A. Các bước tiến hành ...40 Tại Công ty TNHH thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam thì khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư được thực hiện qua 2 bước lớn:...40 Bước 1: Ước tính giá trị phát triển cao nhất và tốt nhất nhằm đưa ra tổng doanh thu phát triển dự kiến. ...40 Trong bước này, việc làm đầu tiên của các thẩm định viên là xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất. Công việc này có nhiều hạn chế vì nó phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của thẩm định viên...40 Bước 2: Ước tính chi phí phát triển nhằm đưa ra tổng chi phí phát triển. 40 Chi phí phát triển bao gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm:...40 + Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng...40 + Chi phí xây lắp hạ tầng kỹ thuật...40 + Chi phí xây dựng công trình...40 + Lãi vay ngân hàng...40 + Chi phí dự phòng...40 + Chi phí kiểm tra chứng nhận phù hợp chất lượng công trình xây dựng ...40 + Chi phí tiếp thị, bán hàng diện tích nhà chung cư...40 Thẩm định viên về giá xác định tổng chi phí phát triển căn cứ trên các quy định hiện hành của cơ quan có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên vật liệu, nhân công…), đơn giá, trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, giá nhân công…) tại thời điểm thẩm định giá, những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính...40 Tính toán, chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm) để tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá: ...40 CP =...40 Trong đó: ...41 CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án ...41
CPt là chi phí ước tính năm t...41 n là thời gian hay dòng đời của dự án, ...41 r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng)...41 Lợi nhuận của nhà đầu tư được tình bằng 14% giá trị xây lắp và hạ tầng. ...41 Ta có sau khi xác định được tổng doanh thu và tổng chi phí của dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư, thẩm định viên đưa ra được giá trị QSDĐ của dự án. ...41 Giá trị QSDĐ = Giá trị phát triển – Chi phí phát triển – Lợi nhuận nhà đầu tư...41 B. Ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản của công ty...41 2.3.4. Những hạn chế cần phải chỉnh sửa và bổ sung...48 Những hạn chế khi áp dụng phương pháp so sánh:...48 Dựa vào thực tế thẩm định giá tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất Khu nhà 5 tầng tại địa chỉ số 21 đường Lê Hồng Phong, phường Vân Giang, TP Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình...48 Khi tiến hành công việc thẩm định giá bất động sản của công ty cũng gặp rất nhiều hạn chế cụ thể là :...48 - Xác định sử dụng tính trích khấu hao tài sản cố định giá trị còn lại là 30% đối với nhà 5 tầng hay 55% đối với nhà để xe... Kết quả này không chính xác vì các tài sản và công trình trên đất khấu hao không đồng đều,hoặc tỷ lệ % còn lại có thể không được tròn số, thời gian sử dụng khác nhau vì vậy kết quả đạt được chỉ là sự ước tính vì vậy dẫn đến sai lệch trong các kết quả khi tính toán...48 - Ngoài ra việc xác định tình trạng sử dụng đối với các công trình trên đất của bất động sản cần thẩm định giá cũng gặp khó khăn vì nó dựa nhiều vào cảm tính của cán bộ thẩm định giá người trực tiếp xuống điều tra thực tế về bất động sản đó...48 - Việc xác định giá đất liên quan nhiều đến giá cả thị trường các biến động thị trường ở các thời điểm khác nhau không phải chỉ dựa vào các quy định của ủy ban nhân dân tỉnh về khung giá đất cho từng khu vực, vì vậy lựa chọn tài sản so sánh cũng cần phải lựa chọn chính xác và giống với bất động sản cần thẩm định giá nhất. ...48 - Các bước tiến hành tiến hành điều chỉnh để tính giá bất động sản cần thẩm định giá cũng không hợp lý vì kết quả của nó chỉ dựa vào sự ước tính
về các tài sản so sánh , vì vậy nó gặp rất nhiều hạn chế khi tiến hành thẩm định giá bất động sản...48 * Những hạn chế của phương pháp thặng dư:...48 + Dựa vào kết quả thực tế về thẩm định giá đối với Bất động sản số 35 Lĩnh Nam - Hoàng Mai - Hà Nội bằng phương pháp thặng dư thì: Việc áp dụng phương pháp thặng dư gặp phải một số vấn đề khó khăn ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định giá việc xác định các khoản chi phí: ...48 - Việc các cán bộ thẩm định giá của công ty áp dụng các quy định của nhà nước: Cụ thể các kết quả được tính theo công văn của bộ xây dựng về suất vốn đầu tư nhưng thời điểm công văn đó ban hành lại không đúng vào thời điểm thẩm định giá bất động sản, các quy định trong suất vốn đầu tư được tính toán dựa vào kết quả tình hình kinh tế các năm về trước và dự báo về các năm tiếp theo nhưng tình hình kinh tế luôn biến động đặc biệt là thị trường mới nổi như Việt Nam hiện nay, bên cạnh đó lại bị ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, các khoản dự phòng về chi phí phát triển và dự phòng về yếu tố trượt giá trong thông tư của bộ xây dưng được tính toán cũng chỉ được xác định ở một khía cạnh tổng thể nhưng lại không thể xác định được khi có một biến động bất thường nào xảy ra trong nền kinh tế, ngoài ra việc áp mưc lợi nhuận cho nhà đầu tư bằng 14% tổng chi phí là không hợp lý vì thị trường Bất động sản ở Hà Nội luôn là điểm nóng tập trung rất nhiều dân cư, nhu cầu nhà ở rất cao và tòa nhà văn phòng phục vụ cho công việc kinh doanh. Ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế cũng kéo theo thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian qua đóng băng diễn biến thị trường cực kỳ ảm đảm vì vậy việc áp mức lợi nhuận đối như vậy là không hợp lý mà chỉ là một yếu tố tổng thế không đúng với từng thời điểm...49 - Về phía cán bộ thẩm định viên khó khăn chủ quan khi áp dụng phương pháp thặng dư : Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất vì nó phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của tổ thẩm định giá nên kết quả thẩm định giá bất động sản cũng bị ảnh hưởng đến độ chính xác.Trong việc xác định mật độ xây dựng còn tồn tại trên công trình ví dụ đối với biệt thự đơn lập là 50%, biệt thự song lập là 54,3%, khối công trình văn phòng là 38,32% và 45,88% đối với khối công trình và dịch vụ công cộng. Ngoài ra việc xác định mức giá cũng gặp các khó khăn nhất định vì tất cả chỉ dựa vào thông tin khu vực, sự dao động của mức giá đối với tâm lý khách hàng và đối tượng khách hàng có nhu cầu cần thẩm định giá bất
động sản, các kết quả trong tương lai chỉ là sự ước tính, khó khăn trong việc xác định tổng doanh thu, chi phí phát sinh và lợi nhuận đạt được bị ảnh hưởng rất nhiều của sự biến động của thị trường...49
- Bên cạnh đó phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền và tình hình kinh tế luôn biến đổi việc xác định giá trị thời gian của dòng tiền cũng khó chính xác vì sự ước tính này dựa vào kết quả tình hình kinh tế trước đó. ...49 CHƯƠNG 3...50 PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN...50 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...50 TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN...50 TÀI CHÍNH VIỆT NAM...50 3.1. Phương hướng phát triển ...50
- Với phương châm hoạt động uy tín và chất lượng, khách hàng là số một dựa trên tất cả các quyền hạn mà nhà nước cho phép...50 - Công ty luôn tập trung chú trọng đầu tư nâng cao nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ nhân viên,cụ thể là cử các cán bộ nhân viên đi học tại Hội Thẩm định giá Việt Nam, các khóa học đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá,bên cạnh đó công ty luôn đề cao tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ thẩm định giá, nhằm đạt được tối đa sự hài lòng và tin tưởng của khách hàng. ...50 - Công ty không ngừng đầu tư phát triển nghiên cứu, tận dụng mọi thế mạnh về con người và công nghệ nhằm tạo ra những sản phẩm, dịch vụ chất lượng cao nhất, cung cấp cho khách hàng các sản phẩm dịch vụ nhanh chóng, chính xác, minh bạch và đúng pháp luật...50 - Công ty với mong muốn phục vụ được mọi đối tượng khách hàng và quyết tâm trở thành sự lựa chọn số một của các khách hàng thuộc mọi đối tượng và các nhà đầu tư trong, ngoài nước...50 Chiến lược phát triển của công ty:...50 - Dựa vào thực tế công ty luôn mong muốn sẽ cùng cơ quan quản lý Nhà nước trong việc hoàn thiện và bổ sung xây dựng các cơ chế chính sách về thẩm định giá nhằm tạo ra hành lang pháp lý tốt nhất với đúng tình hình kinh tế Việt Nam, phù hợp với thực tế và những yêu cầu của hội nhập quốc tế để thúc đẩy hoạt động thẩm định giá ngày càng phát triển, có nhiều đóng góp cho sự nghiệp đổi mới quản lý kinh tế ở nước ta, góp phần cho việc phát huy nội lực tiết kiệm nguồn lực và chống lãng phí, chống tham nhũng...50 - Bên cạnh đó phấn đấu nâng cao uy tín, nâng cao chất lượng các dịch vụ
dịch vụ thẩm định giá, chính xác kết quả thẩm định giá, đảm bảo tính khách quan trung thực...51 - Tăng cường xây dựng các tổ chức ngày càng vững mạnh, chú ý đào tạo nâng cao trình độ cán bộ, nhân viên công ty để đáp ứng có hiệu quả ngày càng cao yêu cầu của thẩm định giá, của hội nhập với thế giới và khu vực. ...51 - Tiếp tục hoàn thiện các quy định và nguyên tắc hoạt động của công ty, đưa ra khung pháp lý hoàn chỉnh cho các hoạt động của công ty. Hoàn thiện bộ máy lãnh đạo các cấp, tuyển dụng, bổ sung các cán bộ có năng lực và chuyên môn và tâm huyết với công việc, không ngừng đầu tư nghiên cứu, phát huy mọi thế lợi thế về con người, công nghệ nhằm tạo ra những sản phẩm và dịch vụ chất lượng tốt nhất, cung cấp cho khách hàng các sản phẩm dịch vụ nhanh chóng, chính xác, minh bạch và đúng pháp luật. Chú trọng công tác cán bộ trên cơ sở hoàn thiện về bộ máy tổ chức, tăng cường công tác tổ chức lãnh đạo và kiểm tra đôn đốc, nhằm nâng cao ý thức trách nhiệm và năng lực chỉ đạo của đội ngũ cán bộ lãnh đạo Công ty. Tăng cường công tác đào tạo, tự đào tạo nhằm mục đích nâng cao trình độ chuyên môn và tính chuyên nghiệp cho cán bộ công ty. Rà soát, sắp xếp, hợp lý hóa nhân lực của Công ty. Từng bước cơ cấu lại bộ máy tổ chức của Công ty theo hướng đa dạng hóa các hoạt động của Công ty. ...51 - Đổi mới công tác thu nợ: Cùng với việc giao Chứng thư thẩm định giá cho khách hàng (nhất là đối với tài sản là thiết bị, máy móc) và khách hàng phải thực hiện thanh toán hoặc tạm ứng phí thẩm định để đảm bảo tiến hành công việc khi thẩm định giá và giải quyết tồn đọng công nợ và góp phần tăng doanh thu sau khi thực hiện xong các hợp đồng về thẩm định giá và tổ chức thực hiện đúng các quy định, quy chế của công ty, tổ chức phân công phối hợp tốt giữa các bộ phận Công ty nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp của hệ thống tổ chức của Công ty để thực hiện mục tiêu kế hoạch đề ra cho mỗi loại hình dịch vụ. Đề ra các biện pháp cụ thể tăng thu, tiết kiệm chi, trong đó tập trung vào các giải pháp tiết kiệm triệt để chi phí quản lý, sử dụng tài sản hiệu quả, giảm tối đa các chi phí dịch vụ...51 - Phấn đấu hợp tác tốt với công ty thẩm định giá mục đích đảm bảo cạnh tranh đúng đắn lành mạnh trên thị trường, kiên quyết xóa bỏ cạnh tranh bằng tùy tiện hạ giá, chiều theo khách hàng, giá để tranh giành khách hàng ...51 - Mở rộng phạm vi hoạt động thẩm định giá cả về các lĩnh vực hoạt động và các khu vực thị trường khác nhau về địa lý. Cụ thể mở rộng thêm các
địa bàn như: Hà Nam, Nam Định, Hải Phòng, Thanh Hóa, Cần Thơ, Đà Nẵng, Lâm Đồng, Quảng Bình, Quảng Trị, Quảng Nam, Quảng Ngãi... Về lĩnh vực hoạt động, mở rộng tiếp cận các hợp đồng thẩm định giá bất động sản có giá trị lớn của nhiều tổ chức có các mục đích khác nhau như thế chấp vay vốn ngân hàng, liên doanh, liên kết, mua bán & sáp nhập; đồng thời mở rộng sang các lĩnh vực thẩm định giá khác như thẩm định các loại máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất chuyên dùng, các loại tài sản vô hình khác....Trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay, doanh nghiệp nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nhà nước vẫn là người mua, người bán lớn nhất và như vậy, các máy móc thiết bị thì chủ yếu được mua sắm từ nguồn vốn NSNN. Trong trường hợp này thẩm định giá MMTB có vai trò quan trọng trong việc quản lý NSNN, có cơ sở xác định được các khoản chi phí, qua đó NSNN được sử dụng hiệu quả hơn, tiết kiệm hơn và có thể quản lý được tránh được tham nhũng. Bên cạnh việc mua sắm mới tài sản là máy thiết bị thì với quá trình đổi mới doanh nghiệp nhà nước của Nhà nước ta hiện nay theo các hình thức cổ phần hóa, cho thuê, bán, khoán... cũng làm tăng nhu cầu thẩm định giá máy, thiết bị. Việc công ty mở rộng phạm vi hoạt động sang lĩnh vực thẩm định MMTB là một hướng đi đúng trong thời gian sắp tới...52 - Bên cạnh việc phát huy các lĩnh vực có thế mạnh truyền thống như Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản, đặc biệt là tư vấn về tài chính đất đai, tư vấn dự án đầu tư bất động sản, tài chính Doanh nghiệp, thẩm định giá tài sản và bất động sản; Xác định giá trị doanh nghiệp, Đấu giá và đấu thầu tài sản, công ty còn tập trung phát triển lĩnh vực mới như đầu tư khai thác bất động sản và kinh doanh địa ốc, đầu tư tài chính. Trên cơ sở đó, mở sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, môi giới kinh doanh địa ốc, kinh doanh cơ hội đầu tư và các lĩnh vực hoạt động triển vọng khác...52 - Ngoài ra phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, quảng bá hình ảnh của Công ty. Mở rộng mạng lưới các cộng tác viên, đa dạng hóa các mô hình hoạt động, liên kết hợp tác hiệu quả với các đối tượng là các doanh nghiệp, trung tâm, nhất là với các Sở ban ngành của các địa phương để mở rộng thêm một bước thị phần của Công ty trong năm 2012 và là bước đà để phát triển trong các giai đoạn sau...52 Không chỉ vậy kết hợp các hình thức động viên tinh thần và các biện pháp kinh tế để khuyến khích từng cán bộ chủ động tích cực khai thác thị