CHÍNH CỦA DỰ ÁN “TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH” 3.2.1. Phân tích độ nhạy của dự án
Trong phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì có rất nhiều yếu tố tác động đến hiệu quả của dự án, như là: sự biến đổi về chi phí sản xuất, lượng sản phẩm bán ra, các yếu tố pháp luật, chính sách, giá cả…Có những yếu tố mà chúng ta hoàn toàn có thể dự đoán, lượng hóa được (như sự gia tăng chi phí sản xuất, lượng sản phẩm bán ra) và cũng có những yếu tố tác động rất khó dự đoán và lượng hóa chúng (như chính sách, luật pháp). Trong phạm vi chuyên đề này em chỉ đi vào phân tích tác động của các yếu tố chính thường tác động lớn và trực tiếp tới hiệu
quả của dự án đầu tư đó là tác động của: sự biến đổi về chi phí hàng năm và giá cả bán và cho thuê bất động sản.
Ta xét trong trường hợp giá bán, cho thuê và chi phí hoạt động hàng năm dao động trong phạm vi ± 20%.
Tính toán sự biến đổi của NPV và IRR của dự án ta thu được các bảng sau:
(cách tính NPV và IRR xem mục: 1.2.3.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án)
Bảng 3.1: Sự thay đổi của IRR khi mức giá bán,cho thuê và chi phí hàng năm thay đổi
Mức độ thay đổi Giá bán, thuê
Mức độ
Biến đổi chi phí
-20% -10% 0 10% 20% -20% 23,1% 24,2% 26,3% 28,0% 29,1% -10% 20,2% 22,2% 23,5% 25,0% 27,0% 0 19,0% 20,4% 22,1% 23,2% 25,5% 10% 17,3% 18,6% 20,1% 22,0% 23,5% 20% 14,1% 16,9% 18,6% 20,4% 21,8%
Bảng 3.2: sự thay đổi của NPV khi mức giá bán,cho thuê và chi phí hàng năm thay đổi
Mức độ thay đổi Giá bán, thuê Mức độ
Biến đổi chi phí
-20% -10% 0 10% 20% -20% 12.672 16.708 18.302 20.090 24.686 -10% 9.970 13.659 16.439 17.608 22.187 0 8.540 10.098 14.994 16.783 20.605 10% 1.983 6.478 12.650 14.709 17.869 20% -980 2.452 9.675 10.907 13.290
Dựa vào số liệu hai bảng trên ta thấy: khi giá bán, cho thuê và chi phí hàng năm dao động trong phạm vi ± 20% thì dự án vẫn đạt được hiệu quả (trừ trường hợp chi phí tăng 20% đồng thời giá bán, cho thuê giảm 20%) vì có IRR > r (tỷ suất chiết khấu, r = 14,5%) và NPV >0.
thuê giảm 20%, khi đó IRR = 14,1% < r = 14,5% và NPV = -980 <0 nên dự án không đạt được hiệu quả.
Từ sự phân tích trên ta rút ra kết luận: dự án có độ an toàn khá cao, tuy nhiên công ty phải tổ chức quản lý sao cho không được để xảy trường hợp rủi ro giá bán giảm 20% trong trường hợp chi phí hàng năm cũng tăng 20%.