TRIỂN NễNG THễN HÀ NỘ
3.3.Một số kiến nghị với nhà nước và chớnh phủ
3.3.1.Xõy dựng trung tõm tớn dụng tiờu dựng.
Hiện nay thỡ Ngõn hàng nhà nước cũng đó cú Trung tõm thụng tin tớn dụng (CIC) và hoạt động cũng tương đối hiệu quả. Tuy nhiờn trung tõm trờn chủ yếu cập nhất cỏc thụng tin về cỏc doanh nghiệp cũn cỏc cỏ nhõn thỡ hầu như khụng cú. Hơn nữa những thụng tin của trung tõm này chỉ dừng ở mức độ tham khảo cho mối ngõn hàng thương mại. Hoạt động của trung tõm này bằng cỏch Ngõn hàng Nhà nước yờu cầu cỏc ngõn hàng thương mại bỏo cỏo những mún vay qua đú sẽ đỏp ứng cho cỏc ngõn hàng thương mại khi họ cú nhu cầu.
Hoạt động cho vay tiờu dựng và cho vay mua nhà rất cần một trung tõm thụng tin tiờu dựng do những đặc điểm của nú. Tại cỏc nước phỏt triển, những trung tõm này hoạt động rất cú hiệu quả và giỳp rất nhiều trong việc cung cấp thụng tin cho cỏc ngõn hàng về những khỏch hàng vay tiờu dựng. Trong hoạt động cho vay tiờu dựng, tư cỏch khỏch hàng rất quan trọng và do đú nếu cú đầy đủ những thụng tin một cỏch chớnh xỏc và cập nhật của người tiờu dựng như: số lần chậm trả hay cú vay của cỏc ngõn hàng nào khụng, cú tiền ỏn tiến sự thỡ sẽ giỳp cỏc ngõn hàng rất nhiều trong việc hạn chế cho vay tiờu dựng. Do vậy sự ra đời và hoạt động cú hiệu quả của trung tõm thụng tin tớn dụng tiờu dựng sẽ giỳp cỏc ngõn hàng thương mại phỏt triển hoạt động cho vay mua nhà.
Theo ụng Nguyễn Trọng Nịnh - Cục phú Cục quản lý nhà thuộc Bộ xõy dựng trờn một chương trỡnh thời sự của VTV1 - VTV thỡ để mua được một căn nhà chung cư như trờn thế giới thỡ giỏ của căn nhà đú gấp khoảng 3 - 5 lần thu nhập của 01 hộ gia đỡnh trong một năm là hợp lý. Như vậy xột ở tỡnh hỡnh Việt Nam thỡ thu nhập 1-4 triệu/thỏng/1người dõn đụ thị thỡ căn nhà chung cư cú giỏ khoảng 60-250 triệu là hợp lý để người dõn cú thể mua như theo phương thức trả gúp. Tuy nhiờn thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay đang rất núng và giỏ bất động sản cao hơn nhiều so với những con số kia và ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống của người dõn do khụng cú nhà ở và đồng thời cũng ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà của cỏc ngõn hàng thương mại. Do vậy Nhà nước cần cú một số biện phỏp để đưa thị trường bất động sản hoạt động ổn định trở lại.
• Đổi mới hệ thống quản lớ đất đai
Đổi mới hệ thống tài chớnh đất đai ở nước ta hiện nay là một nhu cầu cấp bỏch. Hiện nay, cú rất nhiều yếu kộm trong hệ thống tài chớnh đất đai ở nước ta. Những yếu kộm này làm cho những chủ trương chớnh sỏch của nhà nước khi thực hiện gặp rất nhiều khú khăn. Giỏ nhà đất trờn thị trường quỏ cao so với giỏ Nhà nước quy định và khụng phản ỏnh đỳng giỏ trị thực của nú. Trong một nền kinh tế ổn định, giỏ 2 hệ thống giỏ đất núi trờn khỏc nhau khụng đỏng kể và phản ỏnh chõn thực khả năng sinh lời từ hoạt động kinh tế trờn đất. Trong một nền kinh tế cú tiờu cực, giỏ đất khụng ổn định và cú xu hướng cao hơn giỏ thực phản ỏnh đỳng khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế đỳng phỏp luật. Những tiờu cực trong hệ thống tài chớnh đất đai là những nguyờn nhõn gõy nờn:
Một là, tỡnh trạng rất khú khăn trong việc bồi thường, giải phúng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, giỏn tiếp làm tỡnh trạng khiếu kiện của người dõn ngày càng phức tạp;
Hai là, tạo mụi trường cú bao cấp về đất làm phỏt sinh tiờu cực trong quản lớ;
Ba là, tạo mụi trường cho đầu cơ đất đai, hỡnh thành lợi nhuận lớn từ buụn bỏn đất “thụ” khụng cú đầu tư thờm đất. Bờn cạnh những mặt chưa được của cơ
chế hỡnh thành giỏ đất, cũn cú một số nguyờn nhõn quan trọng khỏc làm cho hệ thống tài chớnh đất đai của ta hoạt động kộm hiệu quả: một là cụng cụ điều tiết kinh tế cũn ớt được ỏp dụng trong quản lớ nhà nước về đất đai; hai là bộ mỏy quản lớ nhà nước về đất đai chưa đủ mạnh về cả số lượng và chất đẻ bảo đảm “trật tự” trong hành lang phỏp lớ cho phỏt triển kinh tế trờn đất đai; ba là thiếu phối hợp đồng bộ giữa cơ quan tham gia vào quản lớ tài chớnh đất đai như địa chớnh, xõy dựng, tài chớnh (định giỏ đất, thuế đất), ngõn hàng, toà ỏn để lành mạnh húa thị trường bất động sản, lấy kinh doanh đầu tư trờn đất làm trọng tõm ...
Những yếu kộm trong hệ thống tài chớnh đất đai ở nước ta đó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phỏt triển hoạt động cho vaymua nhà trong hệ thống cỏc ngõn hàng thương mại. Ngõn hàng khụng thể tiếp cận được khỏch hàng khi giỏ nhà quỏ cao và tỡnh trạng đầu cơ rất phổ biến trờn thị trường. Do dú, chỳng ta cú thể núi đổi mới hệ thống tài chớnh đất đai là một điều kiện cần thiết cho cỏc ngõn hàng trong việc phỏt triển hỡnh thức cho vay trả gúp mua chung cư.
• Quản lớ vĩ mụ của chớnh phủ và ngõn hàng.
Chớnh phủ cú một số biện phỏp để cú thể quản lớ thị trường bất động sản. Hiện nay, Thị trường Chứng khoỏn ở nước ta chưa phỏt triển nhưng nếu thị trường chứng khoỏn phỏt triển thỡ sẽ là một kờnh điều tiết quan trọng tới thị trường nhà đất. Cỏc nhà đầu tư tham gia trờn TTCK hiện nay vẫn bị thua lỗ nờn phần nào làm cho nhiều người quay sang đầu tư trờn thị trường bất động sản. Nếu TTCK chỳng ta phỏt triển mạnh thỡ sẽ thu hỳt nhiều nhà đầu tư trờn TTCK và như vậy sẽ làm giảm tỡnh trạng đầu cơ trờn thị trường bất động sản như hiện nay. Như vậy chỳng ta cú thể thấy nếu chỳng ta thỳc đẩy được TTCK phỏt triển thỡ cũng giỏn tiếp cú những tỏc động tớch cực tới hoạt động cho vay trả gúp mua nhà chung cư cho người cú thu nhập thấp bởi khi đú thỡ tỡnh trạng khan hiếm chung cư sẽ được giảm bớt.
Ngoài ra, chỳng ta cú thể dựng một cụng cụ nữa là lói suất để điều tiết hoạt động đầu tư. Nếu lói suất cao thỡ làm giảm hoạt động đầu tư và ngược lại nếu lói suất thấp thỡ sẽ kớch thớch hoạt động đầu tư. Đối với một lĩnh vực nhạy cảm như
đầu tư vào thị trường bất động sản thỡ cụng cụ lói suất cú thể là một cụng cụ hiệu quả. Những nước như Hàn Quốc, Thỏi Lan và Trung Quốc thỡ chớnh phủ những nước này sử dụng cụng cụ lói suất rất hiệu quả trong việc kiềm chế tỡnh trạng quỏ núng trờn thị trường bất động sản ở những nước này. Việt Nam cú thể học tập kinh nghiệm từ cỏc nước trong khu vực trong cụng cụ này. Chớnh phủ nờn đỏnh thuế nặng vào những hoạt động cho mua bỏn chung cư để kiểm soỏt những hoạt động đầu cơ đối với nhà chung cư. Nếu chỳng ta làm tốt điều này thỡ sẽ làm giảm lợi nhuận của cỏc nhà đầu cơ và gúp phần vào sự phỏt triển của hỡnh thức cho vay trả gúp mua nhà chung cư cho người cú thu nhập thấp.
Thành lập quỹ bảo hiểm trong cho vay trả gúp mua nhà: Cho vay mua nhà thụng thường là những mún vay lớn và cũng cú nhiều rủi ro nờn rất cần bảo hiểm trong hoạt động này. Hiện nay, ở Việt Nam những căn nhà cú giỏ trị thường rất cao và vượt quỏ xa giỏ trị thực của nú. Và nếu xảy ra tỡnh trạng “vỡ bong búng xà phũng” thỡ rất nguy hiểm cho cỏc ngõn hàng bởi những căn nhà chung cư chớnh là vật thế chấp cho cỏc mún vay. Trong hoạt động cho vay tiờu dựng như mua ụ tụ thỡ cỏc ngõn hàng luụn yờu cầu người vay phải mua bảo hiểm 100% giỏ trị chiếc xe đú thỡ mới cho vay để hạn chế rủi ro cho ngõn hàng. Do vậy đối với hoạt động cho vay như mua nhà thỡ rất cần bảo hiểm cho cỏc căn nhà trong cỏc trường hợp như chỏy, hỏng, sập và sụp đổ của thị trường bất động sản. Để làm được điều này thỡ khụng chỉ cú ngành ngõn hàng mà phải cần chớnh phủ và cỏc cơ quan như bảo hiểm tham gia. Bảo hiểm cho cỏc căn nhà vẫn đem lại lợi nhuận cho cụng ty bảo hiểm và đối với nhà nước thỡ là một việc nờn làm bởi nú cú ý nghĩa cho người cú thu nhập thấp và gúp phần ổn định thị trường nhà đất.
• Đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ.
Hiện nay thỡ việc cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà đó được cỏc cơ quan quản lý Nhà nước chỳ ý giải quyết. Tuy nhiờn tại cỏc đụ thị vẫn cũn tỡnh trạng tồn đọng việc cấp cỏc giấy tờ trờn cho người dõn. Lý do thỡ nhiều nhưng hậu quả của nú là làm cho việc quản lý đất đai nhà cửa thờm phần khú khăn và nhiều khú khăn khỏc cho người dõn. Xột trong hoạt động cho vay
mua nhà thỡ những ảnh hưởng về thời gian cấp giấy chứng nhận gõy khú khăn khụng ớt cho cỏc ngõn hàng và ngõn hàng thương mại nào cũng mong muốn việc cấp giấy tờ liờn quan đến bất động sản diễn ra nhanh chúng hơn.
Hiện nay thỡ dự thảo về “Nghị định về thi hành luật đất đai” đó nờu ra khụng quỏ 2,5 thỏng, người cú đủ điều kiện hợp lệ phải được cấp sổ đỏ. Ngoài ra thỡ ngày 13/04/2004 thỡ vấn đề cấp sổ đỏ cho nhà Chung cư cũng được nờu ra tại hội thảo do Uỷ ban nhõn dõn thành phố Hà Nội tổ chức. Như vậy vấn đề đem lại quyền sở hữu cho người dõn đó và đang được cỏc cơ quan chức năng hết sức quan tõm và là những điều kiện thuận lợi cho cỏc ngõn hàng trong việc đẩy mạnh cho vay mua nhà. Từ đõy cỏc ngõn hàng cú thể cho vay dựa vào tài sản đảm bảo hỡnh thành vốn vay hay đó cú nhiều tài sản đủ điều kiện thế chấp hơn. Vấn đề đặt ra chỉ cũn là thời gian làm sao cho nhanh nhất mà thụi.
• Nhà nước cần cú chớnh sỏch đối với cỏc NHTM tham gia vao chủ trương của nhà nưởc trong cho vay mua nhà chung cư, nhà ở của người nghốo.
Tất cả những giải phỏp ở trờn kiến nghị tơớ Ngõn hàng nhà nước, chớnh phủ. nhằm phỏt triển hoạt động cho vay mua nhà tại cỏc ngõn hàng thương mại. Cú thể núi hoạt động cho vay mua nhà khụng chỉ cú ý nghĩa riờng đối với cỏc ngõn hàng thương mại mà nú cũn cú ý nghĩa to lớn cho người dõn và gúp phần thực hiện cỏc chủ trương chớnh sỏch nhõn ỏi của Nhà nước. Trờn cơ sở đú, việc Nhà nước tạo điều kiện cho cỏc ngõn hàng thương mại tham gia vào cỏc chủ trương trong vấn đề nhà ở như Chung cư, nhà ở cho người cú thu nhập thấp mang nhiều ý nghĩa. Bằng việc làm trờn, cỏc ngõn hàng thương mại đó gỏnh đỡ cho nhà nước một nghiệp vụ khú khăn đối với nhà nước là quản cho vay đối với người dõn. Đối với người dõn theo như chủ trương trờn thỡ những căn nhà của họ sẽ sớm trở thành hiện thực. Do vậy, việc tham gia của cỏc ngõn hàng thương mại vào hoạt động cho vay mua nhà thực hiện cỏc chủ trương của Nhà nước là một việc rất nờn làm và Nhà nước cần cú sự giỳp đỡ, định hướng cho cỏc ngõn hàng thương mại tham gia vào hoạt động trờn nhằm thực hiện nhanh hơn, đem lại những căn nhà mong ước cho người dõn.
KẾT LUẬN
Cho vay mua - sửa chữa – xõy dựng nhà là một lĩnh vực kinh doanh mới mẻ và được đỏnh giỏ là sẽ phỏt triển mạnh ở Việt Nam trong tương lai mặc dự hiện nay khụng cú một mụi trường tốt cho sự phỏt triển. Việc phỏt triển loại hỡnh cho vay này trong tương lai sẽ là một xu hướng tất yếu do những lợi ớch thiết thực mà nú mang lại như nú tạo điều kiện cho người dõn thỏa món được nhu cầu tiờu dựng của mỡnh khi chưca cú khả năng chi trả. Lọai hỡnh này giỳp đa dạng húa cỏc sản phẩm dịch vụ ngõn hàng, tăng thờm thu nhập và phõn tỏn rủi ro cho cỏc ngõn hàng thương mại …
Với mục tiờu phỏt triển thành một ngõn hàng bỏn lẻ lớn của Việt Nam và khu vực, NHNo&PTNT đó xõy dựng cho mỡnh một quy trỡnh cho vay chặt chẽ và được đỏnh giỏ là ngõn hàng cú triển vọng trong hoạt động cho vay mua nhà. Hoạt động cho vay mua nhà được triển khai tại NHNo&PTNT chưa lõu nhưng nú thu được những kết quả hết sức khả quan gúp phần khụng nhỏ và sự phỏt triển của ngõn hàng. Tuy nhiờn, xột một cỏch toàn diện vẫn cũn một số hạn chế vướng mắc cần được xem xột và nghiờn cứu một cỏch nghiờm tỳc để cú thể đưa ra những giải phỏp hoàn thiện hơn nữa hoạt động cho vay mua nhà.
Do sự hạn chế về kiến thức lớ luận, thực tiễn cũng như sự giới hạn về mặt tài liệu, thời gian nghiờn cứu nờn trong phạm vi chuyờn đề tụt nghiệp em chưa đề cập tới hoặc chưa cú những phõn tớch nhõn định sõu sắc và chớnh xỏc về một số vấn đề. Em rất mong cú thể nhận được cỏc ý kiến đúng gúp của cỏc thầy cụ, cựng cỏc cỏn bộ ngõn hàng để đề tài của em được hoàn thiện hơn.