THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO

TRƯỜNG CAO ĐẲNG KINH TẾ - TÀI CHÍNH VĨNH LONG KHOA TÀI CHÍNH - - MÔN: THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG ĐỀ TÀI : THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO GVHD: BÙI THÀNH QUÍ VĨNH LONG, THÁNG 10 NĂM 2012 NHẬN XÉT VÀ CHẤM ĐIỂM CỦA GIÁO VIÊN  DANH SÁCH NHÓM 10  PHÂN CÔNG NHIỆM VỤ TỶ LỆ STT HỌ TÊN NHIỆM VỤ HOÀ THÀNH (%) Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo Các phương pháp thẩm định tài sản đảm bảo Vai trò thẩm định tài sản đảm bảo Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo Các phương pháp thẩm định tài sản đảm bảo Các phương pháp thẩm định tài sản đảm bảo Các phương pháp thẩm định tài sản đảm bảo KÝ TÊN MỤC LỤC  Trang PHẦN MỞ ĐẦU NỘI DUNG CHƯƠNG I CƠ SỞ LÍ LUẬN 1.Thẩm định tín dụng Khái niệm vai trò công tác thẩm định tài sản đảm bảo CHƯƠNG II QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO Các bước thực quy trình thẩm định giá Quy trình thực chi tiết 2.1 Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá loại hình giá trị làm sở thẩm định giá 2.2 Lập kế hoạch thẩm định giá 2.3 Khảo sát trường, thu thập thông tin 2.4 Phân tích thông tin 2.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 2.6 Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá III PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.Giải thích thuật ngữ Đối tượng mục đích thẩm định giá 2.1 Đối tượng thẩm định giá 2.2 Mục đích thẩm định giá Nguyên tắc thẩm định giá 3.1 Các nguyên tắc thẩm định giá 3.2 Vận dụng nguyên tắc thẩm định giá cụ thể Các phương pháp thẩm định 4.1 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 4.1.1 Phương pháp so sánh 4.1.2 Phương pháp chi phí 4.1.3 Phương pháp thu nhập 4.1.4 Phương pháp thặng dư 4.1.5 Phương pháp lợi nhuận 4.2 Các phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị 4.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 4.2.2 Phương pháp chi phí 4.2.3 Phương pháp đầu tư CHƯƠNG IV KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU  Trong năm qua, với phát triển đất nước, hệ thống ngân hàng thương mại có bước tiến đáng kể hoạt động kinh doanh tiền tệ, đa dạng hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn, tăng cường hợp tác quốc tế, với chất lượng sống ngày nâng cao, có ngày nhiều khách hàng tham gia giao dịch ngân hàng Một hoạt động cho vay phát triển năm gần hình thức cho vay có tài sản bảo đảm, đặc biệt bất động sản nhà đất Tuy nhiên có nhiều nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan mà công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng gặp nhiều khó khăn, khó khăn mặt chế sách, hạn chế ngân hàng, khó khăn từ phía khách hàng công tác thẩm định ngân hàng gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay chấp tài sản chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động ngân hàng Vì vậy, với mong muốn tìm hiểu rõ hoạt động ngân hàng đặc biệt công tác thẩm định quy trình thẩm định loại tài sản nên nhómđã chọn chủ đề “THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO” nhằm làm rõ hoàn thiện phương pháp định giá tài sản phục vụ cho mục đích cho vay, chấp, bảo lãnh ngân hàng NỘI DUNG  CHƯƠNG I: CƠ SƠ LÍ LUẬN Thẩm định tín dụng 1.1 Cơ sở pháp lý Bảo đảm tín dụng tài sản đảm bảo thực theo Nghị định 178/1999/NĐ – CP ban hành ngày 29/12/2006 Chính Phủ thông tư hướng dẫn số 60/2000/TT-NHNN1 ngày 04/04/2000 bảo đảm tiền vay tổchức tín dụng; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 1.2 Khái niệm Bảo đảm tín dụng tài sản đảm bảo việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu để bảo đảm với bên cho vay khả hoàn trả nợ vay 1.3 Tác dụng: Bảo đảm tín dụng tài sản đảm bảo có số tác dụng chủ yếu sau: - Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khách hàng lý không toán nợ - Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ sử dụng vốn vay có hiệuquả - Là rào cản đối tượng vay có chủ định lừa đảo Khái niệm vai trò công tác thẩm định tài sản đảm bảo 2.1 Khái niệm Tài sản đảm bảo (TSĐB) tài sản thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ thuộc sở hữu người thứ ba mà người cam kết dùng tài sản để bảo đảm tài sản có, tài sản hình thành tương lai phép giao dịch Thẩm định tài sản đảm bảo việc mà ngân hàng sử dụng công cụ phương tiện kĩ thuật nhằm đánh giá giá trị tài sản đảm bảo mà khách hàng để đảm bảo cho khoản vay 2.2 Vai trò công tác thẩm định tài sản đảm bảo Thẩm định gía tài sản hoạt động cần thiết cho vận hành kinh tế thị trường, coi trung tâm tất hoạt động kinh tế Thẩm định giá có vai trò quan trọng việc giúp đưa định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản cố định Dịch vụ nhà thẩm định giá phục vụ người có quan hệ giao dịch tài sản Chẳng hạn nhà thẳm định giá yêu cầu tư vấn cho người bán giá bán tài sản mình; cho người thuê tiền thuê tài sản hàng năm mà họ phải trả; cho người nhận đồ chấp giá trị vật đảm bảo số tiền cho vay theo giá trị vật chấp mà người giao cho người vay; tư vấn cho người bị sức ép bán bắt buộc giá bồi hoàn Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết thẩm định giá yếu tố quan trọng thẩm định viên, giá trị lợi ích cụ thể tài sản giống tất mục đích Trong đa số trường hợp, vấn đề quan trọng hàng đầu nhà thẩm định đánh giá giá trị thị trường; nghĩa tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm yêu cầu hay phải trả cho lợi ích cụ thể tài sản vào thời điểm cụ thể, điều kiện cụ thể tuân theo pháp luật Vai trò nhà thẩm định giá phát triển lớn mạnh năm gần Môi trường kinh tế tạo nhu cầu lớn lao cho dịch vụ thẩm định giá Ngày nay, thời đại máy vi tính, môi trường kinh tế tinh vi phức tạp đòi hỏi nguồn liệu thực tế liên tục Những nhà thẩm định giá công nhận khắp giới nhà cung cấp số liệu tài sản độc lập hai khu vực Nhà nước tư nhân CHƯƠNG II QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO Các bước thực trình thẩm định giá Chi nhánh/ đơn vị KD Hồ sơ pháp lý TSĐB Chuyên viên định giá Lựa chọn TSĐB cho khoản vay Trưởng BP QLTSDB Lập kế hoạch định giá Kế hoạch định giá Chấp nhận? Lập phiếu đề nghị đánh giá Phiếu đề nghị định giá Xem xét phiếu? Duyệt KH định giá Phối hợp kế hoạch định giá Thẩm định giá thông báo kết định giá Thông báo kết định giá Lập biên định giá ký với khách hàng Biên định giá Gửi thông báo kết thẩm định giá cho chi nhánh Lưu hồ sơ định giá Kết thúc Duyệt kq? Doanh nghiệp thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây: - Bước 1: Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá - Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá - Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thông tin - Bước 4: Phân tích thông tin - Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Bước 6: Lập báo cáo chứng thư kết thẩm định giá Quy trình thực chi tiết 2.1 Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá loại hình giá trị làm sở thẩm định giá 2.1.1 Các đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật tài sản cần thẩm định giá 2.1.2 Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định nhận thức mục đích thẩm định giá khách hàng Mục đích thẩm định giá phải nêu rõ báo cáo thẩm định giá 2.1.3 Xác định khách hàng, yêu cầu khách hàng; người sử dụng kết thẩm định giá 2.1.4 Những điều kiện ràng buộc xác định đối tượng thẩm định giá: Thẩm định viên phải đưa giả thiết điều kiện bị hạn chế đối với: yêu cầu mục đích thẩm định giá khách hàng; yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; giới hạn về: tính pháp lý, công dụng tài sản, nguồn liệu, sử dụng kết quả; quyền nghĩa vụ thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá 2.1.5 Thẩm định viên phải đưa giả thiết điều kiện bị hạn chế đối với: yêu cầu mục đích thẩm định giá khách hàng; yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; giới hạn về: tính pháp lý, công dụng tài sản, nguồn liệu, sử dụng kết quả; quyền nghĩa vụ thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá 2.1.6 Việc đưa điều kiện hạn chế ràng buộc thẩm định viên phải dựa sở: - Có xác nhận văn khách hàng sở nhận thức rõ ràng điều kiện tác động đến bên thứ ba thông qua kết thẩm định giá - Phù hợp với quy định luật pháp quy định hành khác có liên quan - Trong trình thẩm định giá, thẩm định viên thấy điều kiện hạn chế ràng buộc đưa không chặt chẽ thiếu sở phải xem xét lại thông báo cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá cho khách hàng 2.1.7 Xác định thời điểm thẩm định giá Việc xác định đặc điểm, chất (tự nhiên, pháp lý) tài sản cần thẩm định giá phải thực sau ký hợp đồng thẩm định giá ý kiến đánh giá giá trị tài sản đưa phạm vi thời gian cho phép hợp đồng 2.1.8 Xác định nguồn liệu cần thiết cho thẩm định giá Trên sở xác định khái quát đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường - Giá trị thị trường: xác định tuân theo quy định tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01) - Giá trị phi thị trường: xác định tuân theo quy định tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02) Việc xác định giá trị làm sở cho thẩm định giá phải phù hợp với quy định pháp luật hành văn quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền ban hành 2.1.9 Xác định sở giá trị tài sản Trên sở xác định khái quát đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường + Chi phí tài sản tạo luôn thích hợp giá trị tài sản Vì vậy, chi phí dựa giá không phản ánh nhiều giá trị thị trường.Ngoài ra, phương pháp có chi phí giá thành thành phần, đó, tổng nhiều phận tài sản giá trị nhiều nhiều thiếu tất tài sản + Các ước tính khấu hao tài sản thường phụ thuộc vào việc định giá chủ quan Trong thực tế, phương pháp cụ thể xác ước tính khấu hao + Việc định giá phải thông thạo hiểu biết kỹ thuật tài có đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá Phương pháp chi phí chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản chuyên dùng, mua, bán phổ biến thị trường; tài sản qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh 4.1.3 Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập (hay gọi phương pháp đầu tư) phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn tài sản (quá trình chuyển đổi gọi trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá ● Cơ sở lý luận: Thu nhập dựa sở lý thuyết, giá tài sản thu nhập tương lai cách đưa tài sản, giá trị thị trường tài sản tương đương với giá trị (ở xác định giá trị thời gian) tất lợi nhuận kiếm tương lai từ tài sản Thu nhập chia thành hai phương pháp: -Phương pháp trực tiếp vốn, -Phương pháp chiết khấu dòng tiền Vốn trực tiếp phương pháp: phương pháp hình thức thu nhập, thông qua trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn (tại thời điểm định giá) tài sản sau: V=I/R Trong : - V: giá trị sản cần định giá - I: thu nhập ròng tài sản mang lại (trong năm) - R: tỷ lệ vốn hóa Phương pháp chiết khấu dòng tiền phương pháp thu nhập, thông qua kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (ước tính) tương lai vào giá trị tài sản.Phương pháp chiết khấu dòng tiền để áp dụng xác định giá trị thích hợp tài sản mang lại thu nhập hàng năm ổn định hay không ổn định, tương lai ● Trường hợp áp dụng: Thu nhập chủ yếu áp dụng việc định giá tài sản mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, lợi ích tài tài sản cho thuê …), áp dụng để xác định giá trị lĩnh vực đầu tư để lựa chọn kế hoạch đầu tư ● Việc xác định giá trị phương pháp thu nhập tiến hành theo trình tự sau: Bước 1: thu nhập bình quân hàng năm ước tính tài sản cung cấp, có tính đến tất yếu tố liên quan ảnh hưởng đến thu nhập Bước 2: ước tính chi phí để khấu trừ từ thu nhập hàng năm, bao gồm thuế bất động sản, sửa chữa, bảo hành … Bước 3: Xác định mức lãi suất thích hợp sử dụng để tính toán, điều dựa việc phân tích mức lãi suất tài sản tương tự Bước 4: hoa công thức công thức chiết khấu dòng tiền Bất động sản • Ưu điểm nhược điểm phương pháp thu nhập - Ưu điểm: + Công thức để tính toán rõ ràng, dễ hiểu + Có độ xác tương đối cao thông tin xác - Nhược điểm: + Rất nhiều liệu để ước tính, điều chỉnh, đòi hỏi điều chỉnh kỹ thuật cao,đầy đủ thông tin + Độ xác hạn chế, dự báo cảm giác thông tin dễ bị tổn thương + Thật khó để thuyết phục khách hàng, số liệu điều chỉnh, liên quan chứng minh nhìn thấy Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản có khả tạo thu nhập tương lai xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập 4.1.4 Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị vốn có sở ước tính cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển Phương pháp thặng dư biểu diễn công thức sau đây: Giá trị tài sản = giá trị tài sản phát triển – sở hữu chi phí phát triển Trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư chủ yếu sử dụng việc định giá tài sản phát triển có tiềm để phát triển Trong đó, phương pháp thặng dư áp dụng có hiệu việc định giá tài sản đầu tư xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê … Ngoài ra, phương pháp sử dụng thặng dư thương mại thiết kế nhà chung cư cũ, lỗi thời … để đánh giá người mua nhiều tiền để cải thiện đại hoá nhà, nhà cũ có giá trị Phương pháp thặng dư thực thông qua bước sau: + Bước 1: Xác định việc sử dụng cao tốt tài sản theo định giá, có tính đến quy định hành việc sử dụng tài sản hạn chế khác + Bước 2: Ước tính tổng giá trị trình phát triển, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp đầu tư + Bước 3: Tổng chi phí phát triển ước tính, bao gồm chi phí đầu tư, chi phí xây dựng, lợi nhuận, chi phí tiếp thị, chi phí pháp lý, chi phí tài chi phí khác có liên quan + Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí đầu tư phát triển để có tổng chi phí lại Tổng giá trị lại sau trừ phí pháp lý, thuế tài sản, chi phí tài đất lợi nhuận liên quan cho giá trị đất lại Phương pháp thặng dư chủ yếu áp dụng thẩm định giá bất động sản có tiềm phát triển 4.1.5 Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Bước 1: Ước tính tổng số lợi nhuận ròng bất động sản Trong việc định giá tài sản, có nhiều tài sản có thuộc tính tương tự, ví dụ kích thước, kết cấu … lợi nhuận khác Một khách sạn bên cạnh trung tâm thành phố, có tiềm sinh lợi cao so với khách sạn tương tự từ thành phố Do đó, việc định giá tài sản thuộc loại này, thẩm định viên sử dụng phương pháp lợi nhuận Bước 2: Xác định trần lãi suất Căn vào nguyên tắc trên, lợi nhuận đòi hỏi phương pháp phân tích ước tính thu nhập tài sản, chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, để tính thu nhập ròng hàng năm tài sản, thu nhập ròng sau chuyển đổi thành cách phương pháp đầu tư vốn Lợi nhuận dựa phương pháp giả định giá trị tài sản liên quan đến lợi nhuận đạt cách khai thác tài sản đó, tài sản lợi nhuận cao, sau tài sản có giá trị so với tài sản không hưởng lợi lợi nhuận Bước 3: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo lợi nhuận, bao gồm lãi suất tài khoản vốn, tiền lương cho giám đốc điều hành, tiền thưởng cho nhân viên … Bước 4: Ước tính giá trị tài sản theo công thức vốn hóa thu nhập Lợi nhuận chủ yếu phương pháp áp dụng định giá tài sản so sánh tài sản với vấn đề tài sản khác tương tự, giá trị tài sản chủ yếu phụ thuộc vào lợi nhuận sản phẩm tài khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim … Những điều cần lưu ý sử dụng phương pháp lợi nhuận loại bỏ liệu có chứa lượng bất thường, chúng phải xem xét kỹ Phương pháp áp dụng cho khoản thu nhập để xác định giá trị hoạt động bất động sản tạo lợi nhuận Phương pháp không yêu cầu phải đánh giá cụ thể giá trị tài sản, thích hợp để xác định giá trị tài sản không giao dịch thị trường với sở doanh thu loại hình cụ thể doanh nghiệp đạt với đóng góp từ bất động sản Phương pháp lợi nhuận chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn giá trị tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,… 4.2 Các phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá vấn đề quan trọng thực hành thẩm định giá máy, thiết bị Để lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp, phải vào yếu tố sau: - Loại tài sản máy, thiết bị cần thẩm định giá - Nguồn thông tin liên quan thu thập mức độ tin cậy thông tin khả sử dụng tài liệu thị trường vào công việc thẩm định gía - Mục đích công việc thẩm định giá: để mua bán, cho thuê, tính thuế, để bảo hiểm hay để đầu tư mới, Các phương pháp thẩm định giá máy, thiết bị bao gồm: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí - Phương pháp thu nhập Nội dung cụ thể phương pháp trình bày sau: 4.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp a) Khái niệm: Tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá có đặc điểm sau: - Có đặc điểm vật chất giống - Có thông số kinh tế, kỹ thuật tương đồng - Có chức năng, mục đích sử dụng - Có chất lượng tương đương Có thể thay cho sử dụng b) Phạm vi áp dụng: Phương pháp thường sử dụng để thẩm định giá tài sản có giao dịch phổ biến thị trường c) Cơ sở để thẩm định giá máy móc, thiết bị + Phương pháp so sánh trực tiếp dựa sở giá trị thị trường tài sản cần thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự mua bán thị trường + Đặc điểm: - Phương pháp dựa vào giao dịch mua bán tài sản tương tự thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với tài sản cần thẩm định - Mục đích việc đánh giá giao dịch mua bán tài sản thị trường phải dựa vào nguyên tắc thoả mãn lý thuyết "người bán tự nguyện người mua tự nguyện" có khả so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định cho kết thẩm định xác +Yêu cầu: - Phải có thông tin liên quan tài sản tương tự mua bán thị trường phương pháp sử dụng Nếu thông tin thị trường việc mua bán tài sản tương tự sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định - Thông tin thu thập thực tế phải so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định, nghĩa phải có tương quan mặt kỹ thuật: kích cỡ, công suất, kiểu dáng điều kiện kỹ thuật khác, - Chất lượng thông tin cần phải cao tức phải tương đối phù hợp cấu tạo, kịp thời, xác, kiểm tra được, đầy đủ thu thập từ nguồn thông tin đáng tin cậy, chẳng hạn như: tạp chí, tin giá thị trường hàng ngày; công ty chuyên doanh thiết bị, máy móc; Nguồn thông tin đáng tin cậy đối chiếu, kiểm tra có yêu cầu - Thị trường phải ổn định: thị trường có biến động mạnh phương pháp khó xác, đối tượng so sánh có tính chất giống nhiều mặt - Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm kiến thức thực tế thị trường vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp để đưa mức giá đề nghị hợp lý công nhận + Nội dung: Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp trực tiếp cần phải tuân theo bước sau: - Tìm kiếm thông tin tài sản bán thời gian gần thị trường so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, công suất, kiểu dáng cá chi tiết kỹ thuật khác, - Kiểm tra thông tin tài sản so sánh để xác định giá trị thị trường làm sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định Thông thường, nên lựa chọn số tài sản thích hợp mặt cấu tạo so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định - Phân tích giá bán, xác định khác đặc điểm kỹ thuật như: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ điều kiện khác (tốt xấu hơn) tài sản so với tài sản cần thẩm định; sau điều chỉnh giá bán tài sản (có thể tăng lên giảm xuống) so với tài sản cần thẩm định Quá trình điều chỉnh để đến xác định giá trị tài sản đối tượng thẩm định giá tiến hành sau: Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn, tài sản so sánh tốt điều chỉnh giá trị giao dịch tài sản so sánh xuống ngược lại - Ước tính giá trị tài sản đối tượng cần thẩm định giá sở giá bán so sánh sau điều chỉnh d) Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản - Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng giá thị trường tài sản - Bán tài sản điều kiện cưỡng ép: nghĩa người bán không tự nguyện người mua không tự nguyện ảnh hưởng đến giá trị mua bán tài sản thị trường e) Ưu nhược điểm: Ưu điểm: - Được áp dụng phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế phương pháp khó khăn kỹ thuật - Có sở vững để công nhận dựa vào giá trị thị trường để so sánh, đánh giá Nhược điểm: - Có việc so sánh thực tính chất đặc biệt kỹ thuật tài sản mục tiêu cần thẩm định nên khó tìm tài sản mua bán thị trường hoàn toàn giống với tài sản mục tiêu Điều ảnh hưởng đến tính xác phương pháp - Tính xác phương pháp giảm thị trường có biến động mạnh giá f) Sử dụng công thức Berim thẩm định giá máy, thiết bị: - Xác định đặc trưng kỹ thuật tài sản cần thẩm định giá - Khảo sát thị trường lựa chọn tài sản so sánh - Áp dụng công thức tính toán để tìm mức gía điều chỉnh vào giá máy, thiết bị so sánh chênh lệch thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu theo công thức sau: Trên sở tìm kiếm máy móc thiết bị có công dụng, đặc tính kỹ thuật chủ yếu, có giá thị trường biết làm máy chuẩn Từ xác định giá thị trường máy cần định giá theo công thức Bêrim : G1 = G0 x (N1/N0)x Trong : G1 giá trị máy móc thiết bị cần định giá G0 giá trị máy móc thiết bị có công dụng có giá bán thị trường chọn làm giá chuẩn N1 đặc trưng kỹ thuật máy cần định giá N0 đặc trưng kỹ thuật máy chuẩn (đã có giá bán thị trường ) x Là số mũ hãm độ tăng giá theo đặc trưng kỹ thuật Để kết định giá theo phương pháp so sánh xác vấn đề quan trọng phải xác định đặc tính kinh tế kỹ thuật máy móc thiết bị đặc tính quan trọng nhất, sử dụng làm thông số để tính toán Để tạo thuận lợi vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp định giá, sử dụng bảng tính sẵn theo giá trị số mũ x theo đặc tính kỹ thuật chủ yếu N1 máy cần định giá đặc tính kỹ thuật máy chuẩn N ( biết giá thị trường ) sau : Bảng tính sẵn theo x N1/ N0 x N1/N0 1,1 0,7 0,75 0,8 0,85 0,9 0,95 1,047 1,072 1,079 1,084 1,089 1,094 1,2 1,122 1,146 1,156 1,167 1,178 1,189 1,3 1,175 1,202 1,233 1,247 1,265 1,282 1,4 1,259 1,285 1,306 1,330 1,352 1,374 1,5 1,318 1,349 1,380 1,409 1,439 1,469 1,6 1,380 1,422 1,455 1,489 1,524 1,560 1,7 1,445 1,486 1,528 1,567 1,611 1,652 1,8 1,479 1,552 1,600 1,648 1,694 1,746 1,9 1,549 1,618 1,671 1,722 1,778 1,837 2,0 1,622 1,679 1,738 1,799 1,862 1,928 2,1 1,660 1,742 1,807 1,875 1,945 2,023 2,1 1,698 1,803 1,875 1,954 2,032 2,113 2,3 1,778 1,866 1,945 2,028 2,113 2,203 2,4 1,820 1,928 2,014 2,104 2,198 2,296 2,5 1,862 1,986 2,080 2,178 2,280 2,388 2,6 1,950 2,046 2,148 2,249 2,360 2,477 2,7 1,995 2,104 2,213 2,323 2,443 2,564 2,8 2,042 2,163 2,275 2,399 2,523 2,655 2,9 2,089 2,218 2,339 2,472 2,606 2,748 3,0 2,153 2,275 2,404 2,541 2,685 2,838 3,1 2,203 2,333 2,472 2,612 2,767 2,924 3,2 2,254 2,388 2,535 2,685 2,844 3,013 3,3 2,301 2,443 2,594 2,754 2,924 3,105 3,4 2,355 2,500 2,661 2,825 3,006 3,192 3,5 2,399 2,559 2,723 2,897 3,083 3,281 4.2.2 Phương pháp chi phí a) Khái niệm Là phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ hao mòn thực tế tài sản cần thẩm định giá (nếu có) để ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá Hao mòn thực tế tài sản: Là tổng mức giảm gía tài sản hao mòn vật chất lỗi thời (hao mòn hữu hình hao mòn vô hình) tính tác dụng tài sản b) Phạm vi áp dụng - Thẩm định giá cho tài sản chuyên dùng, đơn chiếc, có khoặc giao dịch (mua, bán phổ biến thị trường) - Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm - Là phương pháp người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu c) Yêu cầu Người thẩm định giá phải thông thạo kỹ thuật phải có đủ kinh nghiệm áp dụng phương pháp này, cụ thể: - Xác định chi phí để tạo tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá thời điểm thẩm định - Xác định khấu hao tích luỹ máy, thiết bị cần thẩm định giá d) Nội dung: Nội dung khái quát công việc thẩm định giá tiến hành theo phương pháp cụ thể sau: - Ước tính chi phí để thay máy móc, thiết bị cần thẩm định, giả sử sử dụng sử dụng cao tốt Để ước tính xác số chi phí đó, nhà thẩm định cần phải hiểu máy móc nhằm đạt việc ước tính chi phí mức độ hợp lý - Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ (hao mòn thực tế) máy móc nguyên nhân bao gồm hao mòn hữu hình hao mòn vô hình 4.2.3 Phương pháp đầu tư Trong thẩm định giá máy thiết bị phương pháp vốn hóa thu nhập truyền thống không áp dụng tuổi thọ máy thiết bị hữu hạn nên để thẩm định giá máy thiết bị phải dùng phương pháp thu nhập hay phương pháp dòng tiền chiết khấu, gọi phương pháp đầu tư a) Khái niệm Là phương pháp ước tính giá trị máy, thiết bị cách chiết khấu dòng tiền ròng tương lai thời điểm có tính đến yếu tố lạm phát + Cơ sở Dựa vào thị trường giả thiết liên quan đến thị trường + Công thức - Trường hợp dòng tiền không n V =∑ t =1 Trong đó: V CFt Vn n r CFt Vn + t ( + r ) (1 + r ) n : Giá trị thị trường tài sản, : Thu nhập năm thứ t, : Giá trị thu hồi tài sản vào năm thứ n, : Thời gian nắm giữ tài sản, : tỷ suất chiết khấu - Trường hợp dòng tiền n V = CF ∑ t =1 Vn + t (1 + r ) ( + r ) n R tìm phương pháp thử dần + Chọn ngẫu nhiên r1 cho PV1 > PV Chọn ngẫu nhiên r2 cho PV2 > PV Giá trị PV1 PV2 gần giá trị PV độ xác r cao + Có thể tính giá trị gần r theo công thức b) Ứng dụng thực tiễn - Hữu ích máy thiết bị có dòng tiền không thường xuyên và không đều, có giá trị phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận c) Ưu nhược điểm - Ưu điểm : Khắc phục nhược điểm phương pháp vốn hóa thu nhập truyền thống (chưa tính yếu tố lạm phát dòng tiền không ổn định) Hữu ích phân tích nhà đầu tư quan trọng để đưa định - Nhược điểm : Dùng nhiều phương pháp giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, phương pháp phức tạp, thẩm định viên phải có lực chuyên môn CHƯƠNG IV KẾT LUẬN  Có thể nói, thẩm định tín dụng đóng vai trò quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng, góp phần phòng ngừa hạn chế rủi ro Ngân hàng cần có phương pháp thẩm định, áp dụng phương pháp cách hợp lí hiệu để phòng ngừa rủi ro xảy cho quản trị rủi ro hợp lí Thực tế :Về nguyên tắc văn pháp luật “quản” kết thẩm định giá phải xác, công tâm, khách quan Tuy nhiên, thực tế nay, có tượng công ty thẩm định giá làm ăn không đảm bảo, theo lợi ích cá nhân Ngân hàng thường thẩm định giá bất động sản, tài sản thấp giá trị thực Các ngân hàng tự thẩm định đánh giá tài sản chấp Như vậy, để đảm bảo cho việc thu hồi nợ, hạn chế rủi ro, công tác thẩm định cần ý thẩm định kỹ lưỡng tài sản dựa nguyên tắc, phương pháp thẩm định nhằm đưa mức đảm bảo tối đa tài sản đảm bảo sát với giá thị trường, tạo thuận lợi cho ngân hàng khách hàng Vai trò hệ thống ngân hàng kinh tế quan trọng Ngân hàng cầu nối luân chuyển vốn thành phần kinh tế, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển Ngân hàng cần nhận thức tầm quan trọng vấn đề nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ, sản phẩm tiện ích đáp ứng nhu cầu khách hàng Để làm tốt công tác thẩm định tài sản đảm bảo, đòi hỏi cán thẩm định cần có khối lượng kiến thức thị trường, giá cả, pháp luật ổn định đế dảm bảo việc áp dụng vào công tác thẩm định phù hợp, xác, cán thẩm định cần nhạy bén, khách quan công việc Vì ngân hàng cần trọng đến việc đào tạo nâng cao chất lượng nguồn nhân lực để thể hoạt động tốt hơn, góp phần nâng cao chất lượng công tác thẩm định đóng góp vào lớn mạnh ngân hàng điều kiên cạnh tranh ngày gay gắt  TÀI LIỆU THAM KHẢO: THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 09 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ TS, Đoàn Văn Trường, 2007 Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản, NXB Khoa học kỹ thuật Phần 2- chuong 2: phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, trang 100_200 Phần 3_ chuong2: phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị, trang 216_248 QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN [...]... thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ hao mòn thực tế của tài sản cần thẩm định giá (nếu có) để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá Hao mòn thực tế của tài sản: Là tổng mức giảm gía của tài sản do hao mòn vật chất và do sự lỗi thời (hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình) về tính năng tác dụng của tài sản b) Phạm vi áp dụng - Thẩm. .. phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất 2.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá - Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá.” - Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm. .. được với tài sản mục tiêu cần thẩm định - Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuật như: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn) của mỗi tài sản so với tài sản cần thẩm định; sau đó điều chỉnh giá bán tài sản này (có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với tài sản cần thẩm định Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối... là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá ● Cơ sở lý luận Phương pháp này dựa trên giả định chi phí của hàng hoá có thể thay đổi Do đó, giá trị tài sản theo định giá có thể được đo lường bằng chi phí của một tài sản tương tự Lập luận theo cách này mà nhânviên thẩm định có thông... thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá - Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định 2.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định. .. của tài sản đối tượng thẩm định giá được tiến hành như sau: Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại - Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh d) Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản - Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch... pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá So sánh phương pháp chủ yếu áp dụng trong định giá bất động sản là giao dịch, mua, bán... Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập 4.1.4 Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính... cao nhất cho tài sản - Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai + Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản + Sự hợp pháp của tài sản trong... của tài sản So sánh các phương pháp dựa trên các bất động sản đặc điểm tương tự như kinh tế, chủ yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý … Thẩm định viên phải so sánh các thông số kinh tế, chủ yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý của tài sản để xác định giá trị tài sản so với kiểm soát (tăng hoặc giảm) giá để đi đến hướng dẫn giá tài sản phải đánh giá So sánh cách tiếp cận áp dụng cho định giá tài sản thường