Nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

Nhiệm vụ nghiên cứu - Phân tích hệ thống pháp luật hiện hành về chuyển dịch đất đai gồm cơ chế THĐ của người đang SDĐ để giao cho các dự án đầu tư, cơ chế thực hiện bồi thường, hỗ trợ,

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Phạm Anh Tuấn

NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI THU HỒI ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội - 2013

2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

GS TSKH Đặng Hùng Võ

Hà Nội - 2013

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 5

CHƯƠNG 1 - TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 13

1.1 Cơ sở lý luận về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 13

1.1.1 Đất đai và vấn đề sở hữu đất đai 13

1.1.2 Khái niệm về thu hồi đất 14

1.1.3 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 16

1.1.4 Định giá đất 16

1.2 Chính sách thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới 18

1.6.1 Kinh nghiệm của Australia 18

1.6.2 Đài Loan Trung Quốc 20

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 22

1.3.1 Chính sách về thu hồi đất 22

1.3.2 Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 27

1.3.3 Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 31

1.3.4 Chính sách tái định cư 33

1.3.5 Các phương pháp định giá đất 34

1.3.6 Giải quyết khiếu nại 38

1.3.7 Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 40

1.3.8 Đánh giá hệ thống pháp luật đất đai hiện hành về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải quyết khiếu nại 41

2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Hải Phòng 47

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 47

2.1.2 Tình hình cơ bản phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng 48

2.1.3 Dân số, lao động 50

2.1.4 Tình hình sử dụng đất tại Hải Phòng 50

2.1.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 54

2.2 Một số kết quả đạt được trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng 55

2.2.1 Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 55

2.2.2 Kết quả xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC 60

2.3 Thực trạng về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Hải Phòng 65

2.3.1 Về việc công khai, minh bạch trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 65

2.3.2 Việc lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC 72

2.3.3 Về định giá đất 76

2.3.4 Về chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề cho lao động bị thu hồi đất 79

2.3.5 Về giải quyết khiếu nại của người dân 80

CHƯƠNG 3 - ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ 83

4

3.1 Nâng cao tính công khai, minh bạch trong chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 83

3.1.1 Bổ sung các nội dung cần công khai, minh bạch 83

3.1.2 Đẩy mạnh việc thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch; phát huy vai trò của Tổ chức Phát triển quỹ đất 83

3.1.3 Xã hội hóa công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 83

3.1.4 Chấn chỉnh công tác tái định cư 84

3.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn thiện cơ chế, trình tự, thủ tục lấy ý kiến nhân dân 85

3.2.1 Thực hiện tốt quy trình xây dựng chính sách 85

3.2.2 Xây dựng các trình tự, thủ tục lấy ý kiến của nhân dân 86

3.3 Giải pháp về định giá đất phục vụ tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ 87

3.3.1 Cho phép Tư vấn giá đất độc lập tham gia vào định giá đất 87

3.3.2 Quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện giá đất 87

3.3.3 Thành lập Hiệp hội định giá đất 88

3.3.4 Không sử dụng bảng giá đất để tính toán bồi thường 88

3.3.5 Đảm bảo hài hoà về lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và nhà đầu tư 89

3.4 Giải pháp về chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp cho lao động bị THĐ: 89

3.4.1 Đa dạng hóa biện pháp giải quyết việc làm 89

3.4.2 Gắn trách nhiệm của Nhà nước, Nhà đầu tư và các cơ sở đào tạo nghề vào việc đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp 90

3.4.3 Thành lập các quỹ hỗ trợ lao động 91

3.4.4 Tạo cơ chế cho người dân góp cổ phần bằng quyền sử dụng đất của mình khi thực hiện các dự án sản xuất, kinh doanh 91

3.5 Giải pháp về giải quyết khiếu nại, tố cáo 92

3.5.1 Quy định rõ trách nhiệm của các cấp, ngành, của từng cán bộ, công chức trong việc giải quyết khiếu nại, tố cáo 92

3.5.2 Công khai, minh bạch các chính sách đất đai 92

3.5.3 Công khai hóa quá trình giải quyết khiếu nại, tố cáo 92

3.5.4 Tạo “đường dây nóng” để tiếp nhận ý kiến có liên quan tới khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo 93

3.5.5 Nâng cao vai trò của các tổ chức chính trị - xã hội cấp phường 93

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95

1 KẾT LUẬN 95

2 KIẾN NGHỊ 96

TÀI LIỆU THAM KHẢO 98

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Quy định về sở hữu đất đai qua các thời kỳ lịch sử……… 13 Hình 1.2: Các trường hợp THĐ……… ……….… 23 Hình 1.3: Quy trình THĐ……….…… 26 Hình 1.4: Biểu đồ số lượng đơn thư tranh chấp, khiếu nại và tố cáo về đất đai

gửi tới Bộ Tài nguyên và Môi trường……… 44

Hình 3.1: Chu trình chính sách……… 85

Trong khoảng thời gian từ 2003 đến nay, thành phố Hải Phòng đã quyết định thu hồi 7.484 ha để thực hiện dự án đầu tư, phát triển thành phố, trong đó có nhiều công trình trọng điểm, dự án lớn như: Đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Nâng cấp và mở rộng Cảng Hải Phòng, Khu đô thị và công nghiệp Bắc Sông Cấm, Khu Công nghiệp Đình Vũ, Sân Gol Quốc tế và khu đô thị du lịch Đồ Sơn, Nhà máy Nhiệt điện Hải Phòng

Việc GPMB để triển khai các dự án, công trình trọng điểm trên góp phần quan trọng tạo ra tăng trưởng GDP của thành phố hàng năm trên 10% Thu ngân sách nội địa tăng nhanh, cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch tích cực, trong đó nhóm ngành dịch vụ tăng trưởng nhanh nhất và chiếm trên 50% GDP, công nghiệp duy trì được tốc độ tăng trưởng khá, tạo ra nhiều ngành có khả năng cạnh tranh trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, thu hút đầu tư, đặc biệt là việc thu hút FDI và ODA

Thu hồi đất, về lý luận, là quyết định của CQNN có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai đối với người SDĐ Quan hệ đất đai thì lại mang tính quyền lực, các chủ thể tham gia vào quan hệ này không có sự bình đẳng về địa

vị pháp lý Người SDĐ có quyền và nghĩa vụ phải thực hiện các quyết định của CQNN, họ không có quyền thỏa thuận với CQNN và phải thực hiện các phán quyết đơn phương từ phía Nhà nước Nhưng họ lại có quyền khiếu nại, tố cáo Chính vì

vậy, công tác THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC luôn luôn nảy sinh nhiều mâu thuẫn, xung đột về quyền lợi của các bên tham gia

Thực tế đã chứng minh, bồi thường, hỗ trợ và TĐC là vấn đề phức tạp, mang tính chất chính trị, kinh tế - xã hội tổng hợp, không khi nào diễn ra thuận lợi, luôn nảy sinh những vấn đề phải giải quyết, cần được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân, đòi hỏi cả hệ thống chính trị của các địa phương phải vào cuộc

Việc GPMB là khâu quan trọng nhất, là điều kiện tiên quyết để thực hiện dự

án đầu tư, đôi khi còn là thời cơ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Ví dụ điển hình như dự án Khu đô thị và công nghiệp Bắc Sông Cấm có diện tích 1.600 ha, trong giai đoạn năm 2012 cứ giải phóng đến đâu là có dự án sử dụng vốn FDI vào đến đấy, đặc biệt các nhà đầu tư đều là các tập đoàn kinh tế hàng đầu thế giới như Nipro, Fuji Xerox Điều đó đã đem đến kết quả là trong 6 tháng đầu năm 2012 trong khi nguồn vốn FDI đầu tư trên phạm vi toàn quốc liên tục giảm mạnh thì nguồn vốn FDI đầu tư vào Hải Phòng lại tăng 300% so với các năm trước

Việc THĐ mang lại kết quả rõ rệt trong phát triển kinh tế - xã hội của thành phố nhưng cũng mang lại không ít khó khăn cho người có đất bị thu hồi do bị mất

đi tư liệu sản xuất chính, mất nguồn thu nhập, phải di chuyển chỗ ở, có nhiều xáo trộn trong cuộc sống Theo thống kê của Thanh tra thành phố thì trên 90% các vụ khiếu nại, tố cáo phức tạp, đông người, tồn đọng, kéo dài trong năm qua là khiếu nại, tố cáo về việc THĐ, về bồi thường, hỗ trợ và TĐC

Từ năm 1999 đến nay, UBND thành phố đã 9 lần sửa đổi, bổ sung hoặc thay đổi các chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước THĐ Mặc dù đã có nhiều cố gắng, tiến bộ, quan tâm đến lợi ích của người có đất bị thu hồi, đáp ứng được yêu cầu tiến độ của các dự án đầu tư, nhưng chính sách này vẫn còn những bất cập, hạn chế nhất định, nhất là chính sách về giá đất, về việc chuyển đổi nghề nghiệp cho người lao động, về việc bố trí TĐC và giải quyết khiếu nại, tố cáo

10

Trong những năm tới, để thực hiện Nghị quyết 32/NQ-TW của Bộ chính trị về xây dựng và phát triển thành phố Hải Phòng thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá; Quyết định số 271/2006/QĐ-TTg ngày 27/11/2006 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt “Điều chỉnh, bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng đến năm 2020”; Quyết định số 1077/QĐ-TTg ngày 20/8/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt “Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Hải Phòng đến năm 2025”, dự kiến đến năm 2020, cần có 32.600 ha đất sạch để xây dựng các công trình quốc gia, công trình trọng điểm và mở rộng các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố là trên Một số khu kinh tế lớn sẽ được xây dựng, cụ thể như khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải với quy mô 21.600 ha Đặc biệt ngay trước mắt là đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng; Cảng cửa ngõ quốc tế Lạch Huyện; Sân bay quốc

tế Cát Bi; Khu đô thị và công nghiệp Bắc sông Cấm

Vì tính bức xúc như trên, tác giả đã chọn thực hiện đề tài: “Nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng"

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng chính sách và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Phân tích hệ thống pháp luật hiện hành về chuyển dịch đất đai gồm cơ chế THĐ của người đang SDĐ để giao cho các dự án đầu tư, cơ chế thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC và cơ chế giải quyết các khiếu nại của dân để tìm ra những điểm chưa hợp lý, gây trở ngại cho quá trình thực thi pháp luật Từ đó, kiến nghị việc điều chỉnh cần thiết đối với các quy định chưa hợp lý

- Phân tích quá trình thực hiện việc THĐ, bồi thường, hỗ trợ, TĐC trong thời gian vừa qua ở Hải phòng để tìm ra những điểm mạnh và điểm yếu trong triển khai thực hiện, rút ra những kinh nghiệm thực tế Từ đó, đề xuất giải pháp phát huy ưu điểm, hạn chế nhược điểm trong triển khai thực hiện trong thời gian tới

- Phân tích và tổng hợp các kết quả nghiên cứu hệ thống pháp luật, kinh nghiệm thực tế để đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện pháp luật, tổ chức bộ máy, triển khai thực hiện nhằm tạo được phương thức làm tốt cho thành phố Hải Phòng

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: thành phố Hải Phòng

Phạm vi chuyên môn: Nghiên cứu pháp luật, kinh nghiệm và thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC, đề xuất giải pháp đẩy mạnh công tác này cho khu vực nghiên cứu

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin

tư liệu về quản lý, SDĐ, kinh tế, xã hội, bồi thường, hỗ trợ và TĐC trên địa bàn thành phố Hải Phòng

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về quản lý, SDĐ, những biến động về đất đai trong quá trình sử dụng

- Phương pháp tổng hợp và phân tích: đánh giá làm rõ thực trạng hệ thống pháp luật, kinh nghiệm bên ngoài về cơ chế Nhà nước THĐ và thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC trên địa bàn và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần đẩy mạnh công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hải Phòng

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn

- Hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai 2003

và các Luật có liên quan;

- Các báo cáo, bài báo viết về kinh nghiệm thực hiện THĐ, bồi thường, hỗ trợ, TĐC của một số nước và một số tỉnh khác thuộc Việt Nam;

- Các báo cáo, số liệu thống kê về hiện trạng và quy hoạch phát triển của Hải Phòng, các báo cáo, số liệu về thực hiện cơ chế Nhà nước THĐ và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC ở Hải Phòng;

- Các giáo trình, tạp chí, sách chuyên đề về quản lý đất đai, về chuyển dịch đất đai trên thế giới và ở Việt Nam

CHƯƠNG 1 - TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1.1.1 Đất đai và vấn đề sở hữu đất đai

Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của sản xuất nông, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là toàn bộ lãnh thổ gắn với chủ quyền của một quốc gia, là nguồn lực hàng đầu để phát triển bền vững, là cơ sở để phát triển các hệ bảo tồn sinh thái Đất đai đặc biệt có ý nghĩ trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Có thể kết luận ngắn gọn về đất đai theo Hiến chương về đất được Ủy ban các Bộ trưởng Châu Âu biểu quyết tại Nghị quyết 19 năm 1972 như sau: “Ruộng đất là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên mặt đất”

Về vấn đề sở hữu đất đai, ngay sau khi giành độc lập, ra đời bản Hiến pháp đầu tiên năm 1946, Nhà nước ta đã khẳng định “Quyền sở hữu tài sản của công dân Việt Nam được đảm bảo”, trong đó đất đai là một tài sản quan trong nhất của mọi con người (Điều 12 Hiến pháp năm 1946) Từ đó cho đến nay, qua mỗi giai đoạn lịch sử, Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980 và Hiến pháp năm 1992 có những quy định khác nhau về vấn đề sở hữu đất đai từ đó để xác lập chế độ quản lý và SDĐ, cụ thể qua hình sau:

Hình 1.1: Quy định về sở hữu đất đai quy các thời kỳ lịch sử

14

Theo hình trên ta có thể thấy, trước năm 1980 còn nhiều hình thức sở hữu về đất đai, sản phẩm của thời kỳ quan liêu bao cấp, thì sau năm 1980 ở nước ta chỉ còn một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai là sở hữu toàn dân Quan hệ đất đai ở nước ta dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu Quy định này có sự tách bạch giữa chủ thể thực hiện quyền sở hữu đất đai và người thực hiện quyền SDĐ Quan hệ về đất đai do đó xuất phát từ quan

Nhà nước trao quyền SDĐ cho người SDĐ, cho phép người SDĐ được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ và bảo đảm cho người sử dụng bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ

1.1.2 Khái niệm về thu hồi đất

Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai

để xây đựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết v.v để phục vụ lợi ích công cộng Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Trung Quốc, Đài Loan ), hoặc truất hữu ( Pháp )

Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân

họăc sở hữu nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích nhà nước hay lợi ích tập thể Nhưng khi có nền kinh tế thị trường mà quyền sử dụng đất được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá Tuy vậy, vì quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu

Mặc dù là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không chiếm hữu, SDĐ, để bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nhà nước phải có những biện pháp pháp lý nhất định, một trong những biện pháp đó là THĐ Luật Đất đai quy định các trường hợp bị THĐ, CQNN có thẩm quyền THĐ và nguyên tắc chung khi THĐ trong những trường hợp cần thiết Hậu quả của việc THĐ là rất nghiêm trọng, liên quan đến quyền lợi của người bị THĐ, các chủ đầu tư và Nhà nước Do đó, Nhà nước cần đặc biệt quan tâm đến lợi ích xã hội, quyền lợi của người có đất bị thu hồi

Sự quan tâm này thể hiện qua chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC

THĐ là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đối với đất đai Hình thức của nó là một quyết định THĐ của CQNN có thẩm quyền THĐ thể hiện quyền lực nhà nước trong tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai THĐ cũng là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai [12]

THĐ được hiêu dưới các khía cạnh sau đây:

- Là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ SDĐ của người sử dụng;

- Quyết định hành chính thể hiện quyền lực nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai;

16

- Việc THĐ xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là biện pháp chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và một số trường hợp đương nhiên

Từ đó có thể định nghĩa: THĐ là văn bản hành chính của CQNN có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đối với đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người SDĐ [12]

1.1.3 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước lại trao quyền chiếm hữu, quyền SDĐ cho người SDĐ Người SDĐ tuy rằng không phải chủ sở hữu nhưng lại có 2/3 nhóm quyền của chủ sở hữu (chỉ không có quyền định đoạt) Do nhu cầu của mình, Nhà nước THĐ, người SDĐ buộc phải thực hiện nhưng được Nhà nước trả lại quyền SDĐ đối với diện tích thu hồi bằng các chính sách bồi thường

Do quan hệ đất đai mang tính quyền lực nên khi Nhà nước THĐ, người có đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận với các CQNN Nhà nước tự mình quy định chính sách bồi thường cho người SDĐ bị thu hồi

1.1.4 Định giá đất

Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và

là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng Trên cơ sở giao đất có thu tiền SDĐ và người SDĐ có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê và Nhà nước có quyền THĐ theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền SDĐ, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa

Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người SDĐ, giữa người SDĐ với nhau

Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác Với các đặc điểm nêu trên, khái niệm về định giá đất được tạm hiểu như sau: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

Để định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của thửa đất theo hạng đất và khả năng cho thu nhập thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức SDĐ, dự kiến thu nhập từ đất và chính sách SDĐ, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền nào đó trong quyền SDĐ

Đất tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường Điều đó quyết định rằng định giá đất phải có phương pháp đặc biệt của riêng mình Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất

Định giá đất phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất, sự hình thành giá

cả cuối cùng của đất là quyết định bởi hai bên giao dịch Có thể nói rằng giá cả đất hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất, không biết được tình hình cung cầu của đất, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác

và khách quan

18

1.2 Chính sách thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới

1.6.1 Kinh nghiệm của Australia

Nói chung, các nước thuộc khối Liên hiệp Anh đều có quy định là quyền sở hữu đất đai không mang tính tuyệt đối, đất đai thuộc quyền sở hữu của nữ hoàng, người dân chỉ đựơc quyền thuê đất của nữ hoàng và có quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất Trên thực tế, cũng có trường hợp được thuê dài hạn tới 999 năm và được hưởng các quyền tương đương như chủ sở hữu, cũng có trường hợp được nữ hoàng công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai Ở Australia, chỉ khoảng 20% diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân, còn lại 80% diện tích đất là người SDĐ thuê của

nữ hoàng Đặc thù về quyền sở hữu đất đai như vậy cũng khá giống với chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam

Khung pháp luật đối với hình thức chiếm giữ đất đai bắt buộc để sử dụng và mục đích công cộng tại Australia được xây dựng và áp dụng chung cho toàn Liên bang Australia, được quy định cụ thể tại từng bang và được tổ chức có thẩm quyền thực hiện các trình tự, thủ tục chi tiết Nguyên tắc chung là phải thực hiện đàm phán, thoả thuận về giá vào bước thứ nhất; khi không đạt được thoả thuận quyền áp dụng có chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào bước thứ hai

Luật chiếm giữ đất đai của Liên Bang quy định rất cụ thể những trường hợp nào SDĐ vào mục đích công cộng được áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc

và cơ chế tính toán khoản bồi thường cho người bị mất đất Những điều khoản chính đáng chủ yếu được áp dụng bao gồm: (1) phải thực hiện bồi thường đầy đủ và thích hợp cho những tài sản đã bị chiếm giữ bắt buộc; (2) khi có sự không đồng thuận mà phải nhờ đến phán quyết của cơ quan có thẩm quyền (chủ yếu là hai bên không thống nhất được về số tiền bồi thường) thì khuyến khích sử dụng phán quyết của trọng tài hơn là phán quyết của toà án; (3) cơ quan phán quyết phải bảo đảm điều kiện khách quan và không nghiêng về quyền lợi của bên nào; (4) quyền được đòi hỏi quyền lợi chính đáng của hai bên là ngang nhau trước phán quyết của cơ

quan có thẩm quyền Trên thực tế, người bị mất đất luôn không vừa ý với bồi thường chỉ tính đơn thuần theo giá đất đúng với thị trường Những đòi hỏi bồi thường khác có thể phải xem xét bao gồm thiệt hại về mất việc làm, mất lợi nhuận kinh doanh, mất cơ hội kinh doanh, chi phí di chuyển

Trong pháp luật về đất đai của Bang thuộc Australia, thuật ngữ “ Nhà nước THĐ” cũng được sử dụng thay cho thuật ngữ “ Chiếm giữ đất đai bắt buộc” Sau khi Australia đã trở thành đất của nhà vua Anh, do chính phủ các Bang là đại diện cho chủ sở hữu trước đó của Nhà vua Các Bang cũng có những quy định cụ thể về những trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước THĐ Ví dụ, tại Tây Australia, Luật về các công trình công cộng có quy định là không bồi thường cho người bị THĐ Như vậy, có thể thấy pháp luật về cơ chế Nhà nước THĐ của Australia có những đặc điểm tương đồng với các quy định pháp luật của Việt Nam

Quy trình chung thực hiện cơ chế giữ đất đai bắt buộc bao gồm: (1) Bộ trưởng có trách nhiệm gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với

Bộ trưởng về việc bán đất cho nhà nước; (2) khi thảo luận không có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc bắt đầu được vận hành bằng công bố chính thức việc Nhà nước sẽ SDĐ đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ Bang, đất đó bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất; (4) thủ tục định giá đất theo giá thị trường và tính toán các thiệt hại khác đối với chủ đất cũ được tiến hành; (5) nếu đất cũ không đồng ý với mức bồi thường đưa ra thì có thể đưa lên Tổ chức trọng tài hoặc toà án để giải quyết Như vậy, trong hệ thống luật pháp của Australia, việc chiếm giữ đất để sử dụng vào mục đích công cộng do nhà nước quyết định, chủ SDĐ cũ phải thực hiện chuyển quyền ngay sau quyết định được công bố công khai Vấn đề cần giải quyết, có thể có nhiều tranh chấp, là giá trị bồi thường cho tất cả mọi thiệt hại có thể xảy ra đối với chủ đất cũ Việc giải quyết các tranh chấp về giá trị bồi thường không đơn giản nhưng cũng không thể kéo dài vì có quy định của pháp luật về cơ chế phán quyết cuối cùng của toà án Trong thực tế, tính khách quan trong xác định giá trị bồi thường và sự trong sáng trong phán quyết của toà án đóng vai trò rất quan trọng trong việc thực thi pháp luật

20

Australia là một đất nước có nền kinh tế thị trường phát triển ở mức độ cao, công nghiệp và dịch vụ chiếm tỷ trọng rất lớn trong GDP, canh tác nông nghiệp thực hiện theo phương thức trang trại quy mô lớn với trình độ công nghiệp hoá rất cao Kinh tế của Australia hội nhập ở mức độ cao trong quá trình toàn cầu hoá, các sản phẩm chủ yếu có tỷ trọng xuất khẩu rất cao trong quá trình toàn cầu hoá, các sản phẩm chủ yếu có tỷ trọng xuất khẩu rất lớn Người dân Australia có trình độ dân trí cao, ý thức chấp hành pháp luật rất tốt Về quản lý đất đai và định giá đất, Australia

là nước đạt trình độ cao trên thế giới Định giá đất ở Australia đã đạt được những thành tựu lớn cả về lý luận khoa học, triển khai thực tiễn và tổ chức bộ máy quản lý

Lý thuyết định giá đất áp dụng ở Australia được xây dựng trên một thị trường đất đai hoàn chỉnh, đề cập đến tất cả các yếu tố tác động đến giá đất như quan hệ cung - cầu về đất, mức độ hạ tầng, tâm lý người SDĐ Thông tin về giá đất ở tất cả các khu vực được cập nhật thường xuyên và công khai trên thị trường Giá đất, giá bất động sản do các nhà định giá xác định đều phù hợp với giá thị trường và được mọi người chấp nhận

Mỗi Bang của Australia đều có một Cục Quản lý đất đai và một cục định giá Trong thời gian 5 năm trước đây, các Cục này đều là cơ quan hành chính của Bang Sau đó, các cơ quan này đựơc chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá đất theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường

1.6.2 Đài Loan Trung Quốc

Đài Loan Trung Quốc là vùng lãnh thổ đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách ruộng đất và xây dựng hệ thống quản lý đất đai Về chế độ sở hữu đất đai, cách tiếp cận của Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam nhưng dùng cách diễn đạt khác nhau Điều 143 của Hiến pháp Đài Loan có quy định rõ “ toàn bộ đất đai trong lãnh thổ của Cộng hoà Trung Hoa (Đài Loan) thuộc về toàn dân Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân chiếm giữ theo quy định của pháp luật, được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật Đất thuộc sở hữu tư

nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất “ Như vậy, có thể hiểu rằng sở hữu tư nhân về đất đai ở Đài Loan là một loại hình sở hữu đặc biệt”, được quy định cụ thể trong pháp luật nhưng

về bản chất thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, giá trị của đất đai được xác định chính xác để xác định mức thuế mà chủ đất phải nộp cho nhà nước cũng như xác định giá đất khi nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất

Luật chiếm giữ đất đai của Đài Loan (có hiệu lực từ năm 2000) quy định việc định giá bất động sản được thực hiện riêng biệt đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất Giá trị bồi thường về đất được tính theo giá trị đất tại thời điểm đó, giá trị bồi thường về công trình xây dựng trên đất được tính theo giá của công trình thay thế với điều kiện tương đương Giá trị bồi thường được xác định trước khi chiếm giữ đất để sử dụng vào mục đích khác

Theo luật bình quân địa quyền, chính quyền địa phương có trách nhiệm thường xuyên khảo sát để xác định giá đất và thể hiện trên bản đồ giá đất Sở Định giá đất có trách nhiệm giúp chính quyền địa phương thu thập thông tin về giá đất, đề xuất giá đất và lập bản đồ do uỷ ban này phê duyệt được công bố vào ngày 01 tháng

01 hàng năm Uỷ ban định giá đất do chính quyền cấp tỉnh thành lập, có nhiệm vụ xem xét, phê duyệt, phán quyết về giá đất do chính quyền địa phương đề xuất, có nhiệm vụ xem xét và phê duyệt việc điều chỉnh đất đai, việc chiếm giữ đất đai, giá trị bồi thường đối với từng vùng đất bị chiếm giữ Luật này có quy định là uỷ ban định giá đất gồm 17 thành viên do Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch làm chủ tịch uỷ ban

và các uỷ viên khác được lựa chọn từ các nhà chính trị, khoa học, chuyên môn về bất động sản, đại diện ngân hàng, công chức các lĩnh vực có liên quan (quản lý đất đai, tài chính công, dịch vụ công, quy hoạch đô thị, nông nghiệp) Nhiệm kỳ của các thành viên uỷ ban này là 3 năm

Nói chung, giá đất do uỷ ban nói trên công bố hàng năm đều thấp hơn giá đất trên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất cũng chỉ bằng 87,2% (theo kết quả đánh giá năm 2006) Khi xem xét giá trị bồi thường cụ thể,

lý tài chính và cơ quan quản cơ chế giao trách nhiệm quyết định giá đất theo thị trường, mức bồi thường cho một uỷ ban định giá đất

1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

ở Việt Nam

1.3.1 Chính sách về thu hồi đất

Tại khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” [15]

Hình 1.2 Các trường hợp thu hồi đất

không còn nhu cầu SDĐ

Đất được giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi

hết thời hạn

Người SDĐ cố ý hủy hoại đất

Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong 24 tháng liền

Đất được giao không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền

Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; đất không được chuyển quyền

SDĐ mà để bị lấn, chiếm;

Người SDĐ cố ý không thực hiện nghĩa vụ

Đất được giao, cho thuê, không sử dụng trong 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự

án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không

24

1.3.1.2 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

Nhà nước THĐ trong 12 trường hợp, chia thành 3 nhóm nhưng chỉ xem xét

việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC trong trường hợp “Nhà nước THĐ để SDĐ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế”,

các trường hợp còn lại người bị THĐ không được bồi thường, hỗ trợ và TĐC Vì

vậy, trong Luận văn này, tác giả chỉ tập trung vào trường hợp “Nhà nước THĐ để SDĐ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế”

- THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong các trường hợp: SDĐ cho mục đích quốc phòng, an ninh; SDĐ

để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ; SDĐ để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; SDĐ để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; SDĐ để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; SDĐ cho các cơ sở tôn giáo; SDĐ làm nghĩa trang, nghĩa địa

- THĐ để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp: đầu tư

xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); dự án có 100% vốn đầu tư nước ngoài đã được CQNN có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án đầu tư thăm dò, khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về khoáng sản; SDĐ để làm mặt bằng di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ theo yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc theo quy hoạch mà không thể bố trí vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng phục vụ công cộng bao gồm các công trình giao thông, điện lực, thuỷ lợi, cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường, thông tin liên lạc, đường ống dẫn xăng dầu,

đường ống dẫn khí, giáo dục, đào tạo, văn hoá, khoa học kỹ thuật, y tế, thể dục, thể thao, chợ

- Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền SDĐ, nhận góp vốn bằng quyền SDĐ của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục THĐ

1.3.1.3 Thẩm quyền thu hồi đất

Để đảm bảo quyền lợi của người SDĐ và của Nhà nước, Điều 44 Luật Đất đai và các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định 84/2007/NĐ-

CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định về thẩm quyền THĐ, có 2 cấp được quyết định THĐ:

- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định THĐ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở tại Việt Nam) [15]

- Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định THĐ đối với hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở tại Việt Nam [15]

Trong trường hợp THĐ để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê mà trên khu đất thu hồi có hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hoặc có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi toàn

bộ diện tích Căn cứ quyết định thu hồi toàn bộ diện tích của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện ra quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng hộ gia đình,

cá nhân

CQNN có thẩm quyền về THĐ phải thực hiện đúng thẩm quyền của mình, không được ủy quyền cho UBND cấp dưới Các thẩm quyền nói trên gắn với trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ với thẩm quyền THĐ

1.3.1.4 Trình tự thu hồi đất

Như đã nêu trên, trong Luận văn này, tác giả chỉ tập trung vào trường hợp

“Nhà nước THĐ để SDĐ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi

26

ích công cộng, phát triển kinh tế” Vì vậy, tác giả chỉ trình bày trình tự THĐ trong

trường hợp thu hồi do chu cầu của Nhà nước, về cơ bản trình tự được thực hiện theo

sơ đồ dưới đây:

Hình 1.3 Quy trình thu hồi đất

Giới thiệu địa điểm đầu tư

Thông báo THĐ (lý do, vị trí

thu hồi) (Tổ chức phát triển

Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC: Lập phương án bồi thường,

hỗ trợ và TĐC (Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện)

Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ

trợ và TĐC (Tổ chức phát triển quỹ đất

thực hiện)

Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC và chuẩn bị hồ sơ THĐ (Các CQNN có thẩm quyền)

Bàn giao đất

Cưỡng chế THĐ

(Chỉ thực hiện khi có đủ điều

kiện theo quy định)

Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC (Tổ chức phát triển quỹ

Trình tự THĐ trên đã xác định từng bước công việc cụ thể, về cơ bản đã đảm bảo tính công khai, minh bạch, vì quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi với quy định:

- Trước khi THĐ 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, CQNN có thẩm quyền phải thông báo cho người bị THĐ biết lý do thu hồi

- Thông báo thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, GPMB và TĐC

Đảm bảo việc THĐ bằng quy định trong trường hợp người SDĐ không chấp hành quyết định THĐ thì sẽ bị cơ quan ra quyết định THĐ cưỡng chế, người bị THĐ phải chấp hành cưỡng chế và có quyền khiếu nại

1.3.2 Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Bồi thường khi Nhà nước THĐ là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền SDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị THĐ” [15]

1.3.2.1 Nguyên tắc bồi thường

Hậu quả của việc THĐ là rất nghiêm trọng, trong khi người có đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận, nên Nhà nước phải quy định thật rõ ràng, cụ thể nguyên tắc bồi thường cho người có đất bị thu hồi Về nguyên tắc, Nhà nước THĐ của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới

có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền SDĐ tính theo giá đất tại thời điểm quyết định THĐ; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở TĐC hoặc nhà ở TĐC, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó

Trên thực tế, chỉ khi THĐ ở thì chắc chắn người có đất bị thu hồi được Nhà nước bồi thường bằng cách giao đất TĐC Ngoài ra, do quỹ đất công, đất chưa sử dụng không nhiều nên khi thu hồi các loại đất khác đặc biệt là đất nông nghiệp thì hầu như Nhà nước sẽ bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng giá trị quyền SDĐ tính theo giá đất tại thời điểm quyết định THĐ Giá đất lại do Nhà nước quy định nên phát sinh nhiều khiếu nại về giá đất

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền SDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Cho nên hàm ý

về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia có chế độ tư hữu đất đai Thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền SDĐ trong nhiều năm, mà không phải là giá

cả quyền sở hữu đất Thứ hai, do thời gian SDĐ tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu

Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này Khoản 23, Điều 4 của Luật đất đai

2003 ghi rõ: Giá quyền SDĐ là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền SDĐ

Nếu như trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

- Do đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ;

- Do người SDĐ thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ; góp vốn bằng quyền SDĐ

Thời gian qua, giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai Vì vậy, giá đất do Nhà nước ban hành không có tính khả thi và không áp dụng được trên thực tế Do vậy Luật đất đai 2003 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công

bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ; tính tiền SDĐ và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ; tính giá trị quyền SDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước THĐ; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật

về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Giá đất hình thành do đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người SDĐ thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ; góp vốn bằng quyền SDĐ biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền SDĐ trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự

về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai để khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc SDĐ đai trong điều kiện kinh tế thị trường

Giá đất để tính bồi thường: là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được UBND cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

30

Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất

1.3.2.3 Điều kiện được bồi thường

Xuất phát từ nguyên tắc bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích

sử dụng hoặc bồi thường giá trị quyền SDĐ nên giá trị bồi thường là rất lớn Chính

vì vậy người có đất thu hồi phải đáp ứng các điều kiện do Nhà nước đặt ra mới được bồi thường Các điều kiện đó là:

- Người SDĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ

- Người SDĐ do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người SDĐ hợp pháp khác hoặc tự khai hoang theo quy hoạch được duyệt

Ngoài ra Nhà nước bảo vệ tối đa quyền lợi của người SDĐ bằng quy định bồi thường cho người SDĐ chỉ có giấy tờ về việc được quyền SDĐ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Bồi thường cho người nhận nhận chuyển nhượng từ người SDĐ hợp pháp khác mới có chữ ký của các bên liên quan, chưa hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp

1.3.2.4 Các loại tài sản được bồi thường

Trung tâm của chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC là việc bồi thường về đất Các chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC thường tập trung cao vào việc quy định bồi thường về đất Các loại đất được bồi thường là đất ở; đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp là đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

Tuy nhiên, khi bị THĐ, người SDĐ không chỉ được bồi thường về đất mà còn được bồi thường các tài sản gắn liền với quyền SDĐ Về nguyên tắc, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước THĐ mà bị thiệt hại, thì được bồi thường Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước THĐ mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ

tài sản Các tài sản gắn liền với đất là: nhà ở, công trình xây dựng trên đất, mồ mả, cây trồng trên đất…

Ngoài ra, người lao động bị ngừng việc khi Nhà nước THĐ thì được áp dụng bồi thường theo chế độ trợ cấp ngừng việc

1.3.3 Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Trường hợp THĐ của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị THĐ còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới Trường hợp THĐ ở, ngoài việc được cấp đất TĐC, Nhà nước còn hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC Khi THĐ nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở ngoài việc được bồi thường, người có đất bị thu hồi cũng được hỗ trợ Ngoài ra, trong một số trường hợp đặc biệt, ngoài việc bồi thường, hỗ trợ theo quy định, Nhà nước còn có khoản hỗ trợ khác để giảm bớt khó khăn cho người có đất bị thu hồi

- Hỗ trợ di chuyển: Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước THĐ mà phải di

chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ kinh phí để di chuyển Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đang SDĐ hợp pháp khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển

cơ sở sản xuất, kinh doanh thì được hỗ trợ kinh phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt Người bị THĐ ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu TĐC) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở

- Hỗ trợ TĐC: Nhà ở, đất ở TĐC được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều

mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được TĐC Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước THĐ ở mà không có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở TĐC Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà

ở TĐC mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất TĐC tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu TĐC thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó

- Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất:

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước THĐ nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định đời sống: Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 - 24

32

tháng, thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 - 36 tháng theo mức 30kg gạo trong 01 tháng Khi Nhà nước THĐ của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng ký kinh doanh,

mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế

Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi

mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền Mức hỗ trợ cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương

Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ

ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch

vụ công thương nghiệp

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm:

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước THĐ nông nghiệp mà không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi hoặc hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Trường hợp người được hỗ trợ có nhu cầu được đào tạo, học nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và được miễn học phí đào tạo cho một khóa học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động Kinh phí hỗ trợ chuyển đổi nghề cho các đối tượng chuyển đổi nghề nằm trong phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và

được tính trong tổng kinh phí của dự án đầu tư hoặc phương án bồi thường, hỗ trợ TĐC được duyệt

1.3.4 Chính sách tái định cƣ

1.3.4.1 Lập và thực hiện dự án TĐC:

Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch SDĐ được cấp có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập và thực hiện các dự án TĐC để bảo đảm phục vụ TĐC cho người bị THĐ phải di chuyển chỗ ở

1.3.4.2 Bố trí TĐC:

Cơ quan (tổ chức) được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí TĐC phải thông báo cho từng hộ gia đình bị THĐ, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí TĐC và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC trong thời gian 20 ngày trước khi CQNN có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí TĐC Nội dung thông báo gồm: Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà TĐC; Dự kiến bố trí các hộ vào TĐC

Ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị THĐ tại nơi có dự án TĐC, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách Tạo điều kiện cho các hộ vào khu TĐC được xem cụ thể khu TĐC

và thảo luận công khai về dự kiến bố trí

1.3.4.3 Điều kiện bắt buộc đối với khu TĐC:

Khu TĐC phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng Khu TĐC phải được sử dụng chung cho nhiều dự án Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu TĐC phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

1.3.4.4 TĐC đối với dự án đặc biệt:

Đối với dự án đầu tư do Chính phủ, Quốc hội quyết định mà phải di chuyển

cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội,

34

truyền thống văn hoá của cộng đồng thì tùy từng trường hợp cụ thể, Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc trình Chính phủ xem xét quyết định chính sách TĐC đặc biệt với mức hỗ trợ cao nhất được áp dụng là hỗ trợ toàn bộ chi phí lập khu TĐC mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội,

để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau

Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá

- Đặc điểm:

+ Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận Lý luận về địa tô và lý luận về phân phối các yếu tố sản xuất là căn cứ lý luận của phương pháp thu nhập Thu nhập sản sinh từ tổ hợp các yếu tố đất đai, lao động, vốn phải do các nhân tố này phân phối Thu nhập quy về đất đai phải là địa tô và thu nhập do việc SDĐ đai đem lại Giá cả đất đai có thể có được từ việc lấy tổng thu nhập trừ đi những khoản thu nhập từ các yếu tố khác, sau đó dùng một suất lợi tức nhất định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai

+ Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập, nên giá

cả có được gọi là "giá cả thu nhập" Phương pháp này coi đất đai như là một khoản tiền, nếu đem gửi ngân hàng, mỗi năm có thể thu được một khoản lợi tức nhất định, lợi tức đó được xem như là thu nhập của đất đai, do đó việc xác định khả năng cho thu nhập của đất đai là có thể tìm ra giá cả đất đai

+ Độ chính xác của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập

1.3.2.2 Phương pháp so sánh trực tiếp

- Khái niệm:

Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai

đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá

- Đặc điểm:

+ Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới được thực hiện có khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính

ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh được tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, và cũng làm cho giá cả được tính ra có tính thực tế,

dễ được tiếp nhận

+ Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất Phương pháp so sánh trực tiếp là căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so sánh để tính ra giá

cả của đất đai chờ định giá

36

+ Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện

+ Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả năng vận dụng thực tế Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục về tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có được kết quả khách quan và chính xác

+ Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở, xác định một cách chính xác giá trị SDĐ và các nhân tố ảnh hưởng là cơ sở để nâng cao độ chính xác khi xác định giá đất đai

1.3.2.3 Phương pháp thặng dư

- Khái niệm:

Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập Giá đất phải trả

để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định

kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính

Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình Như vậy phương pháp thặng dư là một loại phương pháp trên

cơ sở tính toán giá cả giao dịch bình thường của bất động sản đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấu trừ chi phí xây dựng công trình và các chi phí như chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựng, mua bán, lợi tức, thuế Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá

- Đặc điểm:

Căn cứ vào nguyên lý và công thức tính toán của phương pháp thặng dư, định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của thương gia phát

triển, để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi mấy điểm sau đây:

+ Xác định chính xác phương thức SDĐ tốt nhất (bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố cục ) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai;

+ Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản và quan hệ cung cầu;

+ Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công trình

1.3.2.4 Phương pháp chi phí

Trong số các bất động sản đa đạng, có một số bất động sản được thiết lập và

sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể Ví dụ điển hình như là nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát hay các bất động sản tương tự thực hiện các chức năng không sinh lời Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó

Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá Việc định giá giá trị đối với những bất động sản như vậy được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

38

Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự

1.3.2.5 Phương pháp phân tích hồi quy

- Cơ sở lý luận

Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác

- Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp:

+ Phạm vi áp dụng:

Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều tra

+ Yêu cầu của phương pháp:

Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế

Vì là phương pháp mang tính chất toán học nên nhà thẩm định phải có kiến thức về toán học (Bài toàn hồi qui) và có thể sử dụng tin học trong việc thành lập

mô hình định giá

1.3.2.6 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

1.3.6 Giải quyết khiếu nại

Năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành kiểm tra việc thực hiện Luật Đất đai tại tất cả các địa phương Người SDĐ có khiếu nại đã gặp các

đoàn kiểm tra để nộp đơn thư khiếu nại Kết quả phân loại cho thấy 70% khiếu nại liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC Trong số các khiếu nại liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC thì có trên một nửa liên quan đến việc giá đất để tính bồi thường không phù hợp với giá đất trên thị trường

1.3.6.1 Giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch UBND cấp huyện

Trong thời hạn không quá chín mươi (90) ngày, kể từ ngày Chủ tịch UBND cấp huyện có quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện Chủ tịch UBND cấp huyện có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo Quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan

Trong thời hạn không quá bốn mươi lăm (45) ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện ra Toà án nhân dân hoặc khiếu nại đến UBND cấp tỉnh

Trường hợp khiếu nại đến UBND cấp tỉnh thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết lần hai, phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác

có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan

1.3.6.2 Giải quyết khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch UBND cấp tỉnh

Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày, kể từ ngày Chủ tịch UBND cấp tỉnh có quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính

40

hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp tỉnh Chủ tịch UBND cấp tỉnh có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp tỉnh phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu của Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Trung ương hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính

1.3.6.3 Giải quyết khiếu nại về giá đất bồi thường, quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo thẩm quyền và quy định nêu trên, trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định THĐ Trường hợp CQNN có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc THĐ là trái pháp luật thì phải dừng thực hiện quyết định THĐ; CQNN đã ban hành quyết định THĐ phải có quyết định hủy bỏ quyết định THĐ đã ban hành

và bồi thường thiệt hại do quyết định THĐ gây ra (nếu có) Trường hợp CQNN có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc THĐ là đúng pháp luật thì người

có đất bị thu hồi phải chấp hành quyết định THĐ

1.3.7 Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Hiện nay có hai hình thức tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC Thứ nhất là Tổ chức phát triển quỹ đất, đã được đa số các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập theo mô hình đơn vị sự nghiệp có thu là Trung tâm Phát triển quỹ đất do UBND cấp tỉnh thành lập, trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (có một số trường hợp trực thuộc UBND tỉnh, thành phố) chịu trách nhiệm về THĐ, quản lý quỹ đất đã thu hồi, tiến hành đấu giá đất cho các dự án đầu tư, nhận chuyển nhượng đất trong vùng quy hoạch và chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư Thứ hai là Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC cấp huyện do lãnh đạo UBND cấp huyện làm