Công trình xây dựng trên đất: nhà 1 trệt ,2 lầu, k- 123docz.net

- Công trình xây dựng trên đất: nhà 1 trệt, 2 lầu, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn 150m22/1 sàn. /1 sàn. - Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, t ờng 44%, sàn 36%, mái 44%. - Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, t ờng 44%, sàn 36%, mái 44%.

- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, t ờng 44%, sàn 36%, mái 44%.

2. Các thông tin có liên quan:

+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250m

+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250m22 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định

vừa đ ợc bán với giá 2.250.000.000đ. Theo quy định hiện hành, để đ ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ng ời sử dụng phảt nộp tiền

sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà n ớc quy định đối với toàn bộ diện tích.

+ Giá đất quy định của Nhà n ớc ở cùng vị trí là 12.000.000đ/m

+ Giá đất quy định của Nhà n ớc ở cùng vị trí là 12.000.000đ/m22..

+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; t ờng 18%; sàn 16%; mái 14%.

+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu t ơng tự 4.000.000đ/m

Lời giải đề nghị

1. Ước tính giá trị mảnh đất:

- Số tiền phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng lô đất chứng cớ là: - Số tiền phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng lô đất chứng cớ là:

250m

250m22 x 12.000.000đ/m x 12.000.000đ/m22 = 3.000.000.000đ = 3.000.000.000đ

- GTTT ớc tính khi đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng lô đất trên: - GTTT ớc tính khi đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng lô đất trên:

2.250.000.000đ + 3.000.000.000đ = 5.250.000.000đ 2.250.000.000đ + 3.000.000.000đ = 5.250.000.000đ

- Giá một mét vuông đất khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý: - Giá một mét vuông đất khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý:

5.250.000.000đ : 250m

5.250.000.000đ : 250m22 = 21.000.000đ/m = 21.000.000đ/m22

- Giá thị tr ờng ớc tính đối với mảnh đất mục tiêu: - Giá thị tr ờng ớc tính đối với mảnh đất mục tiêu:

300m

Lời giải đề nghị (tiếp)

2. Xác định chi phí thay thế mới công trình:

2. Xác định chi phí thay thế mới công trình: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

150m

150m22 x 3 x 4.000.000đ/m x 3 x 4.000.000đ/m22 = 1.800.000.000đ = 1.800.000.000đ

3. Xác định giảm giá tích luỹ

+ Giảm giá của các kết cấu chính:

[(32%x8%) + (44%x18%) + (36%x16%) + (44%+14%)] x 1.800.000.000đ = 403.200.000đ

+ Giảm giá của cả công trình (gồm kết cấu chính và phụ):

403.200.000đ : 56% = 720.000.000đ

4. Xác định Chi phí giảm giá:

1.800.000.000đ - 720.000.000đ = 1.080.000.000đ

5. Giá trị ớc tính cho BĐS mục tiêu:

6.300.000.000 đ + 1.080.000.000 đ = 7.380.000.000đ.

- ưưu điểm:u điểm:

 Sử dụng để định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục Sử dụng để định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt

đích riêng biệt

 Sử dụng khi không có các bằng chứng thị tr ờng để so sánh, Sử dụng khi không có các bằng chứng thị tr ờng để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích t ơng lai mà BĐS mang lại.

thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích t ơng lai mà BĐS mang lại.

- Nh ợc điểm:

 Cũng có những hạn chế của ph ơng pháp so sánh trực tiếp.Cũng có những hạn chế của ph ơng pháp so sánh trực tiếp.

 Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. PP chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song

giá trị. PP chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

tổng của nhiều bộ phận ch a chắc đã bằng với giá trị của toàn

bộ.

 Việc ớc tính giảm giá tích luỹ mang tính chủ quan nhiều hơn Việc ớc tính giảm giá tích luỹ mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan.

khách quan.

 Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và phải có Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.

Công trình xây dựng trên đất: nhà 1 trệt ,2 lầu, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn 150m

Mục lục