Hoạch định cơ sở dữ liệu quản lý bán và cho thuê chung cư mini của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản nam việt

Hoạch định cơ sở dữ liệu quản lý bán và cho thuê chung cư mini của Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất Động Sản Nam Việt. Công ty Cổ phần Bất động sản Nam Việt Thành Viên của Tập Đoàn Thảo Loan, với vai trò là một nhà tư vấn chuyên nghiệp và nhà phân phối uy tín chuyên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản như: Đầu tư, Thiết kế, Xây dựng, Tư vấn, Dịch vụ Bất Động Sản. Trong gần 7 năm hoạt động trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, công ty đã góp phần đưa hoạt động lĩnh vực bất động sản Việt Nam lên một tầm mới . Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, Công ty cổ phần Dịch vụ Bất Động Sản Nam Việt đã không ngừng trưởng thành và phát triển. Trong hoạt động hằng ngày, công ty xác định phương châm hành động là hướng vào lợi ích tốt nhất của khách hàng. Để đạt được mục đích trên công ty đã phải đã phải nghiên cứu và xây dựng một mô hình chức năng : Nghiên cứu, Tư vấn Đầu Tư, Phân phối. Các đối tác chiến lược là những chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực nghiên cứu Tư vấn quản lí dự án Quản lí Bất Động Sản như: Công ty Vietrees, tập đoàn Asia Invesment, Chuyên gia Singapore chuyên về quản lý dự án, Việt kiều Mỹ chuyên về quản lý bất động sản ...

Đề tài: Hoạch định cơ sở dữ liệu quản lý bán và cho thuê chung cư mini của Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất Động Sản Nam Việt

MỤC LỤC

Giới thiệu về công ty Cổ phần Dịch vụ Bất Động Sản Nam Việt 3

I Mô tả bài toán 4

II Mục tiêu và nhu cầu đối với công ty sử dụng CSDL 3

1 Xác định mục tiêu: 3

2 Đánh giá mục tiêu: 4

3 Dự báo nhu cầu về CSDL của công ty 5

III Xác định, phân tích cơ sở dữ liệu hiện tại 6

IV Đánh giá hệ thống CSDL hiện tại, đưa ra các yêu cầu về hệ cơ sở dữ liệu mới 7

V Xây dựng kế hoạch phương án cho CSDL mới 10

1 Thiết kế ở mức logic 13

2 Thiết kế ở mức vật lí 21

Giới thiệu về công ty Cổ phần Dịch vụ Bất Động Sản Nam Việt

Công ty Cổ phần Bất động sản Nam Việt - Thành Viên của Tập Đoàn Thảo Loan, vớivai trò là một nhà tư vấn chuyên nghiệp và nhà phân phối uy tín chuyên hoạt độngtrong lĩnh vực bất động sản như: Đầu tư, Thiết kế, Xây dựng, Tư vấn, Dịch vụ BấtĐộng Sản Trong gần 7 năm hoạt động trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, công ty

đã góp phần đưa hoạt động lĩnh vực bất động sản Việt Nam lên một tầm mới Cùngvới sự phát triển của nền kinh tế thị trường, Công ty cổ phần Dịch vụ Bất Động SảnNam Việt đã không ngừng trưởng thành và phát triển Trong hoạt động hằng ngày,công ty xác định phương châm hành động là hướng vào lợi ích tốt nhất của kháchhàng Để đạt được mục đích trên công ty đã phải đã phải nghiên cứu và xây dựng một

mô hình chức năng : Nghiên cứu, Tư vấn Đầu Tư, Phân phối Các đối tác chiến lược lànhững chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực nghiên cứu- Tư vấn quản lí dự án- Quản líBất Động Sản như: Công ty Vietrees, tập đoàn Asia Invesment, Chuyên gia Singaporechuyên về quản lý dự án, Việt kiều Mỹ chuyên về quản lý bất động sản

1.1 Loại hình doanh nghiệp

Là 1 công ty cổ phần dịch vụ , vai trò là một nhà tư vấn chuyên nghiệp và nhà phânphối uy tín chuyên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản như: Đầu tư, Thiết kế, Xâydựng, Tư vấn, Dịch vụ Bất Động Sản

1.2 Quy trình hình thành và phát triển

 Tên sàn giao dịch :

- Tên tiếng Việt: SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT

- Tên tiếng Anh: NAM VIET REAL ESTATE TRANSACTION MART

- Tên viết tắt: NAVIMART

 Ngày hoạt động: 23/10/2008

 Hoạt động chính: Kinh doanh, tư vấn và phân phối dịch vụ bất động sản

1.3 Lĩnh vực hoạt động

Danh sách ngành nghề kinh doanh:

1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất Động Sản Nam Việt cung cấp dịch vụ cho thuê vàbán căn hộ chung cư phải thông qua sàn giao dịch bất động sản cho các cá nhân tổchức Vì vậy thường phải ký kết hợp đồng với rất nhiều cá nhân,tổ chức, doanhnghiệp Để có thể quản lý hết các hợp đồng này cần có một hệ cơ sở dữ liệu cụ thể,chi tiết tránh bỏ sót các thông tin hoặc trùng lặp gây rối trong quá trình quản lý Đểphục vụ cho việc quản lý trên nhóm em đã nghiên cứu và thực hiện đề tài: Xâydựng cơ sở dữ liệu cho hoạt động kinh doanh của một công ty bất động sản dựatrên việc hoạch định CSDL hiện tại

Hệ cơ sở dữ liệu quản lý của công ty bất động sản

Mỗi nhân viên của công ty có một mã nhân viên riêng của từng người Các thông tincủa nhân viên được quản lý bao gồm: Họ tên nhân viên, số điện thoại, phòng ban, chứcvụ

Khách hàng ký hợp đồng với công ty được quản lý bằng một mã riêng, các thông tincủa khách hàng được quản lý bao gồm: Họ tên, số điện thoại, địa chỉ, số chứng minhnhân dân

Nhân viên ký hợp đồng với khách hàng tạo thành một thực thể Hopdong, hợp đồngtrên dùng để quản lý, đánh giá công việc của người của nhân viên Hợp đồng bao gồm:

mã hợp đồng, mã nhân viên, mã khách hàng, mã căn hộ , mã giao dịch, ngày giao dịch,ngày bàn giao, tổng tiền, hình thức thanh toán, thời gian thanh toán

Khi hợp đồng đó được ký kết thành công dựa trên thỏa thuận của hai bên đó gọi làgiao dịch Vậy khi nhân viên ký kết hợp đồng với khách hàng se tạo nên một thực thểGiaoDich Thông tin về cuộc giao dịch được quản lý bao gồm: tên giao dịch, ghi chúNhân viên ký hợp đồng bất động sản với khách hàng Thông tin về căn hộ bao gồm:

mã chung cư, diện tích , kết cấu, quy mô, vị trí bất động sản, giá

Công ty có thể ký kết với mỗi khách hàng nhiều loại chung cư khác nhau Các loạichung cư sẽ được quản lý bằng các thông tin bao gồm: tên loại chung cư , mô tả chitiết về căn hộ đó

- Công ty luôn đảm bảo quy mô, phạm vi và hạng mục của các chung cư

- Công ty luôn có mối quan hệ sâu rộng trong ngành, hiểu biết về thị trường nội địa và

có khả năng phục vụ mọi nhu cầu bất động sản thương mại của khách hàng

- Tất cả mọi nhân viên của công ty đều ý thức được rằng: " tôn chỉ hành động củachúng tôi được dựa trên lợi ích cao nhất của khách hàng Chúng tôi tận tâm trong quan

hệ khách hàng nhằm đạt được mục tiêu và kết quả cho cả hai bên"

- Trở thành công ty hàng đầu trong lĩnh vực cho thuê và bán chung cư

- Mở rộng công ty ra các tỉnh thành và xây dựng thêm các chung cư cho thuê, bán ởcác tỉnh và phù hợp với mọi đối tượng khách hàng

- Mục tiêu trên được đề ra và thực hiện bởi các quản trị viên cấp cao, cấp trung gian, tổ

tư vấn và toàn bộ nhân viên trong công ty

2 Đánh giá mục tiêu:

• Các yếu tố của môi trường vi mô tác động đến hoạt động của công ty

- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS: tình trạng pháp lý của BĐS, các giấy tờchứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắnvới BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữunhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung

- Các yếu tố tự nhiên:

+ Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS càng cao thì giá trị của BĐScàng lớn Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớnhơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại cógiá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác( vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá

ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất + Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện tích, kích thước thửađất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng

+ Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS kháctrong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp thường hay bịngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp hơn, ngược lại giácủa nó sẽ cao hơn

+ Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của BĐS( đối với BĐS là nhà hoặc các công trìnhxây dựng khác) : nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau BĐS nào có kiến trúc phù hợpvới thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại

+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn

ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS

+ Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt Cũng ảnh hưởng đến giáBĐS

- Các yếu tố kinh tế:

+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ cóảnh hưởng quan trọng đến giá của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập càng cao thìgiá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại Những tiện nghi gắn liền với BĐS;

hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa Hệ thống càng chất lượng cao, giá BĐS càngcao

- Các yếu tố liên quan đến thị trường: Tính hữu dụng của BĐS, nhu cầu của BĐS trênthị trường

- Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước vàchính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường BĐS nói chung và sựđầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng

- Các yếu tố xã hội :Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khuvực và mật độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá BĐS

nơi đó cũng tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác cũngảnh hưởng: chất lương dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự…

3 Dự báo nhu cầu về CSDL của công ty.

- Nhu cầu sử dụng hệ thống rất lớn: mỗi ngày có hàng trăm lượt khách tới thuê bán Đòi hỏi cần phải có hệ thống quản lí để có thể đáp ứng được nhu cầu kinh doanh củacông ty một cách hiệu quả và nhanh nhất Không để mất nhiều thời gian của kháchhàng và tạo được sự tin tưởng của khách hàng vào hệ thống quản lí của công ty

- Thay đổi HTTT quản lý: vì hiện tại quy mô của công ty mới chỉ thuộc loại doanhnghiệp nhỏ và vừa nên HTTT còn thô sơ và đơn giản doanh nghiệp muốn phát triểncần đầu tư về mặt HTTT tốt hơn để quản lý CSDL cho công ty

- Phương pháp thực hiện: để thỏa mãn nhu cầu của khách hàng công ty tiến hành điềutra khách hàng để phát triển HTTT CRM Đồng thời nghiên cứu các báo cáo, các quyđịnh, thông tư, chính sách của nhà nước ban nghành về định hướng phát triển CNTT

để xây dựng được một HTTT phù hợp với hoặt động của công ty sao cho đem lại lợiích lớn nhất cho công ty

- Hệ thống thông tin phải được lưu trữ và bảo quản 1 cách cẩn thận : thông tin vềkhách hàng, thông tin về nhà cung cấp…

- Hệ thống thông tin cần có : máy tính, máy in phần mềm sử dụng hệ thống, có giaodiện dễ sử dụng và phải cập nhật 1 cách liên tục

III Xác định, phân tích cơ sở dữ liệu hiện tại

+ Do việc thiết kế đã lâu nên ko thể đáp ứng cho nhu cầu hiện tại Cụ thể là việc mởrộng quy mô quản lý chung cư từ căn hộ trong một chung cư lúc đầu lên nhiều chungcư

+ CSDL cũ còn sơ sài

+ Độ bảo mật chưa cao

+ Chi phí hợp lí vì đây là một chung cư mini nên khả năng tài chính để đầu tư cho hệthống hạn chế

- Kế hoạch thực hiện:

+ Tìm hiểu các thông tin về khách hàng, tòa nhà chung cư, quy trình để thực hiện việccho bán, cho thuê

+ Xây dựng phương án, kế hoạch

+ Tìm hiểu các yêu cầu

+ Xây dựng mối lien hệ giữa các thực thể

+ Xác định các thuộc tính của các thực thể

+ Xây dựng mô hình quan hệ

+ Lựa chọn hệ quản trị CSDL hợp lí

+ Cài đặt CSDL lên hệ quản trị cơ sở dữ liệu

IV Đánh giá hệ thống CSDL hiện tại, đưa ra các yêu cầu về hệ cơ sở dữ liệu mới

Hiện tại công ty đang sử dụng CSDL quản lí các thực thể sau :

Hệ thống CSDL hiện tại của công ty khá đơn giản và không đáp ứng được nhiều yêucầu phát triển của công ty và yêu cầu của khách hàng Với hoạt động chính của công tylúc trước là mua bán nhưng chung cư mini nhỏ, rồi dùng các mối quan hệ khách hàng,hoạt động quảng cáo giới thiệu tới khách hàng nhằm tìm kiếm đối tượng cần mua Saukhi kinh doanh một thời gian, do nhu cầu của thị trường, sự phát triển không ngừngcủa thị trường bất động sản cũng như hoạt động của công ty có thêm khởi sắc Công ty

mở thêm nhiều dịch vụ như tư vấn, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, định giá,

quảng cáo còn có đấu giá bất động sản Diện tích kinh doanh của công ty cũng mởrộng thêm, nhân viên của công ty cũng tăng theo số lượng công việc vì thế hệ thống cơ

sở dữ liệu cũ không thể đáp ứng được nhu cầu làm việc, xử lý, thu thập và lưu trữ chocông ty

Do nhu cầu về công việc cũng như quản lý dữ liệu một cách hiểu quả nhất, chúng tacần hoạch định lại hệ thống CSDL, hệ thống phần cứng phải đáp ứng được quy mô,khả năng làm việc kèm theo tốc độ xử lý và hiểu quả cho hoạt động kinh doanh

 Yêu cầu về chức năng, yêu cầu về lưu trữ:

- Lưu trữ các thông tin:

+ Thông tin về nhân viên gồm có: Mã nhân viên (Manv), Họ tên nhân viên(Tennv), Số

điện thoại( SDT), Số chứng minh nd ( CMND), Địa chỉ ( Diachi), Chức vụ (chucvu)

+ Thông tin về hợp đồng gồm có: Mã hợp đồng (Mahd), Tổng tiền( Tongtien), Ngày

giao dịch ( Ngaygd), Ngày bàn giao( Ngaybangiao),Ngày hết thúc (ngaykt) Hình thứcthanh toán( Hinhthuctt), Thời gian thanh toán( Thoigiantt), cam kết chung 2 bên( camketchung), thuế và lệ phí (thuelephi), thời gian bảo hành căn hộ( thoigianBH)

+ Thông tin về Chung cư gồm có: Mã Chung cư ( MaCC), Địa điểm (Điadiem), Loại

chung cư (loaiCC), Số tòa nhà (sotoanha), quy mô( quymo), kết cấu (ketcau)

+ Hình thức Căn hộ : Mã căn hộ ( MaCH),,Kết Cấu, Diện tích, Giá (Gia), địa

điểm( diadiem), hướng (huong), tầng (tang)

+ Thông tin về khách hàng gồm có: Mã khách hàng( Makh), Họ tên khách

hàng( Hotenkh), giới tính (GT), Số chứng minh nd( CMND), Địa chỉ( Diachi), Số điệnthoại( SDT), nghề nghiệp( nghengiep)

+ Hình thức giao dịch : Mã giao dich(Magd), Tên giao dich( Tengd), đối tượng giao

dịch ( doituonggiaodich), thời gian giao dịch( thoigianGD)

 Yêu cầu về nghiệp vụ:

- Có thể in ấn, tạo báo cáo trên hệ thống CSDL

- Dễ tìm kiếm

- Có khả năng cập nhật

 Các yêu cầu phi chức năng:

- Yêu cầu về giao diện hệ thống:

+ Với người quản lý thì giao diện phải rõ ràng, dễ hiểu, có tính kết dính cao, dễ quảnlý

+ Với người sử dụng hệ thống: giao diễn phải tạo cảm giác thân thiện, dễ kiểm tra, bảotrì

- Yêu cầu về tính sẵn sàng dữ liệu: Cho phép nhân viên, quản lý có thể truy cập và sửdụng dữ liệu bất cứ lúc nào với đúng quyền truy cập của mình

- Yêu cầu về an toàn và bảo mật của hệ thống: Các hợp đồng được lưu trữ một cáchcẩn thận trong hệ thống, có phân cấp quyền giữa người sử dụng, cần mã hóa nhữnghợp đồng mật mở mức cao nhất

- Yêu cầu về khả năng tương tác với các hệ thống khác: có tính mở, có khả năng nângcấp dễ dàng khi phát sinh quy mô lơn hơn, yêu cầu nhiều hơn, có khả năng thay đổi dễdàng

- Yêu cầu về tốc độ truy cập và tìm kiếm của hệ thống CSDL: Tốc độ tìm kiếm, tracứu các loại DL nhanh và chính xác

V Xây dựng kế hoạch phương án cho CSDL mới

Sơ đồ phân cấp chức năng

Quản lý bất động sản chung cư

Quản lý SP Quản lý GD Quản lý TTKH Thống kê & báo cáo

Chỉnh sửa

Thêm mới Tìm kiếm

Xóa

Chỉnh sửa

Thêm mới Tìm kiếm

xóa

Lập giấy biên nhận

Sơ đồ luồng dữ liệu mức ngữ cảnh :

Quản lý bất động sản chung cư Khách hàng

Quản lý giao dịch

Quản lý sản phẩm

Thống kê & báo cáo

Quản lý khách hàngKhách hàng

Nhân viên giao dịch

Lãnh đạo

BC chi tiết & tổng hợp

TT yc Báo cáo

TT giao dịchTTSPTTSP

Giấy biên nhân/hợp đồng

TTGD

TTSPTTKH

TTKH đã xử lýTTKH chưa xử lý

Giá sp

1 Thiết kế ở mức logic

cc Thuộ c

Thuộ

cc Thuộ c

Xác định mối liên hệ giữa các thực thể

Số điện thoạiCMT

Số tòa nhà Địa điểmKết cấuQuy mô

CĂN HỘ

Mã CHKết cấu Diện tíchTầng Địa điểm GiáHướng

GIAO DỊCH

Mã GDTên GDThời gian GD Đối tượng GD

 Một nhân viên có thể lập nhiều hợp đồng

Một hợp đồng được lập bởi một nhân viên

 Một khách hàng có thể lập nhiều hợp đồng

Một hợp đồng chỉ được lập bởi một khách hàng

 Một hợp đồng sẽ lập được cho một căn hộ

Một căn hộ chỉ thuộc một hợp đồng

 Một căn hộ sẽ thuộc một loại chung cư

Một loại chung cư sẽ có rất nhiều căn hộ

 Một giao dịch sẽ thuộc nhiều hợp đồng

Một hợp đồng chỉ chứa một loại giao dịch

Sơ đồ thực thể liên kết

Số điện thoại

Chức vụ

Mô hình quan hệ :

 Quan hệ 1-n

NHÂN VIÊN

Địa chỉ

Mã NV

HỢP ĐỒNG

Lập

Lập

Thuộc

Mã

KH

Tên KH

Số điện thoại

CMTĐịa

Tầng Giá

Hướng

CHUNG CƯ

Thuộc

Ketcau

Địa điểm

Loại CC

Mã CC

Mã HĐ

Hình thức tt

Ngày bàn giao

Kết cấu

Địa điểm

Nghe nghiep

thuevalephi

camketchun g

Thêm vào quan hệ HopDong thuộc tính khóa của quan hệ NhanVien

Hopdong( Mahd, Manv, Ngaygd, Ngaybangiao,Ngay kt, thuevalephi, camketchung,

thoigianBH, Hinhthuctt, Thoigiantt, tongtien)

 Quan hệ 1-n

Thêm vào quan hệ Hopdong thuộc tính khóa của quan hệ Khachhang

Hopdong ( Mahd, Makh, Ngaygd, Ngaybangiao, ngay kt, Tongtien, Hinhthuctt,

Thoigiantt, camketchung, thuevalephi,thoigianBH)

CMND SDT

Diac

hi

HopDong Lậ

p

Mahd

Hinhthuctt Ngaybangiao

Tongtien Ngaygd

Thoigiant t

Tg BH

Thueleph i

Khachhang

Mak

h

Diac hi Tenkh

SDT CMND

Hopdong Ký

Mahd

Hinhthuctt Ngaybangiao

Tongtien Ngaygd

Thoigiant t

Gioi tinh

Ngay kt

nghengie p

thuelephi

camketchun g

tgianBH