2.3.3.1. Nguyên tắc xác định giá đất để tính bồi thờng và chi phí đầu t vào đất còn lại
Giá đất để tính BT khi NN thu hồi đất là căn cứ quan trọng để thực hiện việc BT cho ngời bị thu hồi đất; đồng thời là nội dung chủ yếu giải quyết mối quan hệ về lợi ích KT giữa NN và ngời bị thu hồi đất. Vấn đề giá đất cũng là một trong những vấn đề phức tạp, là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện nhiều nhất trong việc thực hiện BT khi NN thu hồi đất;
Về giá đất để tính BT và chi phí đầu t vào đất còn lại đợc quy định tại Khoản 1, Điều 9, NĐ số 197/2004/NĐ-CP (đã đợc sửa đổi, bổ sung theo Khoản 2, Điều 4, NĐ số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006) nh sau: “Giá đất để tính BT là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã đợc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định và công bố; không bồi thờng theo giá đất sẽ đợc chuyển mục đích sử dụng; trờng hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này cha sát với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình thờng thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”;
Về chi phí đầu t vào đất còn lại là các chi phí thực tế mà ngời SDĐ đã đầu t vào đất để sử dụng theo mục đích đợc pháp luật cho phép, bao gồm: tiền thuê đất trả trớc còn lại, chi phí san lấp mặt bằng và một số chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu t vào đất, mà đến thời điểm NN thu hồi đất, ngời SDĐ cha thu hồi đợc. Chi phí đầu t vào đất còn lại đợc xác định bằng tổng chi phí hợp lý tính thành tiền đầu t vào đất trừ đi số tiền tơng ứng với thời gian đã SDĐ.
Trớc khi LĐĐ 2003 ra đời, việc xác định giá đất của các địa phơng dựa vào khung giá đất ban hành kèm theo NĐ số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về khung giá các loại đất. Đối với đất đô thị thì: “Trong trờng hợp cùng một đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau thì địa phơng đợc phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá K từ 0,5 đến 1,8 lần mức giá cùng loại đô thị, cùng loại đờng phố và vị trí đất quy định trong bảng
khung giá đất đô thị” (Điều 1, QĐ số 302-TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tớng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành kèm theo NĐ số 87/CP). Hệ số K đợc xác định theo hớng dẫn tại Thông t số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính.Tuy nhiên trờn thực tế, việc xác định hệ số K quá phức tạp. Khung giá các loại đất theo NĐ số 87/CP lại chậm đợc sửa đổi, bổ sung nên luôn thấp hơn nhiều lần so với giá đất hình thành thực tế trên thị trờng. Để giải quyết căn bản tình trạng giá đất do NN quy định bị lạc hậu so với giỏ đất thực tế, Điều 56, LĐĐ 2003 đã quy định các nguyên tắc định giá đất trong trờng hợp giá đất đợc hình thành do NN quy định nh sau:
“1.Việc định giá đất của NN phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
a) Sát với giá chuyển nhợng quyền SDĐ thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình thờng; khi có sự chênh lệch lớn so với giá chuyển nhợng quyền SDĐ thực tế trên thị trờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nh nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nh nhau;
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nh nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nh nhau.
2. Chính phủ quy định phơng pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Khoản 1 Điều này, phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng xây dựng giá đất cụ thể tại địa phơng trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trớc khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định đợc công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế SDĐ, , bồi th… ờng khi NN thu hồi đất, …”;[6, tr1]
Phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất theo LĐĐ 2003 đã đợc quy định cụ thể tại NĐ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Thông t số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính. Tuy nhiờn thực tế, việc áp dụng nguyên tắc định giá đất và phơng pháp xác định giá đất của UBND cấp tỉnh vẫn còn bộ lộ một số điểm bất cập, cha thực sự hợp lý, cụ thể:
Thứ nhất, Theo quy định của LĐĐ 2003, giá đất do NN quy định phải đảm
bảo sát với giá chuyển nhợng quyền SDĐ thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình thờng. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định vẫn thờng thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhợng quyền SDĐ thực tế trên thị trờng. Cú thể đưa ra những lý do để lý giải cho tỡnh trạng n y nhà ư sau:
- Về lý do chủ quan: Có thể kể đến việc UBND cấp tỉnh đặt mục tiêu trong
xác định giá đất nhằm “ phát triển kinh tế - xã hội, tạo điều kiện thu hút đầu t… , thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh trên địa bàn hài hoà lợi ích giữa NN, ng… - ời có nhu cầu SDĐ thực hiện dự án đầu t và ngời SDĐ bị thu hồi” . Có thể vì lý do này mà khung giá đất ở tại đô thị do TP Hà Nội ban hành hiện nay vẫn chỉ áp dụng bằng 80% mức tối đa trong khung giá Chính phủ quy định (cụ thể là 67.500.000đ/m2 x 80% = 54.000.000đ/m2); mặc dù trên thị trờng Hà Nội hiện nay đã có các giao dịch chuyển nhợng quyền SDĐ gắn với nhà ở cao hơn nhiều so với mức giá tối đa trong khung giá Chính phủ quy định. Theo phân tích và đỏnh giỏ của Bộ Tài nguyên - Môi trờng; Giá đất do các tỉnh quy định vẫn chỉ bằng khoảng từ 50% tới 70% giá đất chuyển nhợng thực tế trên thị trờng trong điều kiên bình thờng [27];
- Về lý do khách quan: Thực tế cho thấy các cơ quan định giá cấp tỉnh rất khó trong việc xỏc định giỏ đất đảm bảo nguyờn tắc sỏt “giá chuyển nhợng quyền SDĐ thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình thờng”. Bởi lẽ, thị trờng BĐS nói chung và thị trờng quyền SDĐ nói riêng ở nước ta vẫn chủ yếu hoạt động tự phát, chủ yếu vẫn là cỏc giao dịch "ngầm"; việc tạo lập thị trờng BĐS minh bạch, hoạt động dới sự quản lý của NN mới đang trong thời kỳ “từng bớc xác lập”. Vì vậy rất khó xác định đợc giá giao dịch thực tế của thị trờng trong điều kiện bỡnh thường;
Thứ hai, cho đến thời điểm hiện nay, ở nớc ta cha hình thành đợc các tổ chức
chuyên môn t vấn giá đất mang tớnh chất chuyờn nghiệp, cha có một đội ngũ chuyên gia có trình độ, kinh nghiệm và đợc đào tạo cơ bản trong lĩnh vực định giá đất. Vì vậy, việc xác định giá đất còn mang nặng cảm tính của cơ quan định giá đất. Khi tiến hành xác định giá, các cơ quan định giá còn xa rời thực tế, ch a quan tâm và đi sâu phân tích thực trạng chuyển nhợng quyền SDĐ trên thị trờng;
Thứ ba, theo Bộ Tài nguyên và Môi truờng: “giá chuyển nhợng thực tế trong
điều kiện bình thờng đợc hiểu là những vụ chuyển nhợng đợc thực hiện tự nguyện, ngời mua, ngời bán không có quan hệ họ hàng, huyết thống, không có mối quan hệ kinh tế, việc chuyển nhợng không diễn ra trong thời kỳ ngắn có hiện tợng đóng băng hoặc sốt đất ”. Tuy nhiên, giá đất đ… ợc hình thành không chỉ dựa trên các yếu tố vật chất nh: khả năng sinh lợi, vị trí địa lý, diện tích của thửa đất .v.v. mà còn phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố phi vật chất của từng thửa đất cụ thể nh: yếu tố về chính trị, văn hoá, XH của khu vực; yếu tố tôn giáo, phong tục, tập quán, tâm linh
.v.v. Vì vậy, lấy giá chuyển nhợng của một vài thửa đất để làm giá chuẩn cho cả một khu vực hay một tuyến phố cũng cha thật hợp lý; song, cũng không thể xác định giá cho từng thửa đất hay từng nhóm thửa đất;
Thứ t, theo LĐĐ 2003, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đợc sử dụng làm
căn cứ để tính thuế SDĐ, tính tiền SDĐ và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ; tính giá trị quyền SDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ, lệ phí trớc bạ, BT khi NN thu hồi đất; tính tiền BT đối với ngời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho NN (Khoản 4, Điều 56);
Nh trên đó phõn tớch, giá đất do các tỉnh quy định hiện nay đợc đỏnh giỏ là thấp hơn so với giá thực tế trên thị trờng và ngời dân không chấp nhận khi được sử dụng l m cà ăn cứ bồi thường khi Nh nà ước thu hồi đất. Ngược lại, khi người SDĐ thực hiện cỏc nghĩa vụ t ià chớnh về đất đai đối với Nh nà ước thỡ họ lại cho rằng giỏ đất này lại quỏ cao. Để giảm mức đúng gúp nghĩa vụ tài chớnh về đất đai cho người SDĐ, Chính phủ đã có văn bản cho phép tiếp tục áp dụng giá đất của năm 2004 (giá đất theo LĐĐ 1993) khi bán nhà thuộc sở hữu NN cho ngời đang ở thuê. Nh vậy, mức giá đất hiện nay trong quá trình triển khai thực hiện đã bộc lộ những điểm hạn chế, vì cha trung hòa đợc các mục đích sử dụng khác nhau; doanh nghiệp thuê đất thì yêu cầu giá thuờ đất thấp, nhng để GPMB thì giá đất do Nhà nước xỏc định lại phải sát giá thị trờng trong điều kiện bỡnh thường. Tức là phải xỏc định giỏ đất để bồi thường khi Nh nà ước cho thuờ đất cao hơn giỏ đất Nhà nước cho thuờ đất. Mâu thuẫn này dường như khú được loại bỏ trong thời gian tr- ớc mắt.
2.3.3.2. Thực trạng áp dụng giá đất để tính BT, HT khi NN thu hồi đất trên địa bàn TP Hà Nội
Khi NN thu hồi đất, “giá đất để tính BT là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã đợc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định và công bố; ”.…
Trong giá trị BT về đất, ngoài yếu tố giá đất thì loại đất bị thu hồi (tức mục đích sử dụng của đất bị thu hồi) là yếu tố cơ bản thứ hai quyết định tổng giá trị mà ngời bị thu hồi đất đợc nhận. Tại thời điểm NN có quyết định thu hồi đất, một thửa đất có thể có 2 mục đích “đang sử dụng”: Mục đích sử dụng do pháp luật quy định và mục đích sử dụng thực tế mà ngời SDĐ đang sử dụng. Khi 2 mục đích này là thống nhất thì việc áp dụng giá đất để tính BT là rõ ràng và thuận lợi. Nhng khi giữa mục đích do pháp luật quy định và mục đích sử dụng thực tế là khác nhau thì phải áp giá cho mục đích sử dụng nào khi thực hiện bồi thường vẫn còn có nhiều cách hiểu khỏc nhau và áp dụng không thống nhất. Về nguyên tắc thì không thể có trờng hợp ngời SDĐ sử dụng sai mục đích do pháp luật quy định. Tuy nhiên, trong thực tế việc
vẫn còn phổ biến, chủ yếu là tự chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang mục đích để ở và mục đích phi nông nghiệp; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Theo quy định, khi NN thu hồi đất, giá đất để tính BT là giá đất theo mục đích đang sử dụng do pháp luật quy định. Nhng ngời bị thu hồi đất luôn muốn đợc BT với giá đất càng cao càng tốt, vì vậy, trong nhiều trờng hợp, các chủ SDĐ này không chấp nhận giá BT theo mục đích đất nông nghiệp mà cố tình đòi BT theo giá đất ở hay giá đất phi nông nghiệp mà họ đã tự chuyển mục đích trái pháp luật. Để hiểu v áp dụng thống nhất trong à quỏ trỡnh thực hiện bồi thường, Thông t số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 và Thông t số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính đã hớng dẫn cụ thể là “không bồi thờng theo giá đất do thực tế sử dụng đất không phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Điểm 3.1, Mục 3, Phần II). NN thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai bằng việc quyết định mục đích SDĐ thông qua việc lập và phê duyệt QH, KHSDĐ. Khi ngời bị thu hồi đất khiếu nại đòi BT theo mục đích mà họ đã tự chuyển đổi trái pháp luật thì cơ quan NN phải chứng minh đợc rằng họ đã sử dụng đất sai mục đích, không phù hợp với mục đích SDĐ mà pháp luật đã quy định. Tuy nhiên, trên thực tế việc chứng minh này của các cơ quan NN không phải lúc nào cũng thực hiện đợc một cách dễ dàng. Căn cứ để xác đích mục đích SDĐ là QH, KHSDĐ đợc lập và phê duyệt bởi cơ quan NN có thẩm quyền theo quy định. Trên thực tế, việc quản lý đất đai bằng QH, KHSDĐ trong suốt một thời gian bị buông lỏng; chỉ sau khi có LĐĐ 2003, vấn đề lập QH, KHSDĐ mới đợc quan tâm thực hiện. Tuy nhiên, đến thời điểm tháng 6/2006 thì vẫn còn tới 38% đơn vị cấp huyện và 45% đơn vị cấp xã cha có QH, KHSDĐ. Điều n y à cú nghĩa là, khi NN thu hồi đất thì còn rất nhiều nơi NN cha xác định mục đích SDĐ và nh vậy vẫn phải tính BT theo mục đích mà ngời bị thu hồi đang sử dụng (mặc dù có thể là không phù hợp với “ý định” về mục đích sử dụng của cơ quan NN). Trờng hợp điển hình của việc cơ quan NN cha có quy hoạch để quản lý mục đích SDĐ là tại dự án Thoát nớc Hà Nội giai đoạn I, đoạn qua địa bàn quận Ba Đình. Tại dự án này, UBND TP Hà Nội có Quyết định số 7853/QĐ-UB ngày 18/12/2001 thu hồi toàn bộ dải đất 2 bên bờ sông Tô Lịch để làm đờng 2 bên bờ sông. Toàn bộ dải đất bờ sông giáp đờng Bởi thuộc quận Ba Đình là đất vờn ơm do Công ty Công viên cây xanh của TP Hà Nội quản lý. Tuy nhiên, trong khu vờn ơm này lại có 1 hộ gia đình ông Nguyễn Quang Tinh đang sử dụng tới 1.358m2 đất để ở; ngoài ra không còn bất kỳ một hộ gia đình hay tổ chức nào khác SDĐ ở đây. Theo xác nhận của chính quyền địa phơng, hộ gia đình ông Tinh đã ở đây từ năm 1975, không có bất cứ một thứ giấy tờ gì, không có hộ khẩu thờng trú, nhng hộ này với 14 ngời đã ở đây từ năm 1975 là thực tế. Chính quyền địa phơng không có hồ sơ quản lý đất đai ở đây. Công ty công viên cây xanh là cơ quan quản lý khu vờn ơm cũng chỉ có văn bản của Sở Giao thông Công chính giao cho quản lý khu vờn ơm vào năm 1981, tức là sau thời điểm SDĐ