- Phân tích, xác định giá bán căn hộ thẩm định 1 Xác định giá bán căn hộ toà nhà X2(đ/m2).
2.3.2.Đối với phương pháp thặng dư.
2.3.2.1. Khái quát chung về bất động sản định giá.
* Mục đích thẩm định: Làm cơ sở để nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước theo quy định
* Vị trí: Dự án tại số 52 Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai, Hà Nội nằm trên mặt tiền đường Lĩnh Nam, có ranh giới như sau:
- Phía Đông Bắc giáp đường Lĩnh Nam.
- Phía Tây Bắc giáp dân cư phường Mai Động. - Phía Đông Nam giáp dân cư phường Mai Động. - Phía Tây Nam giáp dân cư phường Mai Động. * Hiện trạng của khu đất:
Hiện nay trên khu đất có 2 toà nhà (toà nhà 2 tầng và toà nhà 4 tầng) đang được Công ty sử dụng làm văn phòng làm việc
* Điều kiện môi trường:
Khu đất dự án nằm trên mặt tiền đường Lĩnh Nam, giao thông thuận tiện, dân cư khá đông đúc, gần chợ, gần bệnh viện.
Khoa Marketing Bảng 2.6 :Đặc điểm quy hoạch của bất động sản
STT Ký hiệu tòa nhà Diện tích đất (m2) Mật độ xây dựng (%) Tầng cao Hệ số sử dụng đất (lần) Diện tích đất xây dựng (m2) Tổng diện tích sàn xây dựng (m2) NHÀ THẤP TẦNG 1 Biệt thự đơn lập (03 biệt thự) 162 50% 3 1,5 81 777 2 Biệt thự song lập (06 biệt thự) 302 54,3% 3 1,63 164 2.844 Tổng 2.298 1.227 3.621 NHÀ CAO TẦNG
I/ Khối công trình văn
phòng 2.154 38,3% 18 6,89 825 14.637
II/ Khối công trình nhà ở
và dịch vụ công cộng 3.003 45,9% 27 12,39 1.378 26.082
(Trích Báo cáo thẩm định giá 135 ngày 10/09/2010 của công ty DCSC)
2.3.2.2. Khái quát chung về quá trình định giá bất động sản.
- Cơ sở thẩm định giá là Giá trị thị trường. “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người bán sẵn sàng bán và một bên người mua sẵn sàng mua; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. (TĐGVN 01)
- Nguyên tắc thẩm định giá: Căn cứ các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm đinh giá theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 (TĐGVN 06)
- Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp thặng dư.
Khoa Marketing
1. Nghiên cứu thông tin, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định do Công ty Cổ phần LILAMA Hà Nội- Tổng công ty lắp máy Việt Nam cung cấp.
2. Tiến hành tìm hiểu, thu thập thông tin trên thị trường về giá trị quyền sử dụng đất có đặc điểm kỹ thuật tương đương.
- Phân tích, xác định giá trị quyền sử dụng đất tại khu đất thẩm định
+ Xác định giá bán nhà dự kiến (nhà + đất) đối với nhà ở thấp tầng của Dự án thẩm định giá:
Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, sau khi tính toán điều chỉnh tổ thẩm định xác định được đơn giá dự kiến bán của tài sản thẩm định bao gồm cả nhà và đất là: Đơn giá dự kiến (đồng/m2) = 23.408.935 đồng/m2 + 8.251.014 đồng/m2 = 31.659.949 đồng.
Làm tròn: 31.660.000 đồng (Ba mốt triệu sáu trăm sáu mươi nghìn đồng) + Xác định đơn giá dự kiến bán đối với nhà cao tầng:
Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, sau khi tính toán điều chỉnh tổ thẩm định xác định được đơn giá dự kiến bán của tài sản thẩm định là: 13.100.000 đồng. ( Mười ba triệu một trăm ngàn đồng)
+ Xác định đơn giá Văn phòng cho thuê:
Khảo sát thông tin thị trường tại các khu vực lân cận: Khu đô thị Đền Lừ, khu đô thị Ba Hàng A và một số nhà lân cận trên đường Lĩnh Nam, Tam Trinh thì đơn giá văn phòng cho thuê có giá dao động từ 100.000 đồng/m2 đến 200.000 đồng/m2. Vậy Tổ thẩm định kiến nghị đơn giá văn phòng cho thuê dự kiến là: 140.000 đồng/m2.
+ Xác định đơn giá diện tích cho thuê Kinh doanh thương mại:
Khảo sát thông tin thị trường tại Khu đô thị Đền Lừ, khu đô thị Ba Hàng A và một số Khu Đô thị lân cận thì đơn giá cho thuê tại các tầng 1 đến tầng 3 với mục đích kinh doanh thương mại có giá dao động từ 350.000 đồng/m2 đến 450.000 đồng/m2. Vậy Tổ thẩm định kiến nghị đơn giá cho thuê diện tích tầng 1 đến tầng 3 dự kiến là: 400.000 đồng/m2.
Theo Bà Phan Vân Hà, Tổng giám đốc CTCP Thẩm định giá Việt nam cho biết phương pháp thặng dư tính giá trị quyền sử dụng đất = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển – Lợi nhuận nhà đầu tư. Trong đó, ở Hà Nội hiện tại đang áp mức lợi nhuận cho nhà đầu tư bằng 14% tổng chi phí.