5. NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU
3.2.1.Cải tiến và hồn thiện cơ chế cho vay bất động sản
3.2.1.1. Về đối tượng cho vay
Chi nhánh hiện nay chỉ cho vay đối với những khách hàng cĩ hộ khẩu thường trú tại Khánh Hịa, điều này làm hạn chế số lượng người nhập cư muốn mua bất động sản tại nơi mình đang cơng tác nhưng khơng cĩ hộ khẩu. Điều này giúp chi nhánh dễ dàng trong cơng tác thu hồi nợ khi cĩ rủi ro xảy ra, tuy nhiên sẽ hạn chế số lượng khách hàng cĩ nhu cầu. Vì thế, để đáp ứng được nhu cầu của số khách hàng này, chi nhánh cĩ thể nới lỏng hơn điều kiện vay vốn. Khách hàng khơng cĩ hộ khẩu thường trú tại Khánh Hịa nhưng cĩ đăng ký tạm trú tại Khánh Hịa và chứng minh được thu nhập tài chính ổn định, đảm bảo khả năng thanh tốn nợ cho ngân hàng thì vẫn được vay vốn. Như vậy, rủi ro cho ngân hàng vẫn được kiểm sốt trong khi nghiệp vụ cho vay bất động sản của ngân hàng ngày càng được mở rộng,
gĩp phần gia tăng lợi nhuận mà những khách hàng cĩ nhu cầu đều được tiếp cận nguồn vốn để thực hiện mục đích chính đáng của mình.
3.2.1.2. Về phương thức giải quyết hồ sơ
Việc tất cả hồ sơ khách hàng của chi nhánh đều được chuyển về duyệt ở Hội sở, do phải trải qua nhiều bước nên rất mất thời gian. Mặc dù điều này sẽ hạn chế tối đa rủi ro, tuy nhiên do thời gian xét duyệt lâu hơn nên khách hàng sẽ tìm đến các ngân hàng xét duyệt cho vay ngay tại chi nhánh. Để khắc phục hạn chế này, rút ngắn thời gian giao dịch và xét duyệt cho vay, Techcombank nên cĩ những thay đổi như tùy theo hạn mức vay mà cĩ thể xét duyệt hồ sơ ngay tại chi nhánh hoặc chuyển hồ sơ về duyệt tại Hội sở. Với các khoản vay cĩ hạn mức dưới 1 tỷ đồng thì giám đốc chi nhánh cĩ thể tồn quyền quyết định, cịn từ 1 tỷ đồng trở lên sẽ chuyển về xét duyệt ở Hội sở. Điều này sẽ làm rút ngắn thời gian xét duyệt, khách hàng nhanh chĩng tiếp cận được nguồn vốn mà ngân hàng cũng hạn chế được rủi ro ở mức độ vừa phải.
3.2.1.3. Về hạn mức vay
Với mức quy định là khách hàng phải cĩ 30% tổng nhu cầu vốn cĩ thể là cao đối với khách hàng cĩ mức thu nhập trung bình. Hơn nữa, hiện nay, hoạt động cho vay bất động sản đang được rất nhiều ngân hàng triển khai. Hàng loạt các ngân hàng như HDBank, DongAbank, Agribank,… đã đưa ra các sản phẩm cho vay mua nhà, căn hộ chung cư, mức cho vay tối đa lên tới 70 – 80% giá trị ngơi nhà hay căn hộ, thậm chí BIDV và Sacombank cho khách hàng mua nhà và đất lên tới 100% giá trị tài sản thế chấp. Vì thế, việc mở rộng cho vay bất động sản của chi nhánh gặp nhiều khĩ khăn. Do đĩ, Techcombank cần nới lỏng hơn hạn mức vay để cĩ thể thu hút được nhiều khách hàng hơn, đồng thời đáp ứng được nhu cầu vay vốn của những người cĩ thu nhập trung bình. Mức cho vay tối đa nên được nâng lên 80% tổng nhu cầu vốn của khách hàng và khách hàng chỉ cần cĩ 20% tổng nhu cầu vốn vay. Với hạn mức cho vay này, Techcombank sẽ gia tăng được khả năng cạnh tranh của mình với các ngân hàng khác, hoạt động cho vay bất động sản của chi nhánh sẽ cĩ điều kiện được mở rộng.
3.2.1.4. Chú trọng tới lãi suất cho vay
Mặc dù lãi suất áp dụng tại chi nhánh trong thời gian qua khá hợp lý và mang tính cạnh tranh với các ngân hàng khác trên địa bàn nhưng cũng là vấn đề phải được quan tâm thường xuyên vì nĩ ảnh hưởng rất lớn đến quyết định vay vốn của khách hàng. Để xây dựng lãi suất hấp dẫn khách hàng mà lại phải hợp lý, vừa bù đắp được chi phí, vừa mang lại lợi nhuận thì chi nhánh nên thỏa thuận ấn định mức lãi suất đa dạng cho từng loại khách hàng, tạo được sự hài hịa cân đối giữa lợi ích khách hàng và lợi ích ngân hàng. Với các khách hàng quen, cĩ uy tín thì chi nhánh cĩ thể áp dụng một mức lãi suất ưu đãi. Điều đĩ giúp củng cố mối quan hệ lâu dài với khách hàng, vừa khuyến khích cho khách hàng tăng cường mối quan hệ với chi nhánh, vừa tích cực làm ăn cĩ hiệu quả, trả nợ gốc và lãi đúng hạn cho ngân hàng.
3.2.2.Tăng cƣờng huy động vốn trung, dài hạn để chủ động nguồn vốn cho vay bất động sản
Phần lớn các khoản cho vay bất động sản thường cĩ thời hạn dài, tối đa lên tới 25 năm, trong khi nguồn vốn huy động chủ yếu của chi nhánh là ngắn hạn. Trong điều kiện khả năng huy động vốn trung và dài hạn của chi nhánh hạn chế như hiện nay thì hoạt động cho vay này cĩ tiềm ẩn rủi ro thanh khoản do sự mất cân đối về kỳ hạn giữa tài sản cĩ và tài sản nợ nếu muốn mở rộng dư nợ.
Để tăng trưởng nguồn vốn, địi hỏi ngân hàng phải thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp như đa dạng hĩa sản phẩm, lãi suất huy động; tăng cường cơng tác tiếp thị, chăm sĩc khách hàng… Để huy động được các nguồn vốn dài hạn thì cĩ thể tham khảo các cách sau:
- Hiện nay, tỷ lệ nắm giữ tiền mặt trong dân cư tương đối cao, người dân thường cĩ thĩi quen tiết kiệm để dự phịng rủi ro, mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở, sắm sửa. Nắm bắt được điều này, ngân hàng nên tạo ra các cơng cụ tiết kiệm với thời hạn tương đối dài như phát triển các loại hình tiết kiệm gắn với cho vay như tiết kiệm tuổi già, tiết kiệm bất động sản, tiết kiệm mua sắm,… Với hình thức tiết kiệm bất động sản khơng những ngân hàng cĩ thể huy động vốn dài hạn mà cĩ
thể giúp khách hàng cĩ thể vay vốn khi mà họ cĩ nhu cầu nhưng số tiền trong tài khoản chưa đủ khả năng với lãi suất hợp lý.
- Cĩ chính sách lãi suất linh hoạt và cạnh tranh với các ngân hàng trên địa bàn. Bên cạnh đĩ, khơng ngừng quảng bá các loại hình dịch vụ huy động tiền gửi này đến người dân cùng với các biện pháp khuyến mãi nhằm thu hút khách hàng.
3.2.3. Tiết kiệm chi phí, nâng cao hiệu quả cho vay bất động sản
Việc giảm chi phí trong giai đoạn hiện nay là vơ cùng khĩ khăn bởi mức độ cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng với nhau và với các tổ chức phi ngân hàng khác. Do đĩ, chi nhánh chỉ cĩ thể tiết kiệm các chi phí ít cần thiết, hạn chế các khoản chi bất hợp lý. Trong cho vay nĩi chung và cho vay bất động sản nĩi riêng, chi phí trả lãi tiền gửi cho nguồn vốn huy động là chi phí lớn nhất. Tuy nhiên, trong điều kiện cạnh tranh gay gắt như hiện nay thì việc hạ lãi suất là điều khơng thể. Do đĩ, chi nhánh nhất thiết phải xây dựng định mức và kiểm sốt chặt chẽ các khoản chi phí về vật liệu và giấy tờ in, chi cho cơng tác phí, chi bưu phí và điện thoại, chi mua tài liệu sách báo… vì đây là các khoản chi phí khơng cố định mà nĩ phụ thuộc vào tình hình hoạt động cụ thể từng thời kỳ. Bản thân mỗi cán bộ nhân viên trong chi nhánh phải cĩ ý thức tiết kiệm các khoản chi phí này cho ngân hàng. Các chi phí hoạt động khác như chi phí tiếp đĩn khách hàng, họp hành, … cần giảm thiểu, tránh lãng phí, tránh hình thức khoa trương. Các khoản chi phí cho điện nước, văn phịng phẩm cần phê duyệt tỉ mỉ, xét thấy thật sự cần thiết mới tiến hành trang bị. Việc tiết kiệm những chi phí này sẽ gĩp phần làm gia tăng hiệu quả cho vay nĩi chung và hoạt động cho vay bất động sản nĩi riêng.
3.2.4. Chú trọng hạn chế và phịng ngừa rủi ro đối với sản phẩm cho vay mua bất động sản vay mua bất động sản
Trong các sản phẩm cho vay bất động sản của chi nhánh thì cho vay mua bất động sản là một sản phẩm chủ đạo, cĩ tỷ trọng dư nợ cao nhất. Và tương ứng với tỷ trọng dư nợ thì tỷ lệ nợ xấu của sản phẩm này cũng cao hơn các sản phẩm cịn lại vì các khoản vay mua bất động sản thường cĩ giá trị lớn và thời hạn vay dài. Định hướng của chi nhánh trong thời gian tới là vẫn tiếp tục chú trọng phát triển sản
phẩm này, vì thế để chất lượng cho vay mua bất động sản đạt kết quả tốt nhất, chi nhánh cần cĩ các giải pháp nhằm phịng ngừa và hạn chế rủi ro, thực hiện tốt cơng tác thu nợ cho vay mua bất động sản.
3.2.4.1. Chi nhánh cần quan tâm theo dõi diễn biến và cĩ những nhận định, đánh giá về thị trường bất động sản trong thời gian tới
Cĩ thể nĩi trong năm 2012, thị trường bất đọng sản rơi vào trạng thái “đĩng băng” gây nhiều khĩ khăn cho nền kinh tế và xã hội. Tuy nhiên với sự nỗ lực cố gắng của các ban ngành chức năng, sự phối hợp cĩ hiệu quả thì những khĩ khăn của thị trường bất động sản đang dần được tháo gỡ. Nhu cầu mua bất động sản dự đốn sẽ tăng lên kéo theo sự tăng lên của nhu cầu vay mua bất động sản. Việc đánh giá một cách chính xác những hoạt động đang diễn ra tại thị trường bất động sản sẽ cĩ ý nghĩa lớn lao đối với tất cả các khoản tín dụng mua bất động sản.
Việc thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ tình hình nền kinh tế , thị trường mang tính chu kỳ dẫn tới giá cả bất động sản diễn biến thất thường làm giá trị tài sản đảm bảo biến động liên tục cĩ thể gây thiệt hại cho khách hàng từ đĩ dẫn đến rủi ro cho ngân hàng. Để hạn chế sự ảnh hưởng này, chi nhánh phải cĩ đội ngũ nhân viên cĩ trình độ chuyên mơn nghiệp vụ cao, cĩ khả năng nghiên cứu thị trường và đặc biệt là khả năng phân tích và dự báo xu hướng của thị trường trong tương lai.
Chi nhánh cũng cần phải thu thập, nắm bắt đầy đủ và chính xác nhất khung giá nhà đất của Nhà nước ban hành, nắm bắt được các thơng tin về các khu vực quy hoạch, giải tỏa, đồng thời tăng cường tư vấn, giải đáp thắc mắc cho khách hàng về thị trường bất động sản, giá cả thị trường nhằm tránh rủi ro cho khách hàng khi vay vốn.
3.2.4.2. Chú trọng cơng tác thẩm định
Ngân hàng cĩ thể gặp rủi ro xuất phát từ tính thanh khoản kém của bất động sản. Tài sản trong cho vay mua bất động sản chính là các bất động sản của người vay, là loại tài sản cĩ tính thanh khoản thấp, khĩ bán và giá trị biến động liên tục. Để hạn chế rủi ro thì khâu thẩm định khách hàng phải thận trọng, hạn chế tối đa
việc phải sử dụng biện pháp thanh lý tài sản đảm bảo. Thẩm định chính xác nguồn thu nhập của khách hàng, mức độ ổn định của thu nhập và các chi phí của khách hàng, đánh giá đạo đức, uy tín của khách hàng để xác định khả năng trả nợ của khách hàng trước khi quyết định cho vay.
Thực hiện đúng quy trình, nghiệp vụ từ khi xét duyệt cho vay đến khi thu hồi, xử lý nợ. Luơn coi trọng cơng tác kiểm tra, kiểm sốt tại ngân hàng. Trong nội bộ chi nhánh nên tổ chức kiểm tra chéo lẫn nhau.
3.2.4.3. Tăng cường giám sát việc sử dụng vốn vay
Để hạn chế rủi ro đối với cho vay mua bất động sản, giảm tỷ lệ nợ xấu xuống mức thấp nhất, chi nhánh phải thường xuyên kiểm tra, giám sát, đơn đốc người vay sử dụng vốn vay đúng mục đích, trả nợ, trả lãi đúng kỳ hạn cam kết. Đồng thời hạn chế cho các cá nhân vay vốn mua bất động sản với mục đích đầu cơ bởi khi giá cả biến động, giá trị tài sản giảm mạnh thì rủi ro vỡ nợ cho khách hàng là rất lớn.
3.2.5. Mở rộng quan hệ với các đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Trong tương lai, để mở rộng dư nợ cho vay bất động sản, chi nhánh cần phải quan hệ tốt với các đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng như cơ quan quản lý nhà đất, ủy ban nhân dân thành phố và các cơng ty xây dựng. Cụ thể như sau:
+ Quan hệ với các cơ quan quản lý nhà đất
Trong quá trình phát triển hoạt động cho vay bất động sản và hoạt động tín dụng chung, chi nhánh nên đẩy mạnh quan hệ với các cơ quan trên. Việc quan hệ mật thiết với các cơ quan trên sẽ giúp ngân hàng cĩ thể nắm bắt về các định hướng quy hoạch trong tương lai, thị trường bất động sản, cung cầu và tình hình biến động của nĩ.
+ Liên kết với các cơng ty xây dựng
Hiện nay, các dự án xây dựng nhà ở, khu chung cư cho người thu nhập thấp và các căn hộ cao cấp triển khai rất nhiều trên địa bàn thành phố với sự tham gia dự thầu của các cơng ty xây dựng. Ký kết hợp đơng liên kết giữa 3 bên: cơng ty xây dựng, ngân hàng và khách hàng. Đây là phương án đem lại lợi ích cho cả 3 bên, nhờ
đĩ, nếu khách hàng cĩ nhu cầu mua nhà nhưng chưa thể đáp ứng ngay về tài chính thì họ cĩ thể nghĩ tới ngân hàng thơng qua sự giới thiệu hay sự đồng ý của các cơng ty xây dựng và phân phối nhà. Người mua nhà cũng hưởng lợi là khơng cần cĩ đủ tiền nhưng vẫn cĩ điều kiện để sở hữu một căn hộ và gĩp vốn dần. Cuối cùng là chủ đầu tư, vừa bán căn hộ vừa tạo thanh khoản cho sản phẩm. Đây cũng là lý do khiến các chủ đầu tư khi triển khai dự án cũng thường tìm cách tiếp cận với các ngân hàng để cĩ được sự hậu thuẫn.
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ VÀ NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC. NƢỚC.
3.3.1. Kiến nghị đối với chính phủ
● Xây dựng khuơn hình pháp lý hồn chỉnh, đồng bộ, khả thi về ổn định và phát triển thị trường bất động sản.
Nhà nước cần tập trung xây dựng mới và hồn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển và quản lý cĩ hiệu quả thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (từ đất đai, tài chính ngân hàng, xây dựng, tư pháp…). Vì vậy để phát triển và vận hành thị trường bất động sản địi hỏi phải cĩ khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất), thị trường đầu tư phát triển đến thị trường thứ cấp (thị trường giao dịch bất động sản).
Hiện nay, Luật đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa cĩ các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê… đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khĩ khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng.
Do đĩ, Nhà nước phải sớm hồn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản. Luật đất đai nên mở rộng việc thế chấp quyền sử dụng đất cho nhiều mục đích khơng chỉ cĩ sản xuất kinh
doanh mà cịn cho vay tiêu dùng, mua bất động sản. Ban hành các quy định hướng dẫn cụ thể, thống nhất làm cho luật kinh doanh bất động sản đi vào thực tế một cách cĩ hiệu quả hơn, cĩ tác động nhiều tới thị trường.
● Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta tỷ lệ lạm phát cao và biến động khĩ lường gây ảnh hưởng lớn tới sản xuất và đời sống dân cư làm giảm nhu cầu chi tiêu,