Phân tích cầu và một số giải pháp mở rộng thị trƣờng phân phối bất động sản chung cƣ của công ty cổ phân dịch vụ bất động sản an cƣ

LỜI CAM ĐOAN Tên đề tài: “Phân tích cầu số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 -2020” GVHD: TS.GVC Phan Thế Công Bộ môn: Kinh tế vi mô Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Bình – MSV: 13D160212 Lớp HC: K49F4 – Khoa Kinh tế - Luật Lời cam đoan: “Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình tơi nghiên cứu soạn thảo Tơi khơng chép từ viết cơng bố mà khơng trích dẫn nguồn gốc Nếu có vi phạm nào, tơi xin hồn toàn chịu trách nhiệm” Hà Nội, ngày 24 tháng năm 2017 Người làm cam đoan Nguyễn Thị Bình i TĨM LƯỢC Thị trường bất động sản bắt đầu hình thành từ năm 1990 bắt đầu có thay đổi lớn công khai kể từ Luật đất đai đời năm 1993 Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam trải qua nhiều thăng trầm, biến động ngày phát triển Một đóng góp phát triển lớn, góp phần giúp thị trường bất động sản hoạt động linh hoạt trơi chảy phải kể đến hệ thống cơng ty phân phối bất động sản Nó đời chất dầu bôi trơn hoạt động kinh doanh bất động sản, giúp đẩy nhanh kích thích hoạt động kinh doanh bất động sản ngày phát triển hoàn thiện Cùng với phát triển đó, sức cạnh tranh lĩnh vực phân phối bất động sản ngày tăng, nhu cầu khách hàng ngày khắt khe đòi hỏi cao Các công ty phân phối không ngừng nỗ lực, cố gắng để nâng cao doanh thu, từ trình phân tích, ước lượng cầu để làm sở đưa giải pháp đẩy mạnh hoạt động phân phối sản phẩm Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư công ty vào hoạt động lĩnh vực phân phối bất động sản so với công ty hoạt động lâu đời thị trường Công ty đạt thành công đáng ghi nhận, đặc biệt giai đoạn khủng hoảng thị trường bất động sản Tuy nhiên, bên cạnh thành cơng đó, cơng ty khơng khỏi đối mặt với nhiều khó khăn thử thách từ phía thị trường vơ khốc liệt Sau thời gian thực tập, nghiên cứu, tìm hiểu thực tế hoạt động kinh doanh công ty, tác giả nhận thấy sản phẩm chung cư hoạt động chủ lực phân phối bất động sản công ty, nhiên lại diễn thị trường Hà Nội đầy cạnh tranh nhiều vướng mắc Do đó, tác giả lựa chọn đề tài: “Phân tích cầu số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 -2020” Trong đề tài nghiên cứu mình, tác giả sâu để làm rõ nội dung sau: • Chương 1: Đề tài hệ thống hóa số lý luận phân tích ước lượng cầu khái niệm cầu, đường cầu, luật cầu, phương pháp xây dựng ước lượng cầu • Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh công ty giai đoạn 2013 – 2016, phân tích thực trạng cầu sản phẩm bất động sản chung cư địa bàn Hà Nội nay, đánh giá ảnh hưởng nhân tố giá cả, dân số Hà Nội, sở thích, vị trí địa lý, chủ đầu tư đến cầu sản phẩm Trên sở phân tích mức độ ảnh hưởng nhân tố, đề tài xây dựng mô hình, ước lượng hàm cầu sản phẩm chung cư mà công ty An Cư phân phối, làm sở đưa giải pháp chương ii • Chương 3: Đề tài đưa số giải pháp nhằm hồn thiện nâng cao hiệu cơng tác ước lượng cầu công ty, đồng thời đưa số giải pháp thúc đẩy hoạt động phân phối mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư công ty địa bàn Hà Nội đến năm 2020 Đề tài đề xuất số kiến nghị với Nhà nước Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhằm tạo dựng môi trường vĩ mô ổn định, nâng cao lực cạnh tranh công ty iii LỜI CẢM ƠN Đề tài khóa luận: “Phân tích cầu số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 -2020” hoàn thành giúp đỡ, hướng dẫn, bảo tận tình q thầy giáo Trường Đại học Thương mại, đặc biệt thầy TS.GVC Phan Thế Công tồn thể lãnh đạo, nhân viên cơng ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn xin gửi lời cảm ơn chân thành đến: Ban Giám hiệu Trường Đại học Thương mại thầy cô giáo trường, đặc biệt thầy cô khoa Kinh tế - Luật tạo điều kiện cho tác giả học tập rèn luyện, dành hết tâm huyết giảng dạy cho tác giả kiến thức vơ q báu kinh nghiệm bổ ích suốt trình học tập trường để làm tảng giúp tác giả nghiên cứu thực đề tài Đồng thời tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS.GVC Phan Thế Công, thầy tận tình bảo, nhắc nhở, động viên giải đáp thắc mắc, giúp đỡ tác giả suốt q trình thực khóa luận tốt nghiệp Tác giả xin chân thành cảm ơn anh chị lãnh đạo, nhân viên công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư, đặc biệt Trưởng phòng kinh doanh – Nguyễn Văn Tuấn, tạo điều kiện cho tác giả tiếp xúc với công việc, cung cấp thông tin giải đáp băn khoăn, thắc mắc tác giả, giúp tác giả hồn thành khóa luận tốt nghiệp Tuy nhiên, thời gian thực tập công ty làm luận văn, thời gian không nhiều thân nhiều hạn chế mặt trình độ nhận thức nên luận văn nhiều thiếu sót Do vậy, tác giả mong nhận đóng góp quý báu thầy giáo để khóa luận hoàn thiện Tác giả xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 24 tháng năm 2017 Sinh viên Nguyễn Thị Bình iv MỤC LỤC v DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Đồ thị 1.1: Đồ thị đường cầu 12 Đồ thị 1.2: Xây dựng đường cầu thị trường sản phẩm chung cư công ty cổ phần bất động sản An Cư phân phối Hà Nội 13 Đồ thị 1.3 Sơ đồ đường Engel 14 Bảng 1.1: Tổng quan yếu tố tác động đến cầu 17 Sơ đồ 1.1: Mơ hình tổ chức Cơng ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư 24 Bảng 2.1: Kết hoạt động kinh doanh công ty giai đoạn 2013 – 2016 28 Biểu đồ 2.1:So sánh doanh thu, chi phí lợi nhuận sau thuế An Cư giai đoạn 2013 – 2016 28 Biểu đồ 2.2: Doanh thu phân phối dòng bất động sản cơng ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư giai đoạn 2013 – 2016 29 Bảng 2.2: Kết chọn loại hình chung cư cư dân địa bàn Hà Nội .35 Biểu đồ 2.3: Sự quan tâm khách hàng tới giá 36 Biểu đồ 2.4: Đánh giá việc khách hàng nhận nhiều mức giá khác dự án từ bên phân phối 37 Biểu đồ 2.5: Đánh giá quan tâm khách hàng tới sách chủ đầu tư bên phân phối đưa 38 Biểu đồ 2.6: Đánh giá quan tâm khách hàng tới chênh lệch giá dự án .39 Biểu đồ 2.7: Đánh giá việc dự án có quy mơ tiện ích dịch vụ lớn 40 Biểu đồ 2.8: Đánh giá dự án có mơi trường sống xanh hồ điều hòa 41 Biểu đồ 2.9: Đánh giá lựa chọn vị trí trước nghiên cứu dự án .42 Biểu đồ 2.10: Đánh giá nhu cầu mua dự án gần nơi làm việc .43 Biểu đồ 2.11 : Đánh giá mong muốn mua dự án gần trung tâm thành phố 44 Biểu đồ 2.12: Đánh giá quan tâm khách hàng tới chủ đầu tư .45 Biểu đồ 2.13: Đánh giá ưa thích khách hàng tới chủ đầu tư có tiềm lực tài mạnh .46 Biểu đồ 2.14: Đánh giá ưa thích kháchhàng với chủ đầu tư vào hoạt động triển khai nhiều dự án bất động sản khác 47 Biểu đồ 2.15: Đánh giá lựa chọn khách hàng dòng sản phẩm hàng hóa thay 48 Bảng 2.3: Kết ước lượng hàm cầu sản phẩm chung cư mà công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối 50 vi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Cuộc khủng hoảng tài giới năm 2008 ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế giới nói chung kinh tế Việt Nam nói riêng Đặc biệt, bất động sản Việt Nam ngành thấy rõ tác động tiêu cực khủng hoảng tài giới Lĩnh vực bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng, hoạt động cung cầu bị đình trệ, nhà đầu tư thứ cấp sơ cấp lâm vào bị động nguy dẫn tới thua lỗ, phá sản chịu tác động trực tiếp từ “ bong bóng bất động sản “ Hoạt động giao dịch bất động sản trầm xuống Bắt đầu đến năm 2013 trở đi, thị trường bất động sản bắt đầu có khởi sắc nhờ vào sách, quy định nhà nước sách kinh tế Mỹ Nhờ vào sách này, với chung tay, nỗ lực doanh nghiệp, nhà đầu tư, công ty dịch vụ bất động sản, thị trường bất động sản có chuyển biến tích cực, bắt đầu động trở lại Giai đoạn 2014 – 2016, bất động sản Viêt Nam khởi động trở lại với phân khúc nhà mức trung cấp - cao cấp phân khúc codotel – nghỉ dưỡng năm 2016 vừa qua thu kết khả quan Chính mà công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư, thông qua việc lựa chọn hướng cho giai đoạn thị trường bất động sản hồi phục, doanh thu lợi nhuận công ty tăng đáng kể Tuy nhiên, nhìn vào tình hình chung thị trường bất động sản nay, cuối năm 2016 – đầu năm 2017, thị trường bất động sản bắt đầu chững lại, đặc biệt phân khúc nhà cao cấp nguyên nhân Nguyên nhân thứ nhất: Nguồn vốn ngân hàng bị giới hạn, đặc biệt dành cho vay mua nhà quy định ngân hàng Nhà nước Nguyên nhân thứ hai: Đối với phân khúc nhà cao cấp, nguồn cung thứ cấp bung tràn lan, nguồn cung sơ cấp liên tục tăng Năm 2016, có đến 50%, chí 70 – 80% tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp dẫn đến tình trạng dư thừa cung Nguyên nhân thứ 3: Chủ đầu tư tập trung vào phân khúc nhà cao cấp nghỉ dưỡng dẫn đến tượng dư thừa cung Trước tình hình đó, Hà Nội, nhiều người lao động có mức thu nhập trung bình thấp khơng có nhà đồng thời mức cung nhà cho người lao động thấp thiếu hụt Theo dự báo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, năm 2017 năm giành cho phân khúc nhà trung bình Những nhà đầu tư bất động sản lớn Việt Nam lên kế hoạch xây dựng nhà giành cho người lao động có mức thu nhập thấp trung bình Do vậy, để nâng cao hiệu kinh doanh công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư, công ty cần trọng đến diễn biến thị trường bất động sản thị trường tài Việt Nam nói riêng tình hình tài giới nói chung Cơng ty cần tập trung đến cơng tác ước lượng cầu để từ định hướng, lên kế hoạch lựa chọn đấu thầu, phân phối dự án để đem lại hiệu kinh doanh cao mở rộng thị phần, tăng sức cạnh tranh địa bàn Hà Nội Tổng quan cơng trình nghiên cứu Nghiên cứu phân tích cầu khâu quan trọng có ý nghĩa lớn chiến lược kinh doanh cơng ty Chính tính cấp thiết nên có nhiều cá nhân tổ chức nghiên cứu nước tiến hành nghiên cứu vấn đề nhiều mức độ nhiều khía cạnh khác nhau, cụ thể sau: Trong “ Báo cáo ngành bất động sản 2015 “ công ty cổ phần chứng khốn MB, báo cáo có đánh giá tổng quát chung ngành bất động sản nêu yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến phát triển ngành bất động sản Bài báo cáo nêu lên tính kinh tế nhà Việt Nam có so sánh khách quan so với nước giới Báo cáo nhận định tình hình thị trường bất động sản Tuy nhiên báo cáo tập trung vào nhóm cơng ty phát triển bất động sản mà chưa trọng vào phân tích nhóm cơng ty mơi giới bất động sản Trong đó, nhóm cơng ty mơi giới bất động sản tác động lớn tới phát triển ngành bất động sản Bài báo cáo khơng phân tích sâu nhu cầu nhà người dân Việt Nam, phân tích thu nhập ảnh hưởng đến cầu nhà Tác giả Bui Thi Hien Thao (2013) với đề tài “Analysis of the Vietnamese commercial real estate market” nghiên cứu thị trường bất động sản thương mại Việt Nam Tác giả thị trường bất động sản thương mại Việt Nam có tiềm to lớn lại thị trường có rủi ro với vài vấn đề thị trường việc thiếu minh bạch khung pháp lý hiệu Tác giả đặt câu hỏi tìm câu trả lời, để từ có nhìn cụ thể thị trường bất động sản thương mại Việt Nam, cụ thể: - Đặc trưng thị trường bất động sản thương mại Việt Nam - Chính phủ Việt Nam tạo luật để tạo điều kiện dễ dàng cho nhà đầu tư nước chưa? Đặc biệt nhà đâu tư Mỹ - Tiềm thị trường bất động sản thương mại Việt Nam - Phương thức gia nhập tốt vào thị trường bất động sản thương mại Việt Nam - Ai người chơi chính? Ai người nắm quyền lợi định quan trọng thị trường Khung lý luận viết chủ yếu sử dụng liệu thứ cấp sách, báo, tạp chí vài báo cáo bất động sản công bố Những lý thuyết công cụ mơ hình chiến lược mà dùng rộng rãi việc nghiên cứu thị trường Tác giả không cung cấp thông tin tổng quan chung cơng cụ mơ hình, mà lý lại chựa chọn công cụ kỹ thuật Cuối cùng, qua việc phân tích nhân tố kinh tế, văn hóa, mơi trường, pháp lý tác giả tiềm hạn chế tồn Việt Nam Qua đó, tác giả gợi ý nhà đầu tư nước ngồi phải xác định cho chiến lược rõ ràng trước định mở rộng đầu tư nước hay nước Một chiến lước định rõ, nhà đầu tư hứng thú với Việt Nam, Hồ Chí Minh lựa chọn đề cử tác giả cho việc đầu tư, đặc biệt lĩnh vực bán lẻ bất động sản văn phòng Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu viết dừng lại lĩnh vực bất động sản thương mại Trong đó, lĩnh vực nhà nghỉ dưỡng thị trường đầu tư tiềm đáng nhà đầu tư nước quan tâm Theo báo cáo JLL (2016), “Vietnam property market brief” đưa nhìn nhận tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 2016 năm Báo cáo phân tích kinh tế lớn, cho biết tăng trưởng GDP quý 1/2016 thấp so với kỳ 2015, nhiên số cao so với giai đoạn 2011 – 2015 Sự đầu tư FDI tăng lên, lĩnh vực bất động sản đứng thứ việc thu hút vốn đầu tư nước ngồi, đạt gần 240 triệu với tổng 11 dự án Báo cáo đưa nhận xét khách quan thị trường: thị trường nhà ở, thị trường cho thuê văn phòng thị trường bán lẻ Cả thị trường phát triển theo hướng tích cực ngày mở rộng Tuy nhiên, báo cáo phân tích tổng quan chung thị trường, chưa phân tích cụ thể thị trường để thấy điểm mạnh, điểm yếu, tính tính hấp dẫn thị trường Theo VinaCapital Real Estate Report 2015, “Overview of current property market and future trends” phân tích tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam, phân tích đặc trưng thị trường, xu hướng thị trường nhà ở, văn phòng, bán lẻ công nghiệp Báo cáo vấn đề cần giải nhà cho người có thu nhập thấp trung bình, luật nhà cho người nước ngoài, đặc biêt thủ tục sách rõ ràng FDI, quy hoạch phê duyệt để nâng cao lĩnh vực bất động sản Tác giả Cao Thúy Vân (2008) với đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn rau an toàn người tiêu dùng” tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn rau an tồn Thơng qua việc thu thập số liệu điều tra, phương pháp kinh tế lượng, đề tài ướng lượng mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn rau an toàn người tiêu dùng tìm yếu tố ảnh hưởng tới hành vi người tiêu dùng Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu tác giả hạn hẹp, cụ thể phạm vi điều tra tác giả nghiên cứu khu vực thành phố Hồ Chí Minh, tác giả điều tra 62 người địa bàn, quận quận Thủ Đức Số lượng người điều tra nên kết thơng qua chạy mơ hình chưa mang tính tổng qt khách quan Theo phận phân tích CafeLand (2016), “Báo cáo thị trường bất động sản quý năm 2016”, tạp chí bất động sản CafeLand, phân tích rõ thị trường kinh tế vĩ mô, với tăng trưởng năm 2016 6,21%, thấp năm 2015 6,68% Điểm bật báo cáo đưa ra, thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi, lượng thu hút vốn FDI đứng thứ tổng lĩnh vực đầu tư vốn FDI Đồng thời, số lượng vốn đăng ký số doanh nghiệp đăng ký với số cao so với lĩnh vực khác Báo cáo phân tích sâu rộng tình hình thị trường bất động sản Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh với phân khúc nhà biệt thự, với đưa thay đổi sách nhà nước hoạt động tài ngân hàng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Theo Savills (2016), “Báo cáo tính hình thị trường bất động sản Hà Nội”, báo cáo phân tích kỹ biến động nguồn cung thị trường nhỏ thị trường bất động sản thị trường bán lẻ, thị trường hộ dịch vụ, thị trường khách sạn, thị trường văn phòng, thị trường hộ thị trường biệt thự, liền kề Báo cáo đưa nhìn nhận tổng quan tình hình thị trường bất động sản, phân tích được biến động chưa phân tích sâu rộng lý lại có biến động Theo báo cáo Bộ xây dựng (2016), báo cáo phân tích tổng quan tình hình kinh tế nói chung, tình hình thị trường bất động sản nói riêng Báo cáo nêu nhiệm vụ năm 2017, điều chỉnh cấu hàng hóa bất động sản cách hợp lý, khắc phục lệch pha cung cầu, đẩy mạnh phát triển nhà xã hội, nhà thương mại giá thấp, nhà cho thuê, kiểm soát nguồn cung bất động sản cao cấp để tránh tình trạng “bong bóng” bất động sản Trong luận văn tốt nghiệp “Ước lượng dự báo cầu sản phẩm áo Jacket công ty TNHH may thương mại Việt Thành địa bàn miền Bắc đến năm 2020” tác giả Nguyễn Thị Hương (2016) Mục tiêu đề tài ước lượng dự báo cầu mặt hàng áo Jacket công ty TNHH may thương mại Việt Thành thị trường miền Bắc đến năm 2020 Qua nghiên cứu, để đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm giúp đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm, nâng cao hiệu kinh doanh, mở rộng thị trường tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp Để nghiên cứu, tác giả thu thập số liệu thứ cấp số liệu sơ cấp, phương pháp phân tích hồi quy, phương pháp phân tích thống kê phương pháp so sánh, đối chiếu, sử dụng biểu đồ, đồ thị, tác giả phân tích yếu tố ảnh hưởng đến cầu áo Jacket địa bàn Hà Nội để từ giúp doanh nghiệp đưa giải pháp phù hợp Tuy nhiên, phần giải pháp mà tác giả đề chưa sâu, chưa cụ thể giải pháp, tác giả dừng lại việc đưa  Quy trình quản lý có q nhiều cấp, dẫn đến chi phí cơng ty bị nhân lên nhiều Đồng thời, việc có nhiều cấp quản lý dẫn đến tình trạng thơng tin đạo từ xuống không đồng dẫn đến chậm trễ truyền tải thông tin  Công ty gặp vấn đề việc lựa chọn dự án Hiện công ty giới hạn việc lựa chọn dự án mà công ty làm F1, không chọn làm dự án mà công ty chọn làm F2 Điều dẫn đến công ty bỏ qua dự án có hội đem lại nguồn doanh thu lớn cơng ty Trong đó, thị trường Vinhomes thị trường tạo điều kiện lớn cho công ty dù cấp phân phối khác có hoa hồng khơng chênh q lớn cấp cơng ty An Cư bỏ qua vài dự án Vinhomes, có phận chuyên gia tập trung làm vài dự án Vinhomes  Công ty An Cư hoạt động theo kiểu tự thân làm, chưa mở rộng đối tác Điều giải thích An Cư có phận back office lớn, chi phí giành cho nhiều, mở rộng đối tác F2, F3 khó hoa hồng đối tác khơng lớn, khơng trì bền lâu  Cơng tác phân tích ước lượng cầu chưa quan tâm mức Đặc biệt phận back office cần tập trung vào cơng tác thay cơng việc khơng hiệu khác để cơng ty có nhìn nhận tổng qt thị trường Cơng ty chưa thành lập riêng phận nghiên cứu thị trường nghiên cứu hành vi đối thủ để có chiến lược đắn Những thơng tin thị trường mà cơng ty có phân tích đơn giản, chủ quan người có trải nghiệm nghề Khơng phủ nhận tầm quan trọng thơng tin đó, nhiên để công ty phát triển mạnh khơng dựa vào điều 54 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 -2020 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG PHÂN PHỐI BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 – 2020 3.1.1 Phương hướng phát triển công ty đến năm 2020 Mỗi công ty có ưu nhược điểm khác ngồi thành cơng đạt được, cơng ty ln nhìn nhận tìm giải pháp để khắc phục hạn chế mà công ty mắc phải Căn vào yếu tố tác động đến cầu sản phẩm, tình hình kinh doanh công ty, công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư đưa định phương hướng phát triển tới năm 2020 sau: • Cơng ty mở rộng phân phối nhiều dòng sản phẩm bất động sản nữa, đa dạng hóa dòng phân phối bất động sản, lựa chọn phân phối dòng sản phẩm mức khác để hỗ trợ, bù đắp cho tình phân phối • Cơng ty đẩy mạnh phân phối bất động sản nhiều thị trường, thị trường lân cận Hà Nội, thị trường Hải Phòng số thị trường tỉnh thành khác Hiện Vinhomes có chiến lược phát triển rộng khắp tỉnh thành, An Cư có kế hoạch thành lập phận kinh doanh tỉnh thành • Tại thị trường Hà Nội, An Cư đẩy mạnh quan hệ hợp tác với đối tác, đại lý để mở rộng hoạt động phân phối • Bồi dưỡng đạo nguồn nhân lực Đối với đội ngũ back office, cơng ty có kế hoạch tinh gọn lại để phát huy tối đa hiệu làm việc Tăng cường đào tạo nhân viên có trình độ tư vấn bán hàng cao, phương án chiến lược marketing hiệu Qua góp phần thúc đẩy kinh doanh, đáp ứng yêu cầu ngày cao thị trường, đồng thời giảm bớt chi phí, cải thiện nâng cao đời sống cho nhân viên cơng ty An Cư • Chuyển đổi mơ hình quản lý công ty, cắt giảm phận không cần thiết, thay chia thành đội nhóm, đội nhóm làm nhiều dự án khác nhua quản lý trưởng nhóm, chuyển thành quản lý theo dự án Mỗi dự án có người quản lý, tất thông tin thông người quản lý để đảm bảo cập nhật thơng tin giải vấn đề nhanh • Hồn thiện cơng tác phân tích, nghiên cứu cầu để có sở đưa kế hoạch cụ thể, đáp ứng cho công tác hoạch định chiến lược kinh doanh • Tự thân cơng ty huy động nguồn vốn để đầu tư kinh doanh, tăng cường hoạt động quảng bá thương hiệu công ty, quảng cáo sản phẩm để ngày 55 nâng cao vị quy mô thị phần công ty thị trường bất động sản 3.1.2 Mục tiêu phân phối bất động sản chung cư công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư Tại thị trường Hà Nội, công ty xác định chung cư sản phẩm phân phối năm Công ty mở rộng khu vực phân phối dòng sản phẩm chung cư để đảm bảo hỗ trợ tối đa cho Cụ thể giai đoạn 2017 – 2020, mức tăng trưởng bình qn doanh thu cơng ty dòng sản phẩm chung cư địa bàn Hà Nội phải đạt 25%/năm Đồng thời mục tiêu phải mở rộng thêm – 10 đối tác kinh doanh vòng năm tới để đảm bảo phủ sóng tồn Hà Nội 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG PHÂN PHỐI BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2017 – 2020 3.2.1 Chính sách nhân Đội ngũ nhân công ty cần phải tinh gọn lại, rút bớt phận khơng cần thiết, tăng cường độ làm việc phận back office, giảm sức nặng chi phí phận lên công ty Đối với nhân viên kinh doanh, công ty cần tạo hội để họ tham gia vào thị trường khác nhau, sức cạnh tranh khác để có va chạm, có sát Cơng ty cần phải giảm hỗ trợ, bao bọc để nhân viên tự lập, tự chủ nữa, từ giúp họ có khả tổ chức cơng việc có trách nhiệm cơng việc Khuyến khích nhân viên kinh doanh tự tạo cho kênh tìm kiếm khách hàng riêng, cơng ty có cơng tác hỗ trợ thơng qua việc cung cấp website cho nhóm dự án, khuyến khích nhân viên sáng tạo, đưa ý tưởng độc tạo kênh tìm kiếm khách hàng, nhằm mục tiêu tiếp cận gần với nhu cầu khách hàng Tổ chức lại công tác quản lý, giảm bớt chức vụ không cần thiết, tránh tình trạng thơng tin khơng đồng Những người làm công tác quản lý cần phải minh bạch, khách quan quản lý chung đội nhóm, tránh tình trạng thiên vị đội nhóm, điều dẫn đến mâu thuẫn nội không đáng có 3.2.2 Chính sách giá Việc điều chỉnh giá công ty phân phối bất động sản khơng có Giá tất dự án chủ đầu tư niêm yết chung cho sàn Tuy nhiên, khách hàng, giá điều quan tâm họ, cần có thay đổi nhỏ giá cú huých cho định mua khách hàng Năm 56 bắt tình hình đó, cơng ty An Cư cần có đề xuất kịp thời với chủ đầu tư điều chỉnh giá để hoạt động kinh doanh trôi chảy Ngồi ra, cơng ty cần có kế hoạch phân phối dự án, cơng ty đề xuất với chủ đầu tư để có chương trình tri ân khách hàng, tổ chức kiện nhằm hỗ trợ nhân viên kinh doanh việc tiếp cận khách hàng Cơng ty cần có cơng tác nghiên cứu kỹ giá trước lựa chọn dự án phân phối, xem xét giá phương diện khác nhau, kết hợp với công tác nghiên cứu cầu để từ định lựa chọn phân phối dự án nào, từ giúp nâng cao doanh thu công ty Công ty cần lựa chọn dự án có mức giá khác đảm bảo chất lượng sống để nhân viên kinh doanh dễ dàng việc chuyển đổi dự án, đảm bảo đáp ứng nhu cầu khách hàng đồng thời giúp tăng doanh thu cho công ty 3.2.3 Sử dụng công nghệ để giảm chi phí Cơng ty cần tận dụng nguồn cơng nghệ vốn có để giải công việc, cắt giảm phận không cần thiết, thay công nghệ người, đặc biệt phận hành nhân Đối với việc sử dụng phần mềm quản lý khách hàng CRM, cần phải tối ưu thêm nữa, hỗ trợ nhân viên kinh doanh việc cập nhật tình trạng khách hàng hẹn khách Công ty cần hỗ trợ nhân viên kinh doanh việc cài phần mềm điện thoại, giúp họ thuận tiện việc cập nhật tình hình khách hàng, giải công việc nhanh gọn, hiệu 3.2.4 Thành lập phận kinh doanh riêng Với chủ đầu tư, có hình thức kinh doanh cách phân phối khác chủ đầu tư có sách khác với sàn phân phối Đặc biệt với chủ đầu tư Vinhomes, cơng ty nên có phận kinh doanh riêng mảng bất động sản Vinhomes thị trường Vinhomes khác với thị trường khác chủ đầu tư Vinhomes hỗ trợ không cho sàn mà cá nhân riêng lẻ, đặc biệt doanh thu sàn hay cá nhân làm riêng khơng chênh q nhiều Vì đặc thù kinh doanh bất động sản Vinhomes không cần nhiều nhân hỗ trợ, bỏ qua chi phí văn phòng lớn Nếu cơng ty tách phân kinh doanh riêng, giúp công ty giảm đáng kể chi phí phận back office, giúp công ty thu lại doanh thu đáng kể thị trường bất động sản Vinhomes 3.2.5 Khảo sát nhu cầu nghiên cứu, lựa chọn dự án phân phối Công ty cần thành lập phận làm công tác nghiên cứu thị trường, nghiên cứu phân tích kỹ cầu bất động sản thị trường, nắm bắt cập 57 nhật thị hiếu, phản hồi khách hàng để cơng ty có chiến lược việc lựa chọn dự án Công ty cần tăng cường công tác khảo sát thị trường Hà Nội, tìm hiểu kỹ khảo sát dự án trước ký kết hợp đồng phân phối với chủ đầu tư Công ty cần nắm bắt xu hướng thị trường để có sở lựa chọn dự án, dự án thích hợp cho khách hàng đầu tư lướt sóng, đầu tư cho thuê, để có phương án chiến lược tiếp cận cung cấp thơng tin cho khách hàng Dự án thích hợp để ở, cơng ty có kế hoạch tiếp cận khách hàng khác Nhu cầu khách hàng khác nhau, nhiên điểm chung tất khách hàng hướng tới chất lượng uy tín chủ đầu tư, kinh nghiệm tư mình, cơng ty cần có đánh giá khách quan trước lựa chọn dự án để đảm bảo uy tín thương hiệu công ty 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI NHÀ NƯỚC VÀ HIỆP HỘI 3.3.1 Kiến nghị với nhà nước Để thị trường bất động sản ngày phát triển, hoạt động kinh doanh bất động sản công ty phân phối diễn thuận lợi, ngày phát triển chất lượng Nhà nước đóng vai trò quan trọng Do nhà nước cần hoàn thiện số điều sau:  Thứ nhất, Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững lành mạnh Tiếp tục rà sốt quy định chồng chéo, quy định khơng phù hợp với thực tế, hồn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển quản lý thị trường bất động sản Hoàn thiện chế chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản Đổi chế chấp – giải chấp bất động sản Thống hệ thống đăng ký sở hữu bất động sản, đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản đất cách khoa học, đơn giản thủ tục  Thứ hai, Nhà nước đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển thị, bất động sản cách tự phát  Thứ ba, Nhà nước hình thành tạo điều kiện để định chế tài phát triển nhằm thu hút nguồn vốn cho thị trường bất động sản, điều chỉnh sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện vốn cho chủ thể tham gia thị trường bất động sản Hồn thiện sách tín dụng cho thị trường bất động sản: Xây dựng chế, sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý để ngân hàng thương mại huy động nguồn vốn trung dài hạn với lãi suất ổn định để cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, đồng thời hỗ trợ cho đối tượng có thu nhập 58 trung bình, ổn định có khả mua nhà  Thứ tư, Nhà nước hoàn thiện sách thuế, phí lệ phí liên quan tới bất động sản để khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, giao dịch thức thị trường  Thứ năm, Nhà nước xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm sở cho hoạch định sách, quản lý thị trường bất động sản; thực cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động cách công khai, minh bạch  Thứ sáu, nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý Nhà nước thị trường bất động sản Hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý nhà nước thị trường bất động sản thống từ Trung ương đến địa phương Tăng cường vai trò đạo Ban Chỉ đạo sách nhà thị trường bất động sản Cải cách thủ tục hành đầu tư, lập quy hoạch, phê duyệt dự án thủ tục liên quan đến đất đai dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng giảm bớt thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án 3.3.2 Kiến nghị Hiệp hội bất động sản Việt Nam Hiệp hội bất động sản Việt Nam có vai trò tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, cầu nối doanh nghiệp với quan Nhà nước; tổ chức tham vấn, phản biện với quan Nhà nước việc hoạch định sách cho thị trường bất động sản Việt Nam Hiệp hội bất động sản Việt Nam hoạt động tốt, đặc biệt giai đoạn khó khăn thị trường bất động sản 2011 – 2016 Tuy nhiên, thời gian tới Hiệp hội cần phải hoàn thiện để phát huy tối đa vai trò  Hiệp hội cần phải cập nhật thông tin đầy đủ xác tình hình hoạt động chung doanh nghiệp bất động sản, nắm bắt kịp thời vấn đề đáng quan ngại để đưa giải pháp kịp thời  Hiệp hội tiêng nói đại diện chung cho doanh nghiệp bất động sản Vì Hiệp hội cần lắng nghe mong muốn, khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải, tránh tình trạng bị ì trệ hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Hiệp hội cần nắm bắt kịp vấn đề, đề xuất sách Nhà nước nhằm đưa chế thuận lơi lợi cho doanh nghiệp 3.4 NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN ĐẶT RA TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU Bài nghiên cứu giới hạn phạm vi nghiên cứu nghiên cứu hoạt động phân phối bất động sản chung cư địa bàn Hà Nội công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư, nhiên đề tài tập trung nghiên cứu giai đoạn 2013 – 2016 Đồng thời, công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư có xu hướng tăng cường 59 phân phối sản phẩm biệt thự, liền kề sản phẩm nghỉ dưỡng Tuy nhiên,bài nghiên cứu đề cập đến sản phẩm chung cư, nghiên cứu cá thể, chưa toàn diện Thêm vào đó, khóa luận chưa đánh giá kỹ đối thủ cạnh tranh cá nhân hay công ty, tập đoàn phân phối bất động sản khác, dừng lại việc phân tích số liệu thứ cấp số liệu sơ cấp thu thập Chính vậy, nghiên cứu cần sâu tìm hiểu nghiên cứu vấn đề như: Nghiên cứu cầu sản phẩm khác mà công ty phân phối sản phẩm biệt thự, liền kề nghỉ dưỡng; nghiên cứu phạm vi rộng ngồi Hà Nội tập trung tìm hiểu sâu rộng đối thủ cạnh tranh cơng ty KẾT LUẬN Phân tích ước lượng cầu công tác quan trọng cần thiết công ty, đặc biệt công ty kinh doanh, phân phối mặt hàng mang tính cạnh tranh thị trường Bài nghiên cứu tác giả làm rõ nhân tố ảnh hưởng đến 60 cầu bao gồm nhân tố giá cả, nhân tố dân số Hà Nội, nhân tố vụ mùa Ngoài nhân tố đưa vào mơ hình ước lượng, nhân tố khác vị trí địa lý, chủ đầu tư, thu nhập khơng đưa vào mơ hình, nhiên tác giả phân tích nhân tố dựa phần mềm SPSS Thơng qua mơ hình ước lượng cầu, tác giả làm rõ nhân tố giá cả, dân số Hà Nội tác động cụ thể đến lượng cầu nào, nhân tố vụ mùa tác động đến cầu chung cư công ty An Cư phân phối Dựa kết phân tích được, tác giả thành công hạn chế cơng ty sót lại Bên cạnh đó, thơng qua nhân tố tác động vậy, dựa tình hình cơng ty thực trạng, hội thách thức thị trường bất động sản, tác giả đề xuất số giải pháp đề xuất kiến nghị tới Nhà nước Hiệp hội bất động sản Việt Nam để công ty phát huy mạnh có khắc phục hạn chế mà cơng ty tồn Đề tài rộng đòi hỏi nhiều trải nghiệm lĩnh vực bất động sản tác giả, nên khóa luận khó tránh khỏi sai sót Do đó, tác giả mong nhận ý kiến, đóng góp thầy giáo để đề tài hoàn thiện Một lần nữa, tác giả xin phép gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy cô khoa Kinh tế - Luật trường đại học Thương Mại, anh chị phòng kế tốn phòng kinh doanh công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư Đặc biệt, tác giả xin chân thành cảm ơn T.S Phan Thế Công giúp đỡ, bảo tận tình để tác giả hồn thành khóa luận tốt nghiệp 61 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT Công ty cổ phần chứng khoán MB (2015), Báo cáo ngành bất động sản 2015 Cao Thúy Vân (2008), “Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn rau an toàn người tiêu dùng” – Luận văn tốt nghiệp Bộ phận phân tích CafeLand (2016), Báo cáo thị trường bất động sản quý năm 2016 Bộ phận phân tích Savills (2016), Báo cáo tình hình thị trường bất động sản Hà Nội Bộ Xây dựng (2016), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội Việt Nam Hiệp hội bất động sản (2012), Phân tích tiêu chuẩn phân loại chung cư Tổng cục thống kê Hà Nội (2016), Báo cáo tình hình dân số Hà Nội giai đoạn 2013 - 2016 Nguyễn Thị Hương (2016), “Ước lượng dự báo cầu sản phẩm áo Jacket công ty TNHH may thương mại Việt Thành địa bàn miền Bắc đến năm 2020” – Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Thương mại Lê Thị Hoa (2014), “Phân tích cầu số giải pháp kích cầu sản phẩm Dược phẩm công ty cổ phần Traphaco”- Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Thương mại 10 Hồ Việt Đức (2015), “Ước lượng dự báo cầu sản phẩm Compact công ty Sao Nam thị trường miền Băc đến năm 2016” – Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Thương Mại 11 Phan Thế Cơng (2014), Giáo trình kinh tế học vi mơ 1, NXB Thống kê, Hà Nội 12 Ngơ Đình Giao (2007), Kinh tế học vi mô, tái lần thứ 3, NXB Thống kê, Hà Nội 13 Phan Thế Công (2011), Bài giảng Kinh tế học quản lý 14 GS – TS Nguyễn Khắc Minh – ThS Khương Đình Phúc (2013), Giáo trình kinh tế lượng, NXB Dân trí 15 Phòng tài – kế tốn, Báo cáo kết kinh doanh giai đoạn 2013 – 2016 phương hướng nhiệm vụ năm 2017 công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư B Tài liệu Tiếng Anh Bui Thi Hien Thao (2013), “Analysis of the Vietnamese commercial real estate market”, Lahti University of Applied Sciences JLL (2016), “Vietnam property market brief” VinaCapital Real Estate (2015), “Overview of current property market and future trends” PHỤ LỤC PHIẾU THAM KHẢO Ý KIẾN KHÁCH HÀNG Kính chào quý khách! Đây phiếu điều tra nhằm phục vụ mục đích nghiên cứu khoa học sinh viên, phục vụ cho đề tài nghiên cứu: “Phân tích cầu số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất động sản công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 – 2020” Để điều tra đạt kết tốt, kinh mong q khách hàng cung cấp thơng tin xác Tơi xin trân trọng cảm ơn quý khách Cách trả lời câu hỏi: Quý khách hàng chọn phương án trả lời với ý kiến đánh dấu chọn phương án Thơng tin q khách: Họ tên: Tuổi: Nghề nghiệp: SĐT: I KHẢO SÁT NHU CẦU CƠ BẢN Câu 1: Quý khách có nhu cầu tìm hiểu sản phẩm bất động sản khơng? a Có b Khơng Câu 2: Q khách có nhu cầu tìm hiểu loại hình bất động sản nào? a Chung cư b Biệt thự, liền kề c Nhà đất d Khác Nếu quý khách có nhu cầu muốn tìm hiểu sản phẩm chung cư, kính mong q khách cung cấp số thơng tin sau: Câu 3: Quý khách có nhu cầu sở hữu chung cư loại nào? a Bình dân ( 15 – 18 triệu đồng /m2) b Trung cấp (25 – 30 triệu đồng/m2) c Cao cấp ( >35 triệu đồng/m2) Câu 4: Thu nhập quý khách? a < 10 triệu đồng/ tháng b 10 – 20 triệu đồng/tháng c 20 – 30 triệu đồng/tháng d >30 triệu đồng/tháng Câu 5: Quý khách có nhu cầu mua hộ chung cư với mục đích gì? o Ở o Đầu tư lướt sóng o Đầu tư cho thuê o Khác Câu 6: Ngồi việc lựa chọn mua chung cư, q khách lựa chọn loại hình bất động sản khác? o Biệt thự, liền kề o Nhà đất o Nhà thương mại o Khác II ĐÁNH GIÁ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG Các mức 1, 2, 3, 4, 5, 6, mức tăng dần từ KHÔNG hoàn toàn đồng ý đến hoàn toàn đồng ý Với 1: Hồn tồn Khơng đồng ý; 7: Hồn tồn đồng ý A C GÍA CẢ Giá điều quý khách quan tâm Quý khách nhận nhiều mức giá khác từ bên phân phối Chính sách chủ đầu tư bên phân phối đưa ảnh hưởng lớn tới định mua Quý khách quan tâm tới giá dịch vụ dự án Quý khách quan tâm tới chênh lệch giá dự án SỞ THÍCH, THỊ HIẾU Q khách thích dự án có quy mơ tiện ích dịch vụ lớn Quý khách hướng tới môi trường sống xanh 7 7 7 D 10 E 11 12 13 VỊ TRÍ ĐỊA LÝ Quý khách lựa chọn ví trí trước nghiên cứu dự án Quý khách muốn mua dự án gần nơi làm việc Quý khách muốn mua dự án gần trung tâm thành phố CHỦ ĐẦU TƯ Quý khách giành nhiều thời gian tìm hiểu chủ đầu tư Q khách thích CĐT có tiềm lực tài mạnh Q khách thích CĐT vào hoạt động triển khai nhiều dự án BĐS khác Xin cảm ơn quý khách giúp đỡ tôi! 7 7 7 PHỤ LỤC BẢNG SỐ LIỆU DÙNG ĐỂ ƯỚC LƯỢNG CẦU SẢN PHẨM CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI Thời gian Quý I/2013 Quý II/2013 Quý III/2013 Quý IV/2013 Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014 Quý I/2015 Quý II/2015 Quý III/2015 Quý IV/2015 Quý I/2016 Quý II/2016 Quý III/2016 Quý IV/2016 Q 18 21 32 42 40 45 47 65 55 57 60 72 P 3145 3187,5 3238,5 3281 3145 3128 3094 3068,5 3060 3009 3043 3005 2975 3119,5 3043 2796,5 N 7164 7164 7164 7164 7265 7265 7265 7265 7379 7379 7379 7379 7558 7558 7558 7558 Z 0 1 0 1 0 1 0 1 (Nguồn: Tác giả tổng hợp) PHỤ LỤC BẢNG TỔNG HỢP CÁC GIÁ TRỊ Năm 2013 2014 2015 2016 Quý I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV -5,2157 -8,8103 -6,7134 -3,4007 -1,4487 -1,2351 -0,8017 -0,6058 -0,6343 -0,5544 -0,5368 -0,3833 -0,4485 -0,4538 -0,4205 -0,3221 (Nguồn: Tính tốn tác giả) ... hoạt động phân phối sản phẩm Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư công ty vào hoạt động lĩnh vực phân phối bất động sản so với công ty hoạt động lâu đời thị trường Công ty đạt thành công đáng... cao lực cạnh tranh công ty iii LỜI CẢM ƠN Đề tài khóa luận: Phân tích cầu số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư địa bàn Hà... trạng cầu bất động sản chung cư mà công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối giai đoạn 2013 – 2016 Chương 3: Phân tích cầu số giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh bất động sản chung