Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đối với người tiêu dùng tại ngân hàng NHNo&PTNT Hà nội.doc

Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đối với người tiêu dùng tại ngân hàng NHNo&PTNT Hà nội

Trờng đại học Kinh tế quốc dân

LỜI CAM ĐOAN

Chuyên đề thực tập: “Phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại

NHNo&PTNT Hà nội” được thực hiện bởi sinh viên Đinh Văn Tài, sinh viên lớp

Tài chính 45B, trường Đại học kinh tế Quốc Dân Hà Nội Chuyên đề trên được thực hiện trên cơ sở số liệu thực tế tại NHNo&PTNT Hà nội và một số tài liệu

tham khảo khác Chuyên đề được sự hướng dẫn của TS Đặng Ngọc Đức và các

cán bộ phòng tín dụng NHNo&PTNT Hà nội Nội dung chuyên đề này đảm bảo phản ánh đúng thực trạng tại NHNo&PTNT Hà nội và là bản duy nhất không sao chép các tài liệu khác.

Em xin cam đoan những lời cam đoan trên là hoàn toàn đúng sự thực và xin nghiêm túc chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình.

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DNNN: Doanh nghiệp nhà nước

DNNQD: Doanh nghiệp ngoài quốc doanh NĐ-CP: Nghị định chính phủ

NHNO&PTNT: Ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn NHTM: Ngân hàng thương mại

TTLT: Thông tư liên tịch WB: Ngân hàng thế giới

LỜI MỞ ĐẦU

Trong quá trình thực hiện công cuộc công nghiệp hoá - hiện đại hoá, đất nước ta đã có những chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã hội Chính trị ổn định, kinh tế tăng trưởng khá và bền vững đã thúc đẩy hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh, buôn bán phát triển, tạo tiền đề cho việc tăng việc làm, thu nhập và nâng cao đời sống của các tầng lớp nhân dân Trong tình hình đó, Đảng và nhà nước ta luôn xác định, tăng trưởng kinh tế phải gắn liền với việc nâng cao đời sống tinh thần và vật chất cho người dân Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, đời sống của người dân đã đươc nâng cao đáng kể và ngày càng được hưởng những thành tựu do phát triển kinh tế đem lại Tuy nhiên, trong xã hội vẫn còn có những mặt chưa giải quyết được triệt để và cản trở việc cải thiện tốt hơn đời sống cho người dân Một trong số đó là giải quyết nhà ở cho người dân tại Việt Nam

Có an cư thì mới lạc nghiệp Câu nói đó nói lên một ước muốn giản dị của mỗi người Việt Nam về một căn nhà để ổn định cuộc sống Nhưng ước muốn giản dị đó lại không đơn giản chút nào Bởi một căn nhà, một mái ấm nhiều khi quá sức đối với nhiều người trong hoàn cảnh nước ta còn nghèo, thu nhập của người dân còn hạn chế Xét trong phạm vi những đô thị ở Việt Nam, thì vấn đề nhà ở cho người dân hiện nay là một bài toán rất nan giải Có nhiều giải pháp đặt ra nhằm giải quyết nhanh những nhu cầu thiết yếu đó cho người dân Một trong những giải pháp đó là sự tham gia của các ngân hàng thương mại tài trợ vốn cho người dân mua nhà để ở

Xuất phát từ thực trạng về nhà ở của người dân Việt Nam hiện nay và cũng xuất phát từ nhu cầu cần phát triển của mỗi ngân hàng cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của TS Đặng Ngọc Đức, qua quá trình thực tập tại Trụ sở ngân hàng

nông nghiệp & phát triển nông thôn Việt Nam, đề tài: “Phát triển hoạt động cho vay

mua nhà đối với người tiêu dùng tại ngân hàng NHNo&PTNT Hà nội” được chọn

để làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

Kết cấu của Chuyên đề ngoài lời mở đầu, kết luận gồm có 3 chương:

Chương I: Cho vay mua nhà - Một loại hình cho vay tiêu dùng của ngân

CHƯƠNG 1: CHO VAY MUA NHÀ - MỘT LOẠI HÌNH CHO VAY TIÊU DÙNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG

1.1 Ngân hàng thương mại

1.1.1.Khái niệm về ngân hàng thương mại

Ngân hàng là một trong nghững tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế Ngân hàng là người cho vay chủ yếu đối với các cá nhân hộ gia đình và hầu hết các cơ quan chính quyền địa phương Hơn nữa, đối với các doanh nghiệp nhỏ ở địa phương, tư người bán rau quả cho đến người kinh doanh ô tô, ngân hàng là tổ chức cung cấp tín dụng cơ bản phục vụ cho việc mua hàng hoá dự trữ hoặc mua ô tô trưng bày Khi các doanh nghiệp và người tiêu dùng phải thanh toán cho các khoản mua bán hàng hoá dịch vụ họ thường sử dụng séc, thẻ tín dụng hay tài khoản điện tử Và khi cần thông tin tài chính hay lập kế hoạch tài chính, họ thường tìn đến ngân hàng để nhận được lời tư vấn.

Trên toàn thế giới, ngân hàng là loại hình tổ chức trung gian tài chính cung cấp các khoản tín dụng trả góp cho người tiêu dùng với quy mô lớn nhất Trong mọi thời kì, ngân hàng là một trong nghững thành viên quan trọng nhất trên thị trường trái phiếu và tín phiếu do chính quyền địa phương phát hành để tài trợ cho các công trình công cộng, từ hội trường, sân bóng đá cho đến sân bay và đường cao tốc Ngân hàng cũng là một trong những tổ chức tài chính cung cấp vốn lưu động quan trọng nhất cho các doanh nghiệp Với các lí do đó chúng ta có thể đưa ra định nghĩa ngân hàng như sau

“Ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kì một tổ chức kinh doanh nào trong nến kinh tế” (Peter S.Rose )

1.1.2 Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng thương mại

• Tạo nguồn vốn

Huy động vốn nhàn rỗi của xã hội là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của mỗi ngân hàng thương mại Việc huy động ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của các ngân hàng Ngân hàng thương mại huy động thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay (vay ngân hàng nhà nước, các tổ chức tín dụng, hay phát hành các loại giấy tờ có giá)

 Tiền gửi:

Khách hàng gửi tiền vào ngân hàng có thể với nhiều mục đích: để sinh lời, để bảo quản, để sử dụng thanh toán Tiền gửi là một trong những nguồn vốn quan trọng của ngân hàng để giúp ngân hàng hoạt động đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay Ngân hàng mở dịch vụ nhằm huy động từ người đem gửi với cam kết bảo quản hộ người có tiền, hoàn trả đúng hạn đồng thời trả lãi cho tiền gửi như là phần thưởng cho khách hàng về việc sẵn sàng hy sinh nhu cầu tiêu dùng trước mắt và cho phép ngân hàng được sử dụng tạm thời để kinh doanh Dựa vào mục đích của người gửi tiền, tiền gửi thường được phân thành hai loại: tiền gửi giao dịch và tiền gửi phi giao dịch.

* Tiền gửi giao dịch: là tiền gửi không có cam kết về kỳ hạn, chủ yếu nhằm

mục đích thanh toán Khách hàng gửi vào ngân hàng không vì mục đích hưởng lãi mà coi ngân hàng như là thủ quỹ cho họ Khách hàng có thể rút ra bất cứ lúc nào để phục vụ cho mục đích thanh toán Tiền gửi giao dịch gồm tiền gửi có thể phát séc, uỷ nhiệm thu, uỷ nhiệm chi, thẻ chuyển tiền.

* Tiền gửi phi giao dịch: là các khoản tiền gửi có kỳ hạn của doanh nghiệp,

các tổ chức kinh tế - xã hội, dân cư Đây là những khoản tiền không thanh toán ngay, tạm thời nhàn rỗi và có tính ổn định Lãi suất áp dụng cho loại tiền gửi này cao hơn nhiều so với tiền gửi giao dịch.

 Nguồn đi vay:

Ngoài hình thức tiền gửi ngân hàng có thể huy động vốn bằng cách đi vay mượn thêm nhằm bù đắp nhu cầu thiếu hụt và đảm bảo khả năng thanh toán khi cần thiết Các loại hình thức đi vay của ngân hàng:

* Vay Ngân hàng Nhà nước: Đây là khoản vay nhằm bù đắp nhu cầu cần

thiết trong chi trả của ngân hàng thương mại Thông thường các ngân hàng thương mại vay ngân hàng nhà nước trong trường hợp đang có nhu cầu cấp thiết Ngân hàng Nhà nước có thể cấp cho mỗi ngân hàng thương mại một hạn mức tín dụng và để vay được các ngân hàng thương mại phải trả lãi suất theo quy định.

* Vay các tổ chức tín dụng: Đây là nguồn các ngân hàng vay mượn lẫn nhau và vay mượn các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng Các ngân hàng đang thiếu hụt có nhu cầu vay mượn tức thời để đảm bảo khả năng thanh toán.

* Phát hành các giấy tờ có giá: kỳ phiếu, tín phiếu, trái phiếu Đây là khoản

vay mà các ngân hàng tương đối chủ động trong hoạt động kinh doanh của mình Ngân hàng thường vay trung, dài hạn với quy mô lớn, lãi suất cao để phục vụ cho ngân hàng trong việc tài trợ cho các dự án, công trình, đảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng.

 Vốn chủ sở hữu:

Vốn chủ sở hữu là vốn ban đầu khi ngân hàng đi vào kinh doanh và có thể được bổ sung trong quá trình hoạt động bằng cách trích từ lợi nhuận kinh doanh hoặc tăng mức đóng góp của chủ sở hữu

Bên cạnh đó, các NHTM còn lập ra các quỹ như: quỹ dự phòng tổn thất, quỹ phúc lợi, quỹ khen thưởng

Thông thường các ngân hàng không sử dụng nguồn vốn này để cho vay mà có thể sử dụng lâu dài, hình thành nên trang thiết bị, trụ sở ngân hàng Đối với mỗi hệ thống ngân hàng ở các quốc gia, vốn chủ sở hữu ngân hàng có thể là điều kiện được huy động, cho vay theo những tỉ lệ nhất định.

• Sử dụng vốn

Tại các NHTM, hướng cơ bản trong sử dụng và khai thác các nguồn vốn là cho vay và đầu tư, trong đó cho vay là chủ yếu.

 Cho vay

Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ chốt của các NHTM để tạo ra lợi nhuận(chủ yếu đối với các ngân hàng thương mại Việt Nam) Lãi suất cho vay thu

được bù chi phí mà ngân hàng huy động, chi phí dự trữ, chi phí kinh doanh, chi phí quản lý.

 Đầu tư

Đầu tư là hoạt động giúp các NHTM sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại nguồn thu nhập cũng rất quan trọng cho ngân hàng.

* Mua chứng khoán ngắn hạn chính phủ: Đem lại thu nhập cho ngân

hàng, đảm bảo tính thanh khoản cho ngân hàng, bảo đảm cân bằng thu chi, điều hoà lưu thông tiền tệ.

* Mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp: tham gia vào việc thành lập và

quản lý các doanh nghiệp nhằm mang lại thu nhập cho ngân hàng Đồng thời giảm rủi ro cho ngân hàng bởi ngân hàng đã thực hiện sự đa dạng hoá các loại hình đầu tư.(Tuy nhiên chỉ một số ngân hàng được phép điều nay do quy định của chính phủ)

 Hoạt động ngân quỹ

Hoạt động ngân quỹ là hoạt động cho việc chi trả đối với khách hàng Hoạt động này bao gồm: nghiệp vụ, quỹ tiền mặt, tiền gửi ở các ngân hàng, tiền trong quá trình đang thu, nghiệp vụ chứng khoán ngắn hạn.

• Các hoạt động khác

 Hoạt động bảo lãnh: là nghiệp vụ ngân hàng cam kết dưới hình thức thư

bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng của ngân hàng khi khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ như cam kết Bảo lãnh thường có ba bên: Bên hưởng bảo lãnh, bên được bảo lãnh và bên bảo lãnh Bảo lãnh của ngân hàng có nghĩa ngân hàng là bên bảo lãnh; khách hàng của ngân hàng là người được bảo lãnh và người bảo lãnh là bên thứ ba

 Mua bán ngoại tệ: Một trong những dịch vụ ngân hàng đầu tiên được

thực hiện là trao đổi ngoại tệ - một ngân hàng đứng ra mua bán một loại tiền này lấy một loại tiền khác và hưởng phí dịch vụ Trong thị trường tài chính ngày nay, mua bán ngoại tệ thường chỉ do các ngân hàng lớn thực hiện bởi vì những giao

dịch như vậy có mức độ rủi ro cao, đồng thời yêu cầu phải có trình độ chuyên môn cao.

 Hoạt động uỷ thác, thanh toán tiền hàng, quản lý, phát hành chứng khoán, mua

bán, bảo quản chứng khoán, cung cấp thông tin và tư vấn kinh doanh.

 Các hoạt động khác như dịch vụ cho thuê két sắt, môi giới nhà đất, dịch

vụ bảo hiểm, cung cấp các dịch vụ là ngân hàng đại lý.

1.2 Các loại hình cho vay của Ngân hàng Thương mại

Hoạt động cho vay là hoạt động mang tính truyền thống của NHTM Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn ngày càng gia tăng và dẫn tới hoạt động cho vay ngày càng phát triển và đóng góp quan trọng vào sự phát triển của nền kinh tế.

Hiện nay, hoạt động cho vay được phân theo nhiều loại khác nhau tuỳ theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng Sau đây là một số cách phân loại.

• Căn cứ kì hạn cho vay

 Cho vay ngắn hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn một năm trở

xuống và mục đích chủ yếu là bù đắp sự thiếu hụt vốn tạm thời như phục vụ cho thanh toán tiền hàng hóa, tài trợ cho vốn lưu động.

 Cho vay trung hạn: Đây là hình thức cấp tín dụng thường có thời hạn từ

1 đến nhỏ hơn 5 năm và thường được áp dụng cho vay các trường hợp đổi mới trang thiết bị, mua sắm máy móc mà thời gian khấu hao thường không quá dài để có thể hoàn trả vốn đúng hạn cho ngân hàng.

 Cho vay dài hạn: là khoản cấp tín dụng có thời gian trên 5 năm cho vay

cho các đối tượng xây dựng nhà xưởng, đầu tư dây chuyền công nghệ với những dự án lớn có thời gian thu hồi vốn dài Các khoản vay này thường có lãi suất cao hơn và ngân hàng chịu nhiều rủi ro hơn.

Trong thực tế, có những khoản vay không xác định trước thời hạn như cho vay luân chuyển Khách hàng thoả thuận với ngân hàng về việc ngân hàng được quyền trích trên tài khoản tiền gửi thanh toán để thu nợ khi tài khoản có tiền Việc

xác định trước thời hạn thu nợ trong trường hợp này có thể gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiêu thụ sản phẩm.

•Căn cứ tính chất đảm bảo vốn vay.

 Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm như

cầm cố, thế chấp hoặc phải có bảo lãnh của bên thứ ba Việc cho vay có bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thanh toán khi đến hạn Ngân hàng có thể phát mại tài sản nếu khách hàng không có khả năng chi trả khi đã áp dụng các biện pháp cần thiết Giá trị của tài sản bảo đảm thông thường cao hơn giá trị của khoản vay nhằm đề phòng sự mất mát, hao hụt, trượt giá và chi phí quản lý

 Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp,

cầm cố hoặc sự bảo lãnh của bên thứ ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng đi vay Cho vay không có tài sản bảo đảm thông thường dành cho các khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh, thường xuyên có lãi Tuy nhiên, đây là hình thức cho vay mang nhiều rủi ro đối với các ngân hàng Ngân hàng cần thẩm định kỹ khách hàng trước khi quyết định cho vay hay không.

•Căn cứ phương thức cho vay và hoàn trả.

 Căn cứ theo phương thức cho vay

* Cho vay từng lần: mỗi lần vay ngân hàng và khách hàng làm thủ tục vay vốn

cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng Mỗi lần khách hàng có nhu cầu vay vốn thì việc ký kết hợp đồng được thực hiện từ đầu, sẽ thoả thuận riêng cho từng lần đi kèm với các điều khoản về lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm.

* Cho vay theo hạn mức tín dụng: ngân hàng và khách hàng ký kết một

hợp đồng tín dụng trong đó quy định giá trị tối đa mà khách hàng được vay trong một thời gian cố định Trong kỳ khách hàng có thể thực hiện vay-trả nhiều lần, song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng.

* Cho vay theo dự án đầu tư: ngân hàng cho khách hàng vay để thực hiện

dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ

đời sống Ngân hàng có thể giải ngân theo từng hạng mục mà dự án đang thực hiện khi khách hàng cung cấp đủ các tài liệu, chứng từ ngân hàng yêu cầu cho lần giải ngân đó.

* Cho vay hợp vốn: một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với

một dự án vay vốn của khách hàng Trong đó có một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác Các tổ chức tín dụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn trên và khách hàng vay vốn có thể không biết được điều đó Hiện nay ở Việt Nam hình thức này tương đối phát triển và một trong các nguyên nhân làm phát triển là nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn lớn nhưng các ngân hàng bị giới hạn bởi “luật các tổ chức tín dụng” quy định mỗi ngân hàng không được cho vay đối với mỗi khách hàng vượt quá 15% vốn điều lệ.

* Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ: là việc ngân hàng

chấp nhận cho khách hàng được sử dụng vốn vay trong phạm vi hạn mức tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hoá, dịch vụ rút tiền mặt Đến cuối kỳ, ngân hàng gửi giấy thông báo với khách hàng, yêu cầu khách hàng thanh toán số tiền khách hàng đã vay của ngân hàng.

* Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: ngân hàng cam kết đáp ứng

nguồn vốn cho khách hàng trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định để đầu tư cho dự án khi khách hàng có nhu cầu Căn cứ vào nhu cầu vay, khách hàng và ngân hàng thoả thuận hạn mức tín dụng dự phòng, thời hạn hiệu lực của hạn mức dự phòng và mức phí trả cho ngân hàng.

 Căn cứ theo phương thức hoàn trả:

* Cho vay trả một lần: là những khoản cho vay mà trong hợp đồng tín

dụng thoả thuận khách hàng hoàn trả toàn bộ một lần vào thời gian đáo hạn cuối cùng.

* Cho vay trả góp: là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép khách

hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thoả thuận Nhờ vậy việc hoàn trả không phải là một lần duy nhất như trong trường hợp khoản cho vay trả một lần Cho vay trả góp thường được áp dụng đối với khoản vay trung và dài hạn,

tài trợ cho tài sản cố định hoặc tài sản lâu bền Số tiền và thời gian hoàn trả được tính sao cho phù hợp với khả năng hoàn trả của khách hàng Trong cho vay trả góp đối tượng cho vay thông thường là người có thu nhập ổn định, phù hợp với mỗi lần họ hoàn trả cho ngân hàng.

•Căn cứ theo ngành nghề và mục đích sử dụng món vay.

 Căn cứ theo ngành nghề.

Gồm cho vay nông nghiệp, công nghiệp, thương nghiệp,

 Căn cứ theo mục đích sử dụng món vay.

* Cho vay sản xuất kinh doanh: là loại cho vay của tổ chức tín dụng đối

với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh Các khoản vay này thường được sử dụng vào việc tài trợ cho vốn lưu động, mua sắm máy móc thiết bị Lãi suất của chúng thường thấp hơn trong hệ thống lãi suất và đối tượng khách hàng chủ yếu của loại hình này là các doanh nghiệp

* Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùng nhằm

giúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hoá, dịch vụ trước khi họ có khả năng chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn Thông thường quy mô của những khoản vay này thường nhỏ, rủi ro cao nên lãi suất của cho vay tiêu dùng thường cao Tuy nhiên cho vay tiêu dùng là hình thức đem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng Đối tượng được vay là các cá nhân và hộ gia đình vay để phục vụ cho mục đích mua nhà, mua ô tô, du học, du lịch

1.3 Cho vay mua nhà - một loại hình cho vay tiêu dùng của ngân hàng thương mại

Các ngân hàng thường cho người tiêu dùng vay để tài trợ cho họ trong việc mua những tài sản như là nhà cửa, ô tô, xe máy hoặc trang thiết bị phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng trước mắt của họ Cho vay mua có sự khác biệt so với các loại hình vay khác của ngân hàng và ngay cả trong cho vay tiêu dùng nó cũng có sự khác biệt so với các loại vay còn lại

Trong những thập kỷ vừa qua, cho vay mua nhà ở các nước phát triển trên thế giới rất phát triển và vẫn đang tăng trưởng với tốc độ cao Tại Việt Nam, tuy

mới phát triển nhưng loại hình cho vay mua nhà trong những năm vừa qua đã thực sự khởi sắc cùng với cho vay tiêu dùng nói chung Vậy chúng ta cùng tìm hiểu những đặc điểm và phương thức cho vay của cho vay mua nhà

1.3.1 Đặc điểm của cho vay mua nhà.

Cho vay mua nhà là loại hình cho vay với mục đích mua mua nhà, sửa nhà, mua đất xây nhà nên đối tượng vay là người tiêu dùng có nhu cầu về nhà ở, ( xây dựng mới hoặc mua sắm), người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà Tuy nhiên trong đề tài này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng vay là người tiêu dùng.

•Đặc điểm đối tượng vay.

Đối tượng của cho vay mua - sửa chữa và xây dựng nhà là những cá nhân hộ gia đình có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự Những khách hàng này có thể được chia thành các nhóm sau

 Khách hàng có thu nhập thấp  Khách hàng có thu nhập trung bình  Khách hàng có thu nhập cao

Hoặc có thể chia đối tượng khách hàng vay mua - sửa chữa và xây dựng nhà thành hai nhóm như sau

 Khách hàng có thu nhập không thường xuyên ( dự kiến từ bán tài sản, thu từ các khoản cho vay, giấy tờ có giá sắp đến hạn …)

 Khách hàng có nguồn thu nhập thường xuyên hàng tháng (từ tiền lương, tiền cho thuê tài sản, tiền lãi kinh doanh…) đối tượng khách hàng này tuy có thu nhập đều đặn nhưng hoặc vì số tiền cần cho mua nhà quá lớn và cần được tích luỹ sau một thời gian nhất định hoặc là họ có tiền nhưng đã dành cho công việc kinh doanh khác nên vẫn cần vay ngân hàng.

•Đặc điểm quy mô khoản vay.

Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô khoản vay mua nhà thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường Điều đó là do các căn nhà thường có giá trị lớn Do vậy, trong cho vay

tiêu dùng thì cho vay mua nhà là hình thức cho vay đặc biệt và đối với các ngân hàng cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỉ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và quy mô mỗi món không hề nhỏ

 Đối với khách hàng có thu nhập thấp và trung bình vay mua - sửa chữa và xây dựng nhà: mỗi khách hàng thường chỉ mua xây dựng hay sửa chữa một ngôi nhà và giá mỗi ngôi nhà này cũng không quá cao vì nó phụ thuộc vào khả năng tài chính của khách hàng, hơn nữa lại bị giới hạn mức cho vay là 60- 70% giá trị ngôi nhà, mảnh đất( giá trị tài sản đảm bảo)…nên giá trị của mỗi khoản vay thuộc nhóm đối tượng khách hàng này thường không lớn Có thể nói rằng, quy mô các khoản vay mua sửa chữa và xây dựng nhà của nhóm đối tượng nay là không lớn song với sự phát triển ổn định nền kinh tế, thu nhập của người dân ngày càng cao, nhu cầu mua nhà ngày càng cao, nhu cầu mua nhà ngày càng tăng và số lượng khách hàng có nhu cầu vay mua nhà sẽ tìm đến ngân hàng tăng lên làm cho tổng quy mô của loại hình cho vay này với nhóm đối tượng có thu nhập thấp và trung bình cũng tăng theo.

 Đối với khách hàng có thu nhập cao cho vay mua sửa chữa và xây dựng nhà, nhóm khách hàng này vay tiền để mua sửa chữa và xây dựng nhà song những ngôi nhà mà họ hướng đến thường có giá trị rất lớn.

Mặc dù số lượng khách hàng không nhiều nhưng những món vay của họ thường có giá trị rất lớn, làm cho tổng quy mô cho vay lớn Các ngân hàng thương mại cần đặc biệt quan tâm đến những dự án đầu tư quy mô lớn và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định cho vay hay không.

Như vậy, dù thuộc nhóm khách hàng nào thì tổng quy mô các khoản vay đều tương đối lớn Đây là điều kiện hết sức thuận lợi cho các Ngân hàng thương mại phát triển hoạt động cho vay mua nhà.

• Mốt số đặc điểm khác

 Rủi ro trong cho vay mua sửa chữa và xây dựng nhà.

Loại hình cho vay này thường có thời gian dài từ 5-10 năm; tài sản đảm bảo chính là ngôi nhà hình thành từ nguồn vốn vay, hoặc những tài sản hợp pháp

khác Tất cả những yếu tố trên cấu thành những rủi ro tiềm ẩn trong cho vay mua - sửa chữa, xây dựng nhà Những rủi ro tiềm ẩn trong cho vay mua nhà có thể là

Những sự cố bất khả kháng như thiên tai, cháy nổ, … hay những tai nạn xảy ra với những người chủ của ngôi nhà- người vay vốn của ngân hàng, liên quan đến đất đai, quyền sở hữu, quy hoạch đất đai, luôn là vấn đề gây nhiều tranh chấp, hay những rủi ro thuộc phạm vi đạo đức khách hàng…những điều trên đều ảnh hưởng lớn tới việc thu hồi vốn (gốc và lãi) của ngân hàng

Cũng phải kể đến những rủi ro phát sinh từ phía ngân hàng, những hạn chế chính sách tín dụng, đạo đức nhân viên tín dụng, đây là nhân tố chủ quan của ngân hàng Song để khắc phục hay hạn chế nó thì không hẳn đã là việc đơn giản

Như vậy là cho vay mua nhà có thể gặp những rủi ro cả về khách quan và chủ quan Tóm lại, trong danh mục cho vay của Ngân hàng thương mại loại hình cho vay này gặp rủi ro rất lớn.

 Về lãi suất, tuỳ theo thời hạn của món vay, có thể có lãi suất cố định (nếu

là vay không quá 12 tháng), và lãi suất thả nổi (nếu thời hạn vay quá 12 tháng) Ban tín dụng/ Hội đồng tín dụng sẽ quyết định lãi suất cụ thể đối với những món vay Do sự đánh đổi với rủi ro trong cho vay mua sửa chữa và xây dựng nhà nên lãi suất cho vay mua - sửa - xây dựng nhà rất cao.( gần như cao nhất trong danh mục các khoản cho vay tiêu dùng của ngân hàng thương mại).

Từ những khác biệt giữa cho vay mua nhà với các loại hình cho vay khác có thể khẳng định: cho vay mua nhà là loại hình cho vay có rủi ro lớn, lợi nhuận cao(Do tổng vốn vay lớn và lãi suất cao) Sự đánh đổi giữa rủi ro và lợi nhuận, doanh thu từ cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng lớn trong tổng doanh thu của các ngân hàng thương mại Cho vay mua nhà đã đang và sẽ là mảng thị trường tiềm năng để các Ngân hàng thương mại thoả sức cạnh tranh.

1.3.2 Các phương thức cho vay mua nhà.

• Cho vay trả góp: là hình thức cho vay trong đó khách hàng vay trả nợ (tiền gốc và tiền lãi) cho ngân hàng làm nhiều lần, theo những kỳ hạn nhất định trong thời hạn vay( ngân hàng lập lịch trả nợ và có xác nhận của cả khách hàng) Phương thức này, được áp dụng đối với khách hàng có thu nhập thường xuyên Và khách hàng phải nộp vào tài khoản của mình tại chính ngân hàng cho vay số tiền chênh lệch bằng tổng số tiền mua nhà trừ đi số tiền cho vay.

• Cho vay trả góp theo lãi gộp: khoản vay này sẽ được tính theo số tiền vay ngay thời điểm cho vay và suốt thời gian vay nợ và gốc chia đều cho các kỳ trả nợ Trong hình thức cho vay này khách hàng cũng có thể tiến hành trả nợ đều hoặc không đều.

 Trả đều: Ngân hàng tính toán một cách phù hợp rồi thống nhất với khách

hàng hàng thàng trả cho ngân hàng một khoản cố định từ đợt trả đầu tiên đến lần trả cuối cùng, ngân hàng cần phải căn cứ vào lãi suất, thời gian cho vay và số tiền cho vay để đưa ra số tiền cụ thể mà mỗi tháng người vay phải nộp.

 Trả không đều: Hình thức này rất đa dạng, có thể khách hàng thanh toán

nợ trước từng kỳ, trả lãi tháng hoặc trả gốc đều nhưng lãi thanh toán vào đầu mỗi thời kỳ Thực chất đó chỉ là những thoả thuận giữa ngân hàng và khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng Cho vay trả góp là hình thức phổ biến nhất mà các Ngân hàng thương mại Việt Nam áp dụng.

• Cho vay phi trả góp( cho vay từng lần): là phương thức cho vay thường áp dụng cho những khách hàng có nguồn thu nhập không thường xuyên, khoản vay sẽ được thanh toán khi đáo hạn Phương thức này chỉ được áp dụng cho những khoản vay nhỏ, thời hạn ngắn( thường là khoảng 12 tháng), và nó có tác dụng đáp ứng nhu cầu của khách hàng vay một cách tức thời Đặc biệt, khách hàng cần chứng minh cho Ngân hàng thương mại biết nguồn thu nhập bảo đảm hoàn nợ( gốc + lãi), vào thời hạn hết hạn hợp đồng tại thời điểm vay vốn Song thực tế hiện nay, các Ngân hàng thương mại Việt Nam không tập trung lắm vào hình thức cho vay này, đặc biệt kỳ vọng vào nó không lớn.

( có thể tóm tắt các phương thức cho vay ở bảng phụ lục 1)

1.3.3 Vai trò của cho vay mua nhà.

• Đối với khách hàng và các đối tác mua nhà:

Nước ta là một nước đang phát triển, với nhiều tầng lớp dân cư và bắt đầu phân hóa giàu nghèo mặc dù chưa thực sự rõ ràng Thu nhập bình quân đầu người ở nước ta vào loại thấp bậc nhất trên thế giới trong khi giá đất lại vào hàng cao nhất trong khu vực Để có một ngôi nhà để sinh sống có khi trở thành một điều khó thực hiện, nhất là đối với những đôi vợ chồng trẻ muốn có cuộc sống độc lập Do vậy, các ngân hàng thực hiện hoạt động cho vay mua nhà nhằm mục đích thoả mãn nhu cầu tiêu dùng nhà ở của các đối tượng này Ngoài ra, việc cho vay mua nhà còn thúc đẩy việc hình thành và thực hiện các dự án xây nhà chung cư, giúp cho không gian sống của người dân được mở rộng, tăng thêm vẻ đẹp của các đô thị và doanh thu của các công ty xây dựng từ đó nâng lên, tạo ra một thị trường hấp dẫn với các công ty xây dựng, các công ty bất động sản, các công ty nội thất nhà thúc đẩy những đối tượng này phát triển theo đồng thời cũng tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi, nâng cao sức cạnh tranh của thị trường Quá trình cạnh tranh của doanh nghiệp có nghĩa là bản thân doanh nghiệp phải thay đổi phương thức kinh doanh, đổi mới sản phẩm sau cùng thì khách hàng là người có lợi.

• Đối với các ngân hàng,

Ngân hàng thương mại là một tổ chức tín dụng hoạt động chủ yếu là huy động vốn và cung cấp các dịch vụ tài chính ngân hàng cho các khách hàng Trong xu thế phát triển của nền kinh tế toàn cầu, các Ngân hàng thương mại ra đời càng nhiều các dịch vụ ngân hàng ngày càng đa dạng…khẳng định kinh doanh trong lĩnh vực ngân hàng thường thu lời rất lớn và điều này ảnh hưởng không nhỏ tới doanh thu hoạt động của Ngân hàng thương mại Do đó các Ngân hàng thương mại đã không ngừng đổi mới trong kinh doanh cũng như công nghệ, từ chỗ chỉ cung cấp các sản phẩm truyền thống nay các Ngân hàng thương mại đã mở rộng

và đa dạng hóa các loại hình kinh doanh nhằm phân tán rủi ro trong kinh doanh nhằm đem lại lợi nhuận lớn.

• Đối với nền kinh tế,

Cho vay mua nhà là hình thức cho vay khá mới mẻ của các Ngân hàng thương mại Việt Nam, đặc biệt trong vòng 10 năm trở lại đây khi nền kinh tế đất nước có những phát triển vượt bậc; đời sống của nhân dân không ngừng được nâng cao, trước mong ước không chỉ là ăn no mặc ấm mà thay bằng ăn ngon mặc đẹp, nhu cầu hưởng thụ của người dân ngày càng tăng lên Nhu cầu con người là vô tận, vấn đề chỉ là có khả năng đáp ứng nhu cầu đó hay không Và các Ngân hàng thương mại đã phát trỉên loại hình cho vay mua nhà cho một bộ phận những người có nhu cầu nhưng chưa có khả năng đủ khả năng thanh toán ở thì hiện tại Thông qua bộ phận khách hàng được hưởng từ việc cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại thì nó đã có tác động đến toàn bộ nền kinh tế đất nước Kết quả dễ nhận thấy nhất là cảnh quan của đất nước ngày càng đẹp thêm nhờ những công trình chung cư độc đáo được xây dựng từ vốn vay của ngân hàng Theo đó nếp sống ngày càng văn minh, kinh tế khởi sắc.

Như vậy, cho vay mua nhà là hoạt động cho vay rất hữu ích, cần phải được quan tâm nhiều hơn nữa

1.3.4 Các nhân tố tác động đến cho vay mua, sửa chữa và xây dựng nhà ở các ngân hàng thương mại

Các nhân tố tác động đến hoạt động cho vay mua nhà có thể đựơc chia làm hai loại: nhân tố khách quan và nhân tố chủ quan.

• Các nhân tố khách quan

Môi trường kinh tế: Môi trường kinh tế ở đây bao gồm sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh tế, nó có tác động đến sự phát triển của hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay mua nhà của các Ngân hàng thương mại.

Cho vay mua nhà là hình thức cho vay rất nhạy cảm với thu nhập của người dân, sự hưng thịnh và phát triển của các tổt chức doanh nghiệp khi nền kinh tế ở thời kỳ hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định, người dân tin tưởng vào

nguồn thu nhập của họ trong tương lai, và như vậy thì nhu cầu tiêu dùng, hưởng thụ của họ cũng không ngừng tăng lên Khi đó cho vay mua nhà cũng có cơ hội phát triển mạnh hơn

Môi trường xã hội: Các yếu tố như dân số, tôn giáo, trình độ văn hóa, phong tục tập quán… tất cả đều có ảnh hưởng nhất định đến hoạt động cho vay mua nhà Dân số Việt Nam cao và tốc độ tăng nhanh, diện tích đất có hạn cho nên sự xuất hiện của chung cư là điêù gần như một tất yếu Người dân đã quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn Những yếu tố này hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại.

Môi trường pháp lý: Mọi cá nhân tổ chức tồn tại trong nền kinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải trong khuân khổ của pháp luật Ngân hàng thương maị thực hiện hoạt động cho vay mua nhà cũng phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật cho phép, tuân theo các quy định của nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, quy chế cho vay…và những quy định khác có liên quan Cho vay mua nhà có nhiều đặc điểm khác với các loại hình cho vay khác ở chỗ nó liên quan đến đất đai- quyền hạn sử dụng đất…và quyền sở hữu tài sản Do đó, nếu những văn bản pháp luật rườm rà thiếu chặt chẽ khoa học sẽ tạo ra khe hở gây khó khăn cho Ngân hàng

Chủ trương chính sách của nhà nước

Chính sách của nhà nước ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động cho vay mua nhà Nếu nhà nước tăng cường đầu tư hay đưa ra các biện pháp phát triển kinh tế thông thoáng: hạ lãi suất cho vay, giảm các thủ tục hành chính …đây là điều kiện thuận lợi để phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại.

Các nhân tố xuất phát từ phía khách hàng

Trong nhóm các nhân tố này phải nhắc tới đạo đức khách hàng Mỗi ngân hàng phải xây cho mình một hệ thống tiêu chí đánh giá khách hàng trước khi cho vay Có những sự cố có thể xảy ra với khách hàng không thể thực hiện nghĩa là khách hàng không chịu thanh toán cho ngân hàng, hoặc vốn vay được sử dụng sao mục đích…do vậy ngân hàng phải sử dụng chính những hành vi và thiện chí của

khách hàng để quyết định các yếu tố thuộc khoản vay: lãi suất, thời hạn, mức cho vay…

• Các nhân tố chủ quan

Nếu như có những yếu tố khách quan thuận lợi thôi thì chưa đủ, để phát triển hoạt động cho vay mua nhà thì chủ yếu vẫn là nội lực của các ngân hàng thương mại có thể nói đến như:

Định hướng phát triển của Ngân hàng: Tùy và ở từng thời điểm mỗi ngân hàng xây dựng cho mình một định hướng phát triển riêng phù hợp Khi xác định hướng phát triển cần chú ý đến chính sách tín dụng, chính sách phân bổ nguồn vốn chính sách nguồn nhân lực …chính sách tín dụng tức những quy định về giới hạn cho vay, quy trình tín dụng, tài sản đảm bảo Một chính sách tín dụng linh hoạt hợp lí chắc chắn sẽ thu hút được nhiều khách hàng Một quy trình tín dụng đơn giản không rườm rà chính là đích vươn tới của các ngân hàng trong việc xây dựng chính sách tín dụng và là sự lựa chọn của khách hàng Như vậy có một quy trình cho vay vừa khoa học vừa đơn giản với một hệ thống chấm điểm khách hàng hợp lí thì sẽ chắc chắn hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng sẽ phát triển bền vững

Chất lượng nhân viên tín dụng : Nếu như đạo đức khách hàng là nhân tố quan trong hàng đầu trong các nhân tố khách quan Thì đạo đức nhân viên tín dụng cũng là nhân tố quan trọng hàng đầu trong các nhân tố chủ quan có tác động đến cho vay mua - sửa chữa – xây dựng nhà Một nhân viên tín dụng giỏi nhưng không có đạo dức nghề nghiệp là một hiểm họa đối với mỗi ngân hàng nhất là những ngân hàng thực hiên giao dịch một cửa, nhân viên tín dụng sẽ là người trực tiếp tiếp xúc với khách hàng từ đầu đến cuối trong quy trình cho vay, họ sẽ là người thẩm định khách hàng và đệ trình ban tín dụng/hội đồng tín dụng một hợp đồng tín dụng Ngoài ra, nhân viên tín dụng cần có trình độ nghiệp vụ cao hiểu biết rộng thì mới thẩm định chính xác khách hàng và dự án vay vốn Thực tế đòi hỏi các ngân hàng phải thật chú trọng chế độ đãi ngộ với cán bộ nhân viên và chính sách thu hút

nguồn nhân lực, quy trình tuyển dụng đào tạo và sử dụng nguồn nhân lực khoa học và hợp lí

Một số nhân tố khác: Cơ sở vật chất trang thiết bị: nó quyết định sự thành công của một khoản cho vay từ khâu thẩm định đến thu nợ Ngoài ra nó còn góp phần tạo nên hình ảnh của một ngân hàng – một nhân tố hết sức quan trọng Các ngân hàng phải không ngừng đổi mới công nghệ

Yếu tố vốn cũng cần phải nói đên vì nó quyết định trực tiếp hoạt động của ngân hàng nối chung và cho vay mua nhà nói riêng Vốn tự có là nhân tố quyết định giới hạn vốn huy động, sức cạnh tranh và việc phát triển vững mạnh của ngân hàng

CHƯƠNG 2:

THỰC TRẠNG HOAT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠINGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP&PHÁT TRIỂN NÔNG

THÔN HÀ NỘI

2.1 Tổng quan về Ngân hàng Nông nghịêp&Phát triển nông thôn Hà Nội.

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

• Quá trình hình thành

Ngân hàng NHNo&PTNT Việt Nam được thành lập ngày 26/3/1988, hoạt động theo luật các tổ chức tín dụng Việt Nam Đến nay sau gần 20 năm hoạt động, NHNo&PTNT Việt Nam luôn là ngân hàng giữ một vai trò chủ đạo và chủ lực trong đầu tư vốn phát triển kinh tế nông nghiệp, nông thôn cũng như đối với các lĩnh vực khác của nền kinh tế Là ngân hàng lớn nhất Việt Nam cả về vốn, tài sản đội ngũ cán bộ nhân viên, mạng lưới hoạt động và số lượng khách hàng Đến cuối năm 2003, vốn tự có của NHNo&PTNT Việt Nam là 52000 tỷ VNĐ trong đó tổng tài sản có trên 1200000 tỷ VNĐ, 1800 chi nhánh được bố trí rộng khắp trên toàn quốc với 28000 cán bộ nhân viên Trong quá trình hoạt động Ngân hàng luôn chú trọng đầu tư đổi mới và ứng dụng công nghệ ngân hàng phục vụ cho công tác kinh doanh và phát triển mạng lưới dịch vụ ngân hàng tiên tiến.

Trước tình hình đổi mới của nền kinh tế, nhu cầu về vay vốn ngày càng tăng, ngân hàng đã mở rộng mạng lưới hoạt động, đa dạng hoá cá loại hình dịch vụ ngân hàng từ đó NHNo&PTNT Việt Nam đã thành lập nhiều chi nhánh trên cả nước đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Huế, Gia Lai…

Trên điạ bàn thành phố Hà Nội ngày 27/6/1988, căn cứ theo quyết định số 51/QĐ-NH của thống đốc NHNo&PTNT Việt Nam, quyết định thành lập chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hà Nội

- Tên giao dịch: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hà Nội.

- Tên giao dịch quốc tế: VietNam Bank for Agriculture and Rural Development HaNoi Branch

- Tên viết tắt: NHNo&PTNT Hà Nội

- Trụ sở chính: Số 77 Lạc Trung - Hai Bà Trưng - Hà Nội

Tổng nguồn vốn khi thành lập là 18 tỷ VNĐ, dư nợ là 10 tỷ VNĐ và biên chế cho 1182 cán bộ nhân viên Ngay từ khi thành lập, chi nhánh NHNo&PTNT Hà Nội đã được phép thực hiện mọi hoạt động kinh doanh, được thanh toán trong và ngoài nước, tham gia các hoạt động mua bán ngoại tệ Ngân hàng hoạt động kinh doanh chủ yếu trên lĩnh vực tiền tệ, tín dụng và dịch vụ ngân hàng trên địa bàn hà nội, đóng vai trò tạo lập vốn tập chung cho vay các thành phần kinh tế trong và ngoài quốc doanh cung cấp các loại hình dịch vụ hiện đại, đáp ứng các nhu cầu tín dụng của các thành phân kinh tế trên địa bàn thủ đô, góp phần thực hiện các chương trình mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của hệ thông ngân hàng thương mại quốc doanh Với tư cách là một chi nhánh trực thuộc NHNo&PTNT Việt Nam, chi nhánh NHNo&PTNT Hà nội là một đại diện được ủy quyền của NHNo&PTNT Việt Nam, có quyền tự chủ kinh doanh và phải chịu sự ràng buộc về quyền lợi và nghĩa vụ với NHNo&PTNTViệt Nam Về pháp lí chi nhánh có con dấu riêng, có quyền kí kết các hợp đồng kinh tế, dân sự, chủ động kinh doanh, tổ chức nhân sự theo phân cấp ủy quyền của NHNo&PTNT Việt Nam Sau 15 năm hoạt động NHNo&PTNT Hà nội đã tự hoàn thiện mình, luôn phát huy những kinh nghiệm, biết tiếp thu sáng tạo, dám nghĩ dám làm để kinh doanh có lãi

Là ngân hàng đầu tiên hoàn thành giai đoạn 1 của dự án hiện đại hóa hệ thống thanh toán khách hàng do ngân hàng thế giới tài trợ Ngân hàng đã nối mạng vi tính từ trụ sở đến hầu hết các chi nhánh trên toàn quốc và một hệ thống các dịch vụ ngân hàng gồm dịch vụ chuyển tiền điện tử, dịch vụ thanh toán quốc tế, dịch vụ ATM và các dịch vụ khác Đến nay, NHNo&PTNT Việt Nam đã hoàn toàn có đủ năng lực cung ứng các sản phẩm dịch vụ ngân hàng hiện đại tiên tiến cho mọi đối tượng khách hàng trong và ngoài nước.

• Quá trình phát triển

Khi mới thành lập chi nhánh, cơ cấu tổ chức chỉ gồm có 6 phòng ban là: phòng tín dụng, phòng kế hoạch, phòng tiền tệ kho quỹ, văn phòng, văn phòng tổ chức cán bộ, phòng tiết kiệm và nguồn vốn Mạng lưới như thế bao gồm 12 chi nhánh ngân hàng huyện trực thuộc bao gồm các chi nhánh ngân hàng huyện: Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm, Từ Liêm, Mê Linh, Sóc Sơn, Hoài Đức, Đan Phượng, Thạch Thất, Sơn Tây, Phúc Thọ, Ba Vì…đến nay, tại trụ sở chính có 11 phòng bao gồm: phòng tổ chức cán bộ, phòng hành chính, phòng tín dụng, phòng thẩm định, phòng kinh doanh ngoại tệ và thanh toán quốc tế, phòng vi tính, tổ kiểm tra nội bộ, tổ tiếp thị, phòng kế toán ngân quỹ, tổ thẻ, phòng kế hoạch và tổng hợp.

Với sự vươn lên của ngân hàng trong tiến trình hội nhập quốc tế, ngân hàng ngày càng khẳng định được vai trò của mình Suốt 15 năm hoạt động của mình NHNo & PTNT Hà Nội đã và đang đạt được những thành tựu to lớn Trong những năm qua, sau khi tách chuyển các chi nhánh huyện ngoại thành về trực thuộc Ngân hàng Nông nghiệp Việt Nam, NHNo&PTNT Hà Nội đã nhanh chóng tiến hành mở rộng mạng lưới các chi nhánh tại các quận nội thành góp phần tiếp cận gần hơn với khách hàng Ngân hàng đã không ngừng lớn mạnh cả về số lượng và chất lượng, có những đóng góp hết sức to lớn vào công cuộc hát triển kinh tế đất nước đặc biệt là khu vực nông thôn.

Tháng 9/1991 chi nhánh NHNo&PTNT Hà Nội tách ngân hàng huyện bàn giao về trực thuộc chi nhánh Ngân hàng Hà Tây bao gồm các chi nhánh: Thạch Thất, Ba Vì, Hoài Đức, Đan Phượng, Phúc Thọ và một chi nhánh Mê Linh bàn giao về Vĩnh Phúc.

Tháng 10/1995 sau khi NHNo&PTNT Việt Nam đổi mới và hoàn thịên mô hình hai cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội Các chi nhánh Ngân hàng cấp huyện chịu sự chi phối quản lý của NHNo&PTNT Hà Nội chỉ quản lý các chi nhánh ở các quận nội thành NHNo&PTNT Hà Nội đã tách 5 ngân hàng huyện ngoại thành (chi nhánh cấp 3 ) về trực thuộc trung tâm điều hành gồm các chi nhánh: Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm, Sóc Sơn Các Ngân hàng cấp 3 này thực chất là các cơ sở giao dịch được thành lập để thu hút nguồn vốn và làm

tăng quy mô hoạt động của Ngân hàng Hoạt động thí điểm này đã tạo nên một bước ngoặt trong kinh doanh ở ngoại thành chuyển về tập trung tại nội thành với một cơ cấu tổ chức bao gồm nhiều phòng ban và ngân hàng cấp 3.

- Năm 1994, thành lập chi nhánh Chợ Hôm.

- Năm 1995, thành lập chi nhánh Đồng Xuân nay là chi nhánh Hoàn -Kiếm và chi nhánh Thanh Xuân.

- Năm 1996, thành lập chi nhánh Tây Hồ, Giảng Võ nay là chi nhánh Ba Đình.

- Năm 1997, thành lập chi nhánh quận Cầu Giấy - Năm 1999, thành lập chi nhánh quận Đống Đa.

- Năm 2002, thành lập chi nhánh Tràng Tiền, Chương Dương.

- Năm 2003, thành lập chi nhánh Chợ Hôm nằm tại 13-14-15 Trần Xuân Soạn, chi nhánh Hàng Đào, Nghĩa Đô.

- Tháng 12/2004 NHNo&PTNT Hà Nội tách hai chi nhánh Tây Hồ bàn giao về chi nhánh Quảng An, chi nhánh Chương Dương bàn giao về chi nhánh Long Biên.

- Tháng 5/2005 thành lập chi nhánh Trần Duy Hưng.

Chỉ tính đến ngày 31/12/2005 mạng lưới hoạt động chi nhánh đã phát triển nhanh chóng Toàn thành phố có một chi nhánh cấp 1, 12 chi nhánh cấp 2 trực thuộc và có 44 phòng giao dịch trên toàn thành phố Hà Nội.

Với một hệ thống trang thiết bị ngày càng nâng cao, nhân viên Ngân hàng được trang bị máy tính cá nhân, các máy đều được nối mạng

Qua nhiều lần thay đổi và mở rộng đến nay, NHNo&PTNT Hà Nội có cơ cấu tổ chức được biểu thị như sau.

2.1.3 Những nét chính về hoạt động kinh doanh

• Tình hình thực tế ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh

Năm 2006, kinh tế trong nước phát triển ổn định: tốc độ tăng trưởng năm là 8,17% cả năm, vốn đầu tư phát triển đạt 78,6% kế hoạch, xuất nhập khẩu tăng 28% so với cùng kỳ năm 2005 ( nguồn www.mpi.gov.vn- đánh giá kết quả nền kinh tế năm 2006).

Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động ngân hàng, tuy nhiên giá dầu thô và lãi suất USD tăng mạnh đã có những tác động không nhỏ đối với thị trường nội địa, thị trường bất động sản đóng băng, thiên tai dịch bệnh liên tiếp diễn ra trên diện rộng.

Một hệ thống các Ngân hàng thương mại với mục tiêu tập trung nâng cao chất lượng tín dụng đặc biệt là việc áp dụng phân nhóm nợ theo thông lệ quốc tế và phát triển mạnh mẽ các loại hình dịch vụ phi tín dụng Một điểm đáng chú ý trong năm 2006 là các ngân hàng thương mại liên tục nâng cao lãi suất huy động Nguyên nhân là do thị trường điều tiết, đây là dấu hiệu mừng cho thấy vận hành của nền kinh tế đang theo những quy luật của thị trường Nếu nền kinh tế tăng trưởng chậm mà lãi suất cao thì sẽ tạo ra những khỏan nợ xấu.

Trên địa bàn Hà Nội hiện nay có trên 108 chi nhánh các ngân hàng, với tổng nguồn vốn huy động trên 200 ngàn tỷ đồng Dư nợ cho vay hơn 105 ngàn tỷ đồng tăng khoảng 17% so với thời điểm đầu năm Vào cuối năm 2005, xuất hiện công ty Dịch vụ tiết kiệm bưu điện cung ứng các phương tiện thanh toán, dịch vụ thu hộ, chi hộ, mở tài khoản cá nhân… với lợi thế là hạ tầng công nghệ hiện đại, công ty Dịch vụ tiết kiệm bưu điện sẽ giành thị phần với các công ty khác, các ngân hàng bán lẻ và thị trường ngách mà các đối thủ tầm cỡ chưa chú ý đến.

Năm 2006 tiếp tục là năm các dịch vụ ngân hàng phát triển mạnh Bên cạnh các sản phẩm dịch vụ như tiết kiệm bưu điện, tài khoản cá nhân, tài khoản vãng lai, dịch vụ thanh toán, kiều hối …

• Đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh

Các chỉ tiêu hoạt động của NHNo&PTNT Hà Nội nói chung là đạt và vượt

kế hoạch Tuy nhiên chỉ tiêu tỷ lệ thu dịch vụ so với thu nhập ròng bình quân giai đoạn 2003-2006 chưa đạt tỷ lệ 18%, do tốc độ tăng thu nhập ngân hàng cao hơn.

Thực hiện chiến lược xây dựng con người công nghệ, tài chính và marketing của NHNo&PTNT Việt Nam, NHNo&PTNT Hà Nội tăng cả về chất lượng và số lượng của sản phẩm dịch vụ Những sản phẩm dịch vụ truyền thống vẫn được hoàn thiện, đồng thời bổ sung những sản phẩm mới Các sản phẩm được khách hàng sử dụng, tuy nhiên với số lượng chưa hoàn toàn đáp ứng nhu cầu của khách hàng Về chất lượng, sản phẩm dịch vụ của NHNo&PTNT Hà Nội đã được cải thiện nhiều, khách hàng đã bắt đầu được hướng vào các tiện ích và có những hài lòng nhất định Thực hiện chiến lược marketing, xây dựng thương hiệu, văn hóa doanh nghiệp Ngân hàng đã tập trung quảng bá thông qua các phương tịên thông tin đại chúng, đặc biệt thành công trong quảng cáo giới thiệu các sản phẩm tại quầy giao dịch tại các sân vận động thể dục thể thao thu hút nhiều khách hàng.

 Kết quả tài chính:

Thu nhập

Năm 2006 chi nhánh đã tập trung tận dụng mọi nguồn thu như thu lãi cho vay đạt trên 97%, thu thừa vốn và các khoản thu khác: Tổng thu nhập đạt 2553 tỷ tăng 725 tỷ trong đó thu lãi đạt trên 260 tỷ đồng, còn lại là thu phí thừa vốn

Chi phí

Năm 2006 chi nhánh đã thực hiện chí phí 2377tỷ tăng 659 tỷ so với năm 2005.

Chênh lệch thu nhập trừ đi chi phí chưa lương: 190.918 triệu tăng 80.618 triệu đồng so với năm 2005 Quỹ thu nhập đạt trên 190.918 triệu

Chênh lệch lãi đầu vào thực tế - đầu ra thực tế: 0.309%

(Nguồn: Phòng kinh doanh ngân hàng nông nghiệp Hà nội )

Nhìn vào bảng tổng nguồn vốn ta thấy: quy mô tổng nguồn vốn đã tăng lên đáng kể qua các năm Năm 2003, ngân hàng huy động được 9748 tỷ, tăng 58.5 % so với 2002 nguồn vốn đã có sự tăng mạnh trong năm 2005 nguồn huy động lên tới 11500 tỷ tăng 24 % so với năm 2004, năm 2006 là 12845 tỷ tăng 11.6% so 2005.

Biểu đồ 2.1 Cơ cấu tổng nguồn vốn giai đoạn 3003 - 2006

Cơ cấu tổng nguồn vốn năm 2003-2006

Trong tổng nguồn vốn huy động được thì nguồn nội tệ chiếm tỷ trọng đa số Năm 2003 nguồn vốn nội tệ la 9005 tỷ chiếm 92.4%

Năm 2004 nguồn vốn nội tệ là 8357 tỷ chiếm 90.1% Năm 2005 nguồn vốn nội tệ là 9500 tỷ chiếm 82.6% Năm 2006 nguồn vốn nội tệ là 11487 tỷ chiếm 89.4 %

Đồng thời nguồn vốn ngoại tệ huy động được không ngừng tăng qua các năm Năm 2004 là 919 tỷ năm 2005 là 1000 tỷ và năm 2006 là 1358 tỷ.

Đạt được kết quả như trên là do chi nhánh đã thực hiện đa dạng hóa các hình thức huy động vốn, với mạng lưới 12 chi nhánh trực thuộc và 38 phòng giao dịch tập trung ở nơi đông dân cư trên địa bàn Hà nội để triển khai huy động vốn và nhiều sản phẩm dịch vụ tiện ích đối với khách hàng gửi tiền như huy động tiền gửi bậc thang, tiết kiệm khuyến mại bảo hiểm, tiết kiệm khuyến mại bằng hiện vật tiết kiệm dự thưởng vàng có khuyến mại với nhiều hình thức trả lãi tháng quý, năm, lãi trước đồng thời chi nhánh đã chủ động điều chỉnh lãi suất huy động vốn một cách linh hoạt phù hợp với lãi suất của các tổ chức tín dụng trên địa bàn, đặc biệt là lãi suất huy động vốn ngoại tệ và sự biến động giá cả theo từng thời điểm đã góp phần nâng cao chất lượng, số lượng huy động vốn từ dân cư Không những thế phong cách giao dịch đối với khách hàng được thay đổi một cách căn bản nhằm taọ điều kiện thuận lợi nhất trong giao dịch với khách hàng.

Bên cạnh đó trong năm chi nhánh đã tập trung hoàn thiện và nâng cấp toàn diện các chi nhánh, phòng giao dịch nhằm tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất phục vụ khách hàng do vậy đã thu hút được nhiều tiền nhàn rỗi trong dân cư, các tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội khác tạo điều kiện cho chi nhánh đủ nguồn vốn ổn định đáp ứng nhu cầu tín dụng cho các thành phần kinh tế phát triển sản xuất kinh doanh đầu tư các dự án có hiêu quả, mở rộng sản xuất, thay đổi công nghệ, triển khai xây dựng đô thị mới …thực hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa trên địa bàn thủ đô

 Đánh giá hoạt động tín dụng tại NHNo&PTNT Hà nội

Không những đạt được kết quả tốt trong huy động vốn mà ngân hàng đã triển khai rất tôt các nghiệp vụ sử dụng nguồn huy động được Trong đó hoạt động tín dụng chiếm tỷ trọng chủ yếu trong việc sử dụng nguồn vốn và mang lại nguồn thu lớn nhất Dư nợ cho vay không ngừng tăng qua các năm;

Năm 2004: Dư nợ đạt 3189 tỷ đồng tăng 23.6% so năm 2003 và chiếm 34.3% tổng nguồn huy động được

Năm 2005: Dư nợ đạt 2700 tỷ bằng 84.7% so với năm 2004.

Năm 2006: Dư nợ đạt 2457 tỷ đồng bằng 91% so năm 2005 và chiếm 19% so tổng nguồn huy động được.

Không chỉ cho vay nhiều hơn mà chất lượng tín dụng không ngừng được cải thiện và nâng cao Các khoản vay được theo dõi rất sát xao để kịp thời nhận ra các khoản vay có vấn đề, các khoản vay không thu hồi được để kịp thời xử lí Năm 2003 tỷ lệ nợ quá hạn chiếm 1.28% tổng dư nợ, năm 2004 chiếm 0.8% tổng dư nợ, năm 2005 là 0.6% và năm 2006 là 1.67% tổng dư nợ Đặc biệt trong năm 2005

việc quản lí các khoản vay tức là việc phân loại các các khoản vay đã có sự chi tiết hơn chứ không chỉ là nợ quá hạn mà còn bao gồm các chỉ tiêu khác như nợ cần chú ý, nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ, nợ có khả năng mất Việc phân loại cụ thể này có ý nghĩa rất quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng tín dụng.

Không giới hạn đối tượng cho vay mà ngược lại ngân hàng cho vay đối với tất các các thành phần kinh tế không phân biệt tư nhân hay thuộc nhà nước hay là

(Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh Phòng tín dụng )

Trong cơ cấu cho vay thì tỷ trọng cho vay đối với DNNN chiếm tỷ trọng đa số, tiếp đến là DNNQD Dư nợ đối với DNNN không ngừng tăng trong 2 năm 2003 và 20004 nhưng lại giảm tương đối trong năm 2005 và 2006 Ngược lại dư nợ cho vay dư nợ cho vay vay đối với DNNQD không ngừng tăng lên qua các năm thậm chí năm 2005 và 2006 còn cao hơn cả dư nợ đối với DNNN Đây là một dấu hiệu cho thấy một sự thay đổi lớn trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Cho vay ngắn hạn cũng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng dư nợ Năm 2004 cho vay ngắn hạn đạt 2062.176 tỷ chiếm 65.7% tổng dư nợ Năm 2005 cho vay ngắn hạn là 1631.275 tỷ đồng chiếm 60.6% Năm 2006 cho vay ngắn hạn là 1336 tỷ đồng chiếm 54.3% tổng dư nợ Như vậy tỷ trọng cho vay ngắn hạn giảm dần thay vào đó là cho vay trung và dài hạn.

2.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Nông nghịêp và Phát triển nông thôn Hà Nội.

2.2.1.Cơ sở pháp lí của hoạt động cho vay mua nhà

Hoạt động cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại là một lĩnh vực mới và phức tạp đối với các ngân hàng do đặc điểm đối tượng vay là bất động sản Bất động sản là tài sản có tính nhạy cảm cao, vô cùng quan trọng và ảnh hưởng lớn đến đời sống quốc kế dân sinh Chính vì vậy, Nhà nước có rất nhiều các quy định trong lĩnh vực này nhằm quản lý một cách có hiệu quả Đối với hoạt động cho vay mua nhà có nhiều văn bản liên quan quy định hoạt động này cùng với hoạt động tín dụng nói chung.

Trong những năm 1993-1994, hoạt động cho vay tiêu dùng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam bắt đầu phát triển và tập trung nhiều vào cho vay trả góp Cơ sở pháp lý đầu tiên đựơc áp dụng cho vay tiêu dùng là quyết định số 18/QĐ-NH5 ngày 16/02/1994 của thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thể lệ cho vay vốn phát triển kinh tế gia đình và cho vay tiêu dùng Sau một thời gian đi vào hoạt động thì quyết định trên được thay thế bằng QĐ số 324/1998/QĐ-NHNN1 ngày 30/09/1998 của Thống đốc NHNN ban hành Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng Quy chế bao gồm các loại ngắn, trung và dài hạn thay thế cho toàn bộ các thể lệ tín dụng ngắn, trung và dài hạn (kể cả cho vay tiêu dùng) đã có trước đó Theo như quy chế này: Về đảm bảo tiền vay thực hiện theo QĐ của chính phủ và hướng dẫn của NHNN

Từ những quy định khởi đầu trong hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói trên, đến nay các văn bản pháp lý ngày càng mang tính chặt chẽ và rõ ràng hơn.

Ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ra quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN về ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, thay cho quyết định số 284/2000/QĐ-NHNN1 Trong quy chế này, NHNN đã cho phép các tổ chức tín dụng thực hiện các loại hình cho vay hợp pháp,