- Việc áp dụng phương pháp thặng dư trong quá trình định giá bất động sản thường gặp khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất, Cần phải có
3.2.2.Nguyên nhân:
- Có thể nói thị trường đất đai Việt Nam là một thị trường phức tạp và nóng nhất hiện nay. Giá trị đất trên thị trường có mức chênh lệch lớn so với giá đất của Nhà nước được quy định trong khung giá đất, giá cả trên thị trường thì biến động không ngừng. Đây chính là một khó khăn rất lớn cho ngành định giá nói chung và công công ty định giá nói riêng. Tiến trình nắm bắt giá trên thị trường là một trong những công việc cần thiết và bắt buộc đối với từng định giá viên, tuy nhiên với sự biến động mạnh mẽ và tính không minh bạch của một thị trường bất động sản đang trên đà phát triển như thị
Khoa Marketing
trường Việt Nam hiện nay đã gây nhiều trở ngại cho công cuộc định giá. Sự không chính xác về giá đất trên thị trường sẽ dẫn đến sự không chính xác khi xác định giá trị của bất động sản. Tại công ty DCSC những thông tin thị trường được sử dụng tuy nhân viên định giá sàng lọc rất kỹ lưỡng nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót. Điều này xảy ra cũng là do công ty cũng như cơ quan chức năng chưa có một cơ quan tổ chức nào hệ thống một cách đầy đủ, chính xác và liên tục các thông tin về các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản và giá đất từng địa bàn thị trường, do đó việc lấy số liệu, thông tin một cách chính xác còn rất khó khăn.
- Theo báo cáo Chính phủ, khó khăn nhất hiện nay là UBND cấp tỉnh không xác định được giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai để các doanh nghiệp có căn cứ xác định giá trị bất động sản. Điều này đòi hỏi các tổ chức định giá cần có những phương pháp định giá để xác định giá trị đất trên thị trường một cách chính xác. Tuy nhiên cũng có không ít khó khăn, phức tạp trong việc xác định thông tin một các chính xác từ nhiều nguồn khác nhau trên thị trường. Những thông tin đó thường được những người mua người bán đưa ra theo ý kiến chủ quan và rất ít khi dựa trên một cơ sở thuyết phục nào, do vậy các nhân viên định giá rất khó khăn để xác định những thông tin được coi là đáng tin cậy.
- Những mâu thuẫn, không rõ ràng trong chính những chính sách, thông tư hướng dẫn của chính phủ cũng làm cho công ty gặp nhiều vướng mắc và không đồng nhất trong việc áp dụng để tính giá trị bất động sản
- Thực tế tại công ty DCSC, dựa vào những văn bản hướng dẫn của nhà nước công ty đã hoàn thành rất nhiều hợp đồng định giá đất cho các các doanh nghiệp muốn xác định giá trị bất động sản của mình. Tuy nhiên cũng có rất nhiều doanh nghiệp không đồng ý với giá đất đã được định giá vì họ cho rằng mức giá đó không phù hợp. Đây là một trong những khó khăn nhất đối với công ty khi thực hiện các hợp đồng định giá này. Có sự khó khăn này chủ yếu là do thông tư hướng dẫn 146 của Bộ tài chính cũng chưa quy định rõ ràng cho từng loại bất động sản. Ví dụ như với bất động sản chỉ sử dựng để làm cơ sở sản xuất, kho bãi…không dùng cho các mục đích kinh doanh, thương mại thì giá đất không thể tính tương đương như khí mảnh đất đó được sử dụng làm kinh doanh thương mại được.
Khoa Marketing