Phân tích cầu và một số giải pháp mở rộng thị trƣờng phân phối bất động sản chung cƣ của công ty cổ phân dịch vụ bất động sản an cƣ

LỜI CAM ĐOANTên đề tài: “Phân tích cầu và một số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư của công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư trên địa bàn Hà Nội giai đoạn

LỜI CAM ĐOAN

Tên đề tài: “Phân tích cầu và một số giải pháp mở rộng thị trường phân phối

bất động sản chung cư của công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 -2020”.

GVHD: TS.GVC Phan Thế Công

Bộ môn: Kinh tế vi mô

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Bình – MSV: 13D160212

Lớp HC: K49F4 – Khoa Kinh tế - Luật

Lời cam đoan: “Tôi xin cam đoan bài luận văn này là công trình do chính tôi nghiên cứu và soạn thảo Tôi không sao chép từ bất kì một bài viết nào đã được công

bố mà không trích dẫn nguồn gốc Nếu có bất kì một vi phạm nào, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm”.

Hà Nội, ngày 24 tháng 4 năm 2017

Người làm cam đoan

Nguyễn Thị Bình

TÓM LƯỢC

Thị trường bất động sản bắt đầu hình thành từ năm 1990 và bắt đầu có sự thayđổi lớn và công khai kể từ khi Luật đất đai ra đời năm 1993 Lịch sử thị trường bấtđộng sản Việt Nam đã trải qua nhiều những thăng trầm, biến động và ngày càng pháttriển Một sự đóng góp và phát triển rất lớn, góp phần giúp thị trường bất động sảnhoạt động linh hoạt và trôi chảy hơn phải kể đến chính là hệ thống các công ty phânphối bất động sản Nó ra đời như một chất dầu bôi trơn trong hoạt động kinh doanh bấtđộng sản, nó giúp đẩy nhanh và kích thích hoạt động kinh doanh bất động sản ngàycàng phát triển và hoàn thiện hơn nữa Cùng với sự phát triển đó, sức cạnh tranh tronglĩnh vực phân phối bất động sản ngày càng tăng, nhu cầu của khách hàng ngày càngkhắt khe và đòi hỏi cao hơn Các công ty phân phối không ngừng nỗ lực, cố gắng đểnâng cao doanh thu, từ quá trình phân tích, ước lượng cầu để làm cơ sở đưa ra các giảipháp đẩy mạnh hoạt động phân phối sản phẩm

Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư cũng là công ty mới đi vào hoạtđộng trong lĩnh vực phân phối bất động sản so với những công ty đã hoạt động lâu đờitrên thị trường hiện nay Công ty đã đạt được những thành công đáng ghi nhận, đặcbiệt trong giai đoạn khủng hoảng của thị trường bất động sản Tuy nhiên, bên cạnhnhững thành công đó, công ty cũng không khỏi đối mặt với rất nhiều khó khăn và thửthách từ phía thị trường vô cùng khốc liệt Sau thời gian thực tập, nghiên cứu, tìm hiểuthực tế hoạt động kinh doanh của công ty, tác giả nhận thấy sản phẩm chung cư là hoạtđộng chủ lực trong phân phối bất động sản của công ty, tuy nhiên lại diễn ra trên thịtrường Hà Nội đầy cạnh tranh và còn nhiều vướng mắc như hiện nay Do đó, tác giả

lựa chọn đề tài: “Phân tích cầu và một số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư của công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 -2020”

Trong đề tài nghiên cứu của mình, tác giả đi sâu để làm rõ các nội dung sau:

• Chương 1: Đề tài hệ thống hóa một số lý luận cơ bản về phân tích và ước lượngcầu như khái niệm cầu, đường cầu, luật cầu, phương pháp xây dựng ước lượng cầu

• Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh của công ty trong giai đoạn 2013– 2016, phân tích thực trạng cầu về sản phẩm bất động sản chung cư trên địa bàn HàNội hiện nay, đánh giá sự ảnh hưởng của nhân tố giá cả, dân số Hà Nội, sở thích, vị tríđịa lý, chủ đầu tư đến cầu sản phẩm này Trên cơ sở phân tích mức độ ảnh hưởng củacác nhân tố, đề tài xây dựng mô hình, ước lượng hàm cầu về sản phẩm chung cư màcông ty An Cư phân phối, làm cơ sở đưa ra giải pháp ở chương 3

• Chương 3: Đề tài đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệuquả công tác ước lượng cầu tại công ty, đồng thời đưa ra một số giải pháp thúc đẩyhoạt động phân phối và mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư của công

ty trên địa bàn Hà Nội đến năm 2020 Đề tài cũng đề xuất một số kiến nghị với Nhànước và Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhằm tạo dựng môi trường vĩ mô ổn định,nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty

LỜI CẢM ƠN

Đề tài khóa luận: “Phân tích cầu và một số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư của công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2017 -2020” được hoàn thành là do sự giúp đỡ, hướng dẫn, chỉ

bảo tận tình của quý thầy cô giáo Trường Đại học Thương mại, đặc biệt là thầyTS.GVC Phan Thế Công và toàn thể lãnh đạo, nhân viên công ty cổ phần dịch vụ bấtđộng sản An Cư Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn và xin gửi lời cảm ơn chân thành đến:Ban Giám hiệu Trường Đại học Thương mại cùng các thầy cô giáo trong trường,đặc biệt là các thầy cô trong khoa Kinh tế - Luật đã tạo điều kiện cho tác giả được họctập và rèn luyện, đã dành hết tâm huyết của mình giảng dạy cho tác giả những kiếnthức vô cùng quý báu và những kinh nghiệm bổ ích trong suốt quá trình học tập tạitrường để làm nền tảng giúp tác giả nghiên cứu và thực hiện đề tài này

Đồng thời tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến TS.GVC Phan ThếCông, thầy đã tận tình chỉ bảo, nhắc nhở, động viên và giải đáp những thắc mắc, giúp

đỡ tác giả trong suốt quá trình thực hiện bài khóa luận tốt nghiệp này

Tác giả cũng xin chân thành cảm ơn các anh chị lãnh đạo, nhân viên trong công

ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư, đặc biệt là Trưởng phòng kinh doanh –Nguyễn Văn Tuấn, đã tạo điều kiện cho tác giả tiếp xúc với công việc, cung cấp thôngtin và giải đáp những băn khoăn, thắc mắc của tác giả, giúp tác giả hoàn thành bàikhóa luận tốt nghiệp này

Tuy nhiên, trong thời gian thực tập tại công ty và làm luận văn, do thời giankhông nhiều và bản thân còn nhiều hạn chế về mặt trình độ và nhận thức nên luận văncòn nhiều thiếu sót Do vậy, tác giả rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của cácthầy cô giáo để bài khóa luận được hoàn thiện hơn

Tác giả xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 24 tháng 4 năm 2017

Sinh viên

Nguyễn Thị Bình

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Đồ thị 1.1: Đồ thị đường cầu 12

Đồ thị 1.2: Xây dựng đường cầu thị trường về sản phẩm chung cư của công ty cổ phần bất động sản An Cư phân phối tại Hà Nội 13

Đồ thị 1.3 Sơ đồ đường Engel 14

Bảng 1.1: Tổng quan các yếu tố tác động đến cầu 17

Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư 24

Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty giai đoạn 2013 – 2016 28

Biểu đồ 2.1:So sánh doanh thu, chi phí và lợi nhuận sau thuế của An Cư giai đoạn 2013 – 2016 28

Biểu đồ 2.2: Doanh thu phân phối các dòng bất động sản của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư giai đoạn 2013 – 2016 29

Bảng 2.2: Kết quả chọn loại hình chung cư của cư dân trên địa bàn Hà Nội 35

Biểu đồ 2.3: Sự quan tâm của khách hàng tới giá cả 36

Biểu đồ 2.4: Đánh giá về việc khách hàng nhận được nhiều các mức giá khác nhau trong cùng một dự án từ các bên phân phối 37

Biểu đồ 2.5: Đánh giá sự quan tâm của khách hàng tới chính sách của chủ đầu tư và các bên phân phối đưa ra 38

Biểu đồ 2.6: Đánh giá sự quan tâm của khách hàng tới sự chênh lệch giá cả giữa các dự án 39

Biểu đồ 2.7: Đánh giá về việc dự án có quy mô tiện ích và dịch vụ lớn 40

Biểu đồ 2.8: Đánh giá về dự án có môi trường sống xanh và hồ điều hòa 41

Biểu đồ 2.9: Đánh giá về lựa chọn vị trí trước khi nghiên cứu dự án 42

Biểu đồ 2.10: Đánh giá về nhu cầu mua dự án gần nơi làm việc 43

Biểu đồ 2.11 : Đánh giá về mong muốn mua dự án gần trung tâm thành phố 44

Biểu đồ 2.12: Đánh giá về sự quan tâm của khách hàng tới chủ đầu tư 45

Biểu đồ 2.13: Đánh giá về sự ưa thích của khách hàng tới chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh 46

Biểu đồ 2.14: Đánh giá sự ưa thích của kháchhàng với chủ đầu tư đã đi vào hoạt động và triển khai nhiều dự án bất động sản khác 47

Biểu đồ 2.15: Đánh giá về lựa chọn của khách hàng đối với dòng sản phẩm hàng hóa thay thế 48

Bảng 2.3: Kết quả ước lượng hàm cầu về sản phẩm chung cư mà công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối 50

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 đã ảnh hưởng nghiêm trọng đếnnền kinh tế thế giới nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng Đặc biệt, bất độngsản Việt Nam là ngành thấy rõ được sự tác động tiêu cực của cuộc khủng hoảng tàichính thế giới Lĩnh vực bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng, hoạt động cungcầu bị đình trệ, những nhà đầu tư thứ cấp và sơ cấp lâm vào thế bị động và nguy cơdẫn tới thua lỗ, phá sản do chịu tác động trực tiếp từ “ bong bóng bất động sản “ Hoạtđộng giao dịch bất động sản trầm xuống Bắt đầu đến năm 2013 trở đi, thị trường bấtđộng sản bắt đầu có khởi sắc nhờ vào các chính sách, quy định của nhà nước và chínhsách kinh tế của Mỹ Nhờ vào những chính sách này, cùng với sự chung tay, nỗ lực củadoanh nghiệp, nhà đầu tư, công ty dịch vụ bất động sản, thị trường bất động sản đã cónhững chuyển biến tích cực, bắt đầu năng động trở lại cho đến nay

Giai đoạn 2014 – 2016, bất động sản Viêt Nam đã khởi động trở lại với phânkhúc nhà ở mức trung cấp - cao cấp và phân khúc codotel – nghỉ dưỡng trong năm

2016 vừa qua và thu được kết quả khả quan Chính vì thế mà công ty cổ phần dịch vụbất động sản An Cư, thông qua việc lựa chọn hướng đi đúng cho mình trong giai đoạnthị trường bất động sản hồi phục, doanh thu và lợi nhuận của công ty đã tăng đáng kể.Tuy nhiên, nhìn vào tình hình chung về thị trường bất động sản hiện nay, cuốinăm 2016 – đầu năm 2017, thị trường bất động sản bắt đầu chững lại, đặc biệt ở phânkhúc nhà ở cao cấp do 3 nguyên nhân Nguyên nhân thứ nhất: Nguồn vốn các ngânhàng bị giới hạn, đặc biệt dành cho vay mua nhà ở do quy định của ngân hàng Nhànước Nguyên nhân thứ hai: Đối với phân khúc nhà ở cao cấp, nguồn cung thứ cấpbung ra tràn lan, nguồn cung sơ cấp liên tục tăng Năm 2016, có đến 50%, thậm chí 70– 80% tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp dẫn đến tình trạng dư thừa cung Nguyênnhân thứ 3: Chủ đầu tư tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp và nghỉ dưỡng dẫn đếnhiện tượng dư thừa cung

Trước tình hình đó, tại Hà Nội, nhiều người lao động có mức thu nhập trung bình vàthấp vẫn không có nhà ở đồng thời mức cung nhà ở cho người lao động thấp vẫn thiếuhụt Theo dự báo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, năm 2017 sẽ là năm giành chophân khúc nhà ở trung bình Những nhà đầu tư bất động sản lớn ở Việt Nam đang lên kếhoạch xây dựng nhà ở giành cho người lao động có mức thu nhập thấp và trung bình

Do vậy, để nâng cao hiệu quả kinh doanh của công ty cổ phần dịch vụ bất độngsản An Cư, công ty cần chú trọng đến diễn biến của thị trường bất động sản và thịtrường tài chính Việt Nam nói riêng và tình hình tài chính của thế giới nói chung.Công ty cần tập trung đến công tác ước lượng cầu để từ đó sẽ định hướng, lên kế

hoạch lựa chọn đấu thầu, phân phối dự án để đem lại hiệu quả kinh doanh cao cũngnhư mở rộng thị phần, tăng sức cạnh tranh trên địa bàn Hà Nội.

2 Tổng quan các công trình nghiên cứu

Nghiên cứu về phân tích cầu là một khâu quan trọng và có ý nghĩa rất lớn trongchiến lược kinh doanh của công ty Chính vì tính cấp thiết của nó nên hiện nay có rấtnhiều cá nhân cũng như các tổ chức nghiên cứu trong và ngoài nước đã tiến hànhnghiên cứu vấn đề này dưới nhiều mức độ và trên nhiều khía cạnh khác nhau, cụ thểnhư sau:

Trong “ Báo cáo ngành bất động sản 2015 “ của công ty cổ phần chứng khoán

MB, báo cáo đã có được sự đánh giá tổng quát chung về ngành bất động sản và nêu rađược những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản.Bài báo cáo cũng đã nêu lên được tính kinh tế của nhà ở Việt Nam và cũng đã có sự sosánh khách quan so với các nước trên thế giới Báo cáo cũng đã nhận định được tìnhhình thị trường bất động sản hiện nay Tuy nhiên bài báo cáo chỉ tập trung vào nhómcác công ty phát triển bất động sản mà chưa chú trọng vào phân tích nhóm các công tymôi giới bất động sản Trong khi đó, nhóm các công ty môi giới bất động sản hiện naytác động rất lớn tới sự phát triển của ngành bất động sản Bài báo cáo cũng không phântích sâu về nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam, ngoài sự phân tích về thu nhập ảnhhưởng đến cầu về nhà ở

Tác giả Bui Thi Hien Thao (2013) với đề tài “Analysis of the Vietnamese commercial real estate market” đã nghiên cứu về thị trường bất động sản thương mại

Việt Nam Tác giả đã chỉ ra rằng thị trường bất động sản thương mại Việt Nam có sựtiềm năng to lớn nhưng lại là một thị trường có rủi ro với một vài vấn đề của thị trườngmới như là việc thiếu sự minh bạch và khung pháp lý hiệu quả Tác giả đã đặt ranhững câu hỏi và đi tìm câu trả lời, để từ đó có được cái nhìn cụ thể về thị trường bấtđộng sản thương mại Việt Nam, cụ thể:

- Đặc trưng của thị trường bất động sản thương mại Việt Nam

- Chính phủ Việt Nam đã tạo ra luật để tạo điều kiện dễ dàng cho nhà đầu tưnước ngoài chưa? Đặc biệt những nhà đâu tư Mỹ

- Tiềm năng của thị trường bất động sản thương mại Việt Nam

- Phương thức gia nhập tốt nhất vào thị trường bất động sản thương mại Việt Nam

- Ai là người chơi chính? Ai là người nắm quyền lợi nhất định quan trọng nhấttrên thị trường

Khung lý luận của bài viết chủ yếu sử dụng dữ liệu thứ cấp như sách, bài báo, tạpchí và một vài báo cáo bất động sản được công bố Những lý thuyết trên đều là nhữngcông cụ và mô hình chiến lược cơ bản mà được dùng rộng rãi trong việc nghiên cứuthị trường Tác giả không chỉ cung cấp thông tin tổng quan chung về công cụ và mô

hình, mà còn chỉ ra lý do tại sao lại chựa chọn những công cụ kỹ thuật đó Cuối cùng,qua việc phân tích các nhân tố kinh tế, văn hóa, môi trường, pháp lý tác giả đã chỉ rađược những tiềm năng và những hạn chế đang tồn tại ở Việt Nam Qua đó, tác giả gợi

ý các nhà đầu tư nước ngoài đầu tiên phải xác định cho mình chiến lược rõ ràng trướckhi quyết định mở rộng đầu tư trong nước hay nước ngoài Một khi chiến lước đượcđịnh rõ, nếu các nhà đầu tư hứng thú với Việt Nam, Hồ Chí Minh là lựa chọn đề cửcủa tác giả cho việc đầu tư, đặc biệt ở lĩnh vực bán lẻ và bất động sản văn phòng Tuynhiên, phạm vi nghiên cứu của bài viết mới chỉ dừng lại ở lĩnh vực bất động sảnthương mại Trong khi đó, lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng cũng là thị trường đầu tư tiềmnăng đáng được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm

Theo báo cáo của JLL (2016), “Vietnam property market brief” đã đưa ra nhìn

nhận tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 2016 và những năm tiếp theo.Báo cáo phân tích về nền kinh tế lớn, cho biết được tăng trưởng GDP quý 1/2016 thấphơn so với cùng kỳ 2015, tuy nhiên con số vẫn cao hơn so với giai đoạn 2011 – 2015

Sự đầu tư FDI đã tăng lên, lĩnh vực bất động sản đứng thứ 2 trong việc thu hút vốn đầu

tư nước ngoài, đạt gần 240 triệu đô với tổng 11 dự án Báo cáo đã đưa ra nhận xétkhách quan về 3 thị trường: thị trường nhà ở, thị trường cho thuê văn phòng và thịtrường bán lẻ Cả 3 thị trường đều đang phát triển theo hướng tích cực và ngày càng

mở rộng Tuy nhiên, bài báo cáo mới phân tích được tổng quan chung của từng thịtrường, chưa đi phân tích cụ thể từng thị trường để thấy được điểm mạnh, điểm yếu,tính mới và tính hấp dẫn của từng thị trường

Theo VinaCapital Real Estate Report 2015, “Overview of current property market and future trends” đã phân tích tổng quan được thị trường bất động sản Việt

Nam, đã phân tích được đặc trưng của từng thị trường, những xu hướng tiếp theo củatừng thị trường nhà ở, văn phòng, bán lẻ và công nghiệp Báo cáo đã chỉ ra những vấn

đề cần được giải quyết như nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, luật nhà ởcho người nước ngoài, đặc biêt thủ tục và chính sách rõ ràng hơn đối với FDI, sự quyhoạch và sự phê duyệt để nâng cao lĩnh vực bất động sản

Tác giả Cao Thúy Vân (2008) với đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn rau an toàn của người tiêu dùng” đã tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến sự lựa

chọn rau an toàn Thông qua việc thu thập số liệu điều tra, bằng phương pháp kinh tếlượng, đề tài đã ướng lượng được mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn rau

an toàn của người tiêu dùng và đã tìm ra được các yếu tố ảnh hưởng tới hành vi củangười tiêu dùng Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu của tác giả còn hạn hẹp, cụ thể phạm

vi điều tra của tác giả khi nghiên cứu ở khu vực thành phố Hồ Chí Minh, tác giả chỉđiều tra 62 người trên 2 địa bàn, quận 1 và quận Thủ Đức Số lượng người điều tra ít

nên kết quả thông qua chạy mô hình chưa mang tính tổng quát và khách quan.

Theo bộ phận phân tích CafeLand (2016), “Báo cáo thị trường bất động sản quý

4 năm 2016”, tạp chí bất động sản CafeLand, đã phân tích rõ thị trường kinh tế vĩ mô,

với sự tăng trưởng năm 2016 là 6,21%, thấp hơn năm 2015 là 6,68% Điểm nổi bật ởbáo cáo đưa ra, thị trường bất động sản hoạt động khá sôi nổi, lượng thu hút vốn FDIđứng thứ 3 trong tổng lĩnh vực đầu tư vốn FDI Đồng thời, số lượng vốn đăng ký và sốdoanh nghiệp đăng ký với con số khá cao so với các lĩnh vực khác Báo cáo cũng đãphân tích sâu rộng tình hình thị trường bất động sản ở Hà Nội và thành phố Hồ ChíMinh với phân khúc nhà ở và biệt thự, cùng với đó đã đưa ra những thay đổi về chínhsách của nhà nước cũng như hoạt động tài chính của các ngân hàng ảnh hưởng như thếnào đến thị trường bất động sản

Theo Savills (2016), “Báo cáo tính hình thị trường bất động sản Hà Nội”, báo

cáo đã phân tích rất kỹ sự biến động nguồn cung của các thị trường nhỏ trong thịtrường bất động sản như thị trường bán lẻ, thị trường căn hộ dịch vụ, thị trường kháchsạn, thị trường văn phòng, thị trường căn hộ và thị trường biệt thự, liền kề Báo cáo đãđưa ra được sự nhìn nhận tổng quan về tình hình thị trường bất động sản, phân tíchđược được sự biến động nhưng chưa phân tích được sâu rộng lý do tại sao lại có sựbiến động đó

Theo báo cáo của Bộ xây dựng (2016), báo cáo đã phân tích được tổng quan tình

hình kinh tế nói chung, tình hình của thị trường bất động sản nói riêng Báo cáo đã nêu

ra được nhiệm vụ trong năm 2017, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa bất động sản một cáchhợp lý, khắc phục lệch pha cung cầu, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thươngmại giá thấp, nhà ở cho thuê, kiểm soát nguồn cung bất động sản cao cấp để tránh tìnhtrạng “bong bóng” bất động sản

Trong luận văn tốt nghiệp “Ước lượng và dự báo cầu sản phẩm áo Jacket của công ty TNHH may và thương mại Việt Thành trên địa bàn miền Bắc đến năm 2020”

của tác giả Nguyễn Thị Hương (2016) Mục tiêu của đề tài là ước lượng và dự báo cầumặt hàng áo Jacket của công ty TNHH may và thương mại Việt Thành trên thị trườngmiền Bắc đến năm 2020 Qua nghiên cứu, để đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằmgiúp đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm, nâng cao hiệu quả kinh doanh, mở rộng thị trường

và tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp Để nghiên cứu, tác giả đã thu thập số liệu thứ cấp

và số liệu sơ cấp, bằng phương pháp phân tích hồi quy, phương pháp phân tích thống

kê và phương pháp so sánh, đối chiếu, sử dụng biểu đồ, đồ thị, tác giả đã phân tíchđược các yếu tố ảnh hưởng đến cầu về áo Jacket trên địa bàn Hà Nội để từ đó giúpdoanh nghiệp đưa ra các giải pháp phù hợp Tuy nhiên, phần giải pháp mà tác giả đề rachưa đi sâu, chưa cụ thể trong từng giải pháp, tác giả chỉ dừng lại ở việc đưa ra các

giải pháp chung.

Tác giả Hồ Việt Đức (2015) trong luận văn tốt nghiệp “Ước lượng và dự báo cầu

về sản phẩm Compact của công ty Sao Nam trên thị trường miền Bắc đến năm 2016”,

tác giả đã đưa ra mô hình hàm cầu và dự báo cầu mặt hàng bóng đèn Compact củacông ty trên thị trường toàn miền Bắc Tuy nhiên, thời gian dự báo của bài luận vănkhá ngắn, chỉ diễn ra trong một năm Do vậy, giải pháp cũng như kiến nghị chỉ mangtính chất ngắn hạn

Tác giả Lê Thị Hoa (2014) trong bài luận văn “Phân tích cầu và một số giải pháp kích cầu sản phẩm Dược phẩm của công ty cổ phần Traphaco”, đã làm rõ được

các nhân tố ảnh hưởng đến cầu dược phẩm của công từ việc thu thập và phân tích dữliệu sơ cấp và thứ cấp Tuy nhiên đề tài chưa sử dụng phương pháp kinh tế lượng đểước lượng cầu, qua đó làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến cầu

3 Xác lập và tuyên bố đề tài

Căn cứ vào tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu, cùng với sự phát triển và thayđổi của thị trường bất động sản Việt Nam thì công tác phân tích cầu sẽ là cở sở quantrọng để giúp doanh nghiệp hoạch định chiến lược, đưa ra các giải pháp mở rộng thịphần kinh doanh của công ty Đồng thời theo như đánh giá tổng quan đề tài nghiêncứu, chưa có đề tài nào nghiên cứu về phân tích cầu bất động sản, vì vậy tác giả mạnhdạn thực hiện đề tài: “ Phân tích cầu và một số giải pháp mở rộng thị trường phân phốibất động sản chung cư của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư trên địa bàn

Hà Nội giai đoạn 2017 – 2020 “

Trong bài khóa luận này, tác giả xin tập trung nghiên cứu một số vấn đề để trả lờicâu hỏi sau:

- Thực trạng hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An

Cư trong giai đoạn 2013 – 2016 diễn biến như thế nào? Trong giai đoạn 2013 – 2016,công ty đã đạt được những thành công gì và còn tồn tại những hạn chế gì cần phảikhắc phục

- Những số liệu và phương pháp thu thập số liệu nào được sử dụng để phản ánhthực trạng cầu về dòng sản phẩm bất động sản mà công ty cổ phần An Cư phân phối?Đánh giá được thực trạng cầu

- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến cầu về bất động sản chung cư, từ đó xâydựng hàm cầu về dòng bất động sản chung cư mà công ty An Cư phân phối

- Công tác phân tích cầu của công ty đã được chú trọng chưa? Công tác này đã đượccông ty thực hiện như thế nào? Đã đạt được những thành tựu gì trong việc thực hiện côngtác phân tích cầu đồng thời những mặt chưa đạt được trong quá trình thực hiện

- Những giải pháp nào thúc đẩy hoạt động kinh doanh, phân phối dòng bất độngsản chung cư của công ty An Cư? Hướng đi nào tốt cho công ty trong việc lựa chọnphân phối bất động sản trong thời gian tới? Những kiến nghị đối với cơ quan nhà nước

để có cách thức hỗ trợ hoạt động kinh doanh của công ty.

4 Mục tiêu nghiên cứu

4.1 Mục tiêu chung

Mục tiêu chung của đề tài là phân tích cầu về bất động sản chung cư mà công ty

cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối của người dân trên địa bàn Hà Nội.Qua kết quả nghiên cứu, đưa ra các đề xuất, giải pháp, kiến nghị nhằm thúc đẩy mạnhhoạt động kinh doanh, phân phối của công ty, từ đó nhằm nâng cao hiệu quả kinhdoanh và mở rộng thị phần của công ty trên địa bàn Hà Nội

4.2 Mục tiêu cụ thể

Để khóa luận làm rõ được mục tiêu chung của đề tài là phân tích cầu về bất độngsản chung cư của công ty trên địa bàn Hà Nội thì công ty cần đi sâu làm rõ những mụctiêu cụ thể khác nhau, bao gồm:

- Khóa luận sẽ đi sâu phân tích các lý thuyết liên quan đến cầu, các nhân tố ảnhhưởng đến cầu, từ đó xây dựng được hàm cầu

- Khảo sát, tìm hiểu, đánh giá nhu cầu và thị hiếu cũng như các nhân tố ảnhhưởng đến cầu về bất động sản chung cư của người dân trên địa bàn Hà Nội

- Từ kết quả khảo sát và nghiên cứu, công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An

Cư đưa ra chiến lược, kế hoạch lựa chọn sản phẩm bất động sản chung cư phân phốigiai đoạn 2017 – 2020 Từ đó, công ty An Cư đưa ra giải pháp để thúc đẩy hoạt độngkinh doanh, phân phối bất động sản chung cư của công ty, đồng thời sẽ xây dựng chomình một hướng đi đúng đắn trong ngắn hạn và dài hạn để mở rộng thị phần trên địabàn Hà Nội

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

5.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là cầu về các phân khúc bất động sản chung cư mà công

ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối của người dân trên địa bàn HàNội và mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến cầu sản phẩm: Thu nhập bình quâncủa khách hàng, giá cả sản phẩm, môi trường, vị trí địa lý, chất lượng sản phẩm,chính sách hỗ trợ…

5.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung

Đề tài tập trung nghiên cứu về phân tích cầu về sản phẩm bất động sản chung cư

mà công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối, đồng thời nghiên cứu cácnhân tố ảnh hưởng đến cầu về sản phẩm bất động sản chung cư của người dân trên địabàn Hà Nội

- Phạm vi không gian

Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích cầu về sản phẩm bất động sản chung cư

mà công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối trên địa bàn Hà Nội

6 Phương pháp nghiên cứu

6.1 Phương pháp thu thập dữ liệu

Thu thập dữ liệu là một việc rất quan trọng, có ý nghĩa quyết định tới sự thànhcông của một vấn đề nghiên cứu, chúng ta càng có nhiều thông tin, càng thu thập đượcnhiều dữ liệu liên quan thì vấn đề nghiên cứu càng được phân tích, đánh giá đầy đủ,chính xác hơn, giúp cho bài nghiên cứu them phần thuyết phục Dữ liệu thu thập được

có thể là dữ liệu sơ cấp hay dữ liệu thứ cấp

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp:

Tác giả sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu thông qua việc phát phiếu điềutra trực tiếp hoặc gián tiếp bằng việc gửi phiếu điều tra qua email, facebook, zalo… Mục đích của cuộc điều tra: Tiến hành thu thập các số liệu, ý kiến để có cái nhìntổng thể, khách quan hơn, phục vụ cho quá trình nghiên cứu Quá trình gồm 3 bước:Bước 1: Xác định nội dung và các dữ liệu cần thu thập trong cuộc điều tra

Bước 2: Xây dựng nội dung và trình bày bảng câu hỏi, xác định đối tượng điềutra là người dân trên địa bàn Hà Nội

Bước 3: Tiến hành điều tra, cuộc điều tra kéo dài từ 11/03/2017 đến 27/03/2017.Tiến hành phát phiếu điều tra trực tiếp tại các khu vực cụ thể của Hà Nội, cùng với đó

là việc sử dụng công cụ thư điện tử và các mẫu phiếu sử dụng phầm mềm google.docs

Cơ cấu điều tra: Tác giả sẽ tiến hành điều tra tại một số khu vực nội thành Hà Nộigồm: khu phố Ba Đình, khu phố Đống Đa, khu phố Hoàn Kiếm, khu phố Hai Bà Trưng

và khu vực ngoại thành gồm: huyện Thanh Trì, huyện Từ Liêm, huyện Gia Lâm và huyệnĐông Anh Số lượng phiếu điều tra khoảng 250 phiếu phát ra

Bên cạnh đó, tác giả còn sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp một sốchuyên gia, các nhà quản trị công ty, những người có kiến thức chuyên môn để cóđược sự đánh giá theo nhiều chiều về cầu về bất động sản mà công ty cổ phần dịch vụbất động sản An Cư phân phối trên địa bàn Hà Nội

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Để phục vụ cho đề tài nghiên cứu, trong quá trình thực tập tại công ty cổ phầndịch vụ bất động sản An Cư, tác giả đã tiến hành thu thập các dữ liệu như báo cáo kếtquả kinh doanh, bảng cân đối kế toán của công ty giai đoạn 2013 – 2016 Các dữ liệunày do phòng tài chính – kế toán và phòng hành chính nhân sự của công ty cung cấp.Ngoài ra, để hoàn thiện đề tài, tác giả tham khảo, thu thập các số liệu từ các tài liệu thứcấp như các bài nghiên cứu có liên quan, nguồn sách báo, internet… về các số liệukhác có liên quan

6.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

• Phương pháp phân tích hồi quy

Là phương pháp nghiên cứu sự phụ thuộc một biến vào các biến khác với ýtưởng cơ bản là ước lượng giá trị trung bình của biến phụ thuộc trên cơ sở các giá trị

đã biết của biến độc lập Để thực hiện phương pháp này tác giả sử dụng phần mềmEviews để tiến hành ước lượng cầu về bất động sản mà công ty An Cư phân phối bằngviệc sử dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất OLS Các bước ước lượng được tácgiả tiến hành như sau:

Bước 1: Xác định mô hình ước lượng

Căn cứ vào các yếu tố ảnh hưởng đến cầu về mặt lý thuyết cũng như dự trù cácyếu tố có thể thu thập được số liệu trong thực tế, xác định phương trình hàm cầu tổngquát về bất động sản mà công ty An Cư phân phối

Bước 2: Thu thập và xử lý các số liệu

Thu thập các dữ liệu của các biến trong hàm cầu theo quý của các năm trong giaiđoạn 2013 – 2016, sau đó tiến hành xử lý số liệu cho phù hợp với mô hình đưa ra.Bước 3: Tiến hành ước lượng

Nhập dữ liệu, sử dụng Eviews để tiến hành ước lượng mô hình hàm cầu về bấtđộng sản của công ty An Cư bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS)

Bước 4: Kiểm định sự phù hợp của mô hình đã ước lượng và đưa ra kết quả

- Kiểm tra sự phù hợp về dấu của các tham số so với cả lý luận và thực tế

- Kiểm định ý nghĩa thống kê của các tham số

- Kiểm định sự phù hợp của mô hình

• Phương pháp phân tích thống kê

Đối với những số liệu sơ cấp về ý kiến, đánh giá của khách hàng về bất động sảncủa công ty An Cư phân phối, thu thập bằng việc phát phiếu điều tra, tác giả sẽ tổnghợp và sử dụng phần mềm SPSS để đưa ra những kết quả thống kê tốt nhất, là cơ sởđưa ra những nhận xét, đánh giá

• Phương pháp so sánh, đối chiếu, sử dụng biểu đồ, đồ thị

Đối với các số liệu về doanh thu, lợi nhuận, chi phí, kết quả hoạt động sản xuấtkinh doanh của công ty qua các năm, tác giả sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu

để đánh giá sự biến động tăng giảm giữa các thời kỳ khác nhau, chỉ ra những mặt ưu,nhược điểm trong hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty

Ngoài ra, tác giả còn sử dụng phương pháp đồ thị, bảng biểu minh họa để giúpngười đọc có cái nhìn toàn diện, trực quann và dễ dàng nhất về vấn đề nghiên cứu

7 Kết cấu đề tài khóa luận

Ngoài phần mở đầu, tóm lược, mục lục, danh mục bảng biểu, sơ đồ hình vẽ, danhmục từ viết tắt, tài liệu tham khảo và phụ lục thì nội dung chính của khóa luận sẽ cókết cấu gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về cầu

Chương 2: Thực trạng cầu về bất động sản chung cư mà công ty cổ phần dịch vụbất động sản An Cư phân phối giai đoạn 2013 – 2016

Chương 3: Phân tích cầu và một số giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh bấtđộng sản chung cư của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư trên địa bàn HàNội giai đoạn 2017 – 2020

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÂN TÍCH CẦU

1.1 LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CẦU

1.1.1 Một số khái niệm về cầu và luật cầu

Tác giả Phan Thế Công (2014) đưa ra khái niệm cơ bản về cầu như sau:

“Cầu (kí hiệu là D) là số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà người mua mong

muốn mua và sẵn sàng mua tại các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhấtđịnh, các yếu tố khác không đổi.”

Muốn mua biểu thị nhu cầu của người tiêu dùng về một hàng hóa hoặc dịch vụ

nào đó Sẵn sàng mua biểu thị việc có khả năng mua, có khả năng thanh toán Thực tếcho thấy, nếu thiếu một trong hai yếu tố muốn mua và có khả năng mua thì sẽ khôngtồn tại cầu Cầu khác nhu cầu, nhu cầu là tất cả những mong muốn, sở thích của ngườitiêu dùng nhưng có thể không có khả năng thanh toán Nói cách khác, cầu là nhu cầu

có khả năng thanh toán Ví dụ để phân biết giữa cầu và nhu cầu Một khách hàng mongmuốn mua một căn chung cư cao cấp tại khu vực Hà Đông Dự án đáp ứng được nhu cầu

về vị trí, chất lượng sống cũng như tiện ích, dịch vụ của khách hàng Tuy nhiên, tài chínhcủa khách hàng để dành mua căn hộ là 1,5 tỷ Trong khi đó, giá thấp nhất cho căn hộ của

dự án là 2 tỷ Khách hàng không muốn nhờ đến hỗ trợ tài chính Vì thế mà cầu về căn hộcủa khách hàng không thành công Ngoài ra, khi nghiên cứu cầu của một sản phẩm nào

đó, ta cũng cần quan tâm tới không gian và thời gian nghiên cứu

Lượng cầu (kí hiệu là QD) là số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ cụ thể mà ngườimua muốn mua và sẵn sàng mua tại các mức giá đã cho trong một khoảng thời giannhất định (Phan Thế Công (2014), trang 51)

Biểu cầu là bảng chỉ số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà người tiêu dùng sẵn sàng

và có khả năng mua tại các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định

Ví dụ: Cho biểu cầu về chung cư đựa tiêu thụ trên địa bàn Hà Nội năm 2016

Luật cầu: Số lượng hàng hóa được cầu trong khoảng thời gian đã cho tăng lên

khi giá của hàng hóa đó giảm xuống và ngược lại, giả định các yếu tố khác không đổi(Phan Thế Công (2014), trang 52)

Giá cả và lượng cầu có mối quan hệ tỷ lệ nghịch, khi giá tăng thì lượng giảm, khigiá giảm thì lượng tăng Vì sao lại có luật cầu như vậy? Bao gồm hai lý do sau:

Thứ nhất, trong bất kỳ một khoảng thời gian cụ thể nào, khách hàng tiêu dùng

thêm một sản phẩm thì sẽ nhận được một sự hài lòng thỏa mãn thấp hơn từ mỗi đơn vị

kế tiếp của sản phẩm mà họ tiêu dùng Khi khách hàng tiêu dùng sản phẩm thứ nhất, sẽ

có độ thỏa mãn cao nhất Nhưng khi tiêu dùng đến sản phẩm thứ hai, độ thỏa mãn củakhách hàng đã giảm xuống và tiếp đến sản phẩm thứ ba, độ thỏa mãn giảm hơn nữa sovới khi tiêu dùng sản phẩm thứ hai Điều này hoàn toàn phù hợp với quy luật lợi íchcận biên giảm dần Như vậy Người tiêu dùng sẽ mua đơn vị sản phẩm kế tiếp khi giácủa đơn vị đó đang giảm dần

Thứ hai, dựa trên hiệu ứng thu nhập và hiệu ứng thay thế Hiệu ứng thu nhập

được hiểu là giá cả hàng hóa thay đổi làm cho thu nhập thực tế của người tiêu dùngthay đổi, cầu hàng hóa thay đổi Hầu hết các hàng hóa đều có sự thay thế trong tiêudùng Giá hàng hóa này tăng lên thì lượng cầu về mặt hàng thay thế của nó cũng tănglên, do đó cầu về hàng hóa đó giảm đi và ngược lại khi giá hàng hóa đó giảm, cầu vềhàng hóa thay thế giảm, đây gọi là hiệu ứng thay thế

Hầu hết các loại hàng hóa trên thị trường đều tuân theo luật cầu, chỉ có một số íthàng hóa không tuân theo luật cầu, ngược với luật cầu gọi là hàng hóa Giffen Trườnghợp này hiếm khi xảy ra và cũng ít được quan tâm trong thực tế

1.1.2 Phương trình và đồ thị đường cầu

Giả định rằng các yếu tố khác không đổi, chỉ có mối quan hệ giữa giá cả và lượng cầu,khi đó chúng ta có thể xây dựng hàm cầu tuyến tính có dạng đơn giản như sau:

Tham số chặn a cho biết giá trị của QD khi biến P có giá trị bằng 0

Tham số b được gọi là tham số góc: đo lường ảnh hưởng của lượng cầu khibiến P thay đổi và các yếu tố khác giữ nguyên

Đường cầu: là đường biểu diễn mối quan hệ giữa lượng cầu và giá Các điểmnằm trên đường cầu cho biết lượng cầu tại mức giá nhất định (Phan Thế Công (2014),trang 53)

Ta xét hàm cầu tuyến tính đơn giản QD = a – bP có đường cầu có dạng như sau:

Đồ thị 1.1: Đồ thị đường cầu

Theo quy ước, trục tung biểu thị giá cả, trục hoành biểu thị sản lượng, ta xâydựng đường cầu D Với tham số b > 0, đường cầu là đường có độ dốc âm, độ dốc đượcxác định bằng công thức:

= - = =

Đường cầu biểu diễn mối quan hệ giữa giá và lượng cầu tuân theo luật cầu Khigiá tăng từ PB đến PA thì lượng cầu giảm xuống từ QB xuống QA Và ngược lại giá giảm

từ PA xuống PB thì lượng cầu tăng từ QA lên QB (các yếu tố khác không đổi)

Cầu cá nhân: lượng hàng hóa hay dịch vụ riêng lẻ mà từng cá nhân có khả năng

mua và sẵn sàng mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian nhất định với giảthiết các yếu tố khác không đổi (Ngô Đình Giao, (2007)) Nhu cầu là một hiện tượngtâm lý con người, là đòi hỏi, là mong muốn, nguyện vọng của con người về vật chất vàtinh thần để tồn tại và phát triển Tùy theo nhận thức, môi trường sống và những đặcđiểm tâm sinh lý, mỗi cá nhân có những nhu cầu khác nhau Việc xác định cầu cá nhânphụ thuộc vào nhu cầu và khả năng thanh toán của người tiêu dùng đó

Cầu thị trường: là tổng của tất cả các đường cầu cá nhân trên thị trường đó Đường

cầu thị trường được xác định bằng cách cộng theo chiều ngang (trục hoành) các lượng cầu

cá nhân tương ứng tại mỗi mức giá Do đó đường cầu thị trường thoải hơn đường cầu cá

A

B

D P

Q O

nhân nhưng cũng có độ dốc âm và tuân theo luật cầu (Phan Thế Công, (2014)).

Đồ thị 1.2: Xây dựng đường cầu thị trường về sản phẩm chung cư của công ty cổ

phần bất động sản An Cư phân phối tại Hà Nội

Giả sử trên thị trường có 2 cá nhân tiêu dùng sản phẩm chung cư do công ty cổphần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối: DA, DB Tại mức giá P1, ta có lượng cầuthị trường là QTT1 = QA1 + QB1

Khi giá tăng từ P1 lên P2, lượng cầu của 2 cá nhân đều giảm từ QA1 về QA2 và từ

QB1 về QB2, kéo theo đó là sự giảm xuống của lượng cầu thị trường QTT2 = QA2 + QB2.Đường cầu thị trường được xác định qua 2 điểm E (QTT1, P1) và F (QTT2, P2) trên

đồ thị 1.2

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu

Tùy thuộc vào từng loại hành hóa khác nhau mà sự ảnh hưởng của các yếu tố đếncầu là khác nhau Dưới đây là một số yếu tố ảnh hưởng phổ biển đấn cầu:

1.1.3.1 Giá cả của bản thân hàng hóa (P)

Giả cả hàng hóa có mối quan hệ tỷ lệ nghịch với lượng cầu, tuân theo luật cầu.Khi giá cả hàng hóa tăng lên thì lượng cầu về hàng hóa đó giảm đi và ngược lại, khigiá hàng hóa giảm đi thì lượng cầu về hành hóa đó tăng lên (với giả định rằng các yếu

tố khác không đổi) Giá cả của bản thân hàng hóa có vai trò quan trọng đến quyết địnhchi tiêu của người tiêu dùng, qua đó quyết định đến lượng cầu hàng hóa đó

1.1.3.2 Thu nhập của người tiêu dùng (M)

Thu nhập là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định việc mua già vàmua bao nhiêu của người tiêu dùng vì thu nhập ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua

của người tiêu dùng Giá cả các yếu tố khác không đổi, nếu thu nhập tăng khiến chongười tiêu dùng có cầu cao hơn đối với một loại hàng hóa đó, thì hàng hóa đó là hànghóa thông thường Trong hàng hóa thông thường có hai loại là hàng hóa thiết yếu vàhàng hóa xa xỉ Hàng hóa thiết yếu là hàng hóa được cầu nhiều hơn khi thu nhập tănglên nhưng sự tăng lên của cầu là tương đối nhỏ hoặc xấp xỉ bằng so với sự tăng lên củathu nhập Ví dụ như thịt là thức ăn cần thiết cho bữa ăn hàng ngày Khi thu nhập tănglên, người tiêu dùng sẽ mua nhiều thịt và thịt ngon hơn để ăn, nhưng lượng tăng lên đókhông nhiều, vì khả năng hập thụ của người ăn là có giới hạn Hàng hóa xa xỉ như túixách hoặc nước hoa, sơn hào hải vị khi thu nhập tăng lên, cầu về những hàng hóa đótăng lên đáng kể, vì những hàng hóa xa xỉ đó đa dạng, nhiều chủng loại, đáp ừng đượcnhu cầu hơn nữa của người tiêu dùng Có một loại hàng hóa hoặc dịch vụ mà khi cácyếu tố khác không đổi, thu nhập tăng lên sẽ làm giảm cầu và ngược lại, đó là hàng hóathứ cấp Ví dụ gạo được coi là hàng hóa thứ cấp Khi thu nhập tăng lên, bữa ăn củangười tiêu dùng sẽ có xu hướng cắt giảm tinh bột trong bữa ăn, thay vào đó, tăng chất

xơ, chất khoáng, vitamin qua thị rau, hoa quả trong bữa ăn, vì thế lượng gạo sẽ giảm

đi Điều này được thể hiện qua sơ đồ đường Engel

Đồ thị 1.3 Sơ đồ đường Engel

Tuy nhiên, việc phân biệt hàng hóa thông thường, thứ cấp hay xa xỉ chỉ mangtính chất tương đối, tùy thuộc vào từng không gian và thời gian cụ thể Ví dụ, trongnhững năm 80, 90 của nước ta, việc mỗi người có chiếc xe máy để làm phương tiện dichuyển cũng đã rất xa xỉ Nhưng hiện nay, hầu hết mọi người đều sở hữu cho mìnhmột chiếc xe máy làm phương tiện Lúc này xe máy lại trở thành hàng hóa thông

A

Q

1.1.3.3 Giá cả của hàng hóa có liên quan trong tiêu dùng (P R )

Cầu của hàng hóa không chỉ phụ thuộc vào giá của hàng hóa mà còn phụ thuộcvào giá của hàng hóa có liên quan Hàng hóa liên quan có thể chia làm hai loại: hànghóa thay thế và hàng hóa bổ sung

Hàng hóa thay thế: là những hàng hóa có thể sử dụng thay thế cho hàng hóakhác Hàng hóa thay thế là các loại hàng hóa có cùng công dụng, cùng thỏa mãn mộtnhu cầu, nên người tiêu dùng có thể chuyển từ mặt hàng này sang mặt hàng khác khigiá của các mặt hàng không thay đổi Nếu các yếu tố khác không đổi, cầu đối với mộtloại hàng hóa nào đó sẽ giảm (tăng) khi giá hàng hóa thay thế của nó giảm (tăng) Ví

dụ như sữa Vianmilk và sữa Mộc Châu, gạo nếp thơm và gạo tám, Pepsi và Coca Hàng hóa bổ sung: là các loại hàng hóa được sử dụng song hành với nhau, bổsung cho nhau nhằm thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó Nếu các yếu tố kháckhông đổi, cầu đối với một loại hàng hóa nào đó sẽ giảm (tăng) khi giá hàng hóa bổsung của nó tăng (giảm) Ví dụ như giá điện và các thiết bị sử dụng điện trong nhà,xăng và xe máy

1.1.3.4 Số lượng người mua trên thị trường (N)

Số lượng người mua là nhân tố quan trọng ảnh hưởng tới cầu, là yếu tố quantrọng để xác định thị trường tiềm năng Khi số lượng người mua tăng lên thì lượng cầuhàng hóa đó cũng tăng lên, đường cầu dịch chuyển sang phải và ngược lại, nếu số lượngngười mua giảm đi thì lượng cầu thị trường giảm đi, đường cầu dịch chuyển sang trái Sốlượng người mua trên thị trường có mối quan hệ cùng chiều với cầu hàng hóa

1.1.3.5 Thị hiếu, phong tục, tập quán của người tiêu dùng (T)

Phong tục, tập quán là những thói quen mua sắm của người tiêu dùng, ăn sâu vàođời sống xã hội, được đa số mọi người thừa nhận và làm theo, được hình thành bởi sựthuận tiện hay thói quen xã hội Ví dụ đến dịp Tết nguyên đán, phong tục của ngườiViệt Nam là sắm Tết cho nhà như thịt, bánh kẹp, hoa quả, các loại cây cảnh Vì thếđến dịp tết, cầu về những loại hàng hóa này rất cao nên lượng tiêu thụ những loại hànghóa này rất lớn

Thị hiếu là sở thích, ý thích của người tiêu dùng, là yếu tố quan trọng tác độngtới chủng loại hàng hóa mà người tiêu dùng muốn mua Thị hiếu phụ thuộc vào cácyêu tố như tập quán tiêu dùng, tâm lý lứa tuổi, giới tính, tôn giáo Thị hiếu cũng có thểthay đổi theo thời gian và chịu ảnh hưởng lớn bởi quảng cáo

Khi một loại hàng hóa được người tiêu dùng ưa thích hơn trước làm cho cầuhàng hóa đó trên thị trường tăng lên và đường cầu dịch chuyển sang phải Ngược lại,

sự ưa thích về hàng hóa đó giảm xuống thì cầu về hàng hóa này sẽ giảm và đường cầu

dịch chuyển sang trái Đấy gọi là tâm lý đám đông Trên thực tế, việc tác động đến sởthích, thói quen tiêu dùng là vô cùng khó khăn, đó được coi là nghệ thuật trong kinhdoanh Mỗi công ty khi muốn đưa ra sản phẩm mới hay mở rộng thêm thị phần đềuphải nghiên cứu về thị hiếu người tiêu dùng ở nơi đó để có thể đáp ứng được nhu cầu

và được người tiêu dùng chấp nhận tiêu dùng sản phẩm của mình

1.1.3.6 Kỳ vọng về giá cả hàng hóa trong tương lai (P e )

Kỳ vọng là sự mong đợi hay dự đoán về giá cả trong tương lai của hàng hóa haydịch vụ Kỳ vọng của người tiêu dùng cũng ảnh hưởng đến quyết định mua hàng hóahoặc dịch vụ, từ đó tác động đến cầu Nếu người tiêu dùng hy vọng rằng giá cả trongtương lai của hàng hóa đó sẽ giảm thì cầu hiện tại về hàng hóa đó sẽ giảm và ngượclại, nếu người tiêu dùng dự đoán trong tương lai giá hàng hóa đó sẽ tăng thì cầu vềhàng hóa đó ở thời điểm hiện tại sẽ tăng

Ngoài kỳ vọng về giá, các kỳ vọng về thu nhập, thị hiếu, số lượng người tiêudùng cũng sẽ tác động đến cầu

1.1.3.7 Các yếu tố khác

Bên cạnh các yếu tố đã được phân tích, còn nhiều yếu tố khác tác động đến cầuhàng hóa và dịch vụ Sự tác động đến cầu còn ảnh hưởng bởi các chính sách của Chínhphủ, yếu tố quảng cáo, môi trường tự nhiên, điều kiện thời tiết Mỗi yếu tố đều có thểtác động đến cầu tùy mức mạnh hay yếu mà làm đường cầu dịch chuyển nhiều hay ít

Từ việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cầu, ta có thể xây dựng được phươngtrình hàm cầu tổng quát như sau:

Qx = f (Px, M, Pr, T, Pe, N)

Trong đó:

Qx: lượng cầu về hàng hóa hoặc dịch vụ

Px: giá của hàng hóa hoặc dịch vụ

M: thu nhập của người tiêu dùng

PR: giá của hàng hóa có liên quan

T: thị hiếu của người tiêu dùng

Pe: giá kỳ vọng của sản phẩm trong tương lai

N: số người tiêu dùng trên thị trường

Một trong những hàm cầu phổ biến được sử dụng để phân tích là hàm tuyến tính:

Qd = a + bP + cM + dPR + eT + fPe + gN

Bảng 1.1: Tổng quan các yếu tố tác động đến cầu

M Tỷ lệ thuận với hàng hóa thông thường

Tỷ lệ nghich với hàng hóa thứ cấp

c = Qd / M dương

c = Qd / M âm

PR Tỷ lệ thuận với hàng hóa thay thế

Tỷ lệ nghịch với hàng hóa bổ sung

Bảng 1.2 mô tả mối quan hệ giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc dựa vào các

hệ số góc Các hệ số góc (b, c, d, e, f và g) đo lường sự ảnh hưởng đối với lượng hànghóa được tiêu thụ khi thay đổi một trong các biến (P, M, PR, T, Pe và N) khi các đạilượng khác là không đổi Khi hệ số góc của một biến nhất định là số dương (âm),lượng cầu tỷ lệ thuận (nghịch) với biến đó

1.1.4 Độ co dãn của cầu

1.1.4.1 Độ co dãn của cầu theo giá

Độ co dãn của cầu theo giá là hệ số giữa phần trăm sự thay đổi trong lượng cầu

so với phần trăm sự thay đổi trong giá của hàng hóa đó (Phan Thế Công (2014), trang77) Nó đo lường sự ảnh hưởng của lượng cầu trước sự biến động của giá, cho biết khigiá hàng hóa tăng 1% thì lượng cầu của hàng hóa đó giảm bao nhiêu % và ngược lạiCông thức tính: = = x

( % là phần trăm thay đổi của lượng cầu; % là phần trăm thay đổi giá)Các trường hợp của độ co dãn:

• Nếu > 1 thì cầu co dãn nhiều

• Nếu 0 < < 1 thì cầu kém do giãn theo giá

• Nếu = 1 thì cầu co dãn đơn vị

• Nếu = 0 thì cầu không co dãn

• Nếu = - thì cầu co dãn hoàn toàn

Giá trị của hệ số co dãn của cầu theo giá chéo luôn là một số không âm và không

có đơn vị đo Nghiên cứu độ co dãn của cầu theo giá rất quan trọng đối với doanh nghiệptrong việc quyết định mức giá bán ra để đạt được mục tiêu doanh thu của mình Sản phẩm

có cầu co dãn, việc tăng giá sẽ làm giảm doanh thu và giảm giá sẽ làm tăng doanh thu.Đối với sản phẩm có cầu kém có dãn, việc tăng giá sẽ làm tăng doanh thu và giảm giá sẽ

làm giảm doanh thu Khi doanh nghiệp muốn tối đa doanh thu thì = 1.

1.1.4.2 Độ co dãn của cầu theo thu nhập

Độ co dãn của cầu theo thu nhập là hệ số giữa phần trăm sự thay đổi trong lượngcầu với phần trăm sự thay đổi trong thu nhập (Phan Thế Công (2014), trang 83) Nó

đo lường sự ảnh hưởng của lượng cầu trước sự biến động của thu nhập, cho biết khithu nhập thay đổi 1% thì lượng cầu của hàng hóa đó thay đổi bao nhiêu %

 >1, hàng hóa đang xét là hàng hóa cao cấp

 <1, hàng hóa đang xét là hàng hóa thiết yếu

 < 0, hàng hóa đang xét là hàng hóa thứ cấp

 = 0, lượng cầu và thu nhập không có mối quan hệ với nhau

1.1.4.3 Độ co dãn của cầu theo giá chéo

Độ có dãn của cầu theo giá chéo là sự phản ánh % thay đổi trong lượng cầu củahàng hóa này so với % thay đổi giá cả của hàng hóa khác Hệ số co dãn của cầu theogiá chéo đo lường mức độ phản ứng của giá cả hàng hóa kia so với lượng cầu của hànghóa này (các yếu tố khác không đổi)

Công thức tính: = = x

Dấu của độ co dãn cầu theo giá chéo phụ thuộc vào hàng hóa có liên quan Nếuhàng hóa có liên quan là hàng hóa bổ sung cho hàng hóa X, độ co dãn của cầu theo giáchéo có dấu âm, nghĩa là giá của hàng hóa bổ sung tăng thì lượng cầu hàng hóa đó sẽgiảm Nếu hàng hóa có liên quan là hàng hóa thay thế, độ co dãn của cầu theo giá chéo

có dấu dương, nghĩa là khi giá hàng hóa thay thế tăng lên thì lượng cầu của hàng hóanghiên cứu tăng lên

1.2 LÝ LUẬN VỀ ƯỚC LƯỢNG CẦU

1.2.1 Ước lượng cầu

Ước lượng cầu là một khâu rất quan trọng ảnh hưởng tới việc phân tích địnhlượng về cầu và là căn cứ phục vụ công tác dự báo cầu sau này, tác động trực tiếp tới

việc ra quyết định của doanh nghiệp Ước lượng cầu được thực hiện bằng nhiều cáchkhác nhau Tuy nhiên, tựu chung lại, ước lượng cầu cố gắng lượng hóa các mối quan

hệ giữa cầu và các yếu tố ảnh hưởng đến nó

1.2.2 Các phương pháp ước lượng cầu

1.2.2.1 Phương pháp phỏng vấn và điều tra khách hàng

Theo Tổ hợp giáo dục Topica, điều tra người tiêu dùng là chọn một mẫu ngườitiêu dùng và xác định xem họ sẽ phản ứng như thế nào với những thay đổi cụ thể tronggiá, thu nhập, giá của các hàng hóa có liên quan, các chi phí quảng cáo và các yếu tốảnh hưởng đến cấu khác

Để ước lượng cầu theo phương pháp trên, có hai cách chủ yếu là quan sát trựctiếp người tiêu dùng và sử dụng phiếu điều tra người tiêu dùng:

- Thứ nhất, quan sát trực tiếp người tiêu dùng là việc có mặt ở các chợ, trung tâm

thương mại, cửa hàng quan sát hình vi của họ, hỏi trực tiếp người tiêu dùng Quan sátngười tiêu dùng là thu thập các sở thích họ thông qua việc mua và sử dụng sản phẩm.Đôi khi, đây là cách duy nhất để có được thông tin về phản ứng của người tiêu dùng

- Thứ hai, phương pháp sử dụng phiếu điều tra người tiêu dùng thông thường

cung cấp phần lớn thông tin hữu ích cho người nghiên cứu Để thực hiện phương phápnày có thể phỏng vấn trực tiếp khách hàng tại địa điểm bán hoặc sử dụng biểu mẫuđiều tra do người nghiên cứu hay bộ phận nghiên cứu soạn thảo cẩn thận, đưa tớikhách hàng bằng nhiều cách khác nhau như đưa trực tiếp, qua email, qua các phươngtiện xã hội khác nhau Tuy nhiên mặt trái của phương pháp này là thông tin có thểkhông chính xác do người tiêu dùng không hợp tác điều tra hoặc trả lời không trungthực Thêm nữa, phương pháp này thường đòi hỏi chi phí cao cả về thời gian và tiềnbạc do điều tra mẫu lớn và phân tích tỉ mỉ

1.2.2.2 Phương pháp nghiên cứu và thử nghiệm thị trường

Đây là phương pháp có thể thực hiện được trong điều kiện thí nghiệm hoặc trênthị trường thực

Với phương thức điều tra trên, người tiêu dùng sẽ được cho một số tiền nhất định

và phải chi tiêu hết trong một cửa hàng được dàn dựng để từ đó biết được người tiêudùng phản ứng như thế nào đối với giá cả, sự thay đổi về giá cả, mẫu mã hàng hóacũng như sự thay đổi về giỏ hàng hóa Những người tham gia cuộc thí nghiệm nàyphải biểu thị sát nhất các đặc tính kinh tế xã hội của thị trường hàng hóa mà đang đượcnghiên cứu Tuy nhiên, phương pháp này bị vướng phải những hạn chế là vì thứ nhất,người tiêu dùng biết họ đang trong một cuộc thử nghiệm và có người đang quan sáthành vi của họ, vì vậy không chắc họ sẽ hành động bình thường như một tình huốngthực; thứ hai, mẫu chọn người tham gia thực nghiệm nhỏ vì chi phí thực hiện cao, lạicàng khó hơn đối với những sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản, ô tô

Khác với phương pháp thử nghiệm được tiến hành trong thị trường thực, cónhiều cách để thực hiện thử nghiệm thị trường Một thị trường có đặc tính kinh tế xãhội tương tự và thay đổi một số yếu tố ảnh hưởng đến cầu ở thị trường đó, sau đó lầnlượt ghi chép phản ứng của người tiêu dùng đó Dựa vào số liệu thu thập được, có thểxác định ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau đến cầu về hàng hóa đang nghiên cứu.

1.2.2.3 Phương pháp phân tích hồi quy

Phương pháp phân tích hồi quy được coi là phương pháp cơ bản được sử dụng đểước lượng cầu Đây là một phân tích thống kê các số liệu kinh tế bằng việc sử dụngcác kỹ thuật hồi quy bội Kỹ thuật này cho phép sử dụng các số liệu về cầu và các yếu

tố ảnh hưởng đến cầu để ước lượng các hệ số của hàm cầu Trong kinh tế lượng, có rấtnhiều hàm để xác định mối quan hệ giữa biến phụ thuộc (Q) và các biến độc lập khác.Hai dạng hàm chủ yếu để ước lượng cầu là hàm tuyến tính và hàm phi tuyến tính.Trong bài nghiên cứu, tác giả sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính, vì các biến độc lập

mà tác giả đưa ra là các biến không ngẫu nhiên, đã được tác giả tìm hiểu, nghiên cứu

từ những tài liệu khoa học và thực tế Thêm vào đó, giá trị của các biến độc lập đãđược xác định trước Theo bài giảng Kinh tế học quản lý (Phan Thế Công (2012)), tácgiả nghiên cứu và tóm lược như sau:

Các bước tiến hành ước lượng:

Đối với hãng định giá

- Bước 1: Xác định phương trình hàm cầu của công ty

Căn cứ vào các nhân tố ảnh hưởng đến cầu như: giá của bản thân hàng hóanghiên cứu, thu nhập người tiêu dùng, giá cả hàng hóa có liên quan ta có phươngtrình hàm cầu tổng quát:

= f ( , M, PR, T, Pe, N)

Trong đó:

QX: lượng cầu về hàng hóa và dịch vụ

PX: giá cả của hàng hóa hoặc dịch vụ

M: thu nhập của người tiêu dùng

PR: giá cả hàng hóa có liên quan

T: thị hiếu của người tiêu dùng

Pe: giá kỳ vọng của hàng hóa trong tương lai

N: số người tiêu dùng trên thị trường

Qua nghiên cứu và phân tích để đưa ra các biến độc lập tác động đến biến phụthuộc Dựa vào các số liệu có thể thu thập được trên thực tế cùng với lựa chọn các biến

có thể nghiên cứu để đưa vào mô hình Qua đó tác giả xác định mô hình hồi quy sửdụng trong mô hình là hàm hồi quy tuyến tính

Hàm cầu thực nghiệm dạng tuyến tính:

Qd = a + bP + cM + dPR + eT + fPe + gN

Về mặt lý thuyết, ta dự đoán dấu của các hệ số:

b mang dấu âm

c mang dấu dương đối với hàng hóa thông thường và mang dấu âm đối vớihàng hóa thứ cấp

d mang dấu dương nếu là hàng hóa thay thế và mang dấu âm nếu là hàng hóa

bổ sung

Giá trị độ co dãn của cầu theo giá: = ; = ; =

Bước 2: Thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp về các biến trong hàm để phục vụcông tác ước lượng

Trong bài nghiên cứu, tác giả thu thập số liệu thứ cấp từ phòng tài chính – kếtoán của công ty để đưa vào mô hình ước lượng thông qua việc đã xác định rõ các biếnđộc lập trong mô hình

Bước 3: Sử dụng phương pháp OLS, ước lượng hàm cầu của công ty

Chạy phần mềm Eviews, thu được các ước lượng của các hệ số, ta có hàm hồiquy mẫu:

= + P + M + PR + N

Kiểm tra xem dấu của các hệ số có đúng với dự tính ban đầu về mặt lý thuyết haykhông

Tính giá trị các độ co dãn của cầu như công thức được xây dựng ở bước 1

Kiểm định các giả thiết về ý nghĩa thống kê và sự phù hợp của mô hình

Bước 4: Căn cứ vào các kết quả thu được, đưa ra kết luận và các giải pháp, chínhsách cho doanh nghiệp

Đối với hãng chấp nhận giá

Bước 1: Xác định phương trình đường cung và cầu của ngành

Bước 2: Kiểm tra định dạng cầu của ngành

Hàm cầu được định dạng khi trong hàm cung có ít nhất một biến ngoại sinhkhông nằm trong phương trình hàm cầu

Bước 3: Thu nhập dữ liệu về các biến có trong đường cung và cầu

Bước 4: Ước lượng cầu của ngành bằng phương pháp 2SLS (Two – stage leastsquares)

• Tạo một biến đại diện cho biến nội sinh, biến này tương quan với biến nội sinhnhưng không tương quan với biến sai số ngẫu nhiên

• Thay thế biến nội sinh bằng biến đại diện và áp dụng phương pháp OLS để

ước lượng tham số của hàm hồi quy.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ PHÂN PHỐI GIAI ĐOẠN 2013 – 2016

2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

AN CƯ

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty

Khái quát về công ty như sau:

• Tên công ty : CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ

• Loại hình : Công ty cổ phần

• Vốn điều lệ : 2.000.000.000 đồng.

• Ngày thành lập theo quyết định số : 183/GP-TTĐT do cục quản lý, phát

hành truyền hình và thông tin điện tử cấp ngày 19/8/2010

• Số điện thoại : 04.7308.9999 Fax: 04.3792.5081

• Đôi nét về quá trình hình thành và phát triển của đơn vị thực tập

Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư là thành viên của tập đoàn VNBGroup VNB Group được thành lập năm 2007 – là một tập đoàn lớn bao gồm 4 công tycon : An Cư, VietNambiz, VietNamdiscovery và AFA

Trải qua 9 năm phát triển, VNB Group dần dần khẳng định thương hiệu của mìnhtrên địa bàn thành phố Hà Nội, Hải Phòng và các thành phố khác Trong quá trình hìnhthành và phát triển, VNB Group có nhiều kinh nghiệm trong việc triển khai các hoạtđộng kinh doanh bất động sản, cung cấp ứng dụng trực tuyến, du lịch, xuất khẩu.Công ty An Cư được thành lập năm 2009 với tên thành lập là VNB Land, sau 1 nămhoạt động công ty đổi tên thành Công ty An Cư và được cục quản lý, phát hành truyềnhình và thông tin điện tử cấp giấy phép vào 19/8/2010 Công ty An Cư ra đời với vai trò làcầu nối giữa nhà đầu tư và các cá nhân có mong đợi sở hữu các sản phẩm bất động sảncao cấp thông qua các hoạt động cung cấp dịch vụ tiếp thị và tư vấn bán hàng

Công ty An Cư là đơn vị hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh, tư vấn, quản lý vàtiếp thị bất động sản

Các lĩnh vực kinh doanh gồm:

Tư vấn mua – bán, thuê – cho thuê bất động sản

Phân phối sản phẩm cho các dự án bất động sản

Quảng cáo, tiếp thị các bất động sản, các dự án bất động sản

Định giá bất động sản

Tư vấn pháp lý liên quan đến bất động sản

Tư vấn đầu tư, kinh doanh bất động sản

Thực hiện các thủ tục trọn gói về giao dịch bất động sản

Dịch vụ của Công ty An Cư chủ yếu là trên địa bàn Hà Nội Chủ yếu hoạt độngtại lĩnh vực phân phối các dự án bất động sản và tư phấn pháp lý liên quan đến bấtđộng sản Mảng hoạt động chính của công ty gồm:

− Phân phối và cung cấp tới khách hàng những sản phẩm phân phối bất động sảnphù hợp với nhu cầu của khách hàng

− Cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến bất động sản

2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ cơ bản của đơn vị thực tập.

2.1.2.1 Chức năng

• Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư là đơn vị tổ chức, thực hiện cáchoạt động hỗ trợ cho các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản đăng kýgiao dịch qua công ty

• Công ty là đầu mối thu thập và phân tích các dữ liệu, thông tin về cung cầu vàgiá cả trên thị trường bất động sản; cập nhật các quy định pháp luật về lĩnh vực bấtđộng sản để tham mưu cho lãnh đạo công ty trong việc xác lập chiến lược, kế hoạchkinh doanh;

• Công ty là thành viên trong Hiệp hội Sàn bất động sản Việt Nam, có tráchnhiệm chung sức phát triển ngành Kinh doanh dịch vụ bất động sản nước nhà, từngbước góp phần cải thiện sự minh bạch của thị trường theo định hướng của Chính phủ

2.1.2.2 Nhiệm vụ

• Cung cấp các dịch vụ hỗ trợ giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,thuê mua bất động sản; thực hiện việc xác nhận bất động sản đã được giao dịch quacông ty

• Thực hiện các dịch vụ môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo, đấu giá và quản

lý bất động sản

• Xây dựng website để thực hiện các nghiệp vụ quảng bá hình ảnh Công ty,cung cấp thông tin cho khách hàng và hỗ trợ giao dịch trực tuyến về bất động sản

• Xây dựng ngân hàng dữ liệu khách hàng về bất động sản

• Bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh dịch vụ bất động sản cho cán bộ, nhân viên

• Công bố các thông tin về hoạt động giao dịch bất động sản

• Các nhiệm vụ khác do lãnh đạo Công ty giao

2.1.3 Mô hình tổ chức

Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư

Các phòng hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của trưởng phòng, các trưởngphòng chịu sự điều tiết của Giám đốc sàn Giám đốc sàn được lãnh đạo bởi Tổng Giámđốc công ty

* Chức năng của các phòng ban

Tư vấn và thực hiện các hoạt động giao dịch BĐS với khách hàng, hoàn thiện thủtục pháp lý BĐS Tư vấn về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạchchi tiết thực hiện các dự án đầu tư

Theo dõi, cập nhật, đánh giá và dự báo tình hình biến động thị trường BĐS Tiếpnhận, thu thập, phân loại sắp xếp bảo quản các loại hồ sơ, tư liệu về BĐS.Cung cấpcác thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn thành phố, cungcấp các chính sách Pháp luật liên quan đến BĐS

2.1.4 Cơ chế, chính sách quản lý của công ty

2.1.4.1 Cơ chế, phương pháp quản lý nguồn lực

Quản lý nguồn nhân lực

Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư luôn cho rằng, con người là quantrọng, là yếu tố then chốt quyết định đến sự thành bại của công ty Chính vì thế, An Cưrất chú trọng tới công tác tuyển dụng, công tác đào tạo cùng với chế độ lương thưởng,đãi ngộ đối với nhân viên trong công ty Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cưluôn giữ vững tinh thần khởi nghiệp, đoàn kết, trung thực, hợp tác và luôn tràn đầytình yêu thương

- Chính sách tuyển dụng

Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư luôn coi trọng công tác tuyển dụng

và đầu tư rất nhiều chất xám và tài lực để thực hiện các sự kiện tuyển dụng thu hútnhân tài Ngay từ khâu đầu vào, An Cư đã có yêu cầu nhất định về năng lực đối vớiứng viên như kinh nghiệm về chuyên ngành, các kỹ năng mềm như ngoại ngữ, máytính…Và điều đặc biệt nhất mà An Cư cần ở mỗi ứng viên đó là long trung thành và sựgắn bó với công ty

- Chính sách đào tạo

An Cư là đơn vị tiên phong trong công tác đào tạo và huấn luyện đội ngũ Tưvấn bán hàng chuyên nghiệp, An Cư muốn tạo ra một đội ngũ tư vấn bán hàng đượcđào tạo bài bản và có thái độ nghiêm túc về nghề từ khi các bạn còn ngồi trên ghếnhà trường Đó cũng là sự khác biệt của An Cư trên thị trường dịch vụ Bất động sảnhiện nay

tác đào tạo chuyên môn gắn lý thuyết với thực hành đối với các đơn vị đào tạo/trườngđại học, cao đẳng các chuyên ngành có liên quan đến lĩnh vực bất động sản

bạn Các bạn có cơ hội hiểu sâu sắc về nghề và hoạch định con đường sự nghiệp củamình trong tương lai Chương trình là một cơ hội tuyệt vời giúp bạn khám phá chínhbản thân và nền tảng khởi đầu sự nghiệp vững chắc tại An Cư

Ở An Cư, nhân sự là gốc rễ của sự thành công Bởi sự hiện diện của nhân sự ởkhắp nơi trong mọi sản phẩm dịch vụ nên An Cư chú trọng từ công tác tuyển dụng,đào tạo An Cư có nhiều chính sách hỗ trợ công việc và đào tạo chuyên môn nhằmnâng cao chất lượng tư vấn cũng như tính chuyên nghiệp của nhân viên An Cư kếthợp từ lý thuyết đến thực hành để đảm bảo nhân sự có thể triển khai ngay và triển khaitốt công việc được giao thông qua các chương trình đào tạo nội bộ với chủ đề đa dạng

bổ sung kiến thức và kỹ năng cho chuyên viên tư vấn

Chủ đề 1: Nghề môi giới BĐS và triển vọng phát triển tại Việt Nam

Chủ đề 2: Những thuật ngữ chuyên ngành BĐ

Chủ đề 3: Kỹ năng khảo sát dự án

Chủ đề 4: Internet Marketing

Chủ đề 5: Kỹ năng chăm sóc khách hàng

Quản lý nguồn lực tài chính

Đối với công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư, quản lý nguồn vốn là côngviệc vô cùng quan trọng được xếp ngang hàng với quản lý nguồn nhân lực Ngay từkhi thành lập, công ty đã có một lượng vốn nhất đinh Nhờ vào việc quản lý tốt nguồnvốn, công ty đã có được những thành công nhất định Về sau, do nhu cầu mở rộng củacông ty, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu, công ty đã cần đến các nguồn vay ngắn hạn vàdài hạn để phục vụ sự phát triển của công ty

Quản lý cơ sở vật chất kỹ thuật

Các trang thiết bị máy móc của công ty luôn được giữ gìn, bảo vệ và tu sửa Đặcbiệt, máy tính, điện thoại bàn, máy in luôn luôn được đảm bảo hoạt động tối đa côngsuât Đi đôi với việc đó chính là công tác bảo trì, sẵn sang đối phó với rủi ro xảy ra của

bộ phạn sửa chữa, bộ phận IT

Quản lý thông tin

Thông tin giữ vai trò quan trọng, quyết định đến năng suất hoạt động của cáccông ty, doanh nghiệp Đặc biệt, đối với công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư,thông tin nhanh nhạy, chính xác luôn là yếu tố quyết định để nắm được phần thắngtrên sàn bất động sản Chính vì thế, An Cư luôn chú trọng đến công tác quản lý thôngtin hiệu quả nhất

2.1.4.2 Chính sách kinh doanh, chính sách cạnh tranh của công ty

Chính sách phát triển thương hiệu

Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư luôn chú trọng đến công tác pháttriển thương hiệu Đặc biệt trong tình hình cạnh tranh như hiện nay, công ty khẳngđịnh được thương hiệu của mình, đồng nghĩa với việc hoạt động kinh doanh của công

ty sẽ dễ dàng hơn, thông tin, chất lượng tư vấn theo đó cũng tăng tính đảm bảo

Chính sách cạnh tranh

- Cạnh tranh qua chất lượng tư vấn

Mặc dù công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư mới thành lập năm 2010,còn khá trẻ so với các công ty dịch vụ bất động sản lâu năm trên thị trường Tuy nhiên,

An Cư vẫn luôn luôn tự tin cạnh tranh, tự tin cung cấp dịch vụ bất động sản trên thịtrường Hai yếu tố để An Cư luôn tự tin vươn mình trên thị trường bất động sản đóchính là chất lượng tư vấn và phong cách chuyên nghiệp

Chất lượng tư vấn được thể hiện thông qua mức độ chính sách tuyệt đối của công

ty cung cấp tới khách hàng, mức độ cập nhật, nhạy bén của thông tin tới khách hàng.Thông tin cung cấp tới khách hàng luôn đảm bảo tính súc tích, dễ hiểu và đầy đủ.Phong cách chuyên nghiệp thể hiện ở trang phục, hành vi, cử chỉ của nhân viện

tư vấn tới khách hàng An Cư luôn giữ tinh thần sẵn sang phục vụ tận tâm, tận tình đểđảm bảo nhu cầu của khách hàng

- Cạnh tranh qua chính sách hậu mãi của công ty

Đối với khách hàng, ngoài những chính sách tốt mà chủ đầu tư đem lại Công ty

cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư luôn cung cấp cho khách hàng những món quànhư một sự thành ý mà An Cư muốn tặng khách hàng để cảm ơn sự tin tưởng, lựa chọn

mà khách hàng đã chọn An Cư, tin tưởng An Cư

2.1.5 Thực trạng hoạt động kinh doanh, phân phối của công ty giai đoạn

2013 – 2016

Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư thành lập năm 2009, giai đoạn thịtrường bất động sản đang giảm đi sức hấp dẫn do ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế.Đồng thời tại thời điểm đó, trên thị trường bất động sản đã có những công ty phân phốibất động sản với quy mô và thị phần lớn như công ty CPDV & XD Địa Ốc Đất Xanh,công ty TNHH Savills Việt Nam, công ty TNHH CBRE Việt Nam Tuy nhiên, tậpđoàn VNB Group vẫn quyết định khai sinh ra An Cư với mong muốn đem lại sự khácbiệt đến thị trường An Cư chọn thị trường Hà Nội là thị trường khởi đầu hoạt động vàcũng là thị trường chủ yếu cho đến thời điểm hiện tại Hoạt động chủ yếu của An Cư làphân phối các dòng sản phẩm chung cư trung cấp, cao cấp và biệt thự liền kề Bêncạnh đó, từ đầu năm 2015, bắt kịp theo xu thế thị trường, An Cư đã tham gia thêm lĩnhvực phân phối các dòng bất động sản nghỉ dưỡng ở một vài thị trường mới như ĐàNẵng, Phú Quốc, Sa Pa và đạt được những thành công nhất định

Trong những năm qua, bằng tư duy sáng tạo, sự nỗ lực, cổ gắng và tinh thần gắn

bó, đoàn kết, công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư đã đạt được những thànhcông đáng ghi nhận Tập thể nhân viên công ty đã cùng nhau đi từ giai đoạn khó khănnhất của thị trường bất động sản cho đến khi thị trường bắt đầu nóng và năng động trởlại Kết quả đó được thể hiện như sau:

Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty giai đoạn 2013 – 2016.

(ĐVT: tỷ đồng)

2013

Năm 2014

Năm 2015

Năm

2016 So sánh 2014/2013 So sánh 2015/2014 So sánh 2016/2015

Số tiền +/- (%) Số tiền +/- (%) Số tiền +/- (%) Tổng doanh thu 0,791 6,618 17,809 26,713 5,827 736,13 11,190 169,06 8,904 150 Tổng chi phí 0,559 4,770 12,416 15,678 4,211 853,3 7,646 260,29 3,262 126,27 Lợi nhuận trước thuế 0,214 2,099 5,394 11,037 1,885 880,97 3,294 156,93 5,643 204,62 Lợi nhuận sau thuế 0,171 1,679 4,315 8,830 1,508 880,97 2,635 156,93 4,514 204,62

(Nguồn : Bảng Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư )

Biểu đồ 2.1:So sánh doanh thu, chi phí và lợi nhuận sau thuế của An Cư giai đoạn

2013 – 2016.

(Đơn vị: tỷ đồng)

(Nguồn: Báo cáo kinh doanh)

Qua bảng số liệu trên ta nhận thấy tình hình hoạt động kinh doanh phân phối củacông ty cổ phần bất động sản An Cư như sau:

Biến động doanh thu :

Doanh thu thuần năm 2014 của công ty là 6,618 tỷ đồng, tăng 5,827 tỷ đồng sovới năm 2013, tương ứng tăng 736,13% Đến năm 2015, doanh thu thuần đạt 17,8 tỷđồng, tăng 11,19 tỷ đồng so với năm 2014, tương ứng tăng 169,06% Doanh thu thuầnnăm 2016 đạt 26,7 tỷ đồng, tiếp tục tăng và tăng 8,9 tỷ đồng so với năm 2015, tươngứng tăng 150%

Cuối năm 2014 đầu năm 2015 thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc, việccông ty tiến hành kết hợp với các chủ đầu tư uy tín trên thị trường như Vingroup,Sungroup… bán các sản phẩm cao cấp đem lại doanh thu khá lớn cho công ty Thànhquả nổi bật nhất là trong tuần đầu tiên tháng 7/2015 công ty đã đạt được 27 thương vụ

bất động sản bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng, chung cư, biệt thự Đây là con số khá

ấn tượng mà sales chi nhánh An Cư Vinhomes đạt được Con số cũng khá ấn tượng màMr.Công chia sẻ : Trong một ngày 23/8/2015 đội sales chốt giao dịch thành công 9thương vụ Condoltel

Có được doanh thu tăng lên như vậy, đóng góp vai trò quan trọng nhất là nhờ vàonguồn vốn của công ty Đặc biệt năm 2014, 2015 và 2016 nợ phải trả ngắn hạn và dàihạn của công ty tăng lên do nhân sự tăng, việc đầu tư vào đào tạo nhân sự tăng lên,trang thiết bị máy móc, mở rộng kinh doanh trên nhiều dự án mới Nhờ vào hoạt độnghiệu quả của nguồn vốn, doanh thu của công ty tăng đáng kể Từ đó lợi nhuận vànguồn vốn chủ sở hữu tăng lên Công ty kinh doanh có hiệu quả hơn

Về chi phí

Chi phí tài chính, cụ thể là chi phí lãi vay chiếm tỷ trọng lớn nhất Năm 2014, chiphí tài chính tăng 250,378 triệu đồng so với năm 2013, 2015 và 2016

Chi phí quản lý kinh doanh : Năm 2014 là 4,52 tỷ đồng tăng hơn 3,961 tỷ đồng

so với năm 2013, tức là 708,48% Đến năm 2015 chi phí quản lý kinh doanh là 12,416

tỷ đồng tăng so với năm 2014 là 7,896 tỷ đồng nhưng chỉ tăng tương ứng 174,69%.Bước sang năm 2016, chi phí quản lý kinh doanh tăng lên do mở rộng quy mô kinhdoanh hơn, là 15,6 tỷ, tăng so với năm 2015 là 3,2 tỷ đồng, tương ứng tăng 126,7 %.Tổng chi phí quản lý kinh doanh tăng dần qua các năm , nhưng tăng mạnh ở giai đoạn2013-2016

Về lợi nhuận

So với năm 2013 , lợi nhuận năm 2014 tăng từ 171 triệu đồng lên 1,679 tỷ đồng,tức là tăng hơn 1,5 tỷ đồng Lợi nhuận năm 2015 là 4,315 tỷ đồng, tăng 2,635 tỷ so vớinăm 2014 Lợi nhuận năm 2016 là 8,8 tỷ đồng, tăng 4,5 tỷ đồng so với năm 2015,tương ứng tăng 204,62 % Lợi nhuận của công ty tăng dần qua các năm , tăng mạnh ởgiai đoạn 2013-2016

Công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư tiến hành hoạt động kinh doanh trênmột số dòng bất động sản như chung cư trung cấp và cao cấp, biệt thự, liền kề và nghỉdưỡng Tuy nhiên phân phối bất động sản chung cư là hoạt động chính và là nguồn thu

về chủ lực của công ty Trong 2 năm gần đây, 2015 và 2016, do sự thay đổi mạnh mẽ

về nhu cầu thị trường, An Cư đã mạnh dạn lấn sang phân phối dòng bất động sản biệtthự, liền kề và nghỉ dưỡng, đã đem lại được những kết quả đáng ghi nhận Tuy vậy, bấtđộng sản chung cư vẫn là nguồn doanh thu chính, chiếm phần lớn trong doanh thu củacông ty

Biểu đồ 2.2: Doanh thu phân phối các dòng bất động sản của công ty cổ phần dịch

vụ bất động sản An Cư giai đoạn 2013 – 2016

(Đơn vị: tỷ đồng)

(Nguồn: Báo cáo kinh doanh)

Qua biểu đồ, nhìn chung doanh thu của các dòng bất động sản đều tăng theo thờigian Doanh thu chủ yếu của công ty từ dòng bất động sản chung cư Năm 2015, trongtổng doanh thu, doanh thu từ dòng bất động sản chung cư chiếm 71,03%, doanh thu từdòng biệt thự, liền kề chiếm khoảng 8,93% và doanh thu từ dòng bất động sản nghỉ dưỡng

là 20,04% Sang đến năm 2016, tỷ trọng doanh thu của dòng bất động sản chung cư giảmxuống còn 67,97%, tỷ trọng của dòng bất động sản biệt thự, liền kề tăng lên, đạt 12,01%,

tỷ trọng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn giữ mức ổn định đạt 20,02%

Đạt được kết quả như trên, công ty An Cư đã nỗ lực, cố gắng rất nhiều để đi từmột công ty còn nhỏ bé trên thị trường và dần đã nắm được vị thế và sự tin cậy từkhách hàng cũng như đối tác kinh doanh Công ty không ngừng cố gắng trong việctạo điều kiện mở rộng các mối quan hệ, nắm bắt xu thể thị trường và lựa chọn dự ánhợp lý

2.2 THỰC TRẠNG CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN MÀ CÔNG TY CỔ PHÂN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN AN CƯ PHÂN PHỐI TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2013 – 2016.

2.2.1 Đặc điểm của dòng sản phẩm bất động sản chung cư

Công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư ngay từ khi thành lập đã lựa chọndòng sản phẩm phân phối chính là chung cư trung cấp và cao cấp nhằm mong muốnđem lại những sản phẩm tốt nhất và phù hợp nhất đến khách hàng Để công ty ra các

tiêu chí quyết định lựa chọn chung cư cao cấp và trung cấp để phân phối phụ thuộcvào rất nhiều yếu tố Công ty cũng đã đưa ra một vào tiêu chuẩn lựa chọn như sau:

• Đối với chung cư cao cấp

- Vị trí thuận lợi: Dự án phải nằm trên hệ thống giao thông hoàn chỉnh, đảm bảocác phương tiện đường bộ đề có thể di chuyển đến khu vực trước sảnh chính tòa nhà

- Thiết kế cảnh quan đồng bộ: Cảnh quan xung quanh chung cư có thiết kếthống nhất như sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, tuyến đường nhỏ đi dạo, không gian cáccăn hộ thoáng mát, rộng rãi, sạch sẽ

- Kiến trúc căn hộ

 Căn hộ cao cấp có cấu trúc tiện nghi các phòng bao gồm phòng khách, phòngngủ, khu vực nhà bếp và ăn uống, phòng tắm, vệ sinh, các phòng khác

 Mỗi căn hộ ít nhất phải có 2 khu vệ sinh, phòng ngủ chính có nhà vệ sinh riêng

 Khu vực vệ sinh phải trang bị đầy đủ thiết bị nội thất như vòi sen, bồn rửa mặt,bồn đứng hoặc nằm, bàn cầu, các thiết bị vệ sinh cá nhân, hệ thống nước nóng lạnh

- Diện tích quy mô căn hộ: yếu tố này phụ thuộc quy mô thiết kế

 Diện tích phải lớn hơn 70m2

 Phòng ngủ chính diện tích lớn hơn 20m2

 Thời gian sự dụng của các phòng khách, ăn, phòng vệ sinh phải trên 100 năm

- Tiêu chuẩn trong xây dựng

 Vật liệu xây dựng, vật tư phải có chất lượng tốt nhất tại thời điểm hiện tại,thân thiện với môi trường

 Các trang thiết bị gắn với nhà phải đảm bảo độ an toàn

 Căn nhà phải được xây dựng đảm bảo được ánh sảng tự nhiên, gió, không khímát mẻ, thông thoáng, có khoảng trống xung quanh

- Hệ thống quản lí chung cư

 Tòa nhà được quản lí chặt chẽ với các thiết bị an ninh tối tân nhất

 Camera kiểm soát các hành lang, cầu thang

 Khu vực lối ra vào phải có bảo vệ 24/24 túc trực

- Về vấn đề xã hội: Chung cư cao cấp phải cho những người cao cấp (theo nghĩarộng) ở như có trí thức, học vấn, thu nhập cao, có trách nhiệm với cộng đồng (chủ đầu

tư phải lựa chọn những khách hàng có sự tương đồng về đẳng cấp ) Những yếu tốnày mặc nhiên đưa khu căn hộ đó trở thành cao cấp