5. NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU
3.3.1. Kiến nghị đối với chính phủ
● Xây dựng khuơn hình pháp lý hồn chỉnh, đồng bộ, khả thi về ổn định và phát triển thị trường bất động sản.
Nhà nước cần tập trung xây dựng mới và hồn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển và quản lý cĩ hiệu quả thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (từ đất đai, tài chính ngân hàng, xây dựng, tư pháp…). Vì vậy để phát triển và vận hành thị trường bất động sản địi hỏi phải cĩ khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất), thị trường đầu tư phát triển đến thị trường thứ cấp (thị trường giao dịch bất động sản).
Hiện nay, Luật đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa cĩ các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê… đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khĩ khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng.
Do đĩ, Nhà nước phải sớm hồn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản. Luật đất đai nên mở rộng việc thế chấp quyền sử dụng đất cho nhiều mục đích khơng chỉ cĩ sản xuất kinh
doanh mà cịn cho vay tiêu dùng, mua bất động sản. Ban hành các quy định hướng dẫn cụ thể, thống nhất làm cho luật kinh doanh bất động sản đi vào thực tế một cách cĩ hiệu quả hơn, cĩ tác động nhiều tới thị trường.
● Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta tỷ lệ lạm phát cao và biến động khĩ lường gây ảnh hưởng lớn tới sản xuất và đời sống dân cư làm giảm nhu cầu chi tiêu, cải thiện đời sống cũng như các nhu cầu về bất động sản sẽ khĩ khăn hơn. Do đĩ, Chính phủ cần tăng cường những biện pháp kiềm chế lạm phát như:
- Các chính sách tài chính như các biện pháp tăng thu ngân sách Nhà nước, thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, tiết kiệm chi tiêu thường xuyên, nâng cao hiệu quả vốn đầu tư từ nguồn ngân sách Nhà nước.
- Tăng cường quản lý thị trường, giá cả, đảm bảo cân đối cung cầu hàng hĩa phục vụ cho sản xuất và đời sống nhân dân, chống đầu cơ, trục lợi nâng giá, khuyến khích xuất khẩu, kiểm sốt và hạn chế nhập siêu.
- Tập trung tháo gỡ khĩ khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy sản xuất phát triển đi đơi với việc tăng cường các chính sách an sinh xã hội, đảm bảo đời sống nhân dân. - Quản lý thị trường chứng khốn và bất động sản: quản lý chặt chẽ các nguồn vốn vay ngân hàng của các cơng ty để đầu tư vào thị trường chứng khốn, thị trường bất động sản. Từng bước lành mạnh hĩa hai thị trường này, khác phục tình trạng đầu cơ đẩy giá lên cao.
● Nhà nước cần giải quyết càng sớm càng tốt việc kéo dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận cho một bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng – giấy chứng nhận quyền sỏ hữu nhà và quyền sử dụng đất…). Hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở các đơ thị trong cả nước được thực hiện với tốc độ rất chậm. Điều này dẫn đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng,... bất động sản đã và đang khơng đảm bảo cơ sở pháp lý. Vì vậy, Nhà nước cần triển khai một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ. Việc đem lại quyền sở hữu cho người dân cần được quan tâm nhiều hơn và sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc đẩy mạnh cho vay bất động sản.
● Các cơ quan chức năng cần đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính trong phạm vi cĩ liên quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các thủ tục cơng chứng… Bên cạnh đĩ hạn chế sai sĩt, tiêu cực trong các cơng tác này nhằm tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chĩng hồn thành các thủ tục giấy tờ pháp lý đảm bảo quyền lợi của cả ngân hàng và khách hàng.
● Đẩy mạnh cơng khai, minh bạch các thơng tin để ổn định thị trường: quy định rõ thời gian và địa điểm cơng khai quy hoạch, cơng khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát tiển bất động sản tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh. Hơn nữa, Chính phủ cần cĩ sự hỗ trợ về tài chính để xây dựng nhiều khu nhà ở, cải tạo các khu chung cư cũ nát và những địa bàn mới đơ thị hĩa… nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân cĩ thu nhập trung bình và thấp. Điều đĩ sẽ gĩp phần tăng cung cho thị trường bất động sản.
Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán nhà và quyền sử dụng đất tại các dự án phải thơng qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng cĩ nhu cầu cĩ thể tiếp cận trực tiếp các thơng tin mua bán.
3.3.2. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nƣớc
● Ngân hàng Nhà nước cần tạo ra cơ chế khuyến khích các ngân hàng thực hiện hoạt động tín dụng bán lẻ, trong đĩ cĩ cho vay bất động sản.
Ngân hàng nhà nước cần cĩ định nghĩa cụ thể và những quy định rõ ràng về kinh doanh bất động sản, sớm ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể, những quy chế cho vay bất động sản một cách thống nhất nhằm bảo vệ quyền lợi cho cả ngân hàng và khách hàng.
● Ngân hàng Nhà nước cần cĩ nhiều biện pháp để kiềm chế lạm phát giúp ổn định thị trường. Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, chủ động, linh hoạt và phối hợp đồng bộ. Ngân hàng Nhà nước nắm chắc thơng tin, kiểm sốt chặt chẽ tổng phương tiện thanh tốn, dư nợ tín dụng trong tồn bộ nền kinh tế, việc cho vay kinh doanh bất động sản, kinh doanh chứng khốn của các ngân hàng thương mại và các tổ chức kinh doanh tiền tệ khác. Điều chỉnh linh hoạt
chính sách tiền tệ, đảm bảo tốc độ tăng trưởng hợp lý dư nợ tín dụng, khả năng thanh khoản cho các tổ chức tín dụng, bổ sung các cơng cụ giám sát theo cơ chế thị trường, thơng lệ quốc tế để chủ động cảnh báo và xử lý tốt hơn những biến động trên thị trường tín dụng, tiền tệ.
● Tăng cường nâng cao chất lượng thơng tin tín dụng.
Hiện nay, ở Việt Nam mới chỉ cĩ Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) của Ngân hàng Nhà nước là thực hiện việc cung cấp thơng tin tín dụng, đáp ứng yêu cầu trong việc đánh giá khả năng trả nợ của ngân hàng, tuy nhiên CIC mới chủ yếu cập nhật thơng tin về các doanh nghiệp cịn cá nhân thì hầu như khơng cĩ. Hơn nữa, thơng tin của trung tâm này chỉ dừng lại ở mức tham khảo cho các ngân hàng thương mại. Với xu hướng phát triển mạnh mẽ của hoạt động tín dụng trong thời gian tới thì nhu cầu thơng tin về khách hàng là rất lớn. Vì vậy, CIC cần tăng cường nâng cao chất lượng tín dụng hơn nữa, cập nhật các thơng tin về khách hàng, đặc biệt là các khách hàng cá nhân về tiền sử bản thân, tình trạng dư nợ, nợ xấu và các nguồn thu nhập.
Ngân hàng nhà nước cần quy định cụ thể và chặt chẽ, bắt buộc các tổ chức tín dụng cung cấp thơng tin như tình hình dư nợ, khả năng trả nợ, nợ xấu của khách hàng tại các ngân hàng cho CIC.
Nên thành lập các kênh thơng tin về thị trường bất động sản, trong đĩ cung cấp các thơng tin về nhà đất, cập nhật thơng tin về các chủ trương, văn bản pháp lý cĩ liên quan tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tìm hiểu và nâng cao khả năng hiểu biết về thị trường bất động sản, đồng thời tạo cơ sở cho việc thẩm định các dự án kinh doanh, định giá bất động sản, giúp ngân hàng hạn chế rủi ro.
KẾT LUẬN
Thị trường tài chính Việt Nam ngày càng phát triển, hệ thống ngân hàng ngày càng đối mặt với những thách thức, khĩ khăn hơn. Do đĩ, địi hỏi mỗi ngân hàng cần nỗ lực khẳng định mình trong thị trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt. Nha Trang hiện nay cũng thu hút nhiều tổ chức, tập đồn tài chính và cá nhân đến kinh doanh phát triển trên địa bàn.
Thơng qua quá trình phân tích ta thấy, tuy hoạt động chưa lâu trên địa bàn Nha Trang nhưng chi nhánh cũng đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể về các mặt như số lượng khách hàng doanh nghiệp và cá nhân ngày càng phát triển, các dịch vụ ngân hàng kết hợp với cơng nghệ hiện đại,… Tuy nhiên, chi nhánh vẫn cịn một số hạn chế nhất định. Do Nha Trang là một thị trường kinh doanh đầy tiềm năng trong lĩnh vực cho vay nĩi chung và cho vay bất động sản nĩi riêng nên trong quá trình
tìm hiểu tại chi nhánh, em cũng xin đưa ra một vài giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay này trong tương lai.
Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng do cịn hạn chế về thơng tin, thời gian tiếp xúc thực tế, khả năng trình bày nên đề tài khơng thể tránh khỏi những sai sĩt. Em kính mong nhận được sự chỉ dẫn, đĩng gĩp ý kiến của thầy cơ giáo, các anh chị trong ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải và bạn bè để kiến thức được hồn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân thành cám ơn cơ Nguyễn Thị Liên Hương và các anh chị phịng tín dụng cá nhân nĩi riêng và ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải nĩi chung đã tạo điều kiện và giúp đỡ cho em hồn thành đề tài này.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Báo cáo tổng kết năm của Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Vĩnh Hải giai đoạn 2010 – 2012.
2. Các quyết định của Ngân hàng nhà nước và Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam về cho vay bất động sản.
3. Nguyễn Thị Mùi và các tác giả khác (2008), Giáo trình Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, Học viện tài chính.
4. Thái Ninh (2012), Bài giảng Ngân hàng thương mại, Đại học Nha Trang. 5. Trang web của Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam:
https://www.techcombank.com.vn/
6. Trang thơng tin bất động sản: www.vietress.org, www.vneconomy.com.vn
PHỤ LỤC: DANH SÁCH CÁC SỰ ÁN LIÊN KẾT VỚI TECHCOMBANK
STT Chủ đầu tƣ Dự án Địa chỉ dự án
1 Cơng ty CP Sơng Đà Nha Trang, Cơng ty CP Sơng Đà Thăng Long
Usilk City (Khu đơ thị
Văn Khê mở rộng) Xã Văn Khê, quận Hà Đơng, Tp Hà Nội
2 Cơng ty Cổ phần
Golden Gain Việt Nam
Dự án Mandarin No3 khu đơ thị Đơng Nam Trần Duy Hưng, đường Hồng Minh Giám, P. Trung Hịa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội. 3 Cơng ty CP Đầu Tư và
Phát Triển địa ốc Thành phố Hồng Gia *
Dự án Royal City Phía Tây Nam thủ đơ Hà Nội
4 Cơng ty CP Phát triển Đơ thị Nam Hà Nội*
Dự án Times City Số 458 Minh Khai, P. Mai Động, Hà Nội 5 Cơng ty cổ phần đầu tư
Văn Phú- invest Văn Phú Victoria Hà Đơng, TP. Hà Nội
6 Cơng ty TNHH Khu du
lịch Biển VinaCapital Đà Nẵng
Dự án The Ocean Villas P. Hịa Hải, Q. Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng
7 Cơng ty TNHH Đầu
Tư và Xây Dựng Kiến A
Imperia An Phú An Phú, Q. 2, TP. Hồ Chí Minh
8 Cơng ty TNHH Liên doanh Estella
The Estella 1 Ấp 3, XL Hà Nội, P. An
Phú, Q. 2, TP. Hồ Chí Minh
9 Cơng ty TNHH Liên doanh Riviera Cove
Riviera Cove Q. 9, TP. Hồ Chí Minh
10 Cơng ty TNHH Riviera Point
Khu cao ốc phức hợp nhà ở thương mại
Riviera Point
11 Cơng ty CP Đức Khải Khu tái định cư Phú Mỹ (Era Town) Nằm trên các trục đường chính: Huỳnh Tấn Phát, Nguyễn Hữu Thọ, NGuyễn Lương Bằng, TP. Hồ Chí Minh 12 Cơng ty TNHH
Thương Mại Xây
Dựng Lê Thành
Khu chung cư Lê Thành (A&B Towers)
An Dương Vương, P. An Lạc, Q. Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh
13 Cơng ty CP Vạn Phát
Hưng Khu dân cư Phú Mỹ
P. Phú Mỹ, Q. 7, TP. Hồ Chí Minh
14 Cơng ty CP Xây Dựng Lilama SHB
Cao ốc Lilama (Lilama SHB Town) Gần ngã tư Thoại Ngọc Hầu- Lũy Bán Bích, TP. Hồ Chí Minh 15 Cơng ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt
The Everrich II Đào Trí, P. Phú Thuận, Q. 7, TP. Hồ Chí Minh 16 Cơng ty CP Đầu tư Hạ
Tầng & Đơ thị Dầu Khí
Petroland P. Bình Trưng Đơng, Q.
2, TP. Hồ Chí Minh
17 Cơng ty TNHH XD
TM DV SX Đại Thành
Chung cư cao tầng Đại Thành 221-223 Trình Đình Trọng, P. Phú Trung, Q. Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh 18 Cơng ty CP & ĐT XD số 8
Cao Ốc Xanh ( Green Building)
Gần khu cơng nghệ cao, ngay cửa ngõ TP. Hồ Chí Minh.
19 Cơng ty CP Vina Đại
Phước Đại Phước Lotus
Tỉnh lộ 25B, Đại Phước, Nhơn Trạch, TP. Đồng Nai 20 Cơng ty TNHH Phú Mỹ Dưng Tất cả các dự án do Cơng ty TNHH Phý Mỹ Hưng làm chủ đầu tư
(*) Chỉ nhận làm tài sản đảm bảo đối với trường hợp là CBNV Techcombank vay vốn