CHUYÊN đề ĐỊNH GIÁ tài sản bảo đảm

1 Häc viÖn tµi chÝnh chuyªn ®Ò §Þnh gi¸ tµi s¶n b¶o ®¶m Ph¹m V¨n B×nh Phã Trëng Khoa Tµi chÝnh doanh nghiÖp Phã Trëng Bé m«n §Þnh gi¸ Tµi s¶n 2 Tµi s¶n Tµi s¶n lµ nguån lùc do doanh nghiÖp kiÓm so¸t, lµ kÕt qu¶ cña những ho¹t ®éng trong qu¸ khø, mµ tõ ®ã mét sè lîi Ých kinh tÕ trong t¬ng lai cã thÓ dù kiÕn tríc mét c¸ch hîp lý. Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ cã gi¸ và c¸c quyền tài sản. Theo nghÜa chung nhÊt: tµi s¶n lµ cña c¶i vËt chÊt hoÆc tinh thÇn (nguån lùc) cã gi¸ trÞ ®èi víi chñ së h÷u. 3 Gi¸ trÞ tµi s¶n Gi¸ trÞ tµi s¶n lµ Đîc ®o b»ng ®¬n vÞ tiÒn tÖ biÓu hiÖn b»ng tiÒn vÒ X¸c ®Þnh t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh nh÷ng lîi Ých mµ tµi s¶n mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh. Nh vËy, gi¸ trÞ TS G¾n liÒn víi chñ thÓ ChÞu t¸c ®éng cña 2 nhãm nh©n tè: c«ng dông hay thuéc tÝnh hữu Ých vµ kh¶ năng khai th¸c cña chñ thÓ. Tiªu chuÈn ®¸nh gi¸ lµ c¸c kho¶n thu nhËp b»ng tiÒn 4 §Þnh gi¸ tµi s¶n ThÈm ®Þnh gi¸ lµ sù íc tÝnh vÒ gi¸ trÞ c¸c quyÒn së h÷u tµi s¶n cô thÓ b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho mét môc ®Ých ®· ®îc x¸c ®Þnh râ.  ThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc ®¸nh gi¸ hay ®¸nh gi¸ l¹i gi¸ trÞ cña tµi s¶n phï hîp víi thÞ trêng t¹i mét ®Þa ®iÓm, thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh theo tiªu chuÈn cña ViÖt Nam hoÆc th«ng lÖ Quèc tÕ. ThÈm ®Þnh gi¸ lµ viÖc íc tÝnh b»ng tiÒn víi ®é tin cËy cao nhÊt vÒ lîi Ých mµ tµi s¶n cã thÓ mang l¹i cho chñ thÓ nµo ®ã t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh 5 T×nh huèng ®Þnh gi¸ ®Ò xuÊt cho nhãm 1 I. §Þnh gi¸ mét m¶nh ®Êt trèng hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo? 6 T×nh huèng ®Þnh gi¸ ®Ò xuÊt cho nhãm 2 II. §Þnh gi¸ mét c«ng tr×nh x©y dùng hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo? 7 T×nh huèng ®Þnh gi¸ ®Ò xuÊt cho nhãm 3 II. §Þnh gi¸ mét bÊt ®éng s¶n (bao gåm c¶ ®Êt vµ c«ng tr×nh x©y dùng) hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo? 8 T×nh huèng ®Þnh gi¸ ®Ò xuÊt cho nhãm 4 III. §Þnh gi¸ mét m¸y, thiÕt bÞ cò hiÖn nay, c¸c anh/chÞ ®ang ®Þnh gi¸ nh thÕ nµo? 9 gi¶i quyÕt T×nh huèng ®Þnh gi¸ ĐÊt trèng C«ng Nhµ vµ tr×nh ®Êt M¸y mãc 1. So s¸nh X X X X 2. Thu nhËp X X X X 3. ThÆng d X 4. Chi phÝ X X X X 10 1. Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp 1.1. C¬ së lý luËn Dùa chñ yÕu vµo nguyªn t¾c “thay thÕ“. Dùa trªn gi¶ ®Þnh gi÷a gi¸ trÞ thÞ trêng cña nh÷ng B§S t¬ng tù ®· ®îc giao dÞch víi gi¸ trÞ cña B§S cÇn ®Þnh gi¸ cã mèi liªn hÖ víi nhau. ? Gi¸: 5 tû ®ång 11 1. Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp (tiÕp) 1.2 C¸c tr êng hîp ¸p dông §Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S cã tÝnh ®ång nhÊt nh: c¸c c¨n hé, c¸c chung c, c¸c d·y nhµ ®îc x©y dùng cïng mét kiÓu; ®Þnh gi¸ c¸c m¶nh ®Êt trèng; Lµ ph¬ng ph¸p chung ®îc ¸p dông cho môc ®Ých mua b¸n, ®Þnh gi¸ cÊm cè, thÕ chÊp, ®Ó ®¸nh thuÕ B§S... 12 1.3 C¸c bíc tiÕn hµnh B íc 1- T×m kiÕm th«ng tin vÒ nh÷ng B§S ® îc giao dÞch trong thêi gian gÇn ®©y cã thÓ so s¸nh víi B§S môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸: §Æc ®iÓm ph¸p lý: cña ®Êt, c«ng tr×nh x©y dùng“ §Æc ®iÓm kinh tÕ kü thuËt: kÝch thíc, qui m« l« ®Êt; h×nh d¸ng; vÞ trÝ l« ®Êt; kh¶ n¨ng tiÕp cËn m«i trêng xung quanh. C¸c c«ng tr×nh x©y dùng: lµ ng«i nhµ chÝnh vµ c¸c h¹ng môc x©y dùng kh¸c (gara, nhµ phô, ®êng ®i, c¸c bøc têng x©y, hµng rµo, phong c¶nh, c©y xanh...). Thêi ®iÓm giao dÞch: ngµy, th¸ng, n¨m giao dÞch. C¸c ®iÒu kiÖn vµ tÝnh chÊt giao dÞch trªn thÞ trêng: kh¶ n¨ng tµi chÝnh, ph¬ng thøc thanh to¸n vµ ®iÒu kiÖn ngêi b¸n tù nguyÖn vµ ngêi mua tù nguyÖn. Qui ho¹ch“ 13 1.3 C¸c bíc tiÕn hµnh (tiÕp) Bíc 2. ThÈm ®Þnh hiÖn tr¹ng bÊt ®éng s¶n (bÊt ®éng s¶n so s¸nh vµ bÊt ®éng s¶n thÈm ®Þnh gi¸) Bíc 3. Ph©n tÝch vµ ®iÒu chØnh: chØnh:  Ph©n tÝch: ph©n tÝch bÊt ®éng s¶n so s¸nh vµ bÊt ®éng s¶n thÈm ®Þnh gi¸, ph©n tÝch thÞ trêng thêi ®IÓm thÈm ®Þnh gi¸ Nguyªn t¾c ®iÒu chØnh b»ng c¸ch lÊy B§S thÈm ®Þnh gi¸ lµm chuÈn. Nh÷ng yÕu tè hiÖn  ®iÒu chØnh: Nguyªn diÖn ë B§S thÈm ®Þnh gi¸ mµ kh«ng hiÖn diÖn ë B§S so s¸nh th× céng thªm vµ ngîc l¹i. B íc 4- íc ­í c tÝnh gi¸ trÞ cña B§S môc tiªu 14 Bµi tËp t×nh huång 1 §Ó ®Þnh gi¸ mét l« ®Êt trèng réng 80m2, thÈm ®Þnh viªn ®· thu thËp ® îc th«ng tin vÒ 5 l« ®Êt t ¬ng tù, cã thÓ so s¸nh ® îc víi l« ®Êt cÇn ®Þnh gi¸. Sau khi ph©n tÝch, thÈm ®Þnh viªn ®· tÝnh to¸n ® îc c¸c møc ®iÒu chØnh cô thÓ gi÷a l« ®Êt môc tiªu vµ c¸c l« ®Êt so s¸nh vÒ c¸c th«ng sè so s¸nh nh trong b¶ng: Th«ng sè so s¸nh So s¸nh 1 So s¸nh 2 So s¸nh 3 So s¸nh 4 So s¸nh 5 Ph¸p lý 0% 0% 0% 0% 0% VÞ trÝ 1% 3% 0% 1% 1% DiÖn tÝch 3% 0% 1% 0% 0% Hinh d¸ng -2% -1% -2% -1% 0% M«i trêng 0% 5% -1% 0% -1% H¹ tÇng x· héi -2% 3% 0% 4% -1% 15 Bµi tËp t×nh huèng 1 (tiÕp) H·y íc tÝnh gi¸ trÞ cña l« ®Êt môc tiªu, biÕt gi¸ thÞ tr êng vµ diÖn tÝch cña c¸c l« ®Êt so s¸nh nh sau: ChØ tiªu DiÖn tÝch (m2) Gi¸ (triÖu ®ång) So s¸nh 1 So s¸nh 2 So s¸nh 3 So s¸nh 4 So s¸nh 5 145 80 120 78 85 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 16 lêi gi¶i ®Ò nghÞ  §¬n gi¸ 1 m 2 ®Êt cña c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh: ChØ tiªu So s¸nh 1 So s¸nh 2 So s¸nh 3 So s¸nh 4 So s¸nh 5 145 80 120 78 85 Gi¸ (triÖu ®ång) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 §¬n gi¸ 1 m2 (triÖu ®ång) 15 14 15,5 14,5 15,6 DiÖn tÝch (m2) 17 lêi gi¶i ®Ò nghÞ Tæng møc ®iÒu chØnh cña B§S môc tiªu so víi B§S so s¸nh: Th«ng sè so s¸nh So s¸nh 1 So s¸nh 2 So s¸nh 3 So s¸nh 4 So s¸nh 5 Ph¸p lý 0% 0% 0% 0% 0% VÞ trÝ 1% 3% 0% 1% 1% DiÖn tÝch 3% 0% 1% 0% 0% Hinh d¸ng -2% -1% -2% -1% 0% M«i trêng 0% 5% -1% 0% -1% H¹ tÇng x· héi -2% 3% 0% 4% -1% Tæng møc ®iÒu chØnh 0% 10% -2% 4% -1% 18 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ Gi¸ 1 m 2 B§S so s¸nh 1 sau khi ®· ®iÒu chØnh: 15 triÖu x 100% Gi¸ 1 m 2 B§S so s¸nh 2 sau khi ®· ®iÒu chØnh: 14 triÖu x (100%+10%) Gi¸ 1 m 2 = 15,19 triÖu B§S so s¸nh 4 sau khi ®· ®iÒu chØnh: 14,5 triÖu x(100%+4%) Gi¸ 1 m 2 = 15,4 triÖu B§S so s¸nh 3 sau khi ®· ®iÒu chØnh: 15,5 triÖu x (100%-2%) Gi¸ 1 m 2 = 15 triÖu = 15,08 triÖu B§S so s¸nh 5 sau khi ®· ®iÒu chØnh: 15,6 triÖu x (100%-1%) = 15,444 triÖu 19 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ X¸c ®Þnh gi¸ trÞ thÞ tr êng cña B§S môc tiªu: Trªn thùc tÕ, thÈm ®Þnh viªn tù ® a ra møc gi¸ hîp lý dùa trªn c¬ së nh÷ng ph©n tÝch trªn. Gi¸ B§S môc tiªu tõ 15 ®Õn 15,444 triÖu/m 2 Cã thÓ íc tÝnh b»ng c¸ch tÝnh trung b×nh céng c¸c kÕt qu¶ trªn: (15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triÖu/m 2 KÕt luËn: oVËy gi¸ trÞ thÞ tr êng íc tÝnh cña B§S môc tiªu lµ 15,2 triÖu ®ång/m 2 . oTæng gi¸ trÞ cña m¶nh ®Êt: 80m 2 x 15,2 triÖu/m 2 = 1.216 triÖu Bµi tËp t×nh huèng 2 20 ThÈm ®Þnh gi¸ mét c¨n hé cã diÖn tÝch 56m 2 n»m ë tÇng 3 cña m ét chung c 5 tÇng. Chung c nµy ® îc x©y dùng vµ ® a vµo sö dông c¸ch ®©y 2 n¨m . Qua thu thËp th«ng tin trong vßng 6 th¸ng cã 5 giao dÞch thµnh c«ng vÒ c¸c c¨n hé chung c cã thÓ so s¸nh ® îc víi tµi s¶n cÇn thÈm ®Þnh gi¸ nh sau: - B§S 1 n»m ë ngay tÇng trÖt ë chung c nµy cã diÖn tÝch 84m 2 vµ trang trÝ néi thÊt tèt h¬n B§S cÇn thÈm ®Þnh gi¸ 20 triÖu ®ång, ® îc b¸n víi gi¸ 6 92 triÖu ®ång. - B§S 2 n»m ë l« chung c c¸ch ®ã 30m vµ cïng n»m trong côm chung c nµy, còng lµ chung c 5 tÇng vµ ® îc ® a vµo sö dông c¸ch ®©y 2 n¨m, nh ng vÞ trÝ thuËn lîi h¬n, cã diÖn tÝch 70m 2 n»m ë tÇng 3, trang trÝ néi thÊt tèt h¬n B§S cÇn thÈm ®Þnh gi¸ 10 triÖu ®ång, ® îc b¸n víi gi¸ 360 triÖu ®ång. - B§S 3 n»m ë tÇng trÖt cïng l« chung c víi B§S 2, cã diÖn tÝch 84m 2 vµ trang trÝ néi thÊt tèt h¬n B§S cÇn thÈm ®Þnh gi¸ 20 triÖu ®ång, ® îc b¸n víi gi¸ 717,2 triÖu ®ång. - B§S 4 n»m ë l« chung c c¸ch ®ã 150m, vÞ trÝ kÐm thuËn lîi h¬n, còng lµ chung c 5 tÇng vµ ® vµo sö dông c¸ch ®©y 2 n¨m cã diÖn tÝch 42m 2 n»m ë tÇng 3, trang trÝ néi thÊt t ¬ng tù B§S cÇn thÈm ®Þnh gi¸, ® îc b¸n víi gi¸ 189 tr.®ång. - B§S 5 n»m ë tÇng trÖt cïng B§S 4, cã diÖn tÝch 70m 2 vµ trang trÝ néi thÊt t ¬ng tù B§S 4, ® îc b¸n víi gi¸ 5 25 triÖu ®ång. 21 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ §iÒu chØnh sù kh¸c nhau vÒ trang trÝ néi thÊt vµ quy gi¸ ra ®¬n vÞ chuÈn lµ triÖu ®ång/m 2: - íc ­í c tÝnh gi¸ b¸n B§S 1 sau khi ®iÒu chØnh sù kh¸c biÖt vÒ trang trÝ néi thÊt so víi bÊt ®éng s¶n thÈm ®Þnh gi¸: 692 tr® - 20 tr® = 672 tr®, gi¸ b¸n 1m 2 lµ 672/84= 8 tr®/m 2 - T ¬ng tù, ®¬n gi¸ B§S 2: 5 tr®/m 2 - §¬n gi¸ B§S 3: 8,3 tr®/m 2 - §¬n gi¸ B§S 4: 4,5 tr®/m 2 - §¬n gi¸ B§S 5: 7,5 tr®/m 2 22 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ (tiÕp) §èi chiÕu t×m ra c¸c th«ng sè so s¸nh: - B§S cÇn thÈm ®iÞnh gi¸, B§S 2, B§S 4 cïng n»m ë tÇng 3 - B§S 1, B§S 3, B§S 5 cïng n»m ë tÇng trÖt - B§S cÇn thÈm ®Þnh gi¸, B§S 1 cïng n»m ë 1 chung c - B§S 2 vµ B§S 3 cïng n»m ë 1 chung c - B§S 4 vµ B§S 5 cïng n»m ë 1 chung c So s¸nh ®¬n gi¸ gi÷a c¸c B§S cã cïng th«ng sè gièng nhau: - B§S2/B§S3 = 5/8,3 x 100% = 60,24% - B§S4/B§S5 = 4,5/7,5 x 100% = 60% VËy cã thÓ íc tÝnh gi¸ b¸n c¨n hé chung c ë tÇng 3 b»ng kho¶ng 60% ®¬n gi¸ b¸n ë tÇng trÖt. Tõ ®ã ®¬n gi¸ B§S cÇn thÈm ®Þnh b»ng kho¶ng 60% ®¬n gi¸ cña B§S 1: VËy gi¸ B§S cÇn t×m: 8tr®/m 2 x 60% x 56m 2 = 268,8 triÖu ®ång 23 1. vËn dông ph¬ng ph¸p so s¸nh (Bµi tËp 3) ­íc í c tÝnh gi¸ thÞ tr êng cña biÖt thù Sao Mai víi c¸c th«ng tin sau: - BiÖt thù Sao Mai ® îc x©y dùng trªn diÖn tÝch ®Êt 400 m 2 , hîp ph¸p vÒ c¸c quyÒn ®èi víi B§S. - BiÖt thù A n»m bªn c¹nh biÖt thù Sao Mai, gièng biÖt thù Sao mai vÒ nhiÒu mÆt, võa bÞ toµ ¸n ph¸t m·i víi sè tiÒn lµ 4.200.000.000®. - BiÖt thù B trªn cïng mÆt ® êng víi biÖt thù Sao Mai nh ng cã thªm phÇn s©n v ên trÞ gi¸ 400.000.000®, hîp ph¸p vÒ quyÒn ®èi víi B§S, võa ® îc b¸n víi ®iÒu kiÖn: tr¶ lµm 5 ®ît, mçi ®ît c¸ch nhau 1 n¨m. Trong ®ã, tr¶ ngay lÇn ®Çu 3.000.000.000®, ®ît hai 2.650.000.000®, ®ît ba 2.280.000.000®, ®ît bèn 1.889.568.000®, ®ît cuèi 1.693.897.930®. - BiÖt thù C cã diÖn tÝch vµ vÞ trÝ t ¬ng tù biÖt thù Sao Mai, nh ng néi thÊt kÐm h¬n 200.000.000®, kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ vÒ quyÒn sö dông ®Êt, kh«ng cã tranh chÊp, sö dông æn ®Þnh võa ® îc b¸n víi gi¸ 5.600.000.000®. 24 Bµi tËp t×nh huèng 5 (tiÕp) - Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh: + Gi¸ ®Êt do Nhµ n íc quy ®Þnh t¹i con ® êng nµy lµ 10.000.000 ®/m 2 . + H¹n møc sö dông ®Êt theo quy ho¹ch lµ 200 m 2 . + TiÒn thu vÒ sö dông ®Êt ph¶i nép cho Nhµ n íc khi cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt tÝnh b»ng 50% gi¸ ®Êt do Nhµ n íc quy ®Þnh ®èi víi diÖn tÝch ®Êt trong h¹n møc vµ 100% ®èi víi diÖn tÝch ®Êt v ît h¹n møc. + L·i suÊt tiÒn göi Ng©n hµng kú h¹n 1 n¨m 6%/n¨m; 2 n¨m 7%/n¨m; 3 n¨m 8%/n¨m; 4 n¨m 9%/n¨m. - C¸c yÕu tè kh¸c ¶nh h ëng ®Õn gi¸ trÞ c¸c B§S coi nh t ¬ng ®ång. 25 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ a. XÐt BiÖt thù A: lo¹i, kh«ng dïng lµm c¬ së so s¸nh. b. XÐt BiÖt thù B: - Gi¸ b¸n biÖt thù B quy vÒ ®iÒu kiÖn tr¶ tiÒn ngay: 3.000tr® + [2.650tr® x (1 + 0,06)-1 0,06)-1 + [2.289,8tr® x (1 + 0,07)-2] 0,07)-2] + [1.889,568 x (1 + 0,08)-3] 0,08)-3] + [1.693,89793 x (1 + 0,09)-4] 0,09)-4] = 3.000tr® + 2.500tr® + 2.000tr® +1.500tr® +1.200tr® = 10.200tr®. - Gi¸ trÞ B sau khi ®iÒu chØnh theo nh÷ng kh¸c biÖt víi S.M. 10.200.000.000 ® - 400.000.000 ® = 9.800.000.000 ® 26 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ (tiÕp) c. XÐt BiÖt thù C: - NghÜa vô tµi chÝnh vÒ QSD ®Êt khi hîp thøc ho¸ ®èi víi C. 200m2 200m2 x 10.000.000®/m2 10.000.000®/m2 x 50% + (400m2 (400m2 - 200m2 200m2) x 10.000.000®/m2 10.000.000®/m2 x 100% = 3.000.000.000® - Gi¸ trÞ biÖt thù C sau khi hoµn chØnh thñ tôc ph¸p lý vÒ QSD ®Êt: 5.600.000.000 ® + 3.000.000.000 ® = 8.600.000.000 ®. - Gi¸ trÞ biÖt thù C sau khi ®iÒu chØnh theo nh÷ng kh¸c biÖt víi biÖt thù Sao Mai 8.600.000.000 ® + 200.000.000 ® = 8.800.000.000 8.800.000.000 ®. d. §èi chiÕu gi¸ trÞ biÖt thù B: 9.800.000.000 ® vµ biÖt thù C: 8.800.000.000 ® møc ®é chªnh lÖch lµ 1.000.000.000®, do vËy cã thÓ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ biÖt thù cÇn thÈm ®Þnh gi¸ kho¶ng 9.300.000.000 ®. 27 1.4 u, nhîc ®iÓm cña ph¬ng ph¸p -u ­ ®iÓm: Lµ ph¬ng ph¸p Ýt gÆp khã kh¨n vÒ mÆt kü thuËt; Ph¬ng ph¸p nµy dùa vµo gi¸ trÞ thÞ trêng, v× vËy cã c¬ së v÷ng ch¾c ®Ó kh¸ch hµng, c¸c c¬ quan ph¸p lý c«ng nhËn; Nã lµ c¬ së cho nhiÒu ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c... - Nh îc ®iÓm: NÕu chÊt lîng th«ng tin kh«ng tèt vÒ nh÷ng giao dÞch t¬ng tù sÏ ¶nh h ëng tíi kÕt qu¶ ®Þnh gi¸. C¸c th«ng tin thêng mang tÝnh chÊt lÞch sö: trong ®iÒu kiÖn thÞ trêng biÕn ®éng, c¸c th«ng tin nhanh chãng trë nªn l¹c hËu trong mét thêi gian ng¾n. Chøa ®ùng nh÷ng yÕu tè chñ quan 28 2. Ph¬ng ph¸p thu nhËp 2.1 C¬ së lý luËn 2.2 C¸c tr êng hîp ¸p dông 2.3 C¸c b íc tiÕn hµnh 2.4 C¸c d¹ng ®Þnh gi¸ 2.5 u, ­u , nh îc ®iÓm 29 2.1 C¬ së lý luËn Dùa trªn chñ yÕu trªn nguyªn t¾c dù b¸o lîi Ých t¬ng lai: Ph¬ng ph¸p nµy cho r»ng gi¸ thÞ trêng cña mét B§S b»ng víi gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c kho¶n thu nhËp rßng t¬ng lai cã thÓ nhËn ®îc tõ B§S ®ã. 30 2.2 C¸c trêng hîp ¸p dông ¸p dông cho ®Þnh gi¸ trong lÜnh vùc ®Çu t ®Ó lùa chän ph ¬ng ¸n ®Çu t. §Þnh gi¸ nh÷ng B§S mµ cã thÓ dù tÝnh ®îc thu nhËp rßng c¸c n¨m t¬ng lai. 31 2.3 C¸c bíc tiÕn hµnh ph¬ng ph¸p thu nhËp Bíc 1: ­íc tÝnh thu nhËp hµng n¨m cña B§S. Bíc 2: ­íc tÝnh chi phÝ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m. Trõ chi phÝ hµng n¨m khái thu nhËp hµng n¨m ta ®îc thu nhËp thuÇn hµng n¨m. Bíc 3: X¸c ®Þnh tû lÖ l·i thÝch hîp dïng ®Ó tÝnh to¸n. Bíc 4:­ ¸p dông c«ng thøc vèn ho¸ ®Ó t×m ra gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña B§S cÇn ®Þnh gi¸. 32 2.4 C¸c d¹ng ®Þnh gi¸ b»ng PP thu nhËp 2.4.1 §èi víi bÊt ®éng s¶n mang l¹i thu nhËp vÜnh viÔn: ¸p dông c«ng thøc: Trong ®ã: A V = i - V: gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña thu nhËp trong t¬ng lai (gi¸ B§S) - A: thu nhËp rßng trung b×nh tõ B§S - i: tû lÖ vèn ho¸ (tû lÖ chiÕt khÊu, hoÆc chi phÝ c¬ héi cña vèn) 33 Bµi tËp t×nh huèng 4 (§Þnh gi¸ Nhµ níc) H·y x¸c ®Þnh gi¸ mét thöa ®Êt trång lóa réng 1 ha h¹ng IV t¹i x· A cña huyÖn B, tØnh C thuéc vïng ®ång b»ng s«ng Hång, mét n¨m s¶n xuÊt 2 vô lóa. Qua kh¶o s¸t, nhµ ®Þnh gi¸ thu ® îc c¸c sè liÖu vÒ thu nhËp vµ chi phÝ cña thöa ®Êt ®ã nh sau: ChØ tiªu §¬n vÞ tÝnh N¨m 2004 N¨m 2005 N¨m 2006 Kg 15.000 20.000 12.000 Gi¸ b¸n b×nh qu©n §ång/kg 2.500 2.500 2.700 Gi¸ thµnh §ång/kg 1.150 1.100 1.250 % 8,0 8,5 9,0 Tæng s¶n lîng lóa/n¨m L·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm kú h¹n 1 n¨m 34 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ ChØ tiªu Tæng s¶n lîng lóa/n¨m Gi¸ b¸n b×nh qu©n Tæng thu nhËp Gi¸ thµnh Chi phÝ s¶n xuÊt L·i suÊt tiÒn göi tiÕt kiÖm kú h¹n 1 n¨m §¬n vÞ tÝnh N¨m 2004 N¨m 2005 N¨m 2006 Kg 15.000 20.000 12.000 §ång/kg 2.500 2.500 2.700 §ång 37.500.000 §ång/kg 1.150 §ång 17.250.000 % 8,0 50.000.000 32.400.000 1.100 1.250 22.000.000 15.000.000 8,5 9,0 35 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ (tiÕp) - Tæng thu nhËp cña 3 n¨m: 37.500.000 + 50.000.000 + 32.400.000 = 119.900.000 ®/ha - Tæng chi phÝ s¶n xuÊt 3 n¨m: 17.250.000 + 22.000.000 + 15.000.000 = 54.250.000 ®/ha - Thu nhËp rßng b×nh qu©n mét n¨m: (119.900.000 - 54.250.000) : 3 = 21.883.333 ®/ha - Tû lÖ chiÕt khÊu ® îc x¸c ®Þnh b»ng l·i suÊt tiÒn göi VN§ b×nh qu©n t¹i ng©n hµng th ¬ng m¹i quèc doanh lo¹i kú h¹n 1 n¨m: (8,0 + 8,5 + 9,0) : 3 = 8,5% - Gi¸ thöa ®Êt trªn lµ: 21.883.333 /8,5% = 257.451.000 ®/ha (hay= 26.000 ®/m 2 ) 36 2.4 C¸c d¹ng ®Þnh gi¸ b»ng PP thu nhËp (tiÕp) 2.4.2 §èi víi B§S mang l¹i thu nhËp cã thêi h¹n - Thu nhËp kh«ng b»ng nhau: n Trong ®ã: At T V =∑ + t n ( 1 + i ) ( 1 + i ) 1 + V: gi¸ trÞ cña B§S + At: thu nhËp rßng n¨m t + T: gi¸ trÞ thanh lý n¨m n + t: n¨m th t (t=1,n) + n: sè n¨m ho¹t ®éng + i: tû lÖ l·i ®ßi hái 37 2.4 C¸c d¹ng ®Þnh gi¸ b»ng PP thu nhËp (tiÕp) 2.4.2 §èi víi bÊt ®éng s¶n mang l¹i thu nhËp cã thêi h¹n (tiÕp) - Thu nhËp b»ng nhau: 1 − (1 + i ) − n T V = A + i (1 + i ) n - Thu nhËp n n¨m ®Çu kh«ng b»ng nhau, tõ n+1 trë ®i b»ng nhau: V = n ∑ t =1 At 1 − (1 + i ) − ( m − n ) T +A + t n (1 + i ) i (1 + i ) (1 + i ) m 38 2. vËn dông ph¬ng ph¸p thu nhËp (bµi tËp 5) §Þnh gi¸ th¸p ®«i VINCOM phôc vô c«ng t¸c cæ phÇn hãa, biÕt: - M¶nh ®Êt täa l¹c lµ ®Êt thuª 50 n¨m, triÓn khai dù ¸n 2 n¨m; - DiÖn tÝch mçi sµn cña 1 th¸p lµ: 2.500m 2 (tû lÖ thuª 80%); - Mçi tßa th¸p cao 22 tÇng; - Mét tßa th¸p cho BIDV thuª víi ®¬n gi¸ thuÇn: 2 tr/m 2 /n¨m; Mét tßa th¸p cho thuª th ¬ng m¹i, ®¬n gi¸ thuÇn: 2,5tr/m 2 /n¨m; - Tû suÊt lîi tøc cña dÞch vô cho thuª v¨n phßng lµ 12%/n¨m, l·i suÊt ng©n hµng lµ 10%. 39 lêi gi¶i ®Ò nghÞ - Sè m 2 th ¬ng phÈm: 2.500m 2 x 80% x 22tÇng x 2 tßa = 88.000m 2 - X¸c ®Þnh ®¬n gi¸ cho thuª: 2,5tr/m 2 - X¸c ®Þnh thêi h¹n cho thuª: 50 n¨m – 2 n¨m = 48 n¨m - X¸c ®Þnh thu thuÇn hµng n¨m: 88.000m 2 x 2,5tr/m 2 = 220.000 triÖu - X¸c ®Þnh tû lÖ chiÕt khÊu: 12% 40 lêi gi¶i ®Ò nghÞ -­¸p dông c«ng thøc: At T V =∑ + t (1 + i ) n 1 (1 + i ) n 1 − (1 + i ) − n T V = A + n i ( 1 + i ) - KÕt luËn: Gi¸ trÞ íc tÝnh lµ: 1.825 tû ®ång 41 2.5 u, nhîc ®iÓm cña ph¬ng ph¸p -u ­ ®iÓm: §¬n gi¶n, dÔ hiÓu, dÔ ¸p dông; Cã ®é chÝnh x¸c t¬ng ®èi cao khi cã nh÷ng chøng cø vÒ c¸c th¬ng vô cã thÓ so s¸nh ®îc ®Ó t×m thu nhËp rßng. - Nh îc ®iÓm: Ph©n tÝch c¸c th¬ng vô, cÇn ph¶i ®iÒu chØnh nhiÒu mÆt. Mang nh÷ng th«ng tin h¹n chÕ vÒ nh÷ng gi¶ ®Þnh vÒ dßng tiÒn trong t¬ng lai. Thêng ¸p dông mét tû lÖ vèn ho¸ cè ®Þnh. 42 3. Ph¬ng ph¸p thÆng d 43 3. Ph¬ng ph¸p thÆng d 3.1 C¬ së lý luËn - Dùa chñ yÕu trªn nguyªn t¾c “®ãng gãp“ vµ nguyªn t¾c “dù kiÕn dßng lîi Ých t¬ng lai“. - Gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña B§S chÝnh lµ gi¸ trÞ cßn l¹i sau khi lÊy gi¸ trÞ íc tÝnh cña sù ph¸t triÓn trõ ®i tÊt c¶ c¸c chi phÝ ®Ó t¹o ra sù ph¸t triÓn ®ã. Gi¸ trÞ cña sù ph¸t triÓn - Chi phÝ ph¸t triÓn (bao gåm c¶ l·i cña nhµ ®Çu t) = Gi¸ trÞ cña B§S hay gi¸ trÞ cßn l¹i 44 3 Ph¬ng ph¸p thÆng d (tiÕp) 3.2 C¸c tr êng hîp ¸p dông §èi t îng lµ nh÷ng B§S cã sù ph¸t triÓn hoÆc cã tiÒm n¨ng ®Ó ph¸t triÓn. C¸c B§S nµy cã thÓ lµ ®Êt trèng hay ®Êt cã c¸c kÕt cÊu x©y dùng lçi thêi ®ang tån t¹i cÇn ph¶i thay thÕ hay c¶i t¹o. 45 3 Ph¬ng ph¸p thÆng d (tiÕp) 3.3 C¸c b íc tiÕn hµnh ph ¬ng ph¸p thÆng d Bíc 1: X¸c ®Þnh ph¬ng ¸n sö dông hiÖu qu¶ nhÊt cña B§S. Bíc 2: ­íc tÝnh toµn bé tæng gi¸ trÞ cña qu¸ tr×nh ph¸t triÓn. Bíc 3: ­íc tÝnh tæng sè chi phÝ ph¸t triÓn. Bíc 4: LÊy tæng gi¸ trÞ ph¸t triÓn trõ ®i tæng chi phÝ ph¸t triÓn ra gi¸ trÞ dµnh cho ®Êt. 46 Bµi tËp t×nh huèng 6 Doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n §Þa èc ThÕ kû ®ang lªn kÕ ho¹ch ®Êu gi¸ mét l« ®Êt réng 1ha, víi tû lÖ ® îc phÐp x©y dùng lµ 60%. NÕu ®Êu gi¸ thµnh c«ng, doanh nghiÖp dù ®Þnh x©y trªn toµn bé diÖn tÝch ® îc phÐp x©y dùng 2 toµ nhµ chung c ®Ó b¸n vµ hÖ thèng cöa hµng cho thuª. Mçi toµ nhµ cao 22 tÇng, trong ®ã: - TÇng 1 lµ b·i göi xe. - TÇng 2 lµ hÖ thèng cöa hµng cho thuª, víi tæng diÖn tÝch cho thuª lµ 2.000m 2 . - C¸c tÇng cßn l¹i lµ c¨n hé chung c ®Ó b¸n, mçi tÇng trung b×nh cã 30 c¨n hé. Víi c ¬ng vÞ lµ nhµ ®Þnh gi¸ chuyªn nghiÖp, b¹n h·y t vÊn cho doanh nghiÖp møc gi¸ cao nhÊt mµ hä cã thÓ tr¶ cho ®Êt ®ai, biÕt: - Thêi gian ph¸t triÓn dù tÝnh lµ 1 n¨m - Chi phÝ quy ho¹ch 500 triÖu ®ång - Chi phÝ dän dÑp mÆt b»ng 100 triÖu ®ång - Chi phÝ ®Çu t x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng b×nh qu©n 0,2 triÖu ®ång/m 2 . 47 Bµi tËp t×nh huèng 6 (tiÕp) - Chi phÝ x©y dùng nhµ míi: + Chi phÝ x©y dùng trùc tiÕp: 3,5 triÖu ®ång/m2. + Chi phÝ x©y dùng gi¸n tiÕp b»ng 10% chi phÝ x©y dùng trùc tiÕp. - PhÝ ®Êu gi¸ ®Êt: 20 triÖu ®ång. - Chi phÝ kh¸c cho ®Êt ®ai b»ng 4% gi¸ ®Êt ®Êu gi¸. C¸c chi phÝ trªn vµ gi¸ ®Êt ®Êu gi¸ ® îc trang tr¶i b»ng nguån vèn vay ng©n hµng, víi l·i suÊt 10%/n¨m, riªng chi phÝ x©y dùng nhµ míi ® îc vay mét nöa trong giai ®o¹n ph¸t triÓn. - Lîi nhuËn doanh nghiÖp ®ßi hái ®èi víi ho¹t ®éng x©y dùng lµ 10% cña c¸c chi phÝ ph¸t triÓn ®· ph¸t sinh vµ ®èi víi toµn bé l« ®Êt ®ã lµ 15% tæng chi phÝ cho viÖc mua vµ gi÷ l« ®Êt. Tû suÊt sinh lêi cña dÞch vô cho thuª bÊt ®éng s¶n vµ göi xe lµ 10%. - Gi¸ b¸n íc tÝnh mçi c¨n hé chung c lµ 700 triÖu ®ång. - Cöa hµng cho thuª víi møc gi¸ 0,2 triÖu ®ång/m2/n¨m, b·i göi xe thu 100 tr.®ång/n¨m/ 1 toµ nhµ (®· trõ chi phÝ) vµ gi¶ sö c¸c kho¶n thu nµy lµ v« h¹n. - Tæng phÝ ®¹i lý, qu¶ng c¸o khi b¸n vµ cho thuª B§S b»ng 500 tr.®ång. 48 B¸n, cho thuª nhµ X©y dùng Mua ®Êt Lêi gi¶i ®Ò nghÞ 1. L« ®Êt trªn ®· ® îc qui ho¹ch, viÖc x©y dùng c¸c c¨n hé chung c ®Ó b¸n vµ cöa hµng cho thuª ® îc coi lµ sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt. 2. Gi¸ trÞ cña sù ph¸t triÓn: - DiÖn tÝch ®Êt ® îc phÐp x©y dùng: 10.000 m 2 x 60% = 6.000 m 2 - DiÖn tÝch ®Êt mçi toµ nhµ lµ: 6.000 m 2 : 2 toµ nhµ = 3.000m 2 /toµ nhµ - Gi¸ b¸n c¸c c¨n hé chung c / 1 toµ nhµ lµ: (700 triÖu ®ång x 30 c¨n) x 20 tÇng = 420.000 triÖu ®ång - TiÒn cho thuª cöa hµng/1 n¨m/ 1 toµ nhµ lµ: 0,2 triÖu ®ång/m 2 /n¨m x 2.000m 2 = 400 triÖu ®ång/n¨m - TiÒn thu ® îc tõ dÞch vô göi xe/1 toµ nhµ: 100 triÖu ®ång/n¨m - Tæng tiÒn cho thuª cöa hµng vµ dÞch vô göi xe/n¨m/toµ nhµ lµ: 400 triÖu ®ång + 100 triÖu ®ång = 500 triÖu ®ång - VËy gi¸ trÞ cña quyÒn cho thuª cña hµng vµ dÞch vô göi xe/1 toµ nhµ lµ: 500 triÖu ®ång : 10% = 5.000 triÖu ®ång - Tæng gi¸ trÞ thu ® îc tõ 2 toµ nhµ lµ: (420.000 triÖu ®ång + 5.000 triÖu ®ång) x 2 = 850.000 triÖu ®ång - Chi phÝ ®¹i lý vµ qu¶ng c¸o: 500 triÖu ®ång Suy ra, gi¸ trÞ cña sù ph¸t triÓn(thu thuÇn): 850.000 triÖu ®ång - 500 triÖu ®ång = 849.500 triÖu ®ång 49 50 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ 3. Chi phÝ ph¸t triÓn: - Chi phÝ quy ho¹ch 500 triÖu ®ång. - Chi phÝ dän mÆt b»ng: 100 triÖu ®ång - Chi phÝ ®Çu t x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng: 10.000 m 2 x 0,2 triÖu ®ång/m 2 = 2.000 triÖu ®ång - Chi phÝ x©y dùng: + Chi phÝ x©y dùng trùc tiÕp: 3.000 m 2 x 3,5 triÖu ®ång/m 2 x 2 toµ nhµ x 22 tÇng = 462.000 triÖu ®ång + Chi phÝ x©y dùng gi¸n tiÕp: 10% x 462.000 triÖu ®ång = 46.200 triÖu ®ång Tæng chi phÝ x©y dùng nhµ míi: 462.000 triÖu ®ång + 46.200 triÖu ®ång = 508.200 triÖu ®ång - Chi phÝ cÊp vèn tµi trî: 10% x (500 + 100 + 2.000 + 508.200 : 2) = 25.670 triÖu ®ång Tæng céng c¸c chi phÝ ph¸t triÓn ®· ph¸t sinh: 500 + 100 + 2.000 + 508.200 + 25.670 = 536.470 triÖu ®ång - Lîi nhuËn ph¸t triÓn: 10% x 536.470 triÖu ®ång = 53.647 triÖu ®ång Suy ra, Tæng chi phÝ ph¸t triÓn: 536.470 triÖu ®ång + 53.647 triÖu ®ång = 590 .117 triÖu ®ång 51 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ 4. Gi¸ trÞ cßn l¹i ®Çu t vµo ®Êt ®ai: 849.500 triÖu ®ång – 590.117 triÖu ®ång = 259.383 triÖu ®ång 5. Gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai (®¬n vÞ triÖu ®ång) : - Gäi gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai lµ = 1,00 x - Chi phÝ ®Êu gi¸ = 20 - Chi phÝ kh¸c cho ®Êt (4%) = 0,04 x - Chi phÝ cÊp vèn tµi trî trong giai ®o¹n ph¸t triÓn - Lîi nhuËn cña nhµ ®Çu t : Tæng gi¸ trÞ ®Çu t vµo ®Êt ®ai: x + 20 + 0,04x + 0,104x + 2 + 0,1716x + 3,3 = 1,3156x + 25,3 Suy ra, gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai lµ: 1,3156x + 25,3 = 259.383 triÖu ®ång x = 197.140,24 triÖu ®ång = 0,104x + 2 =0,1716x+ 3,3 52 tiÓu t×nh huèng 1 Doanh nghiÖp Th¸i Hoµng cã khu nhµ x ëng: diÖn tÝch ®Êt 8.000m 2 , nhµ x ëng cã diÖn tÝch x©y dùng 4.000m 2 - nhµ trÖt t êng g¹ch, kÌo thÐp, m¸i t«n, nÒn l¸ng xi m¨ng, chÊt l îng cßn l¹i 30%, n»m trong khu d©n c . Doanh nghiÖp ®ang cÇn vay vèn, vµ dïng khu nhµ x ëng ®Ó thÕ chÊp. Víi t c¸ch lµ c¸n bé thÈm ®Þnh, Anh/ChÞ h·y ®Þnh gi¸ gi¸ trÞ cña tµi s¶n thÕ chÊp nµy, biÕt: - §¬n gi¸ x©y dùng míi nhµ x ëng cã kÕt cÊu t ¬ng tù 1tr®/m 2 - M¶nh ®Êt nµy ® îc doanh nghiÖp thuª tr¶ tiÒn hµng th¸ng - Trong quy ho¹ch, khu vùc nµy sÏ chuyÓn thµnh khu d©n c 53 Bµi tËp t×nh huèng 7 CÇn thÈm ®Þnh gi¸ mét B§S, ®©y lµ khu nhµ x ëng cã diÖn tÝch ®Êt 8.000m 2 , nhµ x ëng cã diÖn tÝch x©y dùng 4.000m 2 lµ nhµ trÖt t êng g¹ch, kÌo thÐp, m¸i t«n, nÒn l¸ng xi m¨ng, chÊt l îng cßn l¹i 30%, n»m trong khu d©n c . § îc biÕt: 1. Khu vùc nµy kh«ng ® îc tiÕp tôc s¶n xuÊt. Theo qui ho¹ch t¹i khu ®Êt nµy dù kiÕn x©y dùng nhµ cao tÇng (cho phÐp 20 tÇng), tû lÖ sö dông ®Êt theo qui ®Þnh 60%, dù ¸n nµy dù kiÕn thùc hiÖn trong 2 n¨m. 1.1 N¨m thø nhÊt: - Chi ®Çu t x©y dùng h¹ tÇng b×nh qu©n: 400.000®/m 2 . - Chi thiÕt kÕ, qui ho¹ch: 1 tû ®. - Chi x©y dùng chung c b×nh qu©n 4,5tr®/m 2 , dù kiÕn thùc hiÖn 40% tæng gi¸ trÞ x©y dùng. - Chi nép tiÒn chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt (tÝnh trªn diÖn tÝch xd). - Chi ph¸ dì nhµ x ëng cò: 1.000tr®, b¸n phÕ liÖu thu håi ® îc 500tr®. - Thu cña kh¸ch hµng 40% gi¸ b¸n c¨n hé, theo gi¸: tõ tÇng 10 trë xuèng: 10tr®/m 2 , tõ tÇng 11-15: 11tr®/m 2 , tõ tÇng 16 trë lªn: 12tr®/m 2 . (Ch a bao gåm thuÕ GTGT) 54 Bµi tËp t×nh huèng 7 1.2 N¨m thø hai: - Chi x©y dùng chung c khèi l îng cßn l¹i vµo cuèi n¨m. - §Çu n¨m thu tiÕp cña kh¸ch hµng 30% gi¸ b¸n c¨n hé. - Cuèi n¨m thu nèt 30% cßn l¹i khi giao c¨n hé. - Nép thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. 2. Gi¸ ®Êt theo qui ®Þnh cña Nhµ n íc t¹i khu ®Êt nµy lµ 2tr®/m 2 ®èi víi ®Êt ë, 1,2tr®/m 2 ®èi víi ®Êt sx-kd phi n«ng nghiÖp. §¬n gi¸ x©y dùng míi nhµ x ëng cã kÕt cÊu t ¬ng tù 1tr®/m 2 . Chi phÝ vÒ b¸n 1% doanh thu. L·i cho nhµ ®Çu t 20% (gi¸ ®Êt + chi phÝ ®Çu t h¹ tÇng + chi phÝ quy ho¹ch + chi phÝ ph¸ dì nhµ x ëng + tiÒn chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt). L·i suÊt chiÕt khÊu 10%. Dù kiÕn nhµ ®Çu t dµnh tÇng 1 vµ 2 cho sinh ho¹t chung, tõ tÇng 3 trë lªn b¸n 80% tæng diÖn tÝch sµn x©y dùng. 55 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ I- Doanh thu íc tÝnh: 1. DiÖn tÝch x©y dùng chung c: 8.000m 2 x 60% = 4.800m 2 2. Doanh thu n¨m thø nhÊt: ((4.800m 2 x(10-2) x 10tr®/m 2 ) + (4.800m 2 x(15-10) x 11tr®/m 2 ) + (4.800m 2 x(20-15) x 12tr®/m 2 )) x 80% x 40% = 299,52 tû ®ång. 3. Doanh thu n¨m thø hai: 3.1 §Çu n¨m: 299,52 tû x 30% : 40% = 224,64 tû ®ång 3.2 Cuèi n¨m: 224,64 tû ®ång II- Chi phÝ 56 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ 1. Chi phÝ n¨m thø nhÊt: - Chi phÝ ®Çu t h¹ tÇng: 8.000m2 x 0,4tr®/m2 = 3,2 tû - Chi phÝ thiÕt kÕ, qui ho¹ch: 1 tû - Chi phÝ ph¸ dì nhµ cò: 1 tû “ 0,5 tû = 0,5 tû - Chi phÝ vÒ b¸n: 1% x 299,52 tû = 2,9952 tû - Chi x©y dùng chung c: 4,5tr®/m2 x 4.800m2 x 20tÇng x 40% = 172,8 tû - Nép tiÒn chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt: 4.800m2 x (2tr®/m2- 1,2tr®/m2) = 3,84 tû Tæng chi phÝ n¨m thø nhÊt: 182,8852 tû 57 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ 2. Chi phÝ n¨m thø hai: - Chi phÝ vÒ b¸n ®Çu n¨m: 1% x 224,64 tû = 2,2464 tû - Chi phÝ vÒ b¸n cuèi n¨m: 1% x 224,64 tû = 2,2464 tû - Chi x©y dùng chung c cuèi n¨m: 4,5tr®/m2 x 4.800m2 x 20tÇng x 60% = 259,2 tû - Nép thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt: 4.800m2 x 2tr®/m2 x 4% = 0,384 tû ®ång Tæng chi phÝ ®Çu n¨m thø 2: 2,2464 tû Tæng chi phÝ cuèi n¨m thø 2: 261,8304 tû 58 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ YÕu tè N¨m thø 1 N¨m thø 2 §Çu n¨m Tæng céng Cuèi n¨m 1. Doanh thu - Dßng tiÒn - hÖ sè c.khÊu - HiÖn gi¸ 229,52 tû 224,64 tû 224,64 tû 1 (1,1)-1 (1,1)-2 229,52 tû 204,218 tû 185,6529 tû 182,8852 tû 2,2464 tû 261,8304 tû 1 (1,1)-1 (1,1)-2 182,8852 tû 2,04218182tû 216,38876tû 619,3909 tû 2. Chi phÝ - Dßng tiÒn - hÖ sè c.khÊu - HiÖn gi¸ 3. NPV 401,316142 tû 218,074758tû 59 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ Tuy gi¸ trÞ x©y dùng cßn l¹i cña nhµ x ëng lµ 1 tr®/m 2 x 4.000m 2 x 30% = 1,2 tû, nh ng khu ®Êt nµy kh«ng ® îc tiÕp tôc s¶n xuÊt ph¶i ph¸ dì, nªn vÒ mÆt kinh tÕ chØ cßn gi¸ trÞ phÕ liÖu thu håi, nh vËy gi¸ trÞ khu nhµ x ëng nµy thùc chÊt chØ lµ ®Êt trèng. L·i cho nhµ ®Çu t : 20% (gi¸ ®Êt + chi phÝ ®Çu t h¹ tÇng + chi phÝ quy ho¹ch + chi phÝ ph¸ dì nhµ x ëng + tiÒn chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt). Do ®ã: 218,074758 tû = gi¸ trÞ ®Êt + 20% (gi¸ trÞ ®Êt + 3,2 tû + 1 tû + 0,5 tû + 3,84 tû). III. Gi¸ trÞ khu ®Êt Gi¸ trÞ íc tÝnh cña khu ®Êt = ( 218,074758 tû – 20% (3,2 tû + 1 tû + 0,5 tû + 3,84 tû)): 1,20 = 180 tû ®ång . 60 3 Ph¬ng ph¸p thÆng d (tiÕp) 3.4 u, ­u , nh îc ®iÓm cña ph ¬ng ph¸p thÆng d -u ­ ®iÓm: §Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S cã kh¶ n¨ng ph¸t triÓn. ThÝch hîp ®Ó ® a ra møc gi¸ khi tham gia ®Êu gi¸. T vÊn vÒ chi phÝ x©y dùng vµ tiÒn b¸n (cho thuª) - Nh îc ®iÓm: Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. Mäi íc tÝnh vÒ chi phÝ vµ gi¸ b¸n còng nh gi¸ trÞ cuèi cïng cã thÓ bÞ thay ®æi tuú theo c¸c ®iÒu kiÖn cña thÞ tr êng . 61 4. Ph¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ 4.1 C¬ së lý luËn Dùa chñ yÕu trªn nguyªn t¾c thay thÕ. Mét ngêi mua tiÒm n¨ng, cã ®Çy ®ñ th«ng tin sÏ kh«ng tr¶ tiÒn nhiÒu h¬n nÕu víi Ýt tiÒn h¬n vÇn cã ®îc mét B§S t¬ng tù. 62 3. Ph¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ (tiÕp) 3.2 C¸c tr êng hîp ¸p dông §Þnh gi¸ c¸c B§S kh«ng cã giao dÞch trªn thÞ trêng, c¸c B§S kh«ng x¸c ®Þnh ®îc lîi Ých mµ nã t¹o ra; §Þnh gi¸ cho môc ®Ých b¶o hiÓm; §Þnh gi¸ cho môc ®Ých ®Êu thÇu; Thêng ®îc dïng cã tÝnh chÊt bæ sung hoÆc kiÓm tra ®èi víi c¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c. 63 3. Ph¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ (tiÕp) 3.3 C¸c b íc thùc hiÖn B íc 1- íc ­í c tÝnh gi¸ trÞ cña miÕng ®Êt môc tiªu cÇn ®Þnh gi¸, coi nh miÕng ®Êt ®ã lµ ®Êt trèng vµ gi¶ sö r»ng sö dông hiÖn t¹i lµ sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. B íc 2- íc ­í c tÝnh c¸c chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i nh÷ng c«ng tr×nh hiÖn cã trªn miÕng ®Êt. B íc 3- íc ­í c tÝnh tæng sè tiÒn gi¶m gi¸ tÝch luü cña c¸c c«ng tr×nh x©y dùng hiÖn cã trªn miÕng ®Êt xÐt trªn tÊt c¶ mäi nguyªn nh©n. B íc 4- Trõ sè tiÒn gi¶m gi¸ tÝch luü khái chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i c«ng tr×nh hiÖn cã trªn miÕng ®Êt, chªnh lÖch thu ® îc lµ gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña c«ng tr×nh. B íc 5- Céng gi¸ trÞ (B íc 1) víi chi phÝ gi¶m gi¸ (B íc 4), sÏ ® îc gi¸ trÞ íc tÝnh cña B§S cÇn ®Þnh gi¸. 64 3.4 C¸c ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh chi phÝ (tiÕp) a). Ph¬ng ph¸p thèng kª chi tiÕt cña ngêi x©y dùng. b). Ph¬ng ph¸p kh¶o s¸t sè lîng. c). Ph¬ng ph¸p chi phÝ mçi ®¬n vÞ x©y dùng theo cÊu thµnh. d). Ph¬ng ph¸p so s¸nh thÞ trêng. 65 a). Ph¬ng ph¸p thèng kª chi tiÕt cña nhµ x©y dùng A- Chi phÝ trùc tiÕp Nguyªn vËt liÖu NÒn mãng §µo ®Êt Têng Sµn TrÇn Tæng céng chi phÝ trùc tiÕp: Lao ®éng Tæng céng 120,00 USD 90,00 USD 105,00 USD 180,00 USD 300,00 USD 28.990,76 USD B- Chi phÝ gi¸n tiÕp 869,72 USD C- Lîi nhuËn (12%) 3.583,26 USD …………………….. Gi¸ trÞ c«ng tr×nh (A + B + C +...) 33.443,74 USD 66 b). Ph¬ng ph¸p kh¶o s¸t sè lîng Lo¹i x©y dùng Tæng céng chi phÝ trùc tiÕp vµ gi¸n tiÕp (®v:USD) 1. PhÝ kiÕn tróc 150 2. GiÊy phÐp x©y dùng 300 3. VÖ sinh ®Þa ®iÓm 315 4. §µo ®Êt 180 5. NÒn mãng 531 6. X©y èng khãi 645 7. Sµn 5.871 8. Méc 1.486 9. M¸i 5.340 10. Cöa ra vµo vµ cöa sæ… 786 -------------- Tæng sè chi phÝ: 31.470 USD 67 c). Ph¬ng ph¸p chi phÝ mçi ®¬n vÞ theo kÕt cÊu x©y dùng 1. M¸i lîp t«n m2 2. V÷a x©y dùng m3 3. T êng g¹ch m 4. NÒn l¸t gç 70,50 USD 4,05 USD 64,50 USD m2 2,55 USD 5. G¹ch men èp t êng m2 2,10 USD 6. èng n íc m 4,05 USD ................. Tæng céng 200.000 USD 68 d). Ph¬ng ph¸p so s¸nh thÞ trêng Nhµ ®Þnh gi¸ lÊy c¸c chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh t ¬ng tù (tÝnh theo ®¬n vÞ theo m 2 hoÆc m 3 ) ¸p dông cho c«ng tr×nh cÇn ®Þnh gi¸. 69 3.6 C¸c ph¬ng ph¸p ®o gi¶m gi¸ tÝch luü a). Ph ¬ng ph¸p kü thuËt b). Ph ¬ng ph¸p ®o gi¶m gi¸ rót ra tõ thÞ tr êng c). Ph ¬ng ph¸p tÝnh dùa vµo tuæi 70 Bµi tËp t×nh huèng 8 ¦íc tÝnh gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n A dùa trªn th«ng tin sau: 1. Tµi liÖu vÒ bÊt ®éng s¶n A: - DiÖn tÝch ®Êt 300m2 300m2, cã ®Çy ®ñ ph¸p lý vÒ quyÒn sö dông ®Êt. - C«ng tr×nh x©y dùng trªn ®Êt: nhµ 1 trÖt, 2 lÇu, kÕt cÊu bª t«ng cèt thÐp, diÖn tÝch sµn 150m2 150m2/1 sµn. - Hao mßn cña c¸c kÕt cÊu chÝnh: mãng 32%, têng 44%, sµn 36%, m¸i 44%. 2. C¸c th«ng tin cã liªn quan: + Mét l« ®Êt trèng bªn c¹nh diÖn tÝch 250m2 250m2 kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ vÒ quyÒn sö dông ®Êt, kh«ng cã tranh chÊp, sö dông æn ®Þnh võa ®îc b¸n víi gi¸ 2.250.000.000®. Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh, ®Ó ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ngêi sö dông ph¶t nép tiÒn sö dông ®Êt b»ng 100% gi¸ ®Êt Nhµ níc quy ®Þnh ®èi víi toµn bé diÖn tÝch. + Gi¸ ®Êt quy ®Þnh cña Nhµ níc ë cïng vÞ trÝ lµ 12.000.000®/m2 12.000.000®/m2. + Tû lÖ gi¸ trÞ c¸c kÕt cÊu chÝnh trong tæng gi¸ trÞ c«ng tr×nh: mãng 8%; têng 18%; sµn 16%; m¸i 14%. + §¬n gi¸ x©y dùng míi nhµ ë cã kÕt cÊu t¬ng tù 4.000.000®/m2 4.000.000®/m2. 71 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ 1. ¦íc tÝnh gi¸ trÞ m¶nh ®Êt: - Sè tiÒn ph¶i nép ®Ó hîp ph¸p ho¸ quyÒn sö dông l« ®Êt chøng cí lµ: 250m 2 x 12.000.000®/m 2 = 3.000.000.000® - GTTT íc tÝnh khi ®· hoµn chØnh ph¸p lý vÒ quyÒn sö dông l« ®Êt trªn: 2.250.000.000® + 3.000.000.000® = 5.250.000.000® - Gi¸ mét mÐt vu«ng ®Êt khi hoµn chØnh thñ tôc ph¸p lý: 5.250.000.000® : 250m 2 = 21.000.000®/m 2 - Gi¸ thÞ tr êng íc tÝnh ®èi víi m¶nh ®Êt môc tiªu: 300m 2 x 21.000.000®/m 2 = 6.300.000.000® 72 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ (tiÕp) 2. X¸c ®Þnh chi phÝ thay thÕ míi c«ng tr×nh: 150m 2 x 3 x 4.000.000®/m 2 = 1.800.000.000® 3. X¸c ®Þnh gi¶m gi¸ tÝch luü + Gi¶m gi¸ cña c¸c kÕt cÊu chÝnh: [(32%x8%) + (44%x18%) + (36%x16%) + (44%+14%)] x 1.800.000.000® = 403.200.000® + Gi¶m gi¸ cña c¶ c«ng tr×nh (gåm kÕt cÊu chÝnh vµ phô): 403.200.000® : 56% = 720.000.000® 4. X¸c ®Þnh Chi phÝ gi¶m gi¸: 1.800.000.000® - 720.000.000® = 1.080.000.000® 5. Gi¸ trÞ íc tÝnh cho B§S môc tiªu: 6.300.000.000 ® + 1.080.000.000 ® = 7.380.000.000®. 3.7 u, nh îc ®iÓm cña ph ¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ - ­u ®iÓm:  Sö dông ®Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S dïng cho c¸c giao dÞch vµ môc ®Ých riªng biÖt  Sö dông khi kh«ng cã c¸c b»ng chøng thÞ tr êng ®Ó so s¸nh, thiÕu c¬ së dù b¸o dßng lîi Ých t ¬ng lai mµ B§S mang l¹i. - Nh îc ®iÓm:   Còng cã nh÷ng h¹n chÕ cña ph ¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp.  ViÖc íc tÝnh gi¶m gi¸ tÝch luü mang tÝnh chñ quan nhiÒu h¬n kh¸ch quan.  Nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i hiÓu biÕt vÒ kü thuËt x©y dùng vµ ph¶i cã kinh nghiÖm. Chi phÝ kh«ng ph¶i lóc nµo còng ®ång nhÊt hay phï hîp víi gi¸ trÞ. PP chi phÝ ph¶i sö dông c¸ch tiÕp cËn céng tíi, song tæng cña nhiÒu bé phËn ch a ch¾c ®· b»ng víi gi¸ trÞ cña toµn bé. 73 74 IV. gi¶i quyÕt T×nh huèng ®Þnh gi¸ ®Ò xuÊt 4 §Þnh gi¸ m¸y, thiÕt bÞ cò  Ph ¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp  Ph ¬ng ph¸p thu nhËp  Ph ¬ng ph¸p chi phÝ 75 1. Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp 1.1 C¬ së Dùa chñ yÕu trªn nguyªn t¾c thay thÕ Dùa trªn gi¶ thiÕt nh÷ng m¸y, thiÕt bÞ t ¬ng tù nhau vÒ ®Æc ®iÓm kinh tÕ, kü thuËt; ph¸p lý… cã kh¶ n¨ng thay thÕ nhau vµ gi¸ trÞ cña chóng lµ nh nhau. 76 1. Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp (tiÕp) 1.2 C¸c tr êng hîp ¸p dông §Ó ®Þnh gi¸ c¸c m¸y, thiÕt bÞ cã tÝnh ®ång nhÊt; c¸c m¸y, thiÕt bÞ cã giao dÞch phæ biÕn trªn thÞ trêng. Lµ ph¬ng ph¸p chung ®îc ¸p dông cho nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau. 77 1.3 C¸c bíc tiÕn hµnh B íc 1. T×m kiÕm th«ng tin vÒ m¸y, thiÕt bÞ cïng lo¹i cã thÓ so s¸nh víi m¸y, thiÕt bÞ cÇn ®Þnh gi¸, b íc nµy cÇn x¸c ®Þnh. - M¸y, thiÕt bÞ ®îc sö dông ®Ó so s¸nh ph¶i cã cïng nguyªn lý ho¹t ®éng, ®Æc tÝnh cÊu t¹o. - M¸y, thiÕt bÞ so s¸nh ph¶i cã gi¸ mua, b¸n vµ c¸c chØ tiªu kinh tÕ, kü thuËt liªn quan c«ng khai trªn thÞ trêng. - C¸c ®Æc tÝnh kinh tÕ, kü thuËt chñ yÕu cña m¸y, thiÕt bÞ bao gåm: Tªn h·ng s¶n xuÊt; kiÓu d¸ng, sª-ri; miªu t¶ vÒ kü thuËt tµi s¶n vµ thiÕt bÞ ®i kÌm; thêi gian s¶n xuÊt, thêi gian ®a vµo sö dông; h·ng, quèc gia s¶n xuÊt; c«ng suÊt; thêi gian sö dông kinh tÕ; møc ®é hao mßn, t×nh tr¹ng duy tu b¶o dìng tríc ®©y; gi¸ thùc tÕ cña m¸y, thiÕt bÞ“ 78 1.3 C¸c bíc tiÕn hµnh (tiÕp) B íc 2. KiÓm tra c¸c th«ng tin vÒ m¸y, thiÕt bÞ so s¸nh; x¸c ®Þnh gi¸ trÞ thÞ tr êng cña nã ®Ó lµm c¬ së so s¸nh víi m¸y, thiÕt bÞ môc tiªu. Th êng nªn lùa chän mét sè m¸y, thiÕt bÞ thÝch hîp nhÊt ®Ó so s¸nh. B íc 3. Ph©n tÝch gi¸ vµ x¸c ®Þnh nh÷ng ®iÓm kh¸c nhau (tèt h¬n hoÆc xÊu h¬n) gi÷a c¸c m¸y, thiÕt bÞ so s¸nh víi m¸y, thiÕt bÞ môc tiªu. Tõ ®ã tiÕn hµnh ®iÒu chØnh gi¸ (t¨ng/gi¶m) theo nguyªn t¾c lÊy m¸y, thiÕt bÞ môc tiªu lµm chuÈn (chuÈn vÒ c¸c th«ng sè so s¸nh); nÕu m¸y, thiÕt bÞ so s¸nh tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ gi¶m xuèng vµ ng îc l¹i… B íc 4. íc ­í c tÝnh gi¸ trÞ cña m¸y, thiÕt bÞ môc tiªu trªn c¬ së c¸c gi¸ ®· ® îc ®iÒu chØnh. 79 Sö dông c«ng thøc berim trong ®Þnh gi¸ B íc 1. X¸c ®Þnh c¸c ®Æc tr ng kinh tÕ, kü thuËt c¬ b¶n nhÊt cña m¸y, thiÕt bÞ môc tiªu lµm c¬ së tÝnh to¸n, cô thÓ: Lo¹i m¸y, thiÕt bÞ §Æc trng kinh tÕ, kü thuËt c¬ b¶n - M¸y tiÖn §êng kÝnh vËt gia c«ng - M¸y khoan §êng kÝnh lç khoan - M¸y b¬m C«ng suÊt b¬m, chiÒu cao cét níc - §éng c¬ ®iÖn, m¸y ph¸t ®iÖn C«ng suÊt ®éng c¬, m¸y ph¸t - Xe vËn t¶i Träng t¶i - ThiÕt bÞ lªn men, nåi h¬i, lß nÊu, Dung tÝch thïng Bb×nh íc 2. Kh¶o s¸t thÞláng, tr êng b×nh ®Ó lùang chän chøa khÝ ng.m¸y, thiÕt bÞ so s¸nh - M¸y xóc, m¸y ñi, m¸y c¹p ®Êt… Dung tÝch gÇu xóc… 80 Sö dông c«ng thøc berim trong ®Þnh gi¸ (tiÕp) B íc 3. ¸p dông c«ng thøc Berim ®Ó t×m ra gi¸ cña m¸y, thiÕt bÞ môc tiªu dùa trªn c¬ së gi¸ cña m¸y, thiÕt bÞ so s¸nh vµ chªnh lÖch vÒ c¸c th«ng sè kinh tÕ, kü thuËt chñ yÕu. Trong ®ã:  N1  G1 = G0    N0  x - G1: gi¸ m¸y, thiÕt bÞ cÇn ®Þnh gi¸ - G0: gi¸ m¸y, thiÕt bÞ so s¸nh - N1: ®Æc trng kü thuËt c¬ b¶n cña m¸y, thiÕt bÞ cÇn ®Þnh gi¸ - N0: ®Æc trng kü thuËt c¬ b¶n cña m¸y, thiÕt bÞ so s¸nh - x: hÖ sè ®iÒu chØnh gi¸ theo lo¹i m¸y, thiÕt bÞ. KÕt qu¶ tÝnh (N1/N0)x ®îc gäi lµ hÖ sè ®iÒu chØnh theo ®Æc trng kinh tÕ, kü thuËt. 81 HÖ sè ®iÒu chØnh (theo kinh nghiÖm) M¸y c«ng cô: x = 0,70 ®Õn 0,75 M¸y ph¸t ®iÖn: x = 0,8 Ph ¬ng tiÖn vËn t¶i: x = 0,75 ®Õn 0,80 D©y chuyÒn c«ng nghÖ: x = 0,80 ®Õn 0,95 M¸y, thiÕt bÞ kh¸c: x = 0,80 ®Õn 0,85 82 vÝ dô 1 §Þnh gi¸ mét m¸y xóc b¸nh lèp do h·ng Komatshu NhËt B¶n chÕ t¹o n¨m 1998 cã c«ng suÊt m¸y 200, dung tÝch gÇu xóc 0,8 m 3 . Qua tËp hîp th«ng tin thÞ tr êng ® îc biÕt m¸y xóc b¸nh lèp Komatshu s¶n xuÊt n¨m 1998 cã c«ng suÊt m¸y 120, dung tÝch gÇu xóc 0,5 m 3 , cã møc gi¸ thÞ tr êng lµ 720 triÖu ®ång . 83 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ §èi víi m¸y xóc, lÊy ®Æc tr ng c¬ b¶n vÒ ®Æc tÝnh kinh tÕ kü thuËt lµ dung tÝch gÇu xóc, ¸p dông c«ng thøc : N 1 G = G ( ----- ) x ë ®©y vËn dông sè mò x = 0,7 1 0 N 0 TÝnh: N 0,8 1 ------ = ------ = 1,6 N 0,5 0 N 1 Tra b¶ng: ------ = 1,6 vµ sè mò x = 0,7 N 0 N 0,7 1 Ta ® îc: ( ------ ) = 1,380 N 0 Gi¸ trÞ thÞ tr êng cña m¸y cÇn ®Þnh gi¸ sÏ lµ : G 1 = 720 triÖu x 1,380 = 993 triÖu ®ång 84 1.4 u, nhîc ®iÓm cña ph¬ng ph¸p -u ­ ®iÓm: Lµ ph¬ng ph¸p Ýt gÆp khã kh¨n vÒ mÆt kü thuËt; Ph¬ng ph¸p nµy dùa vµo gi¸ trÞ thÞ trêng, v× vËy cã c¬ së v÷ng ch¾c ®Ó ® îc c«ng nhËn; Nã lµ c¬ së cho nhiÒu ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c... - Nh îc ®iÓm: NÕu chÊt lîng th«ng tin kh«ng tèt vÒ nh÷ng giao dÞch t¬ng tù sÏ ¶nh h ëng tíi kÕt qu¶ ®Þnh gi¸. C¸c th«ng tin thêng mang tÝnh chÊt lÞch sö: trong ®iÒu kiÖn thÞ trêng biÕn ®éng, c¸c th«ng tin nhanh chãng trë nªn l¹c hËu trong mét thêi gian ng¾n. 85 2. Ph¬ng ph¸p chi phÝ 2.1 C¬ së h×nh thµnh Dùa chñ yÕu trªn nguyªn t¾c thay thÕ Dùa trªn gi¶ thiÕt r»ng gi¸ trÞ cña mét m¸y, thiÕt bÞ cã thÓ x¸c ®Þnh tõ nh÷ng chi phÝ s¶n xuÊt, mua, chÕ biÕn, l¾p ®Æt thùc tÕ… ®· chi ra ®Ó t¹o ra m¸y, thiÕt bÞ t ¬ng tù víi m¸y, thiÕt bÞ cÇn ®Þnh gi¸, sau khi tÝnh ®Õn hao mßn thùc tÕ cña m¸y, thiÕt bÞ cÇn ®Þnh gi¸. 86 2. Ph¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ (tiÕp) 2.2 C¸c tr êng hîp ¸p dông §Þnh gi¸ c¸c m¸y, thiÕt bÞ chuyªn dïng, Ýt hoÆc kh«ng cã giao dÞch thÞ trêng; §Þnh gi¸ cho môc ®Ých b¶o hiÓm; §Þnh gi¸ cho môc ®Ých ®Êu thÇu; Thêng ®îc dïng cã tÝnh chÊt bæ sung hoÆc kiÓm tra ®èi víi c¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c. 87 2.3 C¸c bíc tiÕn hµnh B íc 1: íc ­í c tÝnh chi phÝ t¹o lËp vµ ® a vµo sö dông mét m¸y, thiÕt bÞ míi cïng lo¹i, cã tÝnh n¨ng kü thuËt t ¬ng ® ¬ng. C¸c chi phÝ nµy bao gåm: Chi phÝ s¶n xuÊt, lîi nhuËn nhµ s¶n xuÊt, thuÕ tiªu thô, chi phÝ l¾p ®Æt, sö dông (nÕu cã). B íc 2: íc ­í c tÝnh khÊu hao tÝch luü cña m¸y, thiÕt bÞ cÇn ®Þnh gi¸, bao gåm: hao mßn h÷u h×nh vµ hao mßn v« h×nh. - §o hao mßn h÷u h×nh: dùa vµo so s¸nh t¬ng quan gi÷a sè n¨m sö dông theo thiÕt kÕ víi sè n¨m khai th¸c thùc tÕ cña tµi s¶n, hoÆc tÝnh hao mßn cña c¸c bé phËn chñ yÕu. - §o hao mßn v« h×nh: C¨n cø vµo n¨ng suÊt vµ møc ®é tiªu hao cña m¸y, thiÕt bÞ cÇn ®Þnh gi¸ so víi m¸y, thiÕt bÞ cïng lo¹i theo c«ng nghÖ hiÖn ®¹i vµo thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. B íc 3: íc ­í c tÝnh gi¸ m¸y, thiÕt bÞ theo c«ng thøc: Gi¸ thÞ tr êng cña m¸y, thiÕt bÞ = Chi phÝ t¹o lËp vµ ® a vµo sö dông m¸y, thiÕt bÞ míi (t ¬ng tù) – KhÊu hao tÝch luü cña m¸y, thiÕt bÞ cÇn ®Þnh gi¸. 88 vÝ dô 1 CÇn ®Þnh gi¸ mét b¨ng t¶i b· mÝa Ðp l¹i cña nhµ m¸y ® êng X, ® îc chÕ t¹o trong n íc cã sè n¨m ho¹t ®éng theo thiÕt kÕ lµ 15 n¨m vµ ®· ® a vµo khai th¸c 9 n¨m. 89 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ C¨n cø vµo hå s¬ thiÕt kÕ, mÆt b»ng gi¸ thÞ tr êng nguyªn, nhiªn, vËt liÖu vµ tiÒn c«ng vµo thêi ®iÓm ®Þnh gi¸, íc tÝnh gi¸ trÞ b¨ng t¶i b· mÝa Ðp l¹i cña nhµ m¸y nh sau: I. Chi phÝ t¹o lËp vµ ® a vµo sö dông mét b¨ng t¶i míi cã tÝnh n¨ng, c¸c chØ tiªu kinh tÕ- kü thuËt t ¬ng tù nh sau: 1. Chi phÝ nguyªn, nhiªn vËt liÖu: 134.950.000 ® 2. KhÊu hao m¸y, thiÕt bÞ: 3.800.000 ® 3. Chi phÝ nh©n c«ng: 1.650.000 ® 4. Chi phÝ qu¶n lý: 800.000 ® 5. Gi¸ thµnh s¶n xuÊt (1+2+3+4) 141.200.000 ® 6. Lîi nhuËn (15% gi¸ thµnh) 21.180.000 ® 7. Gi¸ vèn (5+6) 162.380.000 ® 8. ThuÕ GTGT 16.238.000 ® 9. Gi¸ b¸n t¹i nhµ m¸y (7+8) 178.618.000 ® 10. Chi phÝ vËn chuyÓn, l¾p ®Æt 6.382.000 ® Tæng céng: 185.000.000 ®ång 90 Lêi gi¶i ®Ò nghÞ II. íc ­í c tÝnh khÊu hao tÝch luü cña b¨ng t¶i cÇn ®Þnh gi¸, bao gåm hao mßn h÷u h×nh (kh«ng ph¸t sinh hao mßn v« h×nh): - Sè n¨m ho¹t ®éng theo thiÕt kÕ: 15 n¨m - Sè n¨m thùc tÕ ®· khai th¸c: 9 n¨m - Tû lÖ khÊu hao (9/15) x 100% = 60% - Tû lÖ cßn khai th¸c theo lý thuyÕt: 100% - 60% = 40% - KhÊu hao tÝch luü: 185.000.000® x 60% = 111.000.000® III. Møc gi¸ íc tÝnh cña thiÕt bÞ cÇn ®Þnh gi¸: C¸ch 1: 185.000.000® - 111.000.000® = 74.000.000® C¸ch 2: 185.000.000® x 40% = 74.000.000® 91 2.4 u, nh îc ®iÓm cña ph ¬ng ph¸p chi phÝ -u ­ ®iÓm:   Sö dông ®Ó ®Þnh gi¸ c¸c m¸y, thiÕt bÞ dïng cho c¸c giao dÞch vµ môc ®Ých riªng biÖt Sö dông khi kh«ng cã c¸c b»ng chøng thÞ tr êng ®Ó so s¸nh, thiÕu c¬ së dù b¸o dßng lîi Ých t ¬ng lai mµ m¸y, thiÕt bÞ mang l¹i. - Nh îc ®iÓm:    Còng cã nh÷ng h¹n chÕ cña ph ¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp.   ViÖc íc tÝnh khÊu hao tÝch luü mang tÝnh chñ quan. Chi phÝ kh«ng ph¶i lóc nµo còng ®ång nhÊt hay phï hîp víi gi¸ trÞ thÞ tr êng. Ph ¬ng ph¸p nµy sö dông c¸ch tiÕp cËn céng tíi, song tæng cña nhiÒu bé phËn ch a ch¾c ®· b»ng víi gi¸ trÞ cña toµn bé. Nhµ ®Þnh gi¸ ph¶i hiÓu biÕt vÒ kü thuËt vµ ph¶i cã kinh nghiÖm. 92 3. ph¬ng ph¸p thu nhËp 3.1 C¬ së - Dùa chñ yÕu trªn nguyªn t¾c dù kiÕn lîi Ých t ¬ng lai - Dùa trªn gi¶ thiÕt r»ng gi÷a gi¸ trÞ thÞ tr êng cña mét m¸y, thiÕt bÞ b»ng víi c¸c gi¸ trÞ hiÖn t¹i (t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸) cña tÊt c¶ c¸c kho¶n thu nhËp thuÇn cã thÓ thu vÒ trong t ¬ng lai tõ m¸y, thiÕt bÞ ®ã. 93 3.2 C¸c trêng hîp ¸p dông ¸p dông cho ®Þnh gi¸ trong lÜnh vùc ®Çu t ®Ó lùa chän ph¬ng ¸n ®Çu t. §Þnh gi¸ c¸c m¸y, thiÕt bÞ cã thÓ dù tÝnh ®îc thu nhËp rßng c¸c n¨m t¬ng lai. 94 3.3 C¸c bíc tiÕn hµnh ph¬ng ph¸p thu nhËp Bíc 1: ­íc tÝnh thu nhËp hµng n¨m cña m¸y, thiÕt bÞ. Bíc 2: ­íc tÝnh chi phÝ t¹o ra thu nhËp hµng n¨m. Trõ chi phÝ hµng n¨m khái thu nhËp hµng n¨m ta ®îc thu nhËp thuÇn hµng n¨m. Bíc 3: X¸c ®Þnh tû lÖ l·i thÝch hîp dïng ®Ó tÝnh to¸n. Bíc 4:­ ¸p dông c«ng thøc vèn ho¸ ®Ó t×m ra gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña m¸y, thiÕt bÞ cÇn ®Þnh gi¸. 95 3.4 C¸c d¹ng ®Þnh gi¸ b»ng PP thu nhËp  §èi víi m¸y, thiÕt bÞ cho thu nhËp cã thêi h¹n - Thu nhËp kh«ng b»ng nhau - Thu nhËp b»ng nhau At T V =∑ + t n ( 1 + i ) ( 1 + i ) 1 n Trong ®ã: + V: gi¸ trÞ cña tµi s¶n + At: thu nhËp rßng n¨m t + T: gi¸ trÞ thanh lý n¨m n + t: n¨m th t (t=1,n) + n: sè n¨m ho¹t ®éng + i: tû lÖ l·i ®ßi hái 1 − (1 + i ) − n T V=A + i (1 + i ) n 96 3.5 u, nhîc ®iÓm cña ph¬ng ph¸p -u ­ ®iÓm: §¬n gi¶n, dÔ hiÓu, dÔ ¸p dông; Cã ®é chÝnh x¸c t¬ng ®èi cao khi cã nh÷ng chøng cø vÒ c¸c th¬ng vô cã thÓ so s¸nh ®îc ®Ó t×m thu nhËp rßng. - Nh îc ®iÓm: Ph©n tÝch c¸c th¬ng vô, cÇn ph¶i ®iÒu chØnh nhiÒu mÆt. Mang nh÷ng th«ng tin h¹n chÕ vÒ nh÷ng gi¶ ®Þnh vÒ dßng tiÒn trong t¬ng lai. ¸p dông mét tû lÖ vèn ho¸ cè ®Þnh. 97 4. Mét sè ®Þnh gi¸ m¸y, thiÕt bÞ ®· qua sö dông A. M¸y, thiÕt bÞ vÉn ® îc sö dông theo thiÕt kÕ ban ®Çu Gi¸ trÞ thùc tÕ cña m¸y. thiÕt bÞ = Nguyªn gi¸ x¸c ®Þnh l¹i theo gi¸ thÞ trêng x ChÊt lîng cßn l¹i cña tµi s¶n t¹i thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸ Nguyªn gi¸ x¸c ®Þnh l¹i theo gi¸ thÞ tr êng ® îc x¸c ®Þnh: - NÕu cã trªn thÞ trêng th× lÊy gi¸ thÞ trêng (gåm c¶ chi phÝ vËn chuyÓn, l¾p ®Æt“). - NÕu kh«ng cã trªn thÞ trêng; nhng cã m¸y, thiÕt bÞ t¬ng ®¬ng th× lÊy gi¸ thÞ trêng cã ®iÒu chØnh. - NÕu kh«ng cã trªn thÞ trêng vµ kh«ng cã m¸y, thiÕt bÞ t¬ng ®¬ng th× cã thÓ lÊy gi¸ ghi trªn sæ kÕ to¸n. ChÊt l îng cßn l¹i ® îc x¸c ®Þnh: § îc x¸c ®Þnh b»ng tû lÖ phÇn tr¨m so víi chÊt l îng cña m¸y, thiÕt bÞ cïng lo¹i mua s¾m míi hoÆc ®Çu t míi vµ phï hîp víi c¸c quy ®Þnh cña Nhµ n íc. 98 4. Mét sè ®Þnh gi¸ m¸y, thiÕt bÞ ®· qua sö dông (tiÕp) B. M¸y, thiÕt bÞ kh«ng ® îc sö dông theo chøc n¨ng thiÕt kÕ ban ®Çu, còng kh«ng thÓ tËn dông ® îc. Gi¸ trÞ thùc tÕ cña Khèi lîng phÕ liÖu m¸y, thiÕt bÞ = thu håi x §¬n gi¸ phÕ liÖu Khèi l îng phÕ liÖu thu håi: ® îc x¸c ®Þnh theo khèi l îng thùc tÕ cã ph©n lo¹i: s¾t, nh«m, nhùa, ®ång, ch×, kÏm.... §¬n gi¸ phÕ liÖu: ® îc x¸c ®Þnh theo gi¸ thÞ tr êng phÕ liÖu t¹i thêi ®iÓm vµ ®Þa ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸ vµ ® îc x¸c ®Þnh cho tõng lo¹i phÕ liÖu cã tÝnh ®Õn møc ®é thu håi, t¸i chÕ cña tõng lo¹i. 99 4. Mét sè ®Þnh gi¸ m¸y, thiÕt bÞ ®· qua sö dông (tiÕp) C. M¸y, thiÕt bÞ kh«ng sö dông theo thiÕt kÕ ban ®Çu, nh ng cßn tËn dông ® îc mét sè bé phËn. Gi¸ trÞ thùc Gi¸ b¸n thu håi tÕ cña m¸y. = c¸c bé phËn cã thÓ + Gi¸ phÕ liÖu bÞhåi c¸c bé phËn cã thÓ t¸it¸isösödông b¸n thu dông: ® îc tÝnh to¸n nh phÇn A. Gi¸ thiÕt Gi¸ phÕ liÖu : § îc tÝnh to¸n nh phÇn B . [...]... trờng: khả năng tài chính, phơng thức thanh toán và điều kiện ngời bán tự nguyện và ngời mua tự nguyện Qui hoạch 13 1.3 Các bớc tiến hành (tiếp) Bớc 2 Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá) Bớc 3 Phân tích và điều chỉnh: chỉnh: Phân tích: phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá, phân tích thị trờng thời đIểm thẩm định giá Nguyên tắc... BĐS thẩm định giá làm chuẩn Những yếu tố hiện điều chỉnh: Nguyên diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngợc lại B ớc 4- ớc ướ c tính giá trị của BĐS mục tiêu 14 Bài tập tình huồng 1 Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên đã thu thập đ ợc thông tin về 5 lô đất t ơng tự, có thể so sánh đ ợc với lô đất cần định giá Sau khi phân tích, thẩm định viên... 21 Lời giải đề nghị Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và quy giá ra đơn vị chuẩn là triệu đồng/m 2: - ớc ướ c tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với bất động sản thẩm định giá: 692 trđ - 20 trđ = 672 trđ, giá bán 1m 2 là 672/84= 8 trđ/m 2 - T ơng tự, đơn giá BĐS 2: 5 trđ/m 2 - Đơn giá BĐS 3: 8,3 trđ/m 2 - Đơn giá BĐS 4: 4,5 trđ/m 2 - Đơn giá BĐS 5:... năm ta đợc thu nhập thuần hàng năm Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán Bớc 4:ư áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá 32 2.4 Các dạng định giá bằng PP thu nhập 2.4.1 Đối với bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn: áp dụng công thức: Trong đó: A V = i - V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tơng lai (giá BĐS) - A: thu nhập ròng trung bình từ BĐS... tình huống 4 (Định giá Nhà nớc) Hãy xác định giá một thửa đất trồng lúa rộng 1 ha hạng IV tại xã A của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Hồng, một năm sản xuất 2 vụ lúa Qua khảo sát, nhà định giá thu đ ợc các số liệu về thu nhập và chi phí của thửa đất đó nh sau: Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Kg 15.000 20.000 12.000 Giá bán bình quân Đồng/kg 2.500 2.500 2.700 Giá thành Đồng/kg... hợp áp dụng Để định giá các BĐS có tính đồng nhất nh: các căn hộ, các chung c, các dãy nhà đợc xây dựng cùng một kiểu; định giá các mảnh đất trống; Là phơng pháp chung đợc áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cấm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS 12 1.3 Các bớc tiến hành B ớc 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS đ ợc giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá: Đặc điểm... tiến hành 2.4 Các dạng định giá 2.5 u, ưu , nh ợc điểm 29 2.1 Cơ sở lý luận Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tơng lai: Phơng pháp này cho rằng giá thị trờng của một BĐS bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tơng lai có thể nhận đợc từ BĐS đó 30 2.2 Các trờng hợp áp dụng áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu t để lựa chọn ph ơng án đầu t Định giá những BĐS mà có... giải đề nghị Xác định giá trị thị tr ờng của BĐS mục tiêu: Trên thực tế, thẩm định viên tự đ a ra mức giá hợp lý dựa trên cơ sở những phân tích trên Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m 2 Có thể ớc tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên: (15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triệu/m 2 Kết luận: oVậy giá trị thị tr ờng ớc tính của BĐS mục tiêu là 15,2 triệu đồng/m 2 oTổng giá trị... Thẩm định giá một căn hộ có diện tích 56m 2 nằm ở tầng 3 của m ột chung c 5 tầng Chung c này đ ợc xây dựng và đ a vào sử dụng cách đây 2 năm Qua thu thập thông tin trong vòng 6 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung c có thể so sánh đ ợc với tài sản cần thẩm định giá nh sau: - BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung c này có diện tích 84m 2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá. .. không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa đ ợc bán với giá 5.600.000.000đ 24 Bài tập tình huống 5 (tiếp) - Theo quy định hiện hành: + Giá đất do Nhà n ớc quy định tại con đ ờng này là 10.000.000 đ/m 2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m 2 + Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà n ớc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà n ớc quy định đối với diện tích đất ... Định giá mảnh đất trống nay, anh/chị định giá nh nào? Tình định giá đề xuất cho nhóm II Định giá công trình xây dựng nay, anh/chị định giá nh nào? Tình định giá đề xuất cho nhóm II Định giá bất... giá tài sản Thẩm định giá ớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đợc xác định rõ Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị... chung nhất: tài sản cải vật chất tinh thần (nguồn lực) có giá trị chủ sở hữu 3 Giá trị tài sản Giá trị tài sản ợc đo đơn vị tiền tệ biểu tiền Xác định thời điểm định lợi ích mà tài sản mang lại