- Doanh nghiệp tư nhân;
- Công ty cổ phần;
- Công ty trách nhiệm hữu hạn.
1.3.4 Thẩm định Dự án đầu tư
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Việc lựa chọn và quyết định đầu tư vào một dự án là vô cùng quan trọng đối với các nhà đầu tư, công ty sẽ mang lại những thông tin và kết quả hữu ích để nhà đầu tư có quyết định đúng đắn trong việc sử dụng đồng vốn sở hữu.
Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết kế cơ sở. Đây chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công sau này. Tổng mức đầu tư của dự án chính là giá trị đầu tư xây dựng của dự án. Không phải bất cứ công trình xây dựng vào cũng phải lập dự án. Các công trình thông thường được chia thành các loại như nhóm A, nhóm B, nhóm C...và các loại công trình này được phân chia căn cứ vào các mức giá trị đầu tư của công trình và theo loại công trình.
* Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất... phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất...
- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình, phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất... phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất...
- Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, phân đoạn thực hiện... định cư, phân đoạn thực hiện...
- Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yêu cầu về an ninh, quốc phòng... về an ninh, quốc phòng...
- Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
- Thẩm định dự án đầu tư gồm: Thẩm định tổng mức đầu tư, thẩm định hiệu quả dự án đầu tư: PP, NPV, IRR, PI... quả dự án đầu tư: PP, NPV, IRR, PI...
* Mục đích thẩm định Dự án đầu tư:
- Đầu tư, mua bán, chuyển nhượng;- Vay vốn ngân hàng; - Vay vốn ngân hàng;
- Góp vốn liên doanh;
- Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp;
- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính. - Các mục đích khác.
Công ty có đội ngũ chuyên gia về tài chính - kế toán có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, năng động, sáng tạo cùng với sự thông hiểu về môi trường kinh doanh, luật pháp tại Việt Nam, kinh nghiệm trong lĩnh vực kiểm toán và tư vấn, sự hiểu rõ về lĩnh vực kinh doanh của khách hàng, công ty luôn hỗ trợ, tư vấn nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng khi sử dụng dịch vụ chuyên ngành.
1.3.5 Tư vấn tài chính
* Dịch vụ tư vấn thuế:
- Đánh giá tình hình chấp hành nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp- Quản lý rủi ro về thuế - Quản lý rủi ro về thuế
- Cơ cấu kinh doanh có hiệu qủa cho mục đích tính thuế- Soát xét tờ khai thuế cho doanh nghiệp; - Soát xét tờ khai thuế cho doanh nghiệp;
- Tính và lập tờ khai thuế cho doanh nghiệp;- Lập hồ sơ giải trình và xin hoàn thuế; - Lập hồ sơ giải trình và xin hoàn thuế; - Xin ưu đãi thuế;
- Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan thuế;
- Đưa ra ý kiến về ảnh hưởng chi phí thuế trong việc xử lý kế toán
* Dịch vụ tư vấn và giải pháp doanh nghiệp:
- Tư vấn doanh nghiệp;
- Tư vấn thiết lập hệ thống kế toán và ghi sổ kế toán;
1.3.6 Dịch vụ cung cấp thông tin về giá cả tài sản, hàng hóa và dịch vụ
Qua quá trình khảo sát, thu nhập và xử lý thông tin từ nhiều nguồn: Gía do nhà nước định giá, báo giá của nhà sản xuất, báo giá của các đơn vị kinh doanh, giá trên các trang web,… công ty đã xây dựng và lưu trữ được một hệ thống cơ sở dữ liệu và thường xuyên được cập nhật về thị trường giá cả bất động sản, hàng hóa , dịch vụ như : giá nông sản , giá thuốc, thiết bị y tế, vật liệu xây dựng, thiết bị trường học, …. Nhằm đáp ứng mọi yêu cầu cho mọi đối tượng khách hàng, cho các mục đích khác nhau. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Công tyđã xây dựng xác ngân hàng dữ liệu về giá cả, bất động sản, hàng hóa, dịch vụ của nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước thông qua các chương trình phần mềm lưu trữ.
1.4. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong thời gian qua
Bảng 1.2:Kết quả thực hiện hợp đồng theo các lĩnh vực của công ty.
TT Chỉ tiêu Năm 2010 Năm 2011
Số lượng Tỷ trọng (%) Số lượng Tỷ trọng (%)
1 Dịch vụ thẩm định giá 3526 96.7 4022 97.89
2 Dịch vụ bán đấu giá tài sản 55 3.5 63 1.49 3 Dịch vụ tư vấn 7 33.3 3 0.05 4 Dịch vụ khác 12 33.3 2 0.05 5 Dịch vụ môi giới BĐS 17 0.40 6 Dịch vụ đấu thầu 15 0.38
Bảng 1.3:Tổng doanh thu công ty qua các năm 2010,2011.
Tổng doanh thu thực hiện được Năm 2010 Năm 2011
1 Dịch vụ thẩm định giá 8,096,237 13,854,797
2 Dịch vụ bán đấu giá tài sản 550.425 859.435
3 Dịch vụ tư vấn 332.795 218.757
4 Hoạt động tài chính 868.669 1,118,536
5 Hoạt động khác 98.7 2.287
6 Dịch vụ môi giới BĐS 0 246.746
Tổng 5,620,000 16,300,757
Nguồn: Dựa vào báo cáo kết quả hoạt động của công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam
* Các hợp đồng tiêu biểu mà công ty đã thực hiện
- Bộ văn hóa, thể thao và du lịch
- Ngân hàng thương mại Cổ phần Bưu điện Liên Việt- Sở giáo dục và đào tạo Bắc Giang - Sở giáo dục và đào tạo Bắc Giang
- Trung tâm bồi dưỡng chính trị thành phố Bắc Giang- Công ty Đầu tư và XNK tàu thủy – Tập đoàn Vinashin - Công ty Đầu tư và XNK tàu thủy – Tập đoàn Vinashin - Công ty TNHH sản xuất bao bì Kiên Thủy
- Công ty công nghiệp tàu thủy Sông Lô – Tập đoàn Vinashin- Nhà máy đóng tàu Hạ Long – Tập đoàn Vinashin - Nhà máy đóng tàu Hạ Long – Tập đoàn Vinashin
- Công ty xây dựng số 4 – Handico- Công ty xây dựng và lắp máy Kinh đô - Công ty xây dựng và lắp máy Kinh đô
- Công ty CP Tây Sơn – Tổng công ty hàng không- Công ty cổ phần Giao thông Hà Nội - Công ty cổ phần Giao thông Hà Nội
- Hãng phim truyện việt nam
- Công ty cổ phần khoáng sản Yên Bái - Tổng công ty thực phẩm Miền Bắc - Vinaconex 39
- Công ty NICOTEX
- Nhà máy xi măng Thành Công- Công ty bảo đảm an toàn hàng hải - Công ty bảo đảm an toàn hàng hải
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
GIÁ
VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH
2.1 Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản
2.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản
- BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc (công trình xây dựng) và các vật thể không thể tách rời khỏi đất đai, vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để nâng cao giá không thể tách rời khỏi đất đai, vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để nâng cao giá không thể tách rời khỏi đất đai, vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng BĐS như hàng rào, cây cối hoặc vườn hoa, cây cảnh, núi non bộ, các thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh thông gió, thang máy, hệ thống phòng cháy, thông tin.
Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 1995 của nước ta định nghĩa : BĐS là tài sản không thể di dời được bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật qui định - Các tài sản khác do pháp luật qui định
Tóm lại ta có thể hình dung BĐS bao gồm hai loại vật thể chủ yếu gọi là vật chính đó là: Đất đai, vật kiến trúc trên đất đai đó (gọi là vật chính) và những thứ gắn liền với đất đai như cây cối hoặc gắn liền với vật kiến trúc như hàng rào, thang máy, hệ thống cấp thoát nước…(gọi là vật phụ).
- Thị trường BĐS là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của BĐS thông qua các mối quan hệ giữa người mua và người bán BĐS theo quy luật thị trường.
2.1.2. Thẩm định giá
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu về tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ ( W.Seabrooke – UK); hoặc Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả
đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả những yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Lim Lan Yuan – Singapore)
- Theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt nam: Thẩm định giá là việc đánh giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt nam hoặc theo thông lệ quốc tế”.
2.1.3. Thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Thẩm định giá bất động sản thực chất là thẩm định giá đất và thẩm định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có).Trong trường hợp bao gồm cả việc thẩm định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người thẩm định giá cần giải quyết.
BĐS là một thể thống nhất, vì vậy việc thẩm định giá đất phải đi đôi với việc thẩm định giá các tài sản gắn liền trên đất.
Theo luật kinh doanh BĐS được quốc hội khoá XI thông qua ngày 29/6/2006 thì: Thẩm định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể tại thời điểm nhất định.
Trong thẩm định giá BĐS giá trị được xem xét dưới góc độ kinh tế thị trường và pháp lý. Vì vậy những biểu hiện của giá trị bất động sản là:
- Có tính hữu ích là khả năng cung cấp các dịch vụ làm thoả mãn nhu cầu. ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thước, hính dáng, địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định.
- Sự khan hiếm: Sự thiếu hụt của cung hiện tại hoặc dự báo của một bất động sản đối với nhu cầu của nó. Nói chung khan hiếm lớn hơn sẽ có giá cạnh tranh cao hơn đối với giá của bất động sản vùng khác.
- Sự mong muốn: Là ước muốn của người mua đối với bất động sản để thoả mãn nhu cầu của họ.
- Sức mua: Là khả năng của một nhóm người có thể trả cho bất động sản, người mua có nhu cầu nhưng phải có sức mua, có khả năng để đáp ứng nhu cầu đó.
- Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố của pháp lý của bất động sản, ngay cả trường hợp các đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn tại nhưng nếu bất động sản không thể chuyển giao được toàn bộ hoặc từng phần thì giá trị thị trường của bất động sản đó cũng không tồn tại.
2.1.4. Mục đích và vai trò của Thẩm định giá bất động sản
2.1.4.1 Mục đích của thẩm định giá bất động sản
Hoạt động thẩm định giá BĐS là ước tính giá trị thị trường của BĐS dựa trên các phương pháp thẩm định giá, chủ yếu là phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư. Mỗi BĐS gồm nhiều loại giá trị, khi tiến hành thẩm định giá thường quan tâm đến giá trị thị trường của BĐS. Một số quan tâm đến một loại giá trị nhất định như giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị thanh lý, giá trị đầu tư…
Thẩm định giá BĐS phục vụ cho các mục đích sau:
- Chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất và các hình thức chuyển quyền khác (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Giúp cho người mua xác định giá mua
+ Giúp cho người bán xác định được giá bán có thể chấp nhận được - Góp vốn thành lập liên doanh hoặc chia tách, thanh lý doanh nghiệp - Tính mức tiền thuê BĐS và các điều khoản cho thuê
- Xác định giá trị BĐS đảm bảo thể chấp, vay vốn ngân hàng hoặc cầm cố - Để bảo hiểm BĐS
- Tư vấn cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS
* Xác định tính khả thi của một dự án đầu tư kinh doanh BĐS
- Xác định giá sàn trong đấu giá BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án thầu dự án
- Giải quyết tranh chấp
- Đối với thẩm định giá và quy định giá của nhà nước:+ Bồi thường thiệt hại về BĐS khi nhà nước thu hồi + Bồi thường thiệt hại về BĐS khi nhà nước thu hồi
+ Tính các loại thuế: Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ + Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước cho thuê đất
2.1.4.2 Vai trò của việc thẩm định giá bất động sản
* Đối với cá nhân.
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung và giá bất động sản nói riêng được xây dựng lên dựa vào các qui luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng loại bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau. Chưa kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ thuật,