- Việc áp dụng phương pháp thặng dư trong quá trình định giá bất động sản thường gặp khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất, Cần phải có
4.Hoàn thiện phương pháp định giá.
Các bất động sản có tính đồng nhất như các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng theo một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng và các mảnh đất trống thường được áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tiến hành thẩm định.
Phương pháp thặng dư vận dụng để thẩm định giá trị của bất động sản phát triển. Nó có thể đất trống dành cho phát triển hay đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo, thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới.Một tài sản có thể coi là có tiềm năng phát triển bất cư khi nào một phần giá trị tiềm tàng có thể bộc lộ ra bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó.
Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như vậy: Một là, Có một miêng đất trống hoặc chưa phát triển song đã được cho phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó. Hai là có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo. Ba là có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép
Trong thực tế cuộc sống tài sản thường bị phá hủy và tạo dựng trong quá trình không thể tránh được sự phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định giá trị đất đai hay nhà cửa mà chúng có thể được phát triển mới hay tái phát triển. Thẩm định viên có thể đạt đến một giá trị bằng cách so sánh trực tiếp với giá bán của tài sản tương tự khác mà nó được phát triển theo một cách tương tự. Tuy nhiên việc tìm tài sản tương tự có đặc điểm độc đáo của sự phát triển như tài sản mục tiêu của thẩm định sẽ gặp khó khăn.
Đối với các bất động sản áp dụng phương pháp so sánh thường có tính chất không phức tạp, với phương pháp so sánh đơn giản về mặt kỹ thuật nên có thể giao cho các nhân viên mới, các nhân viên này sẽ tiến hành thu thập thông tin, xử lý điều chỉnh các yếu tố và đưa ra kết quả cuối cùng. Khi bất động sản phức tạp hơn, đòi hỏi kiến
Khoa Marketing
thức sâu về chuyên môn thẩm định và kiến thức bất động sản thi nên xin ý kiến của những người hoạt động lâu năm trong nghề thẩm định, tốt hơn là trong công ty.
Ngoài ra trong hoạt động định giá thẩm định viên nên linh hoạt trong việc áp dụng phương pháp thẩm định. Với những bất động sản nhỏ, nhà ở dân cư phổ biến trên thị trường thì việc điều chỉnh các chênh lệch giữa các BĐS so sánh chỉ mang tính tương đối, thẩm định viên định giá cần dựa vào hệ thống dữ liệu của chứng thư, thông tin thu thập và kinh nghiệm để đưa ra giá thẩm định cuối cùng.
Áp dụng phương pháp thặng dư đòi hỏi các nhân viên giàu kinh ngiệm, giá trị bất động sản thường lớn, phức tạp chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố trên thị trường. Khi áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định viên nên lấy thông tin từ Ban Đầu tư bất động sản của công ty. Qua Ban đầu tư để nắm rõ hơn về việc áp dụng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, thu thập số liệu về tổng thu nhập và chi phí của dự án nhằm đưa ra được kết quả thẩm định cuối cùng sát với giá thị trường nhất.
Đồng thời công ty nên tiến hành kết hợp nhiều phương pháp định giá khác nhau như phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư hay thu nhập. Sự kêt hợp này nhằm thẩm tra kết quả thu được từ phương pháp đã lựa chọn để đưa ra mức giá phù hợp