Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Chi nhánh Vĩnh Hải

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG KHOA KÊ TỐN – TÀI CHÍNH -------- NGUYỄN THỊ HUYỀN THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG KHOA KÊ TỐN – TÀI CHÍNH



NGUYỄN THỊ HUYỀN

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG

VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên Ngành: TÀI CHÍNH

GVHD: ThS NGUYỄN THỊ LIÊN HƯƠNG

MỤC LỤC

MỤC LỤC i

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ vi

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 SỰ CẦN THIẾT, Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 1

2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU 1

3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2

5 NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3

1.1 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3

1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 3

1.1.2 Phân loại hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại 3

1.1.3 Vai trò của hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 5

1.2 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 7

1.2.1 Khái niệm về cho vay bất động sản 7

1.2.2 Vai trò, ý nghĩa của cho vay bất động sản 7

1.2.3 Những đặc điểm cơ bản của hoạt động cho vay bất động sản 9

1.2.4 Đặc điểm về rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản 9

1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay bất động sản 10

1.2.6 Những chỉ tiêu dùng để phân tích tình hình cho vay và đánh giá khái quát kết quả hoạt động cho vay bất động sản 15

1.2.7 Khái quát chung về thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua 19

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 23

2.1 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ

THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 23

2.1.1 Sơ lược về sự hình thành và phát triển của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 23

2.1.2 Cơ cấu tổ chức quản lý của ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 24

2.1.3 Chức năng, nhiệm vụ của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 28

2.1.4 Các hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 29

2.2 KHÁI QUÁT KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 31

2.2.1 Tình hình huy động vốn 31

2.2.2 Tình hình chung về cho vay 33

2.2.3 Khái quát kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 36

2.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 39

2.3.1 Môi trường kinh tế 39

2.3.2 Điều kiện tự nhiên 39

2.3.3 Dân số 40

2.3.4 Thị trường bất động sản 40

2.3.5 Vị trí địa l‎ý 40

2.4 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 41

2.4.1 Những quy định chung về cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 41

2.4.2 Quy trình cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 47

2.4.3 Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải 54

2.3 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH

HẢI 71

2.3.1 Thành công đạt được 71

2.3.2 Một số hạn chế và nguyên nhân 73

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP MỞ RỘNG VÀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 77

3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 77

3.1.1 Định hướng phát triển chung 77

3.1.2 Định hướng phát triển cho vay bất động sản 79

3.2 GIẢI PHÁP MỞ RỘNG VÀ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI 80

3.2.1 Cải tiến và hoàn thiện cơ chế cho vay bất động sản 80

3.2.2 Tăng cường huy động vốn trung, dài hạn để chủ động nguồn vốn cho vay bất động sản 82

3.2.3 Tiết kiệm chi phí, nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản 83

3.2.4 Chú trọng hạn chế và phòng ngừa rủi ro đối với sản phẩm cho vay mua bất động sản 83

3.2.5 Mở rộng quan hệ với các đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng 85

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ VÀ NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC 86

3.3.1 Kiến nghị đối với chính phủ 86

3.3.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước 88

KẾT LUẬN 90

TÀI LIỆU THAM KHẢO 92

PHỤ LỤC: DANH SÁCH CÁC SỰ ÁN LIÊN KẾT VỚI TECHCOMBANK 93

Trung tâm thông tin tín dụng cá nhân

Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín

Techcombank

Bảng 2.8 Lợi nhuận từ hoạt động cho vay bất động sản của Techcombank Vĩnh

Hải giai đoạn 2010 – 2012 62

Bảng 2.9 Kết quả hoạt động cho vay bất động sản của các chi nhánh chuẩn của

Techcombank trên địa bàn Khánh Hòa giai đoạn 2010 – 2012 64

Bảng 2.10 Tình hình nợ quá hạn và nợ xấu cho vay bất động sản của Techcombank

Vĩnh Hải giai đoạn 2010 – 2012 66

Bảng 2.11 Quản lý dự phòng rủi ro hoạt động cho vay bất động sản tại

Techcombank Vĩnh Hải giai đoạn 2010 – 2012 68

Bảng 2.12 Chất lượng hoạt động cho vay bất động sản tại các chi nhánh chuẩn của

Techcombank trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2010 - 2012 70

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý của Techcombank Vĩnh Hải 24 Biểu đồ 2.1 Biểu đồ biểu diễn tình hình huy động vốn của Techcombank Vĩnh Hải

giai đoạn 2010 – 2012 32

Sơ đồ 2.2 Sơ đồ quy trình cho vay bất động sản tại Techcombank Vĩnh Hải 48 Biểu đồ 2.2 Biểu đồ thể hiện dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ cho vay

của Techcombank Vĩnh Hải giai đoạn 2010 – 2012 55

Biểu đồ 2.3 Biểu đồ thể hiện dư nợ cho vay bất động sản và tổng nguồn vốn huy

động của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải giai đoạn 2010 – 2012 56

LỜI NÓI ĐẦU



1 SỰ CẦN THIẾT, Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

Trong một vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản “đóng băng”, giao dịch bất động sản dường như chững lại Đã có nhiều giải pháp nhằm “phá băng”, tìm ra lối thoát để thị trường bất động sản ổn định trở lại, góp phần cứu nguy nền kinh tế Thời gian qua, các ngân hàng thương mại liên tục mở rộng hoạt động cho vay bất động sản Tuy nhiên, cho vay bất động sản hiện nay của các ngân hàng thương mại còn nhiều bất cập: sản phẩm chưa phong phú, khả năng phát triển còn hạn chế,… Trong khi đó, hoạt động cho vay này không những có ý nghĩa to lớn với ngân hàng thương mại mà còn có ý nghĩa lớn đối với xã hội cũng như góp phần kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế nói chung Chính vì vậy, việc tăng trưởng

dư nợ song song với nâng cao chất lượng cho vay bất động sản là hết sức cần thiết đối với ngân hàng thương mại

Trong những năm qua, hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – chi nhánh Vĩnh Hải đã đạt được một số kết quả khả quan và lợi nhuận từ hoạt động này cũng đang ngày một tăng lên Xuất phát từ cơ sở lý thuyết được học tại trường, cùng với tính “nóng hổi” của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây và theo định hướng phát triển của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương – chi nhánh Vĩnh Hải trong thời gian tới thì cho vay

bất động sản là hoạt động ưu tiên hàng đầu nên em đã quyết định chọn đề tài “Thực

trạng hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải” làm đề tài cho khóa luận tốt nghiệp của

mình

2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU

Trong quá trình tìm hiểu thực tế triển khai nghiệp vụ cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải, đề tài sẽ phân tích thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại chi nhánh, đánh giá

kết quả đạt được và những tồn tại trong hoạt động cho vay bất động sản của chi nhánh nhằm đưa ra những giải pháp khả thi nhất góp phần phát triển và mở rộng sản phẩm này hơn nữa trong tương lai khi mà mảng thị trường này đang dần có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc sau một thời gian dài trầm lắng

3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

- Đối tượng nghiên cứu: thực trạng hoạt động cho vay bất động sản

- Phạm vi nghiên cứu: hoạt động cho vay bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương – chi nhánh Vĩnh Hải qua 3 năm 2010, 2011, 2012

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

- Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu

- Phương pháp so sánh dữ liệu : tỷ trọng, cơ cấu

- Phương pháp phân tích số liệu và đánh giá số liệu (số tuyệt đối, số tương đối)

Ngoài ra, đề tài còn tham khảo ý kiến của cán bộ tín dụng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải để có những ‎ ý kiến sát với thực tế hơn

5 NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Cho vay là chức năng kinh tế cơ bản hàng đầu của ngân hàng thương mại Cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định

Theo Quyết định 1627 về việc ban hành Quy chế cho vay của Tổ chức tín dụng với khách hàng đã được sửa đổi, bổ sung theo Quyết định 127/2005/QĐ – NHNN ngày 03/02/2005 và Quyết định 783/2005/QĐ – NHNN ngày 31/05/2005 do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phê duyệt, cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để

sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc lẫn lãi

1.1.2 Phân loại hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại

Tại các Ngân hàng thương mại hiện nay có rất nhiều hình thức cho vay khác nhau Các hình thức này được sắp xếp vào từng nhóm riêng biệt để phù hợp với từng phân đoạn thị trường cụ thể và tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc quản l‎ý các món vay Ở các ngân hàng thương mại khác nhau do có nhiều yếu

tố khác nhau như chiến lược, quy mô vốn, địa bàn… mà cũng có những cách phân loại điển hình như sau:

1.1.2.1 Căn cứ vào thời hạn cho vay

- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay đến dưới 12 tháng

- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến dưới 60 tháng

- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 60 tháng trở lên

1.1.2.2 Căn cứ vào mức độ tín nhiệm của khách hàng

- Cho vay có tài sản đảm bảo: là hình thức cho vay mà ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo như quyền sở hữu, quyền sử dụng, khả năng bán, khả năng tài chính của người thứ ba,…

- Cho vay không có tài sản đảm bảo: là hình thức cho vay dựa trên uy tín của khách hàng, thường là đối với khách hàng làm ăn thường xuyên có lãi, tình hình tài chính lành mạnh,…

1.1.2.3 Căn cứ vào phương thức cho vay

- Cho vay từng lần: mỗi lần vay vốn khách hàng và ngân hàng thực hiện thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng

- Cho vay theo hạn mức tín dụng: ngân hàng và khách hàng thỏa thuận một hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định

- Cho vay theo dự án đầu tư: ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống

- Cho vay hợp vốn: một nhóm ngân hàng cùng cho vay với một dự án vay vốn của khách hàng hoặc phương án vay vốn của khách hàng, trong đó có một ngân hàng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp các ngân hàng khác

- Cho vay trả góp: khi vay vốn, ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số dư nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay

- Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: ngân hàng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định Ngân hàng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi tín dụng nhất định Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận về thời hạn hiệu lực của hạn mức tín dụng dự phòng, mức phí trả cho hạn mức tín dụng dự phòng

- Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng: ngân hàng chấp thuận cho khách hàng được sử dụng số vốn vay trong phạm vi hạn mức

tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hóa, dịch vụ và rút tiền mặt tại máy rút tiền tự động hoặc điểm ứng tiền mặt là đại lý ngân hàng

- Cho vay theo hạn mức thấu chi: là việc cho vay mà ngân hàng thỏa thuận bằng văn bản chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàng

- Cho vay luân chuyển: là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển hàng hóa Khi doanh nghiệp mua hàng mà thiếu vốn, ngân hàng có thể cho vay và sẽ thu

nợ khi doanh nghiệp bán được hàng

1.1.2.4 Căn cứ vào mục đích của hoạt động cho vay

- Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh công thương nghiệp

- Cho vay tiêu dùng cá nhân

- Cho vay bất động sản

- Cho vay nông nghiệp

- Cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu

1.1.2.5 Căn cứ vào hình thức tài trợ của ngân hàng

- Cho vay trực tiếp: ngân hàng trực tiếp cấp vốn cho khách hàng và khách hàng cũng trực tiếp hoàn trả nợ cho ngân hàng

- Cho vay gián tiếp: đây là hình thức cho vay của ngân hàng thông qua tổ chức trung gian như tổ, đội, nhóm,… hay là thông qua người bán lẻ các sản phẩm đầu vào của quá trình sản xuất

1.1.3 Vai trò của hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

1.1.3.1 Đối với ngân hàng thương mại

Trong hoạt động sản xuất kinh doanh, mục tiêu hàng đầu của đa số các tổ chức kinh tế là tối đa hóa lợi nhuận Ngân hàng – một tổ chức kinh doanh tiền tệ - cũng không nằm ngoài mục tiêu đó Trong đó, cho vay được xem là một hoạt động

vô cùng quan trọng của ngân hàng, một hoạt động gắn liền với sự ra đời và phát triển của một ngân hàng

Tuy hoạt động cho vay là hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng đây lại là nguồn mang lại lợi nhuận chính cho ngân hàng Ngân hàng với tư cách là một trung gian tài chính kinh doanh trên nguyên tắc tiền gửi của khách hàng dưới hình thức tài

khoản vãng lai và tài khoản tiền gửi Trên số vốn huy động được đó, ngân hàng tiến hành các hoạt động cho vay dưới nhiều hình thức khác nhau, tùy theo nhu cầu của khách hàng Sự chênh lệch giữa tiền lãi kiếm được và tiền lãi phải trả cho nguồn vốn huy động chính là lợi nhuận của ngân hàng Đây chưa phải là toàn bộ lợi nhuận của ngân hàng, tuy nhiên đây là phần chiếm tỷ trọng lớn nhất

Trong bối cảnh công nghệ ngân hàng phát triển mạnh mẽ như hiện nay, chất lượng của các hoạt động dịch vụ ngân hàng ngày càng được gia tăng Do vậy

mà trong kết cấu tài sản của ngân hàng tỷ trọng của hoạt động dịch vụ cũng không ngừng tăng lên Tuy nhiên, nó vẫn không thể thay thế hoàn toàn hoạt động cho vay được bởi khả năng bù đắp những chi phí huy động vốn và đem lại lợi nhuận cho ngân hàng chưa cao

1.1.3.2 Đối với khách hàng

Hoạt động cho vay của ngân hàng giúp khách hàng giải quyết được những thiếu hụt về vốn của khách hàng, tạo điều kiện cho khách hàng có thể mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh hay tiêu dùng… Ngân hàng có danh mục sản phẩm cho vay đa dạng, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng với mức lãi suất hợp lý Do vậy mà khách hàng có thể dễ dàng thỏa mãn mục đích của mình

Riêng đối với khách hàng doanh nghiệp, khoản tài trợ này của ngân hàng còn góp phần làm tối ưu hóa cơ cấu vốn cho khách hàng Do sử dụng được đòn bẩy tài chính ở đây, doanh nghiệp sẽ giảm bớt được gánh nặng về thuế, làm tăng lợi nhuận

1.1.3.3 Đối với nền kinh tế

Với vai trò là một trung gian tài chính, ngân hàng được xem như cầu nối cho nền kinh tế, giữa nơi thừa vốn và nơi thiếu vốn Nơi thừa vốn họ sẽ gửi tiền tại ngân hàng Ngân hàng sẽ sử dụng số tiền đó để cho nơi thiếu vốn vay Điều này sẽ giúp tập trung và phân phối lại nguồn hàng hóa – vật tư – thiết bị, sức lao động… trong toàn bộ nền kinh tế

Hoạt động cho vay góp phần giúp cho khách hàng mở rộng sản xuất kinh doanh, thúc đẩy đổi mới công nghệ, thiết bị, cải tiến khoa học kỹ thuật… Do vậy

mà nền kinh tế cũng phát triển theo

1.2 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.2.1 Khái niệm về cho vay bất động sản

Cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản

Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ

sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê hoặc nhận quyền sử dụng/sở hữu bất động sản

Việc cho vay bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung cầu bất động sản trên thị trường Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả hoạt động và

an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc lẫn lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay

1 2 Vai trò, ý nghĩa của cho vay bất động sản

Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến triển

so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn chưa được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó Do đó, một mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn vốn từ ngành ngân hàng (các nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày càng nhiều nhưng tiếp cận và giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm) Vì thế, vai trò của tín dụng của ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn giữ vị trí quan trọng Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung) vừa là

kênh cho vay mua bất động sản (kích cầu) Cụ thể hơn, hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại có ý nghĩa quan trọng đối với chính các ngân hàng, khách hàng và cả xã hội như sau:

1 2.1 Đối với ngân hàng

Hoạt động cho vay bất động sản góp phần làm đa dạng hóa hoạt động tín dụng ngân hàng, phân tán rủi ro và tăng thêm thu nhập Sản phẩm cho vay bất động sản ra đời góp phần đáp ứng các nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng, đồng thời, thông qua hoạt động cho vay bất động sản thì các ngân hàng có điều kiện thiết lập mối quan hệ mật thiết với cá nhân cũng như các doanh nghiệp, tạo thuận lợi mở rộng thị phần, phát triển dịch vụ ngân hàng và khả năng huy động vốn, tiền gửi từ dân cư

1 2.2 Đối với khách hàng

Sản phẩm cho vay bất động sản ra đời giúp những người có nhu cầu nhưng chưa đủ khả năng một giải pháp để có thể sở hữu một căn nhà mới hay thực hiện mong muốn kinh doanh bất động sản của mình thay vì phải lao động, tiết kiệm hàng chục năm hoặc phải đi vay mượn thông qua mối quan hệ họ hàng, người quen biết như trước đây

1 2.3 Đối với xã hội

Bằng nghiệp vụ cho vay bất động sản của các ngân hàng sẽ góp phần không nhỏ vào nhu cầu nhà ở của người dân Không những giúp họ ổn định cuộc sống, an tâm làm việc mà còn cải thiện và nâng cao mức sống của người dân Từ chỗ sinh sống trong những ngôi nhà đã xuống cấp, hoặc không có nhà để ở thì thông qua hoạt động cho vay bất động sản sẽ có nhiều hộ gia đình được sống trong những căn hộ khang trang và đầy đủ tiện nghi Cuộc sống của người dân được nâng cao góp phần làm cho xã hội ngày càng giàu mạnh, làm cho bộ mặt xã hội thay đổi và đẹp hơn hẳn

Mặt khác, trong kinh doanh bất động sản, mối quan hệ chủ đầu tư – ngân hàng – người mua là mối quan hệ không thể tách rời Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, việc vực dậy thị trường bất động sản cần rất nhiều sự hỗ trợ từ phía ngân hàng

Do đó, có thể nói rằng hoạt động cho vay bất động sản là một cứu cánh cho thị trường bất động sản hiện nay

Ngoài ra, hoạt động cho vay này sẽ thúc đẩy kinh tế phát triển, khi vay đã làm cho nguồn vốn lưu thông và quay vòng nhanh hơn Đây là nghiệp vụ cho vay

có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai

1 3 Những đặc điểm cơ bản của hoạt động cho vay bất động sản

- Nhu cầu vay phụ thuộc nhiều vào chu kỳ kinh tế Khi nền kinh tế phát triển thịnh vượng, đời sống người dân nâng cao, thu nhập tăng thì nhu cầu vay cũng tăng theo

- Nhu cầu vay phụ thuộc nhiều vào trình độ học vấn và thu nhập Những cá nhân có thu nhập khá và đồng đều thì thường có nhu cầu vay nhiều vì họ có khả năng trả được nợ

- Là lĩnh vực cho vay có độ rủi ro cao bởi thời hạn vay dài, nguồn trả nợ của người vay có thể biến động lớn, nó phụ thuộc vào quá trình làm việc, kinh nghiệm, tài năng và sức khỏe, … của người vay Nếu cá nhân đó chết, đau ốm hoặc mất việc làm thì ngân hàng sẽ rất khó để thu hồi được nợ Do đó, ngân hàng thường yêu cầu lãi suất cao và yêu cầu cá nhân đó phải mua bảo hiểm tài sản đã mua

- Tư cách, phẩm chất của người vay rất khó xác định, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, đánh giá, cảm nhận của cán bộ tín dụng Đây là nhân tố quyết định sự hoàn trả của khoản vay

1 4 Đặc điểm về rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản

- Trong tình hình thị trường bất động sản giảm mạnh, đa phần các ngân hàng đều hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, việc siết chặt tín dụng trong lĩnh vực này trong khi các dự án bất động sản phần lớn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng đã dẫn đến các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản căn hộ, nhà chung

cư bị chậm tiến độ, các dự án chưa hoàn thành nên chưa thể bàn giao cho khách hàng, nguồn vốn không lưu chuyển được, các công ty kinh doanh địa ốc, xây dựng

dự án không có tiền để trả nợ ngân hàng làm tăng rủi ro cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ

- Đối với các khoản cho vay bất động sản kỳ hạn thường dài (có khi đến 25 năm) với mức lãi suất được điều chỉnh 6 tháng một lần trong khi tình hình vốn huy động thường là ngắn hạn Như vậy xét về mặt thời gian và rủi ro, với tình hình biến động lãi suất nhanh như hiện nay, giả sử nếu lãi suất huy động tăng cao trong khi thời gian điều chỉnh lãi suất đối với khách hàng chưa đến hạn sẽ làm cho ngân hàng gặp phải rủi ro về lãi suất

- Khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng buộc phải thanh lý tài sản đảm bảo của người vay Tuy nhiên khó khăn ngân hàng thường gặp phải đó là việc thanh lý tài sản đảm bảo, bởi tài sản đảm bảo là bất động sản là loại tài sản mà tính thanh khoản không cao, giá biến động liên tục nên rất khó bán Do đó trước khi cho vay ngân hàng buộc phải thẩm định khách hàng thận trọng, hạn chế tối đa việc phải thanh lý tài sản đảm bảo

- Một rủi ro nữa mà ngân hàng có thể gặp phải khi cho vay bất động sản đó

là rủi ro về mặt đạo đức, khi mà khách hàng cấu kết với người bán, làm các giấy tờ giả, cố tình lừa đảo để chiếm đoạt tài sản của ngân hàng

1 5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay bất động sản

1 5.1 Các nhân tố khách quan

● Các nhân tố văn hóa, kinh tế, xã hội

Một số nhân tố vĩ mô có ảnh hưởng đến hoạt động cho vay bất động sản như môi trường kinh tế - xã hội, các chính sách kinh tế của nhà nước, sự cạnh tranh giữa các ngân hàng, môi trường pháp lý, lịch sử, yếu tố văn hóa Kinh tế - xã hội có

ổn định thì mới tạo niềm tin cho người dân giúp họ tăng gia sản xuất và tăng nhu cầu về nhà ở cũng như kinh doanh bất động sản

Nhân tố đầu tiên phải kể đến đó là tình hình thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có sôi động, có phát triển thì mới kích thích người dân có hứng thú tham gia vào thị trường này Lúc này, họ sẽ tìm đến ngân hàng để tìm nguồn tài trợ Khi đó, hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng mới phát triển

Kế đến là đặc điểm thị trường nơi ngân hàng hoạt động Nếu đó là thành thị hoặc nơi tập trung đông dân cư, có mức thu nhập khá, trình độ học vấn cao thì nhu

cầu vay bất động sản sẽ tăng cao hơn so với vùng nông thôn, do thành thị phát triển nhanh hơn nhu cầu về nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung hơn người nông thôn rất nhiều

Các thói quen, phong tục tập quán cũng có ảnh hưởng tới hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Người dân Việt Nam thường có thói quen tiết kiệm rồi khi tích lũy đủ tiền mới mua sắm, họ không nghĩ tới việc đi vay, nợ nần để mua sắm, cộng với tâm lý ngại tiếp xúc với ngân hàng, sợ các thủ tục rườm rà Chính vì thế, nhu cầu vay của người dân còn thấp

Môi trường kinh tế, chính trị cũng có những ảnh hưởng nhất định tới hoạt động cho vay bất động sản Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế mà đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân đầu người cùng mức sống của dân cư Hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại rất nhạy cảm với những biến động của nền kinh tế Khi nền kinh tế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thỏa mãn tiêu dùng hay kinh doanh của người dân được nâng cao Kéo theo đó

là nhu cầu mua nhà, đất nói riêng và bất động sản nói chung cũng tăng theo do họ yên tâm rằng trong tương lai, thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ có nhiều thuận lợi Ngược lại, khi nền kinh tế ở trạng thái không ổn định và trì trệ thì nhu cầu chi tiêu sẽ giảm đi, đồng thời nhu cầu tiêu dùng lẫn kinh doanh của người dân cũng

sẽ giảm theo vì lúc này họ dự đoán rằng trong tương lai có nhiều khó khăn đang chờ đợi Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng nhiều đến hoạt động ngân hàng Đặc biệt, dưới góc độ nghiên cứu của đề tài là cho vay bất động sản – tài sản có giá trị lớn – thì thu nhập là một nhân tố rất quan trọng

Mọi thành phần tồn tại trong nền kinh tế thị trường đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật Hoạt động cho vay bất động sản cũng phải tuân theo những quy định của Nhà nước và Luật các tổ chức tín dụng, Luật dân sự và những quy định khác Nếu những văn bản pháp luật quy định không

rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo những khe hở gây rắc rối và tổn hại đến lợi ích các bên tham gia quan hệ tín dụng Ngược lại, sự chặt chẽ và đồng bộ của luật pháp sẽ góp phần

tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường để hoạt động cho vay bất động sản nói riêng và hoạt động kinh tế - xã hội nói chung được diễn ra thông suốt và hiệu quả

Các chủ trương và chính sách của Nhà nước cũng có tác động đáng kể tới hoạt động cho vay bất động sản Các chính sách mà Chính phủ đưa ra nhằm điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị trường bất động sản, các chính sách đưa ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường bất động sản, như luật đất đai, thuế đất, đưa ra các chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sở hữu đất, cấp sổ đỏ

Không chỉ Ngân hàng thương mại cung cấp tín dụng cho vay bất động sản

mà nhiều tổ chức tài chính trung gian khác cũng tham gia vào lĩnh vực này như các công ty bảo hiểm, các quỹ tín dụng và các công ty chuyên kinh doanh bất động sản cũng cho khách hàng mua nhà trả góp Vì thế, đối thủ cạnh tranh cũng là một nhân

tố cực kỳ quan trọng tác động tới hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại

● Các nhân tố thuộc về khách hàng

Các nhân tố thuộc về khách hàng gồm có: năng lực tài chính của khách hàng, tài sản đảm bảo của khách hàng, đạo đức khách hàng… ‎có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong hoạt động cho vay bất động sản

Khả năng tài chính của khách hàng là nguồn tài trợ cho các khoản vay của ngân hàng Thu nhập của người vay là nguồn trả nợ chủ yếu của các khoản vay bất động sản Nếu một khách hàng có thu nhập thường xuyên và ổn định sẽ luôn được chào đón sử dụng các dịch vụ của ngân hàng trong đó có dịch vụ cho vay bất động sản Như vậy, khả năng tài chính của khách hàng là một sự đảm bảo cho ngân hàng khi cung cấp tín dụng, nó đảm bảo an toàn cho ngân hàng và giảm thiểu rủi ro Trong cho vay bất động sản, tài sản đảm bảo là yếu tố quyết định để ngân hàng cấp tín dụng cho người vay Trong trường hợp có rủi ro xảy ra, tài sản đảm bảo chính là tấm đệm cho các ngân hàng, giúp ngân hàng có thể thu hồi lại phần cho vay mà

khách hàng không trả được Ngân hàng có thể giảm thiểu rủi ro cho mình khi người vay không trả được nợ bằng cách phát mại tài sản đảm bảo của người vay

Đạo đức khách hàng bao gồm các yếu tố liên quan đến uy tín của khách hàng, năng lực pháp l‎ý của khách hàng, … Các yếu tố này có ý nghĩa vô cùng quan trọng khi ngân hàng xem xét các khoản vay nói chung và khoản vay bất động sản nói riêng Nếu một khách hàng có tài sản đảm bảo trả nợ cho ngân hàng tốt nhưng đạo đức của khách hàng không được đảm bảo thì khả năng trả nợ là rất thấp Đạo đức của khách hàng còn được thể hiện ở việc cung cấp cho ngân hàng những thông tin cá nhân đầy đủ và chính xác, sự thiện chí muốn trả nợ cho ngân hàng và sự trung thực trong việc thực hiện hợp đồng tín dụng ký kết với ngân hàng Nếu như khách hàng là người có đạo đức tốt, ý thức trả nợ tốt như trả nợ đúng hạn, tuân thủ các quy định mà ngân hàng đề ra thì rủi ro trong cho vay bất động sản thấp, điều đó sẽ kích thích ngân hàng tiến hành mở rộng hoạt động cho vay bất động sản, các quy định về cho vay sẽ không quá khắt khe Ngược lại, nếu khách hàng không trả nợ đều, nợ quá hạn quá nhiều thì tất yếu sẽ kìm hãm hoạt động cho vay bất động sản

Tóm lại, nhân tố thuộc về khách hàng là nhân tố cực kỳ quan trọng Khách hàng có đạo đức và có khả năng trả nợ tốt sẽ giúp cho ngân hàng giảm thiểu rủi ro, giúp ngân hàng mở rộng hoạt động cho vay bất động sản

1 5.2 Nhân tố chủ quan

Sự phát triển của hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại chủ yếu do nội lực của ngân hàng quyết định, nhân tố tiên quyết là định hướng phát triển của ngân hàng Nếu ngân hàng không có định hướng toàn diện về cho vay bất động sản thì chắc chắn nó không mang lại hiệu quả như mong muốn

● Chính sách tín dụng của ngân hàng

Ngân hàng phải xác định mục tiêu trước mắt và lâu dài, xây dựng được chính sách tín dụng phù hợp với mục tiêu đặt ra Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố hạn mức cho vay đối với khách hàng, kỳ hạn của khoản vay, lãi suất cho vay

và mức lệ phí, số tiền được phép vay trên giá trị tài sản đảm bảo và khả năng thanh toán nợ của khách hàng, hướng giải quyết phần tín dụng vượt giới hạn, các khoản

vay có vấn đề… Tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính của sản phẩm cho vay bất động sản của ngân hàng, có tác động trực tiếp và mạnh mẽ tới việc mở rộng tín dụng của ngân hàng

● Quá trình thẩm định

Việc thẩm định nhằm rút ra những kết luận chính xác về khách hàng, tính khả thi, khả năng trả nợ và những rủi ro có thể xảy ra khi quyết định cho vay hay từ chối cho vay Công tác thẩm định ảnh hướng rất lớn đến hoạt động tín dụng của các ngân hàng Nếu việc thẩm định được thực hiện một cách khoa học, nghiêm túc chặt chẽ với chất lượng cao sẽ mang lại các quyết định chính xác, hạn chế rủi ro, đảm bảo khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận cho ngân hàng Quá trình thẩm định hiệu quả, không rườm rà là một trong những phương thức rất hiệu quả để lôi kéo khách hàng Một hệ thống các thang điểm, chỉ tiêu đánh giá khách hàng một cách khoa học, đơn giản nhưng hợp lý là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chất lượng khoản vay Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản đảm bảo thì hiện nay các ngân hàng ở Việt Nam còn đang gặp nhiều khó khăn

● Chất lượng cán bộ tín dụng

Chất lượng cán bộ tín dụng thể hiện qua trình độ nghiệp vụ cũng như khả năng giao tiếp của cán bộ tín dụng Có thể nói cán bộ tín dụng là hình ảnh quan trọng của ngân hàng Do sản phẩm của ngân hàng mang tính hình thái phi vật chất, mang tính thông dụng, đơn điệu nên ngân hàng phải linh hoạt mới tăng được khả năng cạnh tranh, do đó mà khả năng tiếp thị của cán bộ tín dụng cũng thu hút được khách hàng đến với ngân hàng, chiếm lĩnh thị trường mới, am hiểu luật pháp… là những điều kiện rất cần cho ngân hàng trong quá trình mở rộng hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng

● Cơ sở vật chất thiết bị

Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng đến việc thu hút khách hàng Nếu cơ sở vật chất thiết bị mà lạc hậu thì các công việc của ngân hàng sẽ được xử lý kém, chậm chạp; các hoạt động của ngân hàng được thực hiện khó khăn Điều đó làm cho ngân hàng tụt hậu, kém phát triển, không thu hút

được khách hàng sẽ làm hạn chế hoạt động cho vay Ngược lại, việc trang bị đầy đủ các thiết bị phù hợp với phạm vi và quy mô hoạt động, phục vụ kịp thời các nhu cầu của khách hàng với mức chi phí cả 2 bên đều có thể chấp nhận được sẽ giúp ngân hàng tăng cường khả năng cạnh tranh, thực hiện tốt mục tiêu tăng cường hoạt động cho vay Cùng với khoa học công nghệ ngày càng phát triển tạo điều kiện cho ngành ngân hàng đầu tư vào trang thiết bị, phục vụ cho hoạt động của ngân hàng

1.2.6 Những chỉ tiêu dùng để phân tích tình hình cho vay và đánh giá khái quát kết quả hoạt động cho vay bất động sản

1.2.6.1 Tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ

Dư nợ cho vay BĐS

Tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS trên tổng dư nợ (%) = x 100% Tổng dư nợ

Chỉ tiêu này phản ánh tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ của ngân hàng, tức là phản ánh quy mô của việc cho vay bất động sản Tỷ lệ này càng cao và ngày càng tăng chứng tỏ ngân hàng chú trọng đến hoạt động cho vay bất động sản

1.2.6.2 Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản

Dư nợ năm nay – Dư nợ năm trước

Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%) = x 100%

Dư nợ năm trước

Chỉ tiêu này dùng để so sánh sự tăng trưởng dư nợ qua các năm để đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh giá tình hình thực hiện kế hoạch cho vay bất động sản của ngân hàng Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của ngân hàng càng ổn định và có hiệu quả, ngược lại thì ngân hàng đang gặp khó khăn, nhất

là trong việc tìm kiếm khách hàng và thể hiện việc thực hiện kế hoạch tín dụng chưa hiệu quả

1.2.6.3 Tỷ lệ dư nợ bất động sản trên tổng nguồn vốn huy động

Doanh số cho vay bất động sản

Chỉ tiêu này đánh giá hiệu quả trong việc thu nợ cho vay bất động sản của ngân hàng Nó phản ánh trong một thời kỳ nào đó, với doanh số cho vay bất động sản nhất định thì ngân hàng sẽ thu về được bao nhiêu đồng vốn

1.2.6.5 Tỷ lệ thu lãi cho vay bất động sản trên tổng thu nhập từ lãi

Lãi từ cho vay BĐS

Tỷ lệ thu lãi cho vay BĐS trên tổng thu từ lãi(%) = x 100% Tổng thu từ lãi

Chỉ tiêu này dùng để đánh giá mức đóng góp thu nhập về lãi từ hoạt động cho vay bất động sản vào tổng thu nhập từ lãi cho vay của ngân hàng

Tỷ lệ này càng cao thì mức đóng góp thu nhập từ lãi của hoạt động cho vay bất động sản càng lớn

1.2.6.6 Thu nhập từ cho vay bất động sản trên dư nợ cho vay bất động sản

Thu nhập từ cho vay BĐS Thu nhập từ cho vay BĐS trên dư nợ cho vay BĐS =

Dư nợ cho vay BĐS Chỉ tiêu này cho biết 1 đồng dư nợ cho vay bất động sản thì mang lại cho ngân hàng bao nhiêu đồng thu nhập

Tỷ lệ này càng cao chứng tỏ thu nhập từ hoạt động cho vay bất động sản càng lớn

1.2.6.7 Chi phí cho hoạt động cho vay bất động sản trên dư nợ cho vay bất

động sản

Chi phí cho cho vay BĐS

Chi phí cho cho vay BĐS trên dư nợ cho vay BĐS =

Dư nợ cho vay BĐS

Chỉ tiêu này cho biết để cho vay được 1 đồng dư nợ thì ngân hàng cần phải bỏ ra

bao nhiêu đồng chi phí

Tỷ lệ này càng cao chứng tỏ chi phí ngân hàng phải bỏ ra để cho vay được 1 đồng

dư nợ bất động sản càng lớn hay chi phí cho hoạt động cho vay bất động sản càng

Thu nhập từ cho vayBĐS

Chỉ tiêu này cho biết để tạo ra 1 đồng thu nhập thì ngân hàng phải trang trải bao

nhiêu đồng chi phí cho hoạt động cho vay bất động sản

1.2.6.9 Chi phí cho hoạt động cho vay bất động sản trên lợi nhuận từ hoạt

động cho vay bất động sản

Chi phí cho cho vay BĐS

Chi phí cho vay BĐS trên lợi nhuận từ cho vay BĐS=

Lợi nhuận từ cho vay BĐS

Chỉ tiêu này cho biết để thu được 1 đồng lợi nhuận thì ngân hàng phải trang trải bao

nhiêu đồng chi phí cho hoạt động cho vay bất động sản

Tỷ lệ này càng cao chứng tỏ hoạt động cho vay bất động sản càng có hiệu quả

1.2.6.10 Lợi nhuận từ hoạt động cho vay bất động sản trên lợi nhuận từ

hoạt động cho vay

Lợi nhuận từ cho vay BĐS Lợi nhuận từ cho vay BĐS trên lợi nhuận từ cho vay =

Lợi nhuận từ cho vay

Chỉ tiêu này cho biết trong 1 đồng lợi nhuận ngân hàng thu được từ hoạt động cho vay thì có bao nhiêu đồng lợi nhuận từ hoạt động cho vay bất động sản

1.2.6.11 Lợi nhuận từ hoạt động cho vay bất động sản trên dư nợ cho vay bất động sản

Lợi nhuận từ cho vay BĐS Lợi nhuận từ cho vay BĐS trên dư nợ cho vay BĐS =

Dư nợ cho vay BĐS Chỉ tiêu này cho biết với 1 đồng dư nợ bất động sản, ngân hàng thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận

Tỷ lệ này càng cao chứng tỏ hoạt động cho vay bất động sản mang lại hiệu quả cao

1.2.6.12 Lợi nhuận từ cho vay bất động sản trên tổng lợi nhuận trước thuế của ngân hàng

Lợi nhuận từ cho vay BĐS

Lợi nhuận từ cho vay BĐS trên tổng LNTT =

Tổng lợi nhuận trước thuế

Chỉ tiêu này cho biết trong 1 đồng lợi nhuận trước thuế của ngân hàng thì có bao nhiêu đồng lợi nhuận thu được từ hoạt động cho vay bất động sản Nó cho phép đánh giá tầm quan trọng của hoạt động cho vay bất động sản trong mối quan hệ với toàn bộ hoạt động của ngân hàng Tỷ lệ này cao chứng tỏ hầu hết lợi nhuận của ngân hàng đạt được từ hoạt động cho vay bất động sản Tuy nhiên, điều đó cũng đồng nghĩa với việc ngân hàng đang phải chấp nhận đối mặt với những nguy cơ rủi

ro tiềm tàng Do đó đòi hỏi hoạt động cho vay bất động sản phải được quản lý một cách khoa học và chặt chẽ

1.2.6.13 Tỷ lệ nợ cho vay bất động sản quá hạn

Nợ quá hạn là những khoản nợ khi đến kỳ hạn trả nợ hoặc hết thời hạn vay vốn cộng với thời gian được gia hạn thêm (nếu có) mà khách hàng vẫn chưa trả được nợ

Trong trường hợp này, khách hàng sẽ phải chịu lãi suất nợ quá hạn cao hơn nhiều so với lãi suất đã được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng Nợ quá hạn là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất đánh giá chất lượng tín dụng ngân hàng, nó phản ánh những rủi ro mà ngân hàng đang phải đối mặt

Dư nợ cho vay bất động sản quá hạn

Tỷ lệ nợ quá hạn (%) = x 100%

Dư nợ cho vay bất động sản

Chỉ tiêu này phản ánh khái quát về tình hình nợ quá hạn của ngân hàng trong cho vay bất động sản Các ngân hàng đều mong muốn hạ thấp tỷ lệ này xuống mức thấp nhất bởi lẽ nếu tỷ lệ này cao chứng tỏ ngân hàng đang có khả năng gặp nhiều rủi ro

1.2.6.14 Tỷ lệ nợ xấu

Tổng nợ xấu trong cho vay bất động sản

Tỷ lệ nợ xấu (%) = x 100%

Tổng dư nợ cho vay bất động sản

Bên cạnh chỉ tiêu tỷ lệ nợ quá hạn, người ta còn dùng chỉ tiêu tỷ lệ nợ xấu để phân tích thực chất tình hình chất lượng tín dụng bất động sản tại ngân hàng, đồng thời phản ánh khả năng quản l‎ý tín dụng của ngân hàng trong khâu cho vay, đôn đốc thu hồi nợ của ngân hàng đối với các khoản cho vay bất động sản Tỷ lệ nợ xấu càng cao thể hiện chất lượng tín dụng bất động sản của ngân hàng càng kém và ngược lại

1.2.7 Khái quát chung về thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua

Có thể nói cuối năm 2007 và đầu năm 2008 là một thời điểm khó quên, khi thị trường nhà đất bị rơi vào cơn sốt giá chưa từng thấy Giá nhà đất dường như tăng từng giờ, chứ không phải từng ngày như những cơn sốt trước đó Chỉ trong một thời gian ngắn chưa đến 3 tháng (tháng 12/2007 đến tháng 2/2008), giá nhà đất đã tăng bình quân 300%, thậm chí có nơi tăng đến 500% Trong cơn sốt nhà đất, các phương tiện truyền thông “khản cổ” thông tin về các cảnh báo, dự báo, đánh giá của các chuyên gia về sự rủi ro của việc đầu tư vào nhà đất theo kiểu phong trào Thế nhưng bất chấp tất cả, thị trường vẫn cứ nóng như thường Và cơn sốt nhà đất năm

2008 chỉ chấm dứt khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, nguồn cung từ các ngân hàng

bị cắt đứt Tháng 4/2008 – một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ - trên thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy Làn sóng tháo chạy đã kéo giá bất động sản liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng Sau

6 tháng liên tục sụt giảm, đến cuối năm 2008, bất động sản trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt Thị trường bất động sản năm

2008 rơi vào tình trạng án binh bất động Nhiều nhà đầu tư bỏ hết vốn vào đầu tư từ những năm trước đã thất thu Trong khi đó, đa số họ thường thế chấp và đi vay ngân hàng để đầu tư bất động sản Do vậy, những khoản siết nợ cuối năm của ngân hàng

đã làm đau đầu giới kinh doanh Bán chẳng được mà tiền nợ ngân hàng không có để trả nên các nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khăn về tài chính trước mắt đã khiến cho giá bất động sản cuối năm 2008 giảm 40 – 60% so với đầu năm 2008 Mặc dù giá giảm mạnh nhưng giao dịch bất

động sản vẫn không thể sôi động trở lại

Những ngày đầu năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây Thị trường yên ắng, giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có thời điểm phục hồi nhưng không đem lại nhiều lợi nhuận Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng bất động sản, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ thì ngân hàng sẽ phát mại các tài sản thế chấp, nguồn cung bất động sản trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá bất động sản lại càng tăng thêm Thiếu vốn, lệch cung đã khiến cho thị trường bất động sản trong nước cần một giải pháp kích cầu

Để giúp nền kinh tế nước ta thoát khỏi khủng hoảng, chính phủ đã đưa ra nhiều biện pháp kích cầu như gói kích cầu 1 tỷ USD, hỗ trợ xuất khẩu, hoãn thuế thu nhập, đặc biệt là giảm lãi suất cơ bản xuống còn 7% / năm Việc giảm lãi suất

cơ bản giúp các ngân hàng thương mại hạ lãi suất cho vay xuống, giải quyết được vốn huy động đang bị ứ đọng bấy lâu nay do lãi suất quá cao không thể cho vay được Ngay khi các ngân hàng tháo van tín dụng, thị trường bất động sản lập tức được xốc lại với hàng loạt động thái khởi công, điều chỉnh dự án và giảm giá Tại

thời điểm đó, người ta dự đoán rằng thị trường bất động sản sẽ thức tỉnh và hoạt động phong phú trở lại vào khoảng giữa qu‎ý II năm 2010 Và quả đúng như vậy, năm 2010, mặc dù chịu ảnh hưởng khó khăn của cuộc khủng hoảng, thị trường bất động sản Việt Nam có bước phục hồi và phát triển tích cực, góp phần đáng kể đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế Vốn đầu tư vào thị trường bất động sản tăng mạnh với dư nợ tín dụng tính đến đầu năm 2010 tăng 36% so với cùng kỳ năm

2009 Bên cạnh đó, các chương trình, dự án nhà ở chính sách đã có bước phát triển mới Một loạt các cơ chế, chính sách được khơi thông khi Bộ xây dựng và Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam triển khai thí điểm cho vay ưu đãi đối với một số

dự án nhà ở chính sách, xây dựng đồng bộ các công trình phúc lợi xã hội cho dân ở vùng tái định cư

Bước sang năm 2011, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến những đợt giảm giá sâu (tới 25%) đối với căn hộ chung cư Không chỉ nhà ở, giá đất nền trong năm 2011 cũng đánh dấu bước thụt lùi thảm hại Hiện tượng giảm giá sâu một phần do doanh nghiệp đưa ra phương thức kinh doanh mới để khuyến khích người mua (bán buôn cả sàn và nộp tiền 100% ngay sau khi ký hợp đồng) nhưng cũng phản ánh áp lực trả nợ ngân hàng Lãi suất tín dụng bất động sản trong năm 2010 dao động từ 15% - 17% /năm, năm 2011 có thời điểm tăng lên trên 20%/năm nhưng hầu như không ký được hợp đồng tín dụng mới, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là với các dự án dở dang Tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh, giao dịch mua, bán nhà ở đóng băng, không có người mua do người dân không thể vay vốn ngân hàng, một phần do lãi suất quá cao, phần do tâm lý chờ đợi thị trường tiếp tục giảm giá Ở Hà Nội, thị trường khả quan hơn khi giao dịch vẫn được thực hiện ở những dự án có vị trí tốt, giá bán hợp lý

Có thể nói rằng, cung – cầu lệch nhau, áp lực trả nợ ngân hàng, thị trường yếu về thanh khoản,… là những yếu tố chính khiến xu hướng bán tháo, bán giảm giá, chiết khấu lớn trên thị trường bất động sản diễn ra sôi động trong năm 2012 Phân khúc căn hộ đã mất giá khoảng 20% so với thời điểm cuối năm 2011 Giá đất biệt thự cũng giảm khá mạnh, khoảng 30% so với năm 2011 Vốn bị siết, thị trường

giao dịch èo uột, hàng loạt công trình dở dang, chủ đầu tư quyết định dừng dự án chờ thời cơ mới Như đã biết, nợ xấu là vấn đề nổi cộm nhất trong năm 2012 vừa qua Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/10/2012, tổng dư nợ bất động sản khoảng 207.6 nghìn tỷ đồng, tăng 3.6% so với thời điểm 31/12/2011 Trong đó, nợ xấu khoảng 13.5% tổng dư nợ bất động sản tương đương 28000 tỷ đồng Trong nửa cuối năm 2012, rất nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, xử lý hàng tồn kho, giải quyết nợ xấu đã được các bộ ngoại trình Chính phủ, Quốc hội xem xét thông qua Chính phủ đã bắt đầu nới lỏng cho vay đối với lĩnh vực bất động sản từ tháng 4/2012 bằng một loạt những chính sách “cởi trói” cho bất động sản như hạ lãi suất huy động xuống 12%/ năm từ tháng 4/2012 và sau đó giảm xuống chỉ còn 9%/năm Tín dụng được mở với mọi loại hình không chỉ cho vay mua nhà để ở mà còn cho vay để mua, bán nhà để đầu tư, cho vay xây dựng bất động sản để bán Các ngân hàng thương mại tung ra nhiều gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà Tuy nhiên, với những giải pháp đó, thị trường vẫn chìm trong xu thế giảm giá, thanh khoản thị trường thấp Tình trạng trầm lắng vẫn kéo dài trong cả năm qua như chúng ta đã thấy Và theo ông Trần Văn Tần, Trưởng phòng tín dụng, Vụ tín dụng, Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2013, ngân hàng sẽ tiếp tục nới rộng hầu bao đầu tư cho thị trường bất động sản Đặc biệt, các ngân hàng tập trung nguồn vốn cho vay đối với các công trình sắp hoàn thành hoặc đang triển khai đúng tiến độ để sớm đưa sản phẩm ra thị trường Và hi vọng thị trường bất động sản sẽ ấm lại vào năm 2013

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM –

CHI NHÁNH VĨNH HẢI

2.1 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN

KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI

2.1.1 Sơ lược về sự hình thành và phát triển của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải

Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam là ngân hàng đô thị

đa năng hàng đầu Việt Nam với phương châm “Techcombank – Sáng tạo giá trị - Chia sẻ thành công” Là ngân hàng thương mại cổ phần với cổ đông chiến lược là ngân hàng HSBC (chiếm 20% vốn điều lệ) và hãng Hàng không quốc gia Việt Nam – Vietnam Airlines

Được thành lập vào ngày 27 tháng 9 năm 1993, Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam được thành lập trong bối cảnh đất nước đang chuyển sang nền kinh tế thị trường với số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng và tăng dần qua các năm

Cùng với quá trình mở rộng địa bàn hoạt động tại các thành phố lớn, ngày 27/09/2005, Techcombank chính thức đánh dấu sự có mặt của mình tại địa bàn tỉnh Khánh Hòa bằng việc thành lập Techcombank chi nhánh Nha Trang

Tháng 06/2007, để mở rộng mạng lưới giao dịch của mình trên địa bàn Khánh Hòa, Techcombank thành lập thêm Techcombank chi nhánh Mã Vòng Và

để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân thì ngày 17/04/2010, Techcombank Vĩnh Hải được thành lập

Địa chỉ: số 78 đường 2/4, phường Vĩnh Hải, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

Điện thoại: 0583.835.444

Fax: 0583.835.445

Là một chi nhánh chuẩn, cùng với chi nhánh đa năng Nha Trang và chi nhánh chuẩn Mã Vòng , chi nhánh chuẩn Cam Ranh, Techcombank Vĩnh Hải trở thành điểm giao dịch thứ tư của Techcombank tại tỉnh Khánh Hòa

Techcombank Vĩnh Hải là đơn vị độc lập, có con dấu riêng, hạch toán kế toán nội bộ, có bảng cân đối kế toán riêng để thu chi Techcombank Vĩnh Hải có trách nhiệm báo cáo tổng hợp, báo cáo chi tiết định kỳ và đột xuất các hoạt động của mình theo yêu cầu của Techcombank Hội sở

Sau hơn 3 năm thành lập và phát triển, Techcombank Vĩnh Hải đã từng bước tạo dựng cho mình một vị thế vững chắc tại tỉnh Khánh Hòa nói chung và thành phố Nha Trang nói riêng với tổng tài sản lên tới 202 tỷ đồng, phục vụ hơn

200 khách hàng doanh nghiệp và gần 5000 khách hàng cá nhân

2.1.2 Cơ cấu tổ chức quản lý của ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý của Techcombank Vĩnh Hải

Ban giám đốc

Phòng kinh

doanh

Văn phòng hành chính và quản

Bộ phận

kế toán giao dịch

Bộ phận kho quỹ

Chức năng, nhiệm vụ từng phòng ban:

- Đề nghị các vấn đề liên quan đến tổ chức cán bộ, đào tạo, lao động tiền lương và nghiệp vụ kinh doanh lên giám đốc khu vực xem xét và quyết định theo phân cấp ủy quyền của Tổng giám đốc Techcombank Việt Nam, bao gồm:

+ Việc bổ nhiệm, bổ nhiệm lại, điều động, luân chuyển, miễn nhiệm, khen thưởng, kỷ luật các trưởng phòng (tổ) chuyên môn nghiệp vụ

+ Phương án hoạt động kinh doanh của chi nhánh

+ Báo cáo tài chính tổng hợp và quyết toán hàng năm của chi nhánh

+ Việc cử cán bộ đi học tập, khảo sát trong nước, nước ngoài theo quy định + Các vấn đề khác liên quan đến hoạt động của chi nhánh theo phân cấp do giám đốc khu vực giao

- Được ký các hợp đồng: tín dụng, thế chấp tài sản và hợp đồng khác liên quan đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng

- Được ký các hợp đồng để phục vụ cho hoạt động kinh doanh như sử dụng điện, nước, điện thoại, …

- Thực hiện cơ chế lãi suất, tỷ lệ hoa hồng, lệ phí, tiền thưởng và áp dụng từng thời kỳ cho khách hàng phù hợp với quan hệ cung – cầu trên thị trường tiền tệ

và quy định của Techcombank Việt Nam

- Tổ chức hạch toán kinh tế, phân phối tiền lương, thưởng và phúc lợi khác liên quan đến người lao động theo kết quả kinh doanh, phù hợp với chế độ khoán tài chính và quy định của Techcombank Việt Nam

- Đại diện Tổng giám đốc Techcombank Việt Nam khởi kiện, công chứng, giải quyết tranh chấp, tham gia tố tụng, thi hành án trước cơ quan pháp luật có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh của chi nhánh do mình trực tiếp phụ trách

- Chấp hành chế độ giao ban thường xuyên tại chi nhánh và trên địa bàn hoạt động, báo cáo định kỳ, báo cáo đột xuất các hoạt động của chi nhánh lên cấp trên theo quy định

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do giám đốc khu vực giao

 Phòng kinh doanh:

Gồm bộ phận dịch vụ khách hàng cá nhân và bộ phận dịch vụ khách hàng doanh nghiệp:

 Bộ phận dịch vụ khách hàng doanh nghiệp:

- Tổ chức và thực hiện các hoạt động tiếp thị sản phẩm tín dụng, bảo lãnh, thanh toán quốc tế đối với khách hàng, đồng thời thực hiện công tác điều tra thị trường về nhu cầu sản phẩm dịch vụ ngân hàng đối với nhóm khách hàng doanh nghiệp

- Nghiên cứu, xem xét, thẩm tra, thẩm định dự án đầu tư, đệ trình cấp trên

có thẩm quyền phê duyệt về:

+ Cho vay ngắn hạn để bổ sung vốn lưu động, hỗ trợ xuất khẩu hoặc các nhu cầu cần thiết khác

+ Cho vay trung và dài hạn để đổi mới kĩ thuật, thiết bị, tăng cường năng lực sản xuất, mở rộng hoặc đầu tư mới trong các lĩnh vực xây dựng, cải tạo cơ sở hạ tầng, …

+ Thực hiện các hình thức bảo lãnh cho khách hàng

+ Thực hiện mở L/C, chiết khấu bộ chứng từ

+ Các hồ sơ chuyển tiền và thanh toán qua nước ngoài

- Là đầu mối giao dịch về ngoại tệ với khách hàng trên cơ sở số lượng, tỷ giá và loại giao dịch do trung tâm quản lý nguồn vốn và giao dịch trên thị trường nguồn vốn quy định

 Bộ phận dịch vụ khách hàng cá nhân:

- Chịu trách nhiệm chính trong việc tiếp thị khách hàng và là đầu mối thực hiện các dịch vụ đối với các đối tượng cá nhân và kinh tế cá thể tại chi nhánh, bao gồm:

+ Các hoạt động tín dụng bảo lãnh

+ Tiếp thị các dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nước, chuyển tiền nhanh, các hình thức huy động vốn, các dịch vụ ký gửi tài sản và các chứng từ có giá cũng như các hình thức tín dụng bán lẻ của Techcombank

+ Các dịch vụ bán lẻ khác như dịch vụ phát hành thẻ và mạng lưới các đại

+ Tổ chức và tiếp thị các chương trình bán lẻ tại chi nhánh

 Phòng kế toán và kho quỹ:

- Trực tiếp hạch toán kế toán, hạch toán thống kê, hạch toán nghiệp vụ thanh toán theo quy định của Techcombank

- Giao chỉ tiêu kế hoạch tài chính, quyết toán thu – chi tài chính và quyết toán tiền lương đối với các chi nhánh trong phạm vi chi nhánh được Tổng giám đốc

ủy quyền quản lý

- Quản lý quỹ khen thưởng, quỹ phúc lợi, quỹ phát triển sản xuất kinh doanh và quỹ khác theo quy định

- Tổng hợp, lưu trữ hồ sơ tài liệu về hạch toán, chấp hành chế độ báo cáo, quyết toán kế hoạch tài chính

- Thực hiện công tác thanh toán, tham gia thị trường thanh toán liên ngân hàng

- Thực hiện khoản giao nộp ngân sách nhà nước theo quy định

- Quản lý an toàn kho quỹ và thực hiện nghĩa vụ thu phát, vận chuyển tiền bạc đi đường

- Đề xuất định mức tồn quỹ tại chi nhánh

- Làm dịch vụ thu – chi tiền mặt, dịch vụ ký gửi tài sản, các chứng từ, giấy

tờ có giá trị như tiền, quản lý, bảo quản kho thế chấp

- Chấp hành, chấp nhận báo cáo chuyên đề

- Kiểm tra nghiệp vụ chuyên đề

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do giám đốc giao

 Phòng hành chính và quản lý nhân sự:

- Làm công tác văn thư hành chính

- Quản trị điều hành, xây dựng cơ bản, sửa chữa lớn, mua sắm tài sản, công

cụ làm việc

- Quản lý kho ấn chỉ, vật tư và tài sản khác trong đơn vị

- Tư vấn pháp chế cho giám đốc

- Tổ chức chỉ đạo, đôn đốc thực hiện chương trình công tác tại chi nhánh

- Thực hiện điều hành và chăm lo đời sống vật chất, tinh thần đối với cán

bộ và đoàn thể trong đơn vị, xây dựng cơ quan văn minh, lịch thiệp

- Thực hiện tuyên truyền, tiếp thị, lễ tân, tiếp khách tham quan, du lịch, …

- Chỉ đạo lao động tạp dịch, vệ sinh y tế, điện, nước, …

- Vệ sinh an toàn cơ quan và khách đến giao dịch

- Chấp nhận chế độ báo cáo thống kê, chuyên đề

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do giám đốc giao

2.1.3 Chức năng, nhiệm vụ của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải

2.1.3.1 Chức năng

Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải có chức năng kinh doanh tiền tệ, tín dụng, cung cấp sản phẩm dịch vụ tài chính đồng bộ, đa năng và có tính cạnh tranh cao cho dân cư và doanh nghiệp

2.1.3.2 Nhiệm vụ

- Thực hiện các văn bản quy định về kinh doanh tiền tệ, tín dụng, thanh toán hối đoái, thực hiện tốt chỉ đạo của cấp trên

- Quản lý và sử dụng tốt nguồn vốn do cấp trên giao cho

- Khai thác và nhận tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi không kỳ hạn, có kỳ hạn, tiền gửi thanh toán của tất cả các tổ chức thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ

- Tiếp nhận các khoản nguồn vốn tài trợ tín dụng, vốn ủy thác

- Thực hiện cho vay:

+ Ngắn hạn, trung hạn, dài hạn bằng tiền Việt Nam đối với mọi thành phần kinh tế

+ Trung hạn và dài hạn với mục tiêu hiệu quả theo chương trình dự án có mục tiêu tài trợ tùy theo tính chất và khả năng của vốn

- Xác định hạn mức tín dụng cao nhất cho mỗi khách hàng

- Thực hiện chiết khấu các loại giấy tờ có giá

- Thực hiện các nghiệp vụ thanh toán, bảo lãnh cho doanh nghiệp trong và ngoài nước

- Thực hiện đầu tư dưới các hình thức hùn vốn, mua cổ phần

- Kinh doanh ngoại tệ: giao ngay, giao sau

- Chịu sự kiểm tra và giám sát của Techcombank miền Nam

- Chấp hành nghiêm chỉnh, đầy đủ các báo cáo thống kê, chỉ thị theo chế độ

cố định và yêu cầu đột xuất của cấp trên

2.1.4 Các hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải

2.1.4.1 Hoạt động huy động vốn

Ngân hàng huy động vốn dưới các hình thức sau:

- Nhận tiền gửi của các tổ chức, cá nhân và các tổ chức tín dụng khác dưới các hình thức tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn và các loại tiền gửi khác

- Phát hành chứng chỉ tiền gửi và giấy tờ có giá khác để huy động vốn của các tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước khi được Thống đốc ngân hàng nhà nước cho phép

- Các hình thức huy động vốn khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước

- Việc huy động vốn có thể bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ mạnh (USD, EUR) và các hình thức huy động vốn khác

2.1.4.3 Dịch vụ thanh toán và ngân quỹ

Ngân hàng thực hiện các dịch vụ thanh toán và ngân quỹ sau:

- Cung cấp các phương tiện thanh toán

- Thực hiện các dịch vụ thanh toán trong nước cho khách hàng

- Thực hiện dịch vụ thu hộ và chi hộ

- Thực hiện các dịch vụ thanh toán khác theo quy định

- Thực hiện các dịch vụ thanh toán quốc tế theo quy định của pháp luật

- Thực hiện dịch vụ thu và phát tiền mặt cho khách hàng

Techcombank tổ chức hệ thống thanh toán nội bộ và tham gia hệ thống thanh toán liên ngân hàng

2.1.4.4 Các hoạt động khác

- Tham gia thị trường tiền tệ theo quy định của ngân hàng Nhà nước

- Kinh doanh ngoại hối trên thị trường trong nước và thị trường quốc tế

- Ủy thác, nhận ủy thác, làm đại lý trong các lĩnh vực liên quan đến hoạt động ngân hàng, kể cả việc quản lý tài sản, vốn đầu tư của tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước theo hợp đồng ủy thác, đại lý

2.2.1 Tình hình huy động vốn

Vốn là yếu tố quan trọng trong hoạt động kinh doanh của các thành phần kinh tế nên bất kỳ tổ chức nào muốn hoạt động tốt, đem lại hiệu quả kinh tế cao thì điều đầu tiên là phải có nguồn vốn dồi dào Nhận thức được tầm quan trọng của việc huy động vốn cho nên trong những năm qua, Techcombank Vĩnh Hải đã thực hiện nhiều biện pháp và áp dụng nhiều hình thức huy động mới nhằm nâng cao hơn nữa công tác huy động vốn Từ đó, ngân hàng chủ động hơn trong chiến lược kinh doanh cũng như nâng cao hiệu quả hoạt động của mình

Đối với nguồn vốn huy động tại Techcombank Vĩnh Hải trong những năm qua, được huy động dưới nhiều hình thức như: tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi thanh toán, tiền gửi đảm bảo thanh toán,… Nhờ biết chủ động khai thác nguồn vốn tại chỗ nên vốn huy động của chi nhánh tăng mạnh qua các năm, được thể hiện cụ thể qua bảng 2.1 và biểu đồ 2.1

Bảng 2.1 Số liệu về tình hình huy động vốn tại Techcombank Vĩnh Hải giai

vốn huy động 104,892 100 128,263 100 134,480 100 23,371 22.28 6,217 4.85

Phân theo hình thức huy động

Tiền gửi thanh

toán 26,401 25.17 30,257 23.59 36,888 27.43 3,856 14.60 6,630 21.91 Tiền gửi tiết

kiệm 74,893 71.40 93,414 72.83 94,566 70.32 18,521 24.73 1,152 1.23 Nguồn khác 3,598 3.43 4,592 3.58 3,026 2.25 994 27.63 (1,566) (34.10)

Phân theo kỳ hạn

Không thời hạn 26,580

25.34 28,474 22.20 35,946 26.73 1,895 7.13 7,472 26.24

Ngắn hạn 61,867

58.98 75,839 59.13 71,929 53.49 13,972 22.58 (3,910) (5.16)

Trung, dài hạn 16,446

15.68 23,949 18.67 26,604 19.78 7,504 45.63 2,655 11.08

( Nguồn: báo cáo tổng kết năm của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt

Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải)

10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000

-Triệu đồng

Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012

Tiền gửi thanh toán Tiền gửi tiết kiệm Nguồn khác

Biểu đồ 2.1 Biểu đồ biểu diễn tình hình huy động vốn phân theo hình thức huy

động của Techcombank Vĩnh Hải giai đoạn 2010 – 2012

Do có địa bàn hoạt động thuận lợi, thành phố Nha Trang là nơi tập trung đông dân cư và các tổ chức kinh tế, bởi vậy chi nhánh có lợi thế trong việc huy động vốn Nguồn vốn huy động của chi nhánh bao gồm tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi thanh toán và nguồn vốn khác và nguồn vốn huy động đang tăng dần qua các năm Nhìn chung, tiền gửi tiết kiệm chiếm chủ yếu trong tổng nguồn vốn huy động của chi nhánh với tỷ trọng luôn trên mức 70% Nguyên nhân là khi gửi tiền tiết kiệm thì khách hàng tiết kiệm được tiền nhàn rỗi của mình mà vẫn được hưởng lãi suất cao,

an toàn, sinh lời, có sổ tiết kiệm và nhận được nhiều tiện ích khác từ tài khoản tiền gửi tiết kiệm … Tiếp đến là tiền gửi thanh toán Mặc dù chiếm tỷ trọng chưa cao nhưng tỷ trọng tiền gửi thanh toán đang có xu hướng tăng dần qua các năm Đạt được kết quả này cũng là nhờ vào chính sách chăm sóc khách hàng của chi nhánh tốt, thu hút được lượng tiền thanh toán lớn từ các tổ chức kinh tế Nguồn vốn khác chiếm một tỷ trọng rất nhỏ trong tổng nguồn vốn huy động và có xu hướng giảm

Phân theo kỳ hạn vay thì nguồn vốn ngắn hạn chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn vốn huy động, luôn chiếm trên 50%, tiếp đến là nguồn vốn huy động không kỳ hạn và thấp nhất là nguồn vốn huy động trung dài hạn Năm 2011,

cả 3 nguồn vốn này đều tăng lên Tuy nhiên năm 2012, nguồn vốn huy động ngắn hạn giảm, huy động không kỳ hạn và huy động trung, dài hạn tăng

Tính đến hết năm 2010, tổng nguồn vốn huy động được của chi nhánh là gần 104.9 tỷ đồng, trong đó tiền gửi tiết kiệm chiếm 71.4% Tổng nguồn vốn huy động tăng mạnh qua các năm, đến năm 2012, tổng nguồn vốn huy động của chi nhánh đạt mức 134.48 tỷ đồng Năm 2012, ngành ngân hàng gặp phải rất nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến tâm lý của người dân Trong tình hình như vậy, Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải vẫn có được sự tin tưởng ủng hộ của khách hàng, thông qua chỉ tiêu huy động vốn vẫn tăng trưởng cao trong tình hình kinh tế khó khăn Điều này cho thấy ngân hàng đã tạo được một sự tin cậy trong lòng khách hàng, là tiền đề tốt để phát triển hơn nữa trong tương lai

2.2.2 Tình hình chung về cho vay