- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản
Trang 1ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-
NGUYỄN ANH BA
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM TẠI HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội – Năm 2013
Trang 2ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-
NGUYỄN ANH BA
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM TẠI HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ HÀ THÀNH
Hà Nội – Năm 2013
Trang 3MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
1 Tính cấp thiết của đề tài: 7
2 Mục tiêu nghiên cứu: 8
3 Nhiệm vụ nghiên cứu: 8
4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu: 8
5 Phương pháp nghiên cứu: 9
6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn: 9
7 Cấu trúc của Luận văn: 10
CHƯƠNG 1- TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 11
1.1 Cơ sở khoa học về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 11
1.1.1 Thu hồi đất, hỗ trợ, tái định cư và các vấn đề liên quan 11
1.1.1.1.Khái niệm về thu hồi đất 11
1.1.1.2 Khái niệm bồi thường 11
1.1.1.3 Hỗ trợ 11
1.1.1.4 Tái định cư 11
1.1.1.5 Cơ chế thu hồi đất 12
1.1.2 Tính chất, quan điểm của thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng 12
1.1.2.1 Tính chất của thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng 12
1.1.2.2 Quan điểm về việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 13
1.1.2.3 Quá trình chuyển dịch cơ cấu đất đai giai đoạn 1990-2010, xu hướng đến năm 2020 và nhu cầu về đất 15
1.2 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 17
1.2.1 Các văn bản pháp luật về giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất từ sau Luật đất đai 2003 đến nay 17
1.2.2 Chính sách thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư sau khi có Luật đất đai năm 2003 18
1.2.3 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 20
1.2.4 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 22
1.2.4.1 Bồi thường về đất: 22
1.2.4.2 Bồi thường tài sản 34
1.2.4.3 Chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất 37
1.2.4.4 Chính sách tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 42
Trang 41.3 Khái quát công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở thành phố Hải Phòng 43
1.3.1 Các văn bản pháp lý chủ yếu của thành phố Hải Phòng về thu hồi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 43
1.3.2 Kết quả công tác bồi thường, GPMB và tái định cư trên địa bàn thành phố Hải Phòng 45
CHƯƠNG 2 – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM TẠI HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG 46
2.1 Vị trí địa lý và đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện An Lão 46
2.1.1 Vị trí địa lý 46
2.1.2 Điều kiện tự nhiên 47
2.1.2.1 Địa hình, địa mạo 47
2.1.2.2 Khí hậu, thời tiết 47
2.1.2.3 Thuỷ văn 48
2.1.2.4 Thổ nhưỡng 48
2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 49
2.1.3.1 Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 49
2.1.3.2 Thực trạng phát triển từng ngành kinh tế 49
2.1.3.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 50
2.1.3.4 Hệ thống đường giao thông 51
2.2 Quá trình chuyển dịch cơ cấu đất đai 53
2.2.1 Biến động đất nông nghiệp 55
2.2.2 Biến động đất phi nông nghiệp 55
2.2.3 Biến động đất chưa sử dụng 56
2.3 Khái quát công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng và kết quả đạt được tại huyện An Lão từ năm 2005 đến năm 2010 56
2.4 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án trọng điểm tại huyện An Lão, thành phố Hải Phòng 59
2.4.1 Tổng quan về hai dự án trọng điểm 59
2.4.2 Kết quả thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường dẫn cầu Khuể tại xã Mỹ Đức và xã Chiến Thắng 62
2.4.2.1 Phạm vi, giới hạn của dự án 62
2.4.2.2 Căn cứ pháp lý của dự án 63
2.4.2.3 Tiến độ thực hiện dự án 65
2.4.3 Kết quả thu hồi đất, bồi thường, GPMB của dự án xây dựng đường ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng tại xã Quốc Tuấn 71
2.4.3.1 Phạm vi, giới hạn của dự án 71
Trang 52.4.3.2 Căn cứ pháp lý của dự án 71
2.4.3.3 Tiến độ thực hiện dự án 74
CHƯƠNG 3- ĐÁNH GIÁ ƯU, NHƯỢC ĐIỂM CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA HAI DỰ ÁN NGHIÊN CỨU VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP 81
3.1 Đánh giá ưu điểm của các chính sách áp dụng về thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng 81
3.1.1 Giá bồi thường về đất đai, tài sản trên đất 81
3.1.2 Các chính sách hỗ trợ 82
3.1.3 Chính sách giao đất tái định cư 82
3.2 Những tồn tại của chính sách và việc triển khai thực hiện thu hồi đất, bồi thường, GPMB 83
3.2.1 Những tồn tại của chính sách hiện hành 83
3.2.1.1 Đánh giá chung 83
3.2.1.2 Về việc xác định đối tượng và điều kiện được đền bù thiệt hại 84
3.2.1.3 Về giá đất bồi thường hỗ trợ và giá tài sản trên đât: 85
3.2.1.4 Về chính sách hỗ trợ sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp và chính sách tái định cư 87
3.2.2 Những tồn tại trong công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 88
3.3 Những bài học kinh nghiệm rút ra 88
3.4 Các giải pháp đề xuất nhằm hoàn thiện chính sách và biện pháp thực thi về thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng 90
3.4.1 Hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai 90
3.4.2 Kiện toàn nội dung chính sách về công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC 92
3.4.3 Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác GPMB 93
3.4.4 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi thường, hỗ trợ và TĐC (Trung tâm phát triển quỹ đất) 93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96
1 Kết luận 96
2 Kiến nghị: 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO 100
PHỤ LỤC 1 103
1 Chính sách bồi thường ở một số tổ chức và nước trên thế giới 103
1.1 Chính sách, bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB và ADB) 103
1.2 Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước trên thế giới 104
Trang 61.2.1 Trung Quốc 104
1.2.2 Thái Lan 105
1.3 Nhận xét, đánh giá 106
PHỤ LỤC 2 108
2 Những nét khác biệt chủ yếu giữa chính sách thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư từ trước và sau khi có Luật đất đai năm 2003 108
2.1 Trước khi có Luật Đất đai 1993 108
2.2 Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 109
2.3 Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai ban hành năm 1998 110
2.4 Luật Đất đai sửa đổi năm 2001 111
2.5 Luật Đất đai năm 2003 111
PHU LỤC 3 114
Danh sách tổng hợp phiếu điều tra về công tác thực hiện chính sách bồi thường GPMB 114
Trang 71 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế ở nước ta, đặc biệt trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa nhanh những năm gần đây, việc xây dựng các khu công nghiệp, các khu đô thị, khu dân cư mới, hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông đường bộ diễn ra thường xuyên, liên tục, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước Trên tinh thần Nghị quyết 13-NQ/TW ra ngày 16/01/2012 do Hội nghị lần thứ tư của Ban chấp hành Trung ương khóa XI đề ra, việc xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ tiếp tục được chú trọng đẩy mạnh, nhằm đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020
Trong quá trình phát triển theo hướng đô thị hóa, hoạt động thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng để phục vụ xây dựng các công trình quốc phòng an ninh, công trình lợi ích quốc gia, công trình công cộng và công trình kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt Bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để có mặt bằng triển khai thực hiện các dự án xây dựng này Tuy nhiên, bồi thường và giải phóng mặt bằng lại là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp vì việc thu hồi đất gây ảnh hưởng tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội không những của những người có đất bị thu hồi mà ảnh hưởng ngay cả tới cộng đồng dân cư
Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay, trên địa bàn huyện An Lão đã có rất nhiều dự án thu hồi đất như các dự án tại các điểm khu công nghiệp Quốc Tuấn, Quang Trung, Trường Sơn, Chiến Thắng, Thị trấn An Lão Đặc biệt là từ năm 2008 đến nay,
dự án xây dựng đường ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng chạy qua địa phận huyện An Lão đã được triển khai xây dựng Tai các dự án nói trên, Ủy ban nhân dân huyện An Lão đã bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư Tuy nhiên, để bàn giao được mặt bằng sạch, huyện đã phải tiến hành biện pháp cưỡng chế đối với một số hộ gia đình, và đến nay bản thân nhiều hộ gia đình bị thu hồi đất vẫn chưa đồng tình về chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư Vì vậy việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cư của các dự án này để từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm, đồng thời góp phần đóng góp giải pháp để hoàn thiện việc xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của huyện An Lão nói riêng và
Trang 8thành phố Hải Phòng nói chung Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài
nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trọng điểm tại huyện An Lão, thành phố Hải Phòng”
2 Mục tiêu nghiên cứu:
- Làm rõ cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong giai đoạn công nghiệp hóa – hiện đại hóa
- Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư của các dự án thu hồi đất trên địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng và làm rõ nguyên nhân cưỡng chế một số hộ không đồng ý nhận tiền bồi thường, để bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư thực hiện dự án Từ đó, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho công tác giải phóng mặt bằng của một số dự án sử dụng đất trên địa bàn huyện An Lão nói riêng và cho công tác thu hồi đất, GPMB trên địa bàn thành phố Hải Phòng nói chung
3 Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của nhà nước từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay
- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB và tái định cư của một số dự án quan trọng trên địa bàn huyện An Lão
- Điều tra, khảo sát về giá bồi thường của các dự án, phỏng vấn các hộ có đất bị thu hồi và nhận hỗ trợ, tái định cư trong công tác bồi thường, gia bồi thường, bất cập trong việc thu hồi đất, xét duyệt tái định cư
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của các dự án
4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu:
Phạm vi không gian và thời gian nghiên cứu: Đề tài thực hiện nghiên cứu đối với một số dự án trọng điểm triển khai trên địa bàn huyện An Lão từ năm 2005 đến nay như:
Trang 9- Dự án xây dựng đường ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng trên địa bàn xã Quốc Tuấn, huyện An Lão
- Dự án thu hồi thực hiện dự án đầu tư xây dựng đường dẫn cầu Khuể thuộc địa bàn xã Mỹ Đức và xã Chiến Thắng, huyện An Lão
Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài chủ yếu đi sâu vào phân tích và đánh giá thực trạng các chính sách bồi thường, giá đất bồi thường, hỗ trợ việc làm, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất cho một số dự án quan trọng trên địa bàn
5 Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài được thực hiện thông qua các phương pháp nghiên cứu chính sau:
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông tin tư liệu về công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư ở phục vụ cho mục đích đánh giá tổng quan các dự án mà đề tài nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, phỏng vấn xã hội học(Phương pháp chọn biểu mẫu điều tra): là phương pháp phỏng vấn có sử dụng bảng hỏi đối với các hộ gia đình, cá nhân trong diện bị thu hồi đất để thu thập các thông tin về giá đất, giá bồi thường, điều kiện
ăn ở của các hộ sau khi được bố trí tái định cư
- Phương pháp phân tích, thống kê: sử dụng để thống kê, xử lý và phân tích các
số liệu về giá đất bồi thường, nhà và tài sản gắn liền trên đất, tỷ lệ hộ được hỗ trợ việc làm và tái định cư
6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn:
- Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất
- Các báo cáo của Hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư huyện An Lão
- Các báo cáo của Phòng Tài nguyên - Môi trường về quản lý đất đai, thống kê - kiểm kê đất đai, hiện trạng sử dụng đất giai đoạn 2005-2010, quy hoạch sử dụng đất đến 2020
- Tài liệu chuyên ngành quản lý đất đai, xã hội học, địa lý đô thị và nông thôn
- Thông tin của các hộ gia đình bị thu hồi đất thu thập được từ việc điều tra thực
tế tại địa phương
Trang 107 Cấu trúc của Luận văn:
Mở đầu
Chương 1 - Tổng quan về vấn đề thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay
Chương 2 - Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự
án tại huyện An Lão, thành phố Hải Phòng
Chương 3 - Đánh giá ưu, nhược điểm của việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của hai dự án nghiên cứu và đề xuất một số giải pháp
Kết luận và kiến nghị
Trang 11CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY
1.1 Cơ sở khoa học về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1 Thu hồi đất, hỗ trợ, tái định cư và các vấn đề liên quan
1.1.1.1.Khái niệm về thu hồi đất
Theo Điều 4 - Luật đất đai năm 2003 thì “thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và lợi ích an ninh quốc gia.”
1.1.1.2 Khái niệm bồi thường
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [9]
1.1.1.3 Hỗ trợ
- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.[9]
1.1.1.4 Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống
và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển [9]
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ
sở vật chất tinh thần tại đó Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung
Hiện nay ở nước ta, khi nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người
sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
Trang 12- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở
1.1.1.5 Cơ chế thu hồi đất
Điều 5- Luật đất đai năm 2003 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Do đó, đất đai là tài sản quý giá, là tư liệu sản xuất chủ yếu của nông dân và nó quyết định cuộc sống của họ và gia đình họ
Thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng khu cụm công nghiệp, khu dân cư, cơ
sở hạ tầng công cộng là vấn đề kinh tế - xã hội lớn, nhưng lại phải tính đến lợi ích cơ bản của những người dân bị thu hồi đất Qua đó, nhà nước ta đã ban hành Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181, 197, 198, 17, 84, 69 và hàng loạt chính sách vĩ mô hướng vào giải quyết cơ bản về đất nói chung và vấn đề thu hồi đất nông nghiệp nói riêng để đảm bảo giữa lợi ích chung của xã hội và lợi ích của hộ nhân dân, nhằm giải quyết vấn
đề nông nghiệp, nông dân, nông thôn
Khi nhà nước thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải tiến hành bồi thường, hỗ trợ để GPMB Người bị thu hồi đất loại nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được nhà nước hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm
1.1.2 Tính chất, quan điểm của thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.2.1 Tính chất của thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng
GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án,
nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vực đô thị, thị
Trang 13trấn, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định Đối với khu vực ven đô thị, thị trấn, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng
có đặc trưng riêng của nó Còn đối với khu vực nông thôn hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp Do đó, GPMB cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt
- Tính phức tạp: Đất là tài sản có giá trị, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi hộ gia đình Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất lại là tư liệu sản xuất quan trọng không thể thiếu, trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất Trước tình hình đó, công tác tuyên truyền, vận động nhân dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tham gia di chuyển là vấn đề rất khó khăn, và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều kiện cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau khi thực hiện thu hồi đất sản xuất Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không chuyên một loại hình cây-con, nên cũng gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường
1.1.2.2 Quan điểm về việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Về sử dụng đất
- Trong quá trình phát triển của đất nước, nhu cầu của các ngành, lĩnh vực luôn luôn tăng, thu hồi đất để chuyển sang mục đích khác là điều tất yếu và điều này đồng nghĩa với việc giải bài toán quy hoạch một cách có hiệu quả, cân đối được nhu cầu sử dụng đất của các ngành Quy hoạch sử dụng đất là thành phần không thể thiếu được trong hoạch định chiến lược, lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội quốc gia, đồng thời với đặc điểm tài nguyên đất là một trong nhóm tài nguyên có đặc thù là hạn chế bởi số lượng và cố định về vị trí Vì vậy ở một khía cạnh khác quy hoạch sử dụng đất lại là những chỉ tiêu khống chế để điều chỉnh các chỉ tiêu trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội
Trang 14- Trong tương lai cần phải đặt vấn đề khai thác hợp lý nguồn tài nguyên trong
đó có tài nguyên đất, bảo vệ môi trường thành tiêu chí đầu tiên khi xét duyệt các dự án quy hoạch Cần nhìn nhận vấn đề quy hoạch sử dụng đất được thực hiện đối với một đối tượng tĩnh, hạn chế bởi số lượng và có vị trí cố định, vì vậy đối với quy hoạch sử dụng đất căn cứ đầu tiên lập quy hoạch là phải căn cứ trên tổng dự trữ tài nguyên quốc gia, sau đó mới đến các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội và sau nữa là nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực
Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất:
- Liên quan đến tính chất sở hữu hoặc sử dụng đối với đất đai vì sự khác biệt ở đây chính là quyền định đoạt (định đoạt thông qua mục đích sử dụng đất, thông qua thời hạn sử dụng và thông qua mức hạn điền) Tuy nhiên sự sở hữu hay sử dụng đối với đất đai cũng chỉ mang tính chất tương đối, vì dù có sở hữu tư nhân về đất đai đi chăng nữa thì khi nhà nước cần đất để sử dụng vào các mục đích quốc gia, lợi ích công cộng thì người dân vẫn phải chấp hành việc giao lại đất cho nhà nước và nhận mức bồi thường theo đúng quy định
- Liên quan đến các đối tượng sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật việc công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng khác nhau như: Hộ gia đình, cá nhân,
tổ chức trong nước, cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Vì vậy, các chính sách bồi thường thiệt hại cũng cần nghiên cứu cho từng đối tượng khác nhau
- Liên quan đến các mục đích sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật Việt Nam, mỗi thửa đất chỉ được sử dụng vào một mục đích nhất định, tuy nhiên trong thực
tế một số thửa đất ở những vị trí nhất định có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (để ở, kinh doanh, văn phòng, cho thuê…) và lợi nhuận thu được chính từ lợi thế của thửa đất mang lại Vì vậy, khi tính giá trị để bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất cần tính đến vấn đề này và đây cũng là nguyên nhân gây khiếu kiện nhiều nhất trong các khiếu kiện có liên quan đến đất đai
Trang 15- Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì nhà nước đứng ra thu hồi, tính giá bồi thường theo quy định của nhà nước và giao đất “sạch” cho nhà đầu tư hoặc người sử dụng đất mới Còn trong trường hợp thu hồi đất cho các mục dích như kinh doanh, thương mại, đầu tư phát triển thì nhà đầu tư có thể tự thỏa thuận với người dân theo mức giá bồi thường được thỏa thuận Điều này sẽ dẫn đến việc không công bằng nều 2 thửa đất ở cạnh nhau, của cùng một chủ sử dụng hay của 2 chủ sử dụng khác nhau sẽ có mức giá bồi thường rất khác nhau nếu được thu hồi cho các mục đích phát triển khác nhau Điều này đi ngược lại với nguyên tắc về bồi thường thiệt hại chính là việc hoàn trả lại cho người sử dụng giá trị của đất dựa trên khả năng sinh lời của thửa đất mang lại (địa tô) chứ không phụ thuộc vào vào mục đích mà thửa đất đó
sẽ được sử dụng sau khi thu hồi
- Về bồi thường thực hiện theo chính sách định giá theo cơ chế thị trường nhưng đổi mới việc sử dụng đất, phân bố lại dân cư, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng kinh tế- xã hội để có giá đất rẻ hơn, vì đất đai vùng đồng bằng hầu như đã khai thác triệt để
do lịch sử dân tộc Việt Nam là một quốc gia nông nghiệp, với đa số dân cư sống dựa chủ yếu vào ruộng đất và chuyên trong lúa nước đồng thời khai thác các nguồn tài nguyên thiên nhiên (nước, rừng, biển, v.v.), đất đai là nguồn lực, là đầu vào chủ yếu, thậm chí là quan trọng bậc nhất của nền kinh tế Theo định hướng này thì tận dụng được lợi thế đất rẽ, chi phí bồi thường thấp; tuy nhiên phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật đến chân tường rào vào các khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp và khu du lịch dịch vụ đồng thời có chính sách ưu đãi để khuyến khích nhà đầu tư đến vùng đất mới
1.1.2.3 Quá trình chuyển dịch cơ cấu đất đai giai đoạn 1990-2010, xu hướng đến năm 2020 và nhu cầu về đất
Quá trình biến động sử dụng đất đai của cả nước giai đoạn 1990 – 2010:
Theo kết quả kiểm kê đất đai của cả nước năm 1990 cả nước có tổng diện tích đất tự nhiên là 33.103,3ha, trong đó:
Trang 16- Đất nông nghiệp: 16.406,0 nghìn ha, chiếm 49,56% diện tích tự nhiên
- Đất phi nông nghiệp: 2.422,2 nghìn ha, chiếm 7,32% diện tích tự nhiên
- Đất chưa sử dụng: 14.275,1 nghìn ha, chiếm 43,12% diện tích tự nhiên
Theo kết quả kiểm kê đất đai của cả nước năm 2010 (tính đến thời điểm 31/12/2010) Tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước là 33.095,4 nghìn ha, trong đó:
- Đất nông nghiệp: 26.226,4 nghìn ha, chiếm 79,24% diện tích tự nhiên
- Đất phi nông nghiệp: 3.705,1 nghìn ha, chiếm 11,20% diện tích tự nhiên
- Đất chưa sử dụng: 3.163,9 nghìn ha, chiếm 9,56% diện tích tự nhiên
Theo số liệu của Tổng cục quản lý đất đai năm 2011 trên thì từ năm 1990 đến năm 2010 diện tích đất nông nghiệp đã tăng từ năm 1990 – 2010 là 9.820,4ha (năm
1990 là 16.406ha, năm 2010 lên 26.226,4ha), đất phi nông nghiệp tăng từ năm 1990 –
2010 là 1.282,9ha (năm 1990 là 2.422,2ha đến năm 2010 lên 3.705,1ha, đất chưa sử dụng giảm 11.111,2ha (năm 1990 là 33.103,3ha, năm 2010 còn 33.095,4ha) một phần lớn được nông dân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và một phần được chuyển sang đất phi nông nghiệp phục vụ các dự án kinh tế - xã hội như đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hay đất phục vụ công cộng Tổng diện tích đất tự nhiên giảm do sai lệch do quá trình thống kê, kiểm kê của các cấp chính quyền
Quy hoạch sử dụng đất trong giai đoạn 2011-2020:
Trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai, mục tiêu phát triển kinh tế
- xã hội, quốc phòng, an ninh đến năm 2020 của cả nước; quy hoạch, chiến lược phát triển của các ngành, lĩnh vực; nhu cầu sử dụng đất của các Bộ, ngành và địa phương, cân đối và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2020 như sau:
- Đất nông nghiệp 26.732,4 nghìn ha, chiếm 80,77% diện tích tự nhiên, tăng 506 nghìn ha so với năm 2010
- Đất phi nông nghiệp 4.880,1 nghìn ha, chiếm 14,75% diện tích tự nhiên, tăng 1.175 nghìn ha so với năm 2010
Trang 17- Đất chưa sử dụng 1.482,9 nghìn ha, chiếm 4,48% diện tích tự nhiên Năm
2010, cả nước còn 3.163,9 nghìn ha Trong thời kỳ quy hoạch sẽ khai thác khoảng 1.681 nghìn ha đưa vào sử dụng vào các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp (trong
đó 1.200 - 1.300 nghìn ha cho khoanh nuôi, trồng mới rừng, 150 nghìn ha cho sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, còn lại cho các mục đích phi nông nghiệp)
Như vậy, Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, việc GPMB để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi Nhịp độ phát triển càng lớn, quá trình chuyển dịch đất đai càng mạnh mẽ thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà trong cả
ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia
1.2 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 1.2.1 Các văn bản pháp luật về giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất từ sau Luật đất đai 2003 đến nay
- Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật đất đai năm 2003
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
+ Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trang 18- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
1.2.2 Chính sách thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư sau khi có Luật đất đai năm 2003
Hiện nay, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được áp dụng theo Luật đât đai năm 2003 Được cụ thể hoá tại các Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai; Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (thay thế Nghị định 22/1998/NĐ-CP); Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai; Chỉ thị số 11/2006/CT-TTg ngày 27/3/2006 của Thủ tướng Chính phủ về các giải pháp hỗ trợ dạy nghề và tạo việc làm cho lao động vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ
Theo đó, thì khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, mục đích công cộng thì phải bồi thường cho người sử dụng đất bằng đất, nếu không có đất thì phải bồi thường bằng giá trị đất tại thời điểm và kèm theo đó là thực hiện các chính sách về hỗ trợ như hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp và
hỗ trợ tái định cư Còn những dự án phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh của các tổ chức, cá nhân cơ bản chủ đầu tư phải tự thoả thuận với người có đất trên cơ sở giá thị trường
Về cơ bản Luật đất đai năm 2003, quy định về bồi thường, hỗ trợ, GPMB khi nhà nước thu hồi đất giống như luật cũ Tuy nhiên, có điều chỉnh, bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tình hình thực tế và điều kiện phát triển của đất nước bằng những biện pháp hỗ trợ như hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp
Trang 19và hỗ trợ tái định cư Tất cả mọi mục tiêu của quốc gia là để cho người dân có ăn, có mặc, có chỗ ở ổn định và được học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nước
Nhưng hiện nay, vấn đề thu hồi đất, bồi thường GPMB diễn ra rất chậm, chưa hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư, triển khai dự án, đồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án
Mặt khác, các chính sách đất đai đã được đổi mới nhiều song công tác quản lý đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều yếu kém Đối với một số địa phương, công tác GPMB dường như là công việc luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập Hội đồng bồi thường Hội đồng bồi thường thông thường chỉ kiêm nhiệm hoặc điều động tạm thời, thậm chí là hợp đồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc, do
đó khi tích luỹ được chút ít kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án Mặt khác, thường là khi thu hồi đất và giải quyết bồi thường về đất đi đôi với việc giải quyết tranh chấp, giải quyết các trường hợp vi phạm pháp luật về đất mà trong đó giải quyết những trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính chất xã hội phức tạp Việc bồi thường nhìn chung nhà nước chỉ bồi thường về giá trị đất và tài sản trên đất còn cuộc sống của người dân bị mất đất sau thu hồi thì chưa quan tâm triệt để hoặc nếu có thì chỉ mang tính hình thức Việc bồi thường thiệt hại về tài sản có trên đất tiến hành từ trước tới nay khá dễ dàng nhưng vấn đề bồi thường thiệt hại đất mới được thực hiện sau khi Luật đất đai 1993 ban hành, tức là khi nhà nước ban hành chính sách giao đất cho người dân sử dụng ổn định lâu dài
* Nhận xét, đánh giá
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy vấn đề bồi thường GPMB đã được đặt ra từ rất sớm, các chính sách đều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và được điều chỉnh tích cực để phù hợp hơn với xu hướng phát triển của đất nước Trên thực tế các chính sách đó đã có tác dụng tích cực trong việc đảm bảo sự cân đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư và tương đối giữ được nguyên tắc công bằng
Cùng với sự đổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan
Trang 20lập pháp và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước thu hồi đất trong những năm gần đây đã có nhiều điểm đổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một nhà nước của dân, do dân và vì dân
1.2.3 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Ở Việt Nam việc bồi thường hỗ trợ GPMB được thực hiện theo các nguyên tắc sau:
1- Đảm bảo hài hoà lợi ích của nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích nhà đầu tư:
- Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường đất và tài sản Đây vừa là quyền định đoạt của nhà nước vừa là biện pháp
xử lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của Nhà đầu tư Tất cả các quyền này của nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42, 43, 45, 47 và 49 Nghị định 197/2004/NĐ – CP
- Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật đất đai Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất của mình Do vậy, khi nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thoả đáng cụ thể:
+ Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản 2, Điều 6 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP)
Trang 21+ Ngoài bồi thường hỗ trợ về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề, … ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất (các Điều 27, 28, 29 và 32 Nghị định 197/2004/NĐ – CP)
+ Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (Điều 35 Nghị định 197/2004/NĐ – CP)
- Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình
cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, nhà nước không chỉ ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mức cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho nhà nước như đã quy định tại Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và khoản 4 Điều 5, khoản 3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất Nhà nước
đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước đưa đến dân giàu, nước mạnh
2- Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch
về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của
hà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với Luật đất đai và công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và bàn bạc dân chủ
Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và
180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo
Trang 22cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Khoản 2 Điều 39 Luật đất đai 2003)
Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết định của nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trụ
sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi
Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp có thẩm quyền ra quyết định giải quyết lâu dài Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định (Điều 49, Nghị định 197/2004/NĐ – CP)
1.2.4 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất
Trang 23ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ
- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền
- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước
* Điều kiện để được bồi thường về đất:
Người bị nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 8 - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và phần II, khoản 2 - Thông tư số
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Trang 24b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất
5 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương
và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng
có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
6 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp
7 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành
Trang 258 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản
1, 2, 3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp
9 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước, nhưng trong thực tế nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng
10 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp
11 Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;
c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân
* Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại: được quy định tại Điều 5 Thông tư số 14 ngày 01/10/2009 như sau:
1 Giá đất tính bồi thường quy định tại Điều 11 của Nghị đình só
69/2009/NĐ-CP là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố bào ngày 01 tháng 01 hàng năm
Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố chưa sát với giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để
Trang 26quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung các loại đất
2 Chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại khoản 3 Điều 9 của nghị định 197/2004/NĐ-CP là các chi phí thực tế hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất
để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng mà đến thời điểm nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng tổng chi phí thực tế hợp lý tình thành tiền đã đầu tư vào đất trừ đi số tiền đầu tư phân
bổ cho thời gian đã sử dụng đất Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất của thời hạn chưa sử dụng đất trong trường hợp giao đất có thời hạn, tiền thuê đất đã nộp trước cho thời hạn chưa sử dụng đất (có chứng từ hóa đơn nộp tiền);
b) Các khoản chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất được giao, được thuê
và phù hợp với mục đích sử dụng đất Trường hợp thu hồi đất mà đã được bồi thường
về đất thì không được bồi thường chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất;
c) Các khoản chi phí khác có liên quan: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định việc xác định khoản chi phí đầu tư vào đất còn hợp với thực tế tại địa phương
* Nội dung bồi thường, hỗ trợ cho từng loại đất:
1 Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: được quy định tại Điều 16
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP:
1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng
2 Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì việc bồi thường được thực hiện như sau:
Trang 27a) Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;
b) Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
3 Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã, phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi nhà nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
5 Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi nhà nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
Cụ thể tại Điều 6 thông tư số 14/2009/TT-BTNMT:
1 Đất nông nghiệp được bồi thường gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác
2 Đối với đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch rừng phòng hộ, rừng đặc dụng mà các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận khoanh nuôi tái sinh rừng, chăm sóc, bảo vệ rừng hoặc trồng rừng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước theo hợp đồng khoán thì khi nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường về cây trồng trên đất Mức bồi thường tương đương với mức phân chia sản phẩm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 80/2003/TTLT/BNN-BTC ngày
03 tháng 9 năm 2003 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn và Bộ Tài chính
Trang 28hướng dẫn thực hiện Quyết định số 178/2001/QĐ-TTg ngày 12 tháng 11 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về quyền hưởng lợi, nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được giao, được thuê, nhận khoán rừng và đất lâm nghiệp
2 Đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân: Được quy
định tại Điều 11 - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP như sau:
- Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có
đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do nhà nước hoặc do Uỷ ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
3 Đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức: Được quy định tại
- Tổ chức được nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền chi phí đầu tư này được bồi thường
- Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được nhà nước
Trang 29giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường, nhưng được
bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
4 Đối với đất phi nông nghiệp là đất ở: Được quy định tại Điều 13 - Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP như sau:
- Người sử dụng đất ở khi nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương
- Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi
5 Một số trường hợp đặc biệt
Theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định xử lý một số trường hợp cụ thể như sau:
* Đối với đất ở:
- Trường hợp diện tích đất ở còn lại của người sử dụng đất sau khi nhà nước thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định của địa phương, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch điểm dân cư nông thôn; nếu người bị thu hồi đất có yêu cầu nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
- Người sử dụng đất ở khi nhà nước thu hồi đất mà thuộc đối tượng không được bồi thường đất, nếu không còn nơi ở nào khác thì được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới; người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định
Trang 30* Đối với đất ở của những người đang đồng quyền sử dụng đất:
- Tổ chức, hộ gia đình các nhân đang sử dụng đất chung có đồng quyền sử dụng đất, khi nhà nước thu hồi được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử dụng; nếu không có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền sử dụng đất
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hướng dẫn việc phân chia tiền bồi thường đất ở của nhà chung cư cho các đối tượng đồng quyền sử dụng đất tại địa phương mình
* Đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn:
- Khi nhà nước thu hồi đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn thì thực hiện bồi thường, hỗ trợ theo quy định
- Trường hợp nhà nước không thu hồi đất thì đất nằm trong phạm vi hành lang
an toàn được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất
* Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, ngày 25 tháng 5 năm 2007 Quy định bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai:
- Theo Điều 29: đất phi nông nghiệp được sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 của tổ chức kinh tế do được giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không phải do nhà nước giao, cho thuê, được bồi thường về đất theo giá đất ở khi nhà nước thu hồi đất
- Theo Điều 30: đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp khi nhà nước thu hồi theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP được bồi thường về đất
Trang 31theo giá đất ở khi nhà nước thu hồi đất
- Theo Điều 44: trường hợp thu hồi đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai và UBND cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:
a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại Khoản 4, Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;
b) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở) và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;
c) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định
d) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất quy định tại Điều 70 của Luật đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được hỗ trợ về đất hoặc
Trang 32được giải quyết nhà tái định cư theo quy định của UBND cấp tỉnh
+ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980
đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa mà được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp cũng được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với đất ở theo hạn mức quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
- Theo Điều 45: bồi thường, hỗ trợ về đất khi nhà nước thu hồi đất đối với đất sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 mà không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật đất đai và được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp:
a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83
và khoản 5 Điều 84 của Luật đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;
b) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải là đất ở) và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều
14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại Trường hợp trên
Trang 33thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp;
d) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 197/2004/NĐ-
CP
- Theo Điều 46: bồi thường, hỗ trợ về đất khi nhà nước thu hồi đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận:
+ Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao
+ Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ về đất như sau:
a) Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật đất đai;
b) Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật đất đai nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP
- Theo Điều 48: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp trong trường hợp không được nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng mà không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo qui định tại khoản 4 điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP thì được bồi thường bằng giao đất ở có
Trang 34thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với qui hoạch
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm
2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường
- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường
- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương
* Nội dung bồi thường tài sản: (quy định tại Điều 24 Nghị định số
69/2009/NĐ-CP và quy định cụ thể sử lý một số trường hợp tại từ Điều 20 đến Điều 26 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP):
1 Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất (Điều 24 Nghị định số
Trang 3569/2009/NĐ-CP)
1 Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ
2 Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường như sau:
a) Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình
bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại
b) Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ
3 Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp
Trang 36theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường
Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường
4 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật đất đai thì không được bồi thường
5 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)
2 Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình
- Nhà, công trình khác được phép xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thường quy định tại Điều 8 của Nghị định này thì được bồi thường theo qui định tại Điều 19 của Nghị định này
- Nhà, công trình khác không được giấy phép xây dựng thì tuỳ theo mức độ, tính chất hợp pháp của đất, nhà và công trình được bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật
- Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này, mà khi xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo không được phép xây dựng thì không được bồi thường, không được hỗ trợ; người có công trình xây dựng trái phép đó buộc phải tự phá dỡ và
tự chịu chi phí phá dỡ trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ
3 Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Trang 37Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở tại nơi tái định cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tích thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà thuê tại nơi tái định cư được nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp đặc biệt không có nhà tái định
cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ bằng 60% giá trị đất
và 60% giá trị nhà đang thuê
1.2.4.3 Chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
Được quy định cụ thể từ Điều 18 đến Điều 23 tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
Trang 38phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt
- Người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái định cư) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức hỗ trợ cụ thể quy định tại các khoản 1,
2 và 3 Điều này
2 Hỗ trợ tái định cư
- Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư
- Đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư
- Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường,
hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó
- Hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung trừ trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư quy định tại khoản 1 Điều này
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định
về suất tái định cư tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này
3 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp (kể cả đất vườn, ao và đất nông nghiệp quy định tại khoản 1, khoản 2
Trang 39Điều 21 Nghị định này) thì được hỗ trợ ổn định đời sống theo quy định sau đây:
a) Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 06 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng;
b) Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;
c) Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại các điểm a và b khoản này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương
- Khi nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng
ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền Mức hỗ trợ cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương
Trang 40- Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả hỗ trợ quy định tại Điều này cho phù hợp với thực tế tại địa phương
4 Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở
- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% - 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương
- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất được hỗ trợ
và giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương
5 Hỗ trợ di chuyển nghề nghiệp và tạo việc làm
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 21 Nghị định này mà không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền quy định tại khoản 1 Điều