- Việc áp dụng phương pháp thặng dư trong quá trình định giá bất động sản thường gặp khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất, Cần phải có
2. Hoàn thiện nguyên tắc định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp có các nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích như nhau
Khoa Marketing
các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng giá trị thị trường của tài sản Phương pháp thặng dư sử dụng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Đối với nguyên tắc thay thế, thẩm định viên cần tìm bất động sản so sánh tương đồng trên thị trường như cùng vị trí, gần tương đồng về điều kiện quy mô diện tích, cùng nằm trong một khu vực và có cơ sở hạ tầng, môi trường, an ninh xã hội tương đương nhau. Việc tìm bất động sản giống hoàn toàn với BĐS thẩm định là không thể có do tính cá biệt của bất động sản vì vậy để áp dụng tốt nhất nguyên tắc thay thế thì chuyên viên thẩm định giá cần tìm hiểu thị trường bất động sản xung quanh đó tìm ra được bất động sản có các yếu tố, tính chất càng giống BĐS thẩm định càng tốt.
Giá trị một bất động sản thường được đóng góp bởi nhiều yếu tố khác nhau, thông thường yếu tố đóng góp lớn nhất cho giá trị bất động sản là vị trí vì thế cần tiến tới xây dựng hệ thống về hệ số phản ánh sự khác biệt về vị trí địa lý cảu bất động sản, một BĐS có vị trí càng gần trung tâm đô thị thì giá trị cao hơn nhiều so với khu đất có đặc điểm tương tự nhưng nằm xa trung tâm. Tuy nhiên với một vài trường hợp có nhu cầu, mục đích thẩm định khác nhau thì vai trò đóng góp của các yếu tố sẽ có thay đổi và thẩm định viên phải biết được sự thay đổi các yêu tố đóng góp như thế nào để đưa ra kết quả thẩm định phù hợp hơn.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất là một nguyên tắc để hiểu và áp dụng nó vào bất động sản là khá phức tạp. Khi sử dụng phương pháp này thẩm định viên cần năm rõ được yếu tố pháp luật liên quan đên bất động sản như khả năng cho phép xây dựng, tính chất của bất động sản phù hợp với loại hình nào: chung cư, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại hay nhà liền kề…Ngoài ra để dự tính được yếu tố chi phí thẩm định viên phải tính toán được yếu tố trượt giá được tính toán trên cơ sở các quy định tại thông tư 04/2010/TT-BTC ngày 26 tháng 5 năm 2010 của Bộ xây dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Để xác định được thông tin về thu nhập thẩm định viên phải để ý tới sự thay đổi giá của đông tiền, yếu tố lạm phát…Ngoài ra những vấn đề tác động đến thu nhập của dự án như nhu cầu thị trường, sự thanh khoản trong giao dịch, sự cạnh tranh của các dự án bất động sản tương tự thì chuyên viên thẩm định
Khoa Marketing
phải quan tâm.
3.Hoàn thiện các bước trong quy trình thẩm định giá tại công ty.
- Tiếp nhận yêu cầu: Tiếp cận yêu cầu của khách hàng là khâu đầu tiên trong thực hiện thương vụ định giá, là khâu quyết định ký hợp đồng với khách hàng hay không, là khâu quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến uy tín công ty và niềm tin với khách hàng. Vì thế, để đảm bảo thực hiện đúng hợp đồng như đã thoả thuận với khách hàng, khi tiếp nhận yêu cầu của khách hàng cần phải kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ và thông tin mà khách hàng đã cung cấp, khảo sát bất động sản để đánh giá khối lượng công việc, gặp gỡ và trao đổi với chủ sở hữu bất động sản để xác minh tính hợp pháp, đặc biệt xác định thời gian yêu cầu hoàn tất công tác định giá. Nếu BĐS là hợp pháp và có thể đảm bảo đưa ra kết quả định giá đúng thời gian yêu cầu thì mới ký hợp đồng định giá, nếu không thì cần từ chối để đảm bảo uy tín công ty. Xây dựng hợp đồng định giá cần ghi rõ quyền và nghĩa vụ của hai bên.
- Lập kế hoạch định giá: Kế hoạch định giá đầy đủ khoa học bao gồm các yếu tố sau: Kế hoạch phải được xác định rõ ngày, tháng, người thực hiện định giá. Kế hoạch định giá cần phải được lập thành từng bước cụ thể, xác định rõ thông tin cần thu thập khi khảo sát hiện trường bất động sản, phân công công việc cụ thể cho từng chuyên viên định giá (ai khảo sát và thu thập thông tin, ai tổng kết thông tin và lập báo cáo định giá) và bố trí thời gian, lên kế hoạch thời gian hoàn thành công tác định giá, ghi kế hoạch định giá lên bảng, phân công công việc để có thể bố trí thời gian hợp lý, tránh trường hợp xảy ra rình trạng chồng chéo công việc.
- Thu thập và phân tích thông tin: Có thể nói thông tin là yếu tố sống còn của mọi cuộc định giá, là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến kết quả định giá BĐS, vì thể quá trình thu thập và phân tích thông tin cần được hoàn thiện hơn. Để có được hệ thống thông tin đầy đủ về BĐS cần định giá, cán bộ định giá công ty phải vạch ra kế hoạch thu thập, tìm kiếm, phân tích tổng hợp thông tin trên thị trường để từ đó có thể có được thông tin đầy đủ về BĐS. Ngoài những nguồn thông tin có được bằng cách thu thập mà lâu nay cán bộ định giá công ty vẫn áp dụng thì cán bộ định giá công ty cần trực tiếp phỏng vấn những người xung quanh biết về BĐS và môi trường xung quanh BĐS, như phỏng vấn cán bộ xã phưòng nơi có BĐS để biết thông tin về môi trường sống, về an ninh ngôi nhà. Hay để biết cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cần phỏng vấn những người cùng sử dụng dịch vụ hạ tầng với BĐS cần định giá như hệ thống điện nước, dịch vụ điện thoại, mạng internet…
Khoa Marketing
- Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá: Báo cáo thẩm định giá cần đưa ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS, đồng thời phân tích rõ các yếu tố làm tăng giảm giá trị BĐS, giúp khách hàng thấy rõ được sự ảnh hưởng của các yếu tố bên ngoài lẫn bên trong BĐS đó .