Nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự án tại công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh

Do hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh mangtính đặc thù, như: bất động sản gắn liền với đất đai, vốn đầu tư lớn, thời gian xâydựng cũng như thời gian thu hồi

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung chuyên đề đã viết là do bản thân tôi thực hiện,không sao chép, cắt ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạmtôi xin chịu kỷ luật với nhà trường

Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2012

Sinh viên

Nguyễn Chí Cường

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, emcòn nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân trong vàngoài nhà trường

Trước hết, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa Bấtđộng sản và Kinh tế tài nguyên đã hết lòng giúp đỡ và truyền đạt cho em nhữngkiến thức quý báu trong quá trình học tập tại trường Đồng thời cảm ơn các cô chú,anh chị trong Phòng Kinh Doanh Bất Động Sản Công ty Cổ Phần Tập Đoàn ThiênPhú đã nhiệt tình chỉ bảo và cung cấp thông tin số liệu về dự án để em có thể hoànthành chuyên đề tốt nghiệp của mình

Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới Ths Nguyễn Thị Hải Yến

đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề này

Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2012

Sinh viên

Nguyễn Chí Cường

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC BẢNG BIÊU, SƠ ĐỒ

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

LỜI MỞ ĐẦU 1

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 4

ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 4

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản 4

1.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 5

1.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư kinh doanh bất động sản theo dự án 7

1.1.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản 8

1.2 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 9

1.2.1 Khái niệm, mục đích, vai trò, yêu cầu phân tích tài chính dự án đầu tư 9

kinh doanh bất động sản 9

1.2.1.1 Khái niệm 9

1.2.1.2 Mục đích 9

1.2.1.3 Vai trò 10

1.2.1.4 Yêu cầu 10

1.2.3 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 11

1.2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư 11

1.2.3.2 Xác định nguồn vốn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và tiến độ 22

1.2.3.3 Dự tính doanh thu, chi phí hoạt động, kế hoạch trả nợ vay, dự trù lỗ lãi, tính toán các luồng tiền của dự án 26

1.2.3.4 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án 27

1.2.3.5 Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư 36

1.2.3.6 Phân tích độ nhạy của dự án 38

1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 40

1.3.1 Các nhân tố chủ quan 40

1.3.2 Các nhân tố khách quan 42

1.4 HỆ THỐNG CÁC VĂN BẢN CỦA NHÀ NƯỚC LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 43

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA CAO TẦNG TÂN THỊNH” 45

2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ 45

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 45

2.1.2 Lĩnh vực hoạt động 46

2.1.3 Cơ cấu tổ chức các phòng ban của công ty 47

2.1.3 Giới thiệu về phòng kinh doanh bất động sản 49

2.2 SƠ LƯỢC VỀ DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ 50

2.2.1 Sự cần thiết phải đầu tư dự án 50

2.2.2 Giới thiệu dự án “Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” 51

2.3 THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” 52

2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư 52

2.3.2 Cơ cấu nguồn vốn 57

2.3.3.Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 58

2.3.4 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và các luồng tiền của

dự án 59

2.3.4.1 Dự tính doanh thu 59

2.3.4.2 Kế hoạch trả nợ của dự án 62

2.3.4.3 Dự trù lỗ lãi của dự án 62

2.3.5 Các chỉ tiêu phân tích dự án 63

2.3.5.1 Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp 63

2.3.5.2 Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án 64

2.3.5.3 Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư hay còn gọi là hệ số hoàn vốn (RR) 65

2.3.5.4 Tỷ số lợi ích/chi phí 65

2.3.5.5 Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) 65

2.3.5.6 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 65

2.3.6 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án 66

2.3.6.1 An toàn về nguồn vốn 66

2.3.6.2 An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ 66

2.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” 67

2.4.1 Những kết quả đạt được 67

2.4.2 Hạn chế 68

2.4.3 Nguyên nhân của những hạn chế 70

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ QUA NGHIÊN CỨU DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” 71

3.1 ĐỊNH HƯỚNG CỦA CÔNG TY TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 71

3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN MỘT SỐ CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” 71

3.2.1 Phân tích độ nhạy của dự án 71

3.2.2 Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát 73

3.2.3 Hoàn thiện một số chỉ tiêu tài chính 73

3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ 74

3.3.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin 74

3.3.2 Đầu tư, đổi mới trang thiết bị 74

3.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực 75

3.2.3 Giải pháp nâng cao năng lực quản lý dự án 76

KẾT LUẬN 77

PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TOÁN 80

DANH MỤC CÁC BẢNG BIÊU, SƠ ĐỒ

Biểu đồ 1.1: Đồ thị xác định IRR 33

Biểu đồ 1.2: Đồ thị xác định điểm hoà vốn 36

Bảng 2.1: Bảng tổng hợp chi phí xây dựng 52

Bảng 2.2: Bảng tổng hợp chi phí thiết bị 53

Bảng 2.3: Bảng tổng hợp chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 54

Bảng 2.4: Bảng tổng hợp chi phí khác 55

Bảng 2.5: Bảng tổng hợp vốn đầu tư 56

Bảng 2.6: Bảng tổng hợp nguồn vốn dự án 57

Bảng 2.7: Tổng hợp nhu cầu vốn từng năm: 58

Bảng 2.8: Bảng dự kiến doanh thu của dự án đến năm 2032 60

Bảng 2.9: Bảng kế hoạch trả nợ hàng năm 62

Bảng 2.10: Bảng tính giá trị khấu hao 63

Bảng 2.11: Khả năng trả nợ của dự án 67

Bảng 3.1: Sự thay đổi của IRR khi mức giá bán,cho thuê và chi phí hàng năm thay đổi 72

Bảng 3.2: Sự thay đổi của NPV khi mức giá bán,cho thuê và chi phí hàng năm thay đổi 72

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sảnDAĐT : Dự án đầu tưLNTT : Lợi nhuận trước thuếLNST : Lợi nhuận sau thuếTNDN : Thu nhập doanh nghiệpTMĐT : Tổng mức đầu tư

TB : Thiết bị

XD : Xây dựngVAT : Thuế giá trị gia tăng

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đấtnước, chúng ta đã và đang từng bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới Chính vìvậy môi trường kinh doanh ngày càng có sự cạnh tranh hết sức khốc liệt, nền kinh

tế ngày càng có tính sàng lọc cao Các doanh nghiệp trong nước sẽ phải khôngngừng nâng cao chất lượng sản phẩm cũng như cách thức quản lý của mình mớimong tồn tại và phát triển trong nền kinh tế hiện nay Trong bối cảnh đó thì vấn đềđầu tư có hiệu quả càng có ý nghĩa cấp thiết hơn bao giờ hết Để các dự án đầu tưmang lại hiệu quả cao thì việc nghiên cứu, đánh giá, phân tích các khía cạnh về kinh

tế, xã hội, môi trường, tài chính là việc làm rất quan trọng Trong đó đánh giá phântích tài chính của dự án là việc thường được quan tâm nhất vì đứng trên góc độ chủđầu tư, họ lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính

Do hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là hoạt động kinh doanh mangtính đặc thù, như: bất động sản gắn liền với đất đai, vốn đầu tư lớn, thời gian xâydựng cũng như thời gian thu hồi vốn dài cho nên việc phân tích tài chính trong các

dự án kinh doanh bất động sản là đặc biệt quan trọng, không chỉ đối với chính các

dự án mà còn đối với sự tồn vong của doanh nghiệp Tuy nhiên thực tế ở Việt Nam,công tác phân tích tài chính dự án của các doanh nghiệp chưa thực sự mang lại hiệuquả cao, việc phân tích chưa sát thực tế nên gây ra thua lỗ cho nhiều dự án, có dự ánđang thực hiện thì phải tạm dừng giữa chừng, gây thiệt hại rất lớn cho chủ đầu tưcũng như xã hội

Công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú là công ty chuyên sản xuất

và phân phối sản phẩm cửa cuốn, cửa nhựa, cửa lõi thép gia cường, dây và cáp điện.Trong thời gian gần đây công ty định hướng mở rộng thêm một số ngành nghề kinhdoanh, trong đó có lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản Và để khẳng định đượcthương hiệu của mình đồng thời mang về cho công ty nguồn lợi nhuận cao, vì vậycông ty cần phải hoàn thiện và khắc phục những mặt hạn chế trong công tác phântích tài chính các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của mình

Nhận thấy tính cấp thiết của vấn đề trên khi được thực tập ở công ty, với sựgiúp đỡ nhiệt tình của Ths.Nguyễn Thị Hải Yến cùng các anh chị phòng Kinh

Doanh Bất Động Sản của công ty cổ phần tập đoàn công nghiệp Thiên Phú nên em

đã chọn đề tài “Nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự án tại công

ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án Tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” làm chuyên đề thực tập của mình.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

- Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư “tòa nhà cao tầng TânThịnh” ở 108 Phan Bội Châu – Phường Lê Lợi – thành phố Vinh – Nghệ An docông ty cổ phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú làm chủ đầu tư

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự

án đầu tư “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”

3 Đối tượng nghiên cứu

Công tác phân tích tài chính dự án đầu tư tại công ty Cổ Phần Tập Đoàn CôngNghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án “tòa cao tầng Tân Thịnh”

4 Phạm vi nghiên cứu

Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” ở 108Phan Bội Châu – Phường Lê Lợi – thành phố Vinh – Nghệ An do công ty cổ phầnTập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú làm chủ đầu tư

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong qua trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là:

- Phương pháp điều tra, khảo sát: Thu thập các tài liệu về hoạt động, về côngtác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản của công ty Cổ Phần Tập ĐoànCông Nghiệp Thiên Phú, và các thông tin khác như sách, báo, internet, các văn bảnpháp luật, các quy định Nhà nước về về công tác phân tích tài chính dự án đầu tưbất động sản

- Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích, so sánh các số các số liệu, chỉtiêu về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản, với các số liệu, chỉ tiêu của cơquan Nhà nước

- Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các thông tin sau khi đã thu thập, để đánhgiá về công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản của công ty Cổ Phần

Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú.

6 Kết cấu nội dung của đề tài

Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, mục lục và tài liệu tham khảo,nội dung của chuyên đề được chia thành 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề cơ bản trong phân tích tài chính dự án đầu tư kinhdoanh bất động sản

Chương 2: Thực trạng phân tích tài chính dự án của công ty Cổ Phần TậpĐoàn Công Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”

Chương 3: Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng công tácphân tích tài chính dự án của công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Phiên Phúqua nghiên cứu dự án “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”

Mặc dù đã rất cố gắng nhưng do trình độ và kinh nghiệm còn hạn chế nênchuyên đề của em sẽ không tránh khỏi có nhiều thiếu sót, mong thầy cô và các bạngóp ý thêm để chuyên đề tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn !

Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2012

Nguyễn Chí Cường

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của Bất động sản

a Khái niệm

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Như vậy thì BĐS bao gồm:

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trịtheo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

b Những đặc điểm chủ yếu của BĐS

Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm

cụ thể sau:

- BĐS là hàng hóa cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả

năng di dời được

- BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa BĐS

gắn liền với sự trường tồn của đất đai

- Hàng hóa BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm

- Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

- Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau

- Hàng hóa BĐS có chịu chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của

Nhà nước

- Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý

1.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

a Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Theo Luật đầu tư năm 2005:

“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”

Theo luật đầu tư thì dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dàihạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gianxác định

“Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:

- Về mặt hình thức: nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết

và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kếtquả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

- Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật

tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài

- Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết

của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền

đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ

- Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với

nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả

cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xácđịnh”.1

Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2006: Hoạt động kinh doanh bất động

sản (BĐS) gồm có: kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Trong đó kinhdoanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuêmua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mụcđích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS vàthị trường BĐS

Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh BĐS là tập hợp những đề xuất về việc bỏ

vốn, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạonhữngđối tượng là BĐS trong một khoảng thời giai xác định

b Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

- Dự án đầu tư công trình BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, tự nhiên, cótác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến các môi trường kinh tế, xã hội Vì vậy khiquyết định đầu tư phải tính toán kỹ và xem xét đến mọi ảnh hưởng tích cực và tiêucực của nó từ đó để thu được hiệu quả tối ưu nhất Mọi dự án đầu tư đều phải đượcphân tích trên hai khía cạnh, đó là khía cạnh tài chính và khía cạnh kinh tế - xã hội

- Dự án đầu tư công trình BĐS được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ

có rất nhiều rủi ro như rủi ro về tỷ giá, lạm phát, chính sách pháp luật, thiên tai… Vìvậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các

1 Trích giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Năm 2008

nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để giảm thiểu các rủi ro và dự án đầu

tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cầnphải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền

- Dự án đầu tư BĐS cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính

dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốnhợp lý, quản lý nguồn vốn một cách khoa học để đảm bảo cho việc thực hiện dự ánkhông gặp khó khăn, tiến độ thi công của dự án được đảm bảo

- Hoạt động đầu tư dự án BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố phápluật Các yếu tố về luật pháp như: luật đầu tư, luật dân sự, luật thuế, luật về xuấtnhập khẩu…có các tác động rất lớn đến hoạt động đầu tư BĐS, ảnh hưởng đến tàichính của chủ đầu tư và các bên liên quan

1.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư kinh doanh bất động sản theo dự án

Đối với quốc gia:

- BĐS luôn chiếm giữ một vị trí vô cùng quan trọng, là nền tảng đối với sự

tồn tại và phát triển của một quốc gia Đầu tư BĐS là tạo điều kiện để phát triển cácngành sản xuất, kinh doanh khác Đầu tư kinh doanh BĐS trong đó có đầu tư cơ sở

hạ tầng luôn giữ vị trí quan trọng, mang tính chiến lược đối với hạ tầng quốc gia, nóphải luôn đi trước một bước so với các lĩnh vực khác vì nó đóng vai trò tạo ra mặtbằng sản xuất kinh doanh cũng như điều kiện thuận lợi để các ngành khác tham giahoạt động Để có một nền cơ sở hạ tầng tốt ngoài quản lý chất lượng thì phải tạo ratính đồng bộ của nó, và đầu tư theo dự án chính là góp phần tạo ra sự đồng bộ của

Đối với nhà đầu tư:

- Tiết kiệm được chi phí đầu tư do Nhà Nước đang có các chính sách ưu đãi

về đầu tư dự án, đặc biệt là các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng

- Tiết kiệm được chi phí nhờ tính kinh tế của sản xuất vĩ mô

- Mang lại thương hiệu, đẳng cấp và tiền bạc cho chủ đầu tư

Đối với người dân:

- Tạo ra nhiều sự lựa chọn cho người tiêu dùng ở tất cả các tầng lớp xã hội vìhầu như các sản phẩm của dự án đều đều có các mức giá khác nhau phù hợp vớinhiều đối tượng khác nhau trong xã hội

- Tạo ra không gian tốt hơn cho sự tồn tại, làm việc, nghỉ ngơi của người dân

- Giúp cải thiện, nâng cao đời sống người dân, giải quyết các vấn đề xã hộinhư các dự án chung cư cho người thu nhập thấp, khu tái định cư,

- Tạo điều kiện cho người dân phát triển các dịch vụ ở các đô thị

1.1.3 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản

- Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính khu vực, tính vùng miền, tính cábiệt: BĐS là các tài sản không di dời được, nó có vị trí địa lý cố định, có giới hạn vềkhông gian và diện tích mà mỗi vùng, mỗi khu vực lại có những điều kiện kinh tế -

xã hội, phong tục tập quán, tín ngưỡng khác nhau vì vậy các hoạt động kinh doanhBĐS ở các vùng miền này cũng mang các đặc tính khác nhau

- Sản phẩm của kinh doanh BĐS là các BĐS, có giá trị lớn, lâu bền, sản xuấtđơn chiếc Quá trình sản xuất trải qua nhiều công đoạn, mất nhiều thời gian, nguồnvốn lớn vì vậy kinh doanh BĐS phải có chiến lược dài hạn, rõ ràng, xem xét trênnhiều góc độ, phải có trình độ quản lý và trình độ chuyên môn nghiệp vụ nhất định

- Hoạt động kinh doanh BĐS vừa mang tính đa ngành vừa mang tính đặc thù.Tính đa ngành được thể hiện qua việc quá trình sản xuất kinh doanh liên quan đến cácngành, các lĩnh vực khác nhau như: xây dựng, marketing, tư vấn, luật pháp, quản lýtài chính, quản lý BĐS…; Tính đặc thù được thể hiện qua việc BĐS mang tính độcquyền do các đặc tính của chính BĐS quy định (tính khan hiếm, tính dị biệt,…), thịtrường BĐS là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu…

- Hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của các yếu tố

pháp luật BĐS là tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng đối với mỗi quốc gia

vì vậy Nhà Nước nắm quyền quản lý BĐS Nhà nước quản lý BĐS góp phần bảođảm an toàn cho các giao dịch đồng thời giúp điều tiết thị trường BĐS, làm cho thịtrường phát triển đúng hướng Bất cứ một chính sách pháp luật nào ra đời đều cóthể ảnh hưởng đến việc kinh doanh BĐS, chính vì thế các nhà đầu tư luôn phải nắm

rõ và thường xuyên cập nhật các thông tin về chính sách pháp luật đặc biệt là cácquyết định quy hoạch của Nhà Nước

1.2 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm, mục đích, vai trò, yêu cầu phân tích tài chính dự án đầu tư

kinh doanh bất động sản

1.2.1.1 Khái niệm

Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tíchcác chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất độngsản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp vàhiệu quả nhất

1.2.1.2 Mục đích

“Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trongquá trình soạn thảo dự án Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án

về mặt tài chính thông qua việc:

- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện

có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốntài trợ cho dự án)

- Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các khoản chiphí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêuphản ánh hiệu quả tài chính của dự án Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyếtđịnh đầu tư

- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư, được thể hiện:+ An toàn về nguồn vốn huy động;

+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khảnăng trả nợ;

+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tínhchắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tácđộng theo hướng không có lợi.”

1.2.1.3 Vai trò

- Đối với chủ đầu tư:

Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra cácquyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có Mục tiêu chínhcủa chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một trong những bước quantrọng trong quá trình lập dự án đầu tư Không những vậy, phân tích tài chính còn là

sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để các tổ chức này được những mục tiêu

cơ bản của mình với chi phí rẻ nhất

- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước:

Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan nàyxem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhànước thì lại càng cần thiết

- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án:

Phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án.Một dự án được đánh giá khả thi về mặt tài chính khi nó có khả năng trả nợ, cónghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có độ an toàn cao về mặt tàichính

- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xãhội: Mặc dù phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội có những điểm khácnhau nhưng đều phải dựa trên việc so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phíphải bỏ ra Song phân tích tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sátthực đối với các cá nhân và tổ chức đầu tư Còn phân tích kinh tế - xã hội, cáckhoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội Do đó dựatrên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phảnánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu được

1.2.1.4 Yêu cầu

Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, yêucầu đặt ra trong công tác phân tích tài chính là:

- Nguồn số liệu sử dụng phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng mụctiêu phân tích;

- Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu đểphản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án

- Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu nhấtcho dự án

1.2.3 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.2.3.1 Xác định tổng mức đầu tư

 Khái niệm tổng mức đầu tư

Để triển khai dự án đầu tư, chủ đầu tư phải tính toán lượng vốn cần thiết cho

dự án Trong mỗi dự án đầu tư, việc tính số vốn cần thiết cho từng hạng mục đầu tư

và trong từng giai đoạn của quá trình đầu tư giúp các nhà đầu tư tính được tổng nhucầu về vốn và đó cũng là căn cứ để các nhà đầu tư tìm kiếm nguồn tài trợ cho dự án,tính toán hiệu quả đầu tư và xác định thời gian hoàn vốn

Tổng mức đầu tư: là chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng côngtrình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trìnhphù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh

tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư đồng thời là dự toán xây dựng công trình được xác địnhphù hợp với nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công

Tổng mức đầu tư là một trong những cơ sở để đánh giá hiệu quả kinh tế và lựachọn phương án đầu tư; là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thựchiện đầu tư xây dựng công trình

 Tổng mức đầu tư bao gồm:

- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá và tháo dỡ các công trình xây dựng;

chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục côngtrình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tạihiện trường để ở và điều hành thi công

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bị

công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chiphí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị;thuế, phí và các chi phí có liên quan khác

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà

cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; các khoản hỗtrợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồithường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạtầng kỹ thuật đã đầu tư

- Chi phí quản lý dự án: là các chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức quản

lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện

dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sửdụng, bao gồm:

+ Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, chi phí tổ chức lập dự án đầu tư hoặcbáo cáo kinh tế - kỹ thuật;

+ Chi phí tổ chức thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc hoặc lựa chọnphương án thiết kế kiến trúc;

+ Chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộctrách nhiệm của chủ đầu tư;

+ Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật;+ Chi phí tổ chức lập, thẩm định hoặc thẩm tra, phê duyệt thiết kế kỹ thuật,thiết kế bản vẽ thi công, dự toán công trình;

+ Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

+ Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng;+ Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường của công trình;

+ Chi phí tổ chức lập định mức, đơn giá xây dựng công trình;

+ Chi phí tổ chức kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng côngtrình theo yêu cầu của chủ đầu tư;

+ Chi phí tổ chức kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịulực và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình;

+ Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán,quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;

+ Chi phí tổ chức giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình;

+ Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;

+ Chi phí khởi công, khánh thành, tuyên truyền quảng cáo;

+ Chi phí tổ chức thực hiện các công việc quản lý khác

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm:

+ Chi phí lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng;

+ Chi phí khảo sát xây dựng;

+ Chi phí lập báo cáo đầu tư, lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật;+ Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án;

+ Chi phí thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc;

+ Chi phí thiết kế xây dựng công trình;

+ Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, chi phí thẩmtra tổng mức đầu tư, dự toán công trình;

+ Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phíphân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựachọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

+ Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giám sátlắp đặt thiết bị;

+ Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;

+ Chi phí lập định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình;

+ Chi phí kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình;

+ Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán côngtrình, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng tronghoạt động xây dựng,

+ Chi phí tư vấn quản lý dự án (trường hợp thuê tư vấn);

+ Chi phí thí nghiệm chuyên ngành;

+ Chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trìnhtheo yêu cầu của chủ đầu tư;

+ Chi phí kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực và

+ Chi phí thực hiện các công việc tư vấn khác.

- Chi phí khác: là những chi phí không thuộc các nội dung quy định tại điểm

nêu trên nhưng cần thiết để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình, bao gồm:

+ Chi phí rà phá bom mìn, vật nổ;

+ Chi phí bảo hiểm công trình;

+ Chi phí di chuyển thiết bị thi công và lực lượng lao động đến công trường;+ Chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình;+ Chi phí đảm bảo an toàn giao thông phục vụ thi công các công trình;+ Chi phí hoàn trả hạ tầng kỹ thuật bị ảnh hưởng khi thi công công trình;+ Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;

+ Chi phí nghiên cứu khoa học công nghệ liên quan đến dự án; vốn lưu độngban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãivay trong thời gian xây dựng; chi phí cho quá trình chạy thử không tải và

có tải theo quy trình công nghệ trước khi bàn giao trừ giá trị sản phẩm thuhồi được;

+ Các khoản phí và lệ phí theo quy định;

+ Một số khoản mục chi phí khác

- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công

việc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng choyếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án

+ Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được tínhbằng tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chiphí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tưvấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

+ Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được tính theo thời gian thực hiện

dự án (tính bằng năm), tiến độ phân bổ vốn hàng năm của dự án và chỉ sốgiá xây dựng

Đối với các dự án sử dụng vốn ODA, ngoài các nội dung được tính toán trongtổng mức đầu tư nói trên, còn được bổ sung các khoản mục chi phí cần thiết kháccho phù hợp với tính chất, đặc thù của loại dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồnvốn này theo các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan.” (1)

 Phương pháp tính tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tưxây dựng công trình (báo cáo nghiên cứu khả thi) hoặc lập báo cáo kinh tế- kỹ thuậttheo một trong các phương pháp sau đây:

Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:

(1): Trích thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26 tháng 5 năm 2010

- GBT, TĐC: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- GQLDA: chi phí quản lý dự án;

- GTV : chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;

Trong đó:

- n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình được xác định theo côngthức sau:

m

GXDCT = (∑QXDj x Zj + GQXDK) x (1 + TGTGT-XD)

j=1 Trong đó:

- QXDj: khối lượng công tác xây dựng chủ yếu hoặc bộ phận kết cấu chính thứ jcủa công trình, hạng mục công trình thuộc dự án (j=1m);

- Zj: đơn giá công tác xây dựng chủ yếu hoặc đơn giá theo bộ phận kết cấuchính thứ j của công trình Đơn giá có thể là đơn giá xây dựng công trình đầy đủhoặc giá xây dựng tổng hợp đầy đủ (bao gồm chi phí trực tiếp và cả chi phí chung,thu nhập chịu thuế tính trước) Trường hợp Zj là giá xây dựng công trình không đầy

đủ thì chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình được tổng hợp theo Bảng3.1 Phụ lục số 3 của Thông tư này;

- GQXDK: chi phí xây dựng các công tác khác hoặc bộ phận kết cấu khác còn lạicủa công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệ (%) trên tổng chi phíxây dựng các công tác xây dựng chủ yếu hoặc tổng chi phí xây dựng các bộ phậnkết cấu chính của công trình, hạng mục công trình

Tuỳ theo từng loại công trình xây dựng mà ước tính tỷ lệ (%) của chi phí xâydựng các công tác khác hoặc bộ phận kết cấu khác còn lại của công trình, hạng mụccông trình

- TGTGT_XD: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho công tác xây dựng

nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây chuyền thiết bị tương ứng thì chi phíthiết bị của dự án (GTB) bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án

 Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dâychuyền công nghệ của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì chi phí thiết bị(GTB) của dự án có thể được lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bịđồng bộ này

 Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính kỹthuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể được xác địnhtheo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục

vụ của công trình, và được xác định theo công thức:

Hoặc dự tính theo báo giá của nhà cung cấp, nhà sản xuất hoặc giá những thiết

bị tương tự trên thị trường tại thời điểm tính toán hoặc của công trình có thiết bịtương tự đã và đang thực hiện.” 1

Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (GBT, TĐC) được xác định theo khốilượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và các qui định hiện hành của nhànước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, đượccấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành

Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác:

“Chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV) và chi phíkhác (GK) được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tính theo định mức chi phí tỷ

lệ Tổng các chi phí này (không bao gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án vàvốn lưu động ban đầu) cũng có thể được ước tính từ 1015% của tổng chi phí xây

1 Trích thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26 tháng 5 năm 2010

dựng và chi phí thiết bị của dự án.

Vốn lưu động ban đầu (VLD) (đối với các dự án sản xuất, kinh doanh) và lãi vaytrong thời gian thực hiện dự án (LVay) (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tùytheo điều kiện cụ thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án đểxác định.” 2

(1,2): Trích thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26 tháng 5 năm 2010

Xác định chi phí dự phòng:

“Chi phí dự phòng (GDP) được xác định bằng tổng của chi phí dự phòng cho yếu

tố khối lượng công việc phát sinh (GDP1) và chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá(GDP2) theo công thức: GDP= GDP1 + GDP2

Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh GDP1 xác định theocông thức sau:

GDP1= (GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK) x Kps Trong đó:

- Kps: hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh là 10%

Riêng đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì hệ số dự phòngcho khối lượng công việc phát sinh Kps = 5%.”(1)

Khi tính chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) cần căn cứ vào độ dài thờigian thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thị trườngtrong thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình

và khu vực xây dựng Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) được xác địnhtheo công thức sau:

T

GDP2 =  (Vt - LVayt){[1 + (IXDCTbq  I XDCT)]t - 1}

t=1Trong đó:

- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm);

- t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1T) ;

2 Trích thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26 tháng 5 năm 2010

- Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;

- LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t

- IXDCTbq: mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xâydựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểmtính toán (không tính đến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyênliệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng);

XDCT

I



 : mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực

và quốc tế so với mức độ trượt giá bình quân năm đã tính

Phương pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình:

Trường hợp xác định tổng mức đầu tư theo diện tích hoặc công suất sản xuất,năng lực phục vụ của công trình thì có thể sử dụng chỉ tiêu suất chi phí xây dựng(SXD) và suất chi phí thiết bị (STB) hoặc giá xây dựng tổng hợp để tính chi phí đầu tưxây dựng cho từng công trình thuộc dự án và tổng mức đầu tư được xác định theocông thức:

- CCT-SXD: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựnghoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích hoặc

một đơn vị công suất, năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình thuộc

Các chi phí khác gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản lý dự

án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, các chi phí khác và chi phí dự phòng được xác địnhnhư phương pháp 1 ở trên

Phương pháp 3: Xác định theo số liệu của dự án có các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện

“Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những côngtrình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, qui mô, công suất của dây chuyền côngnghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự nhau

Tùy theo tính chất, đặc thù của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuậttương tự đã thực hiện và mức độ nguồn thông tin, số liệu của công trình có thể sửdụng một trong các cách sau đây để xác định tổng mức đầu tư:

 Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng củacông trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đãthực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau:

V = ∑ GCTTTi x Ht x Hkv  ∑ CCT-CTTTi i=1 i=1 Trong đó:

- n: số lượng công trình tương tự đã thực hiện;

- i: số thứ tự của công trình tương tự đã thực hiện;

- GCTTTi: chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đãthực hiện thứ i của dự án đầu tư (i = 1n);

- Ht: hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Hkv: hệ số qui đổi về địa điểm xây dựng dự án;

- CCT-CTTTi: những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây dựngcông trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i

Trường hợp tính bổ sung thêm (+GCT-CTTTi) những chi phí cần thiết của dự án đangtính toán nhưng chưa tính đến trong chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mụccông trình của dự án tương tự Trường hợp giảm trừ (-GCT-CTTTi) những chi phí đã tínhtrong chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình của dự án tương tựnhưng không phù hợp hoặc không cần thiết cho dự án đang tính toán

 Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các côngtrình, hạng mục công trình có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ cóthể xác định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình thì cần quiđổi các chi phí này về thời điểm lập dự án Trên cơ sở chi phí xây dựng và chi phíthiết bị đã quy đổi này, các chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản lý

dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng được xácđịnh tương tự như phương pháp 1 ở trên.”1

Phương pháp 4: Kết hợp để xác định tổng mức đầu tư

Đối với các dự án có nhiều công trình, tuỳ theo điều kiện, yêu cầu cụ thể của

dự án và nguồn số liệu có được có thể vận dụng kết hợp các phương pháp nêu trên

để xác định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

Sau khi xác định được tổng mức chi phí đầu tư ta phải lập bảng tổng mứcđầu tư phân theo các yếu tố cấu thành và xác định được cơ cấu sử dụng vốn của dự

1 Trích thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26 tháng 5 năm 2010

Để đảm bảo quá trình huy đọng vốn đáp ứng được cho nhu cầu sử dụng vốn,tổng mức đầu tư còn đuocj dự tính cho từng giai đoạn của dự án đầu tư Vì vậy taphải xác định được nhu cầu sử dụng vốn cho từng giai đoạn dự án đầu tư thông quabảng tiến độ thực hiện dự án

1.2.3.2 Xác định nguồn vốn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và tiến độ

“Xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn vềmặt số lượng và tiến độ Các nguồn tài trợ cho dự án có thể là:

- Vốn của chủ đầu tư:

+ Vốn pháp định : Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinhdoanh bất động sản Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định số153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải

có vốn pháp định là 6 tỷ đồng

+ Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thể hiện tráchnhiệm của nhà đầu tư đối với dự án Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có thể triển khaiđược các dự án ban đầu

Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có các nguồn vốn khác cũng thuộc sở hữucủa chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, đó là: tái tạo vốn đầu tưcủa doanh nghiệp, tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản, và táitạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ.” 1

+ Tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp:

o Tăng các phần tính khấu hao, chi phí khấu hao

Ưu điểm:

 Nhanh thu hồi vốn

 Tiếp cận nhanh đến việc đổi mới máy móc, thiết bị công nghệ

o Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố địnhChuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng thành vốn có thể thực

hiện qua các phương thức cho thuê dài hạn

+ Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản:

o Chia nhỏ dự án để bán từng phần

o Khai thác các phần sản phẩm của công trình đã hoàn thành đểđưa vào kinh doanh trước

o Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ

o Thay đổi tỷ lệ phân phối lại

Tăng phần huy động của những thành viên tham gia vào các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

đề sau: miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất, giảm thu tiền sử dụng đất, trả

chậm tiền sử dụng đất trong một số điều kiện cụ thể, đền bù hỗ trợ, giải phóng mặtbằng, quỹ đầu tư Nhà nước

o Thủ tục vay vốn tín dụng còn chậm chạp, rườm rà;

o Các tổ chức tín dụng chịu sự chỉ đạo của Chính phủ trong việc lớilỏng hay thắt chặt cho vay, gây ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tưcủa doanh nghiệp;

o Hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp chịu sự kiểm soát củachính tổ chức tín dụng đó;

o Mức lãi suất không ổn định

+ Vốn liên doanh, liên kết: Liên doanh, liên kết để đầu tư xây dựng dự ánbất động sản bao gồm hai dạng:

o Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án : nhiều nhà đầu tưđầu tư vào hạng mục công trình độc lập nhưng trong cùng 1 dự án

Ưu điểm :

 Tạo nguồn vốn

 Chia sẻ rủi ro, có thể sử dụng được thế mạnh của các bên

 Tạo ra sự đồng bộ giữa các công trình trong cùng 1 dự án

 Tăng thêm vị thế cho vùng dự án : thu hút các nhà đầu tư thứcấp

Nhược điểm:

Khó khăn trong việc thống nhất quản lý

o Liên kết với khách hàng: Khách hàng tham gia trực tiếp vào quátrình đầu tư và phát triển bất động sản

+ Tín dụng thương mại

Nguồn vốn này được hình thành một cách tự nhiên bao gồm hai quan hệ:

o Mua hàng trả chậm : vật liệu xây dựng, trang thiết bị,…

o Bán hàng trả trước : huy động vốn của khách hàng theo tiến độcông trình

Ưu điểm:

 Là phương thức tài trợ rẻ, không mất chi phí sử dụng vốn, tiện

dụng và linh hoạt trong kinh doanh;

 Tạo khả năng mở rộng các quan hệ hợp tác kinh doanh mộtcách lâu bền

Nhược điểm:

 Bất động sản là hàng hoá mang nhiều rủi ro, thời gian xây dựngdài, do đó vốn huy động từ khách hàng ở giai đoạn đầu khôngphải là lớn;

 Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã xâydựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến

độ của dự án đã được phê duyệt

+ Trái phiếu

Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị truờng tài chính: phát hành trái phiếu,phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn

o Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình

o Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty

Vì vốn đầu tư phải được thực hiện theo tiến độ ghi trong dự án, để đảm bảo tiến

độ thực hiện các công việc chung của dự án và để tránh ứ đọng vốn, nên các nguồntài trợ được xem xét không chỉ về mặt số lượng mà cả thời điểm nhận được tài trợ

Sự đảm bảo này phải có cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế Tiếp đó phải so sánh nhucầu với khả năng đảm bảo vốn cho dự án từ các vốn về số lượng và tiến độ Nếukhả năng lớn hơn hoặc bằng nhu cầu thì dự án được chấp nhận Nếu khả năng nhỏhơn nhu cầu thì phải giảm quy mô của dự án, xem xét lại khía cạnh kỹ thuật laođộng để đảm bảo tính đồng bộ trong việc giảm quy mô của dự án

1.2.3.3 Dự tính doanh thu, chi phí hoạt động, kế hoạch trả nợ vay, dự trù lỗ lãi, tính toán các luồng tiền của dự án

Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án: gồm doanh thu bán sản phẩm

chính, sản phẩm phụ và từ dịch vụ cung cấp cho bên ngoài Doanh thu này đượctính cho từng năm hoạt động và dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của

dự án để xác định

Dự tính chi phí sản xuất: Chi phí này cũng được tính cho từng năm trong suốt

cả đời dự án Việc dự tính dựa trên kế hoạch sản xuất hàng năm, kế hoạch khấu hao

và kế hoạch trả nợ của dự án Cần chú ý chi phí khấu hao là một yếu tố của chi phísản xuất Bởi vậy mức khấu hao có ảnh hưởng đến lợi nhuận, đến mức thuế thunhập hàng năm phải nộp Nếu khấu hao tăng, lợi nhuận giảm và do đó thuế thu nhậpdoanh nghiệp giảm và ngược lại.Việc xác định chính xác mức khấu hao có ý nghĩaquan trọng trong phân tích tài chính dự án đầu tư Mức khấu hao hàng năm lại phụthuộc vào phương pháp tính khấu hao, chính vì vậy cần lựa chọn phương pháp khấuhao như thế nào để tiền nộp thuế càng nộp về sau càng nhiều càng tốt Thôngthường phải chọn phương pháp tính khấu hao nhiều ở những năm đầu và về saucàng ít dần Tuy nhiên việc áp dụng tính khấu hao theo phương pháp nào phải đượccác cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cho phép nhằm vừa khuyến khích đầu tư,tạo thuận lợi cho việc tính thuế, đảm bảo thu hồi đủ vốn để tái đầu tư

Lập kế hoạch trả nợ vốn vay

Kế hoạch trả nợ vốn vay được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ và các điềukiện tài trợ của từng nguồn vay Kế hoạch trả nợ dựa trên các phương thức thanhtoán của các nhà tài trợ áp dụng đối với các khoản vay, trong đó bao gồm các yếu tố

cơ bản sau:

- Định kỳ thanh toán (thời gian ân hạn, thời gian trả nợ, thời gian của một kỳthanh toán)

- Cách thức trả nợ (trả đều, trả không đều)

Dự tính mức lỗ lãi của dự án: Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi

phí từng năm tiến hành dự tính mức lãi lỗ hàng năm của dự án Đây là chỉ tiêu phảnánh kết quả hoạt động sản xuất trong từng năm của đời dự án

Xác định dòng tiền của dự án: Dòng tiền ròng của dự án chính là mức chênh

lệch giữa các khoản thu và các khoản chi trong từng năm hoạt động của dự án.Dòng tiền sau thuế được tính như sau:

Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền ròng – Dòng thuế

Để tính các dòng tiền ta phải căn cứ vào bảng tính doanh thu dự kiến và bảng

dự trù lỗ lãi

1.2.3.4 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án

 Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp

- “Hệ số vốn tự có so với vốn vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1 Đốivới dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ ràng thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1,vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi

- Tỷ trọng vốn tự có trong vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% Đối vớicác dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể là 40%, thì dự ánthuận lợi.” 1

 Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án

- Lợi nhuận thuần:

Là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, chỉ tiêu này được tính cho từng nămhoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án

Công thức:

Wi = Oi – Ci

Trong đó:

Wi: lợi nhuận thuần của năm i

Oi: doanh thu thuần của năm i

Ci: các chi phí năm i

Các chi phí bao gồm tất cả các khoản chi phí có liên quan đến sản xuất kinhdoanh ở năm đó: Chi phí sản xuất, chi phí khấu hao, chi phí tiêu thụ sản phẩm, chiphí quản lý hành chính, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu nhập doanh nghiệp và chiphí khác

Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại được xác địnhbằng tổng tất cả lợi nhuận thuần từng năm của dự án đưa về mặt bằng hiện tại

- Thu nhập thuần:

Là chỉ tiêu phản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án Thu nhập thuần của dự

án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và tổng các khoản chiphí của cả đời dự án đã được đưa về cùng một thời điểm đó Do đó, khác với lợi

1Trích giao trình Lập dự án đầu tư – Trường ĐHKTQD năm 2008, trang 275

nhuận thuần, thu nhập thuần còn bao gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp dohoạt động sản xuất kinh doanh mang lại như: giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định

ở cuối đời dự án, thu hồi vốn lưu động,…

Thu nhập thuần của dự án có thể được đưa về mặt bằng hiện tại hoặc tương lại.Khi đưa về mặt bằng hiện tại, thu nhập thuần của dự án chính là giá trị hiện tại ròngNPV

Thu nhập thuần của dự án đưa về mặt bằng hiện tại theo công thức:

r

C B

0 (1 ) - Iv0 + r n

Sv

) 1 ( 

Trong đó:

NPV – Thu nhập thuần của dự án

Bi (Benefit) - Lợi ích của dự án, tức là bao gồm tất cả những gì mà dự án thuđược (như doanh thư bán hàng, lệ phí thu hồi, giá trị thanh lý thu hồi )

Ci (Cost) - Chi phí của dự án, tức là bao gồm tất cả những gì mà dự án bỏ ra(như chi đầu tư, chi bảo dưỡng, sửa chữa, chi trả thuế và trả lãi vay…)

- Nếu dự án có NPV lớn hơn 0 thì dự án đó đáng giá về mặt tài chính

- Nếu dự án có nhiều phương án loại bỏ nhau thì phương án có NPV lớn nhấtlà

phương án đáng giá nhất về mặt tài chính

- Nếu các phương án của dự án có lợi ích như nhau thì phương án có giá trịhiện tại của chi phí nhỏ nhất thì phương án đó đáng giá nhất về tài chính.

Ưu nhược điểm của chỉ tiêu:

Ưu điểm: Cho biết quy mô tiền lãi thu được của cả đời dự án

Nhược điểm:

NPV phụ thuộc nhiều vào tỷ suất chiết khấu dùng để tính toán Việcxác định tỷ lệ chiết khấu là rất khó khăn trong thị trường vốn đầy biếnđộng

Sử dụng chỉ tiêu này đòi hỏi xác định rõ ràng dòng thu và dòng chicủa cả đời dự án Đây là một công việc khó khăn, không phải lúc nàocũng dự kiến được

Chỉ tiêu này chưa nói lên hiệu quả sử dụng một đồng vốn

Chỉ tiêu này chỉ sử dụng để lựa chọn các dự án loại bỏ nhau trongtrường hợp tuổi thọ như nhau Nếu tuổi thọ khác nhau, việc lựa chọncăn cứ vào chỉ tiêu này sẽ không có ý nghĩa

 Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư hay còn gọi là hệ số hoàn vốn (RR-Rate of Return)

Công thức: RRi = Wipv IVo

thì B/C là một tiêu chuẩn để xếp hạng theo nguyên tắc xếp vị trí cao hơn cho dự

án có B/C lớn hơn

B/C có ưu điểm nổi bật là cho biết hiệu quả của một đồng vốn bỏ ra Nhưng

nó cũng có hạn chế là phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu lựa chọn để tính toán Hơnnữa đây là chỉ tiêu đánh giá tương đối nên dễ dẫn đến sai lầm khi lựa chọn các

dự án loại bỏ nhau, có thể bỏ qua dự án có NPV lớn (vì thông thường phương án

có NPV lớn thì có B/C nhỏ) Chính vì vậy khi sử dụng chỉ tiêu B/C phải kết hợpvới chỉ tiêu NPV và các chỉ tiêu khác nữa Mặt khác B/C lớn hay nhỏ còn tuỳthuộc vào quan niệm về lợi ích và chi phí của người đánh giá Cho nên khi sửdụng chỉ tiêu B/C để lựa chọn dự án phải biết rõ quan niệm của người đánh giá

về lợi ích và chi phí tài chính

 Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T)

Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) là số thời gian cần thiết mà dự án cần hoạtđộng để thu hồi đủ vốn đầu tư ban đầu Nó chính là khoảng thời gian để hoàn trả sốvốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần vàkhấu hao thu hồi hằng năm

Thời gian thu hồi vốn chưa xét đến yếu tố thời gian: Thời gian thu hồi vốn

chưa xét đến yếu tố thời gian là khoảng thời gian đến khi hoàn trả toàn bộ vốn đầu

tư với giả định tỷ lệ lãi suất 0% Nó được tính bằng công thức:

T = K PTrong đó:

T- Thời gian thu hồi vốn chưa xét yếu tố thời gian

K - Tổng vốn đầu tư của phương án

P- Lợi nhuận và khấu hao hàng năm

Chỉ tiêu này đơn giản, dễ tính toán Song nó bị bỏ qua yếu tố thời gian của tiền tệ,nghĩa là không quan tâm đến thời điểm bỏ vốn và phát sinh lãi

Thời gian thu hồi vốn có xét yếu tố thời gian:

D W

1

)( ipv ≥ Iv0

Trong đó:

T: là năm thu hồi vốn

- Phương pháp trừ dần:

Nếu Ivi là vốn đầu tư phải thu hồi ở năm i

(W+D)i là lợi nhuận thuần và khấu hao năm i

i = Ivi - (W+D)I là số vốn đầu tư chưa thu hồi được của năm I, phải chuyểnsang năm i+1 để thu hồi tiếp

Ta có: Ivi+1= i (1+r) hay Ivi= i-1(1+r)

- Nếu dự án loại bỏ nhau, thì dự án nào có T nhỏ hơn được xếp hạng cao hơn

Ưu nhược điểm:

Ưu điểm: Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn cho biết lúc nào thì vốn được thu hồi, từ

đó có giải pháp rút ngắn thời gian đó

Nhược điểm:

- Không đề cập đến sự diễn biến của chi phí và lợi ích của dự án sau khi hoànvốn Một dự án tuy có thời gian hoàn vốn dài hơn song lợi ích tăng nhanh hơn thìvẫn là một dự án tốt

- Dễ ngộ nhận phải chọn dự án có T nhỏ nhất, do đó có thể bỏ qua các dự án cóNPV lớn

- Phụ thuộc nhiều vào lãi suất tính toán r Trường hợp đầu tư hoạt động trongđiều kiện không an toàn Trong thực tế, các kết quả dự tính thu được trong tương lai

là không chắc chắn vì có thể xảy ra nhiều điều bất thường, không lường hết được