sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam...31
2.3.1 Quy trình thẩm định giá ...31 Công ty chỉ mới thành lập được hơn một năm nhưng đã thực hiện được nhiều hợp đồng thẩm định giá bất động sản. Tùy thuộc vào mỗi trường hợp thẩm định mà công ty chọn phương pháp thẩm định khác nhau. Tuy nhiên, ở đây ta chỉ xem xét đến phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp thặng dư để thẩm định giá bất động sản mà công ty . Do công ty thẩm định giá các dự án đầu tư lớn nên việc kết hợp hai phương pháp với nhau để thẩm định cùng một đối tượng nhằm làm cho kết quả thẩm định chính xác là rất cần thiết. ...31 Quy trình thẩm định giá:...31 - Bước 1 : Tư vấn giới thiệu về các dịch vụ thẩm định giá...31 - Bước 2 : Tiếp cận hồ sơ và phân tích thông tin sau đó kế hoạch sơ bộ về thời gian và chi phí thẩm định giá...31 - Bước 3 : Ký hợp đồng thẩm định giá...31 - Bước 4 : Lập kế hoạch chi tiết thẩm định giá...31 - Bước 5 : Thực hiện nghiệp vụ thẩm định:...31 Bao gồm:...31 + Hoàn thiện tài liệu kỹ thuật, tài liệu pháp lý của tài sản thẩm định giá ...31 + Xác định cơ sở giá trị, lựa chọn phương pháp thẩm định...31 + Khảo sát nghiên cứu thị trường, thu thập thông tin...31 + So sánh cơ sở dự liệu, lấy ý kiến chuyên gia...31 + Tính toán kết quả thẩm định, thông báo sơ bộ kết quả thẩm định giá31 + Lập báo cáo thẩm định...31 - Bước 6 : Phát hành chứng thư thẩm định giá...31 - Bước 7 : Nghiệm thu, thanh lý hợp đồng...31 - Bước 7 : Hoàn thiện hồ sơ thẩm định giá...31 2.3.2 Phương pháp so sánh ...31 A. Các bước tiến hành...31 Công ty thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh thực hiện qua 3 bước:...32 - Bước 1: Nghiên cứu hồ sơ và tập hợp thông tin bất động sản thẩm định giá. ...32 Trong bước này, các thẩm định viên tiếp nhận hồ sơ và nghiên cứu hồ sơ pháp lý của bất động sản cần thẩm định giá. Đồng thời đi khảo sát thực tế,
thu thập thông tin (bao gồm thông tin tổng hợp, thông tin cụ thể, thông tin đặc biệt) để thẩm định hiện trạng bất động sản cần thẩm định giá...32 - Bước 2: Tìm kiếm và thu thập thông tin các bất động sản so sánh...32 Các thẩm định viên thực hiện các công việc tìm kiếm, khảo sát, điều tra, lấy số liệu bất động sản so sánh ...32 Tìm kiếm, lựa chọn những bất động sản có tính tương đồng có thể so sánh được với bất động sản cần thẩm định giá đang hoặc đã có giao dịch mua bán trên thị trường vào thời điểm gần nhất với thời điểm thẩm định giá. Việc lựa chọn những bất động sản tương đồng dựa vào các tiêu chí như:32 + Vị trí: Tài sản so sánh có vị trí tương đương và nằm trong cùng một khu vực với bất động sản thẩm định giá,như nằm trên cùng một tuyến đường hoặc trên tuyến đường khác tương đương gần với tuyến đường của bất động sản thẩm định giá; hay nằm trong cùng một xã, …...32 + Tình trạng pháp lý: giống hoặc tương tự với bất động sản thẩm định giá như giấy phép đầu tư, xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng đất có tranh chấp hay không …...32 + Quy mô: tương đương với quy mô của bất động sản cần thẩm định giá. Quy mô khu đất bao gồm các yếu tố như diện tích khu đất, kích thước và hình dáng khu đất...32 + Môi trường sống, an ninh...32 + Cơ sở hạ tầng kỹ thật...32 Sau khi xem xét tất cả các yếu tố trên tổ thẩm định giá đã chọn ra được 3 bất động sản so sánh tên là TSSS1, TSSS2, TSSS3, TSSS4...32 Khi đã lựa chọn được các bất động sản so sánh, các thẩm định viên thực hiện công việc thu thập thông tin về giá trị của các bất động sản này. Trong quá trình thu thập thông tin về giá, các thẩm định viên ghi chép chi tiết về nguồn gốc của thông tin thu thập được, vị trí chính xác của bất động sản so sánh và thẩm định hiện trạng của các bất động sản này trong thực tế. Các thông tin cần thiết nhất khi khảo sát các bất động sản so sánh là: 32 + Địa chỉ bất động sản so sánh: ...33 + Vị trí bất động sản so sánh:...33 + Diện tích bất động sản so sánh:...33 + Tình trạng pháp lý:...33 + Giá rao bán:...33 + Nguồn thông tin: ghi rõ họ tên, địa chỉ, số điện thoại (nếu có) của người cung cấp thông tin về bất động sản so sánh...33
+ Thời điểm khảo sát: Cùng với thời điểm thẩm định giá bất động sản cần thẩm định giá...33 - Bước 3: Thực hiện phân tích, tính toán ước tính giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá. ...33 Sau khi đã thu thập được đầy đủ thông tin về cả bất động sản cần thẩm định giá lẫn bất động sản so sánh, thẩm định viên phân tích, tính toán ước tính giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá:...33 + Phân tích lợi thế so sánh giữa các tài sản so sánh với nhau và với tài sản thẩm định giá về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất...33 + Phân tích thị trường: Phân tích cung - cầu trên thị trường hiện tại và các lực lượng tham gia vào thị trường, những động thái của người mua, người bán tiềm năng gây ảnh hưởng đến giá của bất động sản...33 + Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, đưa ra những ưu và nhược điểm của bất động sản thẩm định giá so với các bất động sản so sánh. Sau đó, chấm điểm cho các bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá theo các tiêu chí so sánh và thực hiện điều chỉnh như trong bảng sau:...33 B. Ví dụ về việc sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty...33 Nghiên cứu việc thẩm định giá tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất Khu nhà 5 tầng tại địa chỉ số 21 đường Lê Hồng Phong, phường Vân Giang, TP Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình...33 B.1. Mục đích thẩm định giá: ...33 Để Văn phòng UBND tỉnh Ninh Bình tham khảo trong việc trình các Sở, Ngành liên quan của Thành phố Ninh Bình xác định giá khởi điểm bán đấu giá tài sản...33 B.2. Thời điểm thẩm định giá: ...34 Tại thời điểm tháng 5 năm 2010...34 B.3. Tài sản thẩm định giá:...34 + Quyền sử dụng 3.427,5m2 đất tại số 13 đường Lê Hồng Phong, phường Vân Giang, thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình ...34 + Tài sản nhà cửa, vật kiến trúc tại khu nhà 5 tầng gắn liền với quyền sử dụng đất nêu trên...34 B.4. Căn cứ thẩm định giá:...34 * Các văn bản pháp qui về thẩm định giá:...34 Nguồn: Báo cáo kết quả thẩm định giá của Công ty ...39