III. PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
4. Các phương pháp thẩm định
4.1.5 Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Bước 1: Ước tính tổng số lợi nhuận ròng của bất động sản.
Trong việc định giá tài sản, có nhiều tài sản có thuộc tính tương tự, ví dụ cùng kích thước, cùng một kết cấu … nhưng lợi nhuận là khác nhau. Một khách sạn bên cạnh trung tâm thành phố, có thể có tiềm năng sinh lợi cao hơn so với một
khách sạn tương tự nhưng đi từ thành phố. Do đó, việc định giá tài sản thuộc loại này, các thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp lợi nhuận.
Bước 2: Xác định trần lãi suất.
Căn cứ vào nguyên tắc trên, lợi nhuận đòi hỏi phương pháp phân tích và ước tính thu nhập tài sản, chi phí của hoạt động kinh doanh hợp lý, để tính thu nhập ròng hàng năm của tài sản, thu nhập ròng sau đó được chuyển đổi thành đúng cách trong phương pháp đầu tư vốn.
Lợi nhuận dựa trên phương pháp giả định giá trị tài sản liên quan đến lợi nhuận có thể đạt được bằng cách khai thác các tài sản đó, nếu tài sản được lợi nhuận cao, sau đó các tài sản đó sẽ có giá trị hơn so với tài sản không được hưởng lợi hoặc lợi nhuận.
Bước 3: Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận, bao gồm cả lãi suất trên tài khoản vốn, tiền lương cho giám đốc điều hành, tiền thưởng cho nhân viên …
Bước 4: Ước tính giá trị tài sản theo công thức vốn hóa thu nhập.
Lợi nhuận chủ yếu là phương pháp áp dụng trong định giá tài sản đó so sánh tài sản này với các vấn đề tài sản khác tương tự, vì giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào lợi nhuận của các sản phẩm tài chính như các khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim …
Những điều cần lưu ý khi sử dụng phương pháp lợi nhuận và loại bỏ nếu dữ liệu có chứa một lượng bất thường, chúng phải được xem xét kỹ.
Phương pháp này chỉ áp dụng cho các khoản thu nhập để xác định giá trị của các hoạt động bất động sản tạo ra lợi nhuận. Phương pháp này không yêu cầu phải đánh giá cụ thể của giá trị tài sản, nó là thích hợp để xác định giá trị tài sản không được giao dịch trên thị trường với một cơ sở doanh thu của một loại hình cụ thể của doanh nghiệp đạt được trong với sự đóng góp từ bất động sản.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…