Cho ñến nay qua gần hai năm triển khai thực hiện nghị ñịnh tại một số tỉnh thành phố ñã gặp phải khó khăn trong thực tiễn như tại TP Hà nội các cử tri phản ánh sự không hợp lý trong việc
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
- -
ðỖ ANH MINH
ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC THI NGHỊ ðỊNH 69/2009/Nð-CP
VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT
TẠI HUYỆN YÊN KHÁNH, TỈNH NINH BÌNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Chuyên ngành : Kinh tế nông nghiệp
Người hướng dẫn khoa học: TS ðINH VĂN ðÃN
HÀ NỘI - 2011
Trang 2LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan rằng, nội dung công trình nghiên cứu khoa học là của riêng tôi, không trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu khoa học của tác giả khác Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc
Tác giả luận văn
ðỗ Anh Minh
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện và hoàn thành ựề tài tôi ựã nhận ựược sự quan tâm, giúp ựỡ nhiệt tình, sự ựóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân trong và ngoài trường ựã tạo ựiều kiện thuận lợi ựể tôi hoàn thành bản luận văn này
Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn TS đinh Văn đãn, thầy giáo hướng dẫn khoa học ựã tận tình giúp ựỡ tôi về kiến thức khoa học cũng như phương pháp làm việc trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện ựề tài
Có ựược kết quả nghiên cứu này tôi ựã nhận ựược những ý kiến ựóng góp của các thầy cô giáo Bộ môn Kinh tế nông nghiệp & chắnh sách, Khoa Kinh tế &PTNT trường đại học Nông nghiệp; Ban quản lý dự án, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chắnh kế hoạch, phòng Thống kê, phòng Công thương huyện Yên Khánh; Trung tâm phát triển quỹ ựất, Trung tâm thông tin TNMT tỉnh Ninh Bình ựã giúp tôi trong quá trình hoàn thành luận văn, tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ựỡ này
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc ựến gia ựình, những ựồng nghiệp và bạn bè ựã giúp ựỡ tôi trong quá trình thực hiện ựề tài
Mặc dù ựã có nhiều có gắng, nỗ lực, nhưng luận văn Thạc sỹ kinh tế này không tránh khỏi những thiếu sót, tôi mong nhận ựược sự chỉ dẫn, góp ý của quý thầy, cô giáo và tất cả bạn bè, ựồng nghiệp ựể tôi hoàn thiện và trưởng thành trong công tác và nghiên cứu khoa học tiếp theo
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
đỗ Anh Minh
Trang 4DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Trang 5MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ, HÌNH ix
1 MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 4
1.2.1 Mục tiêu chung 4
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 4
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 5
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu 5
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 5
2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT 7
2.1 Cơ sở lý luận 7
2.1.1 Bản chất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 7
2.1.2 Một số khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng 8
2.1.3 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng 9
2.1.4 ðặc ñiểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 10
2.1.5 Nội dung công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo Nghị ñịnh 69/CP 11
2.1.6 ðiểm mới của Nghị ñịnh 69/CP về bồi thường giải phóng mặt bằng 21
2.1.7 Các văn bản áp dụng 22
2.2 Cơ sở thực tiễn 23
2.2.1 Chính sách ñền bù khi thu hồi ñất của một số nước trong khu vực 23
Trang 62.2.2 Chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước
thu hồi ựất ở Việt Nam 28
2.3 Tình hình, kết quả thực hiện chắnh sách giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ựất ở Việt Nam 34
2.3.1 Kết quả giải phóng mặt bằng trong những năm gần ựây ở Việt Nam 34
2.3.2 Tình hình thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số ựịa phương 37
2.3.3 đánh giá tình hình thực hiện GPMB thời gian trước khi thực hiện Nghị ựịnh 69/CP 41
2.4 đánh giá tình hình giải phóng mặt bằng từ khi Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh 69/2009/Nđ-CP 46
2.5 Nhận xét chung về tổng quan các vấn ựề nghiên cứu 47
3 đẶC đIỂM đỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48
3.1 đặc ựiểm ựịa bàn nghiên cứu 48
3.1.1 Vị trắ ựịa lý 48
3.1.2 địa hình, khắ hậu 49
3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế 51
3.1.4 Tình hình sử dụng và biến ựộng ựất ựai 53
3.1.5 Tình hình xã hội 56
3.1.6 đánh giá chung về tình hình phát triển kinh tế xã hội, sử dụng ựất ựai 58
3.2 Phương pháp nghiên cứu 59
3.2.1 Phương pháp ựiều tra, thu thập số liệu có liên quan ựến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 59
3.2.2 Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu 60
3.2.3 Phương pháp xử lý số liệu 60
3.2.4 Phương pháp phân tắch kinh tế 61
3.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu chủ yếu 62
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 64
4.1 đánh giá tình hình thực thi Nghị ựịnh 69/CP về ựền bù, giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Khánh 64
Trang 74.1.1 Trình tự thủ tục thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 64
4.1.2 Khái quát về 2 dự án nghiên cứu 68
4.1.3 Tình hình thực hiện công tác lập hồ sơ, xác ựịnh ựối tượng thu hồi ựất, kê khai kiểm ựếm ban ựầu 71
4.1.4 Tình hình thực hiện chỉ tiêu tắnh toán ựền bù về ựất và hỗ trợ ựất trong khu dân cư 81
4.1.5 đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ về tài sản, cây cối hoa mầu trên ựất 94
4.1.6 Tình hình thực hiện chỉ tiêu hỗ trợ lao ựộng chuyển
ựổi nghề 98
4.1.7 Tình hình thực hiện chỉ tiêu hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống 106
4.1.8 Tình hình thực hiện chỉ tiêu tái ựịnh cư 111
4.1.9 Tình hình thực hiện các chắnh sách hỗ trợ khác 120
4.1.10 đánh giá việc thực hiện trình tự giải phóng mặt bằng 123
4.1.11 Khó khăn, hạn chế trong quá trình thực hiện Nghị ựịnh 69/CP 124
4.2 Một số giải pháp thực hiện 126
4.2.1 Giải pháp trong việc xác ựịnh giá ựền bù về ựất 126
4.2.2 Giải pháp trong việc bồi thường, hỗ trợ ựất trong khu
dân cư 127
4.2.3 Giải pháp trong việc thực hiện chắnh sách tái ựịnh cư 128
4.2.4 Giải pháp trong việc xác ựịnh ựối tượng bị thu hồi ựất, kê khai kiểm ựếm ban ựầu 129
5 KẾT LUẬN VÀ đỀ NGHỊ 132
5.1 Kết luận 132
5.2 đề nghị 135
TÀI LIỆU THAM KHẢO 138
PHỤ LỤC 142
Trang 8DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1 Chắnh sách GPMB theo Nghị ựịnh 69/2009/Nđ-CP và Nghị
ựịnh 197/2004/Nđ-CP, nghị ựịnh 84/2007/Nđ-CP 21
Bảng 3.1 Cơ cấu các ngành kinh tế 53
Bảng 3.2 Cơ cấu sử dụng các loại ựất năm 2010 54
Bảng 3.3 Bảng biến ựộng ựất ựai năm 2005 - 2010 55
Bảng 3.4 Bảng mật ựộ dân số các xã năm 2010 56
Bảng 4.1 Kết quả thu hồi ựất chi tiết theo từng xã 73
Bảng 4.2 Kết quả thu hồi ựất chi tiết 75
Bảng 4.3 Kết quả phân loại ựối tượng thu hồi ựất, GPMB tại 2 dự án 76
Bảng 4.4 Ảnh hưởng của Nđ 69/CP ựến công tác thu hồi ựất, kê khai kiểm ựếm ban ựầu 79
Bảng 4.5 Kết quả bồi thường, GPMB thực hiện dự án nâng cấp, cải tạo QL 10 tuyến ựường tránh 82
Bảng 4.6 Kết quả bồi thường, GPMB thực hiện dự án khu công nghiệp Khánh Cư 84
Bảng 4.7 đánh giá của người dân về giá ựền bù về ựất 86
Bảng 4.8 Bảng so sánh mức ựền bù hỗ trợ ựất trong khu dân cư 88
Bảng 4.9 Ảnh hưởng của chắnh sách ựền bù hỗ trợ ựất trong khu
dân cư 90
Bảng 4.10 đánh giá của người dân về giá bồi thường tài sản, vật
kiến trúc, cây cối hoa mầu 97
Bảng 4.11 Bảng so sánh mức hỗ trợ lao ựộng chuyển ựổi nghề nghiệp cho hộ bị thu hồi ựất 100
Bảng 4.12 Ảnh hưởng của chắnh sách hỗ trợ lao ựộng, chuyển ựổi nghề 102
Trang 9Bảng 4.13 Bảng so sánh ựánh giá tình hình lao ựộng của hộ bị thu hồi
ựất so với hộ không bị thu hồi ựất 104
Bảng 4.14 Bảng so sánh mức hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống cho hộ bị thu
hồi ựất 107
Bảng 4.15 Kết quả thu hồi ựất xây dựng các khu tái ựịnh cư 113
Bảng 4.16 Kết quả chi trả bồi thường, GPMB xây dựng khu tái ựịnh cư 114
Bảng 4.17 Kết quả so sánh ựánh giá mức hỗ trợ tái ựịnh cư 116
Bảng 4.18 đánh giá tác ựộng của chắnh sách tái ựịnh cư 118
Bảng 4.19 Bảng so sánh ựánh giá ựiều kiện sinh hoạt, ựời sống của hộ bị ảnh hưởng bởi dự án thu hồi ựất theo Nđ 69/CP và hộ không bị ảnh hưởng bởi dự án thu hồi ựất 120
Bảng 4.20 Bảng so sánh các chắnh sách hỗ trợ khác 122
Bảng 4.21 So sánh các thành viên hội ựồng GPMB trước và sau khi có Nđ 69/CP với thực tiễn áp dụng 123
Trang 10DANH MỤC CÁC BIỂU đỒ, HÌNH
Biểu ựồ 4.1 đánh giá kết quả giải phóng mặt bằng tại 2 dự án 77
Biểu ựồ 4.2 Biểu ựồ ựánh giá của người dân về kết quả xác ựịnh ựối tượng thu hồi ựất 78
Biểu ựồ 4.3 So sánh mức ựền bù hỗ trợ ựất trong khu dân cư 89
Biểu ựồ 4.4 đánh giá mức hỗ trợ chuyển ựổi nghề của hộ bị thu
hồi ựất 101
Biểu ựồ 4.5 So sánh tiền hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống của hộ bị thu hồi ựất 108
Biểu ựồ 4.6 So sánh tiền và diện tắch tái ựịnh cư cho hộ bị thu hồi ựất tại 2 dự án nghiên cứu 117
Hình 3.1 Bản ựồ hành chắnh của huyện Yên Khánh 48
Hình 4.1 Một ựoạn tuyến ựường tránh ựang thi công 69
Hình 4.2 Khu vực thu hồi ựất xây dựng khu công nghiệp 71
Hình 4.3 Khu tái ựịnh cư xã Khánh Hải 115
Trang 111 MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
Nước ta ñang trong tiến trình ñổi mới, chủ ñộng hội nhập kinh tế với khu vực và thế giới trong ñiều kiện toàn cầu hoá ñang diễn ra mạnh mẽ Trước bối cảnh lịch sử mới, chúng ta có những thời cơ mới song cũng phải ñối mặt với những thách thức hết sức to lớn, ñặc biệt là nhu cầu giải phóng mặt bằng cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển khu công nghiệp và ñô thị mới Việc thu hồi ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước trong thời gian ngắn tăng cao ảnh hưởng trực tiếp ñến một bộ phận không nhỏ dân cư nông thôn cả
về ñời sống và việc làm là một thực tế khách quan Tình trạng thiếu việc làm cho người lao ñộng hiện nay ñang diễn ra hết sức bức thiết, ñặc biệt là ñối với lao ñộng nông thôn, lao ñộng phải chuyển ñổi nghề nghiệp do quá trình ñô thị hoá và bị thu hồi ñất ñể xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị, ðây cũng là thách thức lớn ñối với chiến lược phát triển nông nghiệp, nông thôn nói riêng, phát triển ñất nước nói chung
Phát triển công nghiệp và ñô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế giới và thu hồi ñất nông nghiệp là cách thức thường ñược thực hiện ñể xây dựng khu công nghiệp và ñô thị Quá trình thu hồi ñất ñặt ra rất nhiều vấn ñề kinh tế – xã hội cần ñược giải quyết kịp thời và thỏa ñáng
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi ñất của người dân ñể phục
vụ phát triển các dự án ñầu tư trong nước, nước ngoài và việc ñền bù cho những người bị thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm, ñòi hỏi phải giải quyết công bằng, dứt ñiểm Giải quyết không tốt, không thoả ñáng quyền lợi của người dân có ñất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi ñất ñã dẫn ñến bùng phát khiếu kiện, ñặc biệt là những khiếu kiện tập thể ñông người, sẽ trở thành vấn ñề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng ñến tình hình an ninh trật tự, mất ổn ñịnh xã hội và phần nào ảnh hưởng ñến lòng tin
Trang 12của người dân ñối với các chính sách của nhà nước Nếu việc thu hồi ñất bị lạm dụng, quỹ ñất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới
an ninh lương thực quốc gia
Giải phóng mặt bằng (GPMB) là một việc phức tạp, liên quan trực tiếp ñến quyền lợi vật chất của người dân, ảnh hưởng không nhỏ ñến ñời sống, sinh hoạt, việc làm và phong tục tập quán Vì vậy, ñể tạo sự ñồng thuận trong nhân dân, các chính sách bồi thường hỗ trợ phải hợp lý, trên cơ sở thực hiện công bằng, dân chủ, công khai [33]
ðể thực hiện tốt công tác GPMB, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 quy ñịnh về bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh
cư khi Nhà nước thu hồi ñất, Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/05/2007 Quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh
cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai
Mặc dù các văn bản chính sách ñược Chính phủ ñưa ra ñã giải quyết ñược hầu hết các thắc mắc, phù hợp với nguyện vọng của ñại ña số người sử dụng ñất, phù hợp với thực tế sử dụng và thu hồi ñất, khắc phục ñược những tồn tại, vướng mắc của các văn bản trước ñây, nhưng công tác ñền bù, giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều nan giải
Việc ñịnh giá ñất nhìn chung chưa ñảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường, làm cho giá ñất theo khung giá do Nhà nước quy ñịnh với giá thực tế còn chênh lệch khá cao, dẫn tới tình trạng khiếu kiện khi thu hồi ñất thường xuyên xảy ra như ở thành phố lớn, khu ñô thị vấn ñề thu hồi chuyển ñổi ñất nông nghiệp sang ñất ñô thị gặp nhiều khó khăn do chênh lệch ñịa tô quá lớn, giá ñền bù giải phóng mặt bằng cho người dân khi thu hồi ñất thấp nhưng giá nhà, ñất tái ñịnh cư lại quá cao; còn ở khu vực nông thôn thì người dân sinh sống chủ yếu bằng nghề nông nghiệp, việc thu hồi ñất gặp nhiều khó khăn do chính sách hỗ
Trang 13trợ và giá ñền bù thấp, tiền ñền bù GPMB chủ yếu ñược người dân sử dụng vào mục ñích mua sắm, xây dựng nhà cửa nên với mức giá ñền bù hỗ trợ thấp người dân không còn tiền ñể phát triển ngành nghề ñảm bảo cuộc sống
Chính vì vậy tháng 8 năm 2009 Nhà nước ñã Ban hành chính sách ñổi mới trong công tác giải phóng mặt bằng là nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày
13/8/2009 Quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất,
bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư và thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày
01/10/2009 Quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự, thủ
tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất
Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP là nghị ñịnh giải quyết những vấn ñề dân sinh, những vấn ñề ñược xem là bức xúc và nóng bỏng ở khu vực nông thôn
là ñịnh giá ñền bù ñất nông nghiệp và một số chính sách liên quan ñến quyền
lợi của người nông dân sau thu hồi ñất
Cho ñến nay qua gần hai năm triển khai thực hiện nghị ñịnh tại một số tỉnh thành phố ñã gặp phải khó khăn trong thực tiễn như tại TP Hà nội các cử tri phản ánh sự không hợp lý trong việc quy ñịnh hạn mức ñất ñền bù, dẫn ñến việc chạy tách hộ khẩu của nhân dân hay tỉnh ðồng Nai lại phản ánh sự bất hợp lý trong quy ñịnh hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp, tạo việc làm hay nghị ñịnh chưa có nội dung quy ñịnh về các dự án ñược nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp giao cho chủ ñầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp …[33]
Như vậy, ñể ñánh giá khách quan, toàn diện về chính sách mới của Nhà nước ta trong lĩnh vực bồi thường GPMB khi thu hồi ñất có hiệu quả, thiết thực, phù hợp với giai ñoạn phát triển hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay hay không thì cần phải có thực tiễn chứng minh, kiểm nghiệm và ñể giúp cho các ngành, các cấp, giúp cho công tác hoạch ñịnh chính sách của ðảng và Nhà nước có chất lượng, hiệu quả, việc các nhà kinh tế nghiên cứu tình hình tổ chức, triển khai thực hiện chính sách của nhà nước về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng trên thực tiễn tại các ñịa phương là cần thiết
Trang 14Xuất phát từ yêu cầu trên, tôi nhận thấy huyện Yên Khánh tỉnh Ninh Bình là huyện thuần nông, ngành công nghiệp, dịch vụ ựang trong tiến trình phát triển, công tác thu hồi ựất giải phóng mặt bằng ựể thực hiện các khu công nghiệp, xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng ựang diễn ra mạnh
mẽ, tuy ựã ựạt ựược kết quả ựáng khắch lệ song vẫn còn nhiều vấn ựề nẩy sinh, bất cập ựặt ra cần nghiên cứu giải quyết như giá ựền bù về ựất, tài sản gắn liền với ựất; vấn ựề tái ựịnh cư cho người bị mất ựất; chắnh sách ựảm bảo cuộc sống của người dân sau thu hồi ựất vì vậy chúng tôi tiến hành lựa chọn ựề tài:
"đánh giá tình hình thực thi Nghị ựịnh 69/2009/Nđ-CP về giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ựất tại huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình" làm ựề tài nghiên cứu thạc sĩ của mình
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Trên cơ sở nghiên cứu tình hình thực thi Nghị ựịnh 69/2009/Nđ-CP về bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái ựịnh cư khi nhà nước thu hồi ựất, tại ựịa bàn huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình, Từ ựó ựề xuất một số giải pháp chủ yếu ựể thực hiện tốt hơn nghị ựịnh trong thời gian tới
- đề xuất một số giải pháp thực hiện tốt Nghị ựịnh 69/CP trong thời gian tới tại huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình
Từ những vấn ựề nêu trên câu hỏi cần ựặt ra trong quá trình nghiên cứu là:
Trang 15- Nội dung chính chủ yếu và ñiểm mới của Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP
- Nghị ñịnh 69/CP có ảnh hưởng như thế nào ñối với cơ quan thực thi công quyền?
- Chi phí xã hội khi thực hiện Nghị ñịnh 69/CP ra sao?
- Ảnh hưởng của Nghị ñịnh 69/CP ñến chủ ñầu tư dự án như thế nào?
- Những khó khăn, vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thực hiện Nghị ñịnh 69/CP ?
- Khuyến nghị gì ñể giải quyết những bất cập nẩy sinh góp phần hoàn thiện chính sách về GPMB khi nhà nước thu hồi ñất tại huyện Yên Khánh?
1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 ðối tượng nghiên cứu
- Các chủ trương, chế ñộ chính sách của ðảng và nhà nước về quá trình thực thi chính sách thu hồi ñất, bồi thường GPMB
- Các tổ chức, cá nhân có ñất bị thu hồi và thực hiện công tác bồi thường GPMB ở huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình
Trang 16- đánh giá kết quả hỗ trợ lao ựộng chuyển ựổi nghề cho người bị thu hồi ựất;
- đánh giá kết quả hỗ trợ ổn ựịnh ựời sống của người bị thu hồi ựất;
- đánh giá kết quả tái ựịnh cư cho người bị thu hồi ựất;
- đánh giá kết quả thực hiện các chắnh sách hỗ trợ khác cho hộ bị thu hồi ựất
- đánh giá việc thực hiện trình tự giải phóng mặt bằng;
- Phân tắch những thuận lợi, khó khăn và những bất cập trong công tác thu hồi ựất, GPMB thực hiện hai dự án: Xây dựng khu công nghiệp Khánh Cư
là dự án thực hiện trước khi có Nghị ựịnh 69/CP và Dự án nâng cấp cải tạo
QL 10 (ựoạn tránh thị trấn Yên Ninh);
- Kiến nghị một số giải pháp góp phần thực hiện tốt Nghị ựịnh 69/CP
về GPMB trong thời gian tới
b, Về không gian: đề tài nghiên cứu ở huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình
Trang 172 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI đẤT 2.1 Cơ sở lý luận
2.1.1 Bản chất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Theo từ ựiển tiếng Việt thì: ỘBồi thườngỢ hay Ộđền bùỢ có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ựó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác ỘGiải phóng mặt bằngỢ có nghĩa là di dời, dọn dân
ựi nơi khác ựể lấy mặt bằng xây dựng công trình
điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản ựều bồi thường bằng tiền
+ Sự mất mát của người bị thu hồi ựất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về mặt tinh thần, nhất là khi tái ựịnh cư
+ Về mặt hành chắnh thì ựây là quá trình không tự nguyện, có tắnh cưỡng chế và vẫn là ựòi hỏi sự Ộhy sinhỢ không chỉ là một sự bồi thường ngang giá tuyệt ựối
Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy ựịnh của pháp luật ựiều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì còn có một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất ựể sử dụng vào mục ựắch an ninh, quốc phòng, lợi ắch Quốc gia, lợi ắch công cộng, mục ựắch phát triển kinh tế ựược quy ựịnh tại điều 36 Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ngày 29/10/2004 và các văn bản hướng dẫn như Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP ngày 03/12/2004, Nghị ựịnh số 84/2007/Nđ-CP ngày 25/05/2007 của Chắnh phủ Từ ựó có thể hiểu ựược bản chất của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình hình hiện nay không còn ựơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải ựảm bảo ựược lợi ắch của người dân phải di chuyển đó là họ phải có ựược
Trang 18chỗ ở ổn ñịnh, có ñiều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống sản xuất, hỗ trợ lao ñộng… ñảm bảo ñiều kiện cho người dân
ổn ñịnh cuộc sống sau thu hồi ñất
2.1.2 Một số khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng
- Thu hồi ñất: là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại
quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: là việc Nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh
+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất: là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị
thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể
di dời ñến ñịa ñiểm mới
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó
+ Tái ñịnh cư: Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển
Tái ñịnh cư (TðC) ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó
Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế
- xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung
Trang 19Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở
Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng
2.1.3 Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng
Bồi thường giải phóng mặt bằng là nhiệm vụ quan trọng ñầu tiên trong việc tạo quỹ ñất ñể phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ cho sự phát triển kinh tế
xã hội của ñất nước
- Giải phóng mặt bằng ñúng tiến ñộ sẽ tiết kiệm ñược thời gian, chi phí
và sớm thực hiện dự án và ñưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội Ngược lại, làm chậm tiến ñộ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án
- Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có ñiều kiện tập trung vốn cho mở rộng ñầu tư Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến ñộ dự án dẫn ñến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà ñầu tư
ðối với các dự án ñầu tư sản xuất kinh doanh nếu không ñáp ứng ñược tiến ñộ ñầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp
ðối với dự án ñầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến ñộ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình
- Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường ñầu tư, khai thác các nguồn lực từ ñất ñai cho ñầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua ñã ñược ðảng và Nhà nước quan tâm ñầu tư hầu khắp
Trang 20các vùng, miền trên cả nước, ñặc biệt tại các thành phố lớn ñã ñóng góp vào
sự thành công bước ñầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước”, thúc ñẩy kinh tế phát triển, ñáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân ðạt ñược kết quả nêu trên công tác bồi thường GPMB ñóng vai trò không nhỏ ñể các dự án phát huy hiệu quả
2.1.4 ðặc ñiểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội
a Tính ña dạng:
Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh Khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể
b Tính phức tạp:
ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh
tế - xã hội ñối với mọi người dân ðối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di
Trang 21chuyển, ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp
là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống dân cư sau này
- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở
+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược thực hiện khác nhau [7]
2.1.5 Nội dung công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo Nghị ñịnh
69/CP
a Hỗ trợ tái ñịnh cư
+ Nhà ở, ñất ở tái ñịnh cư ñược thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người ñược tái ñịnh cư
ðối với hộ gia ñình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất ở mà không có chỗ ở nào khác thì ñược giao ñất ở hoặc nhà ở tái ñịnh cư
Hộ gia ñình, cá nhân nhận ñất ở, nhà ở tái ñịnh cư mà số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái ñịnh cư tối thiểu thì ñược hỗ trợ
Trang 22khoản chênh lệch ñó; trường hợp không nhận ñất ở, nhà ở tại khu tái ñịnh cư thì ñược nhận tiền tương ñương với khoản chênh lệch ñó
+ Hộ gia ñình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất ở phải di chuyển chỗ ở
mà tự lo chỗ ở thì ñược hỗ trợ một khoản tiền bằng suất ñầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia ñình tại khu tái ñịnh cư tập trung
b Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất
+ Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp (kể cả ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không ñược công nhận là ñất ở; ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ; ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến ñường giao thông; ñất vườn, ao trong ñịa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa ñất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư) thì ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống theo quy ñịnh sau:
Thu hồi từ 30% ñến 70% diện tích ñất nông nghiệp ñang sử dụng thì ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển ñến các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc có ñiều kiện kinh tế – xã hội ñặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối ña
Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu ñược tính bằng tiền tương ñương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời ñiểm hỗ trợ của ñịa phương
Trang 23+ Khi Nhà nước thu hồi ñất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có ñăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì ñược hỗ trợ cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba năm liền kề trước ñó ñược cơ quan thuế xác nhận
+ Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất do nhận giao khoán ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm ñất rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc ñối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh ñang làm việc hoặc ñã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao ñộng, thôi việc ñược hưởng trợ cấp ñang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia ñình, cá nhân nhận khoán ñang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì ñược hỗ trợ bằng tiền Mức hỗ trợ cao nhất bằng giá ñất bồi thường tính theo diện tích ñất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương
+ Hộ gia ñình, cá nhân ñược bồi thường bằng ñất nông nghiệp thì ñược
hỗ trợ ổn ñịnh sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ ñối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp
c Hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp trong khu dân cư và ñất vườn, ao không ñược công nhận là ñất ở
+ Hộ gia ñình, cá nhân khi bị thu hồi ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất
có nhà ở trong khu dân cư nhưng không ñược công nhận là ñất ở; ñất vườn,
ao trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ; ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến ñường giao thông thì ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược hỗ trợ bằng 30%
Trang 24– 70% giá ñất ở của thửa ñất ñó; diện tích ñược hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao ñất ở tại ñịa phương
+ Hộ gia ñình, cá nhân khi bị thu hồi ñất nông nghiệp trong ñịa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa ñất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp còn ñược hỗ trợ bằng 20% – 50% giá ñất ở trung bình của khu vực có ñất thu hồi theo quy ñịnh trong Bảng giá ñất của ñịa phương; diện tích ñược hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao ñất ở tại ñịa phương
d Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm
+ Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp mà không có ñất ñể bồi thường thì ngoài việc ñược bồi thường bằng tiền còn ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng ñất ở hoặc nhà ở hoặc ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:
Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 ñến 5 lần giá ñất nông nghiệp ñối với toàn bộ diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích ñược hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương
Hỗ trợ một lần bằng một suất ñất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Việc áp dụng theo hình thức này ñược thực hiện ñối với các ñịa phương có ñiều kiện về quỹ ñất ở, quỹ nhà
ở và người ñược hỗ trợ có nhu cầu về ñất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà giá trị ñược hỗ trợ về ñất lớn hơn hoặc bằng giá trị ñất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; phần giá trị chênh lệch ñược hỗ trợ bằng tiền
+ Trường hợp người ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm có nhu cầu ñược ñào tạo, học nghề thì ñược nhận vào các cơ sở ñào tạo
Trang 25nghề và ñược miễn học phí ñào tạo cho một khóa học ñối với các ñối tượng trong ñộ tuổi lao ñộng
Kinh phí hỗ trợ chuyển ñổi nghề cho các ñối tượng chuyển ñổi nghề nằm trong phương án ñào tạo, chuyển ñổi nghề và ñược tính trong tổng kinh phí của dự án ñầu tư hoặc phương án bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư ñược duyệt
Phương án ñào tạo, chuyển ñổi nghề ñược lập và phê duyệt ñồng thời với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Trong quá trình lập phương
án ñào tạo, chuyển ñổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi ñất thuộc ñối tượng chuyển ñổi nghề
ñ Giá ñất bồi thường
Khi Nhà nước phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư mà giá ñất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường ñể xác ñịnh lại giá ñất cụ thể cho phù hợp
Giá ñất cụ thể ñược xác ñịnh lại không bị giới hạn bởi các quy ñịnh tại khung giá các loại ñất do Chính phủ ban hành tại Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP
e Trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất
+ Giới thiệu ñịa ñiểm và thông báo thu hồi ñất
- Chủ ñầu tư hoặc cơ quan ñược giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án ñầu tư nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về ñầu tư tại ñịa phương Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan ñến dự
án ñầu tư ñể xem xét giới thiệu ñịa ñiểm theo thẩm quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giới thiệu ñịa ñiểm
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo thu hồi ñất hoặc ủy quyền cho
Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi ñất ngay sau khi giới thiệu ñịa
Trang 26ñiểm ñầu tư; trường hợp thu hồi ñất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất hoặc quy hoạch xây dựng ñô thị, quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñã ñược xét duyệt và công bố
Nội dung thông báo thu hồi ñất gồm: lý do thu hồi ñất, doanh thu và vị trí khu ñất thu hồi trên cơ sở hồ sơ ñịa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng ñược duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển
Việc thông báo thu hồi ñất ñược thực hiện trên phương tiện thông tin ñại chúng của ñịa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có ñất, tại ñịa ñiểm sinh hoạt chung của khu dân cư có ñất thu hồi
- Cho phép khảo sát lập dự án ñầu tư
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ ñầu tư tiến hành khảo sát, ño ñạc lập bản ñồ khu vực dự án ngay sau khi ñược chấp thuận chủ trương ñầu tư ñể phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi ñất và lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái ñịnh cư
và chỉ ñạo:
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñể lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư và phương án ñào tạo, chuyển ñổi nghề nghiệp ðối với các ñịa phương
ñã thành lập Tổ chức phát triển quỹ ñất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
có thể giao nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; phương
án ñào tạo, chuyển ñổi nghề nghiệp cho Tổ chức phát triển quỹ ñất;
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với chủ ñầu
tư phổ biến kế hoạch khảo sát, ño ñạc cho người sử dụng ñất trong khu vực
dự án và yêu cầu người sử dụng ñất tạo ñiều kiện ñể chủ ñầu tư thực hiện việc ñiều tra, khảo sát, ño ñạc xác ñịnh diện tích ñất ñể lập dự án ñầu tư
- ðối với dự án quan trọng quốc gia sau khi ñược Quốc hội quyết ñịnh chủ trương ñầu tư; dự án nhóm A, dự án xây dựng hệ thống giao thông, thủy
Trang 27lợi, ñê ñiều phù hợp với quy hoạch ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không phải thực hiện các công việc về giới thiệu ñịa ñiểm
- Thời hạn ra văn bản giới thiệu ñịa ñiểm ñầu tư; thông báo thu hồi ñất; thành lập Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư không quá 30 ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ về ñầu tư hợp lệ
- Sau khi ñã ñược giới thiệu ñịa ñiểm, chủ ñầu tư lập dự án ñầu tư theo quy ñịnh của pháp luật về ñầu tư và xây dựng; lập hồ sơ xin giao ñất, thuê ñất theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai Nội dung dự án ñầu tư phải thể hiện phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
+ Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư:
- Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư gồm:
Tên, ñịa chỉ của người bị thu hồi ñất;
Diện tích, loại ñất, vị trí, nguồn gốc của ñất bị thu hồi; số lượng, khối lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại;
Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá ñất tính bồi thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao ñộng trong
ñộ tuổi, số lượng người ñược hưởng trợ cấp xã hội;
Số tiền bồi thường, hỗ trợ;
Việc bố trí tái ñịnh cư;
Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng ñồng dân cư;
Việc di dời mồ mả
- Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư:
- Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các ñiểm sinh hoạt khu dân cư nơi có
Trang 28ñất bị thu hồi ñể người bị thu hồi ñất và những người có liên quan tham gia
ý kiến;
Việc niêm yết phải ñược lập thành biên bản có xác nhận của ñại diện
Ủy ban nhân dân cấp xã, ñại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, ñại diện những người có ñất bị thu hồi;
Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến ñóng góp ít nhất là hai mươi (20) ngày, kể từ ngày ñưa ra niêm yết
- Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư:
Hết thời hạn niêm yết và tiếp nhận ý kiến, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến ñóng góp bằng văn bản, nêu rõ số lượng ý kiến ñồng ý, số lượng ý kiến không ñồng ý, số lượng ý kiến khác ñối với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; hoàn chỉnh và gửi phương án ñã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến ñóng góp ñến cơ quan tài nguyên và môi trường ñể thẩm ñịnh;
Trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường,
hỗ trợ và tái ñịnh cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng cần giải thích rõ hoặc xem xét, ñiều chỉnh trước khi chuyển cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm ñịnh
- Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan thẩm ñịnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư và chuẩn bị
hồ sơ thu hồi ñất theo quy ñịnh sau:
Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ thu hồi ñất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết ñịnh thu hồi ñất ñối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài;
Phòng Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ thu hồi ñất trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết ñịnh thu hồi ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư
Trang 29+ Quyết ñịnh thu hồi ñất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, giao ñất, cho thuê ñất:
- Trường hợp thu hồi ñất và giao ñất hoặc cho thuê ñất thuộc thẩm quyền của một cấp thì việc thu hồi ñất và giao ñất hoặc cho thuê ñất ñược thực hiện trong cùng một quyết ñịnh
- Trường hợp khu ñất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thu hồi ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư; trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc,
kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thu hồi ñất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh thu hồi ñất ñối với tổ chức, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao ñất, cho thuê ñất theo dự án cho chủ ñầu tư trong cùng một quyết ñịnh
- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết ñịnh thu hồi ñất, giao ñất hoặc cho thuê ñất, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo quy ñịnh sau:
Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñối với trường hợp thu hồi ñất liên quan từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên;
Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñối với trường hợp thu hồi ñất trong phạm vi huyện
Trong thời hạn không quá ba (03) ngày, kể từ ngày nhận ñược phương
án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñã ñược phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết ñịnh phê duyệt phương án
Trang 30bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và ñịa ñiểm sinh hoạt khu dân
cư nơi có ñất bị thu hồi; gửi quyết ñịnh bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi, trong ñó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc ñất tái ñịnh cư (nếu có), thời gian, ñịa ñiểm chi trả tiền bồi thường,
hỗ trợ và thời gian bàn giao ñất ñã bị thu hồi cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng
- Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ ñất thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái ñịnh cư
- Trong thời hạn hai mươi (20) ngày, kể từ ngày Tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất theo phương án ñã ñược xét duyệt thì người có ñất
bị thu hồi phải bàn giao ñất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng
Trường hợp việc bồi thường ñược thực hiện theo tiến ñộ thì chủ ñầu tư ñược nhận bàn giao phần diện tích mặt bằng ñã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ ñể triển khai dự án
- Trường hợp chủ ñầu tư và những người bị thu hồi ñất ñã thỏa thuận bằng văn bản thống nhất về phương án bồi thường về ñất và tài sản gắn liền với ñất hoặc khu ñất thu hồi không phải giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết ñịnh thu hồi ñất, giao ñất hoặc cho thuê ñất
mà không phải chờ ñến hết thời hạn thông báo thu hồi ñất
Trang 312.1.6 ðiểm mới của Nghị ñịnh 69/CP về bồi thường giải phóng mặt bằng
Bằng khung giá do UBND tỉnh ban hành
Nhà ở, ñất ở tái ñịnh cư ñược thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác
Bị giới hạn bởi diện tích trong hạn mức giao ñất ở
Nếu số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái ñịnh cư tối thiểu thì ñược hỗ trợ khoản chênh lệch ñó;
Nếu không nhận nhận ñất ở, nhà ở tại khu tái ñịnh cư thì ñược nhận tiền tương ñương với khoản chênh lệch ñó
Chính sách hỗ
trợ tái ñịnh cư:
Nếu bị thu hồi hết ñất ở mà phải di chuyển chỗ ở nhưng tự lo chỗ ở thì ñược hỗ trợ một khoản tiền bằng suất ñầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia ñình tại khu tái ñịnh cư
Khi nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp giao có thời hạn và ñất giao lâu dài ñều ñược hỗ trợ
Hỗ trợ ñối với trường hợp thu hồi ñất giao có thời hạn
Thu hồi từ 30% ñến 70% DT ñất nông nghiệp ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống trong thời gian tối thiểu là 6 tháng tối ña là 24 tháng
Quy ñịnh chung thu hồi từ trên 30% diện tích ñất nông nghiệp ñược hỗ trợ tối thiểu trong thời gian là 3 tháng, tối ña là 12 tháng
Hỗ trợ ổn ñịnh
ñời sống và ổn
ñịnh sản xuất
Thu hồi trên 70% DT ñất NN ñược hỗ trợ
ổn ñịnh ñời sống trong thời gian tối thiểu
là 12 tháng, tối ña là 36 tháng
Trang 32Hỗ trợ 20% ñến 50% giá ñất ở liền kề, cho toàn bộ diện tích ñất
Bồi thường theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm
Bồi thường theo giá ñất nông nghiệp thu hồi
Hỗ trợ theo 2 hình thức bằng tiền hoặc bằng ñất ở:
- Hỗ trợ một lần bằng một suất ñất ở nếu giá trị ñược hỗ trợ lao ñộng lớn hơn hoặc bằng giá trị ñất ở, phần giá trị chênh lệch ñược hỗ trợ bằng tiền
Khi bị thu hồi trên 30% diện tích ñất sản xuất nông
nghiệp thì ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp cho người trong ñộ tuổi lao ñộng
ra quyết ñịnh phê duyệt phương án GPMB
Trình tỉnh ra quyết ñịnh thu hồi ñất, giao ñất chung, sau
ñó cấp huyện ra quyết ñịnh thu hồi chi tiết và lập, thẩm ñịnh phương án GPMB, trình phê duyệt
Trang 33sung về việc cấp GCNQSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất và giải
quyết khiếu nại về ñất ñai,
Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP của Chính Phủ, ngày 13/8/2009 Quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
Thông tư 14/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngày 01/10/2009 Quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình
tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất
Quyết ñịnh 295/Qð-TTg của Thủ tướng Chính phủ, ngày 26/2/2010 phê duyệt ñề án "Hỗ trợ phụ nữ học nghề, tạo việc làm giai ñoạn 2010 – 2015
Công văn 207/STNMT-QH,ðGð,Gð của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Bình, ngày 19/3/2010 về hỗ trợ về ñất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi ñất
Quyết ñịnh 27/2009/Qð-UBND của UBND tỉnh Ninh Bình, ngày 16/10/2009 về Ban hành quy ñịnh chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh Ninh Bình
Quyết ñịnh 15/2010/Qð-UBND ngày 12/7/2010 cuả UBND tỉnh Ninh Bình về việc Ban hành ñơn giá nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng, vật nuôi trên ñịa bàn tỉnh Ninh Bình
Quyết ñịnh 1634/Qð-UBND ngày 30/12/2009 của UBND tỉnh Ninh Bình về việc phê duyệt giá các loại ñất trên ñịa bàn tỉnh Ninh Bình năm 2010
2.2 Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Chính sách ñền bù khi thu hồi ñất của một số nước trong khu vực
Với những ñặc thù về quan hệ ñất ñai, nhiều nước trên thế giới ñã cố gắng không ngừng trong việc hoàn thiện các chính sách pháp luật về ñất ñai cũng như các luật có liên quan, trong ñó có chính sách về bồi thường, hỗ trợ
và tái ñịnh cư, ñặc biệt các nỗ lực trong việc khôi phục cuộc sống và khôi phục nguồn thu nhập cho người bị ảnh hưởng Từ kinh nghiệm lý thuyết và từ thực tế cho thấy, các yếu tố ñảm bảo cho bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
Trang 34thành công là nhờ những chính sách phù hợp của chính phủ, nguồn tài chính ñầu tư, khâu tổ chức của chính quyền ñịa phương, trình ñộ nhận thức và hiểu biết pháp luật của người dân, ñồng thời cũng phải có sự kiểm sát, giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước Có thể nói nhờ những thành công và thất bại của các nước trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chúng ta có thể rút ra ñược những bài học quý giá
a Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là hạn chế ñến mức tối ña việc thu hồi ñất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư Nếu như việc thu hồi ñất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án ñền bù, trên cơ sở tính toán ñầy ñủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, ñảm bảo cho những người bị thu hồi ñất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi ñất
Theo quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi ñất thì người nào sử dụng ñất sau ñó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi ñất ñược thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp về tái ñịnh cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp tái ñịnh cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên ñất ñược tính theo giá cả hiện tại
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng ñược thực hiện theo nguyên tắc ñảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản
lý giải phóng mặt bằng ñược giao cho các cục quản lý tài nguyên ñất ñai ở ñịa phương ñảm nhiệm Tổ chức, cá nhân ñược quyền sử dụng thửa ñất nào sẽ trả tiền thuê một ñơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng
ðể giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau:
Trang 35Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới
và nhà cũ;
Hai là, giá ñất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng
lại là tiền bồi thường về nhà ở
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu ñất ñai ở thành thị và nông thôn ðối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất ñộng sản quyết ñịnh qua các tổ chức trung gian ñể ñánh giá, xác ñịnh giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo ñó, mỗi ñối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng ñất ñai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể
Theo ñánh giá của một số chuyên gia tái ñịnh cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất ñịnh trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là do:
Thứ nhất, ñã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc
ñối với các hoạt ñộng tái ñịnh cư, ñảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái ñịnh cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái ñịnh cư
Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền ñịa phương khá mạnh
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư
Thứ ba, quyền sở hữu ñất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ
trợ tái ñịnh cư có nhiều thuận lợi, ñặc biệt là ở nông thôn Tiền ñền bù cho ñất ñai bị mất không trả cho từng hộ gia ñình mà ñược cộng ñồng sử dụng ñể tìm kiếm, phát triển ñất mới hoặc mua của các cộng ñồng sở tại hay dùng ñể phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh mà chủ yếu là
Trang 36vấn ñề việc làm; tốc ñộ tái ñịnh cư chậm, thiếu ñồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái ñịnh cư…[6]
b Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á,
quá trình ñô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về ñất ñai ñều do cơ chế thị trường ñiều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc ñền
bù ñược tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; ñịnh giá ñền bù
Giá ñền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước ñền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy ñất của dân, nhà nước hoặc cá nhân ñầu tư ñều ñền bù với mức cao hơn giá thị trường
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc
cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra tòa án Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế ñã
tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi ñất trong nhiều dự án [6]
c Ở Australia:
Trang 37Luật ñất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật ñất ñai bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñất ñai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ ñất ñai
Theo luật của Australia 1989 có hai loại thu ñất, ñó là thu ñất bắt buộc
và thu ñất tự nguyện
Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi ñất Trong thu hồi ñất tự nguyên không có quy ñịnh ñặc biệt nào ñược áp dụng mà việc thoả thuận ñó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có ñất cần ñược thu hồi và người thu hồi ñất sẽ thoả thuận giá bồi thường ñất trên tinh thần ñồng thuận
và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không bên nào ñược áp ñặt ñối với bên kia
Thu hồi ñất bắt buộc ñược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước
có nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích công cộng và các mục ñích khác thông thường, nhà nước có ñược ñất ñai thông qua ñàm phán
Trình tự thu hồi ñất bắt buộc ñược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ ñất một văn bản trong ñó nêu rõ mục tiêu thu hồi ñất vì các mục ñích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi ñất, miêu tả chi tiết mảnh ñất, mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh ñất ñó phù hợp với mục tiêu công cộng ñó Chủ sở hữu mảnh ñất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài Chính và quản lý xem xét lại vấn
ñề thu hồi ñất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính ñúng ñắn về quyết ñịnh của Chỉnh phủ nhưng có thể xem xét các vấn ñề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết ñịnh thu hồi ñất và chủ sở hữu ñất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh ñất ñó về quyết ñịnh thu hồi ñất của Chính phủ Sau ñó, Nhà nước sẽ ban hành quyết ñịnh thu hồi ñất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu ñất nhận
Trang 38ñược thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu ñất thông thường có quyền tiếp tục ở trên ñất ít nhất là 6 tháng sau khi ñã có quyết ñịnh thu hồi ñất Ngay sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, chủ ñất có thể yêu cầu nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ ñược tính toán trong quá trình bồi thường ñó là giá thị trường, giá ñặc biệt ñối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí TðC
Với ñặc ñiểm ñất ñai quốc gia thuộc hai loại hình sở hữu tư nhân và sở hữu Nhà nước Luật ñất ñai của quốc gia này bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñất ñai, ñiều này làm ảnh hưởng ñến công tác thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng ðể giải quyết ñược vấn ñề này, khi Nhà nước cần thu hồi ñất trước hết Nhà nước sẽ mua lại mảnh ñất của chủ sở hữu với mức giá hợp lý, công bằng và phù hợp với giá thị trường Trong trường hợp chủ sở hữu không chấp nhận thì Nhà nước thông báo rộng rãi quy hoạch trên các phương tiện thông tin ñại chúng nhằm ngăn chặn chủ sở hữu bán khu ñất và tiến hành thu hồi theo luật ñịnh Nếu không ñồng ý, chủ sở hữu có quyền kháng nghị lên Bộ trưởng Bộ quản lý các công trình công cộng Nhà nước xem xét ñền bù theo thư ñề nghị của chủ sở hữu khu ñất ñó, việc ñền bù dựa trên nhiều yếu tố trong ñó có các yếu tố như kinh doanh, kinh phí cho việc khôi phục thiệt hại gây ra khi tách miếng ñất ra khỏi khu vực xung quanh các yếu tố hợp lý khác sẽ do toà án xem xét
2.2.2 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi
ñất ở Việt Nam
- Luật ðất ñai năm 1988 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng ñất (ðiều
48): “ðền bù thiệt hại cho người sử dụng ñất ñể giao cho mình, bồi hoàn
thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư ñã làm tăng giá trị của ñất ñó theo quy ñịnh của pháp luật”
Trang 39Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai năm 1988 không hướng dẫn nội dung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chỉ tập trung vào việc bồi thường ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang mục ñích khác
- Luật ðất ñai năm 1993:
Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, thừa kế có chọn lọc Luật ðất ñai năm
1988, Luật ðất ñai năm 1993 ra ñời với những ñổi mới quan trọng, ñặc biệt với nội dung thu hồi ñất phục vụ cho công cộng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Luật quy ñịnh rõ hơn về quyền của người ñược giao ñất gồm có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp ðồng thời, Chính phủ quy ñịnh khung giá ñất cho từng loại ñất, từng vùng theo thời gian
Sau khi Luật ñất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật trong ñó phải kể ñến nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 quy ñịnh phạm vi áp dụng, ñối tượng phải bồi thường, ñối tượng ñược bồi thường, phạm vi bồi thường, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi có quyền ñược lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền Giá ñất ñể tính bồi thường ñược tính trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ñã ñề cập ñến ñiều khoản mới về việc lập khu tái ñịnh cư cho các hộ phải di chuyển
- Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998:
Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998 ñược Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật ðất ñai sửa ñổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số ñiều ñược bổ sung thêm cho phù hợp thực tế
- Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP quy ñịnh phương pháp xác ñịnh hệ số K ñể ñịnh giá ñất bồi thường, lập lại phương án ñền bù và bổ sung
Trang 40thêm một số nội dung như: ðiều kiện ñền bù về ñất, ñền bù về nhà, công trình kiến trúc về nhà cấp 4, ñền bù cho người thuê nhà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, ñền bù cho doanh nghiệp, ñơn vị hành chính sự nghiệp… ðiểm cần lưu ý trong Thông tư này là giao trách nhiệm cho chủ ñầu tư là thành viên của Hội ñồng giải phóng mặt bằng xem xét, thẩm ñịnh Trên cơ sở ñó trình UBND tỉnh phê duyệt hoặc Hội ñồng thẩm ñịnh thoả thuận ñể UBND cấp huyện phê duyệt
- Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001:
Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ngày 29 tháng 06 năm 2001 quy ñịnh cụ thể hơn về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng, cụ thể:
Nhà nước có chính sách ñể ổn ñịnh ñời sống cho người có ñất bị thu hồi Trong trường hợp người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở thì ñược mua nhà
ở của Nhà nước hoặc ñược giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñể làm nhà ở Trong trường hợp phương án bồi thường ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, ñược công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy ñịnh của pháp luật mà người bị thu hồi ñất không thực hiện quyết ñịnh thu hồi thì cơ quan quyết ñịnh thu hồi ñất có quyền ra quyết ñịnh cưỡng chế Trong trường hợp Chính phủ ra quyết ñịnh thu hồi ñất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết ñịnh cưỡng chế
- Luật ðất ñai năm 2003:
Luật ðất ñai năm 2003 là luật có phạm vi ñiều chỉnh bao quát nhất, thể hiện ñầy ñủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật ðất ñai ñã ban hành trước ñó Luật có rất nhiều nội dung mới, trong ñó ñáng chú ý tập trung vào các vấn ñề ñang ñặt ra trong quản lý sử dụng ñất ñai sau:
- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai với những quyền ñịnh ñoạt, quyền ñược hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người ñại diện chủ sở hữu;
