- Phân tích, đánh giá áp dụng phương pháp so sánh và thặng dư trong thẩm định giá bất động sản.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao viêc áp dụng các phương pháp trong hoạt động thẩm định giá bất động sản trong hoạt động thẩm định giá bất động sản
4. Đối tượng nghiên cứu:
Phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam.
5. Phạm vi nghiên cứu:
Một số bất động sản đã được thực hiện tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam, thời gian nghiên cứu từ năm 2010 đến nay
6. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, tổng hợp xử lý thông tin, số liệu, phân tích, so sánh các số liệu đã thu thập được
7. Kết cấu chuyên đề bao gồm:
Chương 1: Giới thiệu về Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam
Chương 2 : Thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam
Chương 3 : Phương hướng phát triển và giải pháp hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam
Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ, anh chị em trong Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho em trong quá trình thực tập, đồng cảm ơn cô giáo – TH.S
Nguyễn Thị Minh Phương đã hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực
tập tốt nghiệp này.
Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránh khỏi những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô cũng như của các bạn sinh viên và của các bạn đọc để chuyên đề này được hoàn thiện hơn.
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM
1.1 Lịch sử hình thành phát triển công ty
Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam là công ty được Bộ Tài Chính và Sở kế hoạch Đầu tư Hà Nội công nhận là một doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực thẩm định giá và tư vấn tài chính.
Với đội ngũ nhân sự có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, năng động, sáng tạo gồm những thẩm định viên về giá, các chuyên gia về tài chính - kế toán, các kỹ sư chuyên ngành, công ty luôncung cấp các dịch vụ thẩm định giá và tư vấn tài chính một cách hoàn hảo nhất, trong thời gian ngắn nhất với mức phí hợp lý nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu chính đáng của mọi khách hàng.
Với phương châm làm việc "Độc lập - Khách quan - Uy tín - Chất lượng", các dịch vụ công tycung cấp cho khách hàng đảm bảo tuân thủcác quy định hiện hành của Nhà nước về: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, các quy định về tài chính, các chuẩn mực kế toán,...
Tên Công ty : Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam
Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273 đường Nguyễn Khoái – Hoàng Mai – Hà Nội Điện thoại : (04)6272 6789 Fax : (04) 39 845 673
Web. Vfavietnam.com.vn
Mail : info@ Vfavietnam.com.vn
1.2 Bộ máy tổ chức và các phòng ban của công ty
Bảng 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty
Nguồn: Theo sơ đồ bộ máy Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam
Đại hội đồng cổ đông cùng ban kiểm soát và hội đồng quản trị thực hiện chức năng quản lý các hoạt động của toàn công ty, chịu trách nhiệm về sự phát triển của công ty theo trách nhiệm Nhà nước giao. Hội đồng quản trị có chuyên trách được quy định tại điều 32 luật doanh nghiệp nhà nước.
Tổng giám đốc công ty là người đại diện theo pháp luật của công ty, đồng thời cũng là người điều hành cao nhất trong công ty dưới sự định hướng của hội đồng cổ đông, ban kiểm soát và hội đồng quản trị và có nhiệm vụ tổ chức bộ máy hoạt động của công ty, quản lý chỉ đạo điều hành toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh, phương hướng phát triển và các vấn đề khác của công ty cùng với sự hỗ trợ trực tiếp của 02 phó tổng giám đốc và phòng kế toán.
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
PHÒNG NGHIỆP VỤ PHÒNG KẾ TOÁN PHÒNG TỔNG HỢP
TỔNG GIÁM ĐỐC
ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG
BAN KIỂM SOÁT
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
Bộ phận
Thẩm định giá
Bộ phận
Tư vấn và Đấu giá
Bộ phận
Kinh doanh
Bộ phận
Phó tổng giám đốc công ty là người giúp việc trực tiếp cho giám đốc công ty theo từng lĩnh vực được phân công, ủy quyền và chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc công ty và pháp luật về kết quả công việc được giao.
Phòng nghiệp vụ phụ trách về các hoạt động mang tính chất nghiệp vụ thẩm định giá. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc nghiệp vụ. Người nhận chỉ thị trực tiếp và chịu trách nhiệm chính với phó tổng giám đốc nghiệp vụ là trưởng phòng nghiệp vụ.
Phòng tổng hợp phụ trách về các hoạt động kinh doanh, tổ chức hành chính. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc phụ trách nghiệp vụ.
1.3 Dịch vụ thẩm định giá của công ty
- Thẩm định giá bất động sản - Thẩm định giá động sản
- Thẩm định giá trị doanh nghiệp - Thẩm định giá dự án đầu tư - Thẩm định giá trị vô hình
1.3.1 Thẩm định giá bất động sản
Hiện nay, theo xu hướng quốc tế, các giao dịch bất động sản đều được một tổ chức tư vấn độc lập tư vấn thẩm định giá để đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong quá trình giao dịch tài sản. Thông qua hoạt động thẩm định giá bất động sản,
công ty tự hào đã và đang đóng góp sức lực và trí tuệ cho sự phát triển lành mạnh
hơn của thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như sự phát triển và thành công của các đối tác.
* Mục đích thẩm định giá bất động sản:
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý;- Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời;- Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời;- Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời; - Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời;
- Đầu tư, góp vốn liên doanh;- Tư pháp;- Tư pháp;- Tư pháp; - Tư pháp;
- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
- Chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;- Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản;- Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản; - Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản;
- Các mục đích khác.
* Bất động sản thẩm định giá bao gồm:
- Nhà biệt thự - nhà phố - căn hộ;- Nhà xưởng - kho tàng; - Nhà xưởng - kho tàng;
- Khách sạn - Resort - nhà hàng - cao ốc;- Đất đai và các công trình xây dựng trên đất; - Đất đai và các công trình xây dựng trên đất;
- Trang trại - các công trình công nghiệp và dân dụng khác...
1.3.2 Thẩm định giá động sản ( máy móc, thiết bị)
Mục đích thẩm định giá máy móc thiết bị
- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý; - Đầu tư, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp;
- Phục vụ thuê tài chính;- Bảo hiểm; - Bảo hiểm;
- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính; - Đền bù giải toả; - Đền bù giải toả;
- Tư vấn, lập dự án đầu tư;...
Máy móc thiết bị thẩm định giá bao gồm :
- Các loại dây chuyền sản xuất - dây chuyền công nghệ;- Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ; - Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ;
- Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan; tàu; thuyền;....
- Các máy móc, thiết bị trong các lĩnh vực: Y tế, khoa học, giáo dục, phát thanh, truyền hìnhvăn hoáthể dục thể thao, mạng và phần mềm tin học, nội thất, vật thanh, truyền hìnhvăn hoáthể dục thể thao, mạng và phần mềm tin học, nội thất, vật tư và xây dựng, phòng cháy chữa cháy, thiết bị phát hành thẻ, hệ điều khiển lò hạt nhân, hệ thống kiểm tra an toàn bức xạ hạt nhân; ...
1.3.3 Xác định giá trị Doanh nghiệp
Hiện nay, theo xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, cạnh tranh ngày càng khốc liệt, cùng với những chủ trương đường lối phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam thì việc cổ phần hóa, mua - bán, sáp nhập, hợp nhất,.... là một trong những tiến trình, giải pháp các doanh nghiệp có thể thực hiện để tồn tại và phát triển bền vững. Theo đó, xác định giá trị doanh nghiệp ngày càng có vai trò quan trọng, kết quả xác định giá trị doanh nghiệp cho thấy bức tranh tổng quát về giá trị của một
doanh nghiệp, là cơ sở quan trọng phục vụ việc đưa ra quyết định đầu tư, cổ phần hóa, mua - bán, sáp nhập, hợp nhất,...
* Mục đích xác định giá trị Doanh nghiệp - Cổ phần hóa;
- Mua - bán, sáp nhập, hợp nhất, liên doanh, chuyển đổi hình thức;- Thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp - Thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp
- Thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng;- Chứng minh năng lực tài chính; - Chứng minh năng lực tài chính;
- Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng;
- Có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh; kinh doanh;
- Cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư ra quyết định đầu tư vào các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính. vào các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính.
* Các loại hình doanh nghiệpbao gồm:
- Các doanh nghiệp, xí nghiệp nhà nước;- Doanh nghiệp tư nhân; - Doanh nghiệp tư nhân;
- Công ty cổ phần;
- Công ty trách nhiệm hữu hạn.
1.3.4 Thẩm định Dự án đầu tư
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Việc lựa chọn và quyết định đầu tư vào một dự án là vô cùng quan trọng đối với các nhà đầu tư, công ty sẽ mang lại những thông tin và kết quả hữu ích để nhà đầu tư có quyết định đúng đắn trong việc sử dụng đồng vốn sở hữu.
Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết kế cơ sở. Đây chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công sau này. Tổng mức đầu tư của dự án chính là giá trị đầu tư xây dựng của dự án. Không phải bất cứ công trình xây dựng vào cũng phải lập dự án. Các công trình thông thường được chia thành các loại như nhóm A, nhóm B, nhóm C...và các loại công trình này được phân chia căn cứ vào các mức giá trị đầu tư của công trình và theo loại công trình.
* Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất... phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất...
- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình, phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất... phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất...
- Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, phân đoạn thực hiện... định cư, phân đoạn thực hiện...
- Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yêu cầu về an ninh, quốc phòng... về an ninh, quốc phòng...
- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
- Thẩm định dự án đầu tư gồm: Thẩm định tổng mức đầu tư, thẩm định hiệu quả dự án đầu tư: PP, NPV, IRR, PI... quả dự án đầu tư: PP, NPV, IRR, PI...
* Mục đích thẩm định Dự án đầu tư:
- Đầu tư, mua bán, chuyển nhượng;- Vay vốn ngân hàng; - Vay vốn ngân hàng;
- Góp vốn liên doanh;
- Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp;
- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính. - Các mục đích khác.
Công ty có đội ngũ chuyên gia về tài chính - kế toán có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, năng động, sáng tạo cùng với sự thông hiểu về môi trường kinh doanh, luật pháp tại Việt Nam, kinh nghiệm trong lĩnh vực kiểm toán và tư vấn, sự hiểu rõ về lĩnh vực kinh doanh của khách hàng, công ty luôn hỗ trợ, tư vấn nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng khi sử dụng dịch vụ chuyên ngành.
1.3.5 Tư vấn tài chính
* Dịch vụ tư vấn thuế:
- Đánh giá tình hình chấp hành nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp- Quản lý rủi ro về thuế - Quản lý rủi ro về thuế
- Cơ cấu kinh doanh có hiệu qủa cho mục đích tính thuế- Soát xét tờ khai thuế cho doanh nghiệp; - Soát xét tờ khai thuế cho doanh nghiệp;
- Tính và lập tờ khai thuế cho doanh nghiệp;- Lập hồ sơ giải trình và xin hoàn thuế; - Lập hồ sơ giải trình và xin hoàn thuế; - Xin ưu đãi thuế;
- Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan thuế;
- Đưa ra ý kiến về ảnh hưởng chi phí thuế trong việc xử lý kế toán
* Dịch vụ tư vấn và giải pháp doanh nghiệp:
- Tư vấn doanh nghiệp;
- Tư vấn thiết lập hệ thống kế toán và ghi sổ kế toán;
1.3.6 Dịch vụ cung cấp thông tin về giá cả tài sản, hàng hóa và dịch vụ
Qua quá trình khảo sát, thu nhập và xử lý thông tin từ nhiều nguồn: Gía do nhà nước định giá, báo giá của nhà sản xuất, báo giá của các đơn vị kinh doanh, giá trên các trang web,… công ty đã xây dựng và lưu trữ được một hệ thống cơ sở dữ liệu và thường xuyên được cập nhật về thị trường giá cả bất động sản, hàng hóa , dịch vụ như : giá nông sản , giá thuốc, thiết bị y tế, vật liệu xây dựng, thiết bị trường học, …. Nhằm đáp ứng mọi yêu cầu cho mọi đối tượng khách hàng, cho các mục đích khác nhau.
Công tyđã xây dựng xác ngân hàng dữ liệu về giá cả, bất động sản, hàng hóa,