5. NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU
2.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG
ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI
2.3.1. Mơi trƣờng kinh tế
Nhiều năm qua, Khánh Hịa là tỉnh cĩ tốc độ phát triển kinh tế và thu ngân sách cao trong khu vực và cả nước. Năm 2012, mặc dù bị tác động bất lợi do suy thối kinh tế song tình hình kinh tế Khánh Hịa vẫn tiếp tục phát triển ổn định. Hầu hết các chỉ tiêu kinh tế đều tiếp tục tăng so với năm 2011. Tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng trưởng 8.5% so với năm 2011, cao hơn mức tăng bình quân của cả nước (GDP cả nước tăng 5.2%). Tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn ước đạt 8942 tỷ đồng, tăng 7,5% so với năm 2011. Kinh tế phát triển nhanh, mức sống của người dân ngày càng được nâng lên rõ rệt. Bên cạnh đĩ, nhu cầu về lao động tăng lên, người dân từ các nơi khác đến đây làm việc và sinh sống, kéo theo nhu cầu về bất động sản cũng gia tăng. Điều này cĩ tác động trực tiếp tới hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh Khánh Hịa nĩi chung và Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương – Chi nhánh Vĩnh Hải nĩi riêng.
2.3.2. Điều kiện tự nhiên
Là một tỉnh ven biển Nam Trung Bộ Việt Nam, Khánh Hịa cĩ đường bờ biển kéo dài 385km, miền bờ biển bị đứt gãy tạo ra vùng lý tưởng nổi tiếng cho du lịch vì cĩ nhiều bãi tắm đẹp, cát trắng, nước biển trong xanh, khơng cĩ các lồi cá dữ và dịng xốy ngầm. Những dãy núi cao nhấp nhơ chạy dài ra biển Đơng tạo thành các kỳ quan thiên nhiên và các đầm, vịnh kín giĩ. Khánh Hịa cĩ khí hậu nhiệt đới giĩ mùa chia ra làm 2 mùa mưa – nắng rõ rệt. Mưa chỉ kéo dài 2 tháng 10 và 11, cịn lại 10 tháng trong năm chan hịa ánh nắng, làm cho cảnh quan thiên nhiên vốn
đã rất đẹp lại càng thêm phần hấp dẫn. Với điều kiện thiên nhiên ưu đãi như vậy, hàng năm Khánh Hịa đã thu hút hàng ngàn khách du lịch trong và ngồi nước. Và cĩ rất nhiều người cĩ nhu cầu mua nhà tại Nha Trang để làm nơi nghỉ dưỡng. Điều này gĩp phần gia tăng nhu cầu cho vay bất động sản, thúc đẩy hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng phát triển.
2.3.3. Dân số
Theo số liệu điều tra ngày 1 tháng 4 năm 2012, dân số tỉnh Khánh Hịa là 1,187,015 người với mật độ dân số tồn tỉnh là 227 người/km², với tỷ lệ gia tăng dân số là 1.1%. Như vậy, dân số gia tăng thì nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên, là điều kiện thuận lợi cho sự phát triển hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn nĩi chung và Techcombank Vĩnh Hải nĩi riêng.
2.3.4. Thị trƣờng bất động sản
Như chúng ta đã biết, hoạt động cho vay bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản. Trong những năm gần đây, cùng với việc thu nhập cá nhân được cải thiện và chất lượng cuộc sống tốt hơn, khuynh hướng hộ gia đình nhỏ hơn đã làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở tại Nha Trang. Và Nha Trang từng được biết đến như là điểm đến mới của các nhà đầu tư bất động sản sau khi 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh bão hịa các dự án vào năm 2010, là một trung tâm thị trường bất động sản lớn của miền Trung. Đây chính là một nhân tố thuận lợi cĩ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động cho vay bất động sản của Techcombank Vĩnh Hải.
2.3.5. Vị trí địa lý
Tọa lạc ngay tại trung tâm phía Bắc của thành phố Nha Trang, Techcombank Vĩnh Hải cĩ một vị trí rất thuận lợi để phát triển hoạt động kinh doanh của mình nĩi chung và hoạt động cho vay bất động sản nĩi riêng. Vĩnh Hải là nơi tập trung đơng dân cư, gần các trường học và chợ, thị trường sơi động, mức sống của người dân tương đối cao. Điều này sẽ tạo nên một lượng khách hàng tương đối lớn, là điều kiện thuận lợi thúc đẩy hoạt động cho vay bất động sản phát triển.
Ngồi các nhân tố khách quan kể trên thì hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – chi nhánh Vĩnh Hải cũng chịu ảnh hưởng rất nhiều từ các nhân tố thuộc về chính ngân hàng như chính sách tín dụng, quá trình thẩm định, chất lượng cán bộ tín dụng và cơ sở vật chất thiết bị. Sự tác động của các nhân tố này đến hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – chi nhánh Vĩnh Hải sẽ dược phân tích kỹ ở các phần sau.
2.4. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH VĨNH HẢI
2.4.1. Những quy định chung về cho vay bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Kỹ thƣơng Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải thƣơng mại cổ phần Kỹ thƣơng Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải
Cho vay bất động sản là sản phẩm cho vay cĩ tài sản đảm bảo của Techcombank dành cho khách hàng cá nhân, theo đĩ, Techcombank tài trợ vốn để khách hàng mua nhà / nhà gắn liền với quyền sử dụng đất / căn hộ, xây, sửa chữa nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thực hiện gĩp vốn để nhận quyền sở hữu / sử dụng tài sản là bất động sản theo hợp đồng gĩp vốn.
2.4.1.1. Đối tượng cho vay
- Khách hàng là cơng dân Việt Nam, người nước ngồi cư trú tại Việt Nam, cĩ hộ khẩu thường trú tại Khánh Hịa cĩ độ tuổi từ 18 đến 60 tuổi (tại thời điểm tất tốn khoản vay, khách hàng khơng quá 65 tuổi).
- Cĩ đầy đủ năng lực tài chính và phương án vay trả nợ đảm bảo khả năng trả nợ gốc và lãi trong thời gian vay cam kết.
- Cĩ vốn tự cĩ tối thiểu chiếm 30% tổng nhu cầu vay vốn.
- Cĩ tài sản đảm bảo cho khoản vay, thực hiện đảm bảo tiền vay theo quy định của Chính phủ, Ngân hàng nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam.
- Khơng cĩ nợ xấu tại bất kỳ tổ chức tín dụng nào và khơng cịn nợ đã được xử lý rủi ro bằng quỹ dự phịng rủi ro của ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam.
- Đủ điều kiện được đăng ký quyền sở hữu nhà, sử dụng đất.
2.4.1.2. Thời hạn vay
Căn cứ để xác định thời hạn vay và hạn mức vay là nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ và thời gian sử dụng cịn lại của tài sản đảm bảo.
Theo quy định của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam, thời hạn vay tối thiểu là 1 năm và tối đa là 25 năm.
2.4.1.3 Các hình thức đảm bảo vốn vay
● Bảo đảm bằng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu khách hàng: - Tài sản thuộc quyền sở hữu của khách hàng theo quy định. - Được phép giao dịch.
- Khơng cĩ tranh chấp quyền sở hữu, quyền sử dụng tại thời điểm ký kết. - Phải được mua bảo hiểm trong suốt thời gian bảo đảm tiền vay với số tiền bảo hiểm khơng thấp hơn số tiền cho vay đối với tài sản phải mua bảo hiểm theo quy định của pháp luật hoặc quy định của ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam.
● Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay: - Xác định được quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. - Xác định được giá trị, được phép giao dịch. - Dễ bán, dễ chuyển nhượng và ít bị mất mát.
- Phải nằm trong dự án đã ký hợp đồng liên kết với ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (danh sách các dự án cĩ phụ lục kèm theo).
- Phải được mua bảo hiểm theo quy định. Trường hợp phải mua bảo hiểm, khách hàng phải cam kết mua cho tài sản trong suốt thời gian vay.
● Bảo đảm bằng bảo lãnh của bên thứ 3:
- Cĩ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
- Cĩ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả thay.
- Cam kết chịu trách nhiệm bằng tất cả các tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, tài nguyên của mình.
- Phạm vi bảo đảm cĩ thể là một phần, hoặc tồn bộ nghĩa vụ (tiền gốc, lãi, lãi phạt quá hạn và phí nếu cĩ).
- Các bên cĩ thể liên đới chịu trách nhiệm hoặc là chịu trách nhiệm độc lập (trong trường hợp cĩ nhiều người tham gia bảo lãnh) theo cam kết trong hợp đồng.
2.4.1.4. Hạn mức vay
Căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ, giá trị tài sản bảo đảm tiền vay của khách hàng để quyết định mức cho vay nhưng phải đảm bảo:
- Mức cho vay tối thiểu là 100 triệu đồng.
- Mức cho vay cĩ đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay tối đa là 70% giá trị tài sản.
- Mức cho vay cĩ đảm bảo bằng tài sản khác tối đa là 70% tổn nhu cầu vốn của phương án vay – trả nợ đã được Techcombank thẩm định lại. Khơng quá 70% giá trị tài sản.
Và hạn mức vay khơng vượt qá 10 tỷ đồng.
Đối với tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất, ngân hàng cho vay cĩ thể trình tổng giám đốc để được xem xét, điều chỉnh tỷ lệ cho vay tối đa nêu trên so với giá trị tài sản đảm bảo, nếu xác định được giá chuyển nhượng thực tế của tài sản
tương tự (loại đất, diện tích, vị trí) trên cùng địa bàn với tài sản đảm bảo tại thời điểm cho vay cao hơn khung giá đất do ủy ban nhân dân thành phố quyết định.
2.4.1.5. Lãi suất
Tùy theo quy định của Techcombank trong từng thời kỳ.
Trong năm 2012, lãi suất cho vay bất động sản của Techcombank là 15%/ năm và trong những tháng đầu năm 2013 thì mức lãi suất hạ xuống cịn 10.99%/năm.
2.4.1.6. Hồ sơ vay vốn gồm
- Đơn đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ (theo mẫu của Techcombank) - Hộ khẩu, CMND/hộ chiếu của người vay và đồng sở hữu (nếu cĩ)
- Giấy tờ liên quan đến tài sản đảm bảo.
- Phương án sử dụng tiền vay (đối với xây, sửa nhà), hợp đồng hoặc thỏa thuận mua bán nhà (đối với mua nhà, chuyển quyền thuê lại nhà của Nhà nước hoặc chuyển quyền sử dụng đất).
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu của Techcombank.
2.2.1.7. Nguyên tắc giải ngân
● Điều kiện giải ngân:
Khách hàng và ngân hàng ký kết hợp đồng tín dụng, khế ước nhận nợ, cam kết trả nợ, làm thủ tục thế chấp theo quy định của pháp luật, thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm và hồn thiện đầy đủ hồ sơ giải ngân khác theo quy định của Techcombank.
● Phương thức giải ngân:
Căn cứ vào yêu cầu của khách hàng và của bên bán, mỗi hợp đồng tín dụng cĩ thể được giải ngân một lần hoặc nhiều lần.
Phương thức giải ngân: - Chuyển khoản.
- Trong trường hợp tài sản đảm bảo là tài sản hình thành từ vốn vay, nếu bên bán là cá nhân cĩ yêu cầu giải ngân trước khi thực hiện sang tên cho khách hàng vay vốn thì đơn vị giải ngân phải:
+ Yêu cầu khách hàng và bên bán thực hiện cơng chứng hợp dồng mua bán, Techcombank và khách hàng ký kết, cơng chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Bộ phận giải ngân tiến hành giải ngân vào tài khoản của bên bán mở tại Techcombank và đồng thời thực hiện phong tỏa tài khoản này sau khi bên bán ký cam kết thực hiện phong tỏa và tự động trích tiền từ tài khoản.
+ Khách hàng và bên bán tiến hành thủ tục sang tên tài sản.
+ Sau khi khách hàng cung cấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản đứng tên khách hàng và thực hiện ký kết, cơng chứng phụ lục hợp đồng bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm, bộ phận giải ngân cĩ trách nhiệm giải tỏa tài khoản cho bên bán.
+ Trong trường hợp khách hàng khơng thể làm thủ tục sang tên, bộ phận giải ngân tiến hành thu hồi lại số tiền trên tài khoản của bên bán và yêu cầu khách hàng thanh tốn các chi phí, lãi phát sinh.
2.4.1.8. Thu nợ và lãi
Khách hàng được thỏa thuận với ngân hàng để lựa chọn ngày trả nợ từ ngày đầu tiên đến ngày cuối cùng của của tháng và là một ngày cố định cho tất cả các tháng trong thời hạn khoản vay. Ngày trả gốc và lãi cĩ thể khác ngày giải ngân nhưng khoảng cách giữa ngày giải ngân và ngày trả gốc, lãi đầu tiên khơng vượt quá 30 ngày.
- Quản lý sau vay: Các đơn vị cho vay phải thực hiện việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng vốn và quá trình trả nợ của khách hàng phù hợp với các cam kết trong hợp đồng tín dụng và các văn bản liên quan khác.
Nếu khách hàng trả nợ bằng phương thức chuyển khoản thì khách hàng bắt buộc phải mở tài khoản thanh tốn tại Techcombank. Tại thời điểm vay vốn đến ngày trả nợ, khách hàng phải đảm bảo số dư trên tài khoản thanh tốn đủ để trả nợ.
- Khoản vay được chia thành 3 giai đoạn trả nợ. Khách hàng được phép lựa chọn thời hạn cho từng giai đoạn trả nợ gốc.
Giai đoạn 1: Tối đa bằng 1/3 thời hạn vay. Giai đoạn 2: Tối đa bằng 1/3 thời hạn vay. Giai đoạn 3: Thời hạn vay cịn lại.
Gốc của khoản vay phải trả được chia theo 3 giai đoạn. Cách 1: Gốc trả tăng dần theo kỳ hạn trả nợ:
+ Giai đoạn 1: Khách hàng phải trả tối thiểu 20% tổng nợ gốc, chia đều cho các kỳ hạn trả nợ của giai đoạn 1.
+ Giai đoạn 2: Khách hàng phải trả tối thiểu 35% tổng nợ gốc, chia đều cho các kỳ trả nợ của giai đoạn 2.
+ Giai đoạn 3: Khách hàng phải trả tổng nợ gốc cịn lại, chia đều cho các kỳ hạn trả nợ của giai đoạn 3.
Cách 2: Gốc trả giảm dần theo kỳ hạn trả nợ:
+ Giai đoạn 1: Khách hàng được trả tối đa 40% tổng nợ gốc, chia đều cho các kỳ trả nợ của giai đoạn 1.
+ Giai đoạn 2 và 3: Khách hàng tự chọn % nợ gốc phải trả qua 2 giai đoạn, đảm bảo nợ gốc phải trả của giai đoạn 2 lớn hơn giai đoạn 3, chia đều cho các kỳ trả nợ của từng giai đoạn.
Cách 3: Gốc phải trả chia đều cho các kỳ trả nợ.
Thời gian giải quyết thủ tục vay vốn là trong vịng 5 ngày làm việc. Kể từ khi cán bộ tín dụng nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ và thơng tin cần thiết từ phía khách hàng, ngân hàng phải thơng tin về việc cho vay hay khơng cho vay tới khách hàng (nếu khơng cho vay phải nêu rõ lý do).
Tuy nhiên, đối với những khoản vay phức tạp thì ngân hàng cho vay cĩ thể thỏa thuận với khách hàng nhằm gia hạn thêm thời hạn giải quyết hồ sơ.
Nhận xét: Những quy định về cho vay bất động sản của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – chi nhánh Vĩnh Hải rất chi tiết, cụ thể, khá hợp lý. Ưu điểm lớn nhất khi so sánh với các ngân hàng khác đĩ là thời hạn vay dài, lên tới 25 năm, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc trả nợ. Về ấn định mức lãi suất thì chính sách áp dụng tại chi nhánh trong thời gian qua cũng tương đương với các ngân hàng khác trên địa bàn. Lịch trả nợ tương đối hợp lý giúp giảm áp lực trả nợ cho khách hàng. Tuy nhiên, bên cạnh đĩ cơ chế cho vay của Techcombank cịn tồn tại một số hạn chế như sau:
- Với mức quy định là khách hàng phải cĩ tối thiểu 30% tổng nhu cầu vốn