Chuyên đề Định giá tài sản bảo hiểm Học viện Tài chính

Định giá tài sảnThẩm định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đ đ ã đư Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ t

Học viện tài chính

chuyên đề

Định giá tài sản bảo đảm

Phạm Văn Bình Phó Tr ởng Khoa Tài chính doanh nghiệp Phó Tr ởng Bộ môn Định giá Tài sản

Tài sản

Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh

thần (nguồn lực) có giá trị đối với chủ sở hữu.

Tài sản là nguồn lực do

doanh nghiệp kiểm soát , là

kết quả của những hoạt

động trong quá khứ, mà từ

đó một số lợi ích kinh tế

trong t ơng lai có thể dự

kiến tr ớc một cách hợp lý.

Tài s n bao g m v t, ti n, ản bao gồm vật, tiền, ồm vật, tiền, ật, tiền, ền,

gi y t có giá và các ấy tờ có giá và các ờ có giá và các

quy n tài s n ền, ản bao gồm vật, tiền,

Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền

Nh vậy, giá trị TS

Định giá tài sản

Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền sở hữu

tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đ đ ã đư

Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy

cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể

nào đó tại một thời điểm nhất định

Tình huống định giá đề xuất cho nhóm 1

I Định giá một mảnh đất trống

hiện nay, các anh/chị đang định giá nh thế nào?

Tình huống định giá đề xuất cho nhóm 2

II Định giá một công trình xây dựng

hiện nay, các anh/chị đang định giá nh thế nào?

Tình huống định giá đề xuất cho nhóm 3

II Định giá một bất động sản (bao gồm cả đất và công trình xây dựng)

hiện nay, các anh/chị đang định giá nh thế nào?

Tình huống định giá đề xuất cho nhóm 4

III Định giá một máy, thiết bị cũ

hiện nay, các anh/chị đang định giá nh thế nào?

giải quyết Tình huống định giá

1 Ph ơng pháp so sánh trực tiếp

1.1 Cơ sở lý luận

Dựa chủ yếu vào nguyên tắc

“thay thế”.

Dựa trên giả

định giữa giá trị thị

tr ờng của những BĐS t ơng tự đ đ ợc ã đư

giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau Giá: 5 tỷ đồng

?

ợc áp dụng cho mục đích

mua bán, định giá cấm cố,

thế chấp, để đánh thuế

BĐS

1.3 Các b ớc tiến hành

B ớc 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS đ ợc giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá:

Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng…

Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích th ớc, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi tr ờng xung quanh.

Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đ ờng đi, các bức t ờng xây, hàng rào, phong cảnh, cây xanh )

Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch.

Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị tr ờng: khả năng tài chính, ph ơng thức thanh toán và điều kiện ng ời bán tự nguyện

và ng ời mua tự nguyện

Qui hoạch…

thẩm định giá, phân tích thị tr ờng thời đIểm thẩm định giá

 điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS

thẩm định giá làm chuẩn Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm

định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và

ng ợc lại

B ớc 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu

Bài tập tình huồng 1

Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên đ thu thập đ ã đư

ợc thông tin về 5 lô đất t ơng tự, có thể so sánh đ ợc với lô đất cần

định giá Sau khi phân tích, thẩm định viên đ tính toán đ ợc các mức ã đư

điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh nh trong bảng:

Bài tập tình huống 1 (tiếp)

H y ớc tính giá trị của lô đất mục tiêu, biết giá thị tr ờng và ã đư

diện tích của các lô đất so sánh nh sau:

Chỉ tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5

Giá (triệu đồng) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326

Lời giải đề nghị

Xác định giá trị thị tr ờng của BĐS mục tiêu:

Trên thực tế, thẩm định viên tự đ a ra mức giá hợp lý dựa trên cơ sở những phân tích trên.

Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m 2

Có thể ớc tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên:

Thẩm định giá một căn hộ có diện tích 56m 2 nằm ở tầng 3 của một chung c 5 tầng Chung c này đ ợc xây dựng và đ a vào sử dụng cách đây 2 năm.

Qua thu thập thông tin trong vòng 6 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung c có thể so sánh đ ợc với tài sản cần thẩm định giá nh sau:

- BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung c này có diện tích 84m 2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, đ ợc bán với giá 692 triệu đồng.

- BĐS 2 nằm ở lô chung c cách đó 30m và cùng nằm trong cụm chung c này, cũng là chung c 5 tầng và đ ợc đ a vào sử dụng cách đây 2 năm, nh ng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m 2 nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm

định giá 10 triệu đồng, đ ợc bán với giá 360 triệu đồng.

- BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung c với BĐS 2, có diện tích 84m 2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, đ ợc bán với giá 717,2 triệu đồng.

- BĐS 4 nằm ở lô chung c cách đó 150m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung

c 5 tầng và đ vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m 2 nằm ở tầng 3, trang trí nội thất t ơng tự BĐS cần thẩm định giá, đ ợc bán với giá 189 tr.đồng.

- BĐS 5 nằm ở tầng trệt cùng BĐS 4, có diện tích 70m 2 và trang trí nội thất t ơng

tự BĐS 4, đ ợc bán với giá 525 triệu đồng.

Lời giải đề nghị

Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và quy giá

ra đơn vị chuẩn là triệu đồng/m 2:

- ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về

trang trí nội thất so với bất động sản thẩm định giá:

Lời giải đề nghị (tiếp)

Vậy có thể ớc tính giá bán căn hộ chung c ở tầng 3 bằng khoảng 60%

đơn giá bán ở tầng trệt Từ đó đơn giá BĐS cần thẩm định bằng khoảng

60% đơn giá của BĐS 1:

Vậy giá BĐS cần tìm: 8trđ/m 2 x 60% x 56m 2 = 268,8 triệu đồng

1 vận dụng ph ơng pháp so sánh (Bài tập 3)

ước tính giá thị tr ờng của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:

- Biệt thự Sao Mai đ ợc xây dựng trên diện tích đất 400 m 2 , hợp pháp về

các quyền đối với BĐS.

- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về

nhiều mặt, vừa bị toà án phát m i với số tiền là 4.200.000.000đ ã đư

- Biệt thự B trên cùng mặt đ ờng với biệt thự Sao Mai nh ng có thêm

phần sân v ờn trị giá 400.000.000đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa đ

ợc bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm Trong đó,

trả ngay lần đầu 3.000.000.000đ, đợt hai 2.650.000.000đ, đợt ba

2.280.000.000đ, đợt bốn 1.889.568.000đ, đợt cuối 1.693.897.930đ.

- Biệt thự C có diện tích và vị trí t ơng tự biệt thự Sao Mai, nh ng nội thất

kém hơn 200.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất,

không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa đ ợc bán với giá

5.600.000.000đ.

Bài tập tình huống 5 (tiếp)

- Theo quy định hiện hành:

+ Giá đất do Nhà n ớc quy định tại con đ ờng này là

10.000.000 đ/m 2

+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m 2

+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà n ớc khi cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất

do Nhà n ớc quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và

100% đối với diện tích đất v ợt hạn mức.

+ L i suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 ã đư

năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm.

- Các yếu tố khác ảnh h ởng đến giá trị các BĐS coi nh t ơng

đồng.

- Gi¸ trÞ B sau khi ®iÒu chØnh theo nh÷ng kh¸c biÖt víi S.M.

10.200.000.000 ® - 400.000.000 ® = 9.800.000.000 ®

Lời giải đề nghị ( tiếp)

c Xét Biệt thự C:

- Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hoá đối với C.

200m 2 x 10.000.000đ/m 2 x 50% + (400m 2 - 200m 2 ) x 10.000.000đ/m 2 x 100% = 3.000.000.000đ

- Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất:

Nếu chất l ợng thông tin không tốt về những giao dịch t ơng tự sẽ

ảnh h ởng tới kết quả định giá.

Các thông tin th ờng mang tính chất lịch sử: trong điều kiện thị tr

ờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.

Chứa đựng những yếu tố chủ quan

2.2 Các tr ờng hợp áp dụng

áp dụng cho định giá

trong lĩnh vực đầu t để lựa

chọn ph ơng án đầu t

Định giá những BĐS mà

có thể dự tính đ ợc thu nhập

ròng các năm t ơng lai

2.3 Các b ớc tiến hành ph ơng pháp thu nhập

B ớc 1: ước tính thu nhập hàng năm của BĐS.

B ớc 2: ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm Trừ chi phí

hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta đ ợc thu nhập thuần hàng năm

B ớc 3: Xác định tỷ lệ l i thích hợp dùng để tính toán.ã đư

B ớc 4:ưáp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại

của BĐS cần định giá.

V 

Bài tập tình huống 4 (Định giá Nhà n ớc)

H y xác định giá một thửa đất trồng lúa rộng 1 ha hạng IV tại x A ã đư ã đư

của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Hồng, một năm sản xuất 2 vụ lúa Qua khảo sát, nhà định giá thu đ ợc các số liệu

về thu nhập và chi phí của thửa đất đó nh sau:

Lời giải đề nghị (tiếp)

- Tỷ lệ chiết khấu đ ợc xác định bằng l i suất tiền gửi VNĐ bình ã đư

quân tại ngân hàng th ơng mại quốc doanh loại kỳ hạn 1 năm:

(8,0 + 8,5 + 9,0) : 3 = 8,5%

- Giá thửa đất trên là:

21.883.333 /8,5% = 257.451.000 đ/ha (hay= 26.000 đ/m 2 )

2.4 Các dạng định giá bằng PP thu nhập (tiếp)

2.4.2 Đối với BĐS mang lại thu nhập có thời hạn

- Thu nhập không bằng nhau:

Trong đó:

+ V: giá trị của BĐS + A t : thu nhập ròng năm t + T: giá trị thanh lý năm n + t: năm th t (t=1,n)

+ n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi

t

i

T i

A V

2.4 Các dạng định giá bằng PP thu nhập (tiếp)

2.4.2 Đối với bất động sản mang lại thu nhập có thời hạn (tiếp)

i A

V

)1

(

)1

n m n

t

i

T i

i

i A

i

A V

)1

()

1(

)1

(

1)

1(

) (

2 vận dụng ph ơng pháp thu nhập (bài tập 5)

Định giá tháp đôi VINCOM phục vụ công tác cổ phần hóa, biết:

- Mảnh đất tọa lạc là đất thuê 50 năm, triển khai

dự án 2 năm;

- Diện tích mỗi sàn của 1 tháp là: 2.500m 2 (tỷ lệ thuê 80%);

- Mỗi tòa tháp cao 22 tầng;

- Một tòa tháp cho BIDV thuê với đơn giá thuần:

2 tr/m 2 /năm; Một tòa tháp cho thuê th ơng mại,

đơn giá thuần: 2,5tr/m 2 /năm;

- Tỷ suất lợi tức của dịch vụ cho thuê văn phòng là 12%/năm, l i suất ngân hàng là 10%.ã đư

i

T i

A V

i A

V

) 1

(

) 1

2.5 u, nh ợc điểm của ph ơng pháp

- ưu điểm:

Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng;

Có độ chính xác t ơng đối cao khi có những chứng cứ

về các th ơng vụ có thể so sánh đ ợc để tìm thu nhập ròng.

- Nh ợc điểm:

Phân tích các th ơng vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt.

Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong t ơng lai.

Th ờng áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định.

3 Ph ¬ng ph¸p thÆng d

3 Ph ơng pháp thặng d

3.1 Cơ sở lý luận

- Dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự

kiến dòng lợi ích t ơng lai”

- Giá trị hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá

trị ớc tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.

có thể là đất trống hay đất

có các kết cấu xây dựng lỗi

thời đang tồn tại cần phải

thay thế hay cải tạo.

3 Ph ơng pháp thặng d (tiếp)

3.3 Các b ớc tiến hành ph ơng pháp thặng d

B ớc 1: Xác định ph ơng án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS.

B ớc 2: ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.

B ớc 3: ước tính tổng số chi phí phát triển

B ớc 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra

giá trị dành cho đất

- Tầng 1 là b i gửi xe.ã đư

- Tầng 2 là hệ thống cửa hàng cho thuê, với tổng diện tích cho thuê là 2.000m 2

- Các tầng còn lại là căn hộ chung c để bán, mỗi tầng trung bình có 30 căn hộ.

Với c ơng vị là nhà định giá chuyên nghiệp, bạn h y t vấn cho doanh nghiệp ã đư

mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho đất đai, biết:

- Thời gian phát triển dự tính là 1 năm

- Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng

- Chi phí dọn dẹp mặt bằng 100 triệu đồng

- Chi phí đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân 0,2 triệu đồng/m 2

Bài tập tình huống 6 (tiếp)

- Chi phí xây dựng nhà mới:

+ Chi phí xây dựng trực tiếp: 3,5 triệu đồng/m2.

+ Chi phí xây dựng gián tiếp bằng 10% chi phí xây dựng trực tiếp.

- Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng.

- Chi phí khác cho đất đai bằng 4% giá đất đấu giá.

Các chi phí trên và giá đất đấu giá đ ợc trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng, với l i suất 10%/năm, riêng chi phí xây dựng nhà mới đ ợc vay một nửa ã đư

trong giai đoạn phát triển.

- Lợi nhuận doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của các chi phí phát triển đ phát sinh và đối với toàn bộ lô đất đó là 15% tổng chi ã đư

phí cho việc mua và giữ lô đất Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê bất

động sản và gửi xe là 10%.

- Giá bán ớc tính mỗi căn hộ chung c là 700 triệu đồng.

- Cửa hàng cho thuê với mức giá 0,2 triệu đồng/m2/năm, b i gửi xe thu 100 ã đư

tr.đồng/năm/ 1 toà nhà (đ trừ chi phí) và giả sử các khoản thu này là vô hạn.ã đư

- Tổng phí đại lý, quảng cáo khi bán và cho thuê BĐS bằng 500 tr.đồng.

cho thuê nhà

Xây dựng

Mua

đất

1 Lô đất trên đ đ ợc qui hoạch, việc xây dựng các căn hộ chung c để bán và cửa ã đư

hàng cho thuê đ ợc coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

2 Giá trị của sự phát triển:

- Diện tích đất đ ợc phép xây dựng:

- Tiền thu đ ợc từ dịch vụ gửi xe/1 toà nhà: 100 triệu đồng/năm

- Tổng tiền cho thuê cửa hàng và dịch vụ gửi xe/năm/toà nhà là:

400 triệu đồng + 100 triệu đồng = 500 triệu đồng

- Vậy giá trị của quyền cho thuê của hàng và dịch vụ gửi xe/1 toà nhà là:

500 triệu đồng : 10% = 5.000 triệu đồng

- Tổng giá trị thu đ ợc từ 2 toà nhà là:

(420.000 triệu đồng + 5.000 triệu đồng) x 2 = 850.000 triệu đồng

- Chi phí đại lý và quảng cáo: 500 triệu đồng

Suy ra, giá trị của sự phát triển(thu thuần):

850.000 triệu đồng - 500 triệu đồng = 849.500 triệu đồng

+ Chi phí xây dựng trực tiếp:

3.000 m 2 x 3,5 triệu đồng/m 2 x 2 toà nhà x 22 tầng = 462.000 triệu đồng + Chi phí xây dựng gián tiếp:

10% x 462.000 triệu đồng = 46.200 triệu đồng

Tổng chi phí xây dựng nhà mới:

462.000 triệu đồng + 46.200 triệu đồng = 508.200 triệu đồng

- Chi phí cấp vốn tài trợ:

10% x (500 + 100 + 2.000 + 508.200 : 2) = 25.670 triệu đồng Tổng cộng các chi phí phát triển đ phát sinh:ã đư

500 + 100 + 2.000 + 508.200 + 25.670 = 536.470 triệu đồng

- Lợi nhuận phát triển:

10% x 536.470 triệu đồng = 53.647 triệu đồng Suy ra, Tổng chi phí phát triển:

536.470 triệu đồng + 53.647 triệu đồng = 590.117 triệu đồng

Lời giải đề nghị

4 Giá trị còn lại đầu t vào đất đai:

849.500 triệu đồng 590.117 triệu đồng =– 2 năm = 48 năm 259.383 triệu đồng

5 Giá trị của đất đai (đơn vị triệu đồng):

- Gọi giá trị của đất đai là = 1,00 x

- Chi phí khác cho đất (4%) = 0,04 x

- Chi phí cấp vốn tài trợ trong giai đoạn phát triển = 0,104x + 2

- Lợi nhuận của nhà đầu t : =0,1716x+ 3,3 Tổng giá trị đầu t vào đất đai:

x + 20 + 0,04x + 0,104x + 2 + 0,1716x + 3,3 = 1,3156x + 25,3 Suy ra, giá trị của đất đai là:

1,3156x + 25,3 = 259.383 triệu đồng

x = 197.140,24 triệu đồng

tiểu tình huống 1

Doanh nghiệp Thái Hoàng có khu nhà x ởng: diện tích đất 8.000m 2 , nhà x ởng có diện tích xây dựng 4.000m 2 - nhà trệt t ờng gạch, kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất l ợng còn lại 30%, nằm trong khu dân c

Doanh nghiệp đang cần vay vốn, và dùng khu nhà x ởng để thế chấp Với t cách là cán bộ thẩm định, Anh/Chị h y định giá ã đư

giá trị của tài sản thế chấp này, biết:

- Đơn giá xây dựng mới nhà x ởng có kết cấu t ơng tự 1trđ/m 2

- Mảnh đất này đ ợc doanh nghiệp thuê trả tiền hàng tháng

- Trong quy hoạch, khu vực này sẽ chuyển thành khu dân c