ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN DO TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT HÀ NỘI THỰC HIỆN

Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, nhất là đối với sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa thành phố Hà Nội, việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế là một nhu cầu tất yếu khách quan. Yếu tố quan trọng nhất đảm bảo thực hiện thành công dự án là công tác BT, HTTĐC. Thực tế đã chứng minh BT, HTTĐC là vấn đề phức tạp, mang tính chất chính trị, kinh tế xã hội tổng hợp, không khi nào diễn ra thuận lợi, luôn nảy sinh những vấn đề phải giải quyết, cần được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân, đòi hỏi cả hệ thống chính trị của các địa phương phải vào cuộc.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-Bùi Thị Diễm Hương

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ

VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN DO TRUNG TÂM PHÁT

TRIỂN QUỸ ĐẤT HÀ NỘI THỰC HIỆN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-Bùi Thị Diễm Hương

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ

VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN DO TRUNG TÂM PHÁT

TRIỂN QUỸ ĐẤT HÀ NỘI THỰC HIỆN

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Thị Phin

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kếtquả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luậnvăn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Bùi Thị Diễm Hương

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lựccủa bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy côgiáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địaphương

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học TS.Phạm Thị Phin đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thànhluận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Địa

Lý - Trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội, tập thể Trungtâm Phát triển quỹ đất Hà Nội đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thànhluận văn này

Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong quá trình thực hiện nhưng luận văn khôngtránh khỏi những thiếu sót Rất mong được sự chỉ dẫn và góp ý thêm của các quýthầy cô, bạn vè và tập thể lớp để tôi rút kinh nghiệm và hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Bùi Thị Diễm Hương

MỤC LỤC

MỤC LỤC i

DANH MỤC BẢNG iv

DANH MỤC BIỂU ĐỒ vi

DANH MỤC HÌNH vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nội dung nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4

1.1.1 Khái niệm, thuật ngữ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 5

1.1.3 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 7

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam 11

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới .11

1.2.2 Kinh nghiệm cho Việt Nam 15

1.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam 15

1.3.1 Những quy định chung của Nhà nước về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 15

1.3.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật đất đai 2003 17

1.3.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật đất đai 2013 18

1.3.4 Những mặt tích cực của Luật Đất đai 2013 so với 2003 24

1.4 Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.26

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN DO TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ

ĐẤT HÀ NỘI THỰC HIỆN 37

2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 37

2.1.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên 37

2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 41

2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 43

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 44

2.2.2 Biến động sử dụng đất năm 2015 -2016 45

2.2.3 Kết quả công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội trong năm 2016 48

2.3 Thực trạng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội thực hiện 51

2.3.1 Lịch sử phát triển Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội 51

2.3.2 Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội thực hiện trong năm 2016 51

2.4 Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an trên địa bàn phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội 56

2.4.1 Các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án 56

2.4.2 Phạm vi và quy mô dự án 56

2.4.3 Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án 58

2.5 Dự án xây dựng Tuyến đường số 1 vào Trung tâm khu đô thị mới Tây Hồ Tây trên địa bàn phường Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội 71

2.5.1 Các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án 71

2.5.2 Phạm vi và quy mô dự án 72

2.5.3 Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án 73

2.6 Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua 2 dự án nghiên cứu 89

2.6.1 Những thuận lợi đạt được 89

2.6.2 Một số tồn tại 90

3.1 Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 93

3.1.1 Giải pháp về cơ chế 93

3.1.2 Giải pháp về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 94

3.2 Nhóm giải pháp về tổ chức triển khai thực hiện 95

3.3 Nhóm giải pháp khác 97

3.3.1 Giải pháp đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động người dân thực hiện các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 97

3.3.2 Giải pháp thực hiện công khai hóa, dân chủ hóa trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 97

3.3.3 Giải pháp nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ và hiệu quả làm việc của tổ chức chuyên trách về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 98

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 100

1 Kết luận 100

2 Kiến nghị 101

TÀI LIỆU THAM KHẢO 103

PHỤ LỤC 106

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2 1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hà Nội năm 2016 44Bảng 2 2: Tổng hợp kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bànthành phố Hà Nội thực hiện năm 2016 49Bảng 2 3: Tổng hợp kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Trung tâmPhát triển quỹ đất Hà Nội thực hiện năm 2016 52Bảng 2 4: Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi của dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở

xã hội cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an 58Bảng 2 5: Đơn giá bồi thường về đất và mức độ chênh lệch của dự án đầu tư xâydựng Khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an 59Bảng 2 6: Tổng hợp tiền bồi thường về đất của dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở

xã hội cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an 61Bảng 2 7: Tổng hợp tiền bồi thường về tài sản trên đất của dự án đầu tư xây dựngKhu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an 62Bảng 2 8: Tổng hợp tiền bồi thường các khoản hỗ trợ khác của dự án đầu tư xâydựng Khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an 63Bảng 2 9: Tổng hợp các trường hợp bị thu hồi đất trên 30% diện tích đất nôngnghiệp được giao của dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sỹ

Bộ Công an 64Bảng 2 10: Tổng hợp ý kiến đánh giá về mức giá bồi thường, hỗ trợ đất, tài sản trênđất của dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an.68Bảng 2 11: Tổng hợp ý kiến đánh giá về chính sách hỗ trợ khác của dự án đầu tưxây dựng Khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an 70Bảng 2 12: Tổng hợp diện tích đất bị thu hồi của dự án xây dựng Tuyến đường số 1vào trung tâm khu đô thị mới Tây Hồ Tây 74Bảng 2 13: Đơn giá bồi thường về đất và mức độ chênh lệch của dự án xây dựngTuyến đường số 1 vào trung tâm khu đô thị mới Tây Hồ Tây 75Bảng 2 14: Tổng hợp tiền bồi thường về đất của dự án xây dựng Tuyến đường số 1vào trung tâm khu đô thị mới Tây Hồ Tây 79

Bảng 2 15: Tổng hợp tiền bồi thường về tài sản trên đất của dự án xây dựng Tuyếnđường số 1 vào trung tâm khu đô thị mới Tây Hồ Tây 80Bảng 2 16: Tổng hợp tiền bồi thường các khoản hỗ trợ khác của dự án xây dựngTuyến đường số 1 vào trung tâm khu đô thị mới Tây Hồ Tây 80Bảng 2 17: Tổng tiền hỗ trợ ổn định đời sống cho 01 nhân khẩu của dự án xâydựng Tuyến đường số 1 vào trung tâm khu đô thị mới Tây Hồ Tây 81Bảng 2 18: Tổng hợp các hộ được bắt thăm nhà tái định cư 83Bảng 2 19: Tổng hợp giá bán các căn hộ TĐC tại tòa nhà chung cư TĐC CT2 Khu

đô thị Xuân La, phường Xuân La, quận Tây Hồ 84Bảng 2 20: Tổng hợp ý kiến đánh giá về mức bồi thường, hỗ trợ đất và tài sản trênđất của dự án xây dựng Tuyến đường số 1 vào trung tâm khu đô thị mới Tây HồTây 85Bảng 2 21: Tổng hợp ý kiến đánh giá về chính sách hỗ trợ khác của dự án xây dựngTuyến đường số 1 vào trung tâm khu đô thị mới Tây Hồ Tây 88

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2 1: Cơ cấu các loại đất của thành phố Hà Nội năm 2016 45Biểu đồ 2 2: Cơ cấu diện tích các loại đất bị thu hồi để thực hiện dự án tại phường

Cổ Nhuế 2 59Biểu đồ 2 3: Khảo sát ý kiến đánh giá về mức giá bồi thường, hỗ trợ đất và tài sảntrên đất tại khu vực dự án phường Cổ Nhuế 2 69Biểu đồ 2 4: Khảo sát ý kiến đánh giá về chính sách hỗ trợ khác tại khu vực dự ánphường Cổ Nhuế 2 71Biểu đồ 2 5: Cơ cấu diện tích các loại đất bị thu hồi để thực hiện dự án tại phườngNghĩa Đô 75Biểu đồ 2 6: Khảo sát ý kiến đánh giá về mức bồi thường, hỗ trợ đất và tài sản trênđất tại khu vực dự án phường Nghĩa Đô 86Biểu đồ 2 7: Khảo sát ý kiến đánh giá về chính sách hỗ trợ khác tại khu vực dự ánphường Nghĩa Đô 89

DANH MỤC HÌNHHình 1 1: Sơ đồ trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác BT, HT&TĐC…

… 26

Hình 2 1: Sơ đồ vị trí thành phố Hà Nội 37Hình 2 2: Phối cảnh tổng quan Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội cho cán bộchiến sỹ Bộ Công An - Cổ Nhuế 2 57Hình 2 3: Phối cảnh tổng quan Dự án xây dựng Tuyến đường số 1 vào trung tâmkhu đô thị mới Tây Hồ Tây 73

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nhất là đối với sự nghiệp côngnghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa thành phố Hà Nội, việc thu hồi đất để sửdụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, pháttriển kinh tế là một nhu cầu tất yếu khách quan Yếu tố quan trọng nhất đảm bảothực hiện thành công dự án là công tác BT, HT&TĐC

Thực tế đã chứng minh BT, HT&TĐC là vấn đề phức tạp, mang tính chấtchính trị, kinh tế - xã hội tổng hợp, không khi nào diễn ra thuận lợi, luôn nảy sinhnhững vấn đề phải giải quyết, cần được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổchức và cá nhân, đòi hỏi cả hệ thống chính trị của các địa phương phải vào cuộc.TTPTQĐ Hà Nội là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên vàMôi trường Hà Nội; có tư cách pháp nhân và con dấu riêng; được mở tài khoản tạiKho bạc Nhà nước và Ngân hàng theo quy định hiện hành của pháp luật TTPTQĐ

Hà Nội có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thựchiện việc BT, HT&TĐC; nhận chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá QSDĐ và thực hiện các dịch vụ khác tronglĩnh vực đất đai [17]

Quỹ đất Nhà nước cần phải thu hồi để thực hiện các dự án đầu tư xây dựngtrên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm gần đây được thực hiện với sốlượng lớn, nhưng phần lớn lại bị chậm so với tiến độ đề ra ở khâu BT, HT&TĐCcho người bị thu hồi đất; tiến độ BT, HT&TĐC một số dự án còn chậm, kéo dài,gây tổn hại về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an xã hội, mất nhiều thời gian vàcông sức giải quyết Nguyên nhân chủ yếu là do người dân không chấp nhậnphương án BT, HT&TĐC, họ thấy mình chưa được bồi thường thoả đáng, đặc biệt

là đối với những người dân trong diện di dời phải thay đổi nghề nghiệp, điều kiệnsống, học tập, thay đổi tập quán và các vấn đề tâm lý, xã hội khác

Chính những bất cập trong công tác BT, HT&TĐC trên địa bàn thành phố HàNội là nguyên nhân chính gây chậm tiến độ, ảnh hưởng đến thời gian thi công xây

dựng công trình, gây thiệt hại nhiều cho Nhà nước và sự nghiệp phát triển của cảnước nói chung và của Thủ đô nói riêng Vì vậy, có thể nói công tác BT, HT&TĐCtrên địa bàn thành phố hiện nay đang là vấn đề trọng tâm, cần được quan tâm giảiquyết, từng bước khắc phục các vấn đề còn vướng mắc trong khâu BT, HT&TĐCcho người bị thu hồi đất, tăng cường sự hợp tác của người bị thu hồi đất với các cơquan chức năng nhằm đẩy nhanh công tác BT, HT&TĐC

Do vậy để phần nào thấy được bức tranh toàn cảnh của công tác BT,HT&TĐC đối với các dự án Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nộitrong thời gian vừa qua Từ đó đề ra được những giải pháp và kiến nghị thiết thựcnhằm khắc phục các vấn đề còn tồn tại, khó khăn và vướng mắc trong công tác BT,HT&TĐC trên địa bàn thành phố hiện nay nhằm đẩy nhanh được tiến độ BT,

HT&TĐC trong thời gian tới, đề tài “ Đánh giá thực trạng công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án do Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội thực hiện ” có tính cấp thiết cao

2 Mục tiêu nghiên cứu

Làm rõ thực trạng BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự ántrêm địa bàn thành phố Hà Nội, tìm ra được những khó khăn tồn tại và nguyên nhândẫn đến tồn tại đó, nhằm đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác nàytrên địa bàn nghiên cứu

3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý của Trung ương vàđịa phương về BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

- Thu thập tài liệu, số liệu về BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại một

số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội do TTPTQĐ Hà Nội thực hiện

- Phân tích, đánh giá thực trạng để tìm ra những mặt đạt được và tồn tại, khókhăn, vướng mắc Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác

BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập những tài liệu, số

liệu có sẵn tại các cơ quan chức năng của địa phương, của Trung ương và trên cáctrang website, báo để phục vụ cho mục đích nghiên cứu như: điều kiện tự nhiên,kinh tế - xã hội, báo cáo về kết quả thực hiện BT, HT&TĐC tại các dự án nghiêncứu; các văn bản pháp lý có liên quan,…

- Phương pháp điều tra xã hội học

Thực hiện điều tra 80 hộ gia đình (bằng phiếu điều tra đã được thiết kế sẵn) đểđánh giá về giá bồi thường, mức hỗ trợ, điều kiện được TĐC, chất lượng nhà TĐC,mức thu nhập và đời sống của người dân trước và sau khi thu hồi đất, sự chuyển đổinghề nghiệp và giải quyết việc làm cho người dân sau khi thu hồi đất Điều tra 20cán bộ làm công tác BT, HT&TĐC về những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhântrong quá trình thực hiện

- Phương pháp thống kê và xử lý số liệu

Xử lý số liệu thô để loại bỏ các số liệu sai và thiếu chính xác Sau đó sử dụngphần mềm Excel để nhập và tổng hợp số liệu thành các bảng biểu để phục vụ chomục đích nghiên cứu

- Phương pháp đánh giá, phân tích và so sánh

Làm rõ thực trạng công tác BT, HT&TĐC của dự án và tìm ra nguyên nhân, từ

đó đề xuất các giải pháp, góp phần nâng cao hiệu quả công tác thực hiện BT,HT&TĐC trên địa bàn nghiên cứu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.1 Khái niệm, thuật ngữ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai

để xây đựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạchchi tiết v.v để phục vụ lợi ích công cộng Do có tính chất đặc thù nên việc cungứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông quabiện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (TrungQuốc, Đài Loan ), hoặc truất hữu ( Pháp )

Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệquyền sở hữu đất đai cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc truất hữuđất đai vì lợi ích công cộng Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu toàn dânhọăc sở hữu Nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước đổi mới) thìcông việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng và cũng chỉ sửdụng vì lợi ích Nhà nước hay lợi ích tập thể Nhưng khi có nền kinh tế thị trường

mà QSDĐ được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơnnhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá Tuy vậy, vì QSDĐ được Nhànước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến vì lợi ích chung thì thu hồi lại chứkhông gọi là trưng thu hay truất hữu

Mặc dù là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không chiếm hữu, sử dụngđất, để bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nhà nước phải có những biệnpháp pháp lý nhất định, một trong những biện pháp đó là thu hồi đất Luật Đất đaiquy định các trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồiđất và nguyên tắc chung khi thu hồi đất trong những trường hợp cần thiết Hậu quảcủa việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng, liên quan đến quyền lợi của người bị thuhồi đất, các chủ đầu tư và Nhà nước Do đó, Nhà nước cần đặc biệt quan tâm đếnlợi ích xã hội, quyền lợi của người có đất bị thu hồi Sự quan tâm này thể hiện quachính sách BT, HT&TĐC

Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đối với

đất đai Hình thức của nó là một quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền Thu hồi đất thể hiện quyền lực Nhà nước trong tư cách đại diện chủ sởhữu toàn dân về đất đai Thu hồi đất cũng là nội dung quan trọng trong quản lý Nhànước về đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời lập lạitrật tự kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai.

Thu hồi đất được hiểu dưới các khía cạnh sau đây:

- Là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứtquan hệ sử dụng đất của người sử dụng;

- Quyết định hành chính thể hiện quyền lực Nhà nước nhằm thực thi một trongnhững nội dung quản lý Nhà nước về đất đai;

- Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là biệnpháp chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và một

số trường hợp đương nhiên

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đốivới diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đấtthông qua đào tạo nghề nghiệp, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địađiểm mới

Tái định cư:

- Theo từ điển Tiếng Việt: Tái nghĩa là " hai lần hoặc lần thứ hai, lại một lần nữa "

- Định cư: là ở một nơi cố định một chỗ với nhà cố định để sinh sống, làm ăn

Có 3 hình thức tái định cư:

+ Tái định cư tập trung;

+ Tái định cư tại chỗ;

+ Tái định cư xen ghép (phân tán)

1.1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Như chúng ta đã biết để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hếtcác chủ đầu tư cần phải BT, HT&TĐC Đó là công việc trọng tâm và hết sức quantrọng Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và

tiền của Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngàycàng có giá trị và khan hiếm Bên cạnh đó công tác BT, HT&TĐC liên quan đến lợiích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội Ở các địa phương khác nhau thìcông tác BT, HT&TĐC cũng có nhiều đặc điểm khác nhau Vì vậy cần phải cónhững phương pháp hợp lý để thực hiện công tác này Tuy nhiên, công tác BT,HT&TĐC mang tính đa dạng và phức tạp.

- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác

nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối vớikhu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trênđất lớn dẫn đến quá trình BT, HT&TĐC có đặc trưng nhất định Đối với khu vựcven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt độngsản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình BT, HT&TĐC cũng có đặc trưng riêng của nó Còn đối với khu vực ngoạithành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụthuộc chính vào nông nghiệp Do đó BT, HT&TĐC cũng được tiến hành với nhữngđặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp thể hiện: đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng

trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cưchủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sảnxuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổinghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫnkhông cho thuê Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân

cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cầnthiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng

đó cũng đa dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn chocông tác định giá bồi thường

Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của

người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.

+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơchế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà tráiphép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như chất lượng khu TĐC thấpchưa đảm bảo được yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào cáctrục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mớithì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển

+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp

Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác BT, HT&TĐCđược thực hiện khác nhau

1.1.3 Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trong thời gian vừa qua công tác BT, HT&TĐC ở nước ta có nhiều vấn đề bấtcập, Nhà nước đã có nhiều chính sách và giải pháp để tháo gỡ các khó khăn vướngmắc trong khâu bồi thường cho người bị thu hồi đất tuy nhiên đây vẫn là vấn đề hếtsức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội, tới mỗingười dân và cộng đồng dân cư Chỉ cần một yếu tố tác động tới công tác BT,HT&TĐC được thực hiện không đúng sẽ dẫn tới những bế tắc trong quá trình thựchiện, gây chậm trễ khiếu kiện phức tạp, kéo dài trong nhân dân, các yếu tố đó baogồm:

a Cơ chế chính sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tổ chức thực hiện

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển củanền kinh tế - xã hội do vậy để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước đòi hỏi cácvăn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phùhợp với tình hình thực tế Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đấtnước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đaicũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung trong đó chính sách BT,

HT&TĐC cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm phùhợp với yêu cầu thực tế.

Với những đổi mới về pháp luật đất đai nói chung, trong công tác BT,HT&TĐC nói riêng, thời gian qua đã đạt những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đápứng được yêu cầu trong thực tế Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưathống nhất của chính sách BT, HT&TĐC qua các thời kỳ mà công tác này gặpnhiều khó khăn và cản trở

Ngoài ra việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật trong công tác BT,HT&TĐC trên thực tế cũng có những nhược điểm như số lượng văn bản nhiều, mức

độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ

hở trong thực thi pháp luật Nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung ởcấp cơ sở còn yếu, từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn trong việc áp dụng phápluật Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật của các cơ quan có tráchnhiệm cho người dân chưa được thực hiện nghiêm túc, sát sao

Vậy để đạt được kết quả cao trong công tác BT, HT&TĐC thì cơ chế chínhsách, các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực này cần không ngừng thay đổitrong từng giai đoạn để phù hợp với thực tế Nếu cơ chế chính sách bồi thường đãlạc hậu, không còn phù hợp nữa mà vẫn thực hiện sẽ dẫn đến việc kéo dài thời gianthực hiện bồi thường, cản trở dự án gây tổn thất lớn về mặt vật chất cho Nhà nước

Vì vậy vấn đề đặt ra là Nhà nước cần xây dựng cơ chế, chính sách bồi thường vừaphù hợp với thời cuộc, vừa đảm bảo lợi ích chính đáng của người dân, đồng thờiphù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

b Đặc điểm kinh tế - xã hội nơi có đất bị thu hồi

Điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương nơi có đất bị thu hồi có ảnh hưởngtới công tác BT, HT&TĐC Dựa vào các quy định của Nhà nước mỗi địa phương tựxây dựng cho mình một chính sách BT, HT&TĐC phù hợp nhất với điều kiện thực

tế của địa phương mình, nhưng phải đảm bảo tính thống nhất, không trái với cácquy định của Nhà nước Chính do đặc điểm kinh tế - xã hội, trình độ dân trí của

từng địa phương khác nhau nên công tác BT, HT&TĐC cũng có những đặc trưngriêng ở từng nơi.

c Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ tạo cung đất đai cho thị trường

mà còn là phương tiện quan trọng góp phần đảm bảo công bằng, dân chủ, văn minhtrong công tác BT, HT&TĐC Bất kỳ phương án BT, HT&TĐC nào cũng phải dựatrên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để đạt được các yêu cầu về hiệu quảkinh tế - xã hội cao nhất Khi xây dựng quy hoạch phải có tầm nhìn xa, hiện đại,đồng bộ từ cấp cơ sở đến cả nước, phải gắn quy hoạch sử dụng đất với quy hoạchtổng thể và quy hoạch chi tiết có như vậy mới có được sự đồng tình ủng hộ củangười dân khi thực hiện thu hồi đất BT, HT&TĐC Việc xây dựng kế hoạch sửdụng đất nếu không gắn với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và các dự án đầu tưxây dựng sẽ ảnh hưởng tới tiến độ BT, HT&TĐC khi có dự án

Ngoài ra cần công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước nhân dân để lấy

ý kiến đóng góp tạo ra sự thống nhất trong tổ chức thực hiện đối với người dânvùng có quy hoạch Khi quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt phải tiến hànhthu hồi đất và triển khai dự án ngay nhằm tránh tình trạng để lâu khiến người dântrong phạm vi quy hoạch sống trong cảnh tạm bợ, không ổn định

d Công tác cấp GCN QSDĐ, thống kê, kiểm kê đất đai

GCN QSDĐ là căn cứ pháp lý quan trọng để tiến hành việc BT, HT&TĐC,đặc biệt trong việc xác định diện tích cần phải bồi thường

Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSDĐ đã xác định tính pháp lý choviệc sử dụng đất của người dân, thiết lập và bảo vệ quyền lợi, nghĩa vụ của các chủ

sử dụng đất Nếu các công tác này được tiến hành đầy đủ và tuân thủ theo đúng cácquy định của pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng cho việc lập phương

án BT, HT&TĐC; tránh được những khiếu kiện tranh chấp liên quan đến khu đất bịthu hồi

Công tác thống kê đất đai được tiến hành hàng năm và công tác kiểm kê đấtđai được thực hiện 5 năm một lần nếu được thực hiện đầy đủ, chính xác sẽ tạo điềukiện thuận lợi cho công tác BT, HT&TĐC.

e Công tác định giá đất và tài sản trên đất

Thực tế việc định giá đất, giá BĐS để BT, HT&TĐC là vấn đề hết sức nangiải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ BT, HT&TĐC của các dự án, gâykhiếu kiện Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 [9], nguyên tắc, phươngpháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểmđịnh giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường củaloại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đốivới những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thờiđiểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thunhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau Nguyên tắcnày giúp cho việc định giá đất sát với thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mứcgiá đất trên thị trường Nếu như Luật Đất đai 2003[8], quy định giá đất cho nhiềumục đích khác nhau dẫn đến không dung hòa giữa các chủ thể, thiệt thòi cho người

sử dụng đất thì Luật Đất đai 2013 [9] quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113);bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114) được áp dụng cho từng mục đích nhấtđịnh

Định giá đất của ta hiện nay còn nhiều bất cập, chưa phản ánh được quan hệcung cầu của thị trường tại thời điểm định giá nên khung giá của Nhà nước đưa rađều thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường Chính điều này làm ảnhhưởng lớn tới công tác BT, HT&TĐC vì không nhận được sự đồng tình, chấp nhậncủa người bị thu hồi đất khi họ thấy mình được bồi thường với giá quá thấp

f Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của lực lượng cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Đội ngũ cán bộ làm công tác BT, HT&TĐC đóng vai trò không nhỏ góp phầnđảm bảo tiến độ Nếu coi nhẹ việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ cho họ thì sẽ phátsinh những việc làm sai khi tổ chức thực hiện do cách hiểu các quy định khác nhau,

hoặc cũng có thể do cách hiểu méo mó của những người thực thi pháp luật Vì vậy

ở các cấp bộ ngành, địa phương phải thường xuyên tập huấn, phổ biến nghiệp vụchuyên môn cho đội ngũ cán bộ làm công tác BT, HT&TĐC nhằm đào tạo nâng caokiến thức, cập nhập được thông tin thường xuyên, có sáng tạo trong công việc từ đógiải quyết các vấn đề trong công việc một cách nhanh chóng hơn

g Sự hợp tác của người bị thu hồi đất

Có thể nói chiếm trên 50% quyết định sự thành công của công tác BT,HT&TĐC ở sự hợp tác, đồng thuận của người bị thu hồi đất Hầu hết các dự án bịbàn giao mặt bằng chậm là do người dân phản ứng lại các quyết định của cơ quan

có thẩm quyền, gây khó khăn cho tổ công tác trong việc điều tra khảo sát, khôngchấp nhận chính sách BT, HT&TĐC, không nhận tiền bồi thường, không chịu didời, khiếu kiện phức tạp kéo dài… Do vậy nhiệm vụ của các cấp, các ngành chínhquyền địa phương cần tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đếnngười dân; đội ngũ cán bộ làm công tác BT, HT&TĐC phải giải thích rõ, cụ thể,mềm dẻo để người dân thấy được việc thu hồi đất là phục vụ cho mục tiêu phát triểnkinh tế - xã hội, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Đồng thời nên kết hợpsức mạnh của các tổ chức, đoàn thể như Mặt trận tổ quốc, chi bộ Đảng, Hội phụ nữ,Hội nông dân, tổ dân phố… trong việc tuyên truyền, vận động người bị thu hồi đấtchấp hành các quyết định của cấp có thẩm quyền

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọngnhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi đấtphục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế củahàng triệu hộ dân và người dân Dưới đây là một số kinh nghiệm về chính sách BT,HT&TĐC của một số nước:

a Australia:

Nói chung, các nước thuộc khối Liên hiệp Anh đều có quy định là quyền sở

hữu đất đai không mang tính tuyệt đối, đất đai thuộc quyền sở hữu của nữ hoàng,người dân chỉ đựơc quyền thuê đất của nữ hoàng và có quyền sở hữu đối với tài sảngắn liền với đất Trên thực tế, cũng có trường hợp được thuê dài hạn tới 999 năm vàđược hưởng các quyền tương đương như chủ sở hữu, cũng có trường hợp được nữhoàng công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai Ở Australia, chỉ khoảng 20%diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân, còn lại 80% diện tích đất là người sử dụng đấtthuê của nữ hoàng Đặc thù về quyền sở hữu đất đai như vậy cũng khá giống vớichế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam.

Khung pháp luật đối với hình thức chiếm giữ đất đai bắt buộc để sử dụng vàmục đích công cộng tại Australia được xây dựng và áp dụng chung cho toàn Liênbang Australia, được quy định cụ thể tại từng bang và được tổ chức có thẩm quyềnthực hiện các trình tự, thủ tục chi tiết Nguyên tắc chung là phải thực hiện đàmphán, thoả thuận về giá vào bước thứ nhất; khi không đạt được thoả thuận quyền ápdụng có chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào bước thứ hai

Luật chiếm giữ đất đai của Liên Bang quy định rất cụ thể những trường hợpnào sử dụng đất vào mục đích công cộng được áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắtbuộc và cơ chế tính toán khoản bồi thường cho người bị mất đất Những điều khoảnchính đáng chủ yếu được áp dụng bao gồm: (1) phải thực hiện bồi thường đầy đủ vàthích hợp cho những tài sản đã bị chiếm giữ bắt buộc; (2) khi có sự không đồngthuận mà phải nhờ đến phán quyết của cơ quan có thẩm quyền (chủ yếu là hai bênkhông thống nhất được về số tiền bồi thường) thì khuyến khích sử dụng phán quyếtcủa trọng tài hơn là phán quyết của toà án; (3) cơ quan phán quyết phải bảo đảmđiều kiện khách quan và không nghiêng về quyền lợi của bên nào; (4) quyền đượcđòi hỏi quyền lợi chính đáng của hai bên là ngang nhau trước phán quyết của cơquan có thẩm quyền Trên thực tế, người bị mất đất luôn không vừa ý với bồithường chỉ tính đơn thuần theo giá đất đúng với thị trường Những đòi hỏi bồithường khác có thể phải xem xét bao gồm thiệt hại về mất việc làm, mất lợi nhuậnkinh doanh, mất cơ hội kinh doanh, chi phí di chuyển

Trong pháp luật về đất đai của Bang thuộc Australia, thuật ngữ “ Nhà nước thu

hồi đất ” cũng được sử dụng thay cho thuật ngữ “ Chiếm giữ đất đai bắt buộc ” Saukhi Australia đã trở thành đất của nhà vua Anh, do chính phủ các Bang là đại diện chochủ sở hữu trước đó của Nhà vua Các Bang cũng có những quy định cụ thể về nhữngtrường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Ví dụ, tại Tây Australia,Luật về các công trình công cộng có quy định là không bồi thường cho người bị thu hồiđất Như vậy, có thể thấy pháp luật về cơ chế Nhà nước thu hồi đất của Australia cónhững đặc điểm tương đồng với các quy định pháp luật của Việt Nam.

Quy trình chung thực hiện cơ chế giữ đất đai bắt buộc bao gồm: (1) Bộ trưởng

có trách nhiệm gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộtrưởng về việc bán đất cho Nhà nước; (2) khi thảo luận không có kết quả thì cơ chếchiếm giữ đất đai bắt buộc bắt đầu được vận hành bằng công bố chính thức việcNhà nước sẽ sử dụng đất đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủBang, đất đó bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất; (4) thủ tục định giá đấttheo giá thị trường và tính toán các thiệt hại khác đối với chủ đất cũ được tiến hành;(5) nếu đất cũ không đồng ý với mức bồi thường đưa ra thì có thể đưa lên Tổ chứctrọng tài hoặc toà án để giải quyết Như vậy, trong hệ thống luật pháp của Australia,việc chiếm giữ đất để sử dụng vào mục đích công cộng do nhà nước quyết định, chủ

sử dụng đất cũ phải thực hiện chuyển quyền ngay sau quyết định được công bốcông khai Vấn đề cần giải quyết, có thể có nhiều tranh chấp, là giá trị bồi thườngcho tất cả mọi thiệt hại có thể xảy ra đối với chủ đất cũ Việc giải quyết các tranhchấp về giá trị bồi thường không đơn giản nhưng cũng không thể kéo dài vì có quyđịnh của pháp luật về cơ chế phán quyết cuối cùng của toà án Trong thực tế, tínhkhách quan trong xác định giá trị bồi thường và sự trong sáng trong phán quyết củatoà án đóng vai trò rất quan trọng trong việc thực thi pháp luật

Australia là một đất nước có nền kinh tế thị trường phát triển ở mức độ cao,công nghiệp và dịch vụ chiếm tỷ trọng rất lớn trong GDP, canh tác nông nghiệpthực hiện theo phương thức trang trại quy mô lớn với trình độ công nghiệp hoá rấtcao Kinh tế của Australia hội nhập ở mức độ cao trong quá trình toàn cầu hoá, cácsản phẩm chủ yếu có tỷ trọng xuất khẩu rất cao trong quá trình toàn cầu hoá, các sản

phẩm chủ yếu có tỷ trọng xuất khẩu rất lớn Người dân Australia có trình độ dân trícao, ý thức chấp hành pháp luật rất tốt Về quản lý đất đai và định giá đất, Australia

là nước đạt trình độ cao trên thế giới Định giá đất ở Australia đã đạt được nhữngthành tựu lớn cả về lý luận khoa học, triển khai thực tiễn và tổ chức bộ máy quản lý

Lý thuyết định giá đất áp dụng ở Australia được xây dựng trên một thị trường đấtđai hoàn chỉnh, đề cập đến tất cả các yếu tố tác động đến giá đất như quan hệ cung -cầu về đất, mức độ hạ tầng, tâm lý người sử dụng đất Thông tin về giá đất ở tất cảcác khu vực được cập nhật thường xuyên và công khai trên thị trường Giá đất, giábất động sản do các nhà định giá xác định đều phù hợp với giá thị trường và đượcmọi người chấp nhận

Mỗi Bang của Australia đều có một Cục Quản lý đất đai và một cục định giá.Trong thời gian 5 năm trước đây, các Cục này đều là cơ quan hành chính của Bang.Sau đó, các cơ quan này đựơc chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công,thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá đất theo yêu cầu của Nhà nướccũng như của thị trường [27]

b Trung Quốc:

Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhànước và sở hữu tập thể Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cảđất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ

sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biếttrước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựachọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đôBắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệthại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhànước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rấtlinh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tạichính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và

loại đất (tốt, xấu).

Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời,thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau.Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về việc làm,đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu TĐC đượcquy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh.Trong quá trình BT, HT&TĐC phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức trướctiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố [27]

1.2.2 Kinh nghiệm cho Việt Nam

Qua nghiên cứu chính sách BT, HT&TĐC của một số nước trên thế giới, ViệtNam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách BT,HT&TĐC ở một số điểm sau:

- Hoàn thiện các quy định về công tác định giá đất nói chung và định giá đất

để BT, HT&TĐC nói riêng bằng cách thành lập các đơn vị tư vấn trong việc điềutra, nghiên cứu và xây dựng giá đất ở các tỉnh, thành phố, cả nước để giúp Nhànước xây dựng được một khung giá phù hợp sao cho hài hòa giữa lợi ích của người

và lợi ích quốc gia

- Quan tâm hơn nữa đối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu TĐC; cácchế độ chính sách của những người bị thu hồi đất; giá cả đền bù phải sát với giá thịtrường; xử lý hài hòa lợi ích và quyền lợi của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư vớiNhà nước

- Ngoài khoản tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định cần nghiên cứu chính sách

hỗ trợ trong việc chuyển nghề và tạo công ăn việc làm cụ thể sau khi bị thu hồi đất

1.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam

1.3.1 Những quy định chung của Nhà nước về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Hiện nay, Nhà nước nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng đã ban hành một

hệ thống các văn bản pháp lý tương đối đầy đủ và có sự điều chỉnh qua các năm để

phục vụ sát sao cho công tác BT, HT&TĐC đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ngườidân bị thu hồi đất để thực hiện các dự án như:

- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 Luật có hiệu lực thi hành từ ngày01/7/2014;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việchướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013;

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việcquy định về giá đất;

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Thủ tướng Chính phủ quyđịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư 37/2014/TT-BTNM ngày 30/6/2014 quy định chi tiết về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà

Nội ban hành quy định các nội dung thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội doLuật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về BT, HT&TĐC khiNhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định số 32/2015/QĐ-UBND ngày 30/10/2015 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một

số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội

- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố HàNội ban hành quy định các nội dung thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội doLuật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về thu hồi đất, giao đất,cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bànthành phố Hà Nội

- Quyết định số 3868/QĐ-UBND ngày 12/2/2015 của UBND thành phố HàNội về việc: thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội trực thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường trên cơ sở hợp nhất các TTPTQĐ hiện có trên địa bàn thànhphố Hà Nội

- Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 của UBND thành phố Hà

Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố HàNội về BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

1.3.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật đất đai 2003

Những đổi mới trong chính sách, pháp luật về đất đai trong hơn 15 năm qua đãđưa đến những kết quả tích cực, thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển, người sửdụng đất gắn bó nhiều hơn với đất đai, hệ thống kết cấu hạ tầng được xây dựng tạo

ra những tiền đề quan trọng trong công cuộc phát triển đất nước Tuy nhiên, đánhgiá dưới góc độ kinh tế, tiềm năng đất đai chưa được sử dụng một cách có hiệu quả,hoạt động của thị trường BĐS phát triển chưa thực sự lành mạnh, tình trạng đầu cơ

về đất đai diễn ra phổ biến, đẩy giá đất lên cao, điều đó cản trở quá trình đầu tư pháttriển Nhìn nhận dưới góc độ quản lý, chính sách quản lý đất đai chưa hợp lý, thủtục hành chính rườm rà, ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện QSDĐ, chính sách tàichính trong lĩnh vực đất đai còn nhiều bất cập gây thất thoát lớn cho Nhà nước.Trước những tình hình đó, việc đổi mới chính sách quản lý đất đai cụ thể là đổi mớicác quy định pháp luật về đất đai là hoàn toàn cần thiết Uỷ ban thường vụ QuốcHội ra Nghị quyết về việc xây dựng Luật đất đai và giao nhiệm vụ này cho Bộ Tàinguyên & Môi trường trực tiếp soạn thảo Tại kỳ họp thứ tư Quốc Hội Khoá XI đãthông qua Luật Đất đai năm 2003, luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004.Luật Đất đai năm 2003 đã quán triệt sâu sắc các quán điểm chỉ đạo của Đảng vàNhà nước tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai phù hợp với đường lối pháttriển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luật đất đai mới vẫn dựatrên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu vàthống nhất quản lý

Luật Đất đai năm 2003 có rất nhiều nội dung mới, đã đưa ra một bước tiến dàitrong công tác BT, HT&TĐC Điều 42 Luật Đất đai 2003 [8] đã quy định một sốvấn đề trong công tác BT, HT&TĐC cho người bị thu hồi đất như đã chỉ rõ ngườidân bị thu hồi loại đất nào thì được nhận loại đất tương đương có cùng mục đích sửdụng góp phần đảm bảo lợi ích xứng đáng cho người bị thu hồi đất Trong trường

hợp không có đất để bồi thường thì được “bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng

đất tại thời điểm có quyết định thu hồi”.

Người bị thu hồi đất được TĐC trước khi bị thu hồi đất và khu TĐC phải cóđiều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ Đây là những nét mới rất quan trọngtrong Luật Đất đai 2003, đã mở rộng quyền lợi của người bị thu hồi đất Ngoài raLuật còn quan tâm đầy đủ hơn tới lợi ích của các cá nhân bị thu hồi đất với việc quyđịnh trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không cóđất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằngtiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạochuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

Những quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong Luậtđất đai 2003 đã góp phần giải quyết những khó khăn trong công tác BT, HT&TĐCgặp phải trước kia, tuy nhiên trong thực tế việc thi hành các chính sách này còn nảysinh nhiều vấn đề mà bản thân các điều khoản của Luật chưa quy định rõ ràng Do

đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư để bổsung cụ thể hóa các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất

1.3.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật đất đai 2013

Tại kỳ họp thứ sáu Quốc Hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013,luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 [9] So với Luật Đất đai năm 2003,Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phátsinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003 Trong đó dành 13 Điều (từĐiều 74 đến Điều 87) [9] để quy định về nhiều vấn đề như: quy định nguyên tắc bồithường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; điều kiện được bồi thường về đất khi Nhànước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi íchquốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội; bồi thường chi phí đầu tư vào đấtcòn lại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội; bồi thường về đất,chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình,

cá nhân, tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo… Đặc biệt, Luật đã dành

một điều quy định về BT, HT&TĐC đối với các trường hợp đặc biệt: Đối với dự án

đầu tư do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định mà phải di chuyển cả mộtcộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyềnthống văn hóa của cộng đồng; các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách

BT, HT&TĐC Đối với các dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nướcngoài mà Chính phủ có cam kết về khung chính sách BT, HT&TĐC thì thực hiệntheo khung chính sách đó…

Những quy định nêu trên cho thấy, Luật đã đặc biệt quan tâm tới sinh kế củangười có đất thu hồi thông qua cơ chế bồi thường bằng đất, bằng nhà, bằng tiền;quy định hỗ trợ ổn định cuộc sống tại nơi TĐC; nâng mức bồi thường đất nôngnghiệp, chú trọng đào tạo nghề để chuyển đổi nghề nghiệp cho người nông dân…Tuy nhiên, một số quy định về BT, HT&TĐC trong luật vẫn chưa giải quyết đượctriệt để những vướng mắc, bất cập, đáp ứng được yêu cầu thực tế Do đó, Nhà nước

đã ban hành nhiều văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư, Quyết định để bổsung cụ thể hóa các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất

Bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất bao gồm:

- Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi

- Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu

tư vào đất bị Nhà nước thu hồi

- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và

hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất.

- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu TĐC

* Bồi thường về đất:

- Điều kiện để được bồi thường đất: Thực hiện Điều 75 Luật đất đai 2013 [9].

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuêđất hàng năm, có GCN QSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, GCN QSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là GCN)hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quyđịnh tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộcđối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam mà có GCN hoặc

có đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

2 Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà khôngphải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có GCN hoặc có đủ điều kiện để đượccấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy địnhcủa Luật này mà chưa được cấp

3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhậnchuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khucông nghệ cao, khu kinh tế, có GCN hoặc có đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này màchưa được cấp

4 Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế QSDĐ, nhận chuyểnnhượng QSDĐ mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không

có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có GCN hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luậtnày mà chưa được cấp

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đấttrả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có GCN hoặc có đủ điều kiện cấpGCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định củaLuật này mà chưa được cấp.

6 Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện

dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có GCN hoặc có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luậtnày mà chưa được cấp

- Nguyên tắc bồi thường: Thực hiện Điều 74 Luật đất đai 2013 [9] và Khoản 4Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP [7] về sửa đổi, bổ sung Khoản 3, Điều 18 Nghịđịnh số 44/2014/NĐ-CP [4]

1 Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồithường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường

2 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sửdụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằngtiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thờiđiểm quyết định thu hồi đất

3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, kháchquan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở: Thực hiện Điều 79 Luật Đất đai

2013 [9] và điểm a, Khoản 1, Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP [3]

- Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Thực hiệnKhoản 3 Điều 7 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP [3]

- Bồi thường về đất đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất: Thựchiện khoản 2 Điều 15 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP [3]

- Bồi thường chi phí hợp lý đầu tư vào đất còn lại: Thực hiện Điều 76 LuậtĐất đai và Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP [3]

* Bồi thường về tài sản:

- Đơn giá xây dựng mới đối với nhà, công trình: Thực hiện khoản 1, 4 Điều 9Nghị định số 47/2014/NĐ-CP [3]

- Bồi thường đối với nhà ở, công trình xây dựng hợp pháp theo quy định tạiĐiều 31, Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP [5]: Thực hiện khoản 1 Điều 88 vàkhoản 1, 2 Điều 89 Luật Đất đai 2013 [9] và khoản 1,3 Điều 9 Nghị định số47/2014/NĐ-CP [3]

- Bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp nhà, công trình đối vớingười đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: Thực hiện khoản 1 Điều 14 Nghịđịnh số 47/2014/NĐ-CP [3]

- Hỗ trợ nhà, công trình xây dựng không hợp pháp theo quy định tại Điều 31,Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP [5]: Thực hiện khoản 1 và khoản 2 Điều 92Luật Đất đai 2013 [9] và Điều 25 Nghị định số 47/2014/ND-CP [3]

- Bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi Nhà nước thu hồi đất: Thực hiệnĐiều 91 Luật Đất đai 2013 [9]

- Bồi thường đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụnggắn liền với đất: Thực hiện khoản 3 Điều 89 Luật Đất đai 2013 [9]

- Bồi thường di chuyển mồ mả: Thực hiện Điều 18 Nghị định số

hiện điểm a khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2013 [9] và Điều 19 Nghị định

số 47/2014/NĐ-CP [3] và Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP [7]

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi bị Nhà nước thuhồi đất: Thực hiện Điểm b Khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2013 [9]; Điều 20, 21Nghị định số 47/2014/NĐ-CP [3];Khoản 6 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP[7]

- Hỗ trợ đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được giao và đã

tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang xây dựng công trình

+ Bồi thường bằng giao đất ở mới;

+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

- Xác định giá đất ở làm căn cứ thu tiền sử dụng đất khi giao đất TĐC; giá bánnhà ở chung cư TĐC và giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở chung cư TĐC

- Giao đất, bán căn hộ chung cư đối với hộ gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp

vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở bị thu hồi: Thực hiện khoản 2 Điều 6Nghị định 47/2014/NĐ-CP [3]

- Giao đất, bán căn hộ chung cư đối với các trường hợp phải di chuyển chỗ ởnhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở: Thực hiện khoản 4 Điều 6 vàkhoản 5 Điều 7 Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ [3]

1.3.4 Những mặt tích cực của Luật Đất đai 2013 so với 2003

Đưa vào Luật Đất đai 2013 sự đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng

đất khi Nhà nước thu hồi đất: Quy định tại Khoản 3 Điều 26 Luật Đất đai [9]: “… 3.Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước BT, HT&TĐC theo quy định của pháp luật.”

Về thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất: Luật Đất đai 2013 quy định cụ thểthẩm quyền của UBND cấp huyện cũng như của UBND cấp tỉnh, nhưng trường hợptrong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền quyết định thu hồi đấtcủa hai cấp thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBNDcấp huyện quyết định thu hồi đất

Về trình tự, thủ tục: Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngàyđối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan có thẩmquyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi biết Nội dung thôngbáo bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Như vậy,Luật mới đã cụ thể hóa hơn và có sự tham gia của người dân vào kế hoạch khảo sát,

đo đạc, kiểm đếm, tránh các trường hợp không đồng ý về phương án đền bù khi thuhồi đất

Về các trường hợp thu hồi đất: Luật đất đai 2003 quy định 12 trường hợp thuhồi đất nhưng Luật Đất đai 2013 chỉ phân chia ra thành 4 trường hợp thu hồi đấtđược quy định từ điều 61 đến điều 65 nhưng lại phù hợp hơn với tình hình thu hồiđất trên thực tế Và trong các quy định thu hồi đất này, có những điểm rất mới nhưthu hồi do sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê,công nhận QSDĐ và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đấtkhông đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; đất không được chuyển nhượng, tặngcho theo quy định của pháp luật mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; người sửdụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hànhchính mà không chấp hành…

Về quy trình thu hồi đất: Quy trình thu hồi đất được quy định rõ ràng và chú ý

hơn đến sự thông báo, phổ biến đến từng người dân cũng như thông báo trênphương tiện thông tin đại chúng Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực cóđất bị thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ BT, HT&TĐC thì được vậnđộng, thuyết phục để cùng phối hợp thực hiện Việc vận động, thuyết phục ngườidân trong trình tự thu hồi đất được quy định trong luật là một điểm mới Phươngpháp thuyết phục được quy định trước khi áp dụng cưỡng chế sẽ giảm thiểu đượcthủ tục và chi phí cho việc cưỡng chế khi thu hồi đất và cũng là sự phổ biến phápluật đất đai đến người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Về nguyên tắc bồi thường: Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồithường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinhdoanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 2 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) Trong

đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thườngthiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địaphương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện

Về các điều kiện để được bồi thường về đất: Luật Đất đai 2013 quy định cụthể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vìmục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, côngcộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất Và đặc biệt, Luật Đất đai

2013 còn bổ sung thêm 2 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồiđất quy định tại Điều 75

Về giá đất cụ thể: Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định việc xác định giá đất

cụ thể, trong quá trình vận hành không những gây thất thu cho ngân sách Nhà nước

mà còn là nguyên nhân phát sinh khiếu nại của người bị thu hồi đất do giá đất tínhthu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồiđất đều áp dụng theo bảng giá đất mà mức giá đất trong bảng giá luôn luôn thấp dokhông theo kịp với giá thị trường Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quyđịnh về việc xác định và áp dụng giá đất cụ thể trong 4 trường hợp, trong đó có tínhtiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.” (Khoản 4, Điều 114)

Nhằm bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất,

khắc phục bất cập và điều tiết một cách hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sửdụng đất và nhà đầu tư, đồng thời nhằm giảm thiểu khiếu kiện trong BT, HT&TĐC.Luật Đất đai 2013 đã tiếp tục kế thừa và đồng thời sửa đổi, bổ sung một số quy địnhmới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của pháp Luật Đất đai năm 2003 nhằmđưa chính sách về BT, HT&TĐC của Nhà nước đi vào cuộc sống Và với các quyđịnh mới về bồi thường, thu hồi đất, cơ chế thu hồi rõ ràng trên Nhà nước đã nângcao quyền của người dân trong quá trình tham gia vào việc bồi thường, thu hồi đất.Luật Đất đai 2013 đưa vào thực hiện sẽ giảm số lượng khiếu nại, khiếu kiện do đã

có quy định rõ ràng và nâng cao hơn nữa quyền của người dân đối với QSDĐ khiđược Nhà nước BT, HT&TĐC khi thu hồi đất Và người dân cũng nên nắm bắtnhững điểm mới này về bồi thường, thu hồi đất để tự bảo vệ được quyền lợi củamình, tránh được các tranh chấp không đáng có về sau

1.4 Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác BT, HT&TĐC khi Nhà nước thuhồi đất được quy định tại Điều 69 Luật Đất đai 2013 [9]; công tác BT, HT&TĐC tạithành phố Hà Nội được quy định chi tiết, cụ thể tại Chương VI Quyết định 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 [23]

Bước 1: Kiểm tra các điều kiện để thực hiện dự án

Bước 2: Phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, ban

hành Thông báo thu hồi đất

Bước 3: Thành lập Hội đồng BT, HT&TĐC; Tổ công tác Bước 4: Khảo sát và đề xuất, phê duyệt giá đất bồi thường và giá thu tiền sử dụng

Bước 7: Tổ chức điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

Bước 8: Xác nhận các nội dung làm cơ sở lập Phương án BT, HT&TĐC

Bước 9: Lập dự thảo phương án

Bước 10: Thẩm tra phương án dự thảo

Bước 11: Xây dựng và phê duyệt quy chế, kế hoạch bốc thăm TĐC

Bước 12: Tổ chức bốc thăm

Bước 13: Hoàn chỉnh dự thảo phương án

Bước 14: Công khai dự thảo phương án

Bước 15: Hội đồng thẩm định phương án

Bước 16: Ban hành Quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án

Bước 17: Công khai quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án

Bước 18: Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bàn giao mặt bằng; bàn giao nhà, đất

TĐC

Bước 19: Đề xuất, ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Bước 20: Quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế

Bước 21: Tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi

Hình 1 1: Sơ đồ trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện công tác BT, HT&TĐC

* Bước 1: Kiểm tra các điều kiện để thực hiện dự án

- Đề nghị triển khai công tác BT, HT&TĐC dự án, đồng thời gửi kèm theo bảnsao toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án có đóng dấu treo của đơn vị gửi đến các đơn vị:Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ban bồi thường GPMB

- Điều tra sơ bộ, lập danh sách quy chủ và tổ chức trích đo thửa đất đối vớitừng hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất trong chỉ giới thu hồi đất

- Hướng dẫn chủ đầu tư lập, trình UBND quận phê duyệt dự toán, quyết toán(sau khi hoàn thành công tác BT, HT&TĐC) chi phí phục vụ công tác BT,HT&TĐC dự án

- Đề nghị các đơn vị liên quan cử các bộ phận tham gia Hội đồng BT,HT&TĐC; Tổ công tác

* Bước 2: Phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, ban hành Thông báo thu hồi đất

- Hướng dẫn lập danh sách quy chủ sử dụng đất, trích lục bản đồ hoặc lập hồ

sơ kỹ thuật thửa đất

- Tổ chức quy chủ, trích đo từng thửa đất, lập hồ sơ thông báo thu hồi đất

- Đề nghị UBND quận phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đođạc, kiểm đếm và ban hành Thông báo thu hồi đất đến từng chủ sử đụng đất

- Thẩm định trình UBND quận quyết định phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điềutra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm và thông báo thu hồi đất đối với từng chủ sử dụngđất

- Ký quyết định phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đách,kiểm đếm và ký thông báo thu hồi đất đối với từng chủ sử dụng đất

- Gửi thông báo thu hồi đất đến từng chủ sử dụng đất (lập biên bản giao nhậnthông báo)

* Bước 3: Thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Tổ công tác

- Trình UBND quận thành lập Hội đồng BT, HT&TĐC; Tổ công tác để triển

- Phê duyệt kế hoạch.

- Tổ chức hội nghị ra mắt Hội đồng BT, HT&TĐC và triển khai kế hoạch thựchiện dự án

* Bước 4: Khảo sát và đề xuất, phê duyệt giá đất bồi thường và giá thu tiền

sử dụng đất, giá bán nhà tái định cư

- Đề xuất Hội đồng, UBND quận về giá bồi thường đất ở và giá thu tiền sửdụng đất khi giao đất TĐC (nếu có) Đề nghị Sở xây dựng ban hành giá bán nhàTĐC của quỹ nhà TĐC của dự án

- Tham mưu văn bản đề xuất của UBND quận trình UBND Thành phố và SởTN&MT tổ chức khảo sát, xây dựng hệ số áp dụng giá bồi thường đối với đất ở vàgiá thu tiền sử dụng đất TĐC (nếu có)

- Đề nghị Sở xây dựng ban hành giá bán nhà TĐC của quỹ nhà TĐC của dự án

- Ký văn bản trình các sở ngành về xác định giá đất và quỹ nhà TĐC

- Gửi tờ trình và bám sát UBND Thành phố, Sở TN&MT, Sở Xây dựng vềviệc phê duyệt đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất, giá thu tiền sử dụng đất và giá bánnhà TĐC

* Bước 5: Phê duyệt Kế hoạch tiến độ chi tiết; Phê duyệt chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Xây dựng kế hoạch tiến độ, phương án BT, HT&TĐC (nếu có) chi tiết trìnhUBND quận phê duyệt

- Thẩm định, trình UBND quận phê duyệt Kế hoạch tiến độ chi tiết, chấp