Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố thanh hoá, tỉnh thanh hoá

chưa giao quyền sử dụng và là yêu cầu bắt buộc mọi ñối tượng sử dụng ñất phải thực hiện trong mọi trường hợp: Người ñang sử dụng ñất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với ñất chưa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này

là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ

rõ nguồn gốc và mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Văn Ngữ

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này

Trước hết tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới hai giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thanh Trà và TS Phạm Phương Nam những người ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Thanh Hóa, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa, các phòng ban của UBND thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

Tôi cũng xin cảm ơn tới gia ñình và những người thân, ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Văn Ngữ

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Danh mục chữ viết tắt ix

PHẦN 1: ðẶT VẤN ðỀ 1

1.1 Sự cần thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3

1.2.1 Mục ñích 3

1.2.2 Yêu cầu 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 ðất ñai, bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4

2.1.1 ðất ñai 4

2.1.2 Các chức năng cơ bản của ñất ñai: 4

2.1.3 Bất ñộng sản 4

2.1.4 Thị trường bất ñộng sản 5

2.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản: 5

2.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai: 5

2.2.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai: 6

2.2.3 Yêu cầu của ñăng ký nhà nước về ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất 7

2.3 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản của một số nước trên thế giới 7

2.3.1 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Thụy ðiển 7

2.3.2 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Úc (hệ thống Torren): 8

2.3.3 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Cộng hòa Pháp 9

2.4 Tổ chức ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở nước ta 9

2.4.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Việt Nam: 9

2.4.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 12

2.4.3 Vị trí của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ thống quản lý nhà nước về ñất ñai: 14

2.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 14

2.5 Thực trạng hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 17

2.5.1 Tình hình thành lập: 17

2.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ựăng ký: 17

2.5.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng ựăng ký: 18

2.5.4 Chức năng nhiệm vụ của Văn phòng ựăng ký: 19

2.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng ựăng ký 19

2.5.6 đánh giá chung về tình hình hoạt ựộng của VPđK ở Việt Nam 20

2.6 Thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng tỉnh Thanh Hóa thuộc sở Tài nguyên và Môi trường 22

2.6.1 Mô hình tổ chức 22

2.6.2 Chức năng, nhiệm vụ 23

2.6.3 Về cơ chế tài chắnh 23

2.6.4 Về công tác ựăng ký biến ựộng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất 24

PHẦN 3: đỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

3.1 đối tượng nghiên cứu: 25

3.2 Phạm vi nghiên cứu: 25

3.2.1 Về ựịa bàn nghiên cứu: 25

3.2.2 Về thời gian nghiên cứu 25

3.3 Nội dung nghiên cứu: 25

3.3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý sử dụng ựất của thành phố Thanh Hóa 25

3.3.2 đánh giá thực trạng tình hình hoạt ựộng của văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Thanh Hóa 25

3.3.3 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ựộng của văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Thanh Hóa 25

3.3.4 đề xuất một số giải pháp ựể nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa 25

3.4 Phương pháp nghiên cứu: 25

3.4.1 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp 25

3.4.2 Phương pháp chọn ựiểm, chọn mẫu nghiên cứu 26

3.4.3 Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp 26

3.4.4 Phương pháp phân tắch xử lý số liệu 26

3.4.5 Phương pháp chuyên gia 27

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28

4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình quản lý ựất ựai 28

4.1.1 điều kiện tự nhiên 28

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế -xã hội 29

4.1.3 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội, tài nguyên và môi trường 33

4.1.4 Tình hình quản lý, sử dụng ựất và biến ựộng các loại ựất 34

4.2 Thực trạng tình hình hoạt ựộng của VPđKQSD ựất thành phố Thanh Hóa 39

4.2.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng ựăng ký QSD ựất thành phố 39

4.2.2 Căn cứ pháp lý 40

4.2.3 Chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn 40

4.2.4 Nguồn nhân lực 41

4.2.5 Cơ chế hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Thanh Hóa 42

4.3 đánh giá kết quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố 63

4.3.1 Công tác ựăng ký, cấp mới giấychứng nhận quyền sử dụng ựất 63

4.3.2 Về công tác cấp ựổi, cấp lại giấy chứng nhận QSD ựất: 68

4.3.3 Công tác chỉnh lý biến ựộng về sử dụng ựất khi thực hiện các quyền của người sử dụng ựất 69

4.3.4 Công tác lập, quản lý hồ sơ ựịa chắnh 72

4.3.5 Công tác trắch lục, trắch ựo ựịa chắnh 74

4.3.6 Công tác thống kê, kiểm kê ựất ựai 75

4.3.7 Công tác tài chắnh 76

4.4 đánh giá chung về hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Thanh Hóa 78

4.4.1 Mức ựộ công khai thủ tục hành chắnh 78

4.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 80

4.4.3 Thái ựộ và mức ựộ hướng dẫn của cán bộ 82

4.4.3 Nhận xét: 84

4.5 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Thanh Hóa 84

4.5.1 Khó khăn về công tác cán bộ của Văn phòng ựăng ký 84

4.5.2 Khó khăn về cơ sở vật chất 85

4.5.3 Tồn tại trong việc xác nhận hồ sơ của một số phường, xã 85

4.5.4 Chắnh sách pháp luật còn nhiều bất cập, việc thực thi chắnh sách pháp luật chưa triệt ựể 86

4.5.5 đối tượng giải quyết 87

4.6 đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Thanh Hóa 87

4.6.1 Về tổ chức và công tác cán bộ: 87

4.6.2 Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật 88

4.6.3 Về chính sách pháp luật 88

4.6.4 Giải pháp về tổ chức, phối hợp làm việc giữa các ñơn vị 89

4.6.5 Giải pháp về công nghệ 89

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 90

5.1 Kết luận 90

5.2 ðề nghị 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu về tăng trưởng kinh tế 30

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng ựất năm 2012 của thành phố Thanh Hóa 36

Bảng 4.3 Biến ựộng diện tắch ựất theo mục ựắch sử dụng 38

Bảng 4.4 Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận QSD ựất lần ựầu tắnh ựến ngày 30/06/2012 65

Bảng 4.5 Tổng hợp hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận QSD ựất năm 2012 (tắnh ựến ngày 30/06/2012) 68

Bảng 4.6 Tổng hợp hồ sơ thế chấp, xóa thế chấp qua các năm (từ năm 2007 ựến ngày 30/06/2012) 71

Bảng 4.7 Hiện trạng hệ thống bản ựồ ựịa chắnh thành phố Thanh Hóa 73

Bảng 4.8 Kết quả công tác lập hồ sơ ựịa chắnh trên ựịa bàn thành phố Thanh Hóa 74

Bảng 4.9 Tổng hợp tổng thu phắ, lệ phắ từ hoạt ựộng của VPđKQSDđ 78

Bảng 4.10 Mức ựộ công khai thủ tục hành chắnh 80

Bảng 4.11 đánh giá tiến ựộ giải quyết hồ sơ của VPđK 82

Bảng 4.12 đánh giá thái ựộ, mức ựộ hướng dẫncủa cán bộ tiếp nhận hồ sơ 83

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Mô hình tổ chức bộ máy Văn phòng ñăng ký QSD ñất tỉnh

Thanh Hóa 23 Hình 4.1 Biều ñồ cơ cấu ñất ñai thành phố năm 2012 37 Hình 4.2 Phòng xử lý hồ sơ của Văn phòng ñăng ký QSD ñất 66 Hình 4.3 Công dân ñến nộp hồ sơ lĩnh vực TNMT tại trung tâm 1 cửa

liên thông 79

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nội dung chữ viết tắt

CNH-HðH Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa

Qð-TTg Quyết ñịnh của Thủ tướng

Qð-UBND Quyết ñịnh của Ủy ban nhân dân

STNMT Sở Tài nguyên và Môi trường

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

TT-BTC Thông tư của bộ Tài chính

TTLT/BTC-BTNMT Thông tư liên tịch của bộ Tài chính, bộ Tài

nguyên và Môi trườngTTLT/BTNMT-BNV Thông tư liên tịch của bộ Tài nguyên và Môi

trường, bộ Nội vụTTLT/BTP-BTNMT Thông tư liên tịch bộ Tư pháp, bộ Tài nguyên và Môi trườngUBND Ủy ban nhân dân

VPðK Văn phòng ñăng ký

VPðKQSDð Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

PHỤ LỤC

Phụ lục 1 Quy mô, cơ cấu dân số và lao ñộng thành phố Thanh Hóa 1 Phụ lục 2 Sơ ñồ hiện trạng sử dụng ñất thành phố Thanh Hóa năm 2012 2 Phụ lục 3 Bảng kiểm kê ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Thanh Hóa tính

ñến ngày 01/01/2012 3 Phụ lục 4 Phiếu ñiều tra .4Phụ lục 5 Sơ ñồ quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu

…… 9Phụ lục 6 Sơ ñồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử

dụng ñất 10Phụ lục 7 Sơ ñồ quy trình chuyển mục ñích .11

PHẦN 1: ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Sự cần thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt,

là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa- xã hội, an ninh quốc phòng, canh tác, sản xuất nông lâm ngư nghiệp

ðất ñai vừa là ñối tượng lao ñộng, vừa là phương tiện lao ñộng, tồn tại vĩnh viễn, không ñồng nhất về chất lượng, hạn chế về số lượng, cố ñịnh về vị trí, là tư liệu sản xuất không thể thay thế

ðất ñai là của cải quý giá nhất của loài người Trong quan hệ của xã hội có giai cấp, quyền sở hữu ñất ñai thuộc về giai cấp nào thì giai cấp ñó sẽ làm chủ về chính trị và kinh tế Trong lực lượng sản xuất có thể coi lao ñộng là cha, ñất là mẹ, sinh ra của cải vật chất Trong bất kỳ một xã hội nào, một ñất nước nào, một vùng lãnh thổ nào cũng ñều coi trọng việc quản lý, sử dụng ñất ñai hiệu quả ñể phục vụ cho nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội của mình ñặt ra trong lịch sử và ở mọi thời ñại Xuất phát từ ñặc ñiểm hết sức quan trọng của ñất ñai, ðảng và Nhà nước Việt Nam luôn quan tâm tới vấn ñề quản lý, ñăng ký Nhà nước về ñất ñai với ý nghĩa hết sức quan trọng: Các quyền về ñất ñai ñược ñảm bảo bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước, ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân

Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng Cung cấp tư liệu phục vụ các công trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật Giám sát giao dịch về ñất ñai Phục vụ quy hoạch và ñiều tiết quỹ ñất

Lợi ích ñối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với ñất ñai, khuyến khích ñầu tư cá nhân Mở rộng khả năng vay vốn, hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản Giảm tranh chấp ñất ñai

Hệ thống ñăng ký tại Việt Nam hiện nay ñang chịu một sức ép khá lớn bởi nhu cầu về sử dụng ñất ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội Trong ñó thị trường bất ñộng sản phát triển mạnh mẽ ñặt ra cho Văn phòng ñăng ký sự hỗ trợ cho sự phát triển cho thị trường này Việc cấp giấy chứng nhận hiện nay cơ bản ñã hoàn thành Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý,

ñộ tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất dữ liệu ñịa chính Tuy nhiên, hồ sơ quản lý ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, do ñó mà ñòi hỏi sự thống nhất quản lý từ trên xuống trong khuôn khổ pháp lý Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh

“ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”[9] Luật ñất ñai năm 1993 với 7 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai [13] và luật ñất ñai năm 2003 với 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai ñã khẳng ñịnh ñược vai trò của nhà nước trong công tác quản lý hành chính nhà nước về ñất ñai.[16]

Với sự quản lý chặt chẽ, việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận ñược thực hiện công khai minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán bộ làm việc tại cơ quan ñăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng cao, ñã phát huy ñược thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này Tuy nhiên, do nhu cầu về ñất ñai ngày càng tăng ở các ñô thị nên vẫn còn một số tồn tại cần khắc phục

Thành phố Thanh Hóa là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội và khoa học kỹ thuật của tỉnh Thanh Hóa Trong giai ñoạn hiện nay, Thành phố ñang ñẩy mạnh thu hút ñầu tư, xây dựng chương trình hành ñộng ñể trở thành ñô thị lớn vùng Bắc Trung Bộ và trở thành ñô thị loại I vào năm 2015 Vì vậy, ñể giữ vững, phát huy và ñạt ñược các mục tiêu ñề ñã ra thì công tác quản lý nhà nước về ñất ñai, về công tác ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Thanh Hóa là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng ñầu

Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, tôi xin tiến hành nghiên cứu ñề tài “Thực

trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa” ñược sự hướng dẫn của

PGS.TS Nguyễn Thanh Trà và TS Phạm Phương Nam - Giảng viên khoa Tài

nguyên và Môi trường - Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội, cùng với sự giúp ựỡ của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

1.2 Mục ựắch và yêu cầu của ựề tài

1.2.1 Mục ựắch

- đánh giá thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa từ khi thành lập năm 2007 và ựi vào hoạt ựộng cho ựến tháng 06 năm 2012

- Phân tắch những tồn tại ựể tìm ra nguyên nhân và ựề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

1.2.2 Yêu cầu

- đánh giá ựúng thực trạng ựộng của văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trong phạm vi nghiên cứu

- Các số liệu ựiều tra, thu thập phải ựảm bảo ựộ chắnh xác, tin cậy

- đề tài phải ựảm bảo tắnh khoa học và thực tiễn

PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 ðất ñai, bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản

2.1.1 ðất ñai

ðất ñai là môi trường sống, ñịa bàn ñể phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh

tế, văn hóa, xã hội, khoa học – giáo dục, quốc phòng an ninh,tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế ñược trong sản xuất nông lâm nghiệp.[13]

Theo nghĩa thổ nhưỡng: ðất ñai là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, lâu ñời hình thành do kết quả của nhiều yếu tố, ñá gốc, ñộng thực vật, khí hậu, ñịa hình và thời gian, giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích(ha, km2) và ñộ phì

2.1.2 Các chức năng cơ bản của ñất ñai:

Trong vòng 30 năm trở lại ñây, trên nhiều diễn ñàn người ta ñã thừa nhận, ñối với con người ñất ñai có những chức năng chủ yếu sau ñây:

- Chức năng sản xuất

- Chức năng môi trường sống

- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước

- Chức năng dự trữ

- Chức năng không gian sự sống

- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử

- Chức năng vật mang sự sống

- Chức năng phân dị lãnh thổ

Sự thích hợp của ñất ñai về các chức năng chủ yếu nói trên thể hiện rất khác biệt ở các vùng khác nhau trên lãnh thổ của mỗi quốc gia nói riêng và trên toàn trái ñất nói chung Mỗi phần lãnh thổ mang những ñặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội rất ñặc thù, không có vùng ñất nào giống hệt với một vùng ñất khác

2.1.3 Bất ñộng sản

Bất ñộng sản là các tài sản không thể di dời ñược Tuy tiêu chí phân loại bất ñộng sản của các quốc gia trên thế giới có khác nhau nhưng ñều thống nhất bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai

Bộ luật dân sự năm 2005 ở nước ta quy ñịnh tại ñiều 174: Bất ñộng sản là các tài sản không thể di dời ñược bao gồm: “ðất ñai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.[11]

2.1.4 Thị trường bất ñộng sản

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản là thị trường mua bán hàng hóa ñặc biệt- hàng hóa bất ñộng sản Tính ñặc biệt của hàng hóa bất ñộng sản ñược xác ñịnh bởi thuộc tính của ñất ñai mà các tài sản khác không có ñược

Thị trường bất ñộng sản là cơ chế, trong ñó hàng hóa và dịch vụ bất ñộng sản ñược trao ñổi Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trường bất ñộng sản chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất ñộng sản Còn nếu hiểu theo nghĩa rộng thị trường bất ñộng sản không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng sản Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ.[4];[10];[18]

2.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản:

2.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai:

Theo ñịnh nghĩa của Ủy ban kinh tế Châu Âu của Liên Hiệp Quốc: ðăng ký ñất ñai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi ñối với ñất ñai dưới hình thức hoặc là ñăng ký văn tự giao dịch hay ñăng ký các loại văn kiện nào ñó liên quan ñến việc chuyển giao quyền sở hữu, sử dụng, hoặc dưới hình thức ñăng ký chủ quyền ñất Kết quả của quá trình ñăng ký ñược thể hiện trong một

sổ ñăng ký( có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc ñược kỹ thuật số hóa thành hồ sơ ñiện tử) với tất cả những thông tin về chủ sở hữu, chủ sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay ñổi về chủ quyền ñối với những ñơn vị ñất ñai ñược xác ñịnh

Theo ñiều 46 luật ñất ñai năm 2003 và ñiều 696 bộ luật dân sự năm 2005, nghị ñịnh số 88/2009/Nð-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của nước ta quy ñịnh: Việc ñăng ký ñược thực hiện ñối với toàn bộ ñất ñai và trên phạm vi cả nước( gồm cả ñất

chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi ñối tượng sử dụng ñất phải thực hiện trong mọi trường hợp: Người ñang sử dụng ñất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với ñất chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất ; Người sử dụng ñất chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với ñất thực hiện chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với ñất theo quy ñịnh của luật; Người nhận chuyển quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với ñất; Người sử dụng ñất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi thời hạn sử dụng ñất hoặc có thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người sử dụng ñất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với ñất theo bản án hoặc theo quyết ñịnh của Tòa án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành

án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành.[13];[11]

2.2.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai:

- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;

+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích ñối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;

+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

2.2.3 Yêu cầu của ñăng ký nhà nước về ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất

- ðăng ký ñúng ñối tượng, diện tích, mục ñích, thời hạn sử dụng, các quyền lợi khác và những hạn chế về quyền sử dụng, sở hữu nếu có, biến ñộng trong quá trình sử dụng và các thông tin khác có liên quan theo quy ñịnh của luật

- Phải thực hiện ñầy ñủ các thủ tục ñăng ký theo quy ñịnh của ngành

- Phải thiết lập ñầy ñủ các tài liệu và phải thống nhất nội dung thông tin theo ñúng quy cách từng tài liệu

- Lập và quản lý hồ sơ ñịa chính

2.3 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản của một số nước trên thế giới

2.3.1 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Thụy ðiển.[8]

Thủ tục ñăng ký ñất ñai ở Thụy ðiển, bất ñộng sản là ñất ñai, bao gồm cả tài sản gắn liền với ñất ñai ( như nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng lâu năm ) ñược xác ñịnh theo chiều ngang hoặc theo cả chiều ngang và chiều thẳng ñứng do cán

bộ có thẩm quyền tiến hành theo thủ tục nhất ñịnh Việc tự ý phân lô ñất ñai là không hợp pháp và vô hiệu Mỗi ñơn vị tài sản ñều phải ñược ñăng ký tạo thành một ñơn vị ñăng ký trong khu vực ñăng ký xác ñịnh Mỗi huyện là một khu vực với tên gọi theo tên của huyện Mỗi khu vực ñăng ký ñược chia thành nhiều khu vực nhỏ có tên gọi riêng, bao gồm một hoặc nhiều ñơn vị ñăng ký Những ñơn vị tài sản trong cùng một huyện ñược phân chia thành từng khu hoặc từng dãy, bao gồm một hoặc nhiều ñơn vị, với số ký hiệu theo quy ñịnh Các ñơn vị tài sản trong mỗi khu cũng ñược ñánh số thứ

tự

Tên ñăng ký của một ñơn vị tài sản sẽ bao gồm tên của khu vực ñăng ký, tên của khu và 1 số ñăng ký Số ñăng ký này bao gồm số thứ tự của từng khu và số thứ tự của ñơn vị tài sản, ñược ngăn cách hai dấu chấm Mỗi ñơn vị tài sản ñăng ký sẽ có một tên ñăng ký riêng, không trùng lắp với tên của ñơn vị khác

Tất cả sự thay ñổi, hình thành của một ñơn vị bất ñộng sản sẽ ñược ñăng ký, ghi nhận và ñánh số như trên Thủ tục ñược tiến hành không chỉ là các quyết ñịnh hành chính mà bao gồm tất cả các hoạt ñộng cần thiết mang tính kỹ thuật, pháp lý

và kinh tế, thường bắt ñầu bằng việc nộp ñơn ñến cơ quan ñăng ký của những người

có quyền (như chủ sở hữu tài sản, người mua hoặc người có quyền liên quan ñối với tài sản)

Như vậy thủ tục ñăng ký ñất ñai ở Thụy ðiển bao gồm hai nhóm hoạt ñộng chính: ðịa chính và ñăng ký quyền

Hoạt ñộng ñịa chính ñược thể hiện thông qua các hoạt ñộng như: Chia nhỏ ñất ñai; Phân phối lại ñất ñai; Hợp thửa; Tách thửa; Xác ñịnh ranh giới bất ñộng sản; Di chuyển hoặc tháo dỡ công trình/tài sản gắn liền trên ñất; Sự thiết lập những tiện ích chung; Thủ tục xác lập quyền ñi qua bất ñộng sản liền kề

Hoạt ñộng ñăng ký quyền ñược thể hiện thông qua những hành vi như: ðăng

ký quyền sở hữu ( ñối với bất ñộng sản có ñược thông qua hoạt ñộng mua bán); ðăng ký thế chấp; ðăng ký thuê ñất; ðăng ký quyền thuê mặt bằng; ðăng ký quyền

sử dụng của người sử dụng; ðăng ký những hạn chế ñối với bất ñộng sản; ðăng ký bất ñộng sản gắn liền trên ñất

2.3.2 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Úc (hệ thống Torren):

Hiện nay ở Úc hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ñang ñược vận hành theo hệ thống Torren, theo hệ thống này, từng thửa ñất ñược xác ñịnh cụ thể trên bản ñồ, các quyền về ñất ñai và tên chủ sở hữu quyền ñược ghi rõ Khi thửa ñất ñược giao dịch thì chỉ cần ñổi tên chủ sở hữu quyền Bản ñồ phải làm lại và phải lập

hồ sơ mới trong trường hợp một phần của thửa ñất ñược giao bán Theo quy chế này, thì hệ thống ñăng ký ñược thành lập và lưu giữ hồ sơ giao dịch ñất ñai ứng với từng thửa Các giao dịch ñược ñăng ký và công nhận tính pháp lý ñược Nhà nước bảo ñảm và chịu trách nhiệm bồi thường nếu xảy ra những sai sót Ở Úc hiện nay hệ thống nay ñã ñược vi tính hóa.Các hình thức chứng nhận sở hữu quyền rất ña dạng, bao gồm: Giấy chứng nhận sở hữu quyền ñất tư, ñất thuê, ñất thuê lại, ñất cho thế chấp; sở hữu quyền ñối với tài sản của cộng ñồng và ñược quy ñịnh phù hợp với từng bang

Những ñặc ñiểm chủ yếu của Hệ thống ðăng ký ñất ñai và bất ñộng sản của Úc:

- Giấy chứng nhận ñược ñảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống ñăng ký ñơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ ñăng ký là một tài liệu duy nhất ñặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích ñược ñăng ký và dự phòng cho ñăng ký biến ñộng lâu dài

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một văn bản ñược trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ ñồ trích lục thửa ñất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm ñược chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống ñược xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện ñại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển ñáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

2.3.3 Tổ chức hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở Cộng hòa Pháp

Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế ñộ pháp lý này ñã ñược ñưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa ñược công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở ñể xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách có hệ thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ñối với bất ñộng sản Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ñăng ký ñất ñai hay ñăng ký theo ðịa

bộ ở Vùng Alsace Moselle, ñều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

- Thông tin về chủ thể

- Thông tin về bất ñộng sản

2.4 Tổ chức ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản ở nước ta

2.4.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Việt Nam:

- Trước khi có luật ñất ñai

Sau khi hiến pháp 1980 ra ñời quy ñịnh hình thức sở hữu toàn dân về ñất ñai: Nhà nước quan tâm ñến công tác ñăng ký ñất ñai Ngày 1/7/1980 Chính phủ có quyết ñịnh 201/CP về công tác quản lý ñất ñai trong cả nước, chỉ thị 299/ TTg ngày 10/11/1980 Thực hiện yêu cầu này Tổng cục quản lý ruộng ñất ban hành các văn bản ñầu tiên quy ñịnh: Thủ tục ñăng ký thống kê ruộng ñất theo quyết ñịnh 56/ðKTK ngày 05/11/1981 các tài liệu của hệ thống hồ sơ theo quyết ñịnh số

56/ðKTK gồm: [7]

+ Biên bản xác ñịnh ranh giới hành chính

+ Số dã ngoại

+ Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra ño ñạc ngoài ñất, trong phòng

+ Phiếu thửa, ñơn ñăng ký quyền sử dụng ñất

+ Bản kê khai ruộng ñất của tập thể

+ Biên bản thông báo kê khai hồ sơ ñăng ký

- Từ khi có luật ñất ñai năm 1988 ñến năm 1993

Sau khi có luật ñất ñai năm 1988 công tác dăng ký thống kê vẫn ñược triển khai thực hiện theo tinh thần chỉ thị 299/TTg Tổng cục quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh 201/ðKTK ngày 24/7/1989 về ñăng ký và cấp giấy chứng nhận và thông tư số 302/ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết ñịnh 201/ðKTK

ðể phù hợp với luật ñất ñai nhà nước ñã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn như: Công văn số 434/CP-DC tháng 7/1993 của tổng cục quản lý ruộng ñất ban hành tạm thời mẫu sổ sách, hồ sơ ñịa chính

Thời kỳ này, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp.[12]

- Từ khi có luật ñất ñai năm 1993 ñến năm 2003

Luật ñất ñai năm 1993 quy ñịnh:

+ ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

+ Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký tại xã, phường, thị trấn ñó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử dụng ñất

Quyết ñịnh số 499/Qð-ðC ngày 27/7/1995 quy ñịnh mẫu hồ sơ ñịa chính thống nhất cả nước

Thông tư số 346/1998/TT-TCðC ngày 16/3/1998 của Tổng cục ñịa chính hướng dẫn thủ tục ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận Thông tư 1990/2001/TT-TCðC ngày 30/11/2001 của tổng cục ñịa chính về việc hướng dẫn ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng ñất

-Từ khi có luật ñất ñai năm 2003 ñến nay:

Do quá trình thực hiện luật ñất ñai 1993 ñã xuất hiện nhiều vấn ñề bất cập, vì vậy luật ñất ñai năm 2003 ñược Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 26/11/2003 thay thế cho luật ñất ñai năm 1993, theo ñó quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai trong ñó có nội dung ðăng ký, cấp GCNQSDð và lập HSðC là một nội dung quan trọng ñược tái khẳng ñịnh

Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp GCNQSDð” Khoản 19 ñiều 4 luật ñất ñai năm

2003 nói rõ: “ ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất”.[13]

Hệ thống ñăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng: +ðăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu ñược thực hiện trong các trường hợp sau:

*ðược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng

*Người ñang sử dụng ñất mà thửa ñất ñó chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

+ ðăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện ñối với người sử dụng thửa ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà có thay ñổi về việc sử dụng ñất trong các trường hợp sau:

*Người sử dụng ñất thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất;

*Người sử dụng ñất ñược phép ñổi tên;

*Có thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa ñất;

*Chuyển mục ñích sử dụng ñất;

*Có thay ñổi thời hạn sử dụng ñất;

*Chuyển ñổi từ hình thức Nhà nước cho thuê ñất sang hình thức Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất;

*Có thay ñổi về những hạn chế quyền của người sử dụng ñất;

*Nhà nước thu hồi ñất

Cơ quan ñăng ký ñất ñai:

Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh

lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

2.4.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền

sử dụng ñất

2.4.2.1 Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính

ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính

trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”.[24]

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức

- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai ñoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước ở ñịa phương

2.4.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký QSDð

- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh:

“Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng ký quyền

sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành”

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng TN&MT.[5]

Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai

2.4.3 Vị trí của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ thống quản

lý nhà nước về ñất ñai:

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau ñây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau ñây gọi chung là cấp huyện)

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh thành lập theo ñề nghị của Giám ñốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám ñốc Sở Nội vụ; chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Sở Tài nguyên và Môi trường

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, do Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thành lập theo ñề nghị của Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trưởng Phòng Nội vụ; chịu sự chỉ ñạo, quản lý của Phòng Tài nguyên và Môi trường theo phân cấp quản lý của Uỷ ban nhân dân cấp huyện

2.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là ñơn vị sự nghiệp công lập, có con dấu riêng, ñược mở tài khoản theo quy ñịnh của pháp luật; có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất, xây dựng và quản lý hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh của pháp luật và thực hiện các nhiệm vụ sau:[10]

2.4.4.1 ðối với Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh

+ Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất (sau ñây gọi là giấy chứng nhận) trên ñịa bàn cấp tỉnh ñối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài (trừ trường hợp ñược sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy ñịnh của pháp luật;

+ ðăng ký quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất và chỉnh lý biến ñộng về ñất ñai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất theo quy

ñịnh của pháp luật ñối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài (trừ trường hợp ñược sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

+ Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ ñịa chính ñối với tất cả các thửa ñất trên ñịa bàn cấp tỉnh; cấp hồ sơ ñịa chính cho Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau ñây gọi chung là cấp xã); xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu ñịa chính và phát triển hệ thống thông tin ñất ñai; rà soát việc nhập dữ liệu thuộc tính ñịa chính trong quá trình thực hiện thủ tục ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất;

+ Chỉnh lý hồ sơ ñịa chính và cơ sở dữ liệu ñịa chính khi có biến ñộng về sử dụng ñất và về sở hữu tài sản gắn liền với ñất; gửi thông báo chỉnh lý biến ñộng ñối với những trường hợp biến ñộng thuộc thẩm quyền cấp tỉnh cho Văn phòng ñăng ký

quyền sử dụng ñất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã ñể chỉnh lý hồ sơ ñịa chính;

+ Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan có chức năng xác ñịnh mức thu tiền

sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất ñối với người sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất là tổ chức, cơ

sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài (trừ trường hợp ñược sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

+ Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy ñịnh;

+ Chủ trì, phối hợp với Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức việc ñăng ký biến ñộng, chỉnh lý ñồng bộ hồ sơ ñịa chính

ở các cấp ñối với các trường hợp biến ñộng ñất ñai nhưng chưa ñăng ký biến ñộng; + Thực hiện trích ño ñịa chính thửa ñất, khu ñất nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích ño ñịa chính thửa ñất, khu ñất và tài sản gắn liền với ñất do người sử dụng ñất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

+ Thực hiện việc thống kê, kiểm kê ñất ñai và lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất cấp tỉnh;

+ Cung cấp bản ñồ ñịa chính, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính và các thông tin khác về ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng ñồng;

+ Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin ñất ñai; trích ño ñịa chính thửa ñất, khu ñất và tài sản gắn liền với ñất, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh của pháp luật;

+ Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính ñang quản lý, hồ sơ ñịa chính do Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện thực hiện;

+ Quản lý viên chức, người lao ñộng, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy ñịnh của pháp luật;

+ Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành;

+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám ñốc Sở Tài nguyên và Môi trường giao

2.4.4.2 ðối với Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện

+ Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận trên ñịa bàn cấp huyện ñối với

hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy ñịnh của pháp luật;

+ ðăng ký quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; chỉnh lý biến ñộng về ñất ñai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñối với cộng ñồng dân cư, hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

+ Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ ñịa chính và cơ sở dữ liệu thuộc tính ñịa chính ñối với tất cả các thửa ñất trên ñịa bàn cấp huyện; gửi thông báo chỉnh lý biến ñộng cho Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp

xã ñể chỉnh lý hồ sơ ñịa chính ñối với những trường hợp thuộc thẩm quyền; kiểm tra việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ ñịa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã;

+ Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan chức năng xác ñịnh mức thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai và tài sản khác gắn liền với ñất ñối với người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất là cộng ñồng

dân cư, hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

+ Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy ñịnh;

+ Thực hiện trích ño ñịa chính thửa ñất, khu ñất và tài sản gắn liền với ñất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích ño ñịa chính thửa ñất do người sử dụng ñất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

+ Thống kê, kiểm kê ñất ñai, lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất cấp huyện và cấp xã;

+ Cung cấp trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính và các thông tin khác về ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng ñồng;

+ Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất, trích ño ñịa chính thửa ñất, khu ñất, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh của pháp luật;

+ Quản lý viên chức, người lao ñộng, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy ñịnh của pháp luật;

+ Thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh hiện hành;

+ Thực hiện các nhiệm vụ khác do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường giao

2.5 Thực trạng hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.5.1 Tình hình thành lập:

Theo thống kê ñến tháng 09 năm 2012 cả nước ñã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập Văn phòng ñăng kí cấp tỉnh Trong ñó Hậu Giang

là tỉnh thành lập sớm nhất, ðiện Biên là tỉnh chậm nhất Có 39 tỉnh thành lập ñúng thời hạn quy ñịnh tại Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP (trước 01/07/2005), ở cấp huyện

cả nước ñã có 563/698 huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện.[3]

2.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký:

Theo báo cáo của các ñịa phương VPðK thuộc sở Tài nguyên & Môi trường ñều tổ chức thành nhiều ñơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ

chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới ñây gọi chung là Phòng); mỗi VPðK thuộc sở Tài nguyên & Môi trường trung bình có từ 3 ñến 4 phòng

Do có ít cán bộ nên ña số các VPðK cấp huyện ñược tổ chức thành các tổ, nhóm ñể triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPðK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo ñịa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPðK cấp huyện có nhiều cán bộ ñã ñược tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ ðăng ký ñất ñai (hoặc Thẩm ñịnh hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPðK do yêu cầu công việc còn có Tổ ðăng ký giao dịch bảo ñảm; ñây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần ñược thành lập và duy trì ổn ñịnh ở các ñịa phương

2.5.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký:

Theo báo cáo Tổng cục Quản lý ñất ñai, số lượng lao ñộng của các VPðK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPðK cấp tỉnh tính ñến ngày 15 tháng

10 năm 2012 là 2.091 người, trung bình mỗi VPðK cấp tỉnh có 33 người

Trong tổng số lao ñộng hiện có của các VPðK cấp tỉnh có 1.052 người trong biên chế nhà nước (chiếm 50,32%) và có 1.039 người hợp ñồng dài hạn (chiếm 49,68 %)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của ñội ngũ nhân viên VPðK cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới ñược tuyển dụng khi thành lập VPðK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các ñơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật) chuyển sang

Tổng số lao ñộng của 615 VPðK cấp huyện tính ñến ngày 15 tháng 10 năm

2012 có 7.380 người, trung bình mỗi VPðK có 12 người

Về trình ñộ chuyên môn của ñội ngũ lao ñộng tại các VPðK cấp huyện hầu hết ñều ñã ñược ñào tạo chuyên môn ở trình ñộ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao ñộng ñã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; ñại ña số (khoảng 80%) lao ñộng mới ñược tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác ðây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng ñến tiến ñộ và chất lượng công việc chuyên môn của VPðK.[17]

2.5.4 Chức năng nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký:

Theo Quyết ñịnh thành lập, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñều thực hiện ñầy ñủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BNV-BTNMT ngày 31 tháng 12 năm 2004 nay ñược thay thế bằng Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 03 năm

2010, hệ thống văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất nước ta ñang dần hoàn thiện Mặc dù ñã ñạt ñược những kết quả ñáng kể trong quá trình hoạt ñộng ñặc biệt là tiến ñộ và kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất nhưng bên cạnh ñó vẫn còn nhiều khó khăn bất cập trong quá trình hoạt ñộng:

- Hầu hết Văn phòng ðăng ký ñất ñai quận, huyện, thị xã trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường, nhưng có một số ñịa phương lại chịu sự ñiều hành trực tiếp của Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã

- Cơ chế phối hợp giữa các Sở - ngành, phòng ban liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai còn nhiều bất cập, việc tích hợp thông tin trong quản lý còn nhiều hạn chế

- Lực lượng cán bộ làm công tác quản lý ñất ñai còn thiếu về số lượng, yếu về chuyên môn và thường trong tình trạng quá tải, nhất là cán bộ ở cơ sở Hồ sơ, cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về ñất ñai, cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho công tác quản lý ñất ñai còn chưa ñáp ứng ñủ ñể thực hiện tốt khối lượng công việc ñược giao

- Công tác quản lý, giám sát từ cơ sở là rất quan trọng, trong khi lực lượng cán

bộ ñịa chính cấp xã còn kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ và phần lớn chưa ñược ñào tạo trình ñộ chuyên môn nghiệp vụ cơ bản

2.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký

+ ðối với cấp tỉnh

Kết quả báo cáo của các ñịa phương cho thấy VPðK cấp tỉnh hiện nay ñều ñã và ñang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các tổ chức; thực hiện ñăng ký giao dịch bảo ñảm; thống kê và kiểm kê ñất ñai Nhiều ñịa phương VPðK triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ ñịa chính, chỉnh lý biến ñộng cho một số xã ñã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ ñịa chính Một số VPðK các cấp tỉnh ñã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức

việc ựăng ký cấp, cấp ựổi Giấy chứng nhận ở một số xã theo hình thức ựồng loạt (Hà Nội, Nghệ An)

+ đối với cấp huyện

- Tương tự như VPđK cấp tỉnh, các VPđK cấp huyện ựã thành lập ựều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho các hộ gia ựình, cá nhân; thực hiện ựăng ký giao dịch bảo ựảm; thống kê và kiểm kê ựất ựai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến ựộng, hoàn thiện hồ sơ ựịa chắnh ựang quản lý

ở hầu hết các VPđK cấp huyện chưa ựược quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không ựầy ựủ, nhiều VPđK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ ựịa chắnh theo quy ựịnh; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ

sơ ựịa chắnh chưa ựược các VPđK cấp huyện quan tâm thực hiện

- Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất cho các hộ gia ựình cá nhân còn bị ựộng giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ ựộng tổ chức làm ựồng loạt cho từng xã nên tiến ựộ cấp Giấy chứng nhận còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các VPđK cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không ựược ựầu tư ựủ kinh phắ ựể thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra còn

do nguyên nhân chủ quan của VPđK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức ựầy ựủ

về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt ựộng hàng năm và lập dự toán kinh phắ trình UBND cấp huyện duyệt cấp

2.5.6 đánh giá chung về tình hình hoạt ựộng của VPđK ở Việt Nam

2.5.6.1 Kết quả ựạt ựược

Hệ thống VPđK các cấp tỉnh, huyện mặc dù mới thành lập và hoạt ựộng, còn rất nhiều khó khăn về ựiều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt ựộng chưa nhiều nhưng kết quả hoạt ựộng của hệ thống các VPđK ựã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến

ựộ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựến tháng 9 năm

2012 ựạt ựược như sau:

- đất sản xuất nông nghiệp: 16.173.096 giấy chứng nhận với diện tắch 8.316.529

ha ựạt 85,1% diện tắch

- ðất lâm nghiệp: 2.629.232 giấy chứng nhận với diện tích 10.371.482 ha ñạt 86,3% diện tích

- ðất ở nông thôn: 11.671.553 giấy chứng nhận với diện tích 435.967 ha ñạt 79,3% diện tích

- ðất ở ñô thị: 3.685.259 giấy chứng nhận với diện tích 83.109 ha ñạt 63,5% diện tích

- ðất chuyên dùng: 149.845 giấy chứng nhận với 466.552 ha ñạt 60,5% diện tích ðạt ñược kết quả này trước hết là do với việc thành lập các VPðK, lực lượng chuyên môn về ñăng ký, cấp Giấy chứng nhận ñã ñược gia tăng hơn nhiều lần so với trước ñây và ñã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý ñất ñai của cơ quan Tài nguyên và Môi trường từng cấp; hơn nữa ñã phân biệt các rõ công việc mang tính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt ñộng ñăng ký, cấp Giấy chứng nhận; trên cơ sở ñó phân ñịnh rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan

có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính về ñất ñai và ñã cải cách thủ tục theo hướng ñơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận hơn rất nhiều so với trước Luật ðất ñai 2003.[12]

2.5.6.2 Tồn tại trong quá trình hoạt ñộng

- Việc thành lập hệ thống VPðK các cấp ở các ñịa phương còn rất chậm so với yêu cầu nhiệm vụ thi hành Luật ñất ñai: VPðK cấp tỉnh có 22 tỉnh thành lập chậm, VPðK cấp huyện ñến nay còn khoảng 46% số huyện chưa thành lập; một số VPðK ñã thành lập sau một thời gian hoạt ñộng ñã xin giải thể

- Chức năng nhiệm vụ của các VPðK ở nhiều ñịa phương chưa ñược phân ñịnh rõ ràng, nhiều VPðK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo với một số ñơn vị khác của Sở, nhất là với Trung tâm Thông tin TN&MT, thậm chí một tỉnh còn chồng chéo chức năng với VPðK (hoặc Phòng TN&MT) cấp huyện

- Việc tổ chức bộ máy các VPðK các ñịa phương chưa thống nhất; chức năng nhiệm vụ của một số ñơn vị trực thuộc VPðK cấp tỉnh chưa ñược phân ñịnh rõ ràng, ñôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí cơ nơi các phòng làm chung cùng một công việc

- ðiều kiện nhân lực của hầu hết các VPðK còn rất thiếu về số lượng, hạn chế

về kinh nghiệm công tác, chưa ñáp ứng ñược yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật ðất ñai

ñã phân cấp; ñây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính hiên nay

- ðiều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tục hành chính về ñất ñai của VPðK còn rất thiếu thốn, nhiều VPðK chưa có máy

ño ñạc ñể trích ño thửa ñất, máy photocopy ñể sao hồ sơ; ñặc biệt diện tích làm việc chật hẹp và không có trang thiết bị bảo quản ñể triển khai việc lưu trữ hồ sơ ñịa chính phục vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin ñất ñai;

- Không thống nhất về loại hình hoạt ñộng giữa các ñịa phương: có ñịa phương VPðK phải tự bảo ñảm kinh phí ñể tồn tại và hoạt ñộng, có ñịa phương VPðK ñược bảo ñảm bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí hoạt ñộng; cũng có ñịa phương VPðK ñược ñược bảo ñảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn bộ kinh phí ñể hoạt ñộng);

- Hoạt ñộng của VPðK chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ ñược giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính; việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của VPðK các cấp ở nhiều ñịa phương còn một số ñiểm chưa thực hiện ñúng quy ñịnh

2.6 Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng tỉnh Thanh Hóa thuộc sở Tài nguyên và Môi trường

là ñơn vị sự nghiệp có thu Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất của tỉnh tổ chức

mô hình hoạt ñộng theo các tổ, bộ phận chuyên môn (chi tiết xem sơ ñồ)

Hình 2.1 Mô hình tổ chức bộ máy Văn phòng ñăng ký QSD ñất tỉnh Thanh Hóa

2.6.2 Chức năng, nhiệm vụ

Khi mới thành lập và ñi vào hoạt ñộng thì chức năng nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thực hiện theo quy ñịnh tại thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BTP ngày 31 tháng 12 năm 2004 Theo hướng dẫn của thông tư này thực tế khi ñi vào hoạt ñộng có sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ: Chưa phân ñịnh rõ chức năng nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh với phòng ðăng ký thống kê thuộc Sở tài nguyên môi trường, giữa Văn phòng cấp quận huyện với phòng Tài nguyên môi trường quận huyện, ñặc biệt là nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký cấp quận huyện gần như trùng với nhiệm vụ của phòng Tài nguyên môi trường Chính vì sự bất cập ñó ngày 15 tháng 03 năm 2010 liên bộ Tài nguyên và Môi trường, bộ Nội Vụ, bộ Tài Chính ñã ban hành thông tư 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC thay thế mục I của thông tư 38/2004/TTLT-BTNMT-BTP quy ñịnh rõ ràng hơn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

2.6.3 Về cơ chế tài chính

Theo quy ñịnh VPðKQSD ñất thuộc sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa là ñơn vị dịch vụ công, ñơn vị sự nghiệp có thu chỉ ñược nhà nước hỗ

trợ một phần kinh phí, toàn bộ tiền lương của cán bộ viên chức ñều trả từ nguồn thu gồm: Lệ phí ñịa chính (chỉ áp dụng ñối với ñất phi nông nghiệp); Lệ phí chứng nhận ñăng ký biến ñộng về ñất ñai; Phí thẩm ñịnh cấp quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại Quyết ñịnh số 2838/2003/Qð- UBND ngày 05/09/2003 và quyết ñịnh số 2429/2007/QD-UBND, ngày 14/8/2007 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hoá Quy ñịnh các loại phí, lệ phí thuộc thẩm quyền ban hành của HðND tỉnh; lệ phí ño ñạc, chỉnh lý bản trích ño ñịa chính, trích lục bản ñồ: Phụ thuộc vào diện tích thửa ñất ñược quy ñịnh tại quyết ñịnh 979/Qð-UBND, ngày 29/3/2010 của Uỷ ban nhân dan tỉnh Thanh Hoá

2.6.4 Về công tác ñăng ký biến ñộng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

ðăng ký biến ñộng những trường hợp mua bán chuyển nhượng ñất ñai các

ñơn vị thực hiện tương ñối tốt do các văn bản pháp quy có ñầy ñủ (luật Dân sự, luật Công chứng, luật Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…) Tuy nhiên quy ñịnh về ñăng ký biến ñộng bản ñồ ñịa chính thì không có quy ñịnh cụ thể của nhà nước như phương pháp cập nhật biến ñộng bản ñồ, cách luân chuyển hồ sơ ñăng ký biến ñộng bản ñồ, mức thu phí ñăng ký, chỉnh lý biến ñộng bản ñồ Do vậy, việc phối hợp thực hiện chỉnh lý biến ñộng hầu hết chưa ñược thực hiện, hồ sơ ñịa chính của cấp

xã thì ñầy ñủ và cơ bản ñược cập nhật biến ñộng nhưng tại cấp huyện và cấp tỉnh thì lại không ñược cập nhật, chỉnh lý khâu mấu chốt của công tác quản lý hồ sơ tại các văn phòng ñăng ký Công tác kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý biến ñộng bị buông lỏng dẫn ñến tình trạng sau khi ño ñạc chỉnh lý biến ñộng, lập hồ sơ ñịa chính (cả dạng số) xong lại phải lập dự án ño ñạc lập hồ sơ ñịa chính lại

PHẦN 3: đỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 đối tượng nghiên cứu:

- Công tác ựăng ký ựất ựai/bất ựộng sản

- Hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất

- Những ựối tượng có liên quan:

+ Cán bộ trực tiếp, gián tiếp làm việc, quản lý ựiều hành tại Văn phòng ựăng

ký quyền sử dụng ựất

+ Người sử dụng ựất: Là tổ chức, hộ gia ựình cá nhân sử dụng ựất

3.2 Phạm vi nghiên cứu:

3.2.1 Về ựịa bàn nghiên cứu:

Mười tám phường, xã thuộc ựịa bàn quản lý ựịa giới hành chắnh của thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa gồm 12 phường và 6 xã: Phường điện Biên, Ba đình, Ngọc Trạo, Phú Sơn, Tân Sơn, đông Vệ, Lam Sơn, Hàm Rồng, đông Sơn, Nam Ngạn, đông Thọ, Trường Thi; xã đông Hương, đông Hải, Quảng Hưng, Quảng Thành, đông Cương, Quảng Thắng

3.2.2 Về thời gian nghiên cứu

Từ khi văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Thanh Hóa ựược thành lập năm 2007 ựến tháng 06 năm 2012

3.3 Nội dung nghiên cứu:

3.3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý sử dụng ựất của thành phố Thanh Hóa

3.3.2 đánh giá thực trạng tình hình hoạt ựộng của văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Thanh Hóa

3.3.3 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ựộng của văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Thanh Hóa

3.3.4 đề xuất một số giải pháp ựể nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

3.4 Phương pháp nghiên cứu:

3.4.1 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp

Báo cáo của các cấp quản lý Nhà nước ở các cấp, ban, ngành từ Trung ương ñến ñịa phương có liên quan ñến mục tiêu nghiên cứu của ñề tài ñược chọn lọc và

xử lý các thông tin liên quan theo yêu cầu của ñề tài

Thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của thành phố Thanh Hóa, số liệu thống kê về kinh tế xã hội từ năm 2007- tháng 06 năm 2012

Thu thập các số liệu về hiện trạng sử dụng ñất và tình hình quản lý sử dụng ñất của thành phố Thanh Hóa từ năm 2007- tháng 06 năm 2012

Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan ñến hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất; các báo cáo về tình hình hoạt ñộng, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua từ năm 2007- tháng 06 năm 2012

3.4.2 Phương pháp chọn ñiểm, chọn mẫu nghiên cứu

Căn cứ vào mục ñích, thời gian nghiên cứu, kinh phí thực hiện ñề tài tôi không tiến hành ñiều tra hết toàn bộ các ñơn vị hành chính, toàn bộ các hộ gia dình cá nhân

sử dụng ñất mà chỉ ñiều tra trong phạm vi 300 hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn 05 phường, 05 xã ñại diện Từ những ñặc ñiểm sử dụng ñất và tính chất pháp lý của mẫu

và của ñiểm ñã chọn ta có thể suy ra ñược ñặc ñiểm và tính chất của cả ñơn vị hành chính thành phố Thanh Hóa

3.4.3 Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp

Khảo sát thực ñịa thu thập số liệu sơ cấp nhằm kiểm chứng các thông tin, số liệu ñã thu thập ñược từ ñiều tra nội nghiệp Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ, ñiều tra phỏng vấn các hộ gia ñình theo biểu mẫu soạn sẵn, ñược thực hiện với 300 hộ trên ñịa bàn 10 phường, xã của thành phố Nội dung thông tin ñược thu thập bằng bảng hỏi, trả lời bao gồm: Số khẩu, trình ñộ, tình hình sử dụng ñất, hiện trạng về các giấy

tờ pháp lý có liên quan, nhận xét về thực hiện cải cách thủ tục hành chính Thông qua ñó có thể nhận ñịnh ñược về mức ñộ công khai, thời hạn thực hiện, thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ làm việc trực tiếp, gián tiếp của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

3.4.4 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

Các thông tin thu thập thông qua phỏng vấn ñược xử lý chủ yếu theo hướng ñịnh tính Thông tin thu ñược từ ñiều tra xã hội học ñược xử lý chủ yếu theo hướng ñịnh lượng thông qua thống kê mô tả bằng phần mềm tin học Word và Excel Hệ

thống hoá các kết quả thu ñược thành thông tin tổng thể, ñể từ ñó tìm ra những nét ñặc trưng, những mối liên hệ, những tính chất cơ bản của ñối tượng nghiên cứu

3.4.5 Phương pháp chuyên gia

Trong quá trình thực hiện luận văn, trao ñổi thông tin với các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực ñăng ký ñất ñai, trao ñổi về cách nhìn nhận ñánh giá cũng như các gợi ý ñề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình quản lý ựất ựai

4.1.1 điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trắ ựịa lý

Thành phố Thanh Hóa là trung tâm kinh tế, chắnh trị, văn hóa của tỉnh Thanh Hóa cách Hà Nội khoảng 154km về phắa Nam, có tọa ựộ ựịa lý 105045Ỗ00ỖỖkinh ựộ đông, 19045Ỗ20ỖỖ - 19050Ỗ08ỖỖvĩ ựộ Bắc Có ranh giới hành chắnh tiếp giáp:

- Phắa Bắc giáp huyện Hoằng Hóa, đông Sơn, Thiệu Hóa,

- Phắa đông giáp huyện Hoằng Hóa, Quảng Xương,

- Phắa Nam giáp huyện Quảng Xương, đông Sơn,

- Phắa Tây giáp huyện đông Sơn

Là cửa ngõ nối liền Bắc Bộ với Trung Bộ và Nam Bộ, nằm trong vùng chịu ảnh hưởng trực tiếp của ựịa bàn kinh tế trọng ựiểm Bắc Bộ

Vị trắ ựịa lý có lợi thế quan trọng tạo ựiều kiện thuận lợi cho thành phố Thanh Hóa mở rộng giao lưu kinh tế với cả nước cũng như nước ngoài, tạo ựiều kiện thuận lợi ựể trở thành một trong những cực phát triển phắa Nam vùng kinh tế trọng ựiểm Bắc Bộ, ựồng thời cũng ựặt ra những thách thức to lớn cho thành phố Thanh Hóa trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian tới: đó là thể hiện vai trò ựầu tàu thúc ựẩy, lôi kéo phát triển kinh tế - xã hội của toàn tỉnh, tránh tụt hậu so với cả nước

4.1.1.2 địa hình ựịa mạo

Thành phố Thanh Hóa nằm gọn trong khu vực ựồng bằng với ựịa hình khá bằng phẳng có hướng nghiêng dần từ Tây sang đông, ựộ cao trung bình từ 5 - 10 m so với mực nước biển, thuận lợi cho phát triển sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải cũng như các hoạt ựộng thương mại,Ầ

4.1.1.3 Khắ hậu

Thành phố Thanh Hóa chịu ảnh hưởng cửa gió bão, gió mùa đông và các luồng gió từ biển đông thổi vào Tốc ựộ gió trung bình khoảng 1,8 m/s Hướng gió chắnh là hướng gió đông và đông Nam Hàng năm có khoảng trên 20 ngày có gió

Tây khô nóng thổi vào mang theo hơi nóng rất có hại cho mùa màng, cho sản xuất

và ñời sống Tổng nhiệt ñộ trung bình năm khoảng 86000 C, nhiệt ñộ trung bình năm từ 23,3 – 23,60C, trong ñó có những ngay lên tới 400C, hoặc có ngày nhiệt ñộ xuống thấp lạnh tới 50C

4.1.1.5 Hiện trạng môi trường và cảnh quan ñô thị

Những năm gần ñây, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, cảnh quan thành phố Thanh Hóa cũng ñược chú trọng thông qua việc quy hoạch, xây dựng các khu

ñô thị mới, các công trình văn hóa phúc lợi công cộng… làm cho cảnh quan Thành phố ngày càng ñẹp hơn Tuy nhiên, cảnh quan Thành phố cũng còn nhiều bất cập, ñòi hỏi ñược ñầu tư, cải tạo

Việc quản lý, bảo vệ môi trường ngày càng ñược tăng cường Cùng với sự ñẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa, nhiều dự án về chống ô nhiễm, bảo vệ môi trường ñược triển khai, góp phần quan trọng kiềm chế tốc ñộ gia tăng ô nhiễm và suy thoái môi trường, khắc phục môi tình trạng môi trường vẫn còn nhiều bất cập do các chất thải, nhất là rác thải và nước thải ñô thị chưa ñược xử lý triệt ñể

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế -xã hội

4.1.2.1 Thực trạng phát triển các nghành kinh tế

Nền kinh tế thành phố trong những năm gần ñây có sự phát triển tương ñối toàn diện và liên tục tăng trưởng với tốc ñộ khá nhanh Cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp, xây dựng và giảm tỷ trọng dịch vụ, nông - Lâm - Ngư nghiệp