Thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

HT&T§C: Hỗ trợ và tái định cư

CNH: Công nghiệp hóa

H§H: Hiện đại hóa

TN,MT&N§: Tài nguyên, môi trường, nhà đất

HTKT: Hỗ trợ kinh tế

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 4

Chương 1 4

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 4

1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 4

1.1.1 Quan niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; 4

1.1.2 Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 6

1.2 Cơ sở của việc quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 8

1.3 Khái quát lịch sử hình thành các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 10

1.3.1 Giai đoạn trước năm 1993 10

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 11

1.4 Thực tiễn pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 14

1.4.1 Thực tiễn pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc 14

1.4.2 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 16

Chương 2 18

2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 18

2.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội 18

2.1.2 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 18

2.2 Các nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003 19

2.2.1 Về phạm vi và đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 19

2.2.2 Nguyên tắc chung về chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 21

2.3 Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ về đất 22

2.3.1 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất 22

2.3.2 Điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ về đất 24

2.3.3 Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại 33

2.3.4 Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân 38

2.3.5 Về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của tổ chức 41

2.4 Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ về tài sản 42

2.4.1 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về tài sản 42

2.4.2 Bồi thường, hỗ trợ về nhà, công trình xây dựng trên đất 43

2.4.3 Bồi thường, hỗ trợ di chuyển mồ mả, công trình văn hoá, di tích lịch sử,

nhà thờ, đền, chùa, am miếu 44

2.4.4 Về bồi thường, hỗ trợ đối với cây trồng, vật nuôi 46

2.5 Về các chính sách hỗ trợ di chuyển, ổn định đời sống, ổn định SX, chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho người bị thu hồi đất 49

2.5.1 Hỗ trợ di chuyển, ổn định đời sống, ổn định SX 49

2.5.2 Hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm 50

2.6 Pháp luật về TĐC cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở 51

2.6.1 Các nguyên tắc bố trí TĐC cho người bị thu hồi đất 51

2.6.2 Thực tế áp dụng các quy định về TĐC cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở trên địa bàn TP Hà Nội 53

Chương 3 56

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN CƠ SỞ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TẠI HÀ NỘI 56

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên cơ sở đánh giá thực trạng áp dụng tại Hà Nội 56

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên cơ sở đánh giá thực trạng áp dụng tại Hà Nội 57

3.2.1 Xác định và giải quyết hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và người hưởng lợi từ việc thu hồi đất trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 57

3.2.2 Tiếp tục sửa đổi, bổ sung các quy định về khung giá đất cho phù hợp với thực tế, theo đúng cơ chế thị trường 59

3.2.3 Xác lập cơ chế pháp lý cho doanh nghiệp dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng hoạt động 59

LỜI KẾT 60

PHỤ LỤC 62

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 67

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hiện nay, Việt Nam đang tiếp tục đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiệnđại hóa đất nước phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nướccông nghiệp phát triển theo hướng hiện đại Với những lợi thế của một thủ đô có bềdày lịch sử 1.000 năm tuổi, Hà Nội đang diễn ra quá trình công nghiệp hóa, đô thịhóa mạnh mẽ Hàng ngàn dự án đã và đang được triển khai trên địa bàn thành phố

Hà Nội với kế hoạch dự kiến thu hồi hàng vạn héc ta đất canh tác ảnh hưởng trựctiếp đến cuộc sống của hàng chục nghìn hộ gia đình nông dân Công tác bồithường, giải phóng mặt bằng (GPMB), hỗ trợ, đào tạo chuyển đổi nghề, bố trí công

ăn việc làm mới cho người nông dân bị mất đất sản xuất đang là những thách thứckhông nhỏ cho các cấp Uỷ Đảng và chính quyền từ thành phố đến cơ sở Thực tếgiải quyết vấn đề này cho thấy đây là công việc khó khăn, phức tạp nảy sinh nhiềutranh chấp, khiếu kiện kéo dài và dễ phát sinh thành những điểm nóng gây mất ổnđịnh về chính trị Nhận thức sâu sắc được những khó khăn, thách thức của công tácbồi thường, GPMB, Hà Nội đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, văn bảnnhằm thực thi có hiệu quả pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế của thủ đô Tuy nhiên trongđiều kiện Hà Nội mở rộng địa giới hành chính và triển khai nhiều dự án lớn để chàomừng Đại lễ 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội và phát triển Hà Nội trở thành mộtthủ đô hiện đại, văn minh của một đất nước có dân số 100 triệu dân trong tương laikhông xa thì việc thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất trên địa bàn thủ đô vẫn còn bộc lộ nhiều thiếu xót, khiếm khuyết cầnđược nghiên cứu để chỉ ra những nguyên nhân khách quan và chủ quan Trên cơ sở

đó, kiến nghị, đề xuất với chính quyền thành phố Hà Nội những giải pháp khắcphục nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án góp phần xây dựng Hà Nội trởthành thủ đô văn minh, giàu đẹp đáp ứng với lòng tin yêu của đồng bào cả nước và

ban bè quốc tế Với những lý do trên, em lựa chọn đề tài “Thực trạng áp dụng

pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm khóa luận tốt nghiệp Đại học Luật.

2 Mục đích nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu nhằm đạt được những mục đích cơ bản sau đây:

- Tập hợp, hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng các quyđịnh về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là cácquy định về bồi thường, GPMB);

- Tìm hiểu những đặc điểm và nội dung cơ bản của mảng pháp luật về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất trong điều kiện, hoàn cảnh đặc thù của thủ đô Hà Nội;

- Chỉ ra những thành công và những tồn tại, khiếm khuyết và nguyên nhâncủa những hạn chế của việc áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗtrợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; cũng như đưa ra những kiến nghị nhằmnâng cao hiệu quả công tác thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đây là một đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, phức tạp và giải quyết nhiềuyêu cầu trên các khía cạnh chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, tâm lý, tập quántruyền thống v.v Tuy nhiên trong khuôn khổ của một bản khóa luận tốt nghiệp cửnhân luật, tác giả giới hạn đối tượng và phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụthể sau đây:

- Nghiên cứu các quy định hiện hành về bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất được đề cập trong Luật đất đai năm 2003 và các văn bảnhướng dẫn thi hành;

- Nghiên cứu các quy định hiện hành của Uỷ ban nhân dân (UBND)thành phố Hà Nội nhằm tổ chức triển khai pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường, hỗtrợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Nghiên cứu quan điểm, chủ trương, đường lối, chinh sách của Đảng

và Nhà nước ta về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghiên cứu chủ trương, đường lối của Thành ủy Hà Nội về lãnh đạo,chỉ đạo việc thi hành pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội v.v;

4 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu khóaluận đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin;

- Bên cạnh đó, khóa luận còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thểsau:

(i) Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử v.v được sử dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ;

(ii) Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp đốichiếu v.v v được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu pháp luật về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và thực trạng áp dụng trên địa bànthành phố Hà Nội;

(iii) Phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạpv.v v được sử dụng trong Chương 3 khi nghiên cứu một số giải pháp hoàn thiệnpháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và kiến nghịnhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;

5 Bố cục của khóa luận

Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, khóaluận kết cấu gồm các chương sau:

- Chương 1 Một số vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất và pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ;

- Chương 2 Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất và thực trạng áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Chương 3 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư khi Nhà nước thu hồi đất và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thipháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bànthành phố Hà Nội;

NỘI DUNG Chương 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU

HỒI ĐẤT

1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Quan niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

1.1.1.1 Khái niệm về bồi thường

Trong đời sống hàng ngày, “ bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong

trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có tráchnhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra;

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Bồi thường” là “Đền bù những tổn hại gây ra”;

Trong lĩnh vực pháp luật, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi một chủthể có hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại cho chủ thể khác trong xã hội Tronglĩnh vực pháp luật đất đai thuật ngữ bồi thường (hay đền bù) khi Nhà nước thu hồiđất được đặt ra từ rất sớm Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồngChính phủ quy định Thể lệ tam thời về trưng dụng ruộng đất, tại Chương II đã đề

cập việc “Bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng” Tiếp đến Thông tư số

1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng Chính phủ về quy định một số điểm tạm

thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố cũng đề cập vấn đề bồi thường

khi Nhà nước thu hồi đất Đặc biệt khi Luật đất đai năm 1987 ra đời, Hội đồng Bộtrưởng (nay là Chính phủ) đã ban hành quyết định số 186/HĐBT ngày 31/05/1990quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng

vào mục đích khác, thuật ngữ “bồi thường” được thay thế bằng thuật ngữ “đền bù”.

Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổsung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và các nghị định hướng dẫn thi hànhnhư Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việcđền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, anninh, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng; Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày22/04/1998 của Chính Phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụngvào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng… Tuy nhiênkhi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001 được Quốc hội ban

hành, thuật ngữ “bồi thường” được sử dụng trở lại và tiếp tục xuất hiện trong Luật

đất đai năm 2003; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủquy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số84/2007NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính Phủ quy định bổ sung về việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếunại về đất đai;

Theo Khoản 6 Điều 4 Luật đất đai 2003: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có một số đặc

trưng cơ bản sau đây:

- Bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp tổn thất vềquyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhànước gây ra Trách nhiệm này được quy định trong Luật đất đai;

- Bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất củaNhà nước gây ra Điều này có nghĩa là chỉ phát sinh sau khi có quyết định hànhchính về thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Bồi thường được thực hiện trong mối quan hệ song phương giữamột bên là Nhà nước (chủ thể có hành vi thu hồi đất) với bên kia là người chịu tổnhại về quyền và lợi ích hợp pháp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra;

- Căn cứ để xác định bồi thường là diện tích thực tế bị thu hồi; thiệthại thực tế về tài sản, cây cối, hoa màu trên đất và khung giá đất do Nhà nước quyđịnh tại thời điểm thu hồi đất;

- Người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất muốn được bồithường về đất phải thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định;

- Người bị Nhà nước thu hồi đất không chỉ được bồi thường về đất màcòn được bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất và được hưởng các chính sách hỗtrợ, tái định cư của Nhà nước nhằm nhanh chóng ổn định đời sống và sản xuất;

1.1.1.2 Khái niệm hỗ trợ, tái định cư

Bên cạnh thuật ngữ bồi thường, trong các văn bản pháp luật hiện hành còn

đề cập đến khái niệm hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Hỗ trợ, tái định

cư thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất “của dân, dodân và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn với người bị thu hồiđất và giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống Vậy hỗ trợ, tái định cư khi Nhànước là gì?;

Theo khoản 7 Điều 4 Luật đất đai năm 2003: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”; [6, tr1]

Còn đối với khái niệm tái định cư thì Luật đất đai năm 2003 và các văn bảnhướng dẫn thi hành lại không đề cập cụ thể về khái niệm này Hay nói cách khác,pháp luật đất đai hiện hành chỉ đề cập đến thuật ngữ tái định cư mà không giải thích

cụ thể nội hàm của khái niệm “tái định cư” là gì ? Thậm chí trong các cuốn từ điểntiếng Việt và từ điển Luật học, thuật ngữ này cũng chưa được định nghĩa TheoNghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗtrợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì tái định cư được giải thích là:

“Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

1 Bồi thường bằng nhà ở.

2 Bồi thường bằng giao đất ở mới.

3 Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.” (Điều 4); [9, tr1]

Căn cứ vào quy định này và nội dung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướngdẫn thi hành, chúng ta có thể hiểu: “Tái định cư là việc người sử dụng đất được bốtrí nơi ở mới bằng một trong các hình thức: bồi thường bằng nhà ở mới hoặc bồithường bằng giao đất ở hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới khi họ bị Nhànước thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở” [16, tr2]

1.1.2 Mục đích, ý nghĩa của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (làm chấm dứtquyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất) mà còn

“đụng chạm” đến lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan: Lợi ích của người bịthu hồi đất; lợi ích của Nhà nước, của xã hội; lợi ích của người hưởng lợi từ việcthu hồi đất (các nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức, cá nhân …) Do vậytrên thực tế việc giải quyết hậu quả của việc thu hồi đất (thực chất là xử lý hài hòalợi ích kinh tế giữa các bên) gặp rất khó khăn, phức tạp Việc giải quyết tốt vấn đềbồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sẽ mang lại ý nghĩa to lớntrên nhiều phương diện;

1.2.1.1 Về phương diện chính trị

Là một nước nông nghiệp với khoảng 70% dân số là nông dân, vấn đề đấtđai ở Việt Nam có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và nhạy cảm Các chính sách, phápluật về đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến sự ổn định về chính trị Điều này có nghĩa

là nếu chủ trương, chính sách pháp luật đất đai đúng đắn, phù hợp với thực tiễn vàđược thực thi nghiêm túc sẽ góp phần vào việc duy trì và củng cố sự ổn định chínhtrị Ngược lại, sẽ làm phát sinh những điểm nóng tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định

về chính trị Một trong các chính sách, pháp luật về đất đai được xã hội đặc biệtquan tâm đó là chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhànước thu hồi đất; bởi lẽ mảng chính sách, pháp luật này ảnh hưởng trực tiếp đếnquyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất Trong trường hợp bị thu hồi đấtnói chung và thu hồi đất ở nói riêng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụngđất trực tiếp bị xâm hại Họ không chỉ mất quyền sử dụng đất mà còn buộc phải dichuyển chỗ ở Hậu quả là cuộc sống thường nhật của họ bị đảo lộn Với quan niệmtruyền thống của người Việt Nam “có an cư mới lạc nghiệp” thì việc bị mất đất đai,nhà cửa thực sự là một “cú sốc” đối với người bị thu hồi đất Do vậy, họ phản ứngrất gay gắt, quyết liệt thông qua việc khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp,kéo dài nếu không được bồi thường, tái định cư thỏa đáng Các khiếu kiện về đấtđai nói chung và khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất nói riêng tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị và dễ phát sinh thành các

“điểm nóng”; cho nên việc giải quyết tốt vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là

thực hiện tốt chính sách an dân để phát triển kinh tế xã hội góp phần vào việc duytrì, củng cố sự ổn định về chính trị.

1.2.1.2 Về phương diện kinh tế - xã hội

Thực tiễn cho thấy bồi thường, giải phóng mặt bằng luôn là công việc khókhăn, phức tạp Các dự án chậm triển khai thực hiện theo tiến độ đề ra có nguyênnhân do công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng không nhận được sự đồng thuận

từ phía người dân Xét dưới góc độ kinh tế, dự án chậm triển khai thực hiện ngàynào là chủ đầu tư, các doanh nghiệp bị thiệt hại đáng kể về lợi ích kinh tế do máymóc, vật tư, thiết bị bị “đắp chiếu”, người lao động không có việc làm trong khidoanh nghiệp vẫn phải trả lương, trả chi phí duy trì các hoạt động thường xuyên vàtrả lãi suất vay vốn cho Ngân hàng… Vì vậy, thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗtrợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là điều kiện để doanh nghiệp sớm cómặt bằng triển khai các dự án đầu tư góp phần vào việc thúc đẩy tăng trưởng củanền kinh tế và nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh ở nước ta.Hơn nữa, duy trì được tốc độ tăng trưởng cao và bền vững sẽ có điều kiện để thựchiện tiến bộ và công bằng xã hội, góp phần vào công cuộc “xóa đói, giảm nghèo”

và tạo tiền đề cho các bước phát triển tiếp theo;

Về phía người sử dụng đất, thực hiện tốt bồi thường, tái định cư khi Nhànước thu hồi đất sẽ giúp cho họ và các thành viên khác trong gia đình nhanh chóng

ổn định cuộc sống để tập trung sản xuất góp phần cải thiện và nâng cao mức sống.Hơn nữa điều này còn giúp củng cố niềm tin của người bị thu hồi đất vào đườnglối, chủ trương, chính sách; pháp luật của Đảng và Nhà nước; đồng thời loại trừ cơhội để kẻ xấu lợi dụng, tuyên truyền, kích động quần chúng nhân dân khiếu kiện,đối đầu với chính quyền nhằm gây mất ổn định tình hình trật tự an toàn xã hội vàlàm đình trệ sản xuất;

1.2 Cơ sở của việc quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấtđược xây dựng dựa trên những cơ sở lý luận và thực tiễn chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được đặt

ra dựa trên cơ sở quyền sở hữu về tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ Hiếnpháp năm 1946 đã ghi nhận và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tài sản: “Quyền sởhữu về tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm” (Điều 12) Quyền này tiếptục được khẳng định trong Hiến pháp năm 1992: “Công dân có quyền sở hữu về thunhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn vàcác tài sản khác trong doanh nghiệp… Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp vàquyền thừa kế của công dân” ( Điều 58) [5, tr1] Hơn nữa, Hiến pháp năm 1992 còn

ghi nhận: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa Trongtrường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhànước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chứctheo thời giá thị trường…” (Điều 23); [5, tr1]

Như vậy quyền sở hữu về tài sản hợp pháp của mọi cá nhân và tổ chức đãđược Hiến pháp ghi nhận và bảo hộ Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mụcđích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì toàn bộ tài sản hợppháp gắn liền với đất bị thu hồi do người sử dụng đất tạo ra được xác định là tài sảnhợp pháp của cá nhân và phải được bồi thường theo giá thị trường Đối với trườnghợp người sử dụng đất bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở, Nhà nước thực hiệnchính sách tái định cư cho các đối tượng này;

Thứ hai, xét về bản chất, Nhà nước ta do nhân dân lao động thiết lập nên, đại

diện cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của nhân dân Nhà nước theo đuổi sứ mạngcao cả và mang đầy tính nhân văn là phục vụ và chăm lo cho lợi ích, sự phồn vinhcủa nhân dân Đặt trong ý nghĩa đó, khi Nhà nước thu hồi đất ở của người dân để

sử dụng bất kì vào mục đích gì (cho dù sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế) mà họ phải di chuyển chỗ ởthì Nhà nước phải có bổn phận và nghĩa vụ bồi thường và thực hiện việc tái định cưnhằm làm cho người sử dụng đất sớm ổn định cuộc sống;

Thứ ba, xét về phương diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của người sử dụng

đất là hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Hơnnữa trong điều kiện Nhà nước pháp quyền, mọi chủ thể trong xã hội bao gồm Nhànước, công dân, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị - xã hội… đều bình đẳng vớinhau trước pháp luật Nước ta đang từng bước xây dựng một xã hội văn minh vàhiện đại nơi mà ở đó quyền lợi hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội phải đượcluật pháp tôn trọng và bảo vệ Với cách hiểu như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất ở

mà làm phương hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thì Nhà nướckhông những có trách nhiệm bồi thường thiệt hại mà còn phải thực hiện việc táiđịnh cư cho họ;

Thứ tư, nước ta đã và đang xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần vận hành

theo cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) hướng tới mụctiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh” trong điều kiệnchịu rất nhiều thách thức do quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đem lại Để tranhthủ thời cơ, vượt qua thách thức của xu thế toàn cầu hóa về kinh tế, chúng ta phảibiết phát huy nội lực, tinh thần đoàn kết dân tộc và khơi dậy lòng yêu nước, tínhnăng động, sáng tạo của mỗi người dân đóng góp vào sự nghiệp chấn hưng đấtnước Điều này chỉ có thể thực hiện được khi Nhà nước biết tôn trọng và bảo hộ

những quyền lợi chính đáng của người dân Đây cũng là một lý do dẫn đến việc rađời các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Thứ năm, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

được xây dựng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước giao đất cho

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài;

Nhìn lại thành tựu 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới đất nước có thể nhậnthấy rằng những thành tựu này là kết quả của quá trình đổi mới tư duy mà hạt nhân

cơ bản là đổi mới tư duy về sở hữu tài sản Để giải phóng mọi năng lực sản xuấtcủa người lao động, tạo ra một động lực mới cho sản xuất nông nghiệp, Đảng ta đãrất sáng suốt khi lựa chọn và thực hiện việc đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trongnông nghiệp làm khâu đột phá cho toàn bộ quá trình cải cách kinh tế với việc từngbước xác lập địa vị làm chủ của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai thông qua việcgiao đất cho họ sử dụng ổn định, lâu dài và mở rộng các quyền năng cho người sửdụng đất Như vậy, “kể từ đây quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đaiđược chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thànhmột loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất” hay nói cách khác

“Quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện, còn quyền sử dụngđất thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất” Chính nhờ việc tìm ra cách thứcgiao quyền sử dụng đất cho người lao động trên cơ sở vẫn giữ nguyên chế độ sởhữu toàn dân về đất đai nhằm duy trì sự ổn định về chính trị - xã hội tạo tiền đề choviệc phát triển kinh tế mà Việt Nam và Trung Quốc “gặp nhau” ở điểm chung này

và hai nước đã thực hiện thành công cuộc cải cách kinh tế mà không gặp thất bạinhư Liên xô (cũ) và các nước XHCN Đông Âu trước đây Đánh giá về vấn đề này,PGS.TS Phạm Duy Nghĩa cho rằng: “Sáng tạo ra khái niệm “quyền sử dụng đất”

cả người Việt Nam và người Trung Quốc dường như đã tạo ra một khái niệm sởhữu kép, một khái niệm sở hữu đa tầng: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền

sử dụng lại thuộc về cá nhân hay tổ chức” Cùng chung quan điểm này, GS.TSKH.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận xét: “Chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta chỉ mang tính thuật ngữ… Quyền lợi vànghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta không khác so với quyền lợi và nghĩa vụcủa chủ sở hữu đất đai ở các nước”; [14, tr2]

Như vậy, bằng việc pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền của người sử dụngđất thì dường như người sử dụng đất ở nước ta là người “sở hữu” một loại quyền vềtài sản đó là “quyền sử dụng đất” Bởi lẽ, người sử dụng đất được pháp luật traocho các quyền năng liên quan đến quyền sử dụng đất: quyền chuyển nhượng, quyềnchuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thếchấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Một khi pháp luật đã thừa nhậnquyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản của người sử dụng đất, thì khi Nhà

nước thu hồi đất nói chung (có nghĩa là người sử dụng đất bị mất quyền sử dụngđất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra) và thu hồi đất ở nói riêng, Nhànước phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người sử dụng đất;

1.3 Khái quát lịch sử hình thành các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.3.1 Giai đoạn trước năm 1993

Trước năm 1987, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, ở nước tapháp luật đất đai chưa phát triển Trong thời kỳ này chỉ có một số văn bản quyphạm pháp luật về đất đai mà tiêu biểu là Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959của Hội đồng Chính phủ quy định Thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất, tạiChương II đã đề cập việc “Bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng” Tiếpđến Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng Chính phủ về quy địnhmột số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lâu niên, các hoa màucho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố đề cập vấn đề bồithường khi Nhà nước thu hồi đất; Quyết định số 201/CP ngày 1/7/1980 của Hộiđồng Chính phủ về tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Các quyđịnh về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mặc dù được ban hành song chưa đầy

đủ, thống nhất;

Ngày 29/12/1987, Quốc hội khóa VIII kỳ họp thứ hai đã thông qua Luật đấtđai; trong đó quy định: “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nướchoặc của xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác” (Khoản 5Điều 49) Tuy nhiên quy định này mới dừng lại ở mức độ khái quát chưa nêu cụ thểcác trường hợp được bồi thường hay không được bồi thường; mức độ bồi thườngnhư thế nào v.v Cụ thể hóa quy định này của Luật đất đai năm 1987, Quyết định số186/HĐBT ngày 31/05/1990 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) quy định

về vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp chuyểnmục đích từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác Theo

đó, người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp mộtkhoản tiền vào ngân sách nhà nước Nhà nước dùng khoản tiền này để khai hoang

mở rộng diện tích đất nông nghiệp bù đắp vào số diện tích phải chuyển mục đích sửdụng đất

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa X thông qua ngày 14/07/1993 đãquy định rõ hơn về vấn đề bồi thường; cụ thể: “Người sử dụng đất có quyền đượcbồi thường thiệt hại về đất đai bị thu hồi” (Khoản 6 Điều 73); và “Trong trườnghợp cần thiết Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụngvào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị

thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Điều 27); “Trước khi thu hồi phải thông báo chongười đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương

án đền bù thiệt hại” (Điều 28) Tuy nhiên vẫn còn thiếu các quy định về việc giảiquyết vấn đề tái định cư, vấn đề đào tạo chuyển đổi ngành, nghề, tìm kiếm việc làmmới cho người có đất bị thu hồi Cụ thể hóa các quy định này, ngày 17/08/1994,Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhànước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợiích công cộng Thực tiễn triển khai thực hiện Nghị định này cho thấy còn tồn tạinhiều bất cập mà hạn chế lớn nhất là quy định về giá đất bồi thường quá thấp nênngười bị thu hồi đất không đồng thuận với phương án bồi thường, phát sinh tranhchấp, khiếu kiện kéo dài Để khắc phục những tồn tại này, ngày 24/04/1998, Chínhphủ đã ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ- CP thay thế Nghị định số 90/CP Tiếp

đó, Bộ Tài chính ra Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 hướng dẫn thihành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP Các văn bản này đã có những sửa đổi, bổ sungchủ yếu sau đây:

- Quy định rõ tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

có trách nhiệm đền bù thiệt hại ( Điều 2 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP);

- Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất doUBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá của Chính phủ nhân với hệ số K nhằmđảm bảo giá đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và không quá thấp so với giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường (Điều 8 Nghị Định số22/1998/NĐ-CP);

- Ngoài việc được đền bù, người bị thu hồi đất còn được trợ cấp nhằm

ổn định đời sống trong trường hợp phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sảnxuất - kinh doanh; trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp, được chuyển đến khu táiđịnh cư nếu họ có nhu cầu… (Điều 25, Điều 28 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP);

Tuy nhiên, trên thực tế do việc xác định hệ số K quá phức tạp nên nhiều địaphương xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vẫn thấp hơn nhiều giáđất chuyển nhượng trên thị trường Điều này đã gây ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện

về đất đai phức tạp, kéo dài Để khắc phục những hạn chế này và sửa đổi một sốquy định của pháp luật đất đai cho phù hợp với yêu cầu của công cuộc công nghiệphóa, hiện đại hóa đất nước, ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đãthông qua Luật đất đai 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993; trong đó có các quyđịnh sửa đổi, bổ sung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Cụ thể hóa các quy định này, ngày 03/12/2004, Chính phủ ban hành Nghị định số197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất BộTài chính ra Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng thực hiệnNghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất Các quy định về vấn đề này đã có những sửa đổi, bổ sung đáng chú ý sauđây:

- Quy định rõ các trường hợp người bị Nhà nước thu hồi đất được bồithường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất và các trường hợp người bịthu hồi đât không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường thiệt hại về tàisản trên đất;

- Quy định nguyên tắc công khai, minh bạch trong việc thu hồi đất;theo đó: “Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất phải thôngbáo cho người sử dụng đất biết lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương

án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư”;

- Quy định chính sách tái định cư, theo đó, UBND tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất

để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ

ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn

và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ;

- Quy định chính sách hỗ trợ, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố tríviệc làm mới cho người bị thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất để bồi thườngcho việc tiếp tục sản xuất …;

Tiếp đó, để xử lý những vấn để mới nảy sinh trong quá trình thu hồi đất,GPMB, ngày 25/05/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007NĐ-CP quyđịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiệnquyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Mặc dù thường xuyên được sửa đổi, bổsung song những quy định trên đây cũng chỉ giải quyết một số vấn đề bức xúc nảysinh từ công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất Do đây là công việcliên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân nếu các quy địnhđược xây dựng không hợp lý và thường xuyên được sửa đổi, bổ sung thì sẽ tiềm ẩnnguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, gây mất ổn định về chính trị.Nhận thức được vấn đề này, ngày 13/08/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định số69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày01/10/2009, gồm 3 chương, 41 điều quy định cụ thể về quy hoạch sử dụng đất; giáđất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất và cho thuêđất; phát triển quỹ đất, cấp GCNQSDĐ, sử dụng đất công trình ngầm và gia hạn sửdụng đất Ngày 01/10/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số14/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự,

thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nhằm xử lý các tình huống mới nảy sinhtrong quá trình thu hồi đất, GPMB thời gian vừa qua.;

Tóm lại: Song hành với sự phát triển của pháp luật đất đai, các quy định về

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất luôn được xây dựng, sửađổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm xử lý hài hòa mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữaNhà nước, người bị thu hồi đất và chủ đầu tư Ở một chừng mực nhất định, các quyđịnh này đã đạt được mục đích nêu trên và tạo ra quỹ đất sạch đáp ứng nhu cầu sửdụng của xã hội và góp phần vào việc thực hiện thắng lợi các mục tiêu phát triểnkinh tế - xã hội của đất nước ở từng thời kỳ lịch sử

1.4 Thực tiễn pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

1.4.1 Thực tiễn pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc

Trung Quốc là nước láng giềng có nhiều điểm tương đồng về chính trị, kinh

tế, văn hóa với Việt Nam Pháp luật đất đai của Trung Quốc cũng có nhiều điểmtương đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam Trong 3 thập kỷ qua, Trung Quốc

đã có bước phát triển thần kỳ về kinh tế trở thành nền kinh tế lớn thứ 3 thế giới Cóđược thành tựu to lớn này không thể không kể đến những đóng góp của pháp luậtđất đai nói chung và các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất nói riêng Vì vậy tìm hiểu, học tập kinh nghiệm về thực tiễn pháp lý vềbồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Trung Quốc là rất cần thiết đối với Việt Nam;

1.4.1.1 Về thẩm quyền thu hồi đất

Theo pháp luật đất đai Trung Quốc thì chỉ có Chính phủ và chính quyền cấptỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất Quốc vụ viện(Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trởlên đối với các loại đất khác Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh, thànhphố trực thuộc trung ương ra quyết định thu hồi Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽchuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước

1.4.1.2 Về trách nhiệm bồi thường

Pháp luật Trung Quốc quy định người nào sử dụng đất thì người đó có tráchnhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả Tiền bồithường này bao gồm: Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiềntrả cho người có đất bị thu hồi;

- Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước: Theo quy định của pháp luật,

70% mức lệ phí này được giữ lại ở ngân sách cấp tỉnh và 30% còn lại nộp về ngânsách trung ương;

- Các khoản đền bù cho người có đất bị thu hồi: Theo quy định, khi thu hồi

đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau đây: Tiền bồi thường đất đai; tiềntrợ cấp về tái định cư; tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Theo đó, cách tínhtiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượngcủa đất đai những năm trước đây nhân với một hệ số do Nhà nước quy định Đốivới tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định theo giá thị trường tại

thời điểm thu hồi đất Ví dụ: ở Bắc Kinh, khoản tiền bồi thường hoa màu này được

tính bằng 6 - 10 lần sản lượng trung bình của 3 năm trước đó Tuy nhiên, tổng 2khoản tiền này không được vượt quá 30 lần sản lượng trung bình của 3 năm trướccủa thửa đất đó

1.4.1.3 Về nguyên tắc bồi thường

Pháp luật Trung Quốc quy định khoản tiền bồi thường cho GPMB phải đảmbảo cho người bị thu hồi đất ở có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ; Thực tế

ở Bắc Kinh cho thấy, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng vớikhoản tiền tiết kiệm, họ có thể mua được căn hộ mới Còn đối với người dân thuộckhu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền đó mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi.Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được đền bù cũngkhông mua nổi một căn hộ để ở Những đối tượng trong diện GPMB được hưởngchính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bênngoài thị trường

1.4.1.4 Về thời điểm bồi thường

Thời điểm xác định bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất đượctính theo ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.4.1.5 Cơ quan quản lý giải tỏa mặt bằng

Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện việc quản lýgiải tỏa mặt bằng Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏamặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công côngtrình trên khu đất giải tỏa)

1.4.1.6 Về đối tượng được đền bù khi giải tỏa mặt bằng

Trường hợp phá nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồithường thiệt hại Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà ở của thôn, xãnhưng không thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để xây

dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn) Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp

cổ phần thôn trong xí nghiệp Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giảitỏa nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất đó

1.4.2 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

Thông qua việc tìm hiểu pháp luật Trung Quốc về bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất, chúng ta có thể rút ra một số kinh nghiệm choViệt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện các quy định về bồi thường, hỗtrợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

Thứ nhất, về thời điểm bồi thường, tái định cư Theo quy định của pháp luật

hiện hành thì việc xác định thời điểm bồi thường, thực hiện tái định cư là thời điểm

có quyết định thu hồi đất là chưa hợp lý và chưa phù hợp với thực tế Để khắc phụcnhững bất cập này, nên sửa đổi quy định về thời điểm tính giá bồi thường và thựchiện tái định cư cho người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất như sau:

- Quy định về tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường tái định

cư trên thực tế;

- Ngoài việc bồi thường theo giá đất tại thời điểm thu hồi cần quy định một

tỷ lệ hỗ trợ để thưởng khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hànhnghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư, khoản hỗ trợnày được trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi thựchiện việc thu hồi;

Thứ hai, về trách nhiệm thực hiện tái định cư Cần quy định một cách rõ

ràng về chủ thể có trách nhiệm thực hiện công việc này khi tiến hành thu hồi đất

Trách nhiệm đó nên được giao cho những cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao sửdụng đất thực hiện Điều này nhằm đảm bảo việc thu hồi đất, GPMB và tái định cưđược tiến hành một cách thuận lợi, nhanh chóng, đảm bảo quyền và lợi ích hợppháp của người bị thu hồi đất;

Thứ ba, về cách thức thực hiện tái định cư Pháp luật Việt Nam hiện nay

chưa có quy định về trợ cấp về giá cả khi thực hiện tái định cư, thường thì giá nhàtái định cư sau khi thu hồi đất cao hơn rất nhiều so với giá nhà trước khi thu hồi.Chính vì vậy, cần giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải tỏa mặt bằng thôngqua việc trả tiền bồi thường về nhà ở Số tiền này được xác định bao gồm: Giá cảxây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêuchuẩn; trợ cấp về giá cả [14, tr2]

Chương 2

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG

TRấN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 Thực trạng ỏp dụng phỏp luật về bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất trờn địa bàn thành phố Hà Nội

2.1.1 Khỏi quỏt về điều kiện tự nhiờn, kinh tế, xó hội của Hà Nội

Vị trớ, vai trũ của thủ đụ Hà Nội đó được Nghị quyết 15 -NQ/TW của Bộchớnh trị Khúa VIII về phương hướng nhiệm vụ phỏt triển thủ đụ Hà Nội thời kỳ

2001 - 2010 khẳng định: “Hà Nội là trỏi tim của cả nước, đầu nóo chớnh trị, hành chớnh quốc gia, trung tõm lớn về văn húa, khoa học, giỏo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế” Nghị quyết 15/2008/QH12 của Quốc hội cú hiệu lực từ 01/08/2008, Hà

Nội mở rộng bao gồm cả tỉnh Hà Tõy, Huyện Mờ Linh (Vĩnh Phỳc) và 4 xó thuộcHuyện Lương sơn (Hũa Bỡnh) Hà Nội cú quy mụ 3.344,7km2 (rộng gấp 3,5 lầntrước khi chưa mở rộng), với số dõn khoảng 6.232.000 người (gấp 2 lần khi chưa

mở rộng) thành phố cú 29 đơn vị hành chớnh cấp huyện, 409 xó, 147 phường và 21thị trấn (so với 19 đơn vị hành chớnh cấp huyện bao gồm 9 quận, 5 huyện, 128phường, 99 xó, 5 thị trấn khi chưa mở rộng) Hà Nội mở rộng hiện nay, đó tạo chothủ đụ cú nhiều tiềm năng thuận lợi vươn lờn tầm cao và vị thế mới Tuy nhiờn,trước mắt Hà Nội cũng cú nhiều thỏch thức phải vượt qua Đú là thu nhập GDPbỡnh quõn đầu người phải tớnh lại (từ 2.300 USD, tớnh toỏn lại cũn khoảng 1500USD) [14, tr2]

2.1.2 Tỡnh hỡnh thực hiện cụng tỏc bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư

Thời gian vừa qua, công tác bồi thường, hỗ trợ v tỏi à tỏi định cư cho ngời có

đất bị thu hồi trên địa bàn TP Hà Nội về cơ bản đã đáp ứng đợc yêu cầu SDĐ phục

vụ phát triển kinh tế - xó hội ( KT - XH) Số lợng các dự án phải thu hồi đất, bồithường, hỗ trợ v à tỏi tỏi định cư ngày càng tăng cả về số lợng cũng nh quy mô dự án,năm sau nhiều hơn năm trớc, liên quan đến nhiều hộ dân Nếu nh trong 5 năm(1996-2000), TP Hà Nội thực hiện thu hồi đất cho 227 dự án với số tiền bồi thường

là 698 tỷ đồng thì trong 6 năm (2001-2006), số dự án đã hoàn thành công tácGPMB và bàn giao cho chủ đầu t là 1.048 dự án, với diện tích là 5.699 ha đất, liênquan đến 153.725 hộ dân, tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ là 9.726 tỷ đồng, bố trítỏi định cư cho 10.580 hộ bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở Bình quân mỗi năm

TP Hà Nội phải thu hồi, GPMB khoảng 1.000 ha đất;

Tuy nhiên, do trớc khi có Luật đất đai năm 2003, việc thực hiện quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất (SDĐ) cha đợc quan tâm thực hiện; việc giao đất, cho thuê

đất không đúng thẩm quyền, SDĐ sai mục đích đợc giao, đợc thuê còn nhiều đã gâykhó khăn cho công tác bồi thường, GPMB Nhiều dự án còn bị kéo dài, không đợcgiải quyết dứt điểm; bên cạnh đó, chính sách quản lý đất đai nói chung và bồithường khi Nh nà tỏi ước thu hồi đất nói riêng có nhiều thay đổi, thiếu đồng bộ vàkhông ổn định cũng đã góp phần gây nên tình trạng khiếu nại căng thẳng của ng ời

bị thu hồi đất;

2.2 Cỏc nguyờn tắc chung về bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003

2.2.1 Về phạm vi và đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

2.2.1.1 Về phạm vi bồi thường, hỗ trợ khi Nh n à n ước thu hồi đất

Theo quy định của Luật đất đai 2003 và các Ngh ịđịnh hớng dẫn thực hiện,việc bồi thường, hỗ trợ chỉ đợc thực hiện trong trờng hợp Nh nà tỏi ước thu hồi đất để

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng vàphát triển KT quy định tại Khoản 1, Điều 38

So với Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 bổ sung quy định về trờng hợpngời bị thu hồi đất đợc bồi thường khi Nh nà tỏi ước thu hồi đất để sử dụng vào mục

đích phát triển KT Cụ thể húa quy định n y cà tỏi ủa Luật đất đai năm 2003, Nghị

định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 “Về thi hành Luật đất đai” (Sau đây gọitắt là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày03/12/2004 “Về bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi Nh nà tỏi ước thu hồi đất” (Sau đâygọi tắt là Nghị định 197/2004/NĐ-CP) đó quy định cỏc trường hợp Nhà nước thuhồi đất vào mục đớch phỏt triển KT bao gồm:

(i) SDĐ để đầu t xây dựng khu công nghiệp, khu KT, khu công nghệ cao; (ii) SDĐ để thực hiện các dự án đầu t có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

(iii) SDĐ để thực hiện các dự án có 100% vốn đầu t nớc ngoài đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu t mà dự án đó không thể

đầu t trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

(iv) SDĐ để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư SX-KD, dịch vụ, du lịch thuộc nhúm A theo quy định của phỏp luật đầu tư đó được cơ quan nh n à n ước cú thẩm quyền xột duyệt hoặc cho phộp đầu tư m d à n ự ỏn đú khụng thể đầu tư trong khu cụng nghiệp, khu cụng nghệ cao, khu KT; [9, tr1]

Tiếp đú, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ng y 25/5/2007 và tỏi ề sửa đổi, bổ sungmột số điều về cấp GCNQSDĐ, về bồi thường khi Nh nà tỏi ước thu hồi đất đó

bổ sung thờm một số trường hợp về bồi thường khi Nh nà tỏi ước thu hồi đất v oà tỏi mục đớch phỏt triển KT bao gồm:

(i) SDĐ để đầu t xây dựng khu công nghiệp, khu KT, khu công nghệ cao vàkhu kinh doanh tập chung khác có cùng chế độ SDĐ;

(ii) SDĐ để đầu t xây dựng các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết

định chủ trơng đầu t và dự án quan trọng do Thủ tớng Chính phủ chấp thuận chủ

tr-ơng đầu t;

(iii) SDĐ để thực hiện các dự án khu dân c (bao gồm dự án hạ tầng khu dân

c và dự án nhà ở), trung tâm thơng mại, khách sạn cao cấp trong các trờng hợp sau

đây:

- Các dự án trong khu đô thị hiện có đợc thể hiện trong quy hoạch SDĐ hoặcquy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã đợc cơ quan nh nà tỏi ước có thẩm quyền phêduyệt và đợc Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt chủ trơng đầu t với từng dự án;

Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới đ

-ợc thể hiện trong quy hoạch SDĐ hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quyhoạch chi tiết xây dựng đô thị đã đợc cơ quan nh nà tỏi ước có thẩm quyền phê duyệt;

- Các dự án trong khu dân c nông thôn hiện có, khu dân c nông thôn mở rộnghoặc khu dân c nông thôn xây dựng mới đợc thể hiện trong quy hoạch SDĐ hoặcquy hoạch xây dựng điểm dân c nông thôn đã đợc cơ quan nh nà tỏi ước có thẩmquyền phê duyệt;

Bờn cạnh đú, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP còn quy định: Nh nà tỏi ướckhông thực hiện việc thu hồi đất vào mục đích phát triển KT đối với các dự ánkhông thuộc quy định trờn đõy hoặc trong trờng hợp nhà đầu t nhận chuyển nhợng,thuê quyền SDĐ, nhận góp vốn bằng quyền SDĐ của ngời đang SDĐ Nh vậy, bờncạnh việc quy định trừ các trờng hợp bồi thường khi Nh nà tỏi ước thu hồi đất để sửdụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và pháttriển KT, Luật đất đai năm 2003 và các nghị định hớng dẫn thi hành cũng cho phép

mở rộng hình thức nhà đầu t nhận chuyển nhợng quyền SDĐ, nhận góp vốn bằngquyền SDĐ hoặc trực tiếp thuê đất của ngời SDĐ Hơn nữa, LĐĐ 2003 cũng bổsung quy định việc NN giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất (do UBND tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ơng thành lập) thực hiện việc thu hồi đất, BT GPMB và trựctiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trờng hợp sau khi QH, KHSDĐ đợc công bố

mà cha có dự án đầu t;

2.1.1.2 Về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nh n à n ước thu hồi đất

Về đối tợng đợc BT, HT khi NN thu hồi đất theo quy định của LĐĐ 2003 vàNĐ số 197/2004/NĐ-CP, bao gồm: Tổ chức, cộng đồng dân c, cơ sở tôn giáo, hộgia đình, cá nhân trong nớc; ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài; tổ chức, cá nhân n-

ớc ngoài đang SDĐ bị NN thu hồi đất

Nh vậy, so với LĐĐ 1993, đối tợng đợc BT, HT khi NN thu hồi đất theoLĐĐ 2003 đã đợc mở rộng hơn, không chỉ có tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong n -

ớc mà còn bao gồm cả cộng đồng dân c, cơ sở tôn giáo; ngời Việt Nam định c ở nớcngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài đang sử dụng đất bị NN thu hồi đất cũng đợc BT,

HT Việc mở rộng đối tợng đợc BT, HT khi NN thu hồi đất là rất cần thiết nhằmphù hợp với thực tế SDĐ ở nớc ta hiện nay; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp củangời SDĐ là cộng đồng dân c, cơ sở tôn giáo, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổchức, cá nhân nớc ngoài Hơn nữa, việc mở rộng đối tợng đợc BT, HT khi NN thuhồi đất còn phù hợp với mục tiêu bảo đảm tính tơng thích về pháp luật trong quátrình hội nhập kinh tế thế giới; đồng thời “xoá dần sự khác biệt về quyền SDĐ giữangời Việt Nam trong nớc và ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, động viên ngời Việtnam định c ở nớc ngoài hớng về tổ quốc” [18, tr.12]

2.2.2 Nguyờn tắc chung về chi trả bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư

Nghiờn cứu phỏp luật hiện hành về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chothấy việc bồi thường, hỗ trợ và tỏi định cư được thực hiện dựa trờn cỏc nguyờn tắc

cơ bản sau đõy:

- Tổ chức đợc Nh nà tỏi ước giao đất không thu tiền SDĐ thì tiền bồi thường,

hỗ trợ v à tỏi tỏi định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tỏi định

cư đợc tính vào vốn đầu t của dự án;

- Tổ chức, cá nhân đợc Nh nà tỏi ước giao đất, cho thuê đất có thu tiền SDĐ,tiền thuê đất có trách nhiệm chi trả trớc tiền bồi thường, hỗ trợ v à tỏi tỏi định cư vàkinh phí tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ v à tỏi tỏi định cư theo các quy

định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và đợc trừ vào tiền SDĐ, tiền thuê đất phảinộp;

- Tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt nam định c ở nớc ngoài đầu t vàoViệt Nam đợc Nh nà tỏi ước giao đất, cho thuê đất có thu tiền SDĐ, tiền thuê đất thìkhông phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ v à tỏi tỏi định cư; trờng hợp đã chi trả thì đợctrừ số tiền đã trả vào tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất phải nộp;

- Mức đợc trừ không vợt quá số tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp (Khoản 4,

Điều 5, NĐ 198/2004/NĐ-CP)

Đối với vấn đề tỏi định cư, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định: “Ngời

sử dụng đất khi Nh nà tỏi ước thu hồi đất theo quy định tại NĐ này mà phải di chuyểnchỗ ở thì đợc bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: (i) Bồi thờng bằng nhàở; (ii) Bồi thờng bằng giao đất ở mới; (iii) Bồi thờng bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.”(Điều 4);

Ngoài ra, pháp luật hiện hành còn quy định tuỳ từng trờng hợp cụ thể, ngời bịthu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi sẽ đợc BT hoặc HT đốivới toàn bộ diện tích đất bị thu hồi, BT hoặc HT về tài sản hiện có gắn liền với đất

và các chi phí đầu t vào đất bị NN thu hồi, HT di chuyển, HT ổn định đời sống, HT

đào tạo chuyển đổi nghề, HT để ổn định SX và đời sống tại khu TĐC

2.3 Phỏp luật về bồi thường, hỗ trợ về đất

2.3.1 Nguyờn tắc bồi thường, hỗ trợ về đất

Khi NN thu hồi đất, vấn đề bồi thường, hỗ trợ về đất luôn luôn là vấn đềphức tạp, xẩy ra nhiều tranh chấp, khiếu nại nhất vì phần giá trị đợc BT, HT về đấtchiếm một tỷ trọng tơng đối lớn trong tổng giá trị mà ngời bị thu hồi đất đợc hởng.Theo pháp luật hiện hành, việc BT, HT cho ngời có đất bị thu hồi đợc thực hiện trêncơ sở các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, thực hiện BT hoặc HT đối với toàn bộ diện tích đất bị NN thu hồi.

Khi NN thu hồi đất thì toàn bộ diện tích đất bị thu hồi của ngời bị thu hồi đất có đủ

điều kiện theo quy định của pháp luật đợc BT Trong trờng hợp toàn bộ hoặc mộtphần diện tích đất bị thu hồi không đủ điều kiện đợc BT thì UBND tỉnh, thành phốtrực thuộc Trung ơng (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) xem xét để HT;

Pháp luật quy định việc xem xét HT cho ngời bị thu hồi đất trong trờng hợpkhông đủ điều kiện để đợc BT là xuất phát từ tính u việt của chế độ XHCN và từthực tế SDĐ ở nớc ta Mặc dù không đủ điều kiện để đợc BT về đất, nhng khi NNthu hồi đất để sử dụng mang lại lợi ích chung, NN vẫn thực hiện HT để bù đắp mộtphần những thiệt hại, rủi ro mà ngời bị thu hồi đất phải gánh chịu và giúp họ nhanhchóng ổn định đợc cuộc sống sau khi bị thu hồi đất;

Thứ hai, ngời bị thu hồi đất đang SDĐ vào mục đích nào thì đợc BT bằng

việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để BT thì đợc BTbằng giá trị quyền SDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi; trờng hợp BT bằng việcgiao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó đợcthực hiện thanh toán bằng tiền (Khoản 2, Điều 6, NĐ 197/2004/NĐ-CP);

Trên thực tế, việc thực hiện nguyên tắc này gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt

là đối với các TP lớn nh Hà Nội, nơi có mật độ độ dân số cao, tốc độ đô thị hoá

tái định c thực hiện NĐ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ khi

NN thu hồi đất trên địa bàn TP Hà Nội” ban hành kèm theo Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/02/1005 (hiện tại quyết định này đó hết hiệu lực) của UBND TP

Hà Nội (sau đây gọi tắt là QĐ 26/2005/QĐ-UB) quy định: “…Do NN không cònDo NN không cònquỹ đất nông nghiệp cha giao sử dụng, nên ngời bị thu hồi đất nông nghiệp trên địabàn TP chỉ đợc BT, HT bằng tiền theo giá đất do UBND TP quy định, không đợc BTbằng đất nông nghiệp”;

Về nguyên tắc BT khi NN thu hồi đất ở trên địa bàn TP Hà Nội, QĐ108/2009/QĐ-UB quy định:

1 Khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng cú một trong cỏc điều kiện quy định thỡ được bồi thường; trường hợp khụng đủ điều kiện được bồi thường thỡ được xem xột hỗ trợ

2 Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đớch nào thỡ được bồi thường bằng tiền theo giỏ trị quyền sử dụng đất tớnh theo giỏ đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất

3 Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chớnh về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của phỏp luật thỡ phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngõn sỏch nhà nước

4 Người được Nhà nước giao sử dụng đất nụng nghiệp theo quy định của phỏp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nụng nghiệp thỡ chỉ được bồi thường theo giỏ đất nụng nghiệp; Người được Nhà nước giao sử dụng đất phi nụng nghiệp khụng phải là đất ở nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thỡ chỉ được bồi thường theo giỏ đất phi nụng nghiệp khụng phải là đất ở (trừ trường hợp phỏp luật cú quy định khỏc) [14, tr1]

Nh vậy, với điều kiện thực tế của Hà Nội, khi NN thu hồi đất, ngời bị thu hồi

đất nông nghiệp, đất ở (đặc biệt là ở nội thành, nội thị) đều chủ yếu đợc BT bằngtiền Điều n y cà tỏi ũng đặt ra cho TP Hà Nội phải giải quyết các vấn đề về nhà ở, đất ởTĐC khi thu hồi đất ở và vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm chonông dân khi thu hồi đất nông nghiệp;

Thứ ba, trờng hợp ngời SDĐ đợc bồi thờng khi NN thu hồi đất mà cha thực

hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với NN theo quy định của pháp luật thì phảitrừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền đ ợc BT, HT để hoàntrả ngân sách NN;

Nguyên tắc này nhằm đảm bảo sự công bằng về quyền và nghĩa vụ của ngờiSDĐ đối với NN NN luôn tôn trọng và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ngời SDĐ;song đồng thời ngời SDĐ cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với

NN

2.3.2 Điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ về đất

2.3.2.1 Điều kiện để được BT, HT về đất theo quy định tại cỏc Nghị định số: 22/1998/NĐ-CP và 197/2004/NĐ-CP.

Khi NN thu hồi đất, điều kiện để đợc BT về đất là một nội dung quan trọng

để NN thực hiện việc BT hoặc HT cho ngời bị thu hồi đất Thực tế cho thấy, rấtnhiều khiếu kiện của ngời bị thu hồi đất phát sinh xung quanh vấn đề điều kiện để

đợc BT về đất Đất đai ở Việt Nam nói chung và TP Hà Nội nói riêng đã trải quamột thời gian khá dài bị buông lỏng quản lý; tình hình SDĐ cũng nh hồ sơ quản lý

về đất đai khụng đầy đủ và lộn xộn; trong khi đú pháp luật về quản lý đất đai lạithường xuyờn thay đổi, thiếu nhất quỏn là nguyên nhân chủ yếu gây khó khăn choviệc xác định đối tợng đủ điều kiện đợc BT về đất Mặc dự vậy, phỏp luật đất đaivẫn xỏc định cụ thể cỏc điều kiện để người bị thu hồi đất được bồi thường vềđất Điều 6, NĐ số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 đã quy định 5 loại giấy tờ đợccoi là hợp pháp và 7 trờng hợp khác không có giấy tờ hợp pháp nhng vẫn đợc xét là

đủ điều kiện đợc đền bù Các trờng hợp không có một trong các điều kiện quy địnhtại Điều 6 của NĐ này thì khi NN thu hồi đất không đợc đền bù, m chỉ đà tỏi ợc UBNDcấp tỉnh xem xét hỗ trợ (Điều 7, NĐ 22/1998/NĐ-CP) Tiếp đú, Nghị định số197/2004/NĐ-CP ra đời ng y 3/12/2004 thay thà tỏi ế Nghị định số 22/1998/NĐ-CP

ng y 24/4/1998 à tỏi đó quy định 6 loại giấy tờ đợc coi là hợp pháp và 2 trờng hợp kháckhông có giấy tờ hợp pháp nhng vẫn đợc coi là đủ điều kiện đợc BT Thời điểmSDĐ để xem xét BT về đất theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP chỉ còn đợc chia thànhcác mốc thời gian là: trớc 15/10/1993; từ 15/10/1993 đến thời điểm có quyết địnhthu hồi đất hoặc đến 01/7/2004 và sau 01/7/2004;

So với các quy định về điều kiện đợc BT về đất tại NĐ số 22/1998/NĐ-CP,các quy định về điều kiện để đợc BT về đất theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP đã cónhững sửa đổi, bổ sung về đối tợng đợc BT Ngoài việc bổ sung các quy định về

điều kiện để đợc BT khi NN thu hồi đất của cộng đồng dân c để đảm bảo tươngthớch với sự ghi nhận cộng đồng dân c là một chủ thể SDĐ của Luật đất đai năm2003; điều kiện để đợc BT khi NN thu hồi đất đối với tổ chức NĐ số197/2004/NĐ-CP đã mở rộng điều kiện bồi thường đối với trờng hợp hộ gia đình,cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ do phỏp luật quy định, nhng đất đã đ-

ợc sử dụng ổn định từ trớc ngày 15/10/1993 (Khoản 6, Điều 8) và trờng hợp hộ gia

đình, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ quy định, nhng đất đã đợc sử

dụng từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất (Khoản 8, Điều8);

Việc NĐ số 197/2004/NĐ-CP mở rộng đối tợng đợc BT về đất đã thể hiện

NN ng y c ng à tỏi à tỏi quan tõm đến lợi ích của ngời có đất bị thu hồi và để phù hợp vớithực tế SDĐ của nớc ta Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định này trong thực tế vẫnnẩy sinh một số vấn đề phức tạp, bất cập cần phải đợc quan tâm xem xét điều chỉnhcho phù hợp hơn

2.3.2.2 Thực trạng áp dụng các quy định về điều kiện đợc BT, HT về đất theo NĐ

số 197/2004/NĐ-CP trên địa bàn TP Hà Nội.

Thực tiễn ỏp dụng cỏc quy định về điều kiện BT về đất, phát sinh các vấn đềphức tạp, hay xẩy ra tranh chấp, khiếu nại là đối với các trờng hợp không có cácloại giấy tờ hợp pháp theo quy định Căn cứ để xem xét BT, HT trong các trờng hợpnày là thời điểm sử dụng đất và sự xỏc đất đã đợc sử dụng ổn định, không có tranhchấp của UBND cấp xó Sự sửa đổi, bổ sung đỏng chỳ ý nhất về điều kiện để đợc

BT, HT về đất tại NĐ số 197/2004/NĐ-CP so với NĐ số 22/1998/NĐ-CP là:

Thứ nhất, đối với các trờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các

loại giấy tờ quy định, nhng đất đã đợc sử dụng ổn định từ trớc ngày 15/10/1993, nay

đợc UBND cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp (Khoản 6, Điều 8);

Cụ thể húa quy định của phỏp luật đất đai về vấn đề này trờn địa b n th nhà tỏi à tỏi phố H Nà tỏi ội, UBND TP Hà Nội đã ban hành quy định về việc áp dụng mức đền bù

về đất khi NN thu hồi của các chủ SDĐ không có các giấy tờ theo quy định, tuỳtheo từng thời điểm SDĐ nh sau (QĐ số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của

UBND TP Hà Nội – văn bản này hiện đó hết hiệu lực) :

- Đối với chủ SDĐ ở ổn định trớc ngày 18/12/1980, không có giấy tờ hợp lệ,không có tranh chấp (đợc UBND và UB Mặt trận Tổ quốc phờng, xã, thị trấn xácnhận), khi NN thu hồi đất sẽ đợc đền bù 100% giá đất;

- Đối với chủ SDĐ ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày 08/01/1988 (NgàyLĐĐ năm 1987 có hiệu lực), đợc xác nhận không có tranh chấp, khi NN thu hồi đất

sẽ đợc dền bù 80% giá đất (vì phải nộp 20% tiền SDĐ);

- Đối với chủ SDĐ ở ổn định từ ngày 08/01/1988 đến ngày 15/10/1993 (NgàyLĐĐ năm 1993 có hiệu lực), đợc xác nhận không có tranh chấp và không phải đấtlấn chiếm thì đợc hỗ trợ 50% giá đất (vì theo NĐ số 22/1998/NĐ-CP các chủ SDĐnày không đợc đền bù, chỉ đợc hỗ trợ);

- Đối với chủ SDĐ ở sau ngày 15/10/1993 đến ngày có quyết định thu hồi đấtthì sẽ không đợc đền bù và chỉ đợc hỗ trợ 30% giá đất;

Trong khoảng thời gian từ năm 1996 đến trớc khi LĐĐ năm 2003 đợc banhành, trên địa bàn TP Hà Nội đã thực hiện thu hồi đất của rất nhiều dự án; các tổchức, cá nhân có đất bị thu hồi đều đợc áp dụng chính sách bồi thờng về đất theoquy định tại NĐ số 22/1998/NĐ-CP và QĐ số 20/1998/QĐ-UB nói trên Có thể nêu

ví dụ tại một số các dự án lớn nh:

Dự án đờng Vành đai 3 (giai đoạn 1): Đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt

ngày 16/5/2001 tại Quyết định số 597/QĐ-TTg; UBND TP Hà Nội đã ban hànhQuyết định số 4664/QĐ-UB ngày 17/8/2001 thu hồi 837.314m2 đất tại các quận,huyện: Cầu Giấy, Thanh Xuân, Từ Liêm và Thanh Trì giao cho BQL dự án ThăngLong để thực hiện xây dựng đờng Vành đai 3;

Đờng vành đai 3 có chiều dài toàn tuyến là 10,2km; đoạn đi qua quận ThanhXuân dài 2,3km, thuộc địa bàn của 6 phờng với 1.630 hộ bị thu hồi đất ở, 350 hộ bịthu hồi đất nông nghiệp; trong đó 1.300 hộ bị thu hồi toàn bộ đất ở, 330 hộ đất ở bịcắt xén Đến tháng 6/2004, đã thực hiện thu hồi đất ở của 300 hộ và đất nôngnghiệp của 350 hộ Còn hơn 1.300 hộ cú đất ở phải tiếp tục thu hồi để thực hiện dự

án (Báo cáo tiến độ công tác GPMB dự án đờng Vành đai 3 số 235/QLDA3 ngày07/6/2004 của BQL dự án Thăng Long) Nh vậy, 300 hộ có đất ở đã bị thu hồi đợc

áp dụng các chính sách BT, HT theo NĐ số 22/1998/NĐ-CP Đối với các hộ SDĐ

có nguồn gốc là ki ôt thuê của HTX nông nghiệp, tự chuyển đổi đất nông nghiệp,

đất ao hồ sang làm nhà ở, thời điểm SDĐ là từ năm 1991-1992; UBND TP Hà Nội

đã có QĐ 3645/UB-NNĐC ngày 13/11/2003 phê duyệt mức hỗ trợ cho các hộ bằng30% giá đất ở trong hạn mức 60m2; phần diện tích còn lại vợt hạn múc 60m2 đợc

BT theo giá đất nông nghiệp;

Sau khi LĐĐ 2003 và NĐ số 197/2004/NĐ-CP đợc ban hành, Th nh phà tỏi ốtiếp tục thực hiện thu hồi đất của các hộ còn lại phải áp dụng chính sách BT, HTtheo quy định hiện hành Do các hộ còn lại là cùng dự án, cùng địa bàn quận ThanhXuân, cùng nguồn gốc đất; căn cứ các quy định của NĐ số 197/2004/NĐ-CP và cácNĐ hớng dẫn thi hành LĐĐ 2003; đồng thời để cân bằng về chính sách giữa các hộphải di chuyển trớc và sau, UBND TP Hà Nội đã có QĐ số 1977/UB-NNĐC ngày15/5/2006 phê duyệt chính sách BT, HT với mức hỗ trợ là 50% giá đất ở trong hạnmức 60m2; phần diện tích còn lại vợt hạn mức 60m2 đợc bồi thờng theo giá đấtnông nghiệp Có khoảng 270 hộ nằm trong phạm vi áp dụng chính sách này;

Sau khi TP Hà Nội ban hành QĐ số 1977/UB-NNĐC thì đã có tới gần 100 hộtrong số 300 hộ đã di chuyển có đơn khiếu nại đề nghị tăng mức BT, HT đối với các

hộ này vì họ là những ngời chấp hành tốt và gơng mẫu đi trớc thì lại đợc BT thấphơn các hộ di chuyển sau Đồng thời, với 270 hộ nằm trong phạm vi áp dụng chínhsách mới, mặc dù mức BT, HT cao hơn các hộ đã di chuyển nhng cũng có đơnkhiếu nại cho rằng: Theo quy định của NĐ số 197/2004/NĐ- CP, các hộ này SDĐ

trớc 15/10/1993, không có tranh chấp, vì vậy họ đủ điều kiện để đợc “bồi thờng” về

đất chứ không phải chỉ đợc “hỗ trợ”; với việc đủ điều kiện đợc BT thì các hộ phải

đ-ợc áp dụng hạn mức diện tích đất đđ-ợc BT theo quy định của pháp luật; việc TP vẫn

áp dụng hạn mức 60m2 là không đúng vì hạn mức cấp GCNQSDĐ của Hà Nội là120m2 TP Hà Nội đang gặp khó khăn trong việc giải quyết khiếu nại của các hộ đisau này vì không thể giải quyết tăng mức BT cho các hộ (khiếu nại của các hộ này

là đúng với quy định tại NĐ số 197/2004/NĐ-CP và việc tăng hạn mức đất đ ợc BTthực tế là tăng tiền BT) Nh vậy sẽ tạo ra sự bất bình đẳng quá lớn giữa các hộ phải

di chuyển trớc và sau khi có LĐĐ 2003 Điều n y l à tỏi à tỏi phự hợp với quy định tạiKhoản 2, Điều 50, NĐ số 197/2004/NĐ-CP: “…Do NN không cònĐối với những dự án, hạng mục đãthực hiện xong việc BT, HT&TĐC, những dự án, hạng mục đã phê duyệt phơng án

BT, HT&TĐC hoặc đang thực hiện chi trả BT, HT&TĐC theo phơng án đã đợcduyệt trớc khi NĐ này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo phơng án đã đợc phêduyệt, không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định của NĐ này”, vì vậy cũngkhông thể “hồi tố” để nâng mức BT cho các hộ đã di chuyển trớc V quy à tỏi định tại

Điểm a, Khoản 4, Điều 58 NĐ số 84/2007/NĐ-CP đợc ban hành đã sửa đổi, bổsung một số điều của NĐ số 197/2004/NĐ-CP: “Trờng hợp đã thực hiện xong việcBT,HT&TĐC trớc ngày NĐ số 197/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì không ápdụng hoặc không điều chỉnh theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP và NĐ số 17/2006/NĐ-CP”;

Thứ hai, đối với các trờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các

loại giấy tờ quy định, nhng đất đã đợc sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến thời

điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch;không vi phạm hành lang bảo vệ công trình, đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt đãcông bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và đ ợc UBNDcấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp (Khoản 8, Điều 8);

Theo quy định của LĐĐ 1993 và các NĐ hớng dẫn thi hành, các hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất từ sau ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất

mà không có các giấy tờ quy định thì không đợc BT, chỉ đợc UBND cấp tỉnh xemxét quyết định HT đối với từng trờng hợp cụ thể (Điều 7, NĐ 22/1998/NĐ-CP).Khoản 8, Điều 8, NĐ số 197/2004/NĐ-CP quy định các chủ SDĐ sau thời điểm15/10/1993 chỉ cần có thêm điều kiện: “Tại thời điểm sử dụng không vi phạm quyhoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ công trình, đợc cấp có thẩm quyền phêduyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và đ ợcUBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp” thì cũng

đợc coi là có đủ điều kiện để đợc BT về đất;

Trên địa bàn TP Hà Nội, các trờng hợp SDĐ sau thời điểm 15/10/1993 rấtnhiều, nhng khi NN thu hồi đất thì việc xác định ngời SDĐ “tại thời điểm sử dụng

không vi phạm quy hoạch; không phải là đất lấn chiếm trái phép” lại là một việckhông dễ dàng Theo quy định của phỏp luật đất đai, việc xác định thời điểm SDĐ

và vi phạm quy hoạch do UBND cấp xã xác nhận; và để xác định ngời SDĐ có viphạm quy hoạch, vi phạm hành lang bảo vệ công trình hay không thì phải có quyhoạch, thông báo phạm vi hành lang bảo về công trình của cơ quan NN có thẩmquyền làm căn cứ cho việc thực hiện Với thực tế, vào thời điểm sau 15/10/1993 đếntrớc khi có LĐĐ 2003, công tác lập quy hoạch để quản lý đất đai ch a thực sự đợcquan tâm, vì vậy ở nhiều nơi ngời dân không biết là đã có quy hoạch hay cha? Nếu

có quy hoạch thì đã đợc công bố cha? Và nh thế nào thì đợc coi là quy hoạch “đãcông bố công khai, cắm mốc”? Trong rất nhiều trờng hợp không thể xác định đợcngời SDĐ có vi phạm quy hoạch hay không, vì đến thời điểm này, ch a có văn bảnnào quy định về hình thức “công bố quy hoạch” để làm căn cứ xác định tính chấtphù hợp pháp luật của ngời SDĐ Do vậy thực tế áp dụng đã có nhiều quan điểmkhác nhau, có quan điểm cho rằng, khi cơ quan quy hoạch thực hiện bàn giao hồ sơquy hoạch cho chính quyền quận, huyện, phờng, xã thì đợc coi là đã có quy hoạch

và đã đợc công bố; có quan điểm lại cho rằng, khi có quy hoạch thì phải có bản vẽquy hoạch tổng mặt bằng đợc treo nơi cộng cộng cho mọi ngời biết mới đợc coi là

đã công bố; quan điểm khác lại cho rằng, quy hoạch phải đợc công bố công khaibằng hình thức nào đó, đồng thời phải đợc cắm mốc trên thực địa theo đúng quy

định tại NĐ số 197/2004/NĐ-CP thì mới đợc coi là đầy đủ căn cứ để xác định công

bố công khai về quy hoạch Tại dự án đờng Vành đai 3 đoạn đi qua địa bàn phờngNhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội cũng đã gặp vớng mắc trong việc xác địnhtại thời điểm SDĐ, ngời SDĐ có vi phạm quy hoạch hay không Trên địa bàn phờngNhân Chính, quận Thanh Xuân có 194 hộ thuộc Tổ 2, cụm Nam Thăng Long thuộcdiện bị thu hồi đất của dự án đờng Vành đai 3 Nguồn gốc đất của các hộ này là doHTX nông nghiệp Nhân Chính cho sử dụng tạm đất lu không làm dịch vụ, xởng SXtrong khoảng thời gian các năm 1993-1994 Sau đó các hộ đã tự chuyển đổi mục

đích sử dụng thành đất ở và có nộp thuế từ đó cho đến thời điểm có quyết định thuhồi đất là tháng 8/2001 Khi áp dụng chính sách BT, HT đối với các hộ này, UBNDquận Thanh Xuân và TP Hà Nội cho rằng thời điểm SDĐ của các hộ là sau15/10/1993 và đã vi phạm quy hoạch đờng Vành đai 3 đã có từ năm 1981 và 1992.Trong khi đó, các hộ này lại cho rằng họ SDĐ không hề “vi phạm quy hoạch”, vìquy hoạch đờng Vành đai 3 mới đợc phê duyệt năm 2001 và quy hoạch chung Thủ

đô Hà Nội, trong đó có thể hiện tuyến đờng Vành đai 3, thì cũng mới đợc Chínhphủ phê duyệt năm 1998, sau thời điểm SDĐ của các hộ Khiếu nại của các hộ nàyrất căng thẳng, một vài lần các hộ đã tập trung đến trụ sở UBND TP để khiếu nạitập thể; rất nhiều cơ quan thông tấn, báo trí đã vào cuộc đa tin trong năm 2006.Quốc hội, Chính phủ cũng đã phải có nhiều ý kiến chỉ đạo xem xét, giải quyết Xuấtphát của việc khiếu nại căng thẳng, phức tạp này là việc xác định thời điểm “quyhoạch và công bố quy hoạch” của tuyến đờng Vành đai 3 Về sự việc n y, côngà tỏi

văn số 161/QHKT-P1 ngày 28/3/2005 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội trả lời

đề nghị của quận Thanh Xuân về việc “cung cấp thông tin về thời điểm quy hoạch

và công bố quy hoạch có liên quan tới dự án đờng Vành đai 3 Hà Nội” đã ghi:

“Tuyến đờng Vành đai 3 đoạn qua địa bàn quận Thanh Xuân đợc xác định trongquy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết

định số 100/TTg ngày 24/4/1981 trên cơ sở kế thừa hành lang dành để xây dựng ờng mà TP đã quản lý từ những năm trớc và tiếp tục đợc khẳng định trong điềuchỉnh quy hoạch tổng mặt bằng Thủ đô Hà Nội đợc Chủ tịch Hội đồng Bộ trởng phêduyệt tại Quyết định số 132-CT ngày 18/4/1992 và điều chỉnh quy hoạch chungThủ đô Hà Nội đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998”…Do NN không còn “Về công bố, Điều chỉnh quy hoạch Tổngmặt bằng Thủ đô Hà Nội đợc Chủ tịch Hội đồng Bộ trởng (nay là Thủ tớng Chínhphủ) phê duyệt tại Quyết định số 132-CT ngày 18/4/1992 đã đợc in trong cuốn sách

đ-Một số văn bản quản lý Nhà nớc về Quy hoạch xây dựng đô thị do Nhà xuất bản

Xây dựng phát hành năm 1993 Điều chỉnh Quy hoạch tổng mặt bằng này cùng vớinhiều quy hoạch chi tiết và dự án phát triển đô thị của Hà Nội đã đợc công bố côngkhai tại cuộc triển lãm về Quy hoạch và xây dựng đô thị năm 1994 tại Cung văn hoáhữu nghị Việt Xô”…Do NN không còn “Sau khi Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đếnnăm 2020 đợc duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg, Thành phố đã cho triểnkhai nghiên cứu quy hoạch chi tiết các quận, huyện trong đó quy hoạch chi tiết tỉ lệ1/2000 quận Thanh Xuân (phần quy hoạch SDĐ và quy hoạch giao thông) đã đ ợcUBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 112/1999/QĐ-UB ngày 28/12/1999.Ngày 25/01/2000, tại trụ sở UBND quận Thanh Xuân với sự tham gia chứng kiến đểtuyên truyền, phổ biến của các cơ quan liên quan và cơ quan thông tin đại chúng,Kiến trúc s trởng Thành phố (nay là Sở quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội) đã tổ chứccông bố và bàn giao đồ án quy hoạch này cho UBND quận để công bố rộng rãi vàquản lý xây dựng theo quy hoạch đợc duyệt” Như vậy, Sở Quy hoạch - Kiến trúc

Hà Nội (cơ quan quản lý NN về quy hoạch của Hà Nội) cho rằng: cuộc triển lãm vềQuy hoạch và xây dựng đô thị năm 1994 tại Cung văn hoá hữu nghị Việt Xô “có thểcoi là lần công bố đầu tiên về quy hoạch Hà Nội” (Công văn số 415/QHKT-P1 ngày18/10/2006 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội) Trong khi đó, các mốc về thờigian thực hiện dự án đờng Vành đai 3 đoạn qua địa bàn quận Thanh Xuân nh sau:Bản vẽ chỉ giới đờng đỏ do Viện quy hoạch xây dựng lập và đợc Kiến trúc s trởng

TP chấp thuận ngày 24/4/2001; dự án đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt tháng5/2001; UBND TP Hà Nội quyết định thu hồi đất tháng 8/2001; Công ty khảo sát đo

đạc Hà Nội tiến hành cắm mốc và bàn giao cho Chủ dự án, chính quyền địa phơngtrên địa bàn các phờng thuộc quận Thanh Xuân vào các ngày 12/9/2001,10/12/2001, 12/3/2002 và 19/8/2003 (Công văn số 2121/QLDA ngày 30/9/2003 củaBQL dự án Thăng Long) Chính vì những lý do này mà các hộ dân cho rằng, thời

điểm năm 1981 và 1992 cha có quy hoạch đờng Vành đai 3, nếu có thì các cơ quan

NN cũng cha công bố nên nhân dân không biết; còn quy hoạch đợc duyệt năm 1998

và 2001 thì sau thời điểm các hộ SDĐ; vì vậy tại thời điểm SDĐ năm 1993-1994các hộ không vi phạm quy hoạch và đủ điều kiện đợc BT Trong trờng hợp cụ thểnày, nếu các cơ quan NN coi quy hoạch đờng Vành đai 3 đã có từ năm 1981 hoặcnăm 1992, việc phát hành sách năm 1993 hay triển lãm quy hoạch năm 1994 là

“công bố quy hoạch” thì các hộ này đã SDĐ vi phạm quy hoạch Song, nếu ápdụng đúng với quy định tại Khoản 8, Điều 8, NĐ số 197/2004/NĐ-CP là quy hoạchphải đợc “công bố công khai, cắm mốc” thì các hộ SDĐ nói trên lại hoàn toànkhông vi phạm;

Một trờng hợp khác là 35 hộ dõn thuộc xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì có

đất bị thu hồi thuộc dự án Thoát nớc Hà Nội giai đoạn I Các hộ này có tổng diệntích 2.409m2 đất bị thu hồi, đợc xác định là đất lu không bờ sông Tô Lịch và thời

điểm sử dụng là sau 15/10/1993 Tuy nhiên, các cơ quan thực hiện thu hồi đất vàGPMB đã không chứng minh đợc là có quy hoạch 2 bên bờ sông trớc thời điểm các

hộ này SDĐ Bản quy hoạch 2 bên bờ sông đợc lập năm 1999 để trình phê duyệt dự

án thì lại có sau khi các hộ SDĐ và cũng cha đợc công bố Vì vậy, khi xác định các

hộ này vi phạm lấn chiếm đất lu không 2 bên bờ sông nên không đợc bồi thờng, chỉ

đợc xem xét hỗ trợ To n bà tỏi ộ 35 hộ này đã có đơn khiếu nại để yêu cầu phải đợc bồithờng theo giá đất ở;

Qua việc phân tích các nội dung về điều kiện để đợc BT, HT về đất có thểthấy, LĐĐ 2003, NĐ số 197/2004/NĐ-CP và các NĐ khỏc cú liờn quan đã có cácquy định theo hớng quan tâm nhiều hơn đến việc bảo vệ quyền lợi cho ngời có đất

bị thu hồi Tuy nhiên, việc thay đổi các quy định của pháp luật về BT, HT có phầnhơi “đột ngột”, cha có lộ trình để áp dụng một cách thích hợp đã phần nào tạo nên

sự “xung đột” về chính sách BT, gây khó khăn cho việc thực hiện; đặc biệt là đốivới các dự án lớn, kéo dài qua nhiều giai đoạn cần phải có sự thống nhất, đồng bộ

và cân bằng về chính sách áp dụng đối với ngời phải di chuyển trớc và sau, tránhgây mâu thuẫn, hiểu sai trong nội bộ những ngời bị thu hồi đất vì mục đích chung.LĐĐ 2003 đợc ban hành và có hiệu lực thi h nh đã hà tỏi ơn 3 năm, nhng một số cácquy định, hớng dẫn về quy hoạch, công bố quy hoạch, cắm mốc.v.v vẫn cha đợcban hành và hớng dẫn cụ thể để có thể áp dụng một cách đồng bộ, thống nhất Đây

là một phần nguyên nhân của việc gia tăng các khiếu nại về đất đai và BT, GPMBtrên cả nớc nói chung và trên địa bàn TP Hà Nội nói riêng thời gian vừa qua, sau khiLĐĐ 2003 đợc ban hành

2.3.2.3 Điều kiện để đợc BT, HT về đất theo quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.

Trớc tình hình không thống nhất trong việc áp dụng điều kiện đợc BT, HT về

đất đối với các hộ SDĐ không có giấy tờ hợp pháp theo quy định, nhng có đất đã

đ-ợc sử dụng ổn định vào thời điểm trớc và sau 15/10/1993 và để làm rõ hơn phạm vi

xác định các đối tợng có nguồn gốc SDĐ do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, NĐ số84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ “Quy định bổ sung về việc cấpgiấy chứng nhận quyền SDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền SDĐ, trình tự, thủ tục

BT, HT, TĐC khi NN thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai” đã quy địnhmột cách rất cụ thể về BT, HT về đất khi NN thu hồi đối với các trờng hợp sử dụngtrớc và sau thời điểm 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền SDĐ Các trờnghợp mặc dù là SDĐ trớc 15/10/1993 nhng sẽ không đợc cấp GCNQSDĐ và không

đợc BT về đất khi NN thu hồi nếu thuộc trờng hợp tại thời điểm bắt đầu SDĐ đã cómột trong các hành vi vi phạm sau:

a) Vi phạm QH chi tiết xây dựng đã đợc cơ quan có thẩm quyền xét duyệt vàcông khai;

b) Vi phạm QH chi tiết mặt bằng xây dựng đã đợc cơ quan có thẩm quyềnxét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, công đồng dân cquản lý;

c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã đợc công

bố, cắm mốc;

d) Lấn, chiếm lòng, lề đờng, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của

tổ chức, đất cha sử dụng và các trờng hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặnnhng ngời sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm (Khoản 4, Điều 14);

Đồng thời, Điều 3, NĐ số 84/2007/NĐ-CP đã quy định cụ thể về các tiêu chí

để xác định “đất sử dụng ổn định” đợc quy định tại Khoản 4, Điều 50 của LĐĐ2003; Việc xác định “thời điểm bắt đầu sử dụng đất” quy định tại Khoản 4, Điều 3,NĐ số 84/2007/NĐ-CP cũng đã đợc hớng dẫn cụ thể tại Mục I, Thông t số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trờng hớng dẫn thực hiệnmột số điều của NĐ số 84/2007/NĐ-CP Việc BT, HT về đất khi NN thu hồi đối với

đất sử dụng trớc và sau ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền SDĐ đợcquy định nh sau:

(i) BT, HT về đất khi NN thu hồi đối với đất sử dụng trớc 15/10/1993, không

có giấy tờ về quyền SDĐ, đợc UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp đợc quy

định cụ thể như sau:

- Trờng hợp đất đang sử dụng có nhà ở và không thuộc một trong các trờnghợp quy định tại Khoản 4, Điều 14, NĐ số 84/2007/NĐ-CP thì đợc BT 100% giá

đất ở trong hạn mức Đối với diện tích vợt hạn mức và đất vờn, ao liền kề trongcùng thửa đất có nhà ở thì đợc BT, HT theo quy định đối với đất nông nghiệp xen

2003 và NĐ số 181/2004/NĐ-CP; phần diện tích vợt hạn mức giao đất nông nghiệp

và các trờng hợp SDĐ thuộc một trong các trờng hợp quy định tại Khoản 4, Điều 14NĐ này thì không đợc BT, chỉ đợc xem xét hỗ trợ và giải quyết TĐC theo quy địnhcủa UBND cấp tỉnh (Điều 44);

(ii) BT, HT về đất khi NN thu hồi đối với đất sử dụng sau 15/10/1993, không

có giấy tờ về quyền SDĐ, đợc UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp đợc quy

định:

- Trờng hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong cáctrờng hợp quy định tại Khoản 4, Điều 14, NĐ số 84/2007/NĐ-CP thì đợc BT 50%giá đất ở trong hạn mức; phần với diện tích vợt hạn mức đợc BT, HT theo giá đấtnông nghiệp;

- Trờng hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì đợc BT 50%giá đất phi nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng thực tế;

- Trờng hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì đợc BT, HT theogiá đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của LĐĐ

2003 và NĐ số 181/2004/NĐ-CP; phần diện tích vợt hạn mức giao đất nông nghiệp

và các trờng hợp SDĐ thuộc một trong các trờng hợp quy định tại Khoản 4, Điều 14NĐ này thì không đợc BT, chỉ đợc xem xét giải quyết TĐC theo quy định tại Khoản

có thẩm quyền xử lý thì bị coi là đất không đủ điều kiện đợc BT nhằm khắc phục sự

đánh đồng một cách tràn lan các đối tợng đủ điều kiện đợc BT về đất quy định tạiKhoản 6 và Khoản 8, Điều 8, NĐ số 197/2004/NĐ-CP;

2.3.3 Giỏ đất để tớnh bồi thường và chi phớ đầu tư vào đất cũn lại

2.3.3.1 Nguyên tắc xác định giá đất để tính bồi thờng và chi phí đầu t vào đất còn lại

Giá đất để tính BT khi NN thu hồi đất là căn cứ quan trọng để thực hiện việc

BT cho ngời bị thu hồi đất; đồng thời là nội dung chủ yếu giải quyết mối quan hệ vềlợi ích KT giữa NN và ngời bị thu hồi đất Vấn đề giá đất cũng là một trong nhữngvấn đề phức tạp, là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện nhiều nhất trong việc thực hiện

BT khi NN thu hồi đất;

Về giá đất để tính BT và chi phí đầu t vào đất còn lại đợc quy định tại Khoản

1, Điều 9, NĐ số 197/2004/NĐ-CP (đã đợc sửa đổi, bổ sung theo Khoản 2, Điều 4,NĐ số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006) nh sau: “Giá đất để tính BT là giá đất