2.3.2.1. Điều kiện để được BT, HT về đất theo quy định tại cỏc Nghị định số: 22/1998/NĐ-CP và 197/2004/NĐ-CP.
Khi NN thu hồi đất, điều kiện để đợc BT về đất là một nội dung quan trọng để NN thực hiện việc BT hoặc HT cho ngời bị thu hồi đất. Thực tế cho thấy, rất nhiều khiếu kiện của ngời bị thu hồi đất phát sinh xung quanh vấn đề điều kiện để đợc BT về đất. Đất đai ở Việt Nam nói chung và TP Hà Nội nói riêng đã trải qua một thời gian khá dài bị buông lỏng quản lý; tình hình SDĐ cũng nh hồ sơ quản lý về đất đai khụng đầy đủ và lộn xộn; trong khi đú pháp luật về quản lý đất đai lại thường xuyờn thay đổi, thiếu nhất quỏn lànguyên nhân chủ yếu gây khó khăn cho việc xác định đối tợng đủ điều kiện đợc BT về đất. Mặc dự vậy, phỏp luật đất đai vẫn xỏc định cụ thể cỏc điều kiện để người bị thu hồi đất được bồi thường về
đất. Điều 6, NĐ số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 đã quy định 5 loại giấy tờ đợc coi là hợp pháp và 7 trờng hợp khác không có giấy tờ hợp pháp nhng vẫn đợc xét là
tại Điều 6 của NĐ này thì khi NN thu hồi đất không đợc đền bù, m chỉ đà ợc UBND cấp tỉnh xem xét hỗ trợ (Điều 7, NĐ 22/1998/NĐ-CP). Tiếp đú, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ra đời ng y 3/12/2004 thay thà ế Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ng y 24/4/1998 à đó quy định 6 loại giấy tờ đợc coi là hợp pháp và 2 trờng hợp khác không có giấy tờ hợp pháp nhng vẫn đợc coi là đủ điều kiện đợc BT. Thời điểm SDĐ để xem xét BT về đất theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP chỉ còn đợc chia thành các mốc thời gian là: trớc 15/10/1993; từ 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất hoặc đến 01/7/2004 và sau 01/7/2004;
So với các quy định về điều kiện đợc BT về đất tại NĐ số 22/1998/NĐ-CP, các quy định về điều kiện để đợc BT về đất theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP đã có những sửa đổi, bổ sung về đối tợng đợc BT. Ngoài việc bổ sung các quy định về điều kiện để đợc BT khi NN thu hồi đất của cộng đồng dân c để đảm bảo tương thớch với sự ghi nhận cộng đồng dân c là một chủ thể SDĐ của Luật đất đai năm 2003; điều kiện để đợc BT khi NN thu hồi đất đối với tổ chức. NĐ số 197/2004/NĐ-CP đã mở rộng điều kiện bồi thường đối với trờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ do phỏp luật quy định, nhng đất đã đ- ợc sử dụng ổn định từ trớc ngày 15/10/1993 (Khoản 6, Điều 8) và trờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ quy định, nhng đất đã đợc sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất (Khoản 8, Điều 8);
Việc NĐ số 197/2004/NĐ-CP mở rộng đối tợng đợc BT về đất đã thể hiện NN ng y c ng à à quan tõm đến lợi ích của ngời có đất bị thu hồi và để phù hợp với thực tế SDĐ của nớc ta. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định này trong thực tế vẫn nẩy sinh một số vấn đề phức tạp, bất cập cần phải đợc quan tâm xem xét điều chỉnh cho phù hợp hơn.
2.3.2.2. Thực trạng áp dụng các quy định về điều kiện đợc BT, HT về đất theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP trên địa bàn TP Hà Nội.
Thực tiễn ỏp dụng cỏc quy định về điều kiện BT về đất, phát sinh các vấn đề phức tạp, hay xẩy ra tranh chấp, khiếu nại là đối với các trờng hợp không có các loại giấy tờ hợp pháp theo quy định. Căn cứ để xem xét BT, HT trong các trờng hợp này là thời điểm sử dụng đất và sự xỏc đất đã đợc sử dụng ổn định, không có tranh chấp của UBND cấp xó. Sự sửa đổi, bổ sung đỏng chỳ ý nhất về điều kiện để đợc BT, HT về đất tại NĐ số 197/2004/NĐ-CP so với NĐ số 22/1998/NĐ-CP là:
Thứ nhất,đối với các trờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ quy định, nhng đất đã đợc sử dụng ổn định từ trớc ngày 15/10/1993, nay đợc UBND cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp (Khoản 6, Điều 8);
Cụ thể húa quy định của phỏp luật đất đai về vấn đề này trờn địa b n th nhà à phố H Nà ội, UBND TP Hà Nội đã ban hành quy định về việc áp dụng mức đền bù về đất khi NN thu hồi của các chủ SDĐ không có các giấy tờ theo quy định, tuỳ theo từng thời điểm SDĐ nh sau (QĐ số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND TP Hà Nội – văn bản này hiện đó hết hiệu lực) :
- Đối với chủ SDĐ ở ổn định trớc ngày 18/12/1980, không có giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp (đợc UBND và UB Mặt trận Tổ quốc phờng, xã, thị trấn xác nhận), khi NN thu hồi đất sẽ đợc đền bù 100% giá đất;
- Đối với chủ SDĐ ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày 08/01/1988 (Ngày LĐĐ năm 1987 có hiệu lực), đợc xác nhận không có tranh chấp, khi NN thu hồi đất sẽ đợc dền bù 80% giá đất (vì phải nộp 20% tiền SDĐ);
- Đối với chủ SDĐ ở ổn định từ ngày 08/01/1988 đến ngày 15/10/1993 (Ngày LĐĐ năm 1993 có hiệu lực), đợc xác nhận không có tranh chấp và không phải đất lấn chiếm thì đợc hỗ trợ 50% giá đất (vì theo NĐ số 22/1998/NĐ-CP các chủ SDĐ này không đợc đền bù, chỉ đợc hỗ trợ);
- Đối với chủ SDĐ ở sau ngày 15/10/1993 đến ngày có quyết định thu hồi đất thì sẽ không đợc đền bù và chỉ đợc hỗ trợ 30% giá đất;
Trong khoảng thời gian từ năm 1996 đến trớc khi LĐĐ năm 2003 đợc ban hành, trên địa bàn TP Hà Nội đã thực hiện thu hồi đất của rất nhiều dự án; các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi đều đợc áp dụng chính sách bồi thờng về đất theo quy định tại NĐ số 22/1998/NĐ-CP và QĐ số 20/1998/QĐ-UB nói trên. Có thể nêu ví dụ tại một số các dự án lớn nh:
Dự án đờng Vành đai 3 (giai đoạn 1): Đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt ngày 16/5/2001 tại Quyết định số 597/QĐ-TTg; UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 4664/QĐ-UB ngày 17/8/2001 thu hồi 837.314m2 đất tại các quận, huyện: Cầu Giấy, Thanh Xuân, Từ Liêm và Thanh Trì giao cho BQL dự án Thăng Long để thực hiện xây dựng đờng Vành đai 3;
Đờng vành đai 3 có chiều dài toàn tuyến là 10,2km; đoạn đi qua quận Thanh Xuân dài 2,3km, thuộc địa bàn của 6 phờng với 1.630 hộ bị thu hồi đất ở, 350 hộ bị thu hồi đất nông nghiệp; trong đó 1.300 hộ bị thu hồi toàn bộ đất ở, 330 hộ đất ở bị cắt xén. Đến tháng 6/2004, đã thực hiện thu hồi đất ở của 300 hộ và đất nông nghiệp của 350 hộ. Còn hơn 1.300 hộ cú đất ở phải tiếp tục thu hồi để thực hiện dự án (Báo cáo tiến độ công tác GPMB dự án đờng Vành đai 3 số 235/QLDA3 ngày 07/6/2004 của BQL dự án Thăng Long). Nh vậy, 300 hộ có đất ở đã bị thu hồi đợc áp dụng các chính sách BT, HT theo NĐ số 22/1998/NĐ-CP. Đối với các hộ SDĐ có nguồn gốc là ki ôt thuê của HTX nông nghiệp, tự chuyển đổi đất nông nghiệp,
đất ao hồ sang làm nhà ở, thời điểm SDĐ là từ năm 1991-1992; UBND TP Hà Nội đã có QĐ 3645/UB-NNĐC ngày 13/11/2003 phê duyệt mức hỗ trợ cho các hộ bằng 30% giá đất ở trong hạn mức 60m2; phần diện tích còn lại vợt hạn múc 60m2 đợc BT theo giá đất nông nghiệp;
Sau khi LĐĐ 2003 và NĐ số 197/2004/NĐ-CP đợc ban hành, Th nh phà ố tiếp tục thực hiện thu hồi đất của các hộ còn lại phải áp dụng chính sách BT, HT theo quy định hiện hành. Do các hộ còn lại là cùng dự án, cùng địa bàn quận Thanh Xuân, cùng nguồn gốc đất; căn cứ các quy định của NĐ số 197/2004/NĐ-CP và các NĐ hớng dẫn thi hành LĐĐ 2003; đồng thời để cân bằng về chính sách giữa các hộ phải di chuyển trớc và sau, UBND TP Hà Nội đã có QĐ số 1977/UB-NNĐC ngày 15/5/2006 phê duyệt chính sách BT, HT với mức hỗ trợ là 50% giá đất ở trong hạn mức 60m2; phần diện tích còn lại vợt hạn mức 60m2 đợc bồi thờng theo giá đất nông nghiệp. Có khoảng 270 hộ nằm trong phạm vi áp dụng chính sách này;
Sau khi TP Hà Nội ban hành QĐ số 1977/UB-NNĐC thì đã có tới gần 100 hộ trong số 300 hộ đã di chuyển có đơn khiếu nại đề nghị tăng mức BT, HT đối với các hộ này vì họ là những ngời chấp hành tốt và gơng mẫu đi trớc thì lại đợc BT thấp hơn các hộ di chuyển sau. Đồng thời, với 270 hộ nằm trong phạm vi áp dụng chính sách mới, mặc dù mức BT, HT cao hơn các hộ đã di chuyển nhng cũng có đơn khiếu nại cho rằng: Theo quy định của NĐ số 197/2004/NĐ- CP, các hộ này SDĐ trớc 15/10/1993, không có tranh chấp, vì vậy họ đủ điều kiện để đợc “bồi thờng” về đất chứ không phải chỉ đợc “hỗ trợ”; với việc đủ điều kiện đợc BT thì các hộ phải đ- ợc áp dụng hạn mức diện tích đất đợc BT theo quy định của pháp luật; việc TP vẫn áp dụng hạn mức 60m2 là không đúng vì hạn mức cấp GCNQSDĐ của Hà Nội là 120m2. TP Hà Nội đang gặp khó khăn trong việc giải quyết khiếu nại của các hộ đi sau này vì không thể giải quyết tăng mức BT cho các hộ (khiếu nại của các hộ này là đúng với quy định tại NĐ số 197/2004/NĐ-CP và việc tăng hạn mức đất đợc BT thực tế là tăng tiền BT). Nh vậy sẽ tạo ra sự bất bình đẳng quá lớn giữa các hộ phải di chuyển trớc và sau khi có LĐĐ 2003. Điều n y l à à phự hợp với quy định tại Khoản 2, Điều 50, NĐ số 197/2004/NĐ-CP: “ Đối với những dự án, hạng mục đã…
thực hiện xong việc BT, HT&TĐC, những dự án, hạng mục đã phê duyệt phơng án BT, HT&TĐC hoặc đang thực hiện chi trả BT, HT&TĐC theo phơng án đã đợc duyệt trớc khi NĐ này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo phơng án đã đợc phê duyệt, không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định của NĐ này”, vì vậy cũng không thể “hồi tố” để nâng mức BT cho các hộ đã di chuyển trớc. V quy à định tại Điểm a, Khoản 4, Điều 58 NĐ số 84/2007/NĐ-CP đợc ban hành đã sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ số 197/2004/NĐ-CP: “Trờng hợp đã thực hiện xong việc BT,HT&TĐC trớc ngày NĐ số 197/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì không áp dụng hoặc không điều chỉnh theo NĐ số 197/2004/NĐ-CP và NĐ số 17/2006/NĐ- CP”;
Thứ hai, đối với các trờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có các loại giấy tờ quy định, nhng đất đã đợc sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ công trình, đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và đợc UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp (Khoản 8, Điều 8);
Theo quy định của LĐĐ 1993 và các NĐ hớng dẫn thi hành, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ sau ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không có các giấy tờ quy định thì không đợc BT, chỉ đợc UBND cấp tỉnh xem xét quyết định HT đối với từng trờng hợp cụ thể (Điều 7, NĐ 22/1998/NĐ-CP). Khoản 8, Điều 8, NĐ số 197/2004/NĐ-CP quy định các chủ SDĐ sau thời điểm 15/10/1993 chỉ cần có thêm điều kiện: “Tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ công trình, đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và đ ợc UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp” thì cũng đợc coi là có đủ điều kiện để đợc BT về đất;
Trên địa bàn TP Hà Nội, các trờng hợp SDĐ sau thời điểm 15/10/1993 rất nhiều, nhng khi NN thu hồi đất thì việc xác định ngời SDĐ “tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không phải là đất lấn chiếm trái phép” lại là một việc không dễ dàng. Theo quy định của phỏp luật đất đai, việc xác định thời điểm SDĐ và vi phạm quy hoạch do UBND cấp xã xác nhận; và để xác định ngời SDĐ có vi phạm quy hoạch, vi phạm hành lang bảo vệ công trình hay không thì phải có quy hoạch, thông báo phạm vi hành lang bảo về công trình của cơ quan NN có thẩm quyền làm căn cứ cho việc thực hiện. Với thực tế, vào thời điểm sau 15/10/1993 đến trớc khi có LĐĐ 2003, công tác lập quy hoạch để quản lý đất đai cha thực sự đợc quan tâm, vì vậy ở nhiều nơi ngời dân không biết là đã có quy hoạch hay cha? Nếu có quy hoạch thì đã đợc công bố cha? Và nh thế nào thì đợc coi là quy hoạch “đã công bố công khai, cắm mốc”? Trong rất nhiều trờng hợp không thể xác định đợc ngời SDĐ có vi phạm quy hoạch hay không, vì đến thời điểm này, cha có văn bản nào quy định về hình thức “công bố quy hoạch” để làm căn cứ xác định tính chất phù hợp pháp luật của ngời SDĐ. Do vậy thực tế áp dụng đã có nhiều quan điểm khác nhau, có quan điểm cho rằng, khi cơ quan quy hoạch thực hiện bàn giao hồ sơ quy hoạch cho chính quyền quận, huyện, phờng, xã thì đợc coi là đã có quy hoạch và đã đợc công bố; có quan điểm lại cho rằng, khi có quy hoạch thì phải có bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng đợc treo nơi cộng cộng cho mọi ngời biết mới đợc coi là đã công bố; quan điểm khác lại cho rằng, quy hoạch phải đợc công bố công khai bằng hình thức nào đó, đồng thời phải đợc cắm mốc trên thực địa theo đúng quy định tại NĐ số 197/2004/NĐ-CP thì mới đợc coi là đầy đủ căn cứ để xác định công
Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội cũng đã gặp vớng mắc trong việc xác định tại thời điểm SDĐ, ngời SDĐ có vi phạm quy hoạch hay không. Trên địa bàn phờng Nhân Chính, quận Thanh Xuân có 194 hộ thuộc Tổ 2, cụm Nam Thăng Long thuộc diện bị thu hồi đất của dự án đờng Vành đai 3. Nguồn gốc đất của các hộ này là do HTX nông nghiệp Nhân Chính cho sử dụng tạm đất lu không làm dịch vụ, xởng SX trong khoảng thời gian các năm 1993-1994. Sau đó các hộ đã tự chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở và có nộp thuế từ đó cho đến thời điểm có quyết định thu hồi đất là tháng 8/2001. Khi áp dụng chính sách BT, HT đối với các hộ này, UBND quận Thanh Xuân và TP Hà Nội cho rằng thời điểm SDĐ của các hộ là sau 15/10/1993 và đã vi phạm quy hoạch đờng Vành đai 3 đã có từ năm 1981 và 1992.