Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận long biên TP hà nội giai đoạn 2005 2012

- Lợi ắch ựối với nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng ựất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch ựất ựai, hỗ trợ hoạt ựộng của thị

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


 -

NGUYỄN DOÃN HỌA

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT QUẬN LONG BIÊN

TP HÀ NỘI GIAI ðOẠN 2005 - 2012

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


 -

NGUYỄN DOÃN HỌA

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT QUẬN LONG BIÊN

TP HÀ NỘI GIAI ðOẠN 2005 - 2012

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN ðÌNH BỒNG

HÀ NỘI, 2013

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất

kì công trình nào khác

Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ

rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Doãn Họa

LỜI CẢM ƠN

Với lòng kắnh trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên Ờ Môi trường Trường đại Học Nông Nghiệp Hà Nội ựã truyền ựạt cho tôi những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, tạo ựiều kiện cho tôi hoàn thành báo cáo, sử dụng phát huy trong cuộc sống cũng như sự nghiệp sau này

Tôi xin bày tỏ lòng biết sơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn đình Bồng

ựã tận tình chỉ bảo, giúp ựỡ tôi thực hiện ựề tài này

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất quận Long Biên ựã tạo mọi ựiều kiện giúp ựỡ tôi trong suốt quá trình ựiều tra và tổng hợp số liệu

Vì thời gian có hạn nên luận văn của tôi không tránh khỏi những thiếu sót Kắnh mong sự ựóng góp và chỉ bảo của các thầy cô giáo ựể luận văn của tôi ựược hoàn thiện hơn

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Doãn Họa

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH ix

MỞ ðẦU 1

1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

2 Mục ñích và yêu cầu 2

2.1 Mục ñích 2

2.2 Yêu cầu 3

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4

1.1 ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 4

1.1.1 ðất ñai 4

1.1.2 Bất ñộng sản 4

1.1.3 Thị trường bất ñộng sản 5

1.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 7

1.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai 7

1.2.2 Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 8

1.2.3 ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 9

1.3 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 13

1.3.1 Liên bang Úc (Australia) ðăng ký quyền - Hệ thống Toren 13

1.3.2 Cộng hòa Pháp: ðăng ký văn tự giao dịch 14

1.3.3 Hệ thống ñăng ký ñất ñai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa 18

1.3.4 ðăng ký ñất ñai Thụy ðiểnVương quốc Thụy ðiển 22

1.4 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 25

1.4.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ựộng của văn phòng ựăng ký 25

1.4.2 Khái quát về hệ thống ựăng ký ựất ựai Việt Nam 27

1.4.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất 29

1.4.4 Cơ sở ựể xác ựịnh các tiêu chắ ựánh giá hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 32

1.4.5 Mối quan hệ giữa Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất với cơ quan ựăng ký ựất ựai và chắnh quyền ựịa phương 32

Chương 2 đỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG,PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.33 2.1 đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 33

2.1.1 đối tượng nghiên cứu 33

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33

2.2 Nội dung nghiên cứu 33

2.2.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Long Biên 33

2.2.2 Thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất quận Long Biên 34

2.2.3 Kết quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 34

2.2.4 đánh giá chung về vai trò, hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất quận Long Biên 34

2.2.5 Nguyên nhân hạn chế và giải pháp nâng cao vai trò hoạt ựộng của văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất quận Long Biên 34

2.3 Phương pháp nghiên cứu 34

2.3.1 Phương pháp ựiều tra, khảo sát 34

2.3.2 Phương pháp phân tắch, xử lý số liệu 35

2.3.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 35

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 35

2.3.5 Phương pháp so sánh 36

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37

3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Long Biên 37

3.1.1 đặc ựiểm ựiều kiện tự nhiên 37

3.1.2 đặc ựiểm kinh tế- xã hội 38

3.1.3 Tình hình quản lý ựất ựai 44

3.2 Thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất quận Long Biên 46

3.2.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất quận Long Biên 46

3.2.2 Cơ chế hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 48

3.3 Kết quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 56

3.3.1 Công tác ựăng ký quyền sử dụng ựất, cấp Giấy chứng nhận 56

3.3.2 Lập và quản lý hồ sơ ựịa chắnh 60

3.3.3 Thống kê, kiểm kê ựất ựai 62

3.3.4 Quản lý các hoạt ựộng dịch vụ công về ựất ựai 65

3.3.5 Ứng dụng tin học 67

3.3.6 Kết quả thu chi tài chắnh 68

3.4 đánh giá hoạt ựộng của VPđK quyền sử dụng ựất quận Long Biên 69

3.4.1 Mức ựộ công khai thủ tục hành chắnh 69

3.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 71

3.4.3 Thái ựộ và mức ựộ hướng dẫn của cán bộ 73

3.4.4 Những ựóng góp trong công tác quản lý ựất ựai 74

3.4.5 Kết quả thu chi tài chắnh 74

3.4.6 Nhận xét 74

3.5 Nguyên nhân hạn chế và giải pháp nâng cao vai trò hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 75

3.5.1 Nguyên nhân hạn chế hoạt ựộng 75

3.5.2 Giải pháp nâng cao vai trò hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký 77

KẾT LUẬN VÀ đỀ NGHỊ 81

1 Kết luận 81

2 đề nghị 82

2.1 ðối với Bộ Tài nguyên và Môi trường 82

2.2 ðối với Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội 82

2.3 ðối với Ủy ban nhân dân quận Long Biên 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

11 TN&MT Tài nguyên và Môi trường

15 VPðKQSDð Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng ựất quận Long Biên 2012 44

Bảng 3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất nông nghiệp 56

Bảng 3.3 Kết quả cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ựất ở 57

Bảng 3.4 Tiến ựộ cấp GCNQSDđ quận Long Biên giai ựoạn 2005 Ờ 2012 59

Bảng 3.5 Kết quả cấp GCNQSDđ quận Long Biên giai ựoạn 2005 Ờ 2012 59

Bảng 3.6 Tổng hợp số lượng bản ựồ ựịa chắnh theo Luật ựất ựai 1993 61

Bảng 3.7 Thống kê diện tắch ựất ựai các năm 2005; 2006; 2007; 2008; 2009; 2010; 2011; 2012 63

Bảng 3.8 Các hoạt ựộng dịch vụ công về ựất ựai của quận Long Biên giai ựoạn 2005-2012 66

Bảng 3.9 Kết quả thu từ dịch vụ công của VPđKQSDđ Q Long Biên giai ựoạn 2005-2012 69

Bảng 3.10 Mức ựộ công khai thủ tục hành chắnh 70

Bảng 3.11 đánh giá tiến ựộ giải quyết hồ sơ của VPđK 72

DANH MỤC HÌNH ẢNH, SƠ ðỒ

Sơ ñồ 1.1 Vị trí của VPðKQSDð trong hệ thống quản lý ñất ñai 31

Hình 3.1 Sơ ñồ vị trí quận Long Biên, Thành phố Hà Nội 37

Hình 3.2 Một số hình ảnh Quận Long Biên 43

Hình 3.3 Sơ ñồ Quy trình ñăng ký lần ñầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 50

Hình 3.4 a Sơ ñồ Quy trình ñăng ký biến ñộng (Bước 1,2) 52

Hình 3.4 b Sơ ñồ Quy trình ñăng ký biến ñộng (Bước 3.4 ) 54

Hình 3.4 c Sơ ñồ Quy trình ñăng ký biến ñộng (Bước 5,6) 55

MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

“ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.”

Theo tính toán của các chuyên gia kinh tế, một phần hai của cải của các nước phát triển là ñất ñai và BðS gắn liền với ñất, và tại các nước ñang phát triển con số này chiếm tới 3/4 Ít nhất 20% tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của hầu hết các quốc gia có ñược là từ ñất ñai, BðS và công trình xây dựng trên ñất (ðặng Anh Quân, 2011) [18] ðiều ñó cho thấy ñất ñai không chỉ là nguồn tài nguyên thiên nhiên, mà còn là nguồn nội lực ñể xây dựng, phát triển quốc gia

ðể nắm chắc và quản lý chặt chẽ ñất ñai, một trong những nội dung quan trọng về quản lý Nhà nước về ñất ñai là ñăng ký ñất ñai (ðKðð) Việc ðKðð Nhà nước có ý nghĩa: các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính ðKðð là một công cụ của Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân

Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh việc thành lập hệ thống Văn phòng ñăng

ký quyền sử dụng ñất (VPðKQSDð) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường ở 2 cấp gồm VPðKQSDð cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, VPðKQSDð cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường VPðKQSDð các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài nguyên và môi trường làm ñầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về ñăng ký ñất ñai, cấp GCN; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính và cơ sở dữ liệu ñịa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai theo ñịnh kỳ; cung cấp thông tin ñất ñai phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về ñất ñai và cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

Sau hơn 8 năm triển khai thi hành Luật ựất ựai năm 2003, ựến nay VPđKQSDđ cấp tỉnh ựã ựược thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Sự ra ựời và hoạt ựộng của VPđKQSDđ gắn liền với việc thực hiện cải cách thủ tục hành chắnh trong lĩnh vực ựất ựai, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về ựất ựai trên phạm vi cả nước nói chung và Thủ ựô Hà Nội nói riêng

Long Biên là một quận thuộc thủ ựô Hà Nội, ựược thành lập theo Nghị ựịnh số 132/2003/Nđ-CP ngày 06 tháng 11 năm 2003 của Chắnh phủ Ngày nay Long Biên ựang trên ựà phát triển, ựẩy mạnh thực hiện CNH-HđH ựịa phương,

cơ cấu kinh tế của quận ựang chuyển dịch theo hướng Công nghiệp - Dịch Nông nghiệp đất ựai trở thành nguồn nội lực phát triển của ựịa phương, nhu cầu ựất ựai cho xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp, dịch vụ ngày càng tăng, thị trường quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sản phát triển, giao dịch quyền sử dụng tăng, ựã dẫn ựến việc thành lập VPđKQSDđ quận Long Biên vào tháng 5 năm 2004

vụ-Một thời gian ngắn sau thành lập, Văn phòng đKQSDđ Quận ựã ựi vào hoạt ựộng và ựáp ứng yêu phát triển kinh tế - xã hội của ựịa phương Tuy nhiên tốc ựộ phát triển của Quận nhanh, dẫn ựến việc sử dụng ựất có nhiều biến ựộng gây áp lực cho hoạt ựộng của Văn phòng đKQSDđ

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên tôi thực hiện ựề tài: Ộđánh giá thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất quận Long Biên-

TP Hà Nội giai ựoạn 2005 - 2012Ợ

2 Mục ựắch và yêu cầu

2.1 Mục ựắch

- đánh giá thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng đKQSDđ quận Long Biên

- đề xuất giải pháp tăng cường năng lực hoạt ựộng của Văn phòng đKQSDđ quận Long Biên

2.2 Yêu cầu

- đánh giá ựúng thực trạng và ựề xuất ựược giải pháp tăng cường năng lực hoạt ựộng của Văn phòng đKQSDđ quận Long Biên

- Các số liệu ựiều tra, thu thập phải ựảm bảo ựộ chắnh xác, tin cậy

- Những kiến nghị ựưa ra phải có tắnh khả thi, phù hợp với ựịa bàn quận

- Kết quả nghiên cứu phải ựảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 đất ựai, bất ựộng sản, thị trường bất ựộng sản

1.1.1 đất ựai

1.1.1.1 Khái niệm

a) Thổ nhưỡng: Lớp ựất mặt của vỏ trái ựất gọi là Thổ nhưỡng (Soil), thổ

nhưỡng phát sinh là do tác ựộng lẫn nhau của khắ trời (khắ quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), ựá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa học ựất

cho rằng: Ộđất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là

thực thể với những quá trình phức tạp và ựa dạng diễ ra trong nó đất ựược coi là khác biệt với ựá đá trở thành ựất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành ựất như khắ hậu, cây cỏ, khu vực, ựịa hình và tuổiỢ (Vũ Ngọc Tuyên, 1994) [ 25 ]

b) đất ựai: Ộđất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một

thửa ựất ựến một ựất nước cho ựến cả hành tinhỢ; "đất ựai là một diện tắch cụ thể của bề mặt trái ựất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ựó: bao gồm khắ hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ựịa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập ựoàn thực vật và ựộng vật, trạng thái ựịnh cư của con người, những kết quả do hoạt ựộng của con người trong quá khứ

và hiện tại ựể lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, ựường xá, nhà cửa )" Ộđất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa ựất ựến một ựất nước cho ựến cả hành tinhỢ (West Publishing, 1991) [30]

1.1.2 Bất ựộng sản

1.1.2.1 Khái niệm

Pháp luật các nước trên thế giới ựều thống nhất xác ựịnh BđS là ựất ựai và những tài sản có liên quan ựến ựất ựai, không tách rời với ựất ựai, ựược xác ựịnh bởi vị trắ ựịa lý của ựất (điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, điều

94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng Ví dụ:

- Ở Nga: Pháp luật quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là "mảnh ñất" chứ không phải là ñất ñai nói chung Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như "tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ " cũng là các bất ñộng sản

- Cộng hòa Pháp: ðiều 520 Luật Dân sự quy ñịnh "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản”

- Vương quốc Thái Lan: Luật Dân sự tại ðiều 100 quy ñịnh: "Bất ñộng sản là ñất ñai và những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai” (Bộ Kế hoạch và ðầu tư), 1987) [ 1 ]

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,

tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà,

công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác

do pháp luật quy ñịnh” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005) [ 16 ]

1.1.2.2 ðặc ñiểm

Các quy ñịnh về BðS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc BðS có những ñặc tính sau ñây: có vị trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

1.1.3 Thị trường bất ñộng sản

1.2.1.3.1 Khái niệm

Thị trường BðS là cơ chế, trong ñó hàng hoá và dịch vụ BðS ñược trao ñổi Thị trường BðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có liên quan ñến giao dịch BðS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS Thị trường

BđS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ựộng liên quan ựến giao dịch BđS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ựến việc tạo lập BđS

Thị trường BđS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, nó liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ựộng, thị trường khoa học công nghệ (Trần Kim Chung, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương -CIEM, 2005) [ 11 ]

1.1.3.2 Tắnh chất

đất ựai là BđS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ựịnh khác nhau về phạm vi giao dịch ựất ựai trên thị trường BđS Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy ựịnh BđS (đất ựai) hoặc BđS (đất ựai và tài sản trên ựất) là hàng hoá ựược giao dịch trên thị trường BđS, Trung Quốc BđS (đất ựai

và tài sản trên ựất) ựược phép giao dịch trên thị trường BđS, nhưng ựất ựai thuộc sở hữu Nhà nước không ựược mua bán mà chỉ ựược chuyển quyền sử dụng ựất

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BđS ựều tham gia vào thị trường BđS Nhiều BđS không phải là BđS hàng hoá Vắ dụ: Các công trình hạ tầng mang tắnh chất công cộng sử dụng chung đất ựai là BđS nhưng theo pháp luật về chế ựộ sở hữu ở nước ta thì ựất ựai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng ựất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại ựất và của một số ựối tượng cụ thể và trong những ựiều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BđS (Nguyễn đình Bồng và Ctg, 2005) [ 6 ]

1.1.3.3 đặc ựiểm

Thị trường BđS có các ựặc ựiểm sau:

- Thị trường BđS không chỉ là giao dịch bản thân BđS mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ắch chứa ựựng trong BđS;

- Thị trường BđS mang tắnh vùng, tắnh khu vực sâu sắc;

- Thị trường BđS chịu sự chi phối của pháp luật;

- Thị trường BđS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo;

- Cung về BđS phản ứng chậm so với cầu về BđS (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn đình Bồng, 2005) [19]

1.2 đăng ký ựất ựai, bất ựộng sản

1.2.1 Khái niệm về ựăng ký ựất ựai

1.2.1.1 đăng ký Nhà nước về ựất ựai

Các quyền về ựất ựai ựược bảo ựảm bởi Nhà nước, liên quan ựến tắnh tin cậy,

sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ựịa chắnh Khái niệm này chỉ rõ:

- đăng ký ựất ựai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ựịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức ựăng ký ựất ựai;

- Dữ liệu ựịa chắnh (hồ sơ ựịa chắnh) là cơ sở ựảm bảo tắnh tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ựăng ký ựất ựai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu ựịa chắnh (hồ sơ ựịa chắnh)

1.2.1.2 Vai trò, lợi ắch của ựăng ký Nhà nước về ựất ựai

- đăng ký ựất ựai là một công cụ của nhà nước ựể bảo vệ lợi ắch nhà nước, lợi ắch cộng ựồng cũng như lợi ắch công dân

- Lợi ắch ựối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng ựất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch ựất ựai, hỗ trợ hoạt ựộng của thị trường bất ựộng sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất, giao ựất, thu hồi ựất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ựất ựai, bản thân việc triển khai một hệ thống ựăng ký ựất ựai cũng là một cải cách pháp luật; + đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ắch ựối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về quyền sở hữu hoặc sử dụng bất ựộng sản; + Khuyến khắch ựầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn đình Bồng, 2005) [ 19 ]

1.2.2 Cơ sở ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản

1.2.2.2.1 Hồ sơ ựất ựai, bất ựộng sản

Hồ sơ ựất ựai và BđS là tài liệu chứa ựựng thông tin liên quan tới thuộc tắnh, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ựối với ựất ựai, BđS Hồ sơ ựất ựai, BđS ựược lập ựể phục vụ cho lợi ắch của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

đối với Nhà nước: ựể thực hiện việc thu thuế cũng như ựảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ựất ựai một cách hợp lý và hiệu quả

đối với công dân, việc lập hồ sơ ựảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thắch hợp ựể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh

chóng, an toàn và với một chi phắ thấp

1.2.2.2 Nguyên tắc ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản

đăng ký ựất ựai, bất ựộng sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc ựăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc ựồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Việc tuân thủ những nguyên tắc trên ựảm bảo cho hệ thống ựăng ký ựất ựai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm ựơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền ựối với ựất ựai

1.2.2.3 đơn vị ựăng ký Ờ thửa ựất

Thửa ựất ựược hiểu là một phần bề mặt trái ựất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ựược coi là một thực thể ựơn nhất và ựộc lập ựể ựăng ký vào

hệ thống hồ sơ với tư cách là một ựối tượng ựăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc ựịnh nghĩa một cách rõ ràng ựơn vị ựăng ký là vấn ựề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ựăng ký

Trong các hệ thống ựăng ký giao dịch cổ ựiển, ựơn vị ựăng ký - thửa ựất không ựược xác ựịnh một cách ựồng nhất, ựúng hơn là không có quy ựịnh, các thông tin ựăng ký ựược ghi vào sổ một cách ựộc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống ựăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ựất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ựồ hoặc không

Các hệ thống ựăng ký giao dịch nâng cao có ựòi hỏi cao hơn về nội dung

mô tả thửa ựất, không chỉ bằng lời mà còn ựòi hỏi có sơ ựồ hoặc bản ựồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa ựất không trùng lặp

Với hệ thống ựịa chắnh ựa mục tiêu ở Châu Âu, việc ựăng ký quyền và ựăng ký ựể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ựất có thể từ hàng chục m2 cho ựến hàng ngàn ha ựược xác ựịnh trên bản ựồ ựịa chắnh, hệ thống bản ựồ ựia chắnh ựược lập theo một hệ toạ ựộ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn đình Bồng, 2005) [ 19 ]

1.2.3 đăng ký pháp lý ựất ựai, bất ựộng sản

1.2.3.1 đăng ký văn tự giao dịch

Trong hệ thống ựăng ký văn tự giao dịch, quyền BđS và ựất ựai ựược xác ựịnh theo thoả thuận giao dịch giữa các bên Nội dung cơ bản của văn tự giao dịch ựược ựăng nhập vào hồ sơ ựăng ký tại cơ quan ựăng ký ựất ựai; cơ quan ựăng ký ựất ựai không thu và lưu giữ các văn tự giao dịch; khi một giao dịch ựược ựăng

ký, bản ựăng ký lưu giữ tại cơ quan ựăng ký là bằng chứng về việc giao dịch ựó

ựã xảy ra giữa các bên nhưng nó không là bằng chứng về việc người bán có thực

sự có quyền hợp pháp ựối với ựất ựai hoặc BđS ựó hay không

để ựảm bảo an toàn pháp lý trong trường hợp giao dịch BđS hoặc giao dịch ựối với một số quyền BđS nào ựó, người mua phải tra cứu ngược dòng thời gian qua một chuỗi các văn tự giao dịch cho tới khi tìm ựược chứng cứ về quyền

hợp pháp ñối với BðS hoặc ñất ñai ñó; các chứng cứ hợp pháp thường phải là các tài liệu do cơ quan công quyền cấp Thực tế, người mua phải tạm bằng lòng khi tra cứu ngược dòng thời gian một số năm nào ñó, bởi vì trong ña số các trường hợp, việc tìm lại những chứng cứ hợp pháp là rất khó khăn hoặc thực ra chúng chưa từng tồn tại Việc tra cứu như vậy phải ñược thực hiện ñối với mỗi lần giao dịch, do ñó tốn nhiều thời gian và công sức

Ngày nay, một số quốc gia ñã nâng cấp hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch bằng cách lập hồ sơ ñất ñai Hồ sơ này ñược lập cho từng BðS hiện hữu với các thông tin ñược tổng hợp từ tất cả các bản ñăng ký giao dịch ñã có liên quan tới BðS ñó Việc nâng cấp này làm cho việc làm cho tra cứu thông tin ñược dễ dàng, nhanh chóng hơn nhưng không nâng cao ñược giá trị pháp lý của các giao dịch ñã ñăng ký.(Nguyễn Văn Chiến, 2006) [ 10 ]

1.2.3.2 ðăng ký quyền

Trong hệ thống ñăng ký quyền, bản thân BðS ñược ñăng ký, do ñó các thông tin chi tiết về BðS và các quyền gắn với BðS ñó ñược ñăng ký vào hồ sơ ñăng ký Nhà nước Quyền BðS ñã ñăng ký ñược Nhà nước bảo ñảm, những thiệt hại cho bất cứ bên nào gây ra bởi việc ñăng ký quyền BðS do Nhà nước chịu trách nhiệm bồi thường Chính vì vậy, khi ñăng ký quyền phải có sự kiểm tra chặt chẽ ñể xác ñịnh các chứng cứ về quyền hợp pháp ñối với BðS ñược ñăng ký ðây

là việc không phải thực hiện trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch

ðăng ký quyền dựa trên 3 nguyên tắc cơ bản là nguyên tắc phản ánh, nguyên tắc màn ngăn cách và nguyên tắc bảo hiểm

Nguyên tắc phản ánh là tất cả mọi thông tin về quyền BðS phải ñược ñăng nhập một cách chính xác, ñầy ñủ vào hồ sơ ñăng ký Nhà nước

Nguyên tắc màn ngăn cách có nghĩa là việc ñăng ký quyền như một tấm màn ngăn 2 giai ñoạn trước và sau khi ñăng ký; một khi quyền ñối với một BðS

ñã ñược ñăng ký vào hồ sơ ñăng ký Nhà nước thì bản ñăng ký hiện thời sẽ thay thế cho tất cả các giấy tờ và tài liệu có trước ñó và là chứng cứ ñầy ñủ ñể xác

nhận quyền hợp pháp ñối với BðS Các giao dịch sau ñó chỉ cần căn cứ trên bản ñăng ký hiện thời mà không cần thiết phải tra cứu ngược thời gian như ñối với ñăng ký văn tự giao dịch

Nguyên tắc bảo hiểm quy ñịnh trách nhiệm của Nhà nước phải ñảm bảo quyền lợi hợp pháp của các chủ thể ñối với BðS từ thời ñiểm quyền BðS ñược ñăng ký; mọi tổn thất về quyền BðS của bất kỳ chủ thể nào gây ra bởi việc ñăng

ký quyền ñược Nhà nước bồi thường

Ưu ñiểm của ñăng ký quyền là thuận tiện và an toàn cho mọi giao dịch ñối với BðS ñã ñăng ký Tuy nhiên, việc ñăng ký lần ñầu trong ñăng ký quyền rất khó khăn vì rất khó xác ñịnh chứng cứ về quyền hợp pháp ñối với BðS, nhất là ñối với những BðS ñã có lịch sử chiếm dụng hoặc sử dụng lâu ñời Chính vì lý

do ñó, mặc dù việc ñăng ký quyền ñã ñược khởi xướng từ rất lâu nhưng tại nhiều quốc gia tỷ lệ BðS ñược ñăng ký quyền vẫn rất thấp; nhiều quốc gia duy trì song song hai hệ thống là ñăng ký văn tự giao dịch và ñăng ký quyền, thậm chí thừa nhận giá trị pháp lý của giao dịch trao tay không ñăng ký

Với những quan niệm như trên, việc ñăng ký BðS và ñất ñai không phải

là hành vi xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng ñối với BðS hoặc ñất ñai

mà chỉ là một hành vi ghi nhận các quyền ñã tồn tại một cách trực tiếp (qua việc ñăng ký quyền) hoặc gián tiếp (qua việc ñăng ký văn tự giao dịch) vào hồ sơ ñăng ký Nhà nước Thực tế ở nhiều nước, các cơ quan ñăng ký BðS hoặc ñất ñai không cấp GCN quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà chỉ cấp GCN việc các quyền ñó ñã ñược ñăng ký, thậm chí chỉ cấp bản trích sao nội dung hồ sơ ñăng

ký mà thôi Từ quan niệm như vậy, cơ quan ñăng ký hoặc cơ quan cấp GCN không nhất thiết phải là cơ quan ñịnh ñoạt về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nên có thể là một cơ quan thuộc hệ thống cơ quan quản lý ñất ñai (thực hiện quyền của Nhà nước với tư cách chủ sở hữu ñất ñai) hoặc là một cơ quan thuộc

hệ thống tư pháp, có thể ñược tổ chức theo ngành dọc hoặc phân cấp theo các cấp hành chính mà không ảnh hưởng tới vai trò của một cơ quan ñăng ký (Nguyễn Văn Chiến, 2006) [ 10 ]

1.2.3.3 Hệ thống Torrens

Hệ thống Torrens là tên gọi của hệ thống ñăng ký ñất ñai theo hình thức ñăng

ký quyền do Robert Torens, Thủ hiến của bang South Australia ñề xuất và triển khai tại bang này từ năm 1828 Hệ thống này sau ñó ñã lan rộng trong Khối thịnh vượng chung và trở nên thịnh hành trên phạm vi toàn cầu Tại Mỹ, có 10 bang áp dụng Hệ thống Torrens (Colorado, Georgia, Hawii, Iowa, Massachusetts, Minnesota, New York, Ohio, Washington)

Về nguồn gốc, hệ thống Torrens là hệ thống ñăng ký quyền kiểu Anh với

3 nguyên tắc cơ bản là là nguyên tắc phản ánh, nguyên tắc màn ngăn cách và nguyên tắc bảo hiểm Nhưng khi triển khai tại Australia Torrens ñã phát triển thêm một bước với việc ñưa thêm 1 nguyên tắc mới vào hệ thống, ñó là nguyên tắc “cấp quyền qua việc ñăng ký thay cho quan ñiểm “ñăng ký quyền” truyền thống của Anh Xuất phát từ quan ñiểm trên, trong hệ thống Torrens, các chủ thể

sở hữu ñất ñai ñược cấp “giấy chứng nhận quyền” chứ không phải “giấy chứng nhận ñăng ký quyền” Trong hệ thống ñăng ký quyền kiểu Anh, hành vi ñăng ký chỉ là ñăng nhập những thông tin về quyền BðS hoặc ñất ñai hợp pháp ñã ñược xác lập trước khi ñăng ký Trong hệ thống Torrens, Nhà nước trao quyền khi một ñơn vị ñất ñai hoặc BðS ñược ñăng ký vào hệ thống Có thể nói rằng Hệ thống Torrens không chỉ là một hệ thống ñăng ký quyền mà chính là một hệ thống cấp và ñăng ký quyền Chính do yếu tố “trao quyền” này, việc ñăng ký ñất ñai phải có sự tham gia của cơ quan quyền lực Nhà nước chứ không phải chỉ do một cơ quan chuyên môn ñơn thuần ñảm nhiệm Tuy có sử dụng quyền lực Nhà nước trong việc “trao quyền” khi ñăng ký ñất ñai, nhưng Nhà nước không phủ nhận quyền lợi của các chủ thể khác bị thiệt hại gây ra bởi việc trao quyền cho người ñược ñăng ký; việc trao và ñăng ký quyền không ñược hồi tố nhưng nếu việc ñăng ký ñó có sai lầm, không trao quyền cho ñúng người chủ hợp pháp thì nếu người ñó chứng minh ñược mình có quyền sở hữu hợp pháp thì sẽ ñược Nhà nước bồi thường theo nguyên tắc bảo hiểm

Về hồ sơ ñăng ký, ñặc ñiểm nổi bật nhất của Hệ thống Torrens là sự ñồng nhất GCN quyền với bản ghi ñăng ký GCN quyền ñược lập thành 2 bản, nội dung như nhau, chủ sở hữu ñược cấp 1 bản, cơ quan ñăng ký giữ một bản thay cho bản ghi ñăng ký Nội dung ñăng ký thế chấp và quyền ñịa dịch cũng ñược ghi trực tiếp trên GCN quyền

1.3 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước

1.3.1 Liên bang Úc (Australia) ðăng ký quyền - Hệ thống Toren

Tại Australia việc ñăng ký BðS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ðKðð, Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai,

cơ quan quản lý ñất ñai hoặc cơ quan thông tin ñất ñai

1.3.1.1 Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai của Northern Territory

Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng ñăng ký Trung Ương, nhiệm vụ của văn phòng thực hiện ñăng

ký quyền ñất ñai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin ñất ñai và các nhiệm vụ ñăng ký khác Hiện nay, tất cả bất ñộng sản ñã ñăng ký tại Northern Territory ñều thuộc hình thức ñăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, số ñăng ký là tập hợp của các bản ghi ñăng ký

và các bản ghi này là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải ñăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng ñược ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn ñược in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng ñiện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra ñể phục vụ cho giao dịch thế chấp

1.3.1.2 Cơ quan ñăng ký ñất ñai của Bang Victoria

Hệ thống ñăng ký ñất ñai của Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria ñược thành lập theo Luật chuyển nhượng ñất ñai năm

1958 Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ ñăng ký quyền; Trung tâm thông tin ñất ñai; Bộ phận ño ñạc; Bộ phận tách hợp thửa ñất; Văn phòng ñịnh giá viên trưởng Hiện nay hầu hết ñất ñai và bất ñộng sản ở Bang

Victoria ñã ñược ñăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến ñộng phải ñăng

ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền ñịa dịch, quyền giám sát việc sử dụng ñất của các bất ñộng sản liên quan

1.3.1.3 Cơ quan ñăng ký ñất ñai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc ñăng ký ñất ñai do Cơ quan quản

lý ñất ñai của Bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý ñất ñai

có các bộ phận: ðo ñạc và bản ñồ; Bảo vệ tài nguyên ñất; Quản lý ñất công; ðịnh giá; ðăng ký ñất ñai Hệ thống Torrens ñược ñưa vào NSW theo Luật BðS

1863 Từ thời ñiểm này tất cả ñất ñai do Hoàng gia cấp ñều ñược ñăng ký theo quy ñịnh của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ ñăng ký ñất ñai của NSW gồm hai loại song hành là hồ sơ cũ ñược thiết lập trong khoảng thời gian 1863-1861

và hồ sơ mới ñược thiết lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ ñược thiết kế dưới dạng ñóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển ñổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện ñồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay ñổi ñược ñăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ ñã ñược thay thế vẫn ñược bảo quản làm tư liệu lịch sử và ñược sao chụp và lưu dưới dạng ñiện tử ñể tiện tra cứu ðể phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ ñăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này ñược lập duới dạng sổ Hiện tại Quy trình ñăng ký ñất ñai ñã ñược tin học hoá bằng Hệ thống ñăng ký quyền ñất ñai tự ñộng năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống ñăng ký quyền tích hợp năm 1999 ðây là hệ thống Torrens ñược tin học hoá ñầu tiền trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche ñược tích hợp lên hệ thống ñăng ký tự ñộng (Nguyễn Văn Chiến, 2006) [ 10 ]

1.3.2 Cộng hòa Pháp: ðăng ký văn tự giao dịch

1.3.2.1 Cơ sở pháp lý

Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của pháp lý này ñã ñược ñưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính không có hiệu lực

của việc chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa ñược công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở

ñể xác lập quyền và nghiã vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách có

hệ thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ñối với bất ñộng sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ñăng ký ñất ñai hay ñăng ký theo ðịa bộ ở Vùng Alsace Moselle, ñều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật ñất ñai/ bất ñộng sản Cộng hòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục ñịa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã; Quyền sở hữu ñất ñai/ bất ñộng sản

a) Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng ñất nhất ñịnh vì mục ñích quốc gia hoặc công cộng Sở hữu ñất ñai của Nhà nước ñược hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua ñất; cụ thể mua dần những thửa ñất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ ñất; ngăn chặn sự tăng giá BðS; Trưng dụng ñất: ðây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công ñể chiếm ñoạt ñất ñai sau khi ñã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích công cộng;

b) Sở hữu tư nhân: phần lớn ñất ñai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân Người dân có quyền sở hữu ñối với ñất ñai Hiến pháp quy ñịnh quyền sở hữu tài sản (trong ñó có ñất ñai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục ñích công cộng

Mặc dù thừa nhận hình thức sở hữu phổ biến là sở hữu tư nhân về ñất ñai, nhưng Nhà nước có chính sách quản lý rất chặt chẽ ñất canh tác nhằm ñảm bảo

sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp; cụ thể: Việc chuyển ñất canh tác sang mục ñích khác, kể cả việc làm nhà ở ñều phải ñược phép của chính quyền cấp xã; Khuyến khích việc tích tụ ñất ñai thông qua việc chuyển ñổi ruộng ñất; Việc bán ñất nông nghiệp hay ñất ñô thị ñều phải nộp thuế ñất và thuế trước bạ là 10% Hơn nữa, việc mua bán ñất không ñược thực hiện một cách tự

do mà phải xin phép chính quyền Chỉ sau khi ñược cấp có thẩm quyền cho phép mới ñược bán ñất và phải ưu tiên bán cho người ñang thuê ñất Nếu những người này không mua thì mới ñược quyền bán cho người khác

- Các nguyên tắc ñăng ký bất ñộng sản: hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập; tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng; thông tin về chủ thể; thông tin về bất ñộng sản Các nguyên tắc này là bắt buộc ñối với tất cả các hoạt ñộng ñăng ký, giao dịch bất ñộng sản nhằm ñảm bảo tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch cũng như ñảm bảo ñầy ñủ các thông tin cũng như công bố công khai mọi thông tin liên quan ñến ñối tượng của hợp ñồng, giao dịch ñăng ký

- Các tác nhân tham gia trong ñăng ký bất ñộng sản bao gồm: Công chứng viên; Văn phòng ñăng ký ñất ñai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách ñịa bộ ở Vùng; Cơ quan ñịa chính

- Trình tự ðăng ký Bất ñộng sản: Việc ñăng ký bất ñộng sản ñược thực hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên ñăng ký thuộc Văn phòng ñăng ký - Cơ quan ñịa chính

b) Nguyên tắc

- Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

ðây là ñiều kiện tiên quyết ðiều kiện này không những ñảm bảo thực hiện tốt các thủ tục ñăng ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền ñối với tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch Nhờ những ñặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), ñiều kiện này còn ñem lại sự an toàn pháp lý cần thiết ñể sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất

kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

ðây chính là nguyên tắc ñảm bảo tính nối tiếp trong việc ñăng ký: mọi hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước ñó chưa ñược ñăng ký Sở dĩ phải ñặt ra nguyên tắc này là

vì ñể thông tin ñầy ñủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải ñảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước ñó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy nếu chủ thể quyền ñối với một bất ñộng sản nào ñó quên ñăng ký quyền của mình thì mọi hành vi ñịnh ñoạt hoặc xác lập quyền về sau này ñối với bất ñộng sản ñó sẽ không ñược phép ñăng ký ñể có thể phát sinh hiệu ñối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về ñất ñai ñiều hành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác ñịnh một hợp ñồng, văn bản ñem ñăng ký ñều phải ghi rõ họ, tên, ñịa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế ñộ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp ñồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia

thông qua người ñại diện Mọi hợp ñồng, văn bản liên quan ñến một pháp nhân ñều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, ñịa chỉ trụ sở, thông tin ñăng ký kinh doanh của pháp nhân ñó, kèm theo họ, tên và ñịa chỉ nơi cư trú của người ñại diện của pháp nhân ñó ðối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp ñồng, văn bản ñều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất ñộng sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu ñem ñăng ký ñều phải có ñầy

ñủ thông tin cụ thể về bất ñộng sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau ñối với cùng một bất ñộng sản thì thông tin ñó phải luôn luôn giống nhau ðối với một bất ñộng sản ñược ñem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa

kế, cho tặng, ñi tặng, thông tin về bất ñộng sản ñó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ ñịa chính

ðể phân biệt bất ñộng sản ñó với các bất ñộng sản khác thì những thông tin sau ñây ñược coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất ñộng sản, số thửa trên bản ñồ ñịa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn, người ta còn ghi thêm: tính chất của bất ñộng sản, nội dung ñịa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc ña, quán cây sồi,…)

Pháp luật còn ñưa ra một số quy ñịnh ñặc biệt ñối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như ñối với các phần của bất ñộng sản ñã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục ñích xác ñịnh rõ các phần ñó Trong hợp ñồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản ñược giao dịch, bằng cách

mô tả tình trạng phân chia của bất ñộng sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là ñất chia lô) (Tổng cục Quản lý ñất ñai, 2009) [ 22 ]

1.3.3 Hệ thống ñăng ký ñất ñai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa

1.3.3.1 Cơ sở pháp luật

Trung quốc thực hiện chế ñộ ñất ñai công hữu bao gồm: chế ñộ sở hữu toàn dân và chế ñộ sở hữu tập thể Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc quy ñịnh: cá nhân và tổ chức không ñược chiếm dụng, mua bán ñất ñai và bất cứ

hình thức chuyển nhượng ựất ựai khác trái pháp luật (khoản 4 điều 10) Từ tháng năm 1988 ựã bổ sung: Ộ Quyền sử dụng ựất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo ựúng pháp luậtỢ

Luật Quản lý đất ựai nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa 1986, có hiệu lực từ 1/1/1987 quy ựịnh cụ thể chế ựộ quản lý và sử dụng ựất ựai; Luật sửa ựổi,

bổ sung Luật Quản lý ựai ựai lần 1 (1988) ựã cụ thể hóa các quy ựịnh của Hiến Pháp về Ộ Quyền sử dụng ựất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo ựúng pháp luậtỢ;

Luật sửa ựổi, bổ sung Luật Quản lý ựai ựai lần 2 (1998) với trọng tâm là quản lý ựất ựai theo mục ựắch sử dụng và bảo vệ ựất canh tác; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển ựất nông nghiệp sang các mục ựắch sử dụng phi nông nghiệp, thực hiện chế ựộ bảo hộ ựất canh tác nông nghiệp, chế ựộ bồi thường khi thu hồi ựất; Trong giai ựoạn Cải cách từ 1988 ựến nay, Trung Quốc tập trung xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng ựất và thị trường bất ựộng sản (thị trường nhà ựất) ựô thị; Thị trường quyền sử dụng ựất nông thôn còn trong giai ựoạn nghiên cứu, hoàn thiện về khung pháp lý (Nguyễn đình Bồng, 2010) [7]

1.3.3.2 Quy tắc đăng ký ựất ựai Trung Quốc (1995)

điều 1: ỘTheo quy ựịnh của Luật quản lý ựất ựai nước Cộng hòa nhân dân Trung HoaỢ, ỘLuật quản lý nhà ựất ựô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung HoaỢ

ựể xây dựng chế ựộ ựăng ký ựất ựai, duy trì và bảo hộ chế ựộ công hữu xã hội chủ nghĩa về ựất ựai, bảo ựảm quyền và lợi ắch hợp pháp của người có quyền lợi

về ựất ựai, nay ban hành bản quy chế này

điều 2: đăng ký ựất ựai là việc nhà nước tổ chức ựăng ký theo pháp luật

về quyền sử dụng ựất thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về ựất ựai, quyền sử dụng ựất ựai thuộc sở hữu tập thể và các quyền lợi khác về ựất ựai

Quyền lợi khác về ựất ựai nói trong bản quy tắc này là nói về những quyền lợi khác ngoài quyền sử dụng và quyền sở hữu, bao gồm quyền thế chấp, quyền cho thuê và những quyền lợi về ựất ựai khác mà pháp quy hành chắnh quy ựịnh phải ựăng ký

ðăng ký ñất ñai chia ra ñăng ký ñất ñai ban ñầu và ñăng ký biến ñộng ñất ñai ðăng ký ñất ñai ban ñầu lại gọi là tổng ñăng ký, có nghĩa là trong một thời gian nhất ñịnh, tiến hành ñăng ký một cách phổ biến ñất ñai trong các khu trực thuộc hoặc khu vực ñược quy ñịnh; ðăng ký biến ñộng ñất ñai là nói ñến việc ñăng ký ngoài việc ñăng ký ban ñầu, bao gồm ñăng ký quyền sử dụng ñất, quyền

sở hữu ñất và các quyền khác theo thời hạn, ñăng ký biến ñộng về tên, ñịa chỉ, mục ñích sử dụng, ñăng ký hủy bỏ ñất ñai…

ðiều 3: Người sử dụng ñất thuộc sở hữu nhà nước, người sở hữu ñất ñai tập thể, người sử dụng ñất ñai tập thể, người có quyền khác về ñất ñai, phải xin ñăng ký ñất ñai theo bản quy tắc này

Khi xin phép ñăng ký, người xin phép có thể uỷ quyền cho người ñại diện Khi uỷ quyền phải nói rõ sự việc và quyền hạn ñược uỷ quyền

Quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu ñất và các quyền khác ñã ñăng ký theo pháp luật thì ñược pháp luật bảo hộ, mọi ñơn vị và cá nhân không ñược xâm phạm

ðiều 4: ðơn vị hành chính cấp huyện tổ chức tiến hành ñăng ký ñất ñai Cơ quan ñịa chính của UBND từ cấp huyện trở lên phụ trách các công việc cụ thể

ðiều 5: ðơn vị ñăng ký cơ bản là thửa ñất

Người có quyền sử dụng hoặc sở hữu trên 2 thửa ñất thì phải xin phép lần lượt từng thửa

Hai người trở lên cùng sử dụng 1 thửa ñất, phải xin phép ñăng ký từng người một

Người sử dụng ñất ñai vượt qua ranh giới cấp huyện thì phải xin phép ñăng ký tại cơ quan ñịa chính thuộc UBND trên cấp huyện

ðiều 6: ðăng ký ñất ñai ñược tiến hành theo các bước sau ñây:

1 Xin phép ñăng ký ñất ñai;

2 ðiều tra về ñịa chính (ñịa tịch, ñịa hộ-ND)

3 Thẩm ñịnh thuộc quyền;

4 Ghi sổ ñăng ký;

5 Phân phát hoặc ñổi giấy chứng nhận ñất ñai

điều7: Cục quản lý ựất ựai quốc gia chủ quản công tác ựăng ký ựất ựai toàn quốc Cơ quan ựịa chắnh thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác ựăng ký ựất ựai trong ựịa phương mình

Chế ựộ ựăng ký tài sản nhà ựất hiện hành ở Trung Quốc giống như chế ựộ ựăng ký kiểu đức kiêm chế ựộ ựăng ký Torrens Tuy nhiên do ựặc ựiểm của mình, nên khái quát lại chủ yếu có các mặt sau:

1 Việc ựăng ký tài sản nhà ựất do cơ quan ựăng ký khác nhau tiến hành Tài sản nhà ựất gồm: ựất các công trình xây dựng trên ựất ựó và các vật dụng khác kèm theo cấu thành đã là tài sản thì nhà cửa và ựất ựai không thể tách ra ựược,

do ựặc ựiểm không tách ựược ựó nên việc ựăng ký quyền sở hữu nhà và ựất phải ựược tiến hành một lần, giấy chứng nhận cũng chỉ lĩnh một giấy, thế nhưng thể chế quản lý nhà và ựất ở Trung Quốc lại chia ra các cơ quan khác nhau cho nên việc ựăng ký thuộc quyền nhà ựất nói chung phải ựăng ký quyền sử dụng ựất ở

cơ quan quản lý ựất ựai và ựăng ký quyền sở hữu nhà ở cơ quan quản lý nhà cửa

2 đăng ký thuộc quyền tài sản nhà ựất là ựăng ký ựộng thái quyền lợi về nhà ựất đương sự phải theo pháp luật ựể ựăng ký quyền có ựược, sự thay ựổi và việc mất ựi quyền lợi nhà ựất, nếu không qua ựăng ký thì không phát sinh hiệu lực về pháp luật, không thể ựối kháng với người thứ 3 đăng ký thuộc quyền tài sản nhà ựát không những ựăng ký quyền lợi trong tình hình bình thường mà còn ựăng ký trong quá trình biến ựộng khiên mọi người biết ựược tình hình ựăng ký

và trạng thái quyền lợi tài sản nhà ựất

3 Việc ựăng ký thuộc quyền tài sản nhà ựất áp dụng theo chủ nghĩa thẩm tra thực chất Theo quy ựịnh của pháp luật nhà ựất Trung Quốc thì lúc ựăng ký thuộc quyền nhà ựất, người xin ựăng ký phải có ựơn cho cơ quan ựăng ký, cơ quan này không những phải thẩm tra kỹ càng về các văn bản cần thiết mà còn phải thẩm tra nghiêm túc về nguồn gốc quyền lợi của người xin ựăng ký Nếu tất

cả kết quả thẩm tra như nhau thì mới ựược ựăng ký

4 ðăng ký thuộc quyền tài sản nhà ủất cú hiệu lực bắt buộc: quyền lợi về nhà và ủất khi ủó ủược cơ quan ủăng ký ghi trờn giấy ủăng ký thỡ quyền lợi ủú

cú hiệu lực tuyệt ủối về mặt phỏp luật ủối với người thứ 3, quyền lợi ủú khụng thể xúa bỏ ủi ủươc

5 ðăng ký thuộc quyền tài sản nhà ủất thực hiện theo chế ủộ ủăng ký bắt buộc Sau lỳc ủăng ký quyền lợi nhà ủất, nếu quyền lợi muốn chuyển ủổi, thay ủổi thỡ người cú quyền lợi phải xin ủăng ký, nếu khụng muốn ủăng ký thỡ quyền lợi ủú khụng ủược phỏp luật bảo vệ và cũng phải chịu trỏch nhiệm tương ứng với phỏp luật Khi ủiều 18, ủiều 19 của luật “Biện phỏp tạm thời về quản lý sản tịch sản quyền nhà cửa ở thành thị” quy ủịnh: “Nếu khụng theo bản biện phỏp này ủể xin phộp ủăng ký sản quyền nhà cửa thỡ việc sở hữu, chuyển dịch, thay ủổi và xỏc ủịnh cỏc quyền lợi khỏc về sản quyền nhà cửa ủú ủều khụng cú hiệu lực” Vi phạm các quy định của bản biện pháp này thì cơ quan chủ quản hành chính về nhà đất của chính phủ nhân dân cấp huyện trở lên căn cứ vào tình tiết

để xử phạt hành chính Điều 69 của "Quy tắc đăng ký đất đai" quy định: nếu không theo quy định, kịp thời xin phép đăng ký thay đổi đất đai thì ngoài việc xử

lý vi phạm về chiếm đất ra, còn xem tình tiết nặng nhẹ, báo cáo lên chính phủ cấp huyện trở lên mà được phê chuẩn thì xoá bỏ việc đăng ký và giấy chứng nhận đất đai

6 Cấp giấy chứng nhận về quyền lợi: Sau khi cơ quan đăng ký thuộc quyền tài sản nhà đất theo trình tự, hoàn thành việc đăng ký quyền lợi cho người xin đăng ký quyền lợi thì chính phủ nhân dân địa phương cấp giấy chứng nhận

về quyền lợi tài sản nhà đất, đó là chỗ dựa cho người có quyền lợi, cần giữ gìn và bảo quản giấy đó (Hoàng Hà, 1997) [15]

1.3.4 ðăng ký ủất ủai Thụy ðiểnVương quốc Thụy ðiển

1.3.4.1 Khỏi quỏt về quản lý ủất ủai Thụy ủiển

Quản lý ủất ủai tại Thụy ðiển bắt nguồn từ quỏ trỡnh bảo vệ quyền sử dụng ủất và việc cai quản ủất ủai Việc bảo vệ quyền ủối với ủất ủai và thực hiện

những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng ñối với người dân Trước ñây, nhiệm vụ này do các tòa án ñịa phương thực hiện

Một trong những nhân tố quan trọng ñối với mỗi nhà nước chính là việc bảo ñảm quyền sở hữu ñất, thúc ñẩy sự phát triển tài nguyên ñất cũng như việc tài trợ cho các hoạt ñộng dựa trên các khoản ñóng góp từ việc sử dụng ñất và thuế

Hệ thống ñịa chính ñầu tiên ñược thành lập ở Thụy ðiển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ người sử dụng ñất, từ hệ thống ñó, việc quản lý ñất ñai ñã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về ñất ñai, gồm:

• 1500- Sổ ñất ñai/Tài liệu về ñất ñai

• 1600- Sổ mô tả vị trí hình học của ñất ñai (bản ñồ thôn/làng)

• 1700-1900 Dồn ñiền ñổi thửa, Bản ñồ ñịa chính thôn/làng

• 1875 Cải cách Quyền chiếm dụng ñất

• 1908 ðăng ký bất ñộng sản (số hiệu thửa ñất cho sử dụng ña mục ñích) –

Cơ sở cho việc ñăng ký sử dụng và thu thuế

• Lệnh cấm việc chia nhỏ ñất tư 1968

• Vi tính hóa (bắt ñầu từ năm 1970 và kết thúc khoảng năm 1995)

• Tích hợp vào Cơ sở dữ liệu Không gian Quốc gia 2010

1.3.4.2 Quyền sở hữu và ñăng ký ñất ñai

- Quyền sở hữu ñất ở Thụy ðiển ñược quy ñịnh tại Bộ Luật ðất ñai từ năm

1970 Theo ñó, tất cả ñất ñai tại Thụy ðiển ñều ñược chia thành những ñơn vị bất ñộng sản, và ñược xác ñịnh trong sổ ñăng ký bất ñộng sản Quyền sở hữu ñất là các ñối với các ñối tượng, thửa ñất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt ñất, cả trong nhà và trên không Quyền sử dụng ñất bao gồm:

1 Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân

2 Quyền cho thuê (có thể lên ñến 50 năm)

3 Thuê không gian của toà nhà

4 Quyền ñịa dịch và quyền ñi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô ñất khác cho những mục ñích kết nối và dẫn tới lô ñất có quyền sở hữu

5 Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô ñất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán

ðối tượng của những quyền hạn trên, thửa ñất, có thể bị thay ñổi trong quá trình hình thành ñịa chính theo luật ñịnh như việc chia nhỏ hay biến ñổi Các quyền ñối với bất ñộng sản có thể ñược chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (ñịa dịch, thế chấp) Quyền sử dụng ñất cũng

có thể bị thu hồi cho những mục ñính công

Trong trường hợp chuyển nhượng, cần phải có hợp ñồng thành văn bản giữa các bên, nêu rõ ñối tượng (thửa ñất) và giá chuyển nhượng (nghĩa vụ) Cần

có 2 người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán Hợp ñồng hợp pháp là những hợp ñồng ñáp ứng ñầy ñủ các ñiều kiện trên Những hứa hẹn mua bán giờ ñây cũng có giá trị pháp lý Hợp ñồng mua bán phải ñược thông qua bởi cơ quan ñăng ký ñất ñai trong vòng 3 tháng Giấy chứng nhận sẽ ñược cấp như là bằng chứng lô ñất ñã ñược ñăng ký

- Hệ thống ñăng ký là hệ thống bằng khoán, ñiều này có nghĩa cơ quan cấp phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô ñất Quá trình ñăng ký bao gồm việc kiểm tra thủ tục chuyển nhượng và tính hợp pháp của giấy phép sẽ ñược Nhà nước bảo ñảm ðiều này có nghĩa bất cứ ai ñược cấp giấy phép sử dụng ñất sẽ ñược bảo vệ khỏi bất cứ xâm phạm nào trong những tình huống quy ñịnh trong luật Quá trình chuyển nhượng có thể do các bên liên quan giải quyết

và không nhất thiết phải có sự tham gia pháp lý nào Công chứng viên (khá phổ biến ở một số hệ thống ở Châu Âu), không liên quan ñến các vụ chuyển nhượng

và ñăng ký ñất ở Thụy ðiển ðiều này giúp cho hệ thống hoạt ñộng hiệu quả hơn và ít tốn kém hơn

- Hệ thống thế chấp bao gồm việc ñăng ký thế chấp tài sản Việc ñăng ký

sẽ cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản ñể thế nợ Hệ thống thế chấp rất quan trọng ñối với các hoạt ñộng kinh tế ví dụ như việc ñầu tư vào ñất ñai nhà ở ðất ñai chính là vật thế chấp rất ñáng tin cậy dựa

trên giá trị của nó ðất ñai sẽ không thay ñổi và luôn có giá trị ổn ñịnh Thông qua hệ thống thế chấp, những giá trị này có thể chuyển từ “vốn chết” sang vốn sinh lợi góp phần thúc ñẩy phát triển kinh tế Hệ thống thế chấp ñóng vai trò rất quan trọng, trong việc ñảm bảo cho ñầu tư Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy ðiển ñược ñảm bảo bằng thế chấp (Tommy Osterberg, 2010) [24]

1.4 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

1.4.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký

1.4.1.1 Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính

ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với

tổ chức sự nghiệp:“ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết

chống tệ nạn cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc” (ðảng cộng sản Việt Nam Văn kiện ðại hội lần thứ IX, 2001) [ 12 ]

Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức (Chính Phủ, 2004) [ 9]

Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai ñoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế (Thủ tướng Chính phủ, 2001) [ 20 ]

Nghị quyết số 17- NQ/TW ngày 1/8/2007 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa X về ñẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy Nhà nước (ðảng cộng sản Việt Nam, BCHTW, 2007) [ 13 ]

Quyết ñịnh số 93/2007/Qð- TTg ban hành quy chế thực hiện một cửa, một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở ñịa phương (Thủ tướng Chính phủ, 2007) [ 21 ]

1.4.1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK

Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh:

“Việc ðKQSDð ñược thực hiện tại Văn phòng ðKQSDð trong các trường hợp: Người ñang SDð chưa ñược cấp GCNQSDð; Người SDð thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDð; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; Người SDð ñã có GCNQSDð ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích SDð, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) [17]

“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ðKQSð là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người SDð thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) [ 17 ]

Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh thành lập Văn phòng ðKQSDð thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng ðKQSDð tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị

xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký QSDð trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn phòng ðKQSDð thuộc Phòng TN&MT (Chính Phủ, 2004) [ 8 ]

Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð, tài sản gắn liền với ñất (Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005) [ 5 ] Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng ký thế chấp bảo lãnh tại VPðK; Các

quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPðK, quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð, tài sản gắn liền với ñất của người SDð Thông tư liện tịch số 05/2010/TTLT/ BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 hướng dẫn về chức năng nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng ðKQSDð (Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, 2010) [ 3 ] Thông

tư quy ñịnh về vị trí chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, cơ cấu tổ chức, biên chế,

cơ chế tài chính của VPðK Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến VPðK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ñược xem là tương ñối ñầy ñủ ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể thành lập và ñưa các VPðK ñi vào hoạt ñộng

1.4.2 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam

1.4.2.1 Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 ñến năm 1979

Sau cải cách ruộng ñất chính quyền cách mạng tịch thu ruộng ñất của ñịa chủ cho dân nghèo, tiếp ñó là phong trào làm ăn tập thể ruộng ñất tập chung vào hợp tác xã Do ñiều kiện thiếu thốn, chiến tranh kéo dài hệ thống hồ sơ chế ñộ

cũ ñể lại không ñược chỉnh lý và không sử dụng ñược Hệ thống tài liệu ñất ñai chủ yếu là bản ñồ giải thửa ño ñạc thủ công bằng thước dây, bàn ñạc cải tiến và

sổ mục kê kiêm thống kê ruộng ñất

1.4.2.2 Từ năm 1980-1988

Sau khi Hiến pháp năm 1980 ra ñời quy ñịnh hình thức sở hữu toàn dân

về ñất ñai; Nhà nước quan tâm ñến công tác ñăng ký ñất ñai Ngày 1/7/1980 Chính phủ có quyết ñịnh 201/CP về công tác quản lý ñất ñai trong cả nước, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 Thực hiện yêu cầu này Tổng cục quản lý ruộng ñất ban hành văn bản ñầu tiên quy ñịnh: Thủ tục ñăng ký thống kê ruộng ñất theo quyết ñịnh 56/ðKTK ngày 05/11/1981

Công văn 434/CP-ðC tháng 7/1993 của Tổng cục quản lý ruộng ñất ban hành tạm thời mẫu sổ sách HSðC;

Quyết ñịnh 499/Qð-ðC ngày 27/7/1995 quy ñịnh mẫu HSðC thống nhất

cả nước;

Thông tư 346/1988/TT-TCðC ngày 16/3/1998 của tổng cục ñịa chính hướng dẫn thủ tục ñăng ký ñất ñai lập hồ sơ ñịa chính và cấp GCN;

Thông tư 1990/2001/TT-TCðC ngày 30/11/2001 của Tổng cục ñịa chính

về hướng dẫn ñăng ký ñất ñai, lập HSðC và cấp GCNQSDð [14 ]

1.4.2.4 Từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay

Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký QSDð Nhà nước giao, cho thuê

Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký QSDð, lập

và quản lý HSðC, cấp GCNQSDð” “ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi

nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất” (Quốc Hội nước

CHXHCN Việt Nam, 2003) [ 17 ]

Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản lý

và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người SDð hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ SDð của mình

Hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng: ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp GCNQSDð cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;

ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…), do thay ñổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về QSDð

Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, VPðKQSDð thành lập ở cấp tỉnh

và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt ñộng theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký SDð, chỉnh lý thống nhất biến ñộng SDð và quản lý hồ sơ ñịa chính; tham mưu cho cơ quan TN&MT cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật

Nhiệm vụ cụ thể của VPðK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCNQSDð theo thẩm quyền cho các ñối tượng sử dụng ñất ở ñịa phương; ðăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý biến ñộng về SDð theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người SDð; Lập và quản lý toàn bộ HSðC gốc ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính; Chỉnh lý HSðC gốc khi có biến ñộng về SDð theo thông báo của cơ quan TN&MT; Lưu trữ HSðC, hệ thống thông tin ñất ñai

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt ñộng của VPðK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSðC gốc; chỉnh lý thống nhất HSðC; phục vụ người SDð thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực ñất ñai, vai trò của VPðK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương là rất quan trọng vì những lý do sau ñây: