản xuất, báo giá đơn vị kinh doanh, giá trang web,… công ty xây dựng lưu trữ hệ thống sở liệu thường xuyên cập nhật thị trường giá bất động sản, hàng hóa , dịch vụ : giá nơng sản , giá thuốc, thiết bị y tế, vật liệu xây dựng, thiết bị trường học,… Nhằm đáp ứng yêu cầu cho đối tượng khách hàng, cho mục đích khác Công ty xây dựng xác ngân hàng liệu giá cả, bất động sản, hàng hóa, dịch vụ nhiều tỉnh, thành phố nước thơng qua chương trình phần mềm lưu trữ 1.4 Kết hoạt động kinh doanh công ty thời gian qua - Bộ văn hóa, thể thao du lịch 10 Ngân hàng thương mại Cổ phần Bưu điện Liên Việt 10 Sở giáo dục đào tạo Bắc Giang 10 Trung tâm bồi dưỡng trị thành phố Bắc Giang 10 Công ty Đầu tư XNK tàu thủy – Tập đồn Vinashin 10 Cơng ty TNHH sản xuất bao bì Kiên Thủy 10 SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Khoa: Marketing Công ty công nghiệp tàu thủy Sông Lô – Tập đồn Vinashin .10 Nhà máy đóng tàu Hạ Long – Tập đoàn Vinashin 10 Công ty xây dựng số – Handico 10 Công ty xây dựng lắp máy Kinh đô 10 Công ty CP Tây Sơn – Tổng công ty hàng không 10 Công ty cổ phần Giao thông Hà Nội 10 Hãng phim truyện việt nam 10 Công ty cổ phần khoáng sản Yên Bái 10 Tổng công ty thực phẩm Miền Bắc 10 Vinaconex 39 10 Công ty cổ phần xây lắp Hưng Yên 10 Công ty xổ số Yên Bái .10 Công ty NICOTEX 11 Nhà máy xi măng Thành Công 11 Cơng ty bảo đảm an tồn hàng hải 11 Công ty cổ phần vật tư Nông nghiệp Thái Nguyên .11 CHƯƠNG 12 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ 12 VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH 12 2.1 Cơ sở lý thuyết thẩm định giá bất động sản 12 2.1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 12 - BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc (cơng trình xây dựng) vật thể tách rời khỏi đất đai, vật kiến trúc, thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng BĐS hàng rào, cối vườn hoa, cảnh, núi non bộ, thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh thơng gió, thang máy, hệ thống phịng cháy, thơng tin 12 Điều 181 Bộ luật Dân năm 1995 nước ta định nghĩa : BĐS tài sản di dời bao gồm: 12 - Đất đai .12 - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng .12 - Các tài sản khác gắn liền với đất .12 - Các tài sản khác pháp luật qui định 12 Tóm lại ta hình dung BĐS bao gồm hai loại vật thể chủ yếu gọi vật là: Đất đai, vật kiến trúc đất đai (gọi vật chính) thứ gắn liền với đất đai cối gắn liền với vật kiến trúc hàng rào, thang máy, hệ thống cấp thoát nước…(gọi vật phụ) 12 SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing - Thị trường BĐS hoạt động giao dịch BĐS khu vực địa lý định thời gian định, đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị BĐS thông qua mối quan hệ người mua người bán BĐS theo quy luật thị trường 12 2.1.2 Thẩm định giá 12 Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ ( W.Seabrooke – UK); Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét đến tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn (Lim Lan Yuan – Singapore) 12 - Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt nam: Thẩm định giá việc đánh giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt nam theo thông lệ quốc tế” .13 2.1.3 Thẩm định giá bất động sản 13 Thẩm định giá bất động sản hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Thẩm định giá bất động sản thực chất thẩm định giá đất thẩm định giá tài sản gắn liền với đất (nếu có).Trong trường hợp bao gồm việc thẩm định giá tài sản gắn liền với đất, khơng thể mà tách chúng hồn tồn độc lập nhau, bất động sản đơn vị thống nhất, thống quyền chiếm hữu, quyền sử dụng mục đích sử dụng Hơn bất động sản tài sản không di dời nên giá trị bất động sản luôn chịu tác động nhiều yếu tố Số lượng yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản không giống nhau, chúng tùy thuộc vào loại bất động sản, vị trí bất động sản Vì vậy, việc xác định quyền bất động sản, yếu tố mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị bất động sản khó khăn, phức tạp công việc người thẩm định giá cần giải .13 BĐS thể thống nhất, việc thẩm định giá đất phải đôi với việc thẩm định giá tài sản gắn liền đất 13 Theo luật kinh doanh BĐS quốc hội khố XI thơng qua ngày 29/6/2006 thì: Thẩm định giá BĐS hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể thời điểm định 13 SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing Trong thẩm định giá BĐS giá trị xem xét góc độ kinh tế thị trường pháp lý Vì biểu giá trị bất động sản là: 13 - Có tính hữu ích khả cung cấp dịch vụ làm thoả mãn nhu cầu ảnh hưởng tính hữu ích lên giá trị xem xét khía cạnh liên quan đến kích thước, hính dáng, địa điểm, không gian địa lý, với khả sử dụng huy động thời điểm định 13 - Sự khan hiếm: Sự thiếu hụt cung dự báo bất động sản nhu cầu Nói chung khan lớn có giá cạnh tranh cao giá bất động sản vùng khác 13 - Sự mong muốn: Là ước muốn người mua bất động sản để thoả mãn nhu cầu họ 13 - Sức mua: Là khả nhóm người trả cho bất động sản, người mua có nhu cầu phải có sức mua, có khả để đáp ứng nhu cầu 14 - Có thể chuyển giao được: yếu tố pháp lý bất động sản, trường hợp đặc tính hữu ích, khan sức mua có tồn bất động sản khơng thể chuyển giao tồn phần giá trị thị trường bất động sản khơng tồn 14 2.1.4 Mục đích vai trị Thẩm định giá bất động sản .14 Hoạt động thẩm định giá BĐS ước tính giá trị thị trường BĐS dựa phương pháp thẩm định giá, chủ yếu phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư Mỗi BĐS gồm nhiều loại giá trị, tiến hành thẩm định giá thường quan tâm đến giá trị thị trường BĐS Một số quan tâm đến loại giá trị định giá trị bảo hiểm, giá trị chấp, giá trị lý, giá trị đầu tư… .14 Thẩm định giá BĐS phục vụ cho mục đích sau: 14 - Chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền khác 14 + Giúp cho người mua xác định giá mua 14 + Giúp cho người bán xác định giá bán chấp nhận 14 - Góp vốn thành lập liên doanh chia tách, lý doanh nghiệp 14 - Tính mức tiền thuê BĐS điều khoản cho thuê .14 - Xác định giá trị BĐS đảm bảo thể chấp, vay vốn ngân hàng cầm cố 14 - Để bảo hiểm BĐS 14 - Tư vấn cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS .14 SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing * Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm: - Sự cần thiết mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất - Mơ tả quy mơ, diện tích xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình, phương án kỹ thuật, cơng nghệ công suất - Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, phân đoạn thực - Đánh giá tác động mơi trường, giải pháp phịng chống cháy nổ, yêu cầu an ninh, quốc phòng - Tổng mức đầu tư dự án, khả thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án hoàn trả vốn, tiêu tài phân tích đánh giá hiệu kinh tế, hiệu xã hội dự án - Thẩm định dự án đầu tư gồm: Thẩm định tổng mức đầu tư, thẩm định hiệu dự án đầu tư: PP, NPV, IRR, PI * Mục đích thẩm định Dự án đầu tư: - Đầu tư, mua bán, chuyển nhượng; - Vay vốn ngân hàng; - Góp vốn liên doanh; - Cổ phần hóa thành lập doanh nghiệp; - Tính thuế hạch tốn sổ sách, báo cáo tài - Các mục đích khác Cơng ty có đội ngũ chun gia tài - kế tốn có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, động, sáng tạo với thông hiểu môi trường kinh doanh, luật pháp Việt Nam, kinh nghiệm lĩnh vực kiểm toán tư vấn, hiểu rõ lĩnh vực kinh doanh khách hàng, công ty hỗ trợ, tư vấn nhằm đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng sử dụng dịch vụ chuyên ngành 1.3.5 Tư vấn tài * Dịch vụ tư vấn thuế: - Đánh giá tình hình chấp hành nghĩa vụ thuế doanh nghiệp - Quản lý rủi ro thuế - Cơ cấu kinh doanh có hiệu qủa cho mục đích tính thuế - Sốt xét tờ khai thuế cho doanh nghiệp; SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa: Marketing - Tính lập tờ khai thuế cho doanh nghiệp; - Lập hồ sơ giải trình xin hoàn thuế; - Xin ưu đãi thuế; - Đại diện khách hàng làm việc với quan thuế; - Đưa ý kiến ảnh hưởng chi phí thuế việc xử lý kế toán * Dịch vụ tư vấn giải pháp doanh nghiệp: - Tư vấn doanh nghiệp; - Tư vấn thiết lập hệ thống kế toán ghi sổ kế toán; 1.3.6 Dịch vụ cung cấp thơng tin giá tài sản, hàng hóa dịch vụ Qua trình khảo sát, thu nhập xử lý thơng tin từ nhiều nguồn: Gía nhà nước định giá, báo giá nhà sản xuất, báo giá đơn vị kinh doanh, giá trang web,… công ty xây dựng lưu trữ hệ thống sở liệu thường xuyên cập nhật thị trường giá bất động sản, hàng hóa , dịch vụ : giá nông sản , giá thuốc, thiết bị y tế, vật liệu xây dựng, thiết bị trường học, … Nhằm đáp ứng yêu cầu cho đối tượng khách hàng, cho mục đích khác Cơng ty xây dựng xác ngân hàng liệu giá cả, bất động sản, hàng hóa, dịch vụ nhiều tỉnh, thành phố nước thơng qua chương trình phần mềm lưu trữ 1.4 Kết hoạt động kinh doanh công ty thời gian qua Bảng 1.2:Kết thực hợp đồng theo lĩnh vực công ty TT Năm 2010 Chỉ tiêu Năm 2011 Số lượng Tỷ trọng (%) Số lượng Tỷ trọng (%) Dịch vụ thẩm định giá 3526 96.7 4022 97.89 Dịch vụ bán đấu giá tài sản 55 3.5 63 1.49 Dịch vụ tư vấn 33.3 0.05 Dịch vụ khác 12 33.3 0.05 Dịch vụ môi giới BĐS 17 0.40 Dịch vụ đấu thầu 15 0.38 SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 Khoa: Marketing Bảng 1.3:Tổng doanh thu công ty qua năm 2010,2011 Tổng doanh thu thực Dịch vụ thẩm định giá Năm 2010 Năm 2011 8,096,237 13,854,797 Dịch vụ bán đấu giá tài sản 550.425 859.435 Dịch vụ tư vấn 332.795 218.757 Hoạt động tài 868.669 1,118,536 Hoạt động khác 98.7 2.287 Dịch vụ môi giới BĐS 246.746 5,620,000 16,300,757 Tổng Nguồn: Dựa vào báo cáo kết hoạt động công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn Tài Việt Nam * Các hợp đồng tiêu biểu mà cơng ty thực - Bộ văn hóa, thể thao du lịch - Ngân hàng thương mại Cổ phần Bưu điện Liên Việt - Sở giáo dục đào tạo Bắc Giang - Trung tâm bồi dưỡng trị thành phố Bắc Giang - Công ty Đầu tư XNK tàu thủy – Tập đồn Vinashin - Cơng ty TNHH sản xuất bao bì Kiên Thủy - Cơng ty cơng nghiệp tàu thủy Sơng Lơ – Tập đồn Vinashin - Nhà máy đóng tàu Hạ Long – Tập đồn Vinashin - Cơng ty xây dựng số – Handico - Công ty xây dựng lắp máy Kinh đô - Công ty CP Tây Sơn – Tổng công ty hàng không - Công ty cổ phần Giao thông Hà Nội - Hãng phim truyện việt nam - Công ty cổ phần khống sản n Bái - Tổng cơng ty thực phẩm Miền Bắc - Vinaconex 39 - Công ty cổ phần xây lắp Hưng Yên - Công ty xổ số Yên Bái SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 11 Khoa: Marketing - Công ty NICOTEX - Nhà máy xi măng Thành Cơng - Cơng ty bảo đảm an tồn hàng hải - Công ty cổ phần vật tư Nông nghiệp Thái Nguyên SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 12 Khoa: Marketing CHƯƠNG THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH 2.1 Cơ sở lý thuyết thẩm định giá bất động sản 2.1.1 Bất động sản thị trường bất động sản - BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc (công trình xây dựng) vật thể khơng thể tách rời khỏi đất đai, vật kiến trúc, thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng BĐS hàng rào, cối vườn hoa, cảnh, núi non bộ, thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh thơng gió, thang máy, hệ thống phịng cháy, thông tin Điều 181 Bộ luật Dân năm 1995 nước ta định nghĩa : BĐS tài sản di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật qui định Tóm lại ta hình dung BĐS bao gồm hai loại vật thể chủ yếu gọi vật là: Đất đai, vật kiến trúc đất đai (gọi vật chính) thứ gắn liền với đất đai cối gắn liền với vật kiến trúc hàng rào, thang máy, hệ thống cấp thoát nước…(gọi vật phụ) - Thị trường BĐS hoạt động giao dịch BĐS khu vực địa lý định thời gian định, đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị BĐS thông qua mối quan hệ người mua người bán BĐS theo quy luật thị trường 2.1.2 Thẩm định giá Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ ( W.Seabrooke – UK); Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 13 Khoa: Marketing đặc điểm tài sản xem xét đến tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn (Lim Lan Yuan – Singapore) - Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt nam: Thẩm định giá việc đánh giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt nam theo thông lệ quốc tế” 2.1.3 Thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Thẩm định giá bất động sản thực chất thẩm định giá đất thẩm định giá tài sản gắn liền với đất (nếu có).Trong trường hợp bao gồm việc thẩm định giá tài sản gắn liền với đất, khơng thể mà tách chúng hồn tồn độc lập nhau, bất động sản đơn vị thống nhất, thống quyền chiếm hữu, quyền sử dụng mục đích sử dụng Hơn bất động sản tài sản không di dời nên giá trị bất động sản luôn chịu tác động nhiều yếu tố Số lượng yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản không giống nhau, chúng tùy thuộc vào loại bất động sản, vị trí bất động sản Vì vậy, việc xác định quyền bất động sản, yếu tố mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị bất động sản khó khăn, phức tạp công việc người thẩm định giá cần giải BĐS thể thống nhất, việc thẩm định giá đất phải đôi với việc thẩm định giá tài sản gắn liền đất Theo luật kinh doanh BĐS quốc hội khố XI thơng qua ngày 29/6/2006 thì: Thẩm định giá BĐS hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể thời điểm định Trong thẩm định giá BĐS giá trị xem xét góc độ kinh tế thị trường pháp lý Vì biểu giá trị bất động sản là: - Có tính hữu ích khả cung cấp dịch vụ làm thoả mãn nhu cầu ảnh hưởng tính hữu ích lên giá trị xem xét khía cạnh liên quan đến kích thước, hính dáng, địa điểm, khơng gian địa lý, với khả sử dụng huy động thời điểm định - Sự khan hiếm: Sự thiếu hụt cung dự báo bất động sản nhu cầu Nói chung khan lớn có giá cạnh tranh cao giá bất động sản vùng khác - Sự mong muốn: Là ước muốn người mua bất động sản để thoả mãn nhu cầu họ SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 14 Khoa: Marketing - Sức mua: Là khả nhóm người trả cho bất động sản, người mua có nhu cầu phải có sức mua, có khả để đáp ứng nhu cầu - Có thể chuyển giao được: yếu tố pháp lý bất động sản, trường hợp đặc tính hữu ích, khan sức mua có tồn bất động sản khơng thể chuyển giao tồn phần giá trị thị trường bất động sản khơng tồn 2.1.4 Mục đích vai trị Thẩm định giá bất động sản 2.1.4.1 Mục đích thẩm định giá bất động sản Hoạt động thẩm định giá BĐS ước tính giá trị thị trường BĐS dựa phương pháp thẩm định giá, chủ yếu phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư Mỗi BĐS gồm nhiều loại giá trị, tiến hành thẩm định giá thường quan tâm đến giá trị thị trường BĐS Một số quan tâm đến loại giá trị định giá trị bảo hiểm, giá trị chấp, giá trị lý, giá trị đầu tư… Thẩm định giá BĐS phục vụ cho mục đích sau: - Chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền khác + Giúp cho người mua xác định giá mua + Giúp cho người bán xác định giá bán chấp nhận - Góp vốn thành lập liên doanh chia tách, lý doanh nghiệp - Tính mức tiền thuê BĐS điều khoản cho thuê - Xác định giá trị BĐS đảm bảo thể chấp, vay vốn ngân hàng cầm cố - Để bảo hiểm BĐS - Tư vấn cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS * Xác định tính khả thi dự án đầu tư kinh doanh BĐS - Xác định giá sàn đấu giá BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án - Giải tranh chấp - Đối với thẩm định giá quy định giá nhà nước: + Bồi thường thiệt hại BĐS nhà nước thu hồi + Tính loại thuế: Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ + Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà nước cho thuê đất SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 15 Khoa: Marketing 2.1.4.2 Vai trò việc thẩm định giá bất động sản * Đối với cá nhân Trong kinh tế thị trường, giá hàng hố nói chung giá bất động sản nói riêng xây dựng lên dựa vào qui luật khách quan, chịu tác động nhiều nhân tố Cùng loại bất động sản thời điểm, thị trường khác có giá thị trường khác Hoặc loại bất động sản, thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác Chưa kể đến bất động sản có đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp khác Trong đó, giá bất động sản phụ thuộc lớn vào yếu tố Cá nhân người mua bán bất động sản khơng phải lúc có đầy đủ thơng tin am hiểu tính cấu trúc bất động sản, thể, khơng đánh giá giá trị thị trường bất động sản Điều này, gây thiệt hại cho cá nhân tham gia thị trường bất động sản, định họ thiếu thông tin, không phản ánh giá trị bất động sản Với việc tư vấn giá trị bất động sản cách xác định giá bất động sản thẩm định viên giúp cho phản ánh giá trị thị trường, cá nhân tư vấn tham gia thị trường BĐS khơng bị thiệt thịi giao dịch mua bán trao đổi, thừa kế, chấp, bảo hiểm … Ở vai trò người thẩm định thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch cơng cho thị trương bất động sản * Đối với nhà nước: Nhà nước, với tư cách chủ sở hữu khối lượng lớn loại bất động sản, bị ảnh hưởng lớn (bị thất tài sản, thiệt hại lợi ích kinh tế gây tổn hại cho người khác) thẩm định giá khơng khơng xác loại bất động sản mà nhà nước sở hữu Cho đến nay, việc thẩm định giá tài sản thực cán thẩm định giá thuộc hệ thống nhà nước Với khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn thẩm định giá từ doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doah dịch vụ bất động sản cần thiết Chính vậy, hoạt động thẩm định giá có vai trị vơ quan trọng nhà nước Các bất động sản nhà nước phải thẩm định giá bao gồm: + Thẩm định giá đất làm sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế tài sản… SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 16 Khoa: Marketing + Thẩm định giá bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, bán, khoán, sáp nhập, cho thuê doanh nghiệp nhà nước + Thẩm định giá bất động sản (đặc biệt đất đai) cho hoạt động đấu giá + Thẩm định giá đất đai, nhà xưởng doanh nghiệp nhà nước tham gia liên doanh liên kết sản xuất + Thẩm định giá bất động sản để lý tài sản + Thẩm định giá bất động sản cho mục đích chấp, bảo hiểm… Việc thẩm định giá BĐS phản ánh giá trị thị trường có tác dụng lớn việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo công xã hội Đồng thời, thẩm định giá giá trị BĐS, đặc biệt đất đai, giúp cho việc phân bố đất đai, nguồn lực xã hội, cách hợp lý hiệu Nói cách khác, đất đai phân bố vào người “sử dụng tốt hiệu nhất” Khi tất nguồn lực đất đai đánh giá theo giá trị thị trường khơng có ưu đãi đặc biệt nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Thực tế nước ta, nhiều quan, doanh nghiệp nhà nước “bao cấp” giá đất tính tốn nghĩa vụ liên quan đến đất Vì vậy, đất đai sở hữu toàn dân, loại tài sản quí giá bị lãng phí “chiếm giữ” khơng hợp lý quan nhà nước, đặc biệt đất đai vị trí tốt, thuận lợi Nguyên nhân “giá đất” để tính tốn nghĩa vụ khơng sát với giá thị trường, quan khơng có động lực rời khỏi khu vực để tìm đến khu vực có giá đất rẻ để thuê trụ sở nơi sản xuất kinh doanh Vì nguyên tắc “sử dụng cao tốt nhất” khơng đảm bảo Ngun nhân việc áp dụng phương pháp xác định giá trị bất động sản thực tiễn nước ta chưa đầy đủ đội ngũ cán thẩm định giá bất động sản thiếu kinh nghiệp chuyên nghiệp 2.1.5 Giá bất động sản nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản 2.1.5.1 Giá giá trị bất động sản chất bất động sản Giá trị BĐS có tầm quan trọng thước đo kinh tế BĐS, giá BĐS biểu tiền giá trị BĐS thị trường BĐS Bản chất giá trị: - Giá thể số lượng tiền mà người cụ thể đồng ý trả người bán cụ thể đồng ý chấp nhận, với hoàn cảnh xung quanh giao dịch họ SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 17 Khoa: Marketing - Giá trị thị trường hàng hố số tiền nhận từ nhiều người sẵn lịng mua hàng hố được người sẵn sàng đưa bán - Giá trị đầu tư BĐS giá trị lợi ích tương lai - Giá trị sử dụng giá trị BĐS cụ thể có sử dụng cụ thể, thể giá trị mà BĐS đóng góp vào doanh nghiệp - Giá trị BĐS hoạt động: tổng giá trị tài sản trình khai thác, bao gồm: BĐS tài sản cá nhân hữu hình vơ hình đóng góp vào giá trị kinh doanh - Giá trị lợi ích cơng cộng: tập hợp giá trị liên quan đến việc sử dụng cao nhất, tốt BĐS sử dụng khơng mục đích kinh tế - Giá trị bảo hiểm dựa chi phí tái tạo phần giá trị BĐS bị mát, huỷ hoại rủi ro - Giá trị ước lượng áp dụng cho đánh thuế xem giá trị tài sản theo quy định hồ sơ thuế 2.1.5.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản * Nhóm yếu tố tự nhiên - Vị trí BĐS: khả sinh lời vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối tương đối Cả loại vị trí có vai trị ngang việc tham gia đóng góp lên giá trị BĐS, nhiên trường hợp cụ thể, đóng góp vào giá trị chung BĐS khác Điều lý giải BĐS khu vực trung tâm thị lại có giá trị lớn so với BĐS loại vùng ven trung tâm, xa trung tâm xem xét khả tiếp cận BĐS môi trường xung quanh, môi trường kinh doanh, vị trí địa lý BĐS,… bất động sản gần phương tiện thuận lợi như: Trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí giá trị thị trường BĐS tăng lên, khả tiếp cận BĐS với sở hạ tầng giá trị BĐS giảm - Kích thước, hình thể diện tích lơ đất + Kích thước lơ đất cân đối, phù hợp với kiến trúc BĐS làm tăng giá trị BĐS, cịn kích thước lơ đất khơng phù hợp với kiến trúc, mục đích sử dụng với BĐS gây giảm giá trị thị trường BĐS + Hình dáng lơ đất: Lơ đất có hình dáng méo mó, khơng vng có giá trị thị trường so với lơ đất có hình dạng vuông, cân đối SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 18 Khoa: Marketing + Quy mô đất: Đối với loại BĐS tiêu trí quy mơ tạo cho BĐS có với quy hoạch vùng, địa phương nhà nước hay khơng Nếu mục đích sử dụng BĐS khơng với quy hoạch giá BĐS giảm đáng kể + Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS: số vùng có quy định tiêu chuẩn xây dựng, điều kiện bắt buộc quận Hoàn Kiếm, khu vực quanh bờ hồ có ảnh hưởng đến giá trị BĐS + Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà * Nhóm nhân tố liên quan đến thị trường - Tính hữu dụng BĐS + Về mục đích sử dụng: BĐS dùng để hay để kinh doanh, hay kết hợp mục đích Một BĐS có khả sử dụng vào nhiều mục đích thuận lợi việc mua bán giá bán cao + Về tính hiệu quả: thẩm định giá phải ý đến đặc điểm vật kiến tài sản gắn liền với đất Bởi BĐS sử dụng có giá trị so với BĐS phải tốn chi phí thời gian cải tạo, sửa chữa sử dụng - Tình trạng khan BĐS thị trường Sự khan cung BĐS thị trường, chịu ảnh hưởng yếu tố, tốc độ phát triển kinh tế, kết cấu hạ tầng, tham gia nhà nước… - Cầu BĐS thị trường Chịu ảnh hưởng yếu tố: Thu nhập, nghề nghiệp, thị hố, phát triển kết cấu hạ tầng - Quyền chiếm hữu khả chuyển giao BĐS BĐS có đầy đủ giấy tờ hộp lệ hay khơng, chuyển nhượng hay khơng… * Nhóm yếu tố khác - Các yếu tố pháp lý, nhà nước trị: Sự thay đổi hệ thống trị kéo theo đường thay đổi đường lối, sách, pháp luật Quốc gia, thay đổi tác động dẫn đễn thay đổi hoạt động thị trường BĐS nói chung hoạt động đầu tư vào BĐS nói riêng, bao gồm: + Chính sách tài áp dụng người nhà nứơc giao đất, cho thuê đất người nhận quyền sử dụng đất SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 19 Khoa: Marketing + Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS + Chính sách thuế nhà nước BĐS + Những quy định, quy chuẩn kiến trúc, xây dựng, tình trạng pháp lý BĐS, tình trạng quy hoạch đất - Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất BĐS, bao gồm: + Tình hình cầu BĐS khu vực, trạng vùng lân cận (đường xá, hệ thống cấp nước, cấp điện, thơng tin liên lạc…) + Đặc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực + Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng so với nước, thu nhập bình quân năm người vùng + Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng + Số lượng lô đất vùng + Mức giá bình quân loại giá vùng + Tỷ lệ thuế mức thuế suất + Mức độ lạm phát chung + Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng vùng - Các yếu tố xã hội: Có ảnh hưởng lớn đến việc định giá trị BĐS, dân số gia tăng đột biến tăng lên lượng người di cư làm cầu BĐS tăng lên cung BĐS vùng chưa kịp tăng lên làm cho giá trị trường BĐS vùng tăng lên Các yếu tố cụ thể sau + Mật độ dân số, đặc điểm khu dân cư + Trình độ nhận thức, tâm lý tập quán người dân vùng + Dịch vụ, giáo dục, y tế vùng + Tình hình an ninh vùng + Những vấn đề tập quán, tâm lý- xã hội người sống xung quanh bất động sản 2.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Hiện thẩm định giá bất động sản bao gồm năm phương pháp : - Phương pháp so sánh - Phương pháp thặng dư SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 20 Khoa: Marketing - Phương pháp lợi nhuận - Phương pháp thu nhập - Phương pháp chi phí Vì chuyên đề tập trung nghiên cứu hai phương pháp: phương pháp so sánh phương pháp thặng dư 2.2.1 Phương pháp so sánh 2.2.1.1 Khái niệm, nguyên tắc áp dụng, bước tiến hành phương pháp, phạm vi áp dụng * Khái niệm : Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản * Nguyên tắc áp dụng : Trong phương pháp này, thẩm định viên giá vào khác biệt yếu tố so sánh bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá giao dịch thành công bất động sản so sánh để xác định mức giá dẫn bất động sản so sánh Phương pháp so sánh sử dụng nguyên tắc thay nguyên tắc đóng góp; đồng thời thường áp dụng trường hợp sau: Các bất động sản có tính đồng như: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng, nhà kho mặt bằng, nhóm văn phịng va nhóm cửa hiệu Đất trống Theo tiêu chuẩn số 07 hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam phương pháp so sánh tiến hành theo bước: + Bước 1:Nghiên cứu thị trường để có thông tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá, giao dịch thành công mua, bán thị trường Trong bước này, thẩm định viên phải lựa chọn bất động sản có tính hữu ích tương đương so sánh với bất động sản cần thẩm định giá + Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ bất động sản loại tương tự so sánh với bất động sản cần thẩm SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 21 Khoa: Marketing định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá Trong giai đoạn này, thẩm định viên phải làm hai cơng việc là: Thu thập thông tin bao gồm thông tin tổng hợp, thông tin đặc biệt, thông tin cụ thể bất động sản cần thẩm định bất động sản so sánh lựa chọn Kiểm tra độ xác thông tin xem xét điều kiện giao dịch bất động sản so sánh lựa chọn Trong thu thập thông tin, thẩm định viên phải đảm bảo thời gian điều kiện thu thập thơng tin • Thời gian thu thập thơng tin: - Thông tin bất động sản so sánh thông tin phải thu thập bất động sản giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá với địa điểm giao dịch gần với bất động sản cần thẩm định giá - Trường hợp không thu thập thông tin khoảng thời gian cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá thu thập thông tin bất động sản so sánh thời gian trước tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá - Trường hợp giá bất động sản có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công bất động sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá trước thực việc điều chỉnh mức giá bất động sản so sánh theo yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng giảm) mức giá giao dịch thành công theo số biến động giá bất động sản quan có trách nhiệm công bố thẩm định viên giá thống kê tính tốn cho phù hợp với biến động giá thị trường khoảng thời gian • Điều kiện thu thập thông tin: Thông tin phải thu thập từ kết giao dịch thành cơng thị trường bên mua, bên bán có khả tiếp cận thơng tin bất động sản nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định pháp luật, tự nguyện, không chịu sức ép từ bên ngồi Thơng tin thu thập phải đảm bảo khách quan theo thực tế giao dịch tài sản dựa chứng cụ thể để chứng minh mức giá bất động sản giao dịch thành công thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin báo cáo thẩm định giá Tùy tình hình thực tế bất động sản mà thẩm định viên thu thập chứng thị trường lựa chọn từ dẫn SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 22 Khoa: Marketing (hoặc tất dẫn) sau: thơng qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; kết giao dịch thành công sàn giao dịch; phương tiện thông tin đại chúng; phiếu điều tra thực tế thị trường thẩm định viên giá; chứng ghi văn quan nhà nước, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh… Đối với thông tin giá bất động sản giao dịch thành công thị trường thu thập thông qua vấn qua điện thoại, vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, mạng Internet… thẩm định viên giá phải có thẩm định, xem xét, đánh giá kiểm chứng thận trọng bảo đảm thông tin sử dụng trước sử dụng vào phân tích, tính tốn Đối với bất động sản chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào bán (thường cao giá phổ biến thị trường) với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lý, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh Thẩm định viên giá phải lưu giữ chứng về: giá bất động sản giao dịch thành công mua, bán thị trường thời điểm diễn giao dịch, địa điểm giao dịch, nhiều bên tham gia giao dịch, chứng so sánh… Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra quan quản lý Nhà nước thẩm định giá cần thiết phục vụ việc xử lý tranh chấp kết thẩm định giá (nếu có phát sinh) + Bước 3:Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn Các yếu tố so sánh số loại hình bất động sản sau: * Nhà dân cư: Tình trạng pháp lý (quyền sử dụng đất): Quyền sử dụng đất bất động sản cần thẩm định bất động sản so sánh phải Nếu khơng giống phải thực việc điều chỉnh Các điều khoản tài giao dịch: phải tương tự nhau, không tương tự phải thực điều chỉnh Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp bán trả làm nhiều lần, hỗ trợ lãi suất vay chấp Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất Tính chất giao dịch: phải giao dịch bên mua, bên bán độc lập (không ràng buộc), tự nguyện, có khả tiếp cận thơng tin tài sản không bị sức ép từ bên ngồi Nếu tính chất giao dịch tài sản dự kiến đưa vào so SV: Vũ Trung Hậu Lớp: Thẩm định giá K50 ... lượng công tác thẩm định giá Việt Nam Do vậy, em đã chọn đề tài: ? ?Hoàn thiện phương pháp Thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam? ??... động thẩm định giá bất động sản Đối tư? ??ng nghiên cứu: Phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam. .. VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM 1.1 Lịch sử hình thành phát triển công ty Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn Tài Việt Nam cơng ty Bộ Tài Chính Sở kế hoạch Đầu tư