- Việc áp dụng phương pháp thặng dư trong quá trình định giá bất động sản thường gặp khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất, Cần phải có
6. Những kiến nghị khác 1 Kiến nghị với Nhà nước
6.2. Kiến nghị với công t y:
- Xây dựng chiến lược phát triển phù hợp với thực trạng công ty.
Một công ty muốn phát triển vững chắc thì việc xây dựng chiên lược là rất quan trọng. Để xây dựng được chiến lược phát triển hợp lý thì Ban lãnh đạo cùng toàn thể nhân viên trong công ty phải đúc rút được kinh nghiệm, nắm bắt được tình hình, vị thế của công ty mình trên mặt bằng chung của các công ty có hoạt động dịch vụ định giá khác để xây dựng chiến lược cho các năm tiếp theo. Chiến lược phát triển cần xây dựng dài hạn và ngắn hạn.
+ Chiến lược ngắn hạn: Chiến lược phát triển của công tác định giá cần phải được định giá và xây dựng từng bước để thực hiện chiên lược đó. Mỗi năm nên đề ra mục tiêu về số lượng hợp đồng và quan trọng hơn là về doanh thu thu về cho công ty . Dựa theo biến động của thị trường để đưa ra mục tiêu cho từng tháng, từng quý ví dụ như quý giữa năm và cuối năm thì thường nhiều hợp đồng hơn quý đầu năm. Vì vậy phải biết trong những tháng khối lượng công việc không lớn mỗi nhân viên và công ty nên tự vận động kiếm thêm dự án, hợp đồng cho công ty, còn những tháng, quý có nhiều việc thì nên tập trung khai thác mạnh mẽ vào thời điểm này. Các chiến lược ngắn hạn có thể thay đổi để thích ứng với diễn biến thị trường. Cần dựa vào kết quả đạt được cùng với dự báo thị trường trong thời gian tới để đưa ra con số phù hợp với năng lực của công ty như số phần trăm tăng lên về số lượng hợp đồng, về doanh thu của năm sau so với năm trước. Số phần trăm này phải phù hợp không quá cao làm mất tinh thần phấn đấu của nhân viên khi không thể hoàn thành chỉ tiêu, cũng như không quá thấp sẽ làm mất động lực phấn đấu của công ty.
+ Chiến lược dài hạn: Trong dài hạn công ty nên xây dựng kế hoạch quảng bá công ty để không chỉ đưa hình ảnh công ty đến nhiều người mà còn giúp thay đổi sự nhận thức về vai trò của công tác thẩm định giá trong xã hội hiện nay. Để làm được điều đó công ty cần tao được uy tín trong các hợp đông mình đã ra chứng thư nhằm tạo được niềm tin nơi khách hàng. Ngoài ra công ty còn phải xây dựng các chính sách giữ nhân viên giỏi bằng chế độ đãi ngộ xứng đáng, hay các hoạt động ngoài giờ phù hợp.
- Thông tin là yếu tố sống còn và quan trọng nhất của quá trình thẩm định giá. Việc thu thập nguồn thông tin về bất động sản thường vừa thừa lại vừa thiếu và thường có độ chính xác không cao. Sự thiếu cơ sở dữ liệu làm cản trở quá trình xử lý thông tin trong các cuộc định giá, gây hao tổn thời gian, công sức và chi phí cho quá trình thực hiên công tác định giá. Vì vậy để có được thông tin đầy đủ về BĐS định giá, công ty
Khoa Marketing
nên xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về BĐS. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu này cần giao cho một ban, hay một cá nhân đứng ra trực tiếp làm, các dữ liêu có thể lấy từ các hợp đồng, các chứng thư mà chính công ty đã làm, hay từ các công ty khác, từ báo, mạng, thị trường…Ngoài ra công ty có một lợi thế là có sàn giao dịch bất động sản thuộc sự quản lý của công ty.Vì vậy nên phát triển sàn giao dịch để hoạt động của sàn chuyên nghiệp hơn, đảm bảo vai trò là nơi lưu trữ và cung cấp thông tin về giao dịch BĐS đã và đang trên thị trường.Việc có đủ thông tin sẽ giúp hình thành một cơ chế định giá minh bạch hơn, góp phần phát triển công tác thẩm định bất động sản.
- Một công ty muốn phát triển phải cần có trong tay những nhân viên giỏi, không chỉ có công tác giữ nhân viên ưu tú mà công ty còn nên phát triển các nhân viên trong công ty không chỉ bằng cách cử đi học các lớp học đào tạo chuyên môn định giá có chất lường mà còn cử sang các nước ngoài để học hỏi những điều bổ ích của công tác thẩm định các nước bạn về phổ biến và áp dụng cho công ty.
Khoa Marketing
KẾT LUẬN
Qua thời gian nghiên cứu, càng có thể khẳng định được vai trò to lớn của bất động sản trong sự phát triển kinh tế- xã hội hiện nay. Bất động sản là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Bất động sản tham gia vào mọi hoạt động đời sống kinh tế, xã hội, không có đất đai thì không có bất kỳ một hoạt động sản xuất nào có thể diễn ra được. Bất động sản không chỉ đem lại nhiều lợi ích cho người sử dụng và khai thác mà còn đem lại nhiều lợi ích cho xã hội. Tuy nhiên do diện tích đất đai bị giới hạn trong khi đó nhu cầu sử dụng đất đai lại tăng lên. Chính vì vậy giá bất động sản lại có xu hướng ngày càng tăng. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đi đôi với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước thì quá trình đô thị hoá ngày càng được mở rộng và tác động mạnh mẽ đến giá bất động sản. Xã hội ngày càng phát triển làm nảy sinh nhiều mối quan hệ về đất đai do đó nhu cầu xác định giá đất cũng ngày càng tăng. Để xác định giá đất một cách chính xác cần phải sử dụng các phương pháp xác định giá đất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập… Tuy nhiên khi xác định giá trị bất động sản còn phải dựa vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản. Các nhân tố đó có tác động rất lớn đến giá bất động sản đất như nhân tố chính sách pháp luật hay quá trình đô thị hoá.
Sự tranh chấp về giá bất động sản là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện vượt cấp kéo dài. Để khắc phục tình trạng này cần phải hoàn thiện pháp luật về giá đất, trước mắt cần tập trung vào hoàn chỉnh các nội dung cơ bản như: Về cơ chế quản lý giá (phải thừa nhận tính dịch vụ của hoạt động giá); về hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về giá (chuyên trách, độc lập); về phương pháp, nguyên tắc xác định giá; về đào tạo nhân sự cho hoạt động định giá và thẩm định giá; về hoàn thiện cơ sở pháp lý cho từng đơn vị bất động sản như tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tập trung đất đai, gắn liền bất động sản thành một khối ( như nhà- đất- tài sản gắn liền trên đất); thực hiện trước một bước công tác đăng ký quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu và đăng ký biến động), thống nhất đăng ký quyền sở hữu nhà ở, đất ở, thống nhất một hệ thống cơ quan đăng ký tài sản theo tính kinh tế, dịch vụ là chủ yếu, phù hợp với xu thế phát triển kinh tế chung đặc biệt là để phát triển thị trường bất động sản.
Khoa Marketing
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Hữu Lai và các anh chị trong Ban tư vấn tài chính công ty dịch vụ - tư vấn về tài sản và bất động sản đã tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện đề tài này.
Sinh viên thực hiện chuyên đề. Trần Thị Hà Ngân.
Khoa Marketing