- Công ty bảo đảm an toàn hàng hải
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH
GIÁ
VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH
2.1 Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản
2.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản
- BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc (công trình xây dựng) và các vật thể không thể tách rời khỏi đất đai, vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để nâng cao giá không thể tách rời khỏi đất đai, vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để nâng cao giá không thể tách rời khỏi đất đai, vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng BĐS như hàng rào, cây cối hoặc vườn hoa, cây cảnh, núi non bộ, các thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh thông gió, thang máy, hệ thống phòng cháy, thông tin.
Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 1995 của nước ta định nghĩa : BĐS là tài sản không thể di dời được bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật qui định - Các tài sản khác do pháp luật qui định
Tóm lại ta có thể hình dung BĐS bao gồm hai loại vật thể chủ yếu gọi là vật chính đó là: Đất đai, vật kiến trúc trên đất đai đó (gọi là vật chính) và những thứ gắn liền với đất đai như cây cối hoặc gắn liền với vật kiến trúc như hàng rào, thang máy, hệ thống cấp thoát nước…(gọi là vật phụ).
- Thị trường BĐS là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của BĐS thông qua các mối quan hệ giữa người mua và người bán BĐS theo quy luật thị trường.
2.1.2. Thẩm định giá
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu về tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ ( W.Seabrooke – UK); hoặc Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả
đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả những yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Lim Lan Yuan – Singapore)
- Theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt nam: Thẩm định giá là việc đánh giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt nam hoặc theo thông lệ quốc tế”.
2.1.3. Thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Thẩm định giá bất động sản thực chất là thẩm định giá đất và thẩm định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).Trong trường hợp bao gồm cả việc thẩm định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người thẩm định giá cần giải quyết.
BĐS là một thể thống nhất, vì vậy việc thẩm định giá đất phải đi đôi với việc thẩm định giá các tài sản gắn liền trên đất.
Theo luật kinh doanh BĐS được quốc hội khoá XI thông qua ngày 29/6/2006 thì: Thẩm định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể tại thời điểm nhất định.
Trong thẩm định giá BĐS giá trị được xem xét dưới góc độ kinh tế thị trường và pháp lý. Vì vậy những biểu hiện của giá trị bất động sản là:
- Có tính hữu ích là khả năng cung cấp các dịch vụ làm thoả mãn nhu cầu. ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thước, hính dáng, địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định.
- Sự khan hiếm: Sự thiếu hụt của cung hiện tại hoặc dự báo của một bất động sản đối với nhu cầu của nó. Nói chung khan hiếm lớn hơn sẽ có giá cạnh tranh cao hơn đối với giá của bất động sản vùng khác.
- Sự mong muốn: Là ước muốn của người mua đối với bất động sản để thoả mãn nhu cầu của họ.
- Sức mua: Là khả năng của một nhóm người có thể trả cho bất động sản, người mua có nhu cầu nhưng phải có sức mua, có khả năng để đáp ứng nhu cầu đó.
- Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố của pháp lý của bất động sản, ngay cả trường hợp các đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn tại nhưng nếu bất động sản không thể chuyển giao được toàn bộ hoặc từng phần thì giá trị thị trường của bất động sản đó cũng không tồn tại.
2.1.4. Mục đích và vai trò của Thẩm định giá bất động sản
2.1.4.1 Mục đích của thẩm định giá bất động sản
Hoạt động thẩm định giá BĐS là ước tính giá trị thị trường của BĐS dựa trên các phương pháp thẩm định giá, chủ yếu là phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư. Mỗi BĐS gồm nhiều loại giá trị, khi tiến hành thẩm định giá thường quan tâm đến giá trị thị trường của BĐS. Một số quan tâm đến một loại giá trị nhất định như giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị thanh lý, giá trị đầu tư…
Thẩm định giá BĐS phục vụ cho các mục đích sau:
- Chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất và các hình thức chuyển quyền khác
+ Giúp cho người mua xác định giá mua
+ Giúp cho người bán xác định được giá bán có thể chấp nhận được - Góp vốn thành lập liên doanh hoặc chia tách, thanh lý doanh nghiệp - Tính mức tiền thuê BĐS và các điều khoản cho thuê
- Xác định giá trị BĐS đảm bảo thể chấp, vay vốn ngân hàng hoặc cầm cố - Để bảo hiểm BĐS
- Tư vấn cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS
* Xác định tính khả thi của một dự án đầu tư kinh doanh BĐS
- Xác định giá sàn trong đấu giá BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án thầu dự án
- Giải quyết tranh chấp
- Đối với thẩm định giá và quy định giá của nhà nước:+ Bồi thường thiệt hại về BĐS khi nhà nước thu hồi + Bồi thường thiệt hại về BĐS khi nhà nước thu hồi
+ Tính các loại thuế: Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ + Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước cho thuê đất
2.1.4.2 Vai trò của việc thẩm định giá bất động sản
* Đối với cá nhân.
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung và giá bất động sản nói riêng được xây dựng lên dựa vào các qui luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng loại bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau. Chưa kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá cả của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động sản, và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản.
Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản.
Với việc tư vấn về giá trị của bất động sản và cách xác định về giá bất động sản của các thẩm định viên sẽ giúp cho phản ánh đúng giá trị thị trường, vì vậy các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm … Ở đây vai trò của người thẩm định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trương bất động sản.
* Đối với nhà nước:
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất động sản, vì vậy sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu thẩm định giá không đúng và không chính xác về các loại bất động sản mà nhà nước sở hữu. Cho đến nay, việc thẩm định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ thẩm định giá thuộc hệ thống nhà nước. Với một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn thẩm định giá từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doah dịch vụ bất động sản là rất cần thiết.
Chính vì vậy, hoạt động thẩm định giá có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước. Các bất động sản nhà nước phải thẩm định giá bao gồm:
+ Thẩm định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế tài sản…
+ Thẩm định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, bán, khoán, sáp nhập, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước
+ Thẩm định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá + Thẩm định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất
+ Thẩm định giá bất động sản để thanh lý tài sản
+ Thẩm định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…
Việc thẩm định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội. Đồng thời, thẩm định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ giúp cho việc phân bố đất đai, như là một nguồn lực xã hội, một cách hợp lý và hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”. Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng loại tài sản quí giá này đang bị lãng phí vì sự “chiếm giữ” không hợp lý của các cơ quan nhà nước, đặc biệt là đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi. Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường, vì vậy cơ quan này không có động lực rời khỏi khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Vì thế nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” không được đảm bảo. Nguyên nhân cơ bản chính là việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay chưa đầy đủ và đội ngũ cán bộ thẩm định giá bất động sản còn thiếu kinh nghiệp và chuyên nghiệp.
2.1.5 Giá bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản
2.1.5.1 Giá và giá trị bất động sản và bản chất của bất động sản
Giá trị BĐS có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của BĐS, giá cả của BĐS là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trường BĐS.
Bản chất giá trị:
- Giá cả thể hiện số lượng tiền mà một người cụ thể đồng ý trả và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận, với các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ.
- Giá trị thị trường của một hàng hoá là số tiền có thể nhận được từ một hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua một hàng hoá nào đó khi nó được được một người sẵn sàng đưa ra bán.
- Giá trị đầu tư của BĐS chính là giá trị hiện tại của lợi ích trong tương lai - Giá trị sử dụng là giá trị của một BĐS cụ thể có được đối với một sử dụng cụ thể, thể hiện giá trị mà BĐS đóng góp vào doanh nghiệp
- Giá trị BĐS đang hoạt động: là tổng giá trị của tài sản đang trong quá trình khai thác, bao gồm: BĐS và các tài sản cá nhân hữu hình và vô hình đóng góp vào giá trị kinh doanh
- Giá trị các lợi ích công cộng: tập hợp các giá trị liên quan đến việc sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS đối với những sử dụng không vì mục đích kinh tế
- Giá trị bảo hiểm dựa trên các chi phí tái tạo những phần giá trị của BĐS bị mất mát, huỷ hoại do các rủi ro.
- Giá trị được ước lượng chỉ áp dụng cho đánh thuế và được xem như giá trị và tài sản theo quy định của hồ sơ thuế.
2.1.5.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản * Nhóm các yếu tố tự nhiên
- Vị trí BĐS: khả năng sinh lời do vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và tương đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trị BĐS, tuy nhiên trong các trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của BĐS có thể khác nhau. Điều đó lý giải tại sao những BĐS khu vực trung tâm đô thị lại có giá trị lớn hơn so với những BĐS cùng loại ở vùng ven trung tâm, hoặc xa trung tâm. xem xét khả năng tiếp cận BĐS và môi trường xung quanh, môi trường kinh doanh, vị trí địa lý của BĐS,… nếu bất động sản ở gần các phương tiện thuận lợi như: Trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí thì giá trị thị trường của BĐS sẽ tăng lên, còn khả năng tiếp cận của BĐS với cơ sở hạ tầng kém thì giá trị của BĐS sẽ giảm đi.
- Kích thước, hình thể diện tích lô đất
+ Kích thước lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc của BĐS sẽ làm tăng giá trị của BĐS, còn nếu kích thước lô đất không phù hợp với kiến trúc, mục đích sử dụng với BĐS thì sẽ gây giảm giá trị thị trường của BĐS.
+ Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó, không vuông thì sẽ có giá