thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà nội

Nội dung củachuyên đề gồm 3 phần chính sau: Chương I: Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chương II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận

Mục lục

Lời nói đầu 3

Chương I: Cơ sở lý luận về cấp GCNQSD đất 5

I Vị trí và vai trò của đất đai 5 5

1 Khái niệm 5 5

2 Vị trí của đất đai trong đời sống sản xuất và đời sống xã hội 5 5

3 Vai trò của đất đai 7 7

II Đặc điểm và phân loại đất đai 9 9

1 Đặc điểm của đất đai 9 9

2 Phân loại đất 10 10

III Quyền sử dụng đất và sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất 12 1 Khái niệm về quyền sử dụng đất 12 12

2 Khái niệm GCNQSD đất 13 13

3 Sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất 13 13

IV Những yếu tố ảnh hưởng đến việc cấp GCNQSD đất 15 15

1 Điều kiện tự nhiên 15 15

2 Điều kiện phát triển kinh tế 15 15

3 Điều kiện chính trị – xã hội 15 15

4 Quy hoạch sử dụng đất 16 16

V Những quy định pháp lý về việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1 16

1 Yêu cầu chung của công tác cấp GCNQSD đất 16 16

2 Cơ sở pháp lý của đăng ký và cấp GCNQSD đất 17 17

3 Những quy định về xem xét và cấp GCNQSD đất 19 19

4 Thẩm quyền cấp GCNQSD đất 21 21

VI Quy trình cấp GCNQSD đất 22 22

Chương II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy 24 24

I Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy 2 24

1 Điều kiện tự nhiên 24 24

2 Điều kiện kinh tế – xã hội 28 28

II Thực trạng quỹ đất, tình hình giao đất và sử dụng đất

tại quận Cầu Giấy 34

1 Thực trạng quỹ đất và tình hình biến động đất đai 34 34

2 Tình hình giao đất và sử dụng đất tại quận 38 38

III Công tác tổ chức đăng ký cấp GCNQSD đất tại quận Cầu Giấy 41

1 Các đối tượng phải kê khai đăng ký cấp GCNQSD đất 41 41

2 Tổ chức đăng ký cấp GCNQSD đất 42 42

3 Kết quả đăng ký 49 49

IV Thực trạng xét và cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy 50

1 Tổ chức, thẩm quyền, kết quả xét và cấp GCNQSD đất 50 50

2 Các khoản thu khi cấp GCNQSD đất 54 54

V Đánh giá chung về tình hình cấp GCNQSD đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 54 54

1 Những kết quả đã đạt được 54 54

2 Những tồn tại và nguyên nhân 56 56

Chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm thúc đẩy tiến độ cấp GCNQSD đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 58

I Những phương hướng nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCNQSD đất của quận Cầu Giấy 58

II Giải pháp thúc đẩy tiến độ cấp GCNQSD đất 5 59

1 Giải pháp về tổ chức 59 59

2 Giải pháp về nhân sự 59 59

3 Giải pháp về cải tiến quy trình cấp GCNQSD đất 60 60

4 Các giải pháp thực hiện khác 60 60

III Một số kiến nghị 61 61

Kết luận 62 62

Tài liệu tham khảo 63 63

Lời nói đầu

Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại vàphát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Trong hoạt độngkinh tế của mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp, đất đai là nguồn tài nguyên,nguồn lực và là một đầu vào không thể thiếu Mặt khác, diện tích đất đai lại

có hạn và không thể sản sinh Vì vậy, quản lý và sử dụng một cách đầy đủđất đai là mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế –

xã hội của mỗi quốc gia

Nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đạihoá, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hướng tích cực Mặc dù vấn đềđất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm Nhưng, trong thực tế quátrình sử dụng cũng như quan hệ đất đai có nhiều biến động; vì vậy vấn đềđăng ký và thống kê đất đai càng trở nên bức xúc và phức tạp Tuy nhiêntrong thực tế và trong nhiều trường hợp, vấn đề đăng ký đất đai, đặc biệt làvấn đề lập hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đốitượng sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn và phức tạp, nên trong thực tếđời sống xã hội vẫn còn nảy sinh những vấn đề cần được bổ sung và giảiquyết Để góp phần nghiên cứu vấn đề này, là một sinh viên đang thực tậptại Phòng Địa chính – Nhà đất và Đô thị quận Cầu Giấy em đã chọn đề tài:

"Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội" làm đề tài

nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của chuyên đề này là làm rõ những vấn đề lýluận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng côngtác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cấp quận (thông qua ví dụcủa quận Cầu Giấy), đề xuất một số phương hướng và giải pháp nhằm thúcđẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và ở quậnCầu Giấy nói riêng

Chuyên đề này nghiên cứu những vấn đề cơ bản về việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy

Chuyên đề đã vận dụng các phương pháp sau: phương pháp duy vậtbiện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp phân tích, phương pháp thống kê.

Ngoài lời nói đầu, kết luận và tài liệu tham khảo Nội dung củachuyên đề gồm 3 phần chính sau:

Chương I: Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chương II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất tại quận Cầu Giấy Chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy

Trong quá trình thực tập tại Phòng Địa chính – Nhà đất và Đô thịquận Cầu Giấy, em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đã giúp emtìm hiểu và hoàn thành chuyên đề này Em xin chân thành cảm ơn Cô giáoThS Vũ Thị Thảo đã hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề này

Như vậy, đất đai có nguồn gốc hoàn toàn từ tự nhiên chứ không phải

do con người tạo ra Nhưng đất đai lại mang lại những công dụng nhất địnhcho xã hội loài người Khi mới xuất hiện con người, đất đai là nơi cung cấpnguồn sống cho con người; còn trong quá trình phát triển của xã hội loàingười, đất đai lại là điều kiện cho sự tồn tại và phát triển của con người Dovậy, có thể khẳng định đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗiquốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vậtkhác trên trái đất Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủnghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là

tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trườngsống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, vănhoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua bao thế hệ, nhân dân ta đã tốnbao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngàynay!”

2 Vị trí của đất đai trong đời sống sản xuất và đời sống xã hội

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quátrình lịch sử phát triển kinh tế – xã hội, đất đai là điều kiện chung của laođộng Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hộiloài người Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sảnxuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể nào có

sự tồn tại của loài người Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng

quý giá của loài người, là điều kiện cho sự sống của động thực vật và conngười trên trái đất.

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế – xãhội Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các côngtrình công nghiệp, giao thông Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngànhcông nghiệp xây dựng như gạch ngãi, xi măng, gốm sứ

Đất đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác nhau là một trongnhững cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nướcnhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xãhội của mỗi vùng đất nước Nhu cầu về đời sống kinh tế, xã hội rất phongphú và đa dạng Vì vậy, vệc khai thác lợi thế của mỗi vùng đất là tất yếukhách quan để đáp ứng nhu cầu đó Mỗi vùng có những sắc thái riêng vềđất đai và các điều kiện tự nhiên khác nhau Vì vậy, sử dụng đầy đủ và hợp

lý đất của mỗi vùng là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm pháttriển kinh tế của đất nước

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội.Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân đất đai có vịtrí khác nhau Đối với ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt Nókhông những là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn cung cấpthức ăn cho cây trồng và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt màcung cấp thức ăn cho gia súc, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của conngười vào cây trồng Vì vậy, đất đai được đưa vào sử dụng trong quá trìnhsản xuất kinh doanh nông nghiệp được gọi là ruộng đất đai và ruộng đất là

tư liệu sản xuất chủ yếu, không thể thay thế được Không có ruộng đất thìkhông thể tiến hành sản xuất kinh doanh nông nghiệp Ruộng đất là tư liệusản xuất chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là

tư liệu lao động

Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia Nóiđến chủ quyền của mỗi quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ,trong đó có đất đai Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia, trước hết phảitôn trọng lãnh thổ của quốc gia đó

3 Vai trò của đất đai

3.1 Đất đai là một tài nguyên

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá với mỗi quốc gia, là điều kiệntồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất

C Mác viết rằng: “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”.

Đất là líp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm để nuôi sốngloài người Mọi hoạt động của con người gắn liền với líp bề mặt đó theothời gian và không gian nhất định

Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đaingày càng gắn liền chặt chẽ với nhau Đất đai trở thành nguồn của cải vôtận của con người, con người dùa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sốngmình Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trườngsống Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không

có một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của

xã hội loài người

Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các côngtrình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phóc lợi khác, cáccánh đồng để con người trồng trọt, chăn nuôi

Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định,

là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia Đất đai còn là sự bảo hiểm chocuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua cácthế hệ và như một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng

Con người khai thác bề mặt đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, tạo nênsản phẩm nuôi sống cả xã hội loài người Khai thác bề mặt đất đai và cảitiến chất lượng đất đai để tạo ra khối lượng sản phẩm ngày càng nhiều hơn,thoả mãn nhu cầu lương thực, thực phẩm ngày càng tăng Trình độ khaithác đất đai gắn liền với sự tiến hoá của xã hội Quá trình Êy làm cho conngười và đất đai ngày càng nhận thức và hiểu biết hơn về khoa học kỹ

thuật, khám phá và khai thác “kho báu” trong lòng đất đai phục vụ cho mục

đích của mình

Đất đai gắn liền với khí hậu, môi trường trên phạm vi toàn cầu cũngnhư từng vùng, từng miền lãnh thổ Trải qua lịch sử hàng triệu năm của tráiđất, khí hậu cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiênhoặc do tác động của con người Trong quá trình chinh phục và cải tạothiên nhiên, con người ngày càng can thiệp vào quá trình biến đổi của tựnhiên Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến các hệ sinh thái trên đấtliền, nhất là đối với cây trồng

Như vậy, việc sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có

ý nghĩa về bảo vệ, cải tạo và biến đổi môi trường Ngày nay, với sự pháttriển của khoa học kỹ thuật, người ta rất chú ý đến tác động của môi trườngtrong quá trình hoạt động sản xuất của con người, trong đó sử dụng khaithác đất đai là yếu tố vô cùng quan trọng

Trong các yếu tố cấu thành của môi trường như đất đai, nguồn nước,khí hậu, cây trồng, vật nuôi, hệ sinh thái thì đất đai đóng vai trò quan trọng.Những biến đổi tiểu khí hậu, những sự phá vỡ hệ sinh thái ở những vùngnào đó trên trái đất đai ngoài tác động ảnh hưởng của tự nhiên thì vai tròcon người tác động cũng rất lớn: lụt úng do phá rừng, canh tác bất hợp lý làm ảnh hưởng đến môi trường Bởi vậy, sử dụng tài nguyên đất không thểtách rời việc bảo vệ và cải tạo môi trường

3.2 Đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hộinhư là một tư liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thểtrong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí và vai trò khácnhau

Trong ngành công nghiệp (trừ công nghiệp khai khoáng), đất đai làmnền tảng, làm cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạtđộng sản xuất kinh doanh Sự phát triển nhanh chóng của các ngành côngnghiệp đòi hỏi mở rộng quy mô xây dựng, các nhà máy mới tăng lên làmtăng số lượng diện tích đất đai dành cho yêu cầu này

Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sựphát triển của các ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển đòi hỏixây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới Những yêu cầunày ngày càng tăng lên, làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đócũng tăng lên.

Trong nông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu

tố hàng đầu của ngành sản xuất này Đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng

để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng Mọi tác độngcủa con người vào cây trồng đều dùa vào đất đai và thông qua đất đai Đấtđai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất Ruộng đất là tư liệusản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được Ruộng đất vừa là đốitượng lao động, vừa là tư liệu lao động

Quá trình sản xuất nông nghiệp (trong ngành trồng trọt) là qúa trìnhkhai thác, sử dụng đất Bởi vậy, không có ruộng đất thì không thể có hoạtđộng sản xuất nông nghiệp

II Đặc điểm và phân loại đất đai

1 Đặc điểm của đất đai

– Diện tích đất đai có hạn: Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bềmặt của trái đất đai cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnhthổ bị giới hạn Sự giới hạn đó còn thể hiện ở chỗ nhu cầu sử dụng đất đaicủa các ngành kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế – xã hộingày càng tăng Do diện tích đất đai có hạn nên người ta không thể tuỳ ýmuốn của mình tăng diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng được Đặc điểmnày đặt ra yêu cầu quản lý đất đai phải chặt chẽ, quản lý về số lượng, chấtlượng đất, cơ cấu đất đai theo mục đích sử dụng cũng như cơ cấu sử dụngđất đai theo các thành phần kinh tế và xu hướng biến động của chúng đề có

kế hoạch phân bố và sử dụng đất đai có cơ sở khoa học Đối với nước ta,diện tích đất đai bình quân đầu người vào loại thấp so với các quốc giakhác trên thế giới Vấn đề quản lý và sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả vàbền vững lại càng đặc biệt quan trọng

– Đất đai được sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của đời sốngkinh tế – xã hội Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc

mở rộng các đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển nông, lâm, ngưnghiệp đều phải sử dụng đất đai Để đảm bảo cân đối trong việc phân bổđất đai cho các ngành, các lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và lãng phí, cầncoi trọng công tác quy hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất đai và có sự phốihợp chặt chẽ giữa các ngành trong công tác quy hoạch và kế hoạch hoá đấtđai

– Đất đai có vị trí cố định, tính chất cơ học, vật lý, hoá học và sinhhọc trong đất đai cũng không đồng nhất Đất đai được phân bổ trên mộtdiện tích rộng và cố định ở từng nơi nhất định Do vị trí cố định và gắn liềnvới các điều kiện tự nhiên (thổ nhưỡng, thời tiết, khí hậu, nước, cây trồng),

và các điều kiện kinh tế như kết cấu hạ tầng, dân số, công nghiệp trên cácvùng và các khu vực nên tính chất của đất đai có khác nhau Vì vậy, việc

sử dụng đất đai vào các quá trình sản xuất của mỗi ngành kinh tế cần phảinghiên cứu kỹ lưỡng tính chất của đất cho phù hợp Trong sản xuất nôngnghiệp, việc sử dụng đất phải thích hợp với những điều kiện tự nhiên, kinh

tế và chất lượng ruộng đất của từng vùng để mang lại hiệu quả kinh tế cao

Để kích thích việc sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp, Nhà nước đề ranhững chính sách như đầu tư, thuế cho phù hợp với điều kiện đất đai ởcác vùng trong nước

– Trong nông nghiệp, nếu sử dụng hợp lý đất đai thì sức sản xuất của

nó không ngừng được nâng lên Sức sản xuất của đất đai tăng lên gắn liềnvới sự phát triển của lực lượng sản xuất, sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật,với việc thực hiện phương thức thâm canh và chế độ canh tác hợp lý Sứcsản xuất của đất đai biểu hiện tập trung ở độ phì nhiêu của đất đai Vì vậy,cần phải thực hiện các biện pháp hữu hiệu để nâng cao độ phì nhiêu của đấtđai, cho phép năng suất đất đai nâng lên

2 Phân loại đất

Từ khi loài người chuyển từ săn bắn, hái lượm sang trồng trọt canhtác, con người đã biết cách xem xét đất, chọn đất và canh tác đất Càng

ngày những kinh nghiệm và kiến thức Êy càng được tích luỹ, đúc kết lại.Tuỳ theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau, nhưng đềunhằm mục tiêu chung là nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lýchóng.

2.1 Phân loại đất theo mục đích sử dụng

Phân loại đất theo mục đích sử dụng nhằm nắm được hiện trạng đấtđai đang sử dụng vào mục đích khác nhau như thế nào, số lượng, cơ cấucủa mỗi loại trong tổng số là bao nhiêu, những biến động của các loại đấtnày ra sao

Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất được phân thành các loạisau đây:

Việc chuyển loại đất này sang loại đất khác, tức là chuyển mục đích

sử dụng đất có thể diễn ra tuỳ thuộc vào tình hình cụ thể của từng nơi vàtừng vùng, song phải đảm bảo những nguyên tắc và những quy định chặtchẽ của Luật đất đai và các quy định khác của Nhà nước về quản lý đất đai

2.2 Phương pháp phân loại định lượng FAO - UNESCO

Phương pháp phân loại này dùa trên quan điểm, phương pháp chẩnđoán định lượng Hiện nay nước ta cũng đang ứng dụng phương pháp này

do Trung tâm FAO – UNESCO tài trợ Ta thường gọi là phương pháp FAO– UNESCO

Phân loại đất theo phương pháp này dùa trên quan điểm về mối quan

hệ có tính quy luật giữa đất và điều kiện tự nhiên của môi trường.Docuchaev – Nhà khoa học đất người Nga đã xác định bất kỳ một loại đấtnào cũng đều được tạo thành bởi một quá trình lịch sử tự nhiên đặc biệt,một thể tự nhiên độc lập giống như khoáng vật, thực vật, động vật Ông là

người đầu tiên xác định chính xác về đất, đã chỉ ra sự hình thành đất là mộtquá trình phức tạp có mối quan hệ chặt chẽ với 5 yếu tố tự nhiên hình thànhđất là: khí hậu, địa hình, thực vật và động vật, đá mẹ và tuổi địa phương(thời gian) Theo ông, sự tạo thành đất là kết quả tác động của thể tự nhiênsống và chết.

Phân loại theo phương pháp định lượng FAO – UNESCO, đất ở nước

ta có 13 nhóm với 373 đơn vị đất và những đặc tính sau đây:

– Đất Việt Nam bao gồm chủ yếu những nhóm và đơn vị đất phổ biến

ở vùng nhiệt đới và á nhiệt đới Èm, có cường độ phong hoá mạnh Ngoài ra

có một số nhóm và loại đất tuy Ýt về diện tích nhưng có những vị trí quantrọng đặc thù theo vùng, làm cho đất Việt Nam phong phú và đa dạng Banhóm đất lớn chiếm vị trí quan trọng trong sản xuất nông nghiệp của ViệtNam là: nhóm đất xám (Acrisols) chiếm 63,2%; nhóm đất phù sa (Fluvisols)chiếm 21,6% và nhóm đất đỏ (Ferrasols) chiếm 8,2% diện tích đất

– Việt Nam ở vào điều kiện khí hậu Èm, mưa nhiều Vì vậy đất đailuôn luôn bị biến động gắn với sự thay đổi của thảm thực vật

– Về phân vùng địa lý thổ nhưỡng: Trên cơ sở gộp các loại và nhómđất có đặc trưng tương tụ với đặc điểm các yếu tố địa lý từng loại hình lãnhthổ, đã phân chia nước ta thành 2 miền, 16 khu và 142 vùng địa lý thổnhưỡng làm cơ sở cho việc phân vùng tổng hợp và quy hoạch phát triển

Tài nguyên đất Việt Nam về số lượng so với thế giới vào loại trungbình, đất nông nghiệp vào loại thấp, nhưng có tương đối diện tích để giảiquyết lương thực, thực phẩm với cơ cấu mùa vụ phong phú, đa dạng; có đủđiều kiện để phát triển cây lâu năm quý, cũng như phát triển khu dân cư đôthị và công nghiệp đặc thù vùng sinh thái

III Quyền sử dụng đất và sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất

1 Khái niệm về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền lợi dụng các tính năng của đất để phục

vụ cho lợi Ých kinh tế và đời sống của con người Đất đai là tài sản đặcbiệt, Nhà nước giao một phần đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử

dụng Người sử dụng đất có nghĩa vụ đối với Nhà nước như nép thuế sửdụng đất và tuân thủ những quy định của Nhà nước về sử dụng đất.

2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhậnquyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư,cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sửdụng đất theo pháp luật

Hay nói cách khác, GCNQSD đất là giấy chứng nhận do cơ quanNhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợiÝch hợp pháp của người sử dụng đất

3 Sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất

Đăng ký – thống kê đất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ

sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợppháp, nó có quan hệ gần gũi và liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất cảmọi người, bởi nó thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai và tạo cơ

sở pháp lý cho việc bảo vệ các quyền hợp pháp của người sử dụng đất,đồng thời tạo cơ hội cho người sử dụng đất có điều kiện đầu tư, khai thác

sử dụng đất có hiệu quả cao nhất

Trong tình hình hiện nay, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ban đầu đang là yêu cầu bức xúc

và là một nhiệm vụ chiến lược của toàn ngành địa chính Từ đó, làm cơ sởtriển khai thi hành luật đất đai, đưa các hoạt động quản lý Nhà nước về đấtđai ở các cấp thành nề nếp, thường xuyên

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thốngnhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiếtkiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất chocác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi

và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của phápluật Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước

về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đấtđai Đồng thời, nó còn cung cấp thông tin đầy đủ và làm cơ sở pháp lý chặtchẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranhchấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đấtphải tuân thủ theo pháp luật, nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụbảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả

Thông qua đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽthiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ các thông tin về tự nhiên,kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sảnphẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước

về đất đai Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượngcao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính

và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải triển khaithực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản

về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất;phân hạng và định giá đất; quản lý tài chính về đất đai; thanh tra xử lý viphạm và giải quyết tranh chấp đất đai, quản lý các hoạt động dịch vụ công

về đất đai

Ở nước ta, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai Do đó, đối tượngquản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất đai trongphạm vi lãnh thổ quốc gia Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn

bộ diện tích đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin về tình hìnhđất đai theo yêu cầu của quản lý đất đai Các thông tin này bao gồm: tênchủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sửdụng đất, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thayđổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý các thông tin này phảiđược thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Với những yêu cầu về thông tin đấtđai đó, qua việc thực hiện kê khai, đăng ký đất cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đấttrên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội dung khác: đo đạc lập bản đồ địachính, quy hoạch sử dụng đất , Nhà nước mới thực sự quản lý được tình

hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thựchiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.

IV Những yếu tố ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất

1 Điều kiện tự nhiên

Các yếu tố của điều kiện tự nhiên bao gồm: vị trí địa lý, đất đai, địahình, thời tiết, khí hậu, các nguồn tài nguyên, những yếu tố này tác độngtới mọi mặt của đời sống kinh tế, xã hội của con người Do đó, cũng ảnhhưởng đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở nói chung vàcông tác kê khai, đăng ký và cấp giấy chứng nhận nói riêng

2 Điều kiện phát triển kinh tế

Ngày nay, với quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng ở khắp mọinơi làm cho các nhu cầu của con người ngày càng tăng, trong đó nhu cầu

sử dụng đất đai và nhà ở cũng không nằm ngoài xu thế này Vì nhu cầu nàyngày một tăng, mà đất đai lại có hạn do đó nó gây khó khăn cho công tácquản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở Mặt khác, điều kiện kinh tế pháttriển sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc ứng dụng khoa học công nghệ, cáchoạt động đầu tư được thực hiện vào mọi lĩnh vực của đời sống conngười Vì vậy, nó sẽ tác động tích cực đến công tác quản lý Nhà nước vềđất đai và nhà ở nói chung và công tác kê khai, đăng ký và cấp giấy chứngnhận nói riêng

3 Điều kiện chính trị - xã hội

Điều kiện chính trị – xã hội ổn định là một điều kiện thuận lợi để thuhót đầu tư, tạo điều kiện mọi mặt cho phát triển kinh tế, ý thức và đời sốngcủa người dân được nâng cao điều đó sẽ tác động tích cực đến việc banhành các văn bản pháp quy của Nhà nước về quản lý đất đai và nâng cao ýthức chấp hành pháp luật về đất đai của mọi đối tượng sử dụng đất Do đó,cũng tạo điều kiện thuận lợi cho công tác kê khai, đăng ký, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất

4 Quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật vàpháp chế của Nhà nước về tổ chức, sử dụng, quản lý đất đai nói chung,quản lý đất đai đô thị nói riêng một cách đầy đủ hợp lý, khoa học và cóhiệu quả cao nhất Thông qua việc tính toán việc phân bổ quỹ đất cho cácngành, các mục đích sử dụng, cho các cá nhân, tổ chức sử dụng đất đainhằm nâng cao hiệu qủa kinh tế – xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất đai,môi trường sinh thái Như vậy, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làkhông thể thiếu được trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở;đồng thời nó cũng không thể thiếu được trong tiến trình phát triển đô thị và

đô thị hoá Do đó, có thể nói quy hoạch sử dụng đất là cơ sở quan trọng đểNhà nước cấp GCNQSD đất, cho thuê đất, giao đất đáp ứng yêu cầu sửdụng đất ngày càng tăng ở đô thị

V Những quy định pháp lý về việc đăng ký và cấp GCNQSD đất

1 Yêu cầu chung của công tác cấp GCNQSD đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng thư pháp lý xácnhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với quyền sử dụng đất của người sửdụng đất Và cũng như bất kỳ một quyết định pháp lý nào, việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yêu cầu sau:

Cấp giấy chứng nhận phải đúng đối tượng, diện tích trong hạn mứcđược giao, đúng mục đích, thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụtheo quy định của pháp luật Thực hiện đầy đủ thủ tục, đúng thẩm quyềnquy định Thiết lập đầy đủ hồ sơ theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên –Môi trường

Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên –Môi trường với chất lượng cao về các loại thông tin như: diện tích, hìnhthể, kích thước từng thửa đất, hạng đất

Mọi đối tượng sử dụng đất hay có nhu cầu biến động dưới mọi hìnhthức đều phải làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận với cơ quan Nhànước có thẩm quyền, không để sót bất kỳ trường hợp sử dụng đất nào mà

không đăng ký, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai trên toàn

bộ lãnh thổ Trong mọi trường hợp, việc đăng ký cấp giấy chứng nhận phảithực hiện ngay sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất,cho phép biến động đất đai, như thế mới đảm bảo cho hồ sơ địa chính phảnánh đúng hiện trạng sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất luônđược bảo vệ và thực hiện theo pháp luật

2 Cơ sở pháp lý của đăng ký và cấp GCNQSD đất

Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trởthành một nhiệm vụ bắt buộc và hết sức cần thiết, làm cơ sở cho việc tổchức thi hành luật đất đai và là một trong những nhiệm vụ được ưu tiênhàng đầu trong các nhiệm vụ về quản lý đất đai Xuất phát từ yêu cầu đó,

để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến nay Nhànước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc triểnkhai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

Công văn 434/CV–ĐC tháng 7/1993 của Tổng cục Địa chính banhành mẫu sổ sách hồ sơ địa chính thay thế cho các mẫu quy định tại quyếtđịnh số 56/ĐKTK năm 1981

Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà

ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sửdụng đất đô thị

Quyết định 499/QĐ–ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng cục Địa chính quyđịnh các mẫu sổ địa chính, mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận, sổ theo dõibiến động đất đai

Công văn 647/CV–ĐC ngày 31/5/1995 của Tổng cục Địa chính vềviệc hướng dẫn một số điểm thực hiện Nghị định 60/CP

Công văn 1427/CV–ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa chính vềviệc hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

Công văn 1725/LB–QLN ngày 17/12/1996 của Bộ Xây dựng vàTổng cục Địa chính hướng dẫn một số biện pháp đẩy mạnh việc cấp giấychứng nhận sở hữu nhà.

Chỉ thị 10/1998/CT–TTg ngày 20/2/1998 của Thủ tướng Chính phủ

về đẩy mạnh và hoàn thành giao đất, cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp

Thông tư 346/1998/TT–TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địachính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấpGCNQSD đất

Nghị định 17/1999/NĐ–CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tụcchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụngđất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Chỉ thị 18/1999/CT–TTg ngày 1/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ vềmột số biện pháp đẩy mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000

Công văn 776/CP–Nhà nước ngày 28/7/1999 của Chính phủ về việccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đô thị

Thông tư 1417/1999/TT–TCĐC của Tổng cục Địa chính hướng dẫnthi hành Nghị định 17/1999/NĐ–CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ

Văn bản số 353/TC–QLCS ngày 15/12/1999 của Bộ Tài chính vềviệc giải đáp những vướng mắc trong việc thực hiện trong việc thực hiện

kê khai đăng ký và cấp GCNQ quản lý, sử dụng đất thuộc trụ sở làm việctại các cơ quan hành chính sự nghiệp

Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT–TCĐC–BTC ngày 21/9/1999của liên Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất theo chỉ thị 18/1999/CT–TTg

Thông tư liên tịch số 1646/2000/TTLT–TCĐC–TGCP ngày30/10/2000 của Tổng cục Địa chính – Ban tôn giáo của Chính phủ hướngdẫn cấp GCNQSD đất trên diện tích cơ sở tôn giáo đang sử dụng

Nghị định số 69/2000/NĐ–CP ngày 20/11/2000 của Chính phủ vềsửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 09/1996/NĐ–CP

Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa đổi bổ sung một số điều cácnăm 1998,2001.

+ Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc các giấy tờ giao đất khác do

cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà, Chínhphủ Cách mạng Lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam cấp trong quátrình thực hiện các chính sách đất đai

+ Những giấy tờ chuyển nhượng đất của những người sử dụng đấthợp pháp từ năm 1980 trở về trước mà đã được chính quyền địa phươngxác nhận

+ Giấy tờ thừa kế nhà, đất Bản án hoặc quyết định của toà án giảiquyết việc thừa kế nhà, đất đã có hiệu lực

+ Giấy trao tặng nhà tình nghĩa cho đối tượng chính sách

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do UBND Tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương quy định hoặc có tên trong sổ địa chính

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp

Riêng trong quá trình đăng ký biến động đất đai:

+ Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sửdụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất phải có quyết định của cơ quan Nhànước có thẩm quyền và chứng từ thu tiền sử dụng đất (nếu có)

+ Trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền

sử dụng đất phải có hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thếchấp đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận (Theo quy địnhtại Nghị định 17/1999/NĐ–CP) kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụngđất đã cấp có thửa đất biến động và chứng từ thu nép tiền các loại (nếu có)

+ Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải có di chúc của ngườithừa kế, biên bản phân chia thừa kế hoặc quyết định giải quyết tranh chấp

về thừa kế quyền sử dụng đất của toà án đã có hiệu lực kèm theo giấychứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có thửa đất thừa kế

+ Trường hợp mất đất do thiên tai như: sụt lở đất, cát bồi lấp, ngậplụt vĩnh viễn không còn khả năng sử dụng phải có biên bản xác nhận củachính quyền cơ sở

Người đang sử dụng đất ổn định, không có giấy tờ hợp pháp phảiđược UBND xã xác nhận trong những trường hợp sau:

+ Có giấy tờ hợp pháp nhưng thất lạc do thiên tai, chiến tranh cònchứng lý trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan Nhà nước hoặc hội đồng đăng kýđất xã xác nhận

+ Người được thừa kế của tổ tiên đã sử dụng qua nhiều thế hệ

+ Người được chia tách, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp phápnhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ

+ Người tự khai khoáng đất từ những năm 80 trở về trước nay đang

sử dụng đất phù hợp với quy hoạch

– Chấp hành đúng pháp luật của Nhà nước trong quá trình sử dụngđất

3.2 Những trường hợp không được xem xét và cấp GCNQSD đất

+ Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không hợp pháp hoặc viphạm pháp luật trong quá trình sử dụng và hiện đang ảnh hưởng đến sự antoàn của công trình đã được Nhà nước quy định thì tuỳ theo mức độ viphạm có thể bị thu hồi hoặc có thể được tiếp tục sử dụng sau khi đã thựchiện đầy đủ các biện pháp khắc phục ảnh hưởng đến sự an toàn của côngtrình và được cơ quan quản lý công trình chấp thuận

+ Nếu mục đích sử dụng đất hợp pháp nhưng ảnh hưởng nghiêmtrọng đến sự an toàn của các công trình cần phải di dời ngay thì không cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng khi giải toả phải được xét đền

bù đất như với đối tượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Sử dụng đất dưới hình thức thuê đất thuộc quyền sử dụng của cácđối tượng khác (kể cả trường hợp thuê lại đất của các tổ chức được Nhànước cho thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để chothuê)

+ Thuê đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông – lâm nghiệp từ quỹđất nông nghiệp dành cho công Ých, đất nông – lâm nghiệp đã được quyhoạch dành cho mục đích khác

+ Nhận khoản đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông – lâm nghiệptrong các doanh nghiệp Nhà nước

4 Thẩm quyền cấp GCNQSD đất

UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm xem xét tính đầy đủ, hợp

lệ của hồ sơ, xác nhận, đề xuất kiến nghị vào từng hồ sơ xin đăng ký đất vềcác vấn đề

Hiện trạng: vị trí, diện tích, loại đất

Nguồn gốc, thời điểm và những biến động phát sinh trong quá trình

sử dụng đất

Tình trạng tranh chấp hay không tranh chấp quyền sử dụng đất

Đề nghị giải quyết các trường hợp vi phạm chính sách đất đai

UBND huyện, thị xã, quận, thành phố trực thuộc tỉnh ký cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng:

Hé gia đình, cá nhân sử dụng đất vào các mục đích sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ở nông thôn và thị trấn

Hé gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng tại nông thôn.Cộng đồng dân cư sử dụng đất có các công trình như: đình, đền,miếu, am, từ đường tại nông thôn

Hé gia đình và cá nhân sử dụng đất vào các mục đích tại nội thànhphố, nội thị xã và đất ở, đất chuyên dùng tại thị trấn.

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ký duyệt để cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất là:

Các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sửdụng vào các mục đích

Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam

Nhà thờ, nhà chùa, thánh thất tôn giáo

Cộng đồng dân cư sử dụng đất có các công trình đền, miếu, am, từđường, nhà thờ họ tại đô thị

Sở Địa chính các tỉnh, thành phố thực hiện chứng nhận thay đổi đốivới các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp củaUBND cấp tỉnh

Phòng Địa chính cấp huyện thực hiện chứng nhận thay đổi đối vớicác giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp của UBNDcấp huyện

 Chuẩn bị vật tư, kinh phí

 Tổ chức lực lượng tập huấn, tuyên truyền

Bước 2: Hoàn thành điều tra đo đạc

 Khai thác tài liệu hiện có

 Tổ chức đo đạc đơn giản

Bao gồm: Chỉnh lý, bổ sung; soát xét tên chủ, loại đất; sao in bảnđồ.

Bước 3: Tổ chức kê khai đăng ký và xét duyệt đơn đăng ký

 Lập hồ sơ đăng ký của chủ sử dụng đất

 Xét đơn đăng ký tại xã và lập hồ sơ trình cấp có thẩm quyềnduyệt

 Kiểm tra thẩm định của cơ quan địa chính

 UBND tỉnh, huyện phê duyệt việc cấp giấy chứng nhận và xử

lý vi phạmBước 4: Thực hiện quyết định của UBND cấp có thẩm quyền

 Sau khi UBND tỉnh, huyện phê duyệt việc cấp giấy chứngnhận và xử lý vi phạm thì tiến hành các bước sau:

 Lập hồ sơ địa chính và phân cấp quản lý

 Giao giấy chứng nhận, thu lệ phí địa chính, thu nép giấy tờnguồn gốc đất

 Thực hiện xử lý các vi phạm

Chương II Thực trạng cụng tỏc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất tại

quận cầu giấy quyền sử dụng đất tại quận cầu giấy

I Điều kiện tự nhiờn, kinh tế – xó hội quận Cầu Giấy

1 Điều kiện tự nhiờn

1.1 Vị trớ địa lý

Quận Cầu Giấy là một bộ phận hợp thành của Thủ đụ Hà Nội Đõy làmột quận mới được thành lập ngày 3 thỏng 9 năm 1997, bao gồm 4 thị trấnNghĩa Đụ, Nghĩa Tõn, Mai Dịch, Cầu Giấy và 3 xó Yờn Hoà, Trung Hoà,Dịch Vọng của huyện Từ Liờm cũ Diện tớch đất tự nhiờn của quận là1.204,05 ha với dõn số năm 2003 là 149.385 người, tương ứng với 35.000hộ

Về địa giới hành chớnh, quận Cầu Giấy tiếp giỏp với cỏc quận, huyệnsau:

 Phớa Bắc giỏp quận Tõy Hồ

 Phớa Đụng giỏp quận Ba Đỡnh

 Phớa Tõy giỏp Thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liờm

 Phớa Nam giỏp quận Đống Đa

Quận nằm ở cửa ngừ phớa Tõy, một trong những khu phỏt triển chớnhcủa Thành phố Hà Nội, cỏch trung tõm thành phố khoảng 6 Km Trongquận cú dũng sụng Tụ Lịch chạy dọc theo chiều dài phớa Đụng của quận

Cú cỏc trục đường giao thụng vành đai nối thủ đụ Hà Nội với sõn bay quốc

tế Nội Bài và trục đường chớnh nối trung tõm Hà Nội với chuỗi đụ thị vệtinh Hoà Lạc – Sơn Tõy (Đường Trần Duy Hưng, Đường Cầu Giấy – XuõnThủy – 32)

1.2 Thời tiết và khí hậu

Quận Cầu Giấy có chung điều kiện thời tiết khí hậu của thành phố

Hà Nội Các chỉ số về thời tiết khí hậu được đo ở trạm khí tượng Láng,cạnh địa bàn quận, do đó nó đặc trưng cho các điều kiện khí hậu của quận.Thời tiết trong năm chia thành 2 mùa rõ rệt: Mùa nóng bắt đầu từ tháng 4đến tháng 10, gió Đông Nam là chủ đạo Nhiệt độ trung bình trong nămkhoảng 23,90C; nhiệt độ cao nhất của tháng trong năm là tháng 6 và ở mức29,40C Mùa nóng cũng đồng thời là mùa mưa tập trung từ tháng 7 đếntháng 9 Bão thường xuất hiện trong các tháng 7 và 8, cấp gió trung bình từ

7 đến 10, gió giật đến cấp 12 Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3năm sau, gió Đông Bắc là chủ đạo Độ Èm trung bình trong năm là 84,5%;tháng 1 và 2 có độ Èm lên tới 100% Nhiệt độ thấp nhất của tháng trongnăm là tháng 1 và ở mức 16,9oC Với các thông số trên về nhiệt độ, thời tiếtcủa quận thuận lợi cho sản xuất và sinh hoạt

Về chế độ mưa: Tổng lượng mưa trung bình năm là 1.573,7 mm.Lượng mưa thuộc loại trung bình của vùng đồng bằng Bắc Bộ nhưng phân

bố không đều qua các tháng Tháng có lượng mưa nhiều là tháng 7 và 8(338,7 mm); tháng có lượng mưa Ýt nhất là tháng 12 (13,3 mm); lượngmưa của tháng nhiều gấp 25,47 lần tháng Ýt Sự chênh lệch đó gây lên únglụt ở một số phường như Trung Hoà, Yên Hoà và các tuyến phố cũ do hệthống thoát nước không đáp ứng được yêu cầu Đây là vấn đề cần được lưu

ý khi tiến hành quy hoach và xây dựng

Như vậy, các đặc điểm của thời tiết trên địa bàn quận có nhiều yếu tốthuận lợi hơn yếu tố bất lợi, trong đó phải kể tới những điều kiện thuận lợicho sản xuất nông nghiệp với việc hình thành vành đai cây thực phẩm, hoacây cảnh và cây xanh bóng mát bảo vệ và điều hoà môi trường đô thị Tuynhiên, những bất lợi gây ra do thời tiết khí hậu như úng lụt cũng cầnđược đặc biệt lưu ý, nhất là trong quy hoạch và xây dựng nhà ở, các kết cấu

hạ tầng đô thị

1.3 Đặc điểm đất đai và địa hình

Về diện tích tự nhiên: Cầu Giấy là quận có diện tích đứng thứ 3 trong

sè 7 quận nội thành – 1.204,05 ha Quận có địa hình tương đối bằng phẳng,thấp dần từ Bắc xuống Nam, cao độ trung bình 6 đến 6,5m Các khu vực đãxây dựng (nhà ở, cơ quan, trường học ) có cốt nền khoảng 6,5 đến 7m.Các khu vực đất trống chủ yếu là ruộng canh tác, nằm tập trung ở 3 phườngDịch Vọng, Yên Hoà, Trung Hoà Cao độ thay đổi từ cốt 3,5 đến 4,5 Một

số khu ruộng trũng, hoặc địa hình thay đổi do lấy đất làm gạch có cốt thấpnhất từ 3 đến 3,5; cá biệt có khu vực hồ Nghĩa Đô sâu đến cốt 1m

Về địa chất công trình: Căn cứ tài liệu địa chất tổng thể thành phố HàNội được thành lập năm 1981, thì toàn bộ quận Cầu Giấy được đánh giáthuộc vùng I – thuận lợi cho xây dựng, và vùng II thuận lợi có mức độ choxây dựng

Khu vực I: Bao gồm các phân vùng I–1c, I–2b, I–3a với cột địa tầng:líp trên cùng là đất sét có chiều dày thay đổi từ 5 đến 10m, líp tiếp theo làcát và đất cát

Khu vực II: Bao gồm các phân vùng II–2b, II–2c với cột địa tầng líptrên cùng là đất sét thay đổi từ 4 đến 7m, líp tiếp theo là bùn, than bùn vàthan non

Nhìn chung, địa chất công trình quận Cầu Giấy thuận lợi cho xâydựng nhà cao tầng Tuy nhiên, để có giải pháp thiết kế móng hợp lý cần có

số liệu khoan thăm dò cụ thể từng khu vực

Trong 1.204,05 ha của quận có 671 ha đã xây dựng và 533,6 ha chưaxây dựng, trong đó đất nông nghiệp có 404 ha Tỷ trọng diện tích đất nôngnghiệp của quận còn tương đối cao (33,6%) diện tích quận Đây cũng làquỹ đất quan trọng để quận có thể sử dụng trong quy hoạch xây dựng hệthống cơ sở hạ tầng theo đúng yêu cầu và quy mô của đô thị hiện đại.Nhưng trong thời gian chưa xây dựng đô thị, quỹ đất này cần tiếp tục pháttriển nông nghiệp trong đô thị với những nét đặc trưng của nông nghiệpsinh thái, với tính sản xuất hàng hóa cao, tính văn hoá kết hợp với tính kinh

tế và yếu tố môi trường thể hiện sự văn minh đô thị, tạo nên sự độc đáo

trong phát triển kinh tế – xã hội mà các quận khác không có được (trừ quậnTây Hồ).

Hiện tại quỹ đất nông nghiệp của quận tuy lớn nhưng chưa sử dụngđược đầy đủ, hợp lý và không hiệu quận Hầu hết các phường có đất nôngnghiệp đều có thể bố trí các loại cây trồng có giá trị kinh tế cao như rau,hoa, cây cảnh nhưng trên thực tế, những loại cây trồng có giá trị kinh tếcao chiếm tỉ lệ rất nhỏ trong tổng số đất nông nghiệp (3,4%) Do hầu hếtcác loại cây trồng mức đầu tư thấp nên sinh lời từ đất nhỏ, có nhiều hộ sảnxuất nông nghiệp không bù đắp đủ chi phí Nông dân sản xuất cầm chõng

để chờ chính sách đền bù do đô thị hoá

Toàn quận vẫn còn 42 ha chưa sử dụng, trong đó phường Yên Hoà cótới 21 ha

Tóm lại: Đất đai là một lợi thế của quận Cầu Giấy trong quy hoạch

và phát triển xây dựng đô thị Nó cho phép thành phố và quận có thể quyhoạch xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật theo hướng văn minh,hiện đại bảo tồn được môi trường sinh thái Tuy nhiên, những lợi thế trênchỉ có trong một thời gian 5 đến 10 năm nữa Với tốc độ đô thị hoá nhưhiện nay, nếu không quản lý quy hoạch xây dựng tốt, những lợi thế này sẽnhanh chóng mất đi, những tồn tại trong xây dựng sẽ để lại những hậu quảnặng nề rất khó khắc phục

1.4 Cảnh quan thiên nhiên

Quận Cầu Giấy được hình thành trong vùng vên nội thành trước đây

Vì vậy, chỉ có một số khu vực được đô thị hoá rõ nét như: đường Cầu Giấy– Xuân Thuỷ, đường 32 (phường Quan Hoa và Mai Dịch), đường HoàngQuốc Việt, Nguyễn Phong Sắc (phường Nghĩa Đô và Nghĩa Tân) Còn lạiphần lớn đất đai là các điểm dân cư kiểu làng xóm và ruộng canh tác thôngthoáng Tuy quận đang được đô thị hoá mạnh, nhưng các làng xóm vẫn giữđược những nét cổ truyền: nhà thấp tầng có sân vườn, mật độ xây dựngthấp Đan xen với nhà ở trong làng có nhiều công trình di tích, đình, chùa.Trong quận có hồ Nghĩa Đô, sông Tô Lịch chạy dọc phía Đông của quận,

là ranh giới tự nhiên giữa quận Cầu Giấy với quận Ba Đình và quận Đống

Đa Hiện tại, sông Tô Lịch là tuyến thoát nước mưa, nước bẩn chính, đượccải tạo từ năm 1975, chưa được chỉnh trang thành trục cảnh quan nghỉ ngơi

và cải thiện môi trường của khu vực Tương lai, nếu được đầu tư thích đánglàm sạch dòng chảy, xây kè, làm đường 2 bên, trông cây xanh tạo thànhcông viên bờ sông thì sông Tô Lịch sẽ trở thành một không gian đẹp,thoáng mát của khu vực

1.5 Tài nguyên thiên nhiên

Tài nguyên thiên nhiên đất, thổ nhưỡng: Tài nguyên nổi trội củaquận Cầu Giấy là đất chưa xây dựng còn nhiều, giàu đất ruộng có 407 hachiếm 33,8% diện tích của quận Trong thời gian chưa sử dụng vào mụcđích xây dựng, đất đó có giá trị sản xuất nông nghiệp tốt như vùng đồngbằng sông Hồng, tập trung các loại phù sa mới Đất phù sa sông Hồng rấtmàu mỡ, màu nâu tươi, thành phần cơ lý trung bình, cấu lượng tốt, phảnứng từ trung tính đến kiềm yếu, thích hợp cho nhiều loại cây trong vùngnhiệt đới, đặc biệt trồng hoa, rau, cây cảnh, cây ăn quả Về địa chất côngtrình, đất của quận thuận lợi cho xây dựng đô thị

Khoáng sản: chưa phát hiện trong quận có tài nguyên khoáng sản gìlớn, chỉ có khoáng sản nguyên liệu gạch, gốm như sét

Tài nguyên nước: kết quả tìm kiếm thăm dò ở khu vực Cầu Giấy, TừLiêm có nguồn nước ngầm lớn, trữ lượng được phê chuẩn 102.633m3/ngày (cấp A) và 56.845 m3/ngày (cấp B) Hiện nay, lượng nước khaithác toàn thành phố Hà Nội là 445.000 m3/ngày đêm, trong đó phần phíaNam sông Hồng có 320.000 m3/ngày đêm, riêng nhà máy nước Mai Dịch

là 60.000 m3/ngày đêm

Tài nguyên du lịch: Chỉ là tiềm năng, vì quận mới đang phát triển.Trong quận có nhiều khu vực cảnh quan đẹp: hồ nước Nghĩa Đô, dòngsông Tô Lịch trong quận bước đầu có một số khách sạn, nhà cho thuê(khách sạn Cầu Giấy, Pan Horizon ), bảo tàng Dân téc học, các Việnnghiên cứu khoa học, trường đại học và 51 công trình di tích lịch sử vănhoá (chùa, đình, đền, nhà thờ họ )

2 Điều kiện kinh tế - xã hội

+ Về thị trường cung cầu và khả năng hợp tác

Thị trường các sản phẩm nông nghiệp: Sản phẩm nông nghiệp chủyếu của quận là lúa và thịt lợn Hiệu quả sản xuất hai sản phẩm này đềuthấp, Ýt được đầu tư phát triển theo chiều sâu Các hộ nông dân sản xuấtlúa chủ yếu để giải quyết lao động dư thừa, có thêm một phần thu nhập và

để giữ đất chờ đền bù khi Nhà nước có thu hồi, chuyển đổi mục đích sửdụng đất Quận có 100 ha đất có thể trồng các loại cây có giá trị kinh tếcao Nhưng hiệu quả kinh tế của các loại cây này thấp hơn đầu tư vào cáclĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp hay thậm chí thấp hơn cả đi làm thuê.Chỉ có thể duy trì các khu vực sản xuất nông nghiệp của quận trong điềukiện kết hợp quy hoạch các khu du lịch xanh, dịch vụ vui chơi, giải trí và

tử dân dụng và công nghiệp, công nghệ thông tin để khai thác tiềm năngchất xám và nguồn lao động trẻ, trình độ học vấn cao

Các ngành nghề thủ công truyền thống có thể được phục hồi và duytrì, vừa để giải quyết việc làm, phát huy kinh nghiệm và kỹ năng vốn có,vừa bảo tồn văn hoá như một tiềm năng phát triển du lịch văn hoá Nhữngkhu vực có ngành nghề truyền thống cũng là những vùng còn duy trì nghềnông Nhưng các thể chế hỗ trợ về tài chính, tín dụng tìm kiếm thị trường

có vai trò quan trọng đối với sự phục hồi các nghề truyền thống đang bị suygiảm

Những sản phẩm công nghiệp chủ yếu của quận như chế biến thựcphẩm, cơ khí đang đứng trước sự cạnh tranh mạnh mẽ trên thị trường Sửdụng công nghệ hiện đại nghiên cứu thị trường, đổi mới cơ chế quản lý

doanh nghiệp là những công cụ để duy trì sức mạnh cạnh tranh và chiếmlĩnh thị trường của nhóm các doanh nghiệp này.

Thị trường xây dựng: Sự yếu kém của hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị,

xu hướng mở rộng quá trình đô thị hoá trên địa bàn quận vừa là nhữngthách thức to lớn, lại là những cơ hội, tiềm tàng thúc đẩy sự phát triển cơ

sở hạ tầng, phát triển thị trường xây dựng Cơ hội phát triển ở đây bao gồm

cả xây dựng cơ sở hạ tầng như đường xá, hệ thống cấp thoát nước, cấpđiện, nhà ở và các công trình dịch vụ công cộng khác, đi kèm với nó làcông nghiệp vật liệu xây dựng cơ khí, méc dân dụng

Cơ hội cho sự phát triển trong lĩnh vực xây dựng có thể khuếchtrương tiềm năng của các doanh nghiệp xây dựng trên địa bàn cũng nhưkhai thác nguồn lao động dồi dào của quận

Lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu đô thị mới làlĩnh vực mở ra nhiều khả năng hợp tác, liên doanh và ứng dụng cơ chế mớithúc đẩy sự phát triển đô thị như dùng quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng

Thương mại dịch vụ: Đây là ngành quận Cầu Giấy có nhiều tiềmnăng và lợi thế phát triển Cầu Giấy là quận cửa ngõ thủ đô nối liền với cáctỉnh phía Bắc, phía Tây qua các tuyến giao thông Nam Thăng Long, Láng –Hoà Lạc, với các tỉnh phía Nam qua xa lé Bắc Nam xuất phát từ Hoà Lạc,với quốc tế và các vùng qua sân bay Nội Bài Vì vậy, đây là lợi thế chophát triển trung tâm giao lưu hàng hoá với các tỉnh phía Bắc, phía Tây,phát triển dịch vụ vận tải, khách sạn, nhà hàng, phát triển dịch vụ du lịch

Tiềm năng đất đai, môi trường của quận Cầu Giấy cho phép pháttriển các dịch vụ vui chơi, giải trí, dịch vụ du lịch

Tiềm năng chất xám của các nhà khoa học, nhà giáo, đội ngò trí thứctại các Viện nghiên cứu, trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp

và dạy nghề tại các cơ quan Trung ương và thành phố, đội ngò sinh viêncho phép phát triển các dịch vụ tư vấn khoa học kỹ thuật, kinh tế xã hội,đào tạo và giáo dục Tốc độ đô thị hoá nhanh, dòng nhập cư lớn sẽ làm giatăng về nhu cầu thương mại, dịch vụ, kích thích sự phát triển lĩnh vực kinh

tế này Tiềm năng kinh tế to lớn trong lĩnh vực này mở ra khả năng rộng rãi

cho sự hợp tác, liên doanh với các đối tượng trong nước và nước ngoài gópphần đẩy nhanh quá trình tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội trên địabàn.

Tóm lại, quận Cầu Giấy có nhiều tiềm năng và lợi thế so sánh đểphát ở tất cả các lĩnh vực kinh tế, thương mại dịch vụ Nhưng thương mạidịch vụ, xây dựng và công nghiệp có thế và lực thúc đẩy phát triển mạnh

mẽ Còn nông nghiệp giảm dần và biến mất

+ Cơ sở hạ tầng

Về giao thông, hệ thống giao thông trong quận ngày càng được hoànthiện Tổng chiều dài đường phố của quận hiện tại là 38,8 km với tổng diệntích mặt bằng là 197.4440 m2 Ngoài các trục đường chính như đường CầuGiấy – Xuân Thuỷ, đường Hoàng Quốc Việt Năm 2003, trên địa bàn quận

đã và đang đưa vào sử dụng một số tuyến đường mới như: nót Mai Dịch –vành đai III, đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài, đường Láng Hạ – ThanhXuân, đường 32 mở rộng

Về cấp nước, ngoài các dự án cấp nước 1A do công ty cấp nước sạch

Hà Nội làm chủ đầu tư trên địa bàn phường Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, DịchVọng, Quan Hoa đã xây dựng xong và đi vào sử dụng Toàn bộ các đườngtrục chính cấp nước đã được lắp hoàn chỉnh, đường cấp đến từng hộ sửdụng đã thi công ở giai đoạn cuối Công ty cấp nước sạch Hà Nội đangtriển khai xây dựng dự án cung cấp nước sạch phường Trung Hoà với kinhphí đầu tư 15 tỷ đồng Hiện nay Công ty kinh doanh nước sạch đang cấpnước sạch cho quận Cầu Giấy với lượng nước khoảng 50.500m3/ ngàyđêm, đạt 65% nhu cầu sử dụng trên địa bàn Quận

Về cấp điện, năm 2003 quận Cầu Giấy đã kết hợp với Sở Điện lựcThành phố lập quy hoạch mạng lưới điện trên địa bàn và Điện lực CầuGiấy đã tiếp nhận quản lý bán điện trực tiếp cho 100% các hộ dân sử dụngđiện

Về chiếu sáng đô thị, hệ thống chiếu sáng đã được Uỷ ban nhân dânquận kết hợp Sở Giao thông công chính tiến hành khảo sát và năm 2003 SởGiao thông đã xây dựng 14,02 km điện chiếu sáng đường ngõ xóm trên địa

bàn quận Hiện nay trên địa bàn quận hầu hết các tuyến đường chính vàngõ xóm đã có hệ thống chiếu sáng đô thị.

+ Về cây xanh, vệ sinh môi trường

Đầu năm 2003, hưởng ứng ngày Tết trồng cây toàn Quận đã trồngđược 355 cây Với ý thức giữ gìn của quần chúng nhân dân và chế độ chămsóc cây thích hợp, vì vậy số cây đã trồng đảm bảo sống gần 100% Hiệnnay đang chuẩn bị kế hoạch trồng cây cho Tết Nguyên đán sắp tới

Năm 2003, Sở Giao thông công chính đang xây dựng cải tạo côngviên Nghĩa Đô tạo môi trường trong sạch và cảnh quan đô thị cho khu vực

Thực hiện chỉ thị số 04/2003/CT–UB ngày 17/01/2003 của Uỷ bannhân dân Thành phố Hà Nội, UBND quận Cầu Giấy đã có kế hoạch số 05/KH–UB ngày 21/01/2003 về việc “Triển khai công tác giữ gìn vệ sinh môitrường” Để thực hiện tốt chỉ thị của UBND thành phố vào 6h30’ sáng thứ

7 hàng tuần tổ công tác của Quận đã triển khai xuống địa bàn các phườngkiểm tra việc thực hiện Đặc biệt thực hiện thông báo số 211/TB–UB ngày26/11/2003 của UBND quận Cầu Giấy về việc kiểm tra việc thực hiện đợtcao điểm công tác vệ sinh môi trường, công tác phục vụ Seagames 22 trênđịa bàn Quận, các phường trên địa bàn Quận đã duy trì tốt đoàn kiểm tra vệsinh môi trường, thường xuyên kiểm tra và vận động nhân dân làm tốt côngtác vệ sinh môi trường nên nói chung đường phố, ngõ xóm trên địa bànquận gọn gàng sạch sẽ

+ Dân số và nguồn nhân lực

Các yếu tố dân số và nguồn nhân lực có mối quan hệ tác động tương

hỗ mạnh mẽ đến sự tăng trưởng và hiệu quả kinh tế, đến quá trình pháttriển bền vững và cân bằng sinh thái Do vậy, nhiệm vụ đanh giá về dân số

và nguồn lực có vai trò rất quan trọng trong các quy hoạch cụ thể phát triểnkinh tế xã hội và không gian của quận

Quy mô dân số: quận Cầu Giấy nằm trong khu vực đang diễn ra quátrình đô thị hoá mạnh mẽ Thể hiện rõ nét ở tỉ lệ tăng dân số hàng năm và

cơ cấu lao động Dân cư hàng năm luôn có biến động theo chiều hướng