ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

1 Học viện tài chuyên đề Định giá tài sản bảo đảm Phạm Văn Bình Phó Trưởng Khoa Tài doanh nghiệp Phó Trưởng Bộ môn Định giá Tài sản Tài sản Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết nhng hoạt động khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý Ti sn bao gm vt, tin, giy t có giá v quyn ti sn Theo nghĩa chung nhất: tài sản cải vật chất tinh thần (nguồn lực) có giá trị chủ sở hữu Giá trị tài sản Giá trị ược đo đơn vị tiền tài sản biểu tệ Xác định thời điểm định tiền mà lợi tài mang lại ích Như vậy, sản giá trị TS cho chủ thể thời điểm định Gắn liền với chủ thể Chịu tác động nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hu ích khả nng khai thác chủ thể Tiêu chuẩn đánh giá khoản thu nhập tiền Định giá tài sản Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Tình định giá đề xuất cho nhóm I Định giá mảnh đất trống nay, anh/chị định nào? Tình định giá đề xuất cho nhóm II Định giá công trình xây dựng nay, anh/chị định nào? Tình định giá đề xuất cho nhóm II Định giá bất động sản (bao gồm đất công trình xây dựng) nay, anh/chị định nào? Tình định giá đề xuất cho nhóm III Định giá máy, thiết bị cũ nay, anh/chị định nào? giải Tình định giá ất trống Công Nhà trình đất Máy móc So sánh X X X X Thu nhập X X X X Thặng dư X Chi phí X X X X 10 Phương pháp so sánh trực tiếp ? 1.1 Cơ sở lý luận Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay Dựa giả định giá trị thị trường BĐS tương tự đư ợc giao dịch với giá trị BĐS cần định giá có mối liên hệ với Giá: tỷ đồng 85 Phương pháp chi phí 2.1 Cơ sở hình thành Dựa chủ yếu nguyên tắc thay Dựa giả thiết giá trị máy, thiết bị xác định từ chi phí sản xuất, mua, chế biến, lắp đặt thực tế chi để tạo máy, thiết bị tương tự với máy, thiết bị cần định giá, sau tính đến hao mòn thực tế máy, thiết bị cần định giá 86 Phương pháp chi phí giảm giá (tiếp) 2.2 Các trường hợp áp dụng Định giá máy, thiết bị chuyên dùng, giao dịch thị trường; Định giá cho mục đích bảo hiểm; Định giá cho mục đích đấu thầu; Thường dùng có tính chất bổ sung kiểm tra phương pháp định giá khác 87 2.3 Các bước tiến hành Bước 1: ước tính chi phí tạo lập đưa vào sử dụng máy, thiết bị loại, có tính kỹ thuật tương đương Các chi phí bao gồm: Chi phí sản xuất, lợi nhuận nhà sản xuất, thuế tiêu thụ, chi phí lắp đặt, sử dụng (nếu có) Bước 2: ước tính khấu hao tích luỹ máy, thiết bị cần định giá, bao gồm: hao mòn hữu hình hao mòn vô hình - Đo hao mòn hữu hình: dựa vào so sánh tương quan số năm sử dụng theo thiết kế với số năm khai thác thực tế tài sản, tính hao mòn phận chủ yếu - Đo hao mòn vô hình: Căn vào suất mức độ tiêu hao máy, thiết bị cần định giá so với máy, thiết bị loại theo công nghệ đại vào thời điểm định giá Bước 3: ước tính giá máy, thiết bị theo công thức: Giá thị trường máy, thiết bị = Chi phí tạo lập đưa vào sử dụng máy, thiết bị (tương tự) Khấu hao tích luỹ máy, thiết bị cần định giá 88 ví dụ Cần định giá băng tải bã mía ép lại nhà máy đường X, chế tạo nước có số năm hoạt động theo thiết kế 15 năm đưa vào khai thác năm 89 Lời giải đề nghị Căn vào hồ sơ thiết kế, mặt giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu tiền công vào thời điểm định giá, ước tính giá trị băng tải bã mía ép lại nhà máy sau: I Chi phí tạo lập đưa vào sử dụng băng tải có tính năng, tiêu kinh tế- kỹ thuật tương tự sau: Chi phí nguyên, nhiên vật liệu: 134.950.000 đ Khấu hao máy, thiết bị: 3.800.000 đ Chi phí nhân công: 1.650.000 đ Chi phí quản lý: 800.000 đ Giá thành sản xuất (1+2+3+4) 141.200.000 đ Lợi nhuận (15% giá thành) 21.180.000 đ Giá vốn (5+6) 162.380.000 đ Thuế GTGT 16.238.000 đ Giá bán nhà máy (7+8) 178.618.000 đ 10 Chi phí vận chuyển, lắp đặt 6.382.000 đ Tổng cộng: 185.000.000 đồng 90 Lời giải đề nghị II ước tính khấu hao tích luỹ băng tải cần định giá, bao gồm hao mòn hữu hình (không phát sinh hao mòn vô hình): - Số năm hoạt động theo thiết kế: 15 năm - Số năm thực tế khai thác: năm - Tỷ lệ khấu hao (9/15) x 100% = 60% - Tỷ lệ khai thác theo lý thuyết: 100% - 60% = 40% - Khấu hao tích luỹ: 185.000.000đ x 60% = 111.000.000đ III Mức giá ước tính thiết bị cần định giá: Cách 1: 185.000.000đ - 111.000.000đ = 74.000.000đ Cách 2: 185.000.000đ x 40% = 74.000.000đ 2.4 ưu, nhược điểm phương pháp chi phí 91 - ưu điểm: Sử dụng để định giá máy, thiết bị dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt Sử dụng chứng thị trường để so sánh, thiếu sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà máy, thiết bị mang lại - Nhược điểm: Cũng có hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp Chi phí lúc đồng hay phù hợp với giá trị thị trường Phương pháp sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn Việc ước tính khấu hao tích luỹ mang tính chủ quan Nhà định giá phải hiểu biết kỹ thuật phải có kinh nghiệm 92 phương pháp thu nhập 3.1 Cơ sở - Dựa chủ yếu nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai - Dựa giả thiết giá trị thị trường máy, thiết bị với giá trị (tại thời điểm định giá) tất khoản thu nhập thu tư ơng lai từ máy, thiết bị 93 3.2 Các trường hợp áp dụng áp dụng cho định giá lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư Định giá máy, thiết bị dự tính thu nhập ròng năm tương lai 94 3.3 Các bước tiến hành phương pháp thu nhập Bước 1: ước tính thu nhập hàng năm máy, thiết bị Bước 2: ước tính chi phí tạo thu nhập hàng năm Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta thu nhập hàng năm Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán Bước 4: áp dụng công thức vốn hoá để tìm giá trị máy, thiết bị cần định giá 95 3.4 Các dạng định giá PP thu nhập Đối với máy, thiết bị cho thu nhập có thời hạn - Thu nhập không - Thu nhập At T V = + t n ( + i ) ( + i ) n Trong đó: + V: giá trị tài sản + At: thu nhập ròng năm t + T: giá trị lý năm n + t: năm thư t (t=1,n) + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi (1 + i ) n T V=A + i (1 + i ) n 96 3.5 ưu, nhược điểm phương pháp - ưu điểm: Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng; Có độ xác tương đối cao có chứng thương vụ so sánh để tìm thu nhập ròng - Nhược điểm: Phân tích thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt Mang thông tin hạn chế giả định dòng tiền tương lai 97 Một số định giá máy, thiết bị qua sử dụng A Máy, thiết bị sử dụng theo thiết kế ban đầu Giá trị thực Nguyên giá Chất lượng lại tế máy = xác định lại theo x tài sản thời thiết bị giá thị trường điểm thẩm định giá Nguyên giá xác định lại theo giá thị trường xác định: - Nếu có thị trường lấy giá thị trường (gồm chi phí vận chuyển, lắp đặt) - Nếu thị trường; có máy, thiết bị tương đư ơng lấy giá thị trường có điều chỉnh - Nếu thị trường máy, thiết bị tương đư ơng lấy giá ghi sổ kế toán Chất lượng lại xác định: Được xác định tỷ lệ phần trăm so với chất lượng máy, thiết bị loại mua sắm đầu tư phù hợp với quy định Nhà nước 98 Một số định giá máy, thiết bị qua sử dụng (tiếp) B Máy, thiết bị không sử dụng theo chức thiết kế ban đầu, tận dụng Giá trị thực tế máy, thiết bị = Khối lượng phế liệu thu hồi x Đơn giá phế liệu Khối lượng phế liệu thu hồi: xác định theo khối lượng thực tế có phân loại: sắt, nhôm, nhựa, đồng, chì, kẽm Đơn giá phế liệu: xác định theo giá thị trường phế liệu thời điểm địa điểm thẩm định giá xác định cho loại phế liệu có tính đến mức độ thu hồi, tái chế loại 99 Một số định giá máy, thiết bị qua sử dụng (tiếp) C Máy, thiết bị không sử dụng theo thiết kế ban đầu, tận dụng số phận Giá trị thực tế máy thiết bị = Giá bán thu hồi phận tái sử dụng + Giá phế liệu Giá bán thu hồi phận tái sử dụng: tính toán phần A Giá phế liệu: Được tính toán phần B [...]... trường: khả năng tài chính, phương thức thanh toán và điều kiện người bán tự nguyện và người mua tự nguyện Qui hoạch 13 1.3 Các bước tiến hành (tiếp) Bước 2 Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá) Bước 3 Phân tích và điều chỉnh: Phân tích: phân tích bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá, phân tích thị trường thời đIểm thẩm định giá điều chỉnh:... bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ngược lại Bước 4- ước tính giá trị của BĐS mục tiêu 14 Bài tập tình huồng 1 Để định giá một lô đất trống rộng 80m2, thẩm định viên đã thu thập được thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán... được bán với giá 525 triệu đồng 21 Lời giải đề nghị Điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất và quy giá ra đơn vị chuẩn là triệu đồng/m2: - ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với bất động sản thẩm định giá: 692 trđ - 20 trđ = 672 trđ, giá bán 1m2 là 672/84= 8 trđ/m2 - Tương tự, đơn giá BĐS 2: 5 trđ/m2 - Đơn giá BĐS 3: 8,3 trđ/m2 - Đơn giá BĐS 4: 4,5... được thu nhập thuần hàng năm Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán Bước 4: áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá V= iA 32 2.4 Các dạng định giá bằng PP thu nhập 2.4.1 Đối với bất động sản mang lại thu nhập vĩnh viễn: áp dụng công thức: A V = i Trong đó: - V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai (giá BĐS) - A: thu nhập ròng trung bình từ... tình huống 4 (Định giá Nhà nước) Hãy xác định giá một thửa đất trồng lúa rộng 1 ha hạng IV tại xã A của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Hồng, một năm sản xuất 2 vụ lúa Qua khảo sát, nhà định giá thu được các số liệu về thu nhập và chi phí của thửa đất đó như sau: Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Kg 15.000 20.000 12.000 Giá bán bình quân Đồng/kg 2.500 2.500 2.700 Giá thành Đồng/kg... Thẩm định giá một căn hộ có diện tích 56m2 nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng Chung cư này được xây dựng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm Qua thu thập thông tin trong vòng 6 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung cư có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá như sau: - BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m 2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá. .. áp dụng Để định giá các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu; định giá các mảnh đất trống; Là phương pháp chung được áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cấm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS 12 1.3 Các bước tiến hành Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá: Đặc... không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 5.600.000.000đ 24 Bài tập tình huống 5 (tiếp) - Theo quy định hiện hành: + Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 10.000.000 đ/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2 + Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong... lệch là 1.000.000.000đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự cần thẩm định giá khoảng 9.300.000.000 đ 27 1.4 ưu, nhược điểm của phương pháp - ưu điểm: Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật; Phương pháp này dựa vào giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận; Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác - Nhược điểm: Nếu chất lượng thông... đề nghị Xác định giá trị thị trường của BĐS mục tiêu: Trên thực tế, thẩm định viên tự đưa ra mức giá hợp lý dựa trên cơ sở những phân tích trên Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m2 Có thể ước tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên: (15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triệu/m2 Kết luận: oVậy giá trị thị trường ước tính của BĐS mục tiêu là 15,2 triệu đồng/m2 oTổng giá trị của