áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư vào thẩm định bất động sản tại công ty tư vấn – dịch vụ về tài sản và bất động sản

Từ thực tế của việc định giá tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của phương pháp định giá bất động sản nên em chọn đề tài chuyên đề thực tập là “Áp dụng phương pháp so sánh và phươ

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HAI PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3

1 Tổng quan về bất động sản (BĐS): 3

1.1 Khái niệm bất động sản: 3

1.2 Phân loại, đặc điểm bất động sản: 3

1.2.1 Phân loại bất động sản: 3

1.2.2 Đặc điểm của bất động sản 4

1.3 Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản 6

2 Giá bất động sản 8

2.1 Khái niệm: 8

2.2 Căn cứ định giá bất động sản 9

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 10

2.3.1 Các yếu tố tự nhiên: 10

2.3.2 Các yếu tố xã hội: 11

2.3.3 Khung pháp lý và vai trò quản lý của Nhà nước 11

3.3.4 Cung cầu bất động sản 12

3 Các nguyên tắc thẩm định giá 13

4 Các phương pháp thẩm định bất động sản 15

4.1 Phương pháp so sánh 15

4.1.1 Khái niệm và giải thích các thuật ngữ 15

4.1.2 Các lưu ý khi áp dụng phương pháp 16

4.2 Phương pháp thặng dư 21

4.2.1 Khái niệm và giải thích các thuật ngữ liên quan 21

4.2.2 Các lưu ý khi áp dụng phương pháp 22

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐÔNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY DỊCH VỤ- TƯ VẤN VỀ TÀI SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 24

1 Khái quát những đặc điểm cơ bản của công ty dịch vụ - tư vấn về tài sản và bất động sản 24

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty 24

1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ 27

2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại công ty dịch vụ - tư vấn về tài sản và bất động sản 29

2.1 Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá của công ty 29

2.1.1 Thuận lợi: 29

2.1.2 Khó khăn: 30

2.2 Hoạt động định giá của công ty 31

2.3 Phương thức định giá bất động sản thực tế của công ty.( Đưa ví dụ thực tiễn vào phân tích) 32

2.3.1 Đối với phương pháp so sánh 32

2.3.2 Đối với phương pháp thặng dư 37

3 Đánh giá về hoạt động định giá của công ty 44

3.1 Những ưu điểm trong hoạt động định giá bất động sản của công ty 44

3.2 Một số vấn đề còn hạn chế và nguyên nhân 45

3.2.1 Hạn chế: 45

3.2.2 Nguyên nhân: 46

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 48

1 Phương hướng hoạt động định giá BĐS của công ty trong những năm tới 48

2 Hoàn thiện nguyên tắc định giá 48

3 Hoàn thiện các bước trong quy trình thẩm định giá tại công ty 50

4 Hoàn thiện phương pháp định giá 51

5 Hoàn thiện về tổ chức bộ máy và quản lý công tác định giá 52

6 Những kiến nghị khác 54

6.1 Kiến nghị với Nhà nước 54

6.2 Kiến nghị với công ty : 55

KẾT LUẬN 58

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 60

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Kết quả thực hiện hợp đồng theo các lĩnh vực của công ty 26

Bảng 2.2: Tổng doanh thu công ty Tư vấn - dịch vụ về tài sản và bất động sản qua các năm 2008,2009,2010 27

Bảng 2.3: Sơ đồ cơ cấu tổ chức công ty 31

Bảng 2.4: Đặc điểm của tài sản so sánh(TSSS) 34

Bảng 2.5: Bảng tỷ lệ điều chỉnh: 36

Bảng 2.6 : Đặc điểm quy hoạch của bất động sản 38

Bảng 2.7 : Bảng tính giá đất nhà cao tầng theo phương pháp thặng dư 40

Bảng 2.8: Bảng tính giá đất ở thấp tầng theo phương pháp thặng dư 42

LỜI MỞ ĐẦU

Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng nhấtcủa thị trường bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù củanền kinh tế, bởi lẽ: thị trường bất động sản có vị trí và vai trò vô cùng quan trọngđối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sảnbao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản đều chịu tácđộng của khái niệm giá trị, mà việc định giá bất động sản là để xác định giá của bấtđộng sản trên thị trường Do đó định giá bất động sản có vai trò quan trọng trongtất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thànhtrên cả nước Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản Tuynhiên, định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trìnhhình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Bởi vậy, việc nghiên cứunhững vấn đề về định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để

có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sảnngày càng hoàn thiện hơn và phát triển

Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau, trong

đó có phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư Hai phương pháp này được

áp dụng một cách phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều trong thực tế Haiphương pháp này ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá đúng vềgiá trị thị truờng, sử dụng những chứng cứ rõ ràng nên có tính thuyết phục cao

Từ thực tế của việc định giá tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của

phương pháp định giá bất động sản nên em chọn đề tài chuyên đề thực tập là “Áp

dụng phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư vào thẩm định bất động sản tại Công ty tư vấn – dịch vụ về tài sản và bất động sản”

Mục đích nghiên cứu của chuyên đề là: Làm rõ cơ sở lý luận, phân tích sựvận dụng phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư trong định giá một số loạiBĐS trong điều kiện Việt Nam, từ đó đưa ra một số đề xuất giải pháp nhằm hoànthiện việc áp dụng các phương pháp này để định giá bất động sản ở VN

Kết cấu của chuyên đề là: Ngoài phần mở đầu và kết luận thì chuyên đề gồm

ba chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học của hai phương pháp định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá tại Công ty dịch vụ - tư vấn về tài sản và bất động sản.

Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện việc định giá bất động sản tại Công

ty dịch vụ - tư vấn về tài sản và bất động sản.

Để thực hiện việc nghiên cứu đó, chuyên đề đã sử dụng các phương phápnghiên cứu: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp tiếp cận

hệ thống, phương pháp duy vật biện chứng

Để hoàn thành chuyên đề thực tập này em xin chân thành cảm ơn thầy giáo

TS Nguyễn Hữu Lai và các anh chị trong Ban tư vấn tài chính công ty dịch vụ - tưvấn về tài sản và bất động sản đã hưỡng dẫn, chỉ bảo tận tình Do kiến thức về lýthuyết và thực tế còn có giới hạn nên hi vọng nhận được sự góp ý của thầy giáo Emxin chân thành cảm ơn

Sinh viên thực hiện chuyên đề

Trần Thị Hà Ngân

CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HAI PHƯƠNG PHÁP

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1 Tổng quan về bất động sản (BĐS):

1.1.Khái niệm bất động sản:

Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các

công trình xây dựng cố định trên đất đai Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường,vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng vàtừng bước được nhận thức đầy đủ hơn Việc hình thành và phát triển thị trườngBĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nộilực có hiệu quả Chính vì thế, muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài ta phải bắtđầu từ những cái cơ bản nhất, mà trước tiên đó là khái niệm bất động sản

Điều 181 của Bộ luật dân sự nước ta quy định: “ Bất động sản là các tài sản

không thể di dời được”1 Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với tàisản khác là chúng không thể di dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai vànhững vật thể cố định gắn liền với đất Những vật thể gắn với đất đai là những vậtthể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc lànhững vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức chi phí

1.2 Phân loại, đặc điểm bất động sản:

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chấtlượng đất đai đó)

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trinh xây dựng đó:

1: Bộ Luật Dân sự do Chủ tịch nước Trần Đức Lương ký lệnh công bố, Quốc

hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14-6-2005 Bộ luật này sẽ có hiệu lực từ

ngày 1-1-2006 )

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể:nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống,bến cảng… được xây dựng gắn liền với đất đai

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó:máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt đông, các cây cảnhtrồng cố định

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trịtheo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

- Các tài sản khác gắn liền với đât đai:

+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây

+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Một số công tình khai thác hầm mỏ…

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.2.2 Đặc điểm của bất động sản

- Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đấtđai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khanhiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực,vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không didời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vựcnhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thịtrường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không giankhác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trongmột toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài

ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sựhấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

- Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xemnhư không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vậtkiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian

sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vìvậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tếchấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí

sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dàihơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu củavật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục antoàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nângcấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổithọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới

đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng củaBĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm;của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không

bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khácnhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng và có thể tái sử dụng

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này cóthể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xâydựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụngcủa BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻđẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

- Các tính chất khác:

+ Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình

sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãnnhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hànghoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thờigian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá

thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia làrất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu

tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phốinhu cầu và hình thức BĐS

1.3 Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản.

Nhiều nước, đặc biệt là các nước đang chuyển đổi, đang thúc đẩy quá trìnhhợp pháp hoá quyền sở hữu, sử dụng BĐS của người dân và thiết lập các thể chếcần thiết để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Thị trường BĐS cùng với thịtrường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tếthị trường về mặt kinh tế, thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định vềviệc ai tiếp cận được BĐS, việc sử dụng BĐS như thế nào và vì mục đích gì Mộtthị trường BĐS hiệu quả có tác dụng đòn bẩy tới tính hiệu quả chung của toàn bộnền kinh tế

Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhànước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm

sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, luậtđất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá trị, thừa nhận quyền sử dụng đất đai làmột loại hàng hoá đặc biệt Đây là quan niệm có tính đột phá, bước đầu khaithông một loại thị trường cực kỳ quan trọng của nền kinh tế thị trường, đó là thịtrường BĐS

Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống các văn bản phápquy được ban hành và sửa đổi bổ sung ngày một hoàn thiện như: Luật Dân sự; LuậtĐầu tư trong nước; Luật Đầu tư ngoài nước; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; LuậtNhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị trườngbất động sản, công tác quản lý nhà nước và thể chế kinh tế thị trường được hìnhthành hoàn thiện từng bước để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập

Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bướcđáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy pháttriển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại

Thị trường quyền sử dụng đất phát triển nhanh trên các lĩnh vực giao đất, cho

thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng

có hiệu quả nguồn lực của đất đai (nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy cácngành cũng như nhiều lĩnh vực của nền kinh tế phát triển (công nghiệp, nôngnghiệp, giao thông – vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch…) Nhà nước đã tiến hành

có kết quả việc giao đất, cho thuê đất để tạo điều kiện cho các hoạt động của các

ngành kinh tế và hộ gia đình trên phạm vi cả nước Nguồn lực đất đai của quốc gia

đã dần được sử dụng với hiệu quả ngày càng cao hơn

Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy tính năng động trong hoạt động đầu

tư, góp phần làm cho tình hình kinh tế – xã hội của đất nước chuyển biến nhanh.Phát triển thị trường bất động sản đã thu hút sự tham gia đông đảo, đa dạng của cácthành phần kinh tế vào đầu tư phát triển bất động sản Các đối tượng tham gia vàothị trường bất động sản hiện nay tương đối đa dạng Nhà nước cung cấp đất đai lầnđầu cho người sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất Quá trình công nghiệphóa, hiện đại hóa đất nước cần nhiều đất từ nông nghiệp Người nông dân được Nhànước giao đất, sẽ cung đất cho các công trình, các khu công nghiệp, các dự án vàkhu đô thị mới

Phát triển thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu

tư trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản Hằng nămkhối lượng xây dựng nhà ở của cả nước rất lớn Trong những năm qua, diện tíchnhà ở của những thành phố lớn tăng đáng kể Chủ trương phát triển nhà ở theo dự

án được triển khai ở nhiều tỉnh, thành phố Ở Hà Nội: Linh Đàm, Định Công, MỹĐình; Hải Phòng: ngã 5 sân bay Cát Bi, hồ Sen, Cầu Rào; Đà Nẵng: khu dân cư BànThạc Gián, Vĩnh Trung, Bắc Mỹ An, Liên Chiểu Ở thành phố Hồ Chí Minh: Phú

Mỹ Hưng được coi là một điểm sáng về một đô thị văn minh, hiện đại, xanh – sạch– đẹp, mang đậm tính nhân văn Nơi đây có rất nhiều loại hình dịch vụ được mở ra

và hoạt động sôi nổi như bệnh viện, trường học, các địa điểm vui chơi giải trí, ngânhàng, siêu thị, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng… Theo các nhà khoa học, việc đầu tư vàolĩnh vực nhà ở sử dụng sản phẩm của trên 60 ngành sản xuất Do đó phát triển nhà ở

có tác dụng thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển Số tiền đầu tư vào xây dựng nhà

ở hằng năm càng lớn, càng tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động,thúc đẩy các ngành sản xuất phát triển, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định đờisống xã hội

Hoạt động đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực nhà ở cũng đã có những chuyểnbiến đáng kể Một số dự án nhà ở có vốn đầu tư nước ngoài được triển khai thànhcông tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và nhiều địa phương khác Việc đầu tưvào các lĩnh vực bệnh viện, trường học, văn phòng, khách sạn, thương mại, khu dulịch, vui chơi giải trí… đã làm cho diện mạo đô thị thêm khởi sắc

Tuy nhiên trong thời gian qua, thị trường BĐS của nước ta vẫn tồn tại nhiềunhược điểm như:

Hệ thống thông tin trên thị trường BĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch và khó

tiếp cận Thông tin là điều kiện tối quan trọng cho sự vận hành của thị trườngBĐS nhưng thực tế thông tin lại là kết quả sau cùng của hàng loạt cải cách thể chế

cơ bản Trong thị trường BĐS, Nhà nước vẫn giữ vai trò độc quyền trong thunhập và xử lý các thông tin gốc, bao gồm các thông tin về quy hoạch, vẽ bản đồđịa chính, miêu tả giá trị, tính chất và chủ sở hữu của BĐS

Thị trường BĐS của nước ta vẫn nhỏ về quy mô và bị bóp méo về quan hệcung cầu và giá cả, do vậy đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, gây cáccơn sốt về giá cả dựa trên các thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè về quy hoạch,thay đổi chính sách của Nhà nước

Chúng ta đã sử dụng không có hiệu quả tiềm năng đất đai Thí dụ, việc giao

và cho thuê đất chưa tính toán hết kinh tế của đất; việc áp dụng cơ chế đổi đất lấy hạtầng chưa tính toán hết được giá trị tương lai của đất; nhiều tổ chức, doanh nghiệpnhà nước sử dụng lãng phí các cơ sở làm việc, sản xuất, kinh doanh Giao và chothuê đất không đúng thẩm quyền, không đúng mục đích xảy ra thường xuyên khôngchỉ ở cấp xã, cấp huyện mà cả ở cấp tỉnh và các cấp tương đương ở đô thị Ở nhiềuđịa phương, đất đai được các cơ quan hành chính ban phát theo cơ chế "xin – cho"không dựa trên cơ sở luận chứng kinh tế – kỹ thuật khả thi về dự án đầu tư trên đấtđược giao hoặc cho thuê Tài sản bất động sản chưa được tính hết giá trị tại cácdoanh nghiệp Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sởhữu thống nhất quản lý nhưng không những không huy động được giá trị to lớn củađất mà lại phải chi phí rất nhiều tiền đền bù khi tiến hành thu hồi đất để xây dựngkết cấu hạ tầng đô thị và công trình quốc gia Nhiều nơi tiền đền bù gấp 9 – 10 lầntiền làm đường, có trường hợp chiếm trên 50% tổng mức đầu tư

2 Giá bất động sản

2.1 Khái niệm:

Giá cả bất động sản: Giá cả là số lượng tiền mà một người mua cụ thể đồng

ý trả cho một bất động sản và người bán cụ thể đông ý chấp nhận dưới hoàn cảnhxung quanh các giao dịch của họ

Giá cả nó ẩn ý sự trao đổi, nó là hiện tượng đi kèm một giao dịch cụ thể Giá

cả chỉ phản ánh qua một giao dịch, giữa người mua và người bán cụ thể Mỗi cuộcmua bán có một giá cả khác nhau tuỳ vào bất động sản, sự thương lượng giữa haibên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch

Giá trị bất động sản : Giá trị thị trường của bất động sản là mức giá ước tính

sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa nột bên là người

mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch muabán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.

Giá cả thị trường chỉ có thể bằng giá trị thi trường khi có đủ 5 điều kiện sau:

- Người mua, người bán có động cơ điển hình, đại diện cho đại đa số hành vitham gia thị trường

- Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt, và hành động theo cách ở đó họxem xét tới lợi ích tốt nhất của mình

- Thời gian quảng cáo trong thị trường phải phù hợp và thị trường phải là thịtrường mở

- Việc thanh toán phải được thực hiện bằng tiền tệ hoặc bằng một sắp xếp thanhtoán có thể so sánh được

- Giao dịch không bị ảnh hưởng bởi những nhượng bộ hoặc kích thích từ bất cứphía nào

2.2 Căn cứ định giá bất động sản.

Quá trình định giá BĐS căn cứ vào các yếu tố chủ yếu sau:

- Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra bất động sản: đó là các yếu

tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu

- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng thaythế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản tạithời điểm định giá

- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: các thay đổi có thể là chính sáchnhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường, các thay đổi nhucầu cá nhân của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của ngườidân…ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất độngsản trong khu vực: căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bấtđộng sản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh và sựđóng góp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cầnđịnh giá

- Dựa vào các yếu tố cấu thành bất động sản: căn cứ vào các yếu tố đónggóp của từng bộ phận cấu thành của bất động sản vào tổng giá trị của bất động sản

- Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: căn cứ vào cạnh tranh

trong việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, cạnh tranh trong cung cầu và giữacung với cầu trong thị trường.

- Dựa vào lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản: giá trị của bấtđộng sản được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và những lợi ích tương lại nà nómang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của bất động sảnmang lại khi định giá

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

2.3.1 Các yếu tố tự nhiên:

* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng caothì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trítuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trênđều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tạitrung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhàđất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tạicác ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơnnhững BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vịtrí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước vàdiện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cưtrong vùng Ví dụ: tại Hà Nội với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối

ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với cácBĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp,thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá củaBĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là cáccông trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiếntrúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chấtthổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trịcủa BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rấtquan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lạikhông quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên

tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở nhữngvùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắcnghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điềuhoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càngtốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

+ Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng chothuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạnchế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lênxuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

2.3.2 Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật

độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó

sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùngnhư: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quánngười dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng nhữngngười sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, cácmối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Nhữngvấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

2.3.3 Khung pháp lý và vai trò quản lý của Nhà nước.

Thị trường bất động sản có những khuyết tật cơ bản như : thông tin khôngcông khai, không sẵn có, thiếu đồng bộ; người tham gia mua bán BĐS chưa nắm rõthông tin về pháp luật trong kinh doanh bất động sản…dẫn đến giá bất động sảnkhông phản ánh đúng với giá trị thực của nó, và bị đẩy lên cao so với thực tế.Nhữngkhuyết tật trên đối với thị trường bất động sản không thể từng người tự khắc phụcđược Chúng đòi hỏi có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích chung của nềnkinh tế

Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường, điều tiết giá cả BĐS thểhiện trước hết trong các chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về

phát triển thị trường BĐS, các văn bản pháp luật của Nhà nước tạo ra một hành langpháp lý để các giao dịch về đất đai trở thành giao dịch công khai Vai trò duy trìđiều tiết của Nhà nước với thị trường BĐS còn được thể hiện trong việc Nhà nướckiểm soát việc sử dụng đất đai đúng mục đích, thực hiện duy trì việc bảo vệ, bồi bổ,cải tạo, sử dụng và khai thác hợp lý đất đai một cách có hiệu quả, theo định hướnglâu dài

3.3.4 Cung cầu bất động sản

Cầu nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và

có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng nhà đất

đó trên thị trường

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất độngsản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giánhất định

Cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố Sự thay đổi củabất cứ yếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung và lượng cầu, làm cung hoặccầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thi trường bất động sản sẽ thay đổi

Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản tại một thời điểm là cố định.Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi Việc xây dựngnhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanhchóng với sự thay đổi của cầu

Trong ngắn hạn: cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không cogiãn.Như vậy cung ngắn hạn ít co gián hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượngcầu cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dàihạn.Trong dài hạn tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xâythêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống

Trong ngắn hạn khi cầu tăng cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăngmạnh.Trong dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so vớinhắn hạn,

Với những phân tích trên đay cho thấy, việc dịch chuyển đường cung sangbên phải hoặc bên trái chịu tác động của nhiều nhân tố Những nhân tố chủ yếu:chính sách về nhà đất của chính phủ (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất ở,chính sách cho thuê đất, thuê nhà đất quy định thủ tục về xây dựng, quy hoạch đấtđai, phát triển đô thị…), kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng phát triển kinh doanh nhà ở.Mặc dù cung nhà đất có xu hướng dịch chuyển đường cung về phía bên phải, nhưng

trong bối cảnh đường cầu cũng luôn tăng lên và thậm chí còn tăng nhanh hơn, thườngxuyên hơn so với sự gia tăng về tính thời điểm Do vậy, mặc dù đường cung có xuhướng dịch chuyển sang phải song sự giảm giá nhà đất chỉ tạm thời, thị trường nhanhlấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là xu hướng bền vững.

3 Các nguyên tắc thẩm định giá.

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng

tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt

kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khảnăng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

- Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đótrên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tàisản Giá của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản Giá của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu

tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính củacác tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trongcung - cầu và giá tài sản

- Nguyên tắc thay đổi

Giá của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá đó.

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phảnánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bảnthân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giátài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạngthái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốtnhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình

sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tàisản này đến tài sản khác.Sự hình thành giá của tài sản được thẩm định giá thường cóliên quan đến giá của các tài sản khác có thể thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp

nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướngđược thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điềukiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thậntrọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị

trường và một thời điểm

Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất

kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định,sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

- Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,

vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phânphối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi

đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

- Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài

sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộcvào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, cónghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việcđầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và

có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc tuân thủ

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối

đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản

đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tàisản tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức

có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản,mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sảnnày với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnhtranh trên thị trường

- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trongtương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của nhữngngười tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố nàycũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợiích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

4 Các phương pháp thẩm định bất động sản

4.1 Phương pháp so sánh.

4.1.1 Khái niệm và giải thích các thuật ngữ

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tíchmức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thànhcông hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thườngvào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ướctính và xác định giá trị thị trường của tài sản

dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hànhcông khai trên thị trường Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có

ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường

Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng(gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý,đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹthuật, tính năng sử dụng…

Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch

thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giáhoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.

Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp

lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiệnbán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặcđiểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnhhưởng lớn đến giá trị tài sản

Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổitheo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau Ví dụ: mét,

m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sảnlượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn

Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa làkhông xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh

Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh

về giá trị tuyệt đối

Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã đượcđiều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá.Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩmđịnh

Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đãdiễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng -đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán chobên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận

4.1.2 Các lưu ý khi áp dụng phương pháp

4.1.2.1 Các yếu tố cơ bản cần thu thập thông tin với mỗi loại tài sản

- Nhà ở dân cư:

+ Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): Quyền tài sản giữa tài sản cần thẩm địnhgiá và các tài sản so sánh phải như nhau Nếu không giống nhau thì phải thực hiệnviệc điều chỉnh

+ Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu

không tương tự phải thực hiện điều chỉnh Các trường hợp phải điều chỉnh thườnggặp là:

+ Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất:

+ Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập(không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau vàkhông bị sức ép từ bên ngoài Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào sosánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tàisản khác đáp ứng yêu cầu trên

+ Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: Nếu có chi phí này phát sinh thì phảicộng vào mức giá giao dịch thành công

+ Giá trị tài sản không phải bất động sản

Trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sảnthì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vàotrường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá

+ Tình hình thị trường lúc giao dịch

Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản

so sánh phải tương tự nhau Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh Tỷ

lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường

+ Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện,công viên, bến xe bus…Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quyđổi thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại,căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường

+ Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất,hướng

Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi thành chênhlệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bấtlợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường

+ Qui hoạch

Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sảncần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau vềmặt quy hoạch của khu vực hay không

+ Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khácnhư gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ,cây cối và vườn,… )

Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất

động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bấtđộng sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xemxét tỉ mỉ yếu tố này Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.

- Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại

+ Giá bán, thuê,

+ Vị trí, khả năng sinh lời,

+ Thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày),

+ Chiều rộng mặt tiền,

+ Điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng,

+ Điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡhàng hóa),

+ Sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình, + Hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm,

+ Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác,

+ Sự thuận tiện cho người mua hàng,

+ Hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy,

+ Hệ thống thông tin, liên lạc,

+ Điều kiện bán, thuê mướn,

+ Hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô,

+ Khí hậu và lượng mưa,

+ Quy mô trang trại,

+ Năng suất,

+ Hệ thống tưới, tiêu,

+ Đường vào và ra,

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những

ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích,

so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thànhtiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau

a) Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn(giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã

có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường)

- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dàimặt tiền, giá/sào…

- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2;

- Kho hàng: giá/m3, giá/m2;

- Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha;

- Bệnh viện: giá/giường bệnh;

- Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;

- Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu;

b) Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinhlợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửađất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất,quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu,nhiên liệu ) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá

- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.

- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thìđiều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng)

- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giáthì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ)

- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giáthì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

d) Phương thức điều chỉnh:

- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố sosánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bịnội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán,thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với máy, thiết bị) + Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quảthì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì

- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằngchứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnhcho phù hợp

đ) Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều

chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau

e) Nguyên tắc khống chế:

Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch

giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá cuối cùng (là mứcgiá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G – bảng dưới) không quá cao,không phù hợp với các chứng cứ thị trường

4.2 Phương pháp thặng dư

4.2.1 Khái niệm và giải thích các thuật ngữ liên quan

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằngcách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đitất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Tổng doanh thu của dự án là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thànhmột dự án đầu tư về bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch

sử dụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung-cầu, giá cả thị trường…

Tổng chi phí đầu tư dự án là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vàomột dự án bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật(về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chiphí sản xuất, đầu tư) đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất Giá đất của dự án là chênh lệch giữa tổng doanh thu toàn bộ dự án với chi phí đầu

tư dự án được xác định theo phương pháp quy định tại Tiêu chuẩn số 08-Phươngpháp chi phí – Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng

12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

4.2.2 Các lưu ý khi áp dụng phương pháp

4.2.2.1 Thu thập và xử lý thông tin về các yếu tố thu nhập

Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước vềquy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận độngcủa cung cầu, giá cả thị trường

1(1 )Trong đó:

DT là tổng doanh thu phát triển của dự án,

DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,

n là thời gian hay dòng đời của dự án,

r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suấtvốn vay ngân hàng)

4.2.2.2 Thu thập và xử lý thông tin về các yếu tố chi phí

Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm

cuối mỗi năm): gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi

trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khithực hiện đầu tư xây dựng công trình Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm:

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báocáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phígiám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị…

- Chi phí quản lý dự án, bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện các côngviệc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thànhnghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng

- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồithường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…, chi phí thực hiện tái định cư cóliên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thườnggiải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư

- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục côngtrình; chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chiphí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công

- Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo vàchuyển giao công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế và các loại phí liên quan

- Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình

* Cách tính:

Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm) để

tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá:

CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án

CPt là chi phí ước tính năm t

n là thời gian hay dòng đời của dự án,

r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng)

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐÔNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY

DỊCH VỤ- TƯ VẤN VỀ TÀI SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

1 Khái quát những đặc điểm cơ bản của công ty dịch vụ - tư vấn về tài sản và bất động sản.

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty.

Trung tâm Thông tin Tư vấn, Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản là đơn vị

sự nghiệp có thu trực thuộc Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính, được thành lậptheo Quyết định số 186/2003/QĐ-BTC ngày 14/11/2003 của Bộ trưởng Bộ Tàichính và các chức năng, nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động theo quyđịnh tại Quyết định số 689/QĐ-BTC ngày 03/03/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

Ngày 29 tháng 11 năm 2007 Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quyếtđịnh số 3776/QĐ-BTC về việc chuyển giao Trung tâm Thông tin Tư vấn, Dịch vụ

về Tài sản và Bất động sản sang Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng củadoanh nghiệp (DATC) là Doanh nghiệp hạng đặc biệt của Chính phủ trực thuộc BộTài chính quản lý

Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản DATCđược thành lập theo Nghị quyết số 31/2007/NQ-HĐQT ngày 21 tháng 12 năm

2007 của Hội đồng Quản trị Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanhnghiệp và được Sở Kế hoạch Đầu tư TP Hà Nội cấp Giấy chứng nhận Đăng kýkinh doanh số 0103021789 ngày 11/1/2008 Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồnđọng của doanh nghiệp nắm giữ 60% vốn điều lệ Công ty Cổ phần Tư vấn -Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản DATC

1.2.Các lĩnh vực kinh doanh của công ty :

- Dịch vụ thẩm định giá tài sản:

* Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, bất động sản; Đất đai, nhà cửa,công trình ngầm, công trình trên đất; Các bất động sản chuyên biệt (Biệt thự;Nhà hàng; Khách sạn; Rạp hát; Casino; Cây xăng…) Rừng trồng, tài nguyênkhoáng sản và các loại bất động sản khác;

* Thẩm định giá tài sản là động sản: Máy móc, thiết bị, phương tiện vậntải, hàng hoá, vật tư…;

* Tư vấn và xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị nhà xưởng cho các mụcđích (cổ phần hoá, bán, cho thuê, góp vốn…); Giá trị dự án đầu tư, công trìnhxây dựng hoặc dự toán chi phí;

* Xác định hoặc thẩm định giá trị quyền sử hữu, giá trị cổ phần, cổ phiếu,phần mềm, giải pháp, giá trị thương hiệu, thương quyền, lợi thế và giá trị phi thịtrường khác.

- Dịch vụ tư vấn pháp lý về tài sản, đất đai và bất động sản

* Dịch vụ tư vấn pháp luật, chính sách chế độ về tài sản Nhà nước; Tư vấn

về quản lý đất đai, bất động sản và giao dịch về tài sản (đặc biệt về trình tự, thủtục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản, góp vốn liêndoanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, …);

* Tư vấn về chính sách tài chính đất đai ( chính sách giá đất, nộp tiền sửdụng đất, thuê đất, chính sách thuế và nghĩa vụ tài chính sử dụng đất,…);

* Tư vấn lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Tư vấn khungchính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư; di dời doanh nghiệp theo quy hoạch

* Tư vấn pháp lý về phương án tài chính liên quan đến các hình thức hợp tác, liênkết liên doanh và góp vốn đầu tư kinh doanh;

* Tư vấn dự án đầu tư bất động sản.;

* Tư vấn liên quan đến giao dịch về tài sản Nhà nước, đất đai, bất độngsản khác theo thoả thuận hoặc theo uỷ quyền

- Dịch vụ môi giới, hỗ trợ giao dịch mua bán tài sản, đất đai, bất động sản.

* Môi giới, hỗ trợ mua bán tài sản, đất đai, bất động sản;

* Môi giới kinh doanh địa ốc và tư vấn giải pháp tài chính, giải pháp kinhdoanh địa ốc;

* Môi giới, hỗ trợ đầu tư chứng khoán và môi giới bảo hiểm

- Dịch vụ bán đấu giá và đấu thầu mua sắm tài sản

* Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá cho thuê đất; đấu giá quyền khaithác tài sản hạ tầng, khai thác khoáng sản,…

* Dịch vụ bán đấu giá tài sản, bất động sản Nhà nước, tài sản sung quỹNhà nước, tài sản Nhà nước thanh lý, tài sản thu hồi từ các dự án, tài sản loại trừ rakhỏi giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá và các loại tài sản khác theo uỷ quyền

* Dịch vụ tư vấn hỗ trợ pháp lý đấu giá cổ phần, cổ phiếu

* Dịch vụ tư vấn và tổ chức đấu thầu mua sắm tài sản

* Dịch vụ tư vấn tài chính - kế toán doanh nghiệp

* Dịch vụ đầu tư tài chính, chứng khoán; Đầu tư kinh doanh bất động sản

* Dịch vụ quản lý bất động sản, quản lý công trình

* Dịch vụ về quảng cáo đất đai, bất động sản, quảng cáo doanh nghiệp

* Thực hiện dịch vụ đại lý kinh doanh franchise hoặc uỷ thác giao dịch vềtài sản hoặc quan hệ về tài sản

* Tổ chức sàn giao dịch về tài sản, đất đai, bất động sản; Giao dịch cơ hộiđầu tư tài chính dưới các hình thức sàn giao dịch trực tiếp hoặc giao dịch qua mạnginternet

* Các dịch vụ khác liên quan đến tài sản và bất động sản

Bảng 2.1:Kết quả thực hiện hợp đồng theo các lĩnh vực của công ty.

Đơn vị số lượng: hợp đồng

Sốlượng

Tỷ trọng(%)

Sốlượng

Tỷ trọng(%)

Sốlượng

Tỷ trọng(%)

Bảng 2.2:Tổng doanh thu công ty Tư vấn - dịch vụ về tài sản và bất động sản

(Trích hồ sơ năng lực công ty DCSC)

Nhận thấy qua ba năm 2008,2009,2010 số hợp đồng dịch vụ và doanh thuđều tăng lên một cách khả quan chứng tỏ công ty đang ngày càng phát triển bềnvững, tạo dựng được vị trí trong các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ về tài sản và bấtđộng sản hiện nay

1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ