áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư vào thẩm định bất động sản tại công ty tư vấn – dịch vụ về tài sản và bất động sản

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Marketing Khoa MỤC LỤC Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Marketing Khoa DANH MỤC CÁC BẢNG Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Marketing Khoa LỜI MỞ ĐẦU Định giá bất động sản hoạt động dịch vụ quan trọng thị trường bất động sản coi hoạt động đặc thù kinh tế, lẽ: thị trường bất động sản có vị trí vai trị vơ quan trọng kinh tế, việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc định giá bất động sản để xác định giá bất động sản thị trường Do định giá bất động sản có vai trị quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi… Trong vài năm trở lại đây, số hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, góp vốn bất động sản diễn phổ biến hầu hết tỉnh thành nước Tất giao dịch đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuy nhiên, định giá bất động sản nước ta giai đoạn đầu trình hình thành, cịn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Bởi vậy, việc nghiên cứu vấn đề định giá nước ta trở nên vô quan trọng cấp thiết để đưa giải pháp tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày hoàn thiện phát triển Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, có phương pháp so sánh phương pháp thặng dư Hai phương pháp áp dụng cách phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế Hai phương pháp gặp khó khăn mặt kỹ thuật thể đánh giá giá trị thị truờng, sử dụng chứng rõ ràng nên có tính thuyết phục cao Từ thực tế việc định giá thị trường Việt Nam tầm quan trọng phương pháp định giá bất động sản nên em chọn đề tài chuyên đề thực tập “Áp dụng phương pháp so sánh phương pháp thặng dư vào thẩm định bất động sản Công ty tư vấn – dịch vụ tài sản bất động sản” Mục đích nghiên cứu chuyên đề là: Làm rõ sở lý luận, phân tích vận dụng phương pháp so sánh phương pháp thặng dư định giá số loại BĐS điều kiện Việt Nam, từ đưa số đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện việc áp dụng phương pháp để định giá bất động sản VN Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Marketing Khoa Kết cấu chuyên đề là: Ngoài phần mở đầu kết luận chuyên đề gồm ba chương: Chương 1: Cơ sở khoa học hai phương pháp định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá Công ty dịch vụ - tư vấn tài sản bất động sản Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện việc định giá bất động sản Công ty dịch vụ - tư vấn tài sản bất động sản Để thực việc nghiên cứu đó, chuyên đề sử dụng phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp vật biện chứng Để hoàn thành chuyên đề thực tập em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Hữu Lai anh chị Ban tư vấn tài cơng ty dịch vụ - tư vấn tài sản bất động sản hưỡng dẫn, bảo tận tình Do kiến thức lý thuyết thực tế có giới hạn nên hi vọng nhận góp ý thầy giáo Em xin chân thành cảm ơn Sinh viên thực chuyên đề Trần Thị Hà Ngân Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Marketing Khoa CHƯƠNG : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HAI PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Tổng quan bất động sản (BĐS): 1.1.Khái niệm bất động sản: Bất động sản theo nghĩa thông thường hiểu đất đai cơng trình xây dựng cố định đất đai Từ chuyển sang kinh tế thị trường, vai trò thị trường BĐS ngày trở thành yếu tố có tầm quan trọng bước nhận thức đầy đủ Việc hình thành phát triển thị trường BĐS tạo thêm yếu tố đầu vào cho trình sản xuất sử dụng nguồn nội lực có hiệu Chính thế, muốn hiểu rõ nội dung đề tài ta phải nhất, mà trước tiên khái niệm bất động sản Điều 181 Bộ luật dân nước ta quy định: “ Bất động sản tài sản di dời được”1 Như vậy, BĐS trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng di dời Hay nói cách khác, BĐS đất đai vật thể cố định gắn liền với đất Những vật thể gắn với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể mà dịch chuyển bị hư hại tốn nhiều cơng sức chi phí 1.2 Phân loại, đặc điểm bất động sản: 1.2.1 Phân loại bất động sản: Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước ta BĐS bao gồm - Đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể( đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS) + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền : Bộ Luật Dân Chủ tịch nước Trần Đức Lương ký lệnh cơng bố, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 14-6-2005 Bộ luật có hiệu lực từ ngày 1-1-2006 ) Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Marketing với nhà ở, công trinh xây dựng đó: Khoa + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phịng… + Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thông: đường xá, cầu cống, bến cảng… xây dựng gắn liền với đất đai + Các tài sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt đơng, cảnh trồng cố định + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đât đai: + Vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng + Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng tình khai thác hầm mỏ… + Các tài sản khác pháp luật quy định 1.2.2 Đặc điểm bất động sản - Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v - Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa Marketing kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thông 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai khơng bị đi, khơng bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng tái sử dụng - Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến - Các tính chất khác: + Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS trình sử dụng điều chỉnh cơng mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác + Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hố BĐS địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng + Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa Marketing Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS 1.3 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản Nhiều nước, đặc biệt nước chuyển đổi, thúc đẩy q trình hợp pháp hố quyền sở hữu, sử dụng BĐS người dân thiết lập thể chế cần thiết để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Thị trường BĐS với thị trường vốn thị trường lao động thị trường trung tâm kinh tế thị trường mặt kinh tế, thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS, việc sử dụng BĐS mục đích Một thị trường BĐS hiệu có tác dụng địn bẩy tới tính hiệu chung tồn kinh tế Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật, bảo đảm sử dụng mục đích có hiệu Trên sở quy định Hiến pháp, luật đất đai năm 1993 thừa nhận đất có giá trị, thừa nhận quyền sử dụng đất đai loại hàng hoá đặc biệt Đây quan niệm có tính đột phá, bước đầu khai thơng loại thị trường quan trọng kinh tế thị trường, thị trường BĐS Trong trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống văn pháp quy ban hành sửa đổi bổ sung ngày hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật Đầu tư nước; Luật Đầu tư nước; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật Nhà Luật kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước thể chế kinh tế thị trường hình thành hồn thiện bước để phù hợp với yêu cầu phát triển hội nhập Thị trường bất động sản nhà loại bất động sản khác bước đáp ứng nhu cầu xúc nhân dân cải thiện chỗ góp phần thúc đẩy phát triển thị nông thôn theo hướng văn minh, đại Thị trường quyền sử dụng đất phát triển nhanh lĩnh vực giao đất, cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai (nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy ngành nhiều lĩnh vực kinh tế phát triển (công nghiệp, nông nghiệp, giao thông – vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch…) Nhà nước tiến hành Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa Marketing có kết việc giao đất, cho thuê đất để tạo điều kiện cho hoạt động ngành kinh tế hộ gia đình phạm vi nước Nguồn lực đất đai quốc gia dần sử dụng với hiệu ngày cao Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy tính động hoạt động đầu tư, góp phần làm cho tình hình kinh tế – xã hội đất nước chuyển biến nhanh Phát triển thị trường bất động sản thu hút tham gia đông đảo, đa dạng thành phần kinh tế vào đầu tư phát triển bất động sản Các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản tương đối đa dạng Nhà nước cung cấp đất đai lần đầu cho người sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất Q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước cần nhiều đất từ nông nghiệp Người nông dân Nhà nước giao đất, cung đất cho cơng trình, khu cơng nghiệp, dự án khu đô thị Phát triển thị trường bất động sản nhà thu hút số lượng lớn vốn đầu tư nước nước tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản Hằng năm khối lượng xây dựng nhà nước lớn Trong năm qua, diện tích nhà thành phố lớn tăng đáng kể Chủ trương phát triển nhà theo dự án triển khai nhiều tỉnh, thành phố Ở Hà Nội: Linh Đàm, Định Cơng, Mỹ Đình; Hải Phịng: ngã sân bay Cát Bi, hồ Sen, Cầu Rào; Đà Nẵng: khu dân cư Bàn Thạc Gián, Vĩnh Trung, Bắc Mỹ An, Liên Chiểu Ở thành phố Hồ Chí Minh: Phú Mỹ Hưng coi điểm sáng đô thị văn minh, đại, xanh – – đẹp, mang đậm tính nhân văn Nơi có nhiều loại hình dịch vụ mở hoạt động sôi bệnh viện, trường học, địa điểm vui chơi giải trí, ngân hàng, siêu thị, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng… Theo nhà khoa học, việc đầu tư vào lĩnh vực nhà sử dụng sản phẩm 60 ngành sản xuất Do phát triển nhà có tác dụng thúc đẩy ngành kinh tế phát triển Số tiền đầu tư vào xây dựng nhà năm lớn, tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động, thúc đẩy ngành sản xuất phát triển, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định đời sống xã hội Hoạt động đầu tư nước lĩnh vực nhà có chuyển biến đáng kể Một số dự án nhà có vốn đầu tư nước ngồi triển khai thành cơng thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội nhiều địa phương khác Việc đầu tư vào lĩnh vực bệnh viện, trường học, văn phòng, khách sạn, thương mại, khu du lịch, vui chơi giải trí… làm cho diện mạo đô thị thêm khởi sắc Tuy nhiên thời gian qua, thị trường BĐS nước ta tồn nhiều nhược điểm như: Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Khoa Marketing Hệ thống thông tin thị trường BĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận Thơng tin điều kiện tối quan trọng cho vận hành thị trường BĐS thực tế thông tin lại kết sau hàng loạt cải cách thể chế Trong thị trường BĐS, Nhà nước giữ vai trò độc quyền thu nhập xử lý thông tin gốc, bao gồm thông tin quy hoạch, vẽ đồ địa chính, miêu tả giá trị, tính chất chủ sở hữu BĐS Thị trường BĐS nước ta nhỏ quy mô bị bóp méo quan hệ cung cầu giá cả, không phản ánh giá trị thực BĐS, gây sốt giá dựa thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè quy hoạch, thay đổi sách Nhà nước Chúng ta sử dụng khơng có hiệu tiềm đất đai Thí dụ, việc giao cho th đất chưa tính tốn hết kinh tế đất; việc áp dụng chế đổi đất lấy hạ tầng chưa tính tốn hết giá trị tương lai đất; nhiều tổ chức, doanh nghiệp nhà nước sử dụng lãng phí sở làm việc, sản xuất, kinh doanh Giao cho thuê đất không thẩm quyền, khơng mục đích xảy thường xun khơng cấp xã, cấp huyện mà cấp tỉnh cấp tương đương đô thị Ở nhiều địa phương, đất đai quan hành ban phát theo chế "xin – cho" không dựa sở luận chứng kinh tế – kỹ thuật khả thi dự án đầu tư đất giao cho thuê Tài sản bất động sản chưa tính hết giá trị doanh nghiệp Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý không huy động giá trị to lớn đất mà lại phí nhiều tiền đền bù tiến hành thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị công trình quốc gia Nhiều nơi tiền đền bù gấp – 10 lần tiền làm đường, có trường hợp chiếm 50% tổng mức đầu tư Giá bất động sản 2.1 Khái niệm: Giá bất động sản: Giá số lượng tiền mà người mua cụ thể đồng ý trả cho bất động sản người bán cụ thể đơng ý chấp nhận hồn cảnh xung quanh giao dịch họ Giá ẩn ý trao đổi, tượng kèm giao dịch cụ thể Giá phản ánh qua giao dịch, người mua người bán cụ thể Mỗi mua bán có giá khác tuỳ vào bất động sản, thương lượng hai bên điều kiện khác xung quanh giao dịch Giá trị bất động sản : Giá trị thị trường bất động sản mức giá ước tính Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 48 Khoa Marketing trường Việt Nam gây nhiều trở ngại cho cơng định giá Sự khơng xác giá đất thị trường dẫn đến khơng xác xác định giá trị bất động sản Tại công ty DCSC thông tin thị trường sử dụng nhân viên định giá sàng lọc kỹ lưỡng tránh khỏi thiếu sót Điều xảy cơng ty quan chức chưa có quan tổ chức hệ thống cách đầy đủ, xác liên tục thơng tin giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản giá đất địa bàn thị trường, việc lấy số liệu, thơng tin cách xác cịn khó khăn - Theo báo cáo Chính phủ, khó khăn UBND cấp tỉnh khơng xác định giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường theo quy định pháp luật đất đai để doanh nghiệp có xác định giá trị bất động sản Điều đòi hỏi tổ chức định giá cần có phương pháp định giá để xác định giá trị đất thị trường cách xác Tuy nhiên có khơng khó khăn, phức tạp việc xác định thơng tin xác từ nhiều nguồn khác thị trường Những thơng tin thường người mua người bán đưa theo ý kiến chủ quan dựa sở thuyết phục nào, nhân viên định giá khó khăn để xác định thơng tin coi đáng tin cậy - Những mâu thuẫn, không rõ ràng sách, thơng tư hướng dẫn phủ làm cho cơng ty gặp nhiều vướng mắc không đồng việc áp dụng để tính giá trị bất động sản - Thực tế công ty DCSC, dựa vào văn hướng dẫn nhà nước cơng ty hồn thành nhiều hợp đồng định giá đất cho các doanh nghiệp muốn xác định giá trị bất động sản Tuy nhiên có nhiều doanh nghiệp không đồng ý với giá đất định giá họ cho mức giá khơng phù hợp Đây khó khăn công ty thực hợp đồng định giá Có khó khăn chủ yếu thơng tư hướng dẫn 146 Bộ tài chưa quy định rõ ràng cho loại bất động sản Ví dụ với bất động sản sử dựng để làm sở sản xuất, kho bãi…không dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại giá đất khơng thể tính tương đương khí mảnh đất sử dụng làm kinh doanh thương mại Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 49 Khoa Marketing CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Phương hướng hoạt động định giá BĐS công ty năm tới Phương châm hoạt động cao Công ty Tư vấn - Dịch vụ Tài sản - Bất động sản DATC (DCSC) “ Golden Service makes Golden Value” DCSC trọng đầu tư nâng cao nghiệp vụ cho đội ngũ cán nhân viên, đề cao tính chuyên nghiệp đạo đức nghề nghiệp, nhằm đạt tối đa hài lòng tin tưởng khách hàng DCSC không ngừng đầu tư nghiên cứu, tận dụng mạnh người, công nghệ nhằm tạo sản phẩm dịch vụ chất lượng cao cung cấp cho khách hàng sản phẩm dịch vụ nhanh chóng, xác, minh bạch pháp luật DCSC mong muốn tâm trở thành lựa chọn số khách hàng thuộc đối tượng nhà đầu tư trong, nước Chiến lược phát triển DCSC: Tập trung vào mảng chính: - Tư vấn - Dịch vụ Tài sản - Bất động sản: Trong lĩnh vực hoạt động, tập trung vào lĩnh vực mạnh truyền thống Công ty DCSC; Đặc biệt tư vấn tài đất đai, tài Doanh nghiệp, tư vấn dự án đầu tư bất động sản, thẩm định giá tài sản bất động; Định khung giá đất địa phương; Xác định giá trị doanh nghiệp; Đấu giá đấu thầu tài sản - Đầu tư tài chính, đầu tư dự án bất động sản, đầu tư khai thác bất động sản kinh doanh địa ốc Tổ chức hoạt động sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, môi giới kinh doanh địa ốc; kinh doanh hội đầu tư lĩnh vực hoạt động dịch vụ triển vọng khác Hoàn thiện nguyên tắc định giá Phương pháp so sánh trực tiếp có nguyên tắc sau: - Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí khơng trả giá cho tài sản nhiều chi phí để mua tài sản lựa chọn mà có hữu ích - Ngun tắc đóng góp: Q trình điều chỉnh có ước tính tham gia đóng góp Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 50 Khoa Marketing yếu tố hay phận tài sản tổng giá trị thị trường tài sản Phương pháp thặng dư sử dụng nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu Việc sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị lớn cho tài sản.Tuy nhiên, tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản Đối với nguyên tắc thay thế, thẩm định viên cần tìm bất động sản so sánh tương đồng thị trường vị trí, gần tương đồng điều kiện quy mơ diện tích, nằm khu vực có sở hạ tầng, mơi trường, an ninh xã hội tương đương Việc tìm bất động sản giống hoàn toàn với BĐS thẩm định khơng thể có tính cá biệt bất động sản để áp dụng tốt nguyên tắc thay chuyên viên thẩm định giá cần tìm hiểu thị trường bất động sản xung quanh tìm bất động sản có yếu tố, tính chất giống BĐS thẩm định tốt Giá trị bất động sản thường đóng góp nhiều yếu tố khác nhau, thơng thường yếu tố đóng góp lớn cho giá trị bất động sản vị trí cần tiến tới xây dựng hệ thống hệ số phản ánh khác biệt vị trí địa lý cảu bất động sản, BĐS có vị trí gần trung tâm thị giá trị cao nhiều so với khu đất có đặc điểm tương tự nằm xa trung tâm Tuy nhiên với vài trường hợp có nhu cầu, mục đích thẩm định khác vai trị đóng góp yếu tố có thay đổi thẩm định viên phải biết thay đổi yêu tố đóng góp để đưa kết thẩm định phù hợp Nguyên tắc sử dụng tốt cao nguyên tắc để hiểu áp dụng vào bất động sản phức tạp Khi sử dụng phương pháp thẩm định viên cần năm rõ yếu tố pháp luật liên quan đên bất động sản khả cho phép xây dựng, tính chất bất động sản phù hợp với loại hình nào: chung cư, văn phịng cho th, trung tâm thương mại hay nhà liền kề…Ngoài để dự tính yếu tố chi phí thẩm định viên phải tính tốn yếu tố trượt giá tính tốn sở quy định thơng tư 04/2010/TT-BTC ngày 26 tháng năm 2010 Bộ xây dựng hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Để xác định thơng tin thu nhập thẩm định viên phải để ý tới thay đổi giá đông tiền, yếu tố lạm phát…Ngoài vấn đề tác động đến thu nhập dự án nhu cầu thị trường, khoản giao dịch, cạnh tranh dự án bất động sản tương tự chuyên viên thẩm định Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 51 Khoa Marketing phải quan tâm 3.Hồn thiện bước quy trình thẩm định giá công ty - Tiếp nhận yêu cầu: Tiếp cận yêu cầu khách hàng khâu thực thương vụ định giá, khâu định ký hợp đồng với khách hàng hay không, khâu quan trọng ảnh hưởng lớn đến uy tín cơng ty niềm tin với khách hàng Vì thế, để đảm bảo thực hợp đồng thoả thuận với khách hàng, tiếp nhận yêu cầu khách hàng cần phải kiểm tra tính pháp lý hồ sơ thông tin mà khách hàng cung cấp, khảo sát bất động sản để đánh giá khối lượng công việc, gặp gỡ trao đổi với chủ sở hữu bất động sản để xác minh tính hợp pháp, đặc biệt xác định thời gian u cầu hồn tất cơng tác định giá Nếu BĐS hợp pháp đảm bảo đưa kết định giá thời gian yêu cầu ký hợp đồng định giá, khơng cần từ chối để đảm bảo uy tín cơng ty Xây dựng hợp đồng định giá cần ghi rõ quyền nghĩa vụ hai bên - Lập kế hoạch định giá: Kế hoạch định giá đầy đủ khoa học bao gồm yếu tố sau: Kế hoạch phải xác định rõ ngày, tháng, người thực định giá Kế hoạch định giá cần phải lập thành bước cụ thể, xác định rõ thông tin cần thu thập khảo sát trường bất động sản, phân công công việc cụ thể cho chuyên viên định giá (ai khảo sát thu thập thông tin, tổng kết thông tin lập báo cáo định giá) bố trí thời gian, lên kế hoạch thời gian hồn thành công tác định giá, ghi kế hoạch định giá lên bảng, phân cơng cơng việc để bố trí thời gian hợp lý, tránh trường hợp xảy rình trạng chồng chéo cơng việc - Thu thập phân tích thơng tin: Có thể nói thơng tin yếu tố sống định giá, yếu tố quan trọng định đến kết định giá BĐS, thể trình thu thập phân tích thơng tin cần hồn thiện Để có hệ thống thơng tin đầy đủ BĐS cần định giá, cán định giá công ty phải vạch kế hoạch thu thập, tìm kiếm, phân tích tổng hợp thơng tin thị trường để từ có thơng tin đầy đủ BĐS Ngồi nguồn thơng tin có cách thu thập mà lâu cán định giá công ty áp dụng cán định giá cơng ty cần trực tiếp vấn người xung quanh biết BĐS môi trường xung quanh BĐS, vấn cán xã phưịng nơi có BĐS để biết thông tin môi trường sống, an ninh nhà Hay để biết sở hạ tầng kỹ thuật, cần vấn người sử dụng dịch vụ hạ tầng với BĐS cần định hệ thống điện nước, dịch vụ điện thoại, mạng internet… Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 52 Khoa Marketing - Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá: Báo cáo thẩm định giá cần đưa yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS, đồng thời phân tích rõ yếu tố làm tăng giảm giá trị BĐS, giúp khách hàng thấy rõ ảnh hưởng yếu tố bên lẫn bên BĐS Hồn thiện phương pháp định giá Các bất động sản có tính đồng hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng theo kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng nhà kho mặt mảnh đất trống thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tiến hành thẩm định Phương pháp thặng dư vận dụng để thẩm định giá trị bất động sản phát triển Nó đất trống dành cho phát triển hay đất có kết cấu xây dựng tồn mà cần phải thay hay cải tạo, thông thường tân trang lại hay phá bỏ phát triển lại với kết cấu xây dựng hồn tồn mới.Một tài sản coi có tiềm phát triển bất cư phần giá trị tiềm tàng bộc lộ đầu tư vốn tài sản Có ví dụ tình phát sinh vậy: Một là, Có miêng đất trống chưa phát triển song cho phép phát triển có khả đạt cho phép Hai có tài sản với cơng trình xây dựng tồn có tiềm để nâng cấp thơng qua việc thay đổi cải tạo Ba có tài sản với cơng trình xây dựng tồn mà khơng có giá trị kinh tế, song phép có khả cấp phép Trong thực tế sống tài sản thường bị phá hủy tạo dựng q trình khơng thể tránh phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu thay đổi xã hội Do nhà thẩm định giá thường yêu cầu thẩm định giá trị đất đai hay nhà cửa mà chúng phát triển hay tái phát triển Thẩm định viên đạt đến giá trị cách so sánh trực tiếp với giá bán tài sản tương tự khác mà phát triển theo cách tương tự Tuy nhiên việc tìm tài sản tương tự có đặc điểm độc đáo phát triển tài sản mục tiêu thẩm định gặp khó khăn Đối với bất động sản áp dụng phương pháp so sánh thường có tính chất khơng phức tạp, với phương pháp so sánh đơn giản mặt kỹ thuật nên giao cho nhân viên mới, nhân viên tiến hành thu thập thông tin, xử lý điều chỉnh yếu tố đưa kết cuối Khi bất động sản phức tạp hơn, đòi hỏi kiến Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 53 Khoa Marketing thức sâu chuyên môn thẩm định kiến thức bất động sản thi nên xin ý kiến người hoạt động lâu năm nghề thẩm định, tốt cơng ty Ngồi hoạt động định giá thẩm định viên nên linh hoạt việc áp dụng phương pháp thẩm định Với bất động sản nhỏ, nhà dân cư phổ biến thị trường việc điều chỉnh chênh lệch BĐS so sánh mang tính tương đối, thẩm định viên định giá cần dựa vào hệ thống liệu chứng thư, thông tin thu thập kinh nghiệm để đưa giá thẩm định cuối Áp dụng phương pháp thặng dư đòi hỏi nhân viên giàu kinh ngiệm, giá trị bất động sản thường lớn, phức tạp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố thị trường Khi áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định viên nên lấy thông tin từ Ban Đầu tư bất động sản công ty Qua Ban đầu tư để nắm rõ việc áp dụng nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất, thu thập số liệu tổng thu nhập chi phí dự án nhằm đưa kết thẩm định cuối sát với giá thị trường Đồng thời công ty nên tiến hành kết hợp nhiều phương pháp định giá khác phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư hay thu nhập Sự kêt hợp nhằm thẩm tra kết thu từ phương pháp lựa chọn để đưa mức giá phù hợp Hoàn thiện tổ chức máy quản lý công tác định giá Cơ chế quản lý chặt chẽ nhân sự: Đội ngũ nhân viên định giá BĐS đóng vai trò lực lượng nòng cốt, định thành công chất lượng định giá công ty Trong thời gian tới, để nâng cao kết hoạt động, cơng ty cần có biện pháp nhằm khắc phục hạn chế cịn tồn cơng tác quản lý nhân viên Cụ thể sau: - Công ty cần xây dựng chế độ tiền lương thỏa đáng đồng thời phải có chế độ khen thưởng, phụ cấp thích hợp để tạo động lực cho chuyên viên định giá phấn đấu công tác, tạo cạnh tranh công việc khiến nhân viện làm việc suất cống hiến khả cho công ty nhiều Từ góp phần thúc đẩy hoạt đơng định giá công ty phát triển - Công ty nên tổ chức hội thảo, trao đổi vào hàng tuần hàng tháng để nhân viên đưa ý kiến mình, rút kinh nghiệm cơng tác Ngồi vào dịp lễ tết, ngày nghỉ công ty nên tổ chức du lịch cho nhân viên để người thân thiết, gần gũi hơn, từ tạo khơng khí làm việc đồn kết nhân viên công ty - Công tác định giá đòi hỏi người định giá phải lại nhiều cần có Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 54 Khoa Marketing quản lý thời gian làm việc Khơng có quản lý Giám đốc mà cần có thêm phận chuyên trách giám sát điều chỉnh hoạt động chuyên viên, quản ký trực tiếp từ tổ trưởng tổ chuyên viên nhằm nâng cao ý thức giữ gìn tài sản chung công ty - Quản lý tốt không gian làm việc: Bố trí phịng ban làm việc riêng để làm việc Bố trí khơng gian làm việc, trang trí tranh phịng làm việc tạo thẩm mỹ cho phịng tạo khơng khí rộng rãi hơn…Điều tạo cho nhân viên cảm giác thoải mái làm việc hiệu - Quản lý hiệu làm việc: Công ty nên đặt tiêu hoạt động cho nhân viên theo tháng quỹ để họ chịu trách nhiệm BĐS cần định giá - Hoạt động định giá theo hình thức cộng tác: Cần đẩy mạnh cơng tìm kiếm khách hàng để q trình thực công việc nhân viên công ty khơng bị gián đoạn khơng tìm khách hàng Đây nói chiến lược hoạt động lâu dài công ty Công ty nên làm việc theo hình thức liên kết với cơng ty, tổ chức định giá khác để tìm kiếm hợp đồng định giá Cộng tác viên giới thiệu khách hàng, ký kết hợp đồng chia hoa hồng từ lợi nhuận hợp đồng - Cơng ty cần tăng cường áp dụng đa dạng hoá phương pháp định giá trình định giá B ĐS để kết đạt độ xác cao - Bất ngành nghề chứa đựng rủi ro đặc biệt ngành thẩm định giá Vì việc hạn chế rủi ro, sai sót cơng tác định giá cần thiết + Một nguyên nhân làm cho kết định giá BĐS sai lệch với thị trường thiếu thơng tin, q trình định giá, chủ quan khách quan, người định giá mắc phải số sai sót Để hạn chế sai sót rủi ro mắc phải q trình định giá, cơng ty cần: + Thực đầy đủ công tác thu thập thông tin BĐS, phải nêu rõ nguồn thông tin báo cáo định giá phải kiểm chứng để đảm bảo độ xác thơng tin Đặc biệt thông tin thu thập qua người cần cảnh giác dễ dẫn đến sai lệch trình truyền bá từ người sang người khác Q trình xử lý thơng tin cần phải thực cách có quy trình hơn, thơng tin sau phân tích phải xếp hạng phân thành thông tin đáng tin cậy thông Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 55 Khoa Marketing tin không đáng tin cậy, q trình phân tích thơng tin cán định giá ưu tiên thơng tin có độ xác cao + Kiểm tra giám sát hoạt động định giá cách thường xuyên, kiểm tra hoạt động tâm lý nhân viên định giá để kịp thời điều chỉnh nhắc nhở, giảm thiểu rủi ro sai sót dễ mắc phải cơng tác định giá Những kiến nghị khác 6.1 Kiến nghị với Nhà nước - Tăng cường chất lượng hiệu máy quản lý: Công tác quản lý BĐS nhiều bất cập hiệu máy quản lý chưa cao, để khắc phục hạn chế trên, Nhà nước cần: + Tổ chức công tác giám sát việc thực thi pháp luật thị trường bất động sản theo hướng hồn thiện thiết chế đơi với giao trách nhiệm cụ thể cho quan quản lý Nhà nước quan cấp kinh tế giám sát hoạt động kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật Củng cố hoàn thiên chức năng, trách nhiệm cảu máy tra, tăng cường sở vật chất để đội ngũ làm tròn trách nhiệm + Bồi dưỡng cán đủ lực thực tốt chức nhiệm vụ lĩnh vực BĐS vốn phức tạp Cần có phối hợp Nhà nước sở đào tạo để đào tạo lực lượng quản lý hoạt động kinh doanh BĐS có chuyên mơn, từ phân tích nhu cầu thi trường để đề chiến lược cụ thể từ thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS phát triển - Ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở quản lý thi trường bất động sản + Bất động sản tham gia vào hầu hết quan hệ kinh tế xã hơi, có nhiều quy định pháp luật có liên quan chi phối nhiều đến hoạt động thị trường bất động sản Trong số đó, hệ thống văn pháp luật có vai trị chi phối trực tiếp đến hoạt động thị trường BĐS: Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở…Cùng với hệ thống văn luật pháp lệnh, Nghị đinh, Thông tư, Chỉ thị…cụ thể hóa hướng dẫn thi hành luật Việc ban hành văn pháp luật này, Nhà nước đặc biệt phải đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp văn luật việc điều tiết quan hệ BĐS lĩnh vực khác nhau, đảm bảo văn thực thi sống + Nhà nước ban hành hoàn thiện sách, giải pháp, hệ thống định Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 56 Khoa Marketing chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường BĐS + Ban hành sách tài chính, thuế đăng ký BĐS, với loại hình giao dịch BĐS khung giá đất, khung giá nhà… + Ban hành sách đền bù, bồi thường, giải tỏa mặt thỏa đáng thu hồi đất + Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn thị trường BĐS với hệ thống chứng khoán + Ban hành quy định đăng ký hành nghề kinh doanh loại dịch vụ BĐs như: tư vấn, môi giới, quản lý, định giá BĐS - Xây dựng hồn thiện sách pháp lý liên quan đến định giá BĐS + Cơng tác định giá cịn thiếu nhiều pháp lý quan trọng để định giá như: Thiếu cứ, điều kiện áp dụng phương pháp định giá BĐS cụ thể, chưa tạo khung định giá chuẩn làm cho tổ chức, cá nhân cơng tác định giá Ngồi hệ thống mười hai tiêu chuẩn thẩm định giá mắc nhiều thiếu sót chưa đồng cần quan chức sửa chữa thêm + Hiện có nhiều tổ chức hoạt động nhiên Nhà nước chưa có tra, kiểm tra tư cách pháp nhân chất lượng tổ chức định giá Do thời gian tới Nhà nước cần có biện pháp để tra, kiểm tra, quản lý đưa tổ chức định giá vào khuôn khổ theo quy định pháp luật - Tiếp tục phát triển công tác đào tạo chuyên gia định giá BĐS Định giá BĐS hoạt động dịch vụ quan trọng thị trường BĐS Một số nguyên nhân kìm hãm phát triển hoạt động định giá BĐS nước ta trình độ chuyên mơn khơng cao, cịn non Do vậy, thời gian tới Nhà nước cần phát triển thêm công tác đào tạo chuyên môn cho chuyên gia định giá BĐS Nhà nước cần thành lập quan kiểm tra giám sát hoạt động định giá BĐS cán định giá, ban hành cac tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để cá nhân, tổ chức hành nghề xem quy phạm pháp luật buộc thân tuân thủ Để thực điều Nhà nước cần lập quan chức nhận trách nhiệm thường xuyên nghiên cứu nâng cao chương trình đào tạo nghiệp vụ định giá, tham khảo kinh nghiệm nước khác giới như: Mỹ, Canada, Singapore …về quy trình đào tạo, ban hành điều luật liên quan đến định giá BĐS Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 57 Khoa Marketing 6.2 Kiến nghị với công ty : - Xây dựng chiến lược phát triển phù hợp với thực trạng công ty Một cơng ty muốn phát triển vững việc xây dựng chiên lược quan trọng Để xây dựng chiến lược phát triển hợp lý Ban lãnh đạo tồn thể nhân viên cơng ty phải đúc rút kinh nghiệm, nắm bắt tình hình, vị cơng ty mặt chung cơng ty có hoạt động dịch vụ định giá khác để xây dựng chiến lược cho năm Chiến lược phát triển cần xây dựng dài hạn ngắn hạn + Chiến lược ngắn hạn: Chiến lược phát triển công tác định giá cần phải định giá xây dựng bước để thực chiên lược Mỗi năm nên đề mục tiêu số lượng hợp đồng quan trọng doanh thu thu cho công ty Dựa theo biến động thị trường để đưa mục tiêu cho tháng, quý ví dụ quý năm cuối năm thường nhiều hợp đồng quý đầu năm Vì phải biết tháng khối lượng công việc không lớn nhân viên công ty nên tự vận động kiếm thêm dự án, hợp đồng cho cơng ty, cịn tháng, q có nhiều việc nên tập trung khai thác mạnh mẽ vào thời điểm Các chiến lược ngắn hạn thay đổi để thích ứng với diễn biến thị trường Cần dựa vào kết đạt với dự báo thị trường thời gian tới để đưa số phù hợp với lực công ty số phần trăm tăng lên số lượng hợp đồng, doanh thu năm sau so với năm trước Số phần trăm phải phù hợp không cao làm tinh thần phấn đấu nhân viên khơng thể hồn thành tiêu, không thấp làm động lực phấn đấu công ty + Chiến lược dài hạn: Trong dài hạn công ty nên xây dựng kế hoạch quảng bá cơng ty để khơng đưa hình ảnh cơng ty đến nhiều người mà cịn giúp thay đổi nhận thức vai trị cơng tác thẩm định giá xã hội Để làm điều cơng ty cần tao uy tín hợp đơng chứng thư nhằm tạo niềm tin nơi khách hàng Ngồi cơng ty cịn phải xây dựng sách giữ nhân viên giỏi chế độ đãi ngộ xứng đáng, hay hoạt động ngồi phù hợp - Thơng tin yếu tố sống quan trọng q trình thẩm định giá Việc thu thập nguồn thơng tin bất động sản thường vừa thừa lại vừa thiếu thường có độ xác khơng cao Sự thiếu sở liệu làm cản trở trình xử lý thông tin định giá, gây hao tổn thời gian, cơng sức chi phí cho q trình thực hiên cơng tác định giá Vì để có thơng tin đầy đủ BĐS định giá, công ty Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 58 Khoa Marketing nên xây dựng sở liệu thông tin BĐS Việc xây dựng sở liệu cần giao cho ban, hay cá nhân đứng trực tiếp làm, liêu lấy từ hợp đồng, chứng thư mà cơng ty làm, hay từ công ty khác, từ báo, mạng, thị trường…Ngồi cơng ty có lợi có sàn giao dịch bất động sản thuộc quản lý cơng ty.Vì nên phát triển sàn giao dịch để hoạt động sàn chuyên nghiệp hơn, đảm bảo vai trò nơi lưu trữ cung cấp thông tin giao dịch BĐS thị trường.Việc có đủ thơng tin giúp hình thành chế định giá minh bạch hơn, góp phần phát triển cơng tác thẩm định bất động sản - Một công ty muốn phát triển phải cần có tay nhân viên giỏi, khơng có công tác giữ nhân viên ưu tú mà công ty cịn nên phát triển nhân viên cơng ty không cách cử học lớp học đào tạo chun mơn định giá có chất lường mà cịn cử sang nước ngồi để học hỏi điều bổ ích cơng tác thẩm định nước bạn phổ biến áp dụng cho công ty Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 59 Khoa Marketing KẾT LUẬN Qua thời gian nghiên cứu, khẳng định vai trò to lớn bất động sản phát triển kinh tế- xã hội Bất động sản nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Bất động sản tham gia vào hoạt động đời sống kinh tế, xã hội, đất đai khơng có hoạt động sản xuất diễn Bất động sản khơng đem lại nhiều lợi ích cho người sử dụng khai thác mà đem lại nhiều lợi ích cho xã hội Tuy nhiên diện tích đất đai bị giới hạn nhu cầu sử dụng đất đai lại tăng lên Chính giá bất động sản lại có xu hướng ngày tăng Trong kinh tế thị trường nay, đôi với phát triển kinh tế xã hội đất nước q trình thị hố ngày mở rộng tác động mạnh mẽ đến giá bất động sản Xã hội ngày phát triển làm nảy sinh nhiều mối quan hệ đất đai nhu cầu xác định giá đất ngày tăng Để xác định giá đất cách xác cần phải sử dụng phương pháp xác định giá đất phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập… Tuy nhiên xác định giá trị bất động sản phải dựa vào yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Các nhân tố có tác động lớn đến giá bất động sản đất nhân tố sách pháp luật hay q trình thị hố Sự tranh chấp giá bất động sản nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện vượt cấp kéo dài Để khắc phục tình trạng cần phải hoàn thiện pháp luật giá đất, trước mắt cần tập trung vào hoàn chỉnh nội dung như: Về chế quản lý giá (phải thừa nhận tính dịch vụ hoạt động giá); hệ thống quan quản lý Nhà nước giá (chuyên trách, độc lập); phương pháp, nguyên tắc xác định giá; đào tạo nhân cho hoạt động định giá thẩm định giá; hoàn thiện sở pháp lý cho đơn vị bất động sản tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tập trung đất đai, gắn liền bất động sản thành khối ( nhà- đất- tài sản gắn liền đất); thực trước bước công tác đăng ký quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu đăng ký biến động), thống đăng ký quyền sở hữu nhà ở, đất ở, thống hệ thống quan đăng ký tài sản theo tính kinh tế, dịch vụ chủ yếu, phù hợp với xu phát triển kinh tế chung đặc biệt để phát triển thị trường bất động sản Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 60 Khoa Marketing Một lần em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Hữu Lai anh chị Ban tư vấn tài cơng ty dịch vụ - tư vấn tài sản bất động sản tận tình giúp đỡ em suốt q trình nghiên cứu hồn thiện đề tài Sinh viên thực chuyên đề Trần Thị Hà Ngân Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 61 Khoa Marketing DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồ sơ lực công ty DCSC Báo cáo định giá báo cáo tài cơng ty DCSC Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Luật đất đai, kinh doanh bất động sản, luật nhà ở… Các thông tư, Nghị định liên quan Tài liệu “ Các phương pháp định giá bất động sản” TS Đoàn Văn Trường Tài liệu “ Thị trường bất đọng sản” công ty thẩm định tư vấn tài Việt Nam Tạp chí bất động sản, tạp chí kinh tế phát triển… Các website:www.thamdinhgia.org , www.quanlynhadat.com , www.dcsc.vn Trần Thị Hà Ngân Lớp: Thẩm định giá 49 ... việc định giá thị trường Việt Nam tầm quan trọng phương pháp định giá bất động sản nên em chọn đề tài chuyên đề thực tập ? ?Áp dụng phương pháp so sánh phương pháp thặng dư vào thẩm định bất động sản. .. hai phương pháp định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá Công ty dịch vụ - tư vấn tài sản bất động sản Chương 3: Các giải pháp hồn thiện việc định giá bất động sản Cơng ty dịch. .. trường khác - Dịch vụ tư vấn pháp lý tài sản, đất đai bất động sản * Dịch vụ tư vấn pháp luật, sách chế độ tài sản Nhà nước; Tư vấn quản lý đất đai, bất động sản giao dịch tài sản (đặc biệt trình