PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN CÔNG NGHIỆP THIÊN PHÚ
3.3.1 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin
Trong mọi hoạt động kinh doanh, thông tin luôn là nguồn sức mạnh, đảm bảo thắng lợi trong cạnh tranh. Thông tin giúp cho họ có khả năng vượt trước các đối thủ cạnh tranh của mình trong những thời điểm cạnh tranh quyết liệt. Nếu không có thông tin chính xác đầy đủ, kịp thời để phục vụ công việc xử lý, điều hành thì tình huống mất khả năng kiểm soát, mất khả năng điều khiển có thể xảy ra và sẽ đem lại những tổn thất. Đặc biệt là trong đầu tư kinh doanh bất động sản thì vai trò của thông tin lại càng quan trọng, vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn và thời gian đầu tư lâu dài. Không thu thập đủ thông tin để phân tích và dự báo xu hướng thì dự án đầu tư bất động sản sẽ gặp rất nhiều rủi ro.
Với việc thu thập và cập nhật các thông tin về: Tình hình phát triển của nền kinh tế; thông tin về các dự án đầu tư, sự phát triển của thị trường bất động sản; các chính sách của nhà nước; các chương trình tài trợ của các tổ chức tín dụng;…sẽ giúp cho các nhân viên phân tích tài chính dự án một cách tốt hơn.
3.3.2. Đầu tư, đổi mới trang thiết bị
Để hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin, công ty cần phải trang bị một hệ thống các thiết bị, công nghệ phục vụ quá trình phân tích tài chính và thường xuyên cập nhật, đổi mới nâng cấp với các công nghệ mới có ích cho công việc. Các phòng
làm việc phải được trang bị máy tính và kết nối mạng internet và kết nối mạng nội bộ để tiện cho việc thu thập, xử lý và trao đổi thông tin.
Ngày nay với việc sử dụng các phần mềm thông minh, người phân tích tài chính dự án sẽ thu thập, xử lý và tra cứu thông tin một cách nhanh chóng và chính xác. Chính vì vậy công ty nên đầu tư các phần mềm dự toán, các phần mềm chuyên dụng để giúp cho việc phân tích tài chính hiệu quả hơn.
3.2.2 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực
Lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực khá mới mẻ tại Việt Nam, do đó kinh nghiệm về lĩnh vực này không có nhiều. Mặt khác, thị trường bất động sản Việt Nam diễn biến khá phức tạp. Chính vì vậy có được một đội ngũ nhân viên có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm luôn là mong muốn của mọi công ty kinh doanh BĐS. Chất lượng nguồn nhân lực là yếu tố then chốt dẫn đến thành công cho công ty. Để đầu tư cho thành công cho nguồn nhân lực cần phải thực hiện các bước sau:
Quá trình tuyển dụng phải lựa chọn đúng người, đúng vị trí, với mỗi vị trí cần có các yêu cầu hợp lý. Điều này sẽ khiến nhân viên thấy phù hợp với công việc của mình, và Công ty cũng sẽ đỡ tiết kiệm một khoản lương để trả cho những vị trí đòi hỏi trình độ cao mà trên thực tế lại không cần đến trình độ như vậy. Lựa chọn người phỏng vấn phải phù hợp, có kinh nghiệm với lĩnh vực cần tuyển dụng. Công ty nên hợp tác với các trường đại học có chuyên ngành phù hợp để tuyển chọn được các nguồn nhân lực tốt nhất.
Quá trình đào tạo và phát triển nguồn nhân lực: thường xuyên mở các lớp học ngắn hạn, các cuộc hội thảo, tập huấn nghiệp vụ, mời các chuyên gia, những người có kinh nghiệm đến để truyền đạt cho nhân viên trong Công ty. Công ty nên có các chương trình gửi nhân viên đi phát triển kỹ năng nghề nghiệp, nâng cao trình độ nghề nghiệp.
Tạo động lực cho nhân viên: ngoài việc sử các hình thức động viên bằng tài chính, phi tài chính, công ty phải tạo ra được môi trường làm việc cạnh tranh lành mạnh, tạo ra sự thoái mái cho nhân viên. Công ty nên đưa ra các hình thức trả công xứng đáng với từng vị trí. Ngoài ra khi nhân viên làm việc sai, phải có các hình phạt thích đáng, nên cho nhân viên thấy được tầm quan trọng của công việc.
3.2.3 Giải pháp nâng cao năng lực quản lý dự án
Quản lý dự án là công việc mang tính quyết định tới thành công của dự án. Phân tích tài chính lại liên quan chặt chẽ đến quá trình này. Nếu quản lý dự án không tốt, thì các phân tích tài chính sẽ không chính xác, dẫn đến lợi nhuận của doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Vì vậy quản lý dự án phải đựơc bắt đầu ngay từ khi dự án đi vào hoạt động cho đến khi kết thúc dự án. Phải lựa chọn các nhà quản lý có kinh nghiệm.
Quản lý dự án sẽ khó khăn đối với những dự án có quy mô lớn. Vì vậy đối với mỗi dự án có quy mô lớn, Công ty nên thành lập một Ban quản lý dự án để trực tiếp quản lý dự án đầu tư của Công ty mình.
Quản lý dự án để đạt được kết quả phân tích tài chính tốt nhất thì cần phải quan tâm đến tiến độ của dự án. Dự án chậm tiến độ sẽ ảnh hưởng đến doanh thu, lợi nhuận của dự án, và mang nhiều yếu tố rủi ro: lạm phát, sự tăng giá của nguyên vật liệu, các chính sách quy định của Nhà nước,… Vì vậy trước khi quản lý dự án, cần phải lập nên một kế hoạch quản lý phù hợp với kế hoạch của dự án và đặc biệt là tiến độ thi công của dự án.
KẾT LUẬN
Trong điều kiện kinh tế hiện nay, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là rất lớn. Chính vì vậy để tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp đạt hiệu quả cao trong hoạt động kinh doanh, hạn chế rủi ro, thì nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS là việc làm hết sức quan trọng, có ý nghĩa sống còn đối với doanh nghiệp. Hơn thế nữa, việc ngân hàng nhà nước thắt chặt tín dụng cho vay, thêm vào đó là tình hình thị trường BĐS đang trong tình trạng ảm đạm làm cho yêu cầu đối với công tác phân tích tài chính dự án phải ngày càng được nâng cao hơn, để đảm bảo lựa chọn được những dự án thật sự hiệu quả, tránh những rủi ro không đáng có đối với doanh nghiệp.
Qua quá trình thực tập tại công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú, em đã hoàn thành chuyên đề “Nâng cao chất lượng công tác phân tích tài chính dự
án tại công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú qua nghiên cứu dự án tòa nhà cao tầng Tân Thịnh”. Bằng việc nghiên cứu, vận dụng các phương pháp phân tích dựa trên cơ sở lý thuyết được học và so sánh với thực tế, em tổng kết được một số vấn đề sau:
Dự án “tòa nhà cao tầng Tân Thịnh” do công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú làm chủ đầu tư là môt dự án khả thi về mặt tài chính. Không những vậy, dự án còn có hiệu quả về mặt kinh tế - kỹ thuật – xã hội: tạo việc làm cho người lao động, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho thành phố Vinh.
Công tác phân tích tài chính đã tuân thủ nghiêm chỉnh theo quy trình của Pháp luật, nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những hạn chế do chưa nhạy bén với thị trường, chưa phân tích dự đoán được sự biến đổi của nền kinh tế, do đó dự án vẫn bị chậm tiến độ.
Dựa trên những hiểu biết, những thông tin thu thập được và tình hình hiện tại của dự án, em đã mạnh dạn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công ty, em hy vọng những ý kiến đó sẽ giúp cho công ty đạt được hiệu quả cao trong việc đầu tư các dự án của mình.
Do kiến thức còn hạn hẹp và thiếu kinh nghiệm thực tiễn nên trong chuyên đề các ý kiến, đánh giá còn rất chủ quan.Vì vậy, em rất mong được sự giúp đỡ, chỉ bảo của các thầy cô và các anh chị cán bộ tại phòng bất động sản của công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú để chuyên đề của em được hoàn chỉnh hơn.
Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn Ths. Nguyễn Thị Hải Yến, các Thầy Cô trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên cùng các anh, chị trong phòng Bất Động Sản của Công ty Cổ Phần Tập Đoàn Công Nghiệp Thiên Phú đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này!
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. THS. Vũ Thị Thảo, Bài giảng Lập và quản lý dự án đầu tư bất động sản
2. PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Trường Đại học Kinh tế Quốc
dân, Giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội
3. Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2008), Giáo trình lập và quản lý dự án đầu tư, NXB Thống kê
4. PGS.TS Lưu Thị Hương (2004), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Thẩm định tài chính dự án, NXB Tài chính, Hà Nội
5. Đinh Thế Hiển, Lập – Thẩm định hiệu quả tài chính, NXB Thống kê 6. Vũ Công Tuấn (2007), Phân tích kinh tế dự án đầu tư, NXB Tài chính 7. Luật Kinh doanh bất động sản
8. Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư
9. Nghị định số 99/2007/NĐ-CP của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình
10.Nghi định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản
11.Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Toà nhà cao tầng Tân Thịnh 12. Luận văn các khoá 45, 46, 47
13.Trang thông tin điện tử internet:
PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TOÁN
Bảng 1: Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án Bảng 2: Bảng tính tổng mức đầu tư xây dựng
Bảng 3: Bảng tính tổng doanh thu của dự án Bảng 4: Bảng tính giá trị khấu hao
Bảng 5: Bảng tính toán chi phí kinh doanh Bảng 6: Bảng dự trù lỗ lãi của dự án Bảng 7: Bảng tính dòng tiền của dự án Bảng 8: Bảng tính NPV của dự án
BẢNG 1: TỔNG HỢP CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN
STT CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT GIÁ TRỊ ĐƠN VỊ
I Diện tích đất m2 1 Diện tích đất sử dụng 2.590 m2 2 Diện tích đất xây dựng 1.130 m2 II Diện tích sàn nhà m2 1 Tổng diện tích sàn xây dựng 11.440 m2 2 Tổng diện tích xây dựng nhà ở 9.100 m2 3 Tổng diện tích căn hộ 8.342 m2
4 Tổng diện tích xây dựng sàn siêu thị 2.534 m2
5 Tổng diện tích kinh doanh siêu thị 2.190 m2
III Tổng mức đầu tư 112.996.541.500 Đồng
1 Chi phí xây dựng 62.489.660.000 Đồng
2 Chi phí thiết bị 8.490.000.000 Đồng
3 Chi phí quản lý dự án 924.652.030 Đồng
4 Chi phí tư vấn 4.234.257.097 Đồng
5 Chi phí khác 1.301.112.000 Đồng
6 Lãi vay trong thời gian xây dựng 6.046.891.145 Đồng
7 Chi phí dự phòng 7.743.969.113 Đồng
8 Chi phí sử dụng đất 21.756.000.000 Đồng
IV Hiệu quả kinh tế
1 Giá thành xây dựng Đồng
Giá thành xây dựng sàn nhà ở 10.274 Đồng
Giá thành xây dựng sàn siêu thị 8.333 Đồng
2 Đơn giá kinh doanh
Đơn giá kinh doanh nhà ở 14.000.000 Đồng
Đơn giá cho thuê sàn siêu thị 350.000 Đồng/m2/tháng
4 Lợi nhuận từ bán nhà ở 3.674.989.476 Đồng 5 Doanh thu từ cho thuê siêu thị (cộng dồn trong 20 năm) 198.809.986.000 Đồng 6 Lợi nhuận từ cho thuê siêu thị (cộng dồn trong 20 năm) 104.098.789.000 Đồng
7 Thời hạn thu hồi vốn 6 Năm
8 Thời hạn trả nợ 2019
9 Suất thu lợi (IRR) 22,1 %
BẢNG 2: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: TÒA NHÀ CAO TẦNG TÂN THỊNH
Đơn vị tính: Đồng
STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ CÔNG THỨC KÝ
HIỆU
GIÁ TRỊ
TRƯỚC THUẾ VAT SAU THUẾ
A Chi phí xây dựng Gxd 56.808.781.820 5.680.878.182 62.489.660.000
B Chi phí thiết bị Gtb 7.718.181.818 771.818.181 8.490.000.000
C Chi phí quản lý dự án 1,3027%x(Gxd+Gtb) Gqlda 840.592.754 84.059.275 924.652.030
D Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Gtv 3.849.324.634 384.932.463 4.234.257.097
1 Chi phí lập dự án đầu tư 0,347%x(Gxd+Gtb) 291.818.818 29.181.818 321.021.000
2 Chi phí thiết kế 2,519% x Gxd 1.635.236.364 163.523.636 1.798.760.000
3 Khảo sát địa chất 1.099.030.909 109.903.090 1.208.934.000
4 Thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công 0,11% x Gxd 55.020.997 5.502.099 60.523.097
5 Thẩm tra tổng dự toán 0,11% x Gxd 56.432.909 5.643.290 62.064.798
6 Chi phí thí nghiệm cọc 272.727.272 27.272.272 300.000.000
7 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng 0,123% x Gxd 65.987.678 6.598.767 74.766.983
8 Chi phí giám sát thi công 1,62% x Gxd 906.896.432 90.689.643 1.208.934.000
9 Chi phí lựa chọn nhà thầu lắp đặt thiết bị
0,21% x Gtb 17.789.657 1.778.965 19.987.452
10 chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 0,65% x Gtb 53.345.124 5.334.512 57.984.786
11 Chi phí kiểm tra và chững nhận sự phù hợp về chất lượng công trình 321.785.764 32.178.576 387.987.080
12 Chi phí đánh giá tác động môi trường 46.467.657 4.646.765 50.768.542
13 Chi phí tư vấn khác 92.563.809 9.256.380 100.202.000
E Chi phí khác Gk 1.182.829.091 118.282.909 1.301.112.000
1 Chi phí thẩm tra dự án đầu tư 0,013% x TMĐT 12.678.090 1.267.809 13.897.609
3 Chi phí bảo hiểm công trình 0,3% x (Gxd+Gtb) 223.526.363 22.352.636 245.879.000
4 Chi phí bảo hiểm cháy nổ 0,09% x (Gxd+Gtb) 45.765.454 4.576.545 50.342.000
5 Chi phí rà phá bom mìn 36.363.636 3.636.363 40.000.000
6 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán 0,13% x TMĐT 136.094.765 13.609.476 150.342.981
7 Chi phí kiểm toán 0,187% x TMĐT 180.079.090 18.007.909 198.087.000
8 Phí xây dựng 1% x Gxd 568.087.818 56.808.781 624.896.600
9 Chi phí hòa mạng điện, nước, điện
thoại, internet 109.781.818 10.978.181 120.760.000
10 Một số chi phí khác 90.909.090 9.090.909 100.000.000
F Lãi vay trong thời gian xây dựng Lv 6.056.891.215 6.056.891.215
G Dự phòng phí 10% x (Gxd+Gtb+Gqlda+Gt v+Gk) Gdp 7.613.987.024
H Chi phí chuyển quyền sử dụng đất Gđ 21.756.000.000
BẢNG 3: BẢNG TÍNH TỔNG DOANH THU
Đơn vị tính: triệu đồng
STT Khoản mục Đơn vị Các năm hoạt động của dự án
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Tỷ lệ tăng giá
thuê hàng năm % 100 100 100 100 100 110 110 110
Số tháng 12 12 12 12 12 12 12 12
Hiệu suất kinh
doanh % 90 90 95 95 95 95 100 100 1 Căn hộ 24.160 37.700 34.012 - - - - - - - Diện tích m2 8.342 8.342 8.342 Đơn giá Trđ/m2 14.00 14.00 14.00 2 Siêu thị 7.523 7.523 7.930 7.930 7.930 8.689 8.689 8.689 Diện tích m2 1.908 1.908 1.908 1.908 1.908 1.908 1.908 1.908 Đơn giá Trđ/m2/ tháng 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 3 Khu để xe 340 340 360 360 396 396 396 412 Đơn giá Tr/tháng 31.50 31.50 31.50 31.50 31.50 31.50 31.50 31.50 Tổng doanh thu thuần 24.160 37.700 42.658 7.890 8.210 8.210 8.210 9.320 9.320 9.701
STT Khoản mục Đơn vị Các năm hoạt động của dự án
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Tỷ lệ tăng giá
thuê hàng năm % 110 110 122 122 122 122 122 133 133 133 133 133
Số tháng 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Hiệu suất kinh
doanh % 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1 Căn hộ - - - - - - - - - - - - Diện tích m2 Đơn giá Trđ/m2 2 Siêu thị 9.180 9.180 10.121 10.121 10.121 10.121 10.121 11.210 11.210 11.210 11.210 11.210 Diện tích m2 1.908 1.908 1.908 1.908 1.908 1.908 1.908 1.908 1.908 1.908 1.908 1.908 Đơn giá Trđ/m2/tháng 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 3 Khu để xe 418 418 456 456 456 456 456 504 504 504 504 504 Đơn giá Tr/tháng 31.50 31.50 31.50 31.50 31.50 31.50 31.50 31.50 31.50 31.50 31.50 31.50 Tổng doanh thu thuần 9.700 9.700 10.588 10.588 10.588 10.588 10.588 11.680 11.680 11.680 11.680 11.680