59 Kế toán nguyên vật liệu công cụ , dụng cụ - Phân tích hiệu quả sử dụng nguyên vật liệu công cụ dụng cụ tai Công ty cổ phần may Nhà Bè.

59 Kế toán nguyên vật liệu công cụ , dụng cụ - Phân tích hiệu quả sử dụng nguyên vật liệu công cụ dụng cụ tai Công ty cổ phần may Nhà Bè.

CHƯƠNG I

LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP &

THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP

1 TÀI SẢN THẾ CHẤP :

1 Khái niệm:

Theo luật dân sự thì thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sảnlà bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho bên có quyền đểbảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ quân sự

Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp là người đi vay đem tài sản là bất độngsản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay đểvay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để đảm bảo số nợ vay Nếu khi đếnhạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ chongân hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nơ.ï

Trong thế chấp có các bên liên quan sau đây:

Bên thế chấp:

Bên thế chấp là các Công ty, xí nghiệp, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân làngười sở hữu hợp pháp các tài sản và chấp nhận giao tài sản cho ngân hàng để thếchấp cho khoản vay

Bên thế chấp những người chủ tài sản, vẫn được sử dụng tài sản trongthời gian thế chấp để sản xuất kinh doanh nghĩa là trong thời gian thế chấp quyềnsở hữu tài sản chỉ tạm thời tạm thời thay đổi còn quyền sự dụng các tài sản đó thìkhông có sự thay đổi nào

 Bên nhận thế chấp:

Bên nhận thế chấp là bên cho vay đó là các ngân hàng thương mại quốcdoanh, cổ phần, liên doanh nước ngoài; các Công Ty tài chính, HTX tín dụng, cácquỹ tín dụng nhân dân sẽ tiếp nhận tài sản thế chấp bằng các chứng thư sở hữugốc do bên thế chấp giao Bên nhận thế chấp tạm thời là người nắm giữ quyềnđịnh đoạt các tài sản thế chấp đó cho đến khi nó được giải chấp.

2 Phân loại tài sản thế chấp :

tài sản thế chấp gồm:

 Nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà ở, các công trình kiến trúc

 Quyền sử dụng đất hợp pháp

 Ao hồ nuôi cá, tôm, thủy hải sản

 Các loại vườn cây ăn quả, vườn cây công nghiệp, rừng lâmnghiệp…

Như vậy tài sản thế chấp bao gồm các tài sản là bất động sản, đồng thờiphải thõa mãn điều kiện cơ bản:

Thứ nhất: đó là tài sản có giá trị và giá trị sử dụng.

Thứ hai: tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp.

3 Đối với tài sản thế chấp là bất động sản.

Người vay phải giao giấy tờ sở hữu bản gốc của cơ quan có thẩm quyềncấp cho ngân hàng quản lý Trường chưa có giấy tờ sở hữu gốc thì ngân hàng chỉnhận thế chấp đối với các loại tài sản có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp, có đủ điều kiệntheo qui định của pháp luật để Nhà Nước cấp giấy tờ sở hữu nhưmg chưa làmgiấy tờ sở hữu được Trường hợp này, người vay phải giao cho ngân hàng toàn bộgiấy tờ gốc nói trên

Giấy tờ hợp lệ, hợp pháp về quyền sở hữu nhà và sử dụng đất bao gồm:

o Quyết định giao đất và giấy phép xây dựng nhà do cơ Nhà Nứơc cộnghòa XHCNVN cấp

o Giấy tờ sở hữu nhà, đất, hoặc giấy tờ hợp lệ khác do cơ quan có thẩmquyền chế độ cũ cấp.

o Nhà có giấy tờ sở hữu gốc do cơ quan có thẩm cấp đã hoàn thành thủtục bán hoặc chuyển quyền thừa kế thứ hai nhưng người mua nhà chưa làm đượcthủ tục sang tên trứơc bạ

Đối với tài sản là bất động sản:

Người vay vốn phải giao nộp hiện vật cho ngân hàng hoặc hợp thuê khobảo quản Trường hợp thuê kho bảo quản hoặc cho vay thế chấp kho hàng, ngânhàng cho vay là người thế chấp qui định cụ thể về chế độ quản lý, bảo vệ, bảohiểm hàng hóa trong kho và chỉ được xuất kho khi có lệnh giải chấp bằng văn bảncủa ngân hàng

Đối với động sản là phương tiện sản xuất kinh doanh của người vay,không thể giao cho ngân hàng quản lý bằng hiện vật được, người thế chấp phảigiao chứng từ sở hữu cho ngân hàng và phải mua bảo hiểm của tài sản thế chấpđó Giá trị mua bảo hiểm phải đảm bảo nếu có rủi ro xảy ra thì ngân hàng vẫn thuđược gốc lẫn lãi Khách phải giao cho ngân hàng bản gốc của giấy bảo hiểm tàisản thế chấp và giấy ủy quyền của cơ quan bảo hiểm được thanh toán tiền bảohiểm chuyển thẳng cho ngân hàng trong trường hợp có rủi ro xảy ra

Thứ ba: được phép giao dịch và không có tranh chấp.

Thứ tư: phải mua bảo hiểm đối với những tài sản mà nhà nước bắt buộc

phải mua bảo hiểm

Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu nhà nước sở hữu Nhà nước, khi thế chấpphải thực hiện theo các qui định của luật doanh nghiệp Nhà nước( Tài sản đượcdùng thế chấp khi đã được cơ quan chủ quản cho phép)

Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay của công ty cổphẩn… thì phải có giấy tờ ủy thác của hội đồng quàn trị bằng văn bản để người đạidiện ký hợp đồng thế chấp

Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu từ hai người trở lên thì phải có sự đồng ýbằng văn bản của các đồng sở hữu

Với điều kiện cơ bản đó, thì các tài sản sau đây không được nhận thế chấpgồm:

Các tài sản đang còn tranh chấp

Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán chuyển theo qui định củanhà nước…

Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên đi vay

Tài sản đang bị niêm phong, tạm giữ, phong tỏa bởi cơ quan có thẩmquyền

Các tài sản đang cho thuê, cho mượn, hoặc đang thế chấp toàn bộ chomột nghĩa vụ khác

Tài sản không có giá trị, hoặc có giá trị ít hoặc có giá trị nhưng khôngcó giá trị sử dụng

Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán, chuyển nhượng

I TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Khái niệm và các nguyên tắc thẩm định giá

a) Khái niệm :

Hoạt động thẩm định giá là một trong những hoạt động chuyên nghiệprất cần thiết đối với sự vận hành của một nền kinh tế thị trường.Có thể hiểu mộtcách đơn giản thẩm định giá là việc xác định giá của tài sản trên thị trường

Nhưng thẩm định giá là một dạng đặc biệt của các xác định giá bởi côngviệc thẩm định giá do nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinhnghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện

Trong thị trường giản đơn thì giá trị của một chiếc quần Jean nhãn hiệuLevi phụ thuộc vào thị trường nơi bán chiếc quần ấy Nó có thể có giá 600.000 đ ởthị trường bán buôn, có giá 1.000.000 đ ở cửa hàng bán lẻ, nhưng ở một vùng nàođó nơi rất khó mua loại hàng này, mà lại có một nhóm người có thu nhập cao vàrất ưa chuộng, thì rất có thể bán được giá cao gấp nhiều lần

Sau một vài lần mua sắm quần Jean, một người mua hàng có thể dự tínhđược giá mua một cách chính xác loại hàng cá biệt đó.

Nhưng trong thị trường phức tạp như là thị trường bất động sản, thì mộtchuyên gia trong việc xác định giá là nhà thẩm định giá, hay là thẩm định viênphải là một nhà chuyên môn có đào tạo và có kinh nghiệm

Có thể giới thiệu hai định nghĩa về thẩm định giá như sau:

 Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sổ hữu tài sảnbằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đựơc xác định rõ (Giáo sưW.Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh)

 Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị chomột mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tấtcả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tếcăn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn( Giáo sư Lim Lan Yuan,trường xây dựng và bất động sản, đại học quốc gia Singapore)

b) Các nguyên tắc của thẩm định giá

Bao gồm có 9 nguyên tắc sau:

Sử dụng ở mức độ cao nhất và thấp nhất của tài sản là được phép sử dụngvề vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhấtvào ngày thẩm định giá

Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất tốt nhất là:

- Không gian đô thị ( Đất đai và những công trình xây cất) có xu hướngđược đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh

- Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà đến ngày thẩm định giácó khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất

Sử dụng phù hợp là cả hai vị trí và các công trình xây dựng phải được thẩmđịnh giá với cùng một tính chất sử dụng, có tầm quan trọng đối với thẩm định giátrị tài sản trong các vùng lân cận.

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành của một tàisản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá của toàn bộtài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào năng suất toàn bộ là baonhiêu

Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay một phần của mộtcông trình chỉ có thể đưởc biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt thểhiện cho lãi thực hiện vốn đầu tư bổ sung

Giá thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượngcung cầu trên thị trường phù hợp vào ngày thẩm định giá Trên thị trường giá cảcó xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

Khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường thích hợp phải được phântích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản

Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phảicân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh

Khi ước tính các giá trị dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thựchiện quá khứ.

Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữutài sản

Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có ảnh hưởng trựctiếp đến giá trị thị trường

Sự công bằng trong việc sử dụng đất và phát triển.

Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở

vị trí kế cận củng có giá trị như vậy

Khi tiếng hành công việc, người bán phải câng nhắc đến sự công bằngtrong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, cácchính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…

Giá tối đa sẽ tích tụ vào mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý về sựđồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng lân cận; cần xét đến lý thuyếtkhu vực của sự phát triển đô thị

Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét vànhững hậu quả có thể nhìn thấy trước như múc độ lạc hậu của chức năng, giaiđọan hiện tại trong chu kỳ sống của khu vực lân cận

Dự đoán các điều kiện thị trường và các phản ứng của người mua tiêubiểu để dự kiến các điều kiện của thị trường tương lai

Về ý nghĩa của giá trị có thể phân ra thành

Ý nghĩa chủ quan bao gồm: giá trị trong sử dụng, giá trị hữu ích, giátrị đối với cá nhân

Ý nghĩa trong sự xác định kinh tế gồm có: giá trị thị trường; giá trịtrong trao đổi; điểm cân bằng cung và cầu; giá trị hiện tại của các quyền về thunhập trong tương lai

Giá trị có các đặc tính sau:

- Hữu ích là khả năng cung cấp dịch vụ hay thõa mãn nhu cầu

- Khan hiếm là sự khan hiếm tương đối so với nhu cầu

- Nhu cầu là khái niệm mang tính chất kinh tế rằng nhu cầu, không chỉđơn thuần là sự cần thiết, mà phải thực sự tồn tại.

- Khả năng chuyển nhượng là khái niệm pháp lý cho rằng một hànghóa có thể được chuyển nhượng

Giá trị thị trường là gì ?

Có thể hiểu giá trị thị trường theo một số nghĩa sau đây:

- Là giá bán có thể được thực hiện của một tài sản

- Là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện giá trị trường xác định

- Trên thực tế, nói chung thông tin đầy đủ về tài sản và giá trị của tài sảnkhông dễ dàng có sẵn, và giá trị của một tài sản là mức giá mà hầu hết người muasẽ trả

Các định nghĩa về giá trị thị trường mở

Có một số định nghĩa về giá trị thị trường mở được giới thiệu trong sốsách như sau:

Định nghĩa của giáo sư Lim Lan Yaun dưa ra trong cuốn sách

“Các bạn và tài sản của bạn, giá trị và thuế 1955” của Trường Đại học quốc giaSingapore:

“Giá tri thị trường mở của một tài sản là số tiền có thể dự kiến trả cho tàisản của mộ người mua được thông tin tốt, có khả năng và mong muốn mua tài sảnđó, khi tài sản được chào bán do một người bán có thông tin tốt và đang mongmuốn có tài sản đó”

Định nghĩa của viện khảo sát đặc quyền hoàng gia (RICS) Anh:

“Giá trị thị trường mở là mức giá tốt nhất mà tại đó vệc bán một quyền lợivề tài sản sẽ được hoàn thành một cách vô điều kiện về tiền mặt và được cân hắccẩn thận vào ngày thẩm định giá, với điều kiện được thừa nhận là:

- Người bán tự nguyện;

- Trước ngày thẩm định giá đã có một thời gian hợp lý (có tính đến thuộctính của tài sản và tình hình thị trường) để marketing một cách thích hợp về quyềnlợi, để thảo luận về giá và các thời hạn thanh toán, và để hoàn thành việc bán;

- Tình trạng thị trường, mức giá trị và các hòan cảnh khác vào bất kỳ mộtngày giả định sớm hơn nào để trao đổi các hợp đồng thì tương tự như ngày thẩmđịnh giá;

- Không được xem xét đến bất kỳ sự trả giá thêm nào của người mua triểnvọng;

- Cả hai bên giao dịch mua và bán đã hành động một cách có hiểu biết, thậntrọng và không bị áp đặt”

Các loại giá trị

Mỗi một hàng hóa có các loại giá trị khác nhau: giá trị bảo hiểm, giá trị

đầu tư, gía trị tiềm năng, giá trị sử dụng, giá trị vay mượn thế chấp…

Đối với các tài sản cố định theo mục đích của thẩm định giá: giá trị đểmua bán, giá trị để đánh thuế, giá trị để thuê mướn, giá trị để bảo hiểm, giá trị đểthế chấp, giá trị cho báo cáo tài chính…

Giá trị sử dụng và giá trị đầu tư : giá trị sử dụng và giá đầu tư khác vớigiá trị thị trường bởi vì những người sử dụng – chủ sở hữu và những người đầu tư –chủ sở hữu riêng lẻ có những mục đích khác nhau

- Khả năng nguồn tài chính có được của nhà đầu tư.

- Lượng vốn đầu tư tài chính và thời hạn của nó

- Thu nhập khác của nhà đầu tư

- Tính trạng thuế má và kết quả giành được tài sản

- Mục đích khác của nhà đầu tư

Giá trị đầu tư của một tài sản thường là khác nhau đối với những nhàđầu tư riêng lẻ khác nhau, trong khi giá trị thị trường thì vẫn giữ nguyên

Sự khác nhau giữa giá cả, chi phí và giá trị:

Giá cả

Có thể được hiểu theo một số nghĩa sau:

- Là một số lượng tiền một người thực tế trả cho một tài sản

- Là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán

Giá cả có thể là lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn giá trị trường của tài sản.Chi phí

- Chi phí là phí tổn về vốn bao gồm những chi phí quản lý hành chính và cácchỉ tiêu tài chính cho đất đai, lao động, vật tư, sự giám sát và một phần lợi nhuậncần thiết để tạo ra sự hữu ích của tài sản

- Là chi phí sản xuất

- Trong một số điều kiện, chi phí có thể là một phương cách tiện lợi để đolường giá trị

Những yếu tố để xác định giá trị của tài sản

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá trị của tài sản, có thểphân thành một số yếu tố sau:

Các yếu tố kinh tế

Giá trị tài sản phụ thuộc vào mối quan hệ cung và cầu, ở trên thịtrường, cũng như phụ thuộc vào sự co dãn – đàn hồi của cung và cầu

Các yếu tố vật chất

Giá trị vật chất phụ thuộc vào:

o Địa điểm trên đó có tài sản: Khả năng sinh lời của địa điểmcàng cao thì giá trị của tài sản càng cao

o Khu vực môi trường: tài sản đất đai nhà cửa ở thành phố thì cógiá gấp nhiều lầ so với nông thôn

o Các đặc điểm về vị trí và các công trình xây dựng: tài sản đấtđai nhà cửa ở vào vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả năng sinhlợi lớn và giá trị cao

Các yếu tố về tình trạng pháp lý và pháp luật

Các yếu tố tác động đến việc xác định giá trị tài sản thông qua các nhântố sau:

-Xác định quyền sở hữu của tài sản là chủ sở hữu hay thuê

-Các tình trạng về quyền lợi đối với tài sản

-Dự dịnh và sự kiểm soát hợp pháp đối tài sản

Các yếu tố khác

Các yếu tố khác tác động đến giá trị tài sản, gồm có:

-Các quan hệ lịch sử của tài sản

-Những ảnh hưởng của xã hội học và tâm lý học tác động đến việc địnhgiá tài sản

d) Sự khác nhau giữa thẩm định giá và phân tích đầu tư

Thẩm định giá bất động sản là:

 Làm cố định một mức giá, bao gồm việc ước tính giá trị thị trườngmở hay dự đoán mức giá bán có nhiều khả năng nhất

 Đánh giá mức giá mà tại đó một tài sản có khả năng bán được nếuđưa vào chào bán ở thị mở.

 Trong khi tiến hành thẩm định cần phải cân nhắc những điều kiệncủa thị trường thịnh hành Loại bỏ những ảnh hưởng đặc biệt từ cả người bán lẫnngười mua Khi đó thái độ nhận thức về thị trường của người thẩm định là rất quantrọng

Phân tích đầu tư:

 Phân tích đầu tư là sự ước tính một đầu tư không cần thiết dựa trên

cơ sở thị trường Ước tính đầu tư đối với một cá nhân có cân nhắc đến những hoàncảnh đặc biệt của người đó, trong khi đó các nhận thức về thị trường là không cầnthiết cho việc phân tích đầu tư

 Phân tích đầu tư có thể dưới hình thức một sự đánh giá, hay một tỷlệ lãi trên toàn bộ vốn đầu tư

2 Vai trò, nhiệm vụ và phẩm chất cần thiết đối với nhà thẩm định giá

a) Vai trò và nhiệm vụ của nhà thẩm định giá

Các đặc trưng tiêu biểu công việc của nhà thẩm định giá là:

Xác định giá trị thị trường của tài sản

Các nhà thẩm định giá được đào tạo cho yêu cầu định giá các tàisản, đặc biệt đòi hỏi nhà thẩm định giá cần thiết phải có sự hiểu biết và thànhthạo về mối quan hệ pháp lý đối với tài sản, về kỹ thuật xây dựng, về các đặc tínhnổi bật và duy nhất để phục vụ cho việc xác định được giá trị tài sản Do đó mộtngười không phải chuyên nghiệp sẽ không có khả năng để đánh giá và thấu hiểuđược

Là người cố vấn cho các nhà đầu tư

Thẩm định giá và các báo cáo thẩm định là nhằm cung cấp chongười khác sử dụng (không phải là các nhà thẩm định sử dụng), như là một cơ sởgiúp họ ra các quyết định liệu có nên hành động hay không, ví dụ liệu có nên muahay không mua, cho vay hay không cho vay, mua hay phát triển…

Thẩm định giá ảnh hưởng đến những quyết định liên quan đếntổng số tiền lớn Vì vậy, mỗi một công việc thẩm định là một dự án nghiên cứucần sự thận trọng và kỷ năng chuyên nghiệp.

Do các đặc trưng trên mà nhà thẩm định giá có một trách nhiệmlớn đối với cộng đồng xã hội, đòi hỏi họ phải có đạo đức vào tinh thần tráchnhiệm pháp lý chuyên nghiệp cao

b) Những phẩm chất cần thiết đòi hỏi đối với một nhà thẩm định giá

Ở nhiều nước có quy định pháp lý cụ thể đối với những người hành nghềthẩm định giá Nói chung, nhà thẩm định phải là người có hạnh kiểm tốt và chứngminh được rằng:

 Họ đã có bằng đại học thích hợp hoặc có bằng chuyên môn sauđại học, và ít nhất đã có kinh nghiệm tích lũy qua hai năm công tác Đồng thời họchứng minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức chuyên môn họ thông quaviệc thường xuyên theo các chương trình đào tạo;

 Họ có kiến thức và kinh nghiệm trong việc đánh giá các tài sản cốđịnh ở địa phương và phân loại tài sản;

 Họ đáp ứng các yêu cầu về pháp lý, quy định, đạo đức và giaokèo hợp đồng có liên quan đến công việc

 Họ có khẳ năng bồi thường nghề nghiệp thích đáng đối với tráchnhiệm phải gánh chịu liên trong mỗi sự việc

Các tổ chức thẩm định giá quốc tế như Uûy ban chuẩn mực thẩm định giáquốc tế (IVSC), Hiệp hội những nhà thẩm định giá châu Aâu (TEGOVA), Hiệp hộithẩm định giá châu Á (AVA) cho rằng trong cac nước không có trình độ học vấnthích hợp, thì chấp nhận một nhà thẩm định giá của nước đó phải trãi qua kinhnghiệm ít nhất 7 năm công tác, và:

- Được đào tạo đầy đủ, hoặc

- Là thành viên của cơ quan chuyên nghiệp được công nhận có liênquan tới thẩm định giá tài sản cố định, hoặc:

- Được chỉ định bởi tòa án hoặc một cơ quan có thẩm quyền kháctương đương, và

- Họ đã duy trì và nâng cao kiến thức nghề nghiệp chuyên môn, đạtdược bằng kinh nghiệm thực tiễn và bằng cách tham gia chương trình đào tạo thíchhợp

Ở một số nước hiện nay vẫn còn những hạn chế về pháp lý hoặc tậpquán khác nhau đối với việc cấp chứng chỉ hoặc cấp giấy phép hành nghề cho cácnhà thẩm định giá

Quan điểm chung trên thế giới hiện nay là cần phải có ít nhất 3 nămgiáo dục và đào tạo chuyên môn để đạt được trình độ cần thiết cho nghề thẩmđịnh giá Và nhà thẩm định giá phải có phẩm chất sau:

 Công bằng và nổ lực làm việc hết sức mình

 Tinh thông nghiệp vụ

 Có năng lực, theo ịp với sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế vàcác kỹ thật đánh giá, điều kiện pháp lý mới

 Có đạo đức, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật, có tinhthần trách nhiệm cao đối với khách hàng

c) Đăng ký các nhà thẩm định giá

Tất cả các nhà thẩm định giá muốn hoạt động đều phải được đăng theođạo luật ban nành ở mỗi nước

Thông thường, người muốn được đăng ký phải có bằng cấp về nghềthẩm định giá, phải trãi qua làm việc hai năm dưới một nhà thẩm định giá đã đượcđăng ký, và vượt qua được cuộc kiểm tra về năng lực nghề nghiệp Sau khi đạtđược các điều trên, anh ta được đăng ký và có thể hoạt động như một nhà thẩmđịnh giá trong chính phủ hoặc khu vực tư nhân, trong công ty hoặc ở các trườngđại học

Bảo vệ khách hàng

Việc đăng ký các nhà thẩm định giá là để đảm bảo rằng khi thuê cácnhà thẩm định giá trong hoạt động của họ sẽ có được dịch vụ tốt nhất Nếu kháchhàng không hài lòng với dịch vụ được cung cấp, hoặc thấy người thẩm định giálàm việc cẩu thả thì họ có thể phản ánh với Hội đồng thẩm định giá để có biệnpháp kỷ luật Hội đồng có biện pháp kỷ luật Hội đồng có thể xử lý những hàthẩm định đã được đăng ký nếu họ không tuân theo đầy đủ những quy định về đạođức

Bảo vệ những nhà thẩm định giá đã được đăng ký

Chỉ có những nhà thẩm định giá đã được đăng ký mới được quyền thẩmđịnh giá và thu lệ phí Nếu có một ai đó không phải là nhà thẩm định giá có đăngký mà tiến hành thẩm định giá và thu lệ phí, thì người đó bị coi là vi phạm đạoluật về thẩm định giá, và sẽ bị xử lý theo pháp luật

d) Cấp độ hoạt động của thẩm định giá

Trong công tác thẩm định giá có 3 cấp độ hoạt động

Cấp độ đầu tiên – quần chúng nói chung

Những người sử dụng, sở hữu và đầu tư vào bất động sản cho sự cầnthiết của công việc kinh doanh và ở cá nhân Các quyết định về hỏi giá và thếchấp, các hợp đồng cho thuê, các chương bảo hiểm, các dự tính vẽ mẩu lại, các dựán khôi phục hoặc hiện đại hóa… và các hoạt động khác đòi hỏi một số tiền lớn

Cá nhân những người này có tự quyết định, nhưng sẽ không có lợinếu như người này không được đào tạo chính quy, khả năng và năng lực có hạncủa người đó có thể trở thành một vấn đề Thông thường thì không cần thiết đếnviệc thẩm định giá chính thức, nhưng trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi cóliênquan đến bên thứ ba thì cần thiết đến hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp

Cấp độ thứ hai – những người trong nghề về bất động sản

Cấp độ này liên quan đến những người trong nghề về bất động sảnnói chung, chẳng hạn như những người bán hàng, những nhà đầu tư, những ngườiphân phối nhỏ, những nhà xây dựng, những nhà quản lý tài sản.

Những người này có thể không phải là những nhà thẩm định giáchuyên nghiệp, tuy nhiên họ giải quyết vấn đề liên quan đến tới bất động sản nhưlà một phần công việc của họ Thông thường họ được hỏi ý kiến về trị giá bấtđộng sản và rõ ràng là họ đưa ra ý kiến phụ thuộc vào trình độ giới hạn của họ.Họ phải nhận thức hạn chế của họ để nhận biết những trường hợp mà trong đó họkhông có năng lực và trình độ để làm Trong những trường hợp đó, họ nên yêucầu nhà thẩm định giá chuyên nghiệp

Cấp độ thứ ba – những nhà thẩm định giá chuyên ngiệp

Ở hầu hết các nước, những nhà thẩm định giá là những người có đủ tưcách về kiến thức, về kỹ năng nghề nghiệp và tính liêm chính Họ là những ngườichuyên nghiệp được bổ nhiệm và thuộc các tổ chức chuyên nghiệp Ở nhiều nướccó quy định pháp luật, công nhận những người có đủ trình độ để được bổ nhiệmhợp pháp là “Nhà thẩm định đã đăng ký”, “Nhà thẩm định đã tuyên thệ”, “Nhàthẩm định đã được phê duyệt”

Ở Austrialia trong những năm qua có hai nhóm hoạt động thẩm địnhgiá chuyên nghiệp trong khu vực công cộng và khu vực tư nhân Trong những nămsau sự phân biệt ranh giới giữa hai khu vực đã giảm do hoạt động tư nhân hóa củachính phủ Những lĩnh vực chung của hoạt động chuyên nghiệp bao gồm:

 Những nhà thẩm định giá trong khu vực công cộng: bao gồm việcđánh giá bồi thường, thuế đất, thuế tem và quà tặng, thuế thu nhập, vay nợ củachính phủ và những việc thẩm định giá theo luật khác

 Những nhà thẩm định giá tư nhân: cho mua và bán, cho vay thếchấp, những phân tích khả thi, sự phát triển đất đai, báo cáo tài chính của bảngcân đối và kiểm tra các thẩm định giá theo luật

Thực tế của hệ thống kinh tế hiện đại đã làm cho hoạt động hằngngày của các nhà thẩm định giá thuộc hai khu vực cộng và tư nhân trở nên tươngđương như nhau Khi quốc gia và các chính quyền địa phương chuyển hướng vào

tư nhân hóa, chức năng của cá nhà thẩm định giá hiện nay gần như giống nhauqua toàn bộ phạm vi hoạt động của cả hai khu vực.

Phạm vi của dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp

Những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp có đủ tư cách và năng lực đểhành nghề định giá trong tất cả các vấn đề về tài sản cho tất cả các mục đích Cácdịch vụ đó cũng được thực hiện theo các yêu cầu như là chuyên gia làm chứngtrong các vấn đề thẩm định giá đất, và trong các tòa xét xử khác nhau

Những nhà thẩm định giá cũng hoạt động kết hợp với các cố vấn phápluật, các thanh tra, những nhà hoạch định và phát triển thành phố, đưa ra lờikhuyên về các dự án phát triển, các vấn đề kinh tế của dự án xây dựng công ty,thành lập công ty,…

Những nhà thẩm định giá cũng được chính quyền địa phương và liênbang thuê thẩm định giá tài sản cho việc đánh thuế Họ cũng liên quan đến các vụkhiếu nại về thẩm định giá, thay mặt cho các chủ sở hữu tài sản

e) Năng lực của người thẩm định giá

Nhiệm vụ của người thẩm định giá là xác định giá thị trường của tài sản.Thẩm định giá đầu tiên là phải thể hiện ý kiến quan điểm, không phải chỉ làtường trình sự việc Việc thể hiện quan điểm chỉ có giá khi có lý do xác đáng.Những bước dẫn tới việc thẩm định giá phải lôgic, và mọi chứng cớ của thẩm địnhgiá phải tìm cách ghi chép đúng mực và giữ lại những hồ sơ và bản sao báo cáocuối cùng cho khách hàng Những bước đi lôgic và kiểm tra thực tế là mối quanhệ tâm chính của nhà thẩm định giá

Năng lực của nhà thẩm định giá có thể được đánh giá bằng khả năngcủa họ chứng minh việc thẩm định giá của họ là chính xác, và khả năng giải trìnhkhi họ được triệu tập đến trước tòa án hay bất kỳ ở nơi nào khác Người thẩm địnhgiá có kiến thức uyên thâm về tất cả các yếu tố thuộc về thẩm định giá trị tài sản,và có đầy đủ bằng cấp và kỹ năng nghề nghiệp chuyên môn Sự chính xác trong

công việc của anh ta là đáng tin cậy, thông thường trong nhiều trường hợp khôngcần phải kiểm tra lại.

Vai trò của nhà thẩm định giá đã phát triển lớn mạnh trong những nămgần đây Môi trường kinh tế mới có nhu cầu lớn lao cho dịch vụ thẩm định giá

Ngày nay trong thời đại má vi tính, kinh tế tinh vi phức tạp đòi hỏi mộtnguồn dữ liệu thực tế liên tục Những nhà thẩm định giá được công nhận trênkhắp thế giớinhư những nhà cung cấp số liệu tài sảnđộc lập trong cả hai khu vựcnhà nước và tư nhân Ở cả hai khu vực này tài ản đều phải được đăng ký và xácđịnh về số lượng và giá trị

2 Mục tiêu của nhà thẩm định giá

Khi có yêu cầu ước tính giá trị, loại giá trị cần tìm phải được xác định ngaytừ đầu Giá trị xác định có thể là giá thị trường, giá trị thay thế, giá theo pháp luật,giá trị sản xuất , giá thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá bồi thường Sự khác biệt trongsố các thuật ngữ được miêu tả trong công tác thẩm định giá ban hành trong mỗinước, hoặc được xác định trong tiêu chuẩn thẩm định giá do Uûy ban tiêu chuẩnthẩm định giá quốc tế (IVSC) ban hành sử dụng trên toàn cầu

Sự định giá có thể đượ yêu cầu trong rất hiều trường hợp Danh sách liệtkê dưới đây không phản ánh tất cả các mục đích sử dụng của thẩm định giá, mànó chỉ ra một số mẩu của những họat động của thẩm định giá chuyên nghiệp

Sự chuyển nhượng quyền sở hữu

- Để hổ trợ cho người mua đặt giá chào hàng

- Để hổ trợ người bán quyết định giá bán có thể chấp nhận được

- Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi tài sản thực sự

- Để thiết lập cơ sở cho sự công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu củanhiều tài sản

- Để xác định điều kiện của giá bán cho doanh vụ dự định

Tài chính và tính dụng

- Để ước tính giá trị của vật đảm bảo thế chấp đã được đưa ra cho đềnghị vay thế chấp.

- Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết định mua thế chấpbất động sản, Trái phiếu hoặc các loại chứng khoán khác

- Để tạo cơ sở quyết định để đảm bảo một khoản vay về bất động sản

Sự bồi thường cho việc mua cưỡng bức

- Để ước tính giá thị trường trước khi mua

- Để ước tính giá thị trường của phần còn lại, sau khi mua

- Để thiết lập các đền bù đối với tài sản

Những vấn đề về thuế

- Để ước tính giá trị định mức thuế

- Để tách tài sản thành những khoản mục khấu hao như là các phầncông trình xây dựng, và khoản mục không khấu hao như là đất đai, và để ước tínhmức khấu hao được áp dụng

Cố vấn đầu tư và ra quyết định

- Đặt các điều khoản cho thuê

- Xác định tính khả thi của một công trình xây dựng hoặc một chươngtrình đào tạo

- Giúp các công ty và bên thứ ba mua nhà để chuyển nhượng chonhững người làm công

- Phục vụ nhu cầu của những người bảo hiểm, và những người quản lýchính sách Tạo điều kiện thuận lợi cho sự hợp nhất các công ty bằng cách đánhgiá giá trị tài sản

- Ước tính ghía trị thanh lý cho việc bán bắt buộc hoặc bán đấu giá

- Cố vấn cho khách hàng bằng việc xem xét các mục tiêu đầu tư chohọ, sự lựa chọn, những nguồn lực, các hạn chế, và thời gian biểu cho hoạt độngcủa họ

- Khuyên các Ủy ban vùng, tòa án và các nhà hoạch định thành phố vềnhững tác động có thể xảy ra của ành động dự định.

- Làm trọng tài giữa các đối thủ

- Xác định xu hướng cung cầu trên thị trường

- Khẳng định vị thế của thị trường bất động sản

Thẩm định giá cho các mục đích chính quyền.

Dù để mua, bán, thuê mướn hoặc cho các mục đích công đồng,các giaodịch về tài sản của khu vực chính quyền đều đòi hỏi mức độ chuyên môn giống nưcác nơi khác trên thị trường Sự khéo léo trong việc ra quyết định đúng đắn sẽ phụthuộc vào sự hiểu biết toàn vẹn các khuynh hướng hiện hành, về luật pháp và cácvấn đề như là danh là danh sách di tích lịch sử và các địa chỉ bị ô nhiễm

Báo cáo tài chính

Các chính quyền đang chịu áp lực ngày càng tăng để đảm bảo các tàisản đều được sử dụng một cách có hiệu quả Các cơ quan chính quyền chịu tráchnhiệm về thành tích hoạt động của họ bằng cách so sánh với các cơ quan khác vàcác đơn vị tư nhân Việc thực hiện phương pháp kế toán tích lũy đòi hỏi phải có sổghi tài sản chính xác, phương pháp thẩm địn giá thích hợp và sự cần thiết phảitheo đúng các yêu cầu của việc kiểm toán

Thu mua cưỡng bức

Các thương lượng trong việc thu mua cưỡng bức Được thực hiện với sựhiểu biết đầy đủ về các luật lệ liên quan Cần phải xem xét đến sự chia cắt, sự tổnthương tình cảm và các giá trị đặc biệt đối với chủ nhân Hiễn nhiên là việc nàycó thể dẫn đến sự kiện tụng, và điều quan trọng là cần phải có ý kiến của chuyêngia để đảm bảo quan niệm về “các điều kiện công bằng hợp lý” được duy trì, vàsự bảo vệ quyền lợi của người chủ sở hữu được hữu hiệu

Các mục đích đánh thuế

Khi xác định giá trị cho mục đích dùng để đánh thuế, điều quan trọng làvăn kiện định giá phải được soạn thảo theo đúng các luật lệ thích hợp Các định

nghĩa của giá trị cần phải được hiểu và thi hành một cách đồng nhất Để đạt đượchiểu quả và sự công bằng, văn kiện định giá cần phải được soạn thảo theo kỹthuật định giá mới nhất.

Thẩm định để thuê mướn

Hầu như bất cứ tổ chức nào, vào một lúc nào đấy, cũng có liên quan đếnviệc thuê mướn, dù là với tư cách là người thuê hay người chủ Có thể là việc sửdụng có tính thương mại, kỹ nghệ hay gia cư như trên thị trường thue mướn thôngthường, hoặc với một cơ sở có công dụng đặc biệt nào đó trên thị trường không cócái tương tự

Ngày nay thị trường ngày càng trơ ûnên phức tạp, người thuê và ngườichủ cần phải có sự cố vấn của chuyên gia để có được vị trí tốt nhất trong việcthương lượng, soạn thảo và diễn giải hợp đồng và so sánh các đề nghị

Các quyết định cần phải được đạt đến không những vào lúc bắt đầu hợpđồng, mà còn vào lúc tái xét hợp đồng lúc thi hành các sự lựa chọn Tất cả cácchuyện này đều có thể dẫn đến việc kiện tụng Do đó, cần phải có khả năngchuyên môn để giải quyết

Những loại vấn đề có thể nảy sinh ra là:

- Sự so sánh giữa giá thuê đề nghị cho những cơ sở đang xem xét vớigiá thuê phổ biến trên thị trường

- Aûnh hưởng của các khuynh hướng trên thị trường

- Sự hiểu biết toàn vẹn các điều khoản hợp đồngsẽ có ảnh hưởng đếngiá cả thuê mướn Nói rộng ra từ những vấn đề đơn giản như trách nhiệm chi tiềnthêm cho những trang bị thêm, tác động của những điều khỏan của sự phục hồi

- Khả năng so sánh những đề nghị thuê giống nhau, có thể bao gồmthời hạn thuê khác nhau, các khuyến khích như là một giai đoạn thuê không phảitrả phí, việc gắn thêm trang thiết bị, hay là sự cố định giá mặc dù có biến độngcủa thị trườmg bên ngòai

- Một nền tảng vững chắc và công bằng cho việc ấn định giá thuê chonhững tài sản có mục đích đặc biệt

- Một phương pháp thống nhất trên toàn quốc cho tất cả các công tácđịng giá

- Các báo cáo bao hàm quá trình sự việc, lý do và các bằng chứng đểgiúp cho việc thương lượng và ra quyết định.

Thẩm định giá cho máy móc thiết bị.

Khi xem xét giá trị tài sản cho các mục đích làm báo cáo tài chính, bảohiểm hoặc thuế khóa, điều hủ yếu là sự định giá máy móc và thiết bị phải chínhxác và cập nhật hóa và đáp ứng các tiêu chuẩn kế toán Các nguyên tắc là giốngnhau dù là thuộc chính quyền; các tổ chức hay cơ quan công quyền hoặc thuộclĩnh vực tư nhân

Sự định giá các tài sản đòi hỏi sổ sách ghi tài sản phải có đầy đủ chitiết, phải được cập nhật và đựơc xác nhận một cách đồng nhất

Thẩm định giá để bảo hiểm

Việc quản lý rủi ro càng trở nên quan trọng vì các tổ chức kinh doanhnói chung thường hay phải đối phó với khả năng có thể bị thưa kiện, hoặc nhữngtrường hợp quỹ để thay thế các tài sản có thể bị sử dụng cho các mục đích khác ưutiên hơn Điều này có xảy ra giống nhau trong cả hai lĩnh vực công và tư

Trong quá khứ, các chi phí lịch sử thường tăng hay giảm một cách tùytiện, có đủ cho mục đích bảo hiểm Tuy nhiên điều này có thể dẫn đến việc bảohiểm dưới mức nếu lấy trung bình của các điều khoản hợp đồng Thí dụ trongthường hợp các công thình xây dựng, các chi phí có thể không bao gồmcác điềukhoản làm tăng giảm khối lượng, việc phá dở và di chuyển dọn dẹp hiện trường,các phí nghề nghiệp và chậm chễ trong việc cấp giấy phép, tất cả các điều này cóthể cộng thêm 50% vào chi phí cơ bản

Thẩm định giá cho báo cáo tài chính

Hiện đang có nhu cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấpcác báo cáo đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, và về tình hình tài chính cho chínhquyền hoặc cho các cổ đông Các tổ chức đang bị thách thức phải so sánh thànhtích hoạt động tài chính với những tiêu chuẩn của giới thương mại Thành tíchhoạt động trong lĩnh vực này có thể làm cho các tổ chức khu vực công cộng đượcgiữ lại, hợp lý hóa hoặc thương mại hóa

Thẩm định giá đầu tư và danh sách vốn đầu tư

Sự hoạt động của các tài sản ngày càng trở nên thiết yếu cho tương laicủa các tổ chức, dù là dưới hình thức lợi tức trực tiếp trên tiền đầu tư, các giá trịtrong bản quyết toán, hoặc chi của một đơn vị kinh doanh Điều quan trọng là nóphản ánh các tiềm năng hiện tại hay tương lai của chúng, và khi quyết định sửdụng các tài sản thì đã biết rõ các hậu quả có thể xảy ra

Những vấn đề có thể phát sinh bao gồm:

Thẩm định giá vốn đầu tư

Các người chủ sở hữu và các nhà đầu tư không thế chấp nhận lờikhuyên suy đoán trong quá khứ, mà đòi hỏi phải có sự phân tích tỷ mỷ hơn nhiềuđể đi đến các quyết định Bảng các dòng tiền mặt hiện tại là bắt buộc phải có đểđánh giá khả năng phát triển tương lai, cũng như là nhu cầu phải nghiên cứu cặnkẽ các chiều hướng của thị trường Sự chính xác tỷ lệ lãi nội bộ là rất quan trọngđối với người quản lý tài sản, là những người phải chịu trách nhiệm về nhữngquyết định của họ

Thẩm định giá danh sách vốn đầu tư

Những vấn đề nguyên tắc gồm sự đồng nhất của việc báo cáo về địnhgiá, và sự diễn giải các tiêu chuẩn kế toán cho mục đích kiểm toán Điều này cóthể xếp loại từ giá trị thị trường đến giá trị hiện tại, hay giá trị sử dụng đặc biệtđối với nhười chủ sở hữu Các quyết định cũng cần được làm thường xuyên và baogồm sự thẩm định giá danh sách vốn đầu tư

Các nghiên cứu tính khả thi

Câu thành ngữ “Bạn lấy ra được cái gì bạn bỏ vào” thể hiện đượcnhững vấn đề phát sinh từ sự nghiên cứu khả thi không phản ánh được mức cungvà cầu trong tương lai, và các khuynh huớng của thị trường Muốn có quyết địnhđúng đắn đòi hỏi những nghiên cứu khả thi phải giải quyết tất cả mọi khía cạnhcủa sự phát triển, được hổ trợ bởi các phân tích nhạy bén

Các nhà thẩm định giá có đầy đủ khả năng chuyên môn để thực hiệnhiện các dự án danh sách vốn đầu tư lớn nhất trải rộng trên toàn quốc bắt đầu từ

giai đoạn đặt kế hoạch cho đến khi hoàn tất Họ có đầy đủ thông tin và tính trungthực để có thể giúp bạn có được một quyết định đúng đắn về đầu tư.

Thẩm định giá để mua bán

Đối với bất kỳ cơ sở kinh doanh nào, bất động sản là phần tài sản rấtquan trọng Chúng cung cấp nơi làm việc, nơi ăn ở hoặc sinh ra lợi tức như một sựđầu tư Khômg may là bất động sản thường không linh hoạt, và các thay đổi củacác tình huống bên ngòai đòi hỏi những quyết định cần có sự nghiên cứu sâu rộng

Điều này thường áp dụng cho các tài sản thuộc các cấp chính quyền, các

cơ quan của chính phủ hay của tư nhân

Khi có nhu cầu cần thiết thay đổi, các công trình xây dựng sẽ trở nên lỗithời, sự mở rộng thái quá các cơ sở hiện tại, và sự dự kiến đầu tư cũng thay đổi.Các cơ sở kinh doanh phải đưa ra những quyết định liên đến việc mua bán Đây làlúc cần đến lời khuyên hữu ích của các cố vấn chuyên nghiệp

Những yếu tố thiết yếu hổ trợ cho công việc cố vấn chuyên nghiệp baogồm:

- Một kho dữ liệu lớn về mua bán

- Kiến thức và sự hiểu biết về các giá trị của thị trường liên quan

- Tác động của các chiều hướng của thị trường tương lai

- Sự hiểu biết về mục đích mà thẩm định giá yêu cầu và sự tinhthông nghề nghiệp để chọn được các nguyên tắc đúng đắn cho việc thẩm định giá

- Sự hiểu biết về các tác động vào giá trị của việc qui hoạch, vềdanh sách các công trình có giá trị bảo tồn, về cá giá trị được quan tâm ngày càngnhiều như các địa điểm bị ô nhiễm

- Một phương pháp thẩm định giá trên toàn quốc

- Các báo cáo chứa đựng bối cảnh, lập luận và các bằng chứng giúpcho các thương lượng và đưa ra các quyết định Lời khuyên của các cố vấn sẽ đem

lại việc tiết kiệm tiền bạc, và các quyết định được đưa ra rheo lời khuyên nhu vậylà hoàn toàn độc lập và được bảo mật.

Thẩm định giá cho mục đích đánh thuế

Tài sản luôn là yếu tố cơ bản để tạo ra doanh thu, tài sản sở hữu cànglớn thì khả năng đóng góp tạo ra doanh thu càng cao

Thẩm định giá cho mục đích thuế khoá cung cấp dịch vụ cho chính phủqua các văn phòng thuế vụ trong những lĩnh vực:

- Thuế lợi tức

- Thuế công ty

- Thuế trên lãi vốn

- Thuế tem khi chuyển nhượng tài sản

- Thuế thổ trạch

Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hóa, tư nhân hóa các danh nghiệp nhà nước.

Chính phủ nhiều nước dã tiến hành công việc cổ phần hóa, tư nhân hóacác danh nghiệp nhà nước Thẩm định giá có nhiệm vụ tiến hành thẩm giá bấtđộng sản, bao gồm các máy móc thiết bị của các doanh nghiệp để phục vụ chochủ chương của chính phủ

Các nhà thẩm định giá còn thực hiện công việc thẩm định giá để đăngký cổ phần mới cho công ty muốn bán cổ phần cho công chúng, đặc biệt khi bấtđộng sản là bộ phận tài sản của công ty

4 Thẩm định giá đối với vật đảm bảo vay nợ, đồ cầm cố và giấy nợ

Nhằm cung cấp cơ sở để cho các nhà thẩm định giá có thể thực hiện cáhoạt động thẩm định phục vụ cho các tổ chức cho vay, hoặc các tổ chức thực hiệnviệc cấp vốn cần được đảmbảo bằng tài sản cố định cụ thể, chứ không phải là tíndụng thông thường của một cá nhân hay một doanh nghiệp

Các tác động chính của thẩm định giá trong trường hợp này là:

Để ước tính giá trị của một vật đảm bảo thế chấp đã được đưa ra cho đềnghị vay thế chấp

Để tạo cơ sở cho quyết định để đảm bảo một khoản vay về bất động sản.Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết định mua thế chấp bấtđộng sản, trái phiếu hoặc các loại chứng khoán khác.

5 Thẩm định giá cho báo cáo tài chính và kế toán liên quan.

Nhu cầu xãhội đang có áp lực ngày càng tăng lên, đòi hỏi các tổ chức phảisử dụng tài sản một cách có hiệu quả,phải cung cấp báo cáo đầy đủ hơn về kếtquả hoạt động, và về tình hình tài chính cho chính quyền hoặc cho cáccổ đông.Các tổ chức đang bị thách thức phải so sánh hoạt động tài chính với những tiêuchuẩn của giới thương mại Các cơ quan chính quyền chịu trách nhiệm về thànhtích hoạt động của họ bằng cách so sánh với các cơ quan khác và với các đơn vị tưnhân Thành tích hoạt động trong các lĩnh vực này có thể làm cho các tổ chức khuvực công cộng được giữ lại, được hợp lý hóa hoặc thương mại hóa

Việc thiệc hiện phương pháp kế tóan tích lũy đòi hỏi phải có sổ ghi tài sảnchính xác, phương pháp thẩm định giá thích hợp, và sự cần thiết phải đúng theocác yêu cầu của việc kiểm toán

Những bước thiết yếu cần thiết phải thực hiện đáp ứng có hiệu quả cho sựkiểm soát ngày càng tăng này là:

Nhận diện các tài sản của chính mình và các nhiệm vụ của chúng

 Xác định giá của các tài sản cố định

 Xác định xem những tài sản này có được sử dụng với vai trò phụcvụ hữu hiệu cho cộng đồng hay không

 Biết giá trị tổng quát của toàn bộ cơ sở kinh doanh

Các cơ quan giải quyết tốt các câu hỏi này cần được chẩn bị tốt hơn để đápứng yêu cầu cạnh tranh của thị trường thương mại, sụ khắc khe của phương phápkế toán tích lũy và báo tài chính khác

Quan trọng hơn nữa là tổng giá trị của một tổ chức, sau khi xác định được,cần phải được phân tích ra thành nhiều loại tài sản khác nhau Sự phân chia rathành những chương mục tài chính khác nhau tài chính khác nhau này sẽ trở nên

quan trọng trong việc xác định tỷ lệ lợi tức và cơ cấu vốn đầu tư và sự sử dụng tàisản trong tương lai.

Sự liên tục thẩm định giá tài sản là cần thiết cho việc:

¯ Theo dõi và báo thành tích hoạt động của bộ máy quản lý

¯ Đặt kế hoạch để sử dụng tốt tài sản

¯ Đảm bảo sự vững chắc liên tục về mặt tài chính

¯ Quyết định về hướng đi tương lai của các tổ chức về khu vực côngcộng

Các nhà thẩmđịnh giá khi tiến hành thẩmđịnh giá đối với vật đảm bảo nợvay,đồ cầm cố và giấy nợ,họ cần thiết phải tuân theo những chỉ dẫn trong tiêuchuẩn thứ tư của Ủy ban thẩm định giá tài sản quốc tế (TIAVSC), có nội dung nhưsau:

II TIÊU CHUẨN THỨ 4 CỦA TIAVSC

Thẩm định giá đối với vật đảm bảo nợ vay, đồ cầm cố và giấy nợ

1 Mở đầu

a) Tiêu chuẩn thứ tư cung cấp cơ sở để cho nhàthẩm định giá có thể thực hiệncác hoạt động thẩm định phục vụ cho các tổ chức cho vay, hoặc các tổ chức thựchiện việc cấp vốn cần được bảo đảm bằng tài sản cố định cụ thể chứ không phảitín dụng thông thường của một ca ùnhân hay một doanh nghiệp Các nhà thẩm địnhgiá có thể còn tư vấn cho các lĩnh vực khác, song tiêu chuẩn này chỉ sử dụng chothẩm định giá tài sản, cho vật đảm bảo nợ,đồ cầm cố và giấy nợ

b) Nhiều kế hoạch tài chính đảm bảo bởi những tài sản cụ thể Vật đảm bảocho một khoản vay,đồ cầm cố hay những giấy nợ trong những quan hệ tài chínhkhác có thể được xác định ở một mức độ rộng hơn Trong một số trường hợp giátrị ròng của một doanh nghiệp được dùng làm vật đảm bảo ma økhông cần một tàisản cụ thể Các nhà thẩmđịnh giá thường dùng giá trị thị trường khi đánh giánhững tài sản cụ thể dùng để đảm bảo cho các khoản vay tài chính

c) Mặt dù các tài sản khác nhau về vị trí, lợi ích sử dụng,thời gian đã sử dụngvà những yếu tố khác, những nguyên tắc của thẩm định phải có tính thống nhất.Điều quan trọng là các nhà thẩm định giá phải áp dụng thống nhất những nguyêntắc thẩm định trong phạm vi khuôn khổ của những tiêu chuẩn này, tiến hành mộtcách khách quan việc thẩm định phù hợp với yêu cầu và hiểu biết của nhữngngười sử dụng kết quả thẩm định.

2 Phạm vi

Tiêu chuẩn này áp cho tất cả các tình huống khi mà các nhà thẩm định giácần phài tư vấn hoặc báo cáo cho những tổ chức cho vay hoặc là những ngườicung cấp vốn vay khác khi mà mục tiêu của thẩm định giá có liên quan đến cáckhoản vay, đồ cầm cố hoặc giấy nợ

III THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN

A Tổng quan về thị trường tài sản

1 Định nghĩa về bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đaivà công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, côngnghiệp, kinh doanh và thương mại

Bất động sản ám chỉ đến đất đai và tất cả các công trình xây dựng mộtcách vĩnh viễn trên khu đất, bao gồm cả công trình phương tiện cống rãnh thoátnước và các hạng mục công trình cố định khác

2 Quyền lợi đối với bất động sản

Có nhiều loại hình quyền lợi đối với bất động sản, dưới đây là nhữngloại hình phổ biến nhất

a) Đối với đất đai: có ba loại hình chiếm giữ

 Sở hữu vĩnh viễn: sở hữu đất đai được ghi nhận bằng giấy chứngnhận quyền sở hữu Đây là hình thức sở hữu cao nhất

 Thuê có hợp đồng Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn có thể đượcđem cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn

 Quyền sử dụng đất Tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưngthường gắn liền với hoạt động nào đó trên vùng đất đã thuê.

b) Đối với các công trình trên đất đai

 Sở hữu vĩnh viễn Khi chủ sở hữu đất còn sở hữu luôn các côngtrình trên vùng đất ấy

 Thuê có hợp đồng khi các đối tác thứ ba thuê các công trình nằmtrên vùng đất ấy

3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là “địa điểm” tại đó những người mua và ngườibán tác động qua lại lẫn nhau

Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm thị trường chínhthức, và nó được thể hiện bởi con số cung và cầu

Những người bán và những người mua có thể cùng ở một địa điểm cụthể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên lạc với nhau qua mạng lưới thông tinliên lạc Giá cả hàng hóa bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản

4 Các đặc trưng của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có những đặc trưng sau:

 Không có thị trường trung tâm

 Tính không công khai của thị trường làm cho các thông tin về giácả rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thịtrường

 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Do tính chất không táitạo được của đất, nên thị trường đất mang tính độc quyền nhiều hơn thị trườnghàng hóa, biến động của giá đất thường biến động hơn giá hàng hóa

5 Các khu vực của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản thường được phân chia theo khu vực, bao gồmthị trường nhà ở, thị trường văn phòng, thị trường các cửa hàng bán lẻ, thị trườngcông nghiệp và thị trường các tài sản đặc biệt khác

a)Thị trường nhà ở

 Thị trường nhà ở thuộc khu vực tư nhân thường có hai loại:

 Loại thứ nhất là những nhà ở gắn liền với đất đai bao gồm:

 Những căn nhà riêng biệt hoặc nữa riêng biệt, và những dãy nhàxây cùng một kiểu Những kiểu nhà này được đầu tư nhiều, nói chung có sẵn,được sử dụng phổ biến cho những người chủ sở hữu cư trú

 Những căn nhà riêng biệt ở vị trí tốt, có tiền thuê cao, sử dụngphổ biến cho các công ty

 Loại thứ hai là những khu chung cư, là hình thức đầu tư phổ biến

 Thị trường nhà ở thuộc khu vực công cộng là những nhà ở công cộng, cónhiều phòng với kích thước khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu của các nhómngười có thu nhập thấp

b)Thị trường văn phòng: các văn phòng tốt nhất được định vị tại cáckhu vực trung tâm kinh doanh

c)Thị trường cửa hàng bán lẻ: giá trị của cửa hàng phụ thuộc vào kiểucách hấp dẫn, bài trí thuận tiện và chất lượng của môi trường xung quanh

d)Thị trường công nghiệp:việc thiết kế và xây dựng trong thị trườngnày nhằm hướng đến thõa mãn nhu cầu của người sử dụng Nó không phải là sựđầu tư chung, mà thông thường là của mgười chủ sở hữu sử dụng Giá trị của thịtrường phụ thuộc vào dung lượng hoạt động công nghiệp, và khả năng sẵn có vềcung cấp lao động, vật tư và thị trường

e)Thị trường tài sản đặc biệt: thông thường xây theo tập quán để đápứng những yêu cầu của người chủ sở hữu như là: các xưởng đóng tàu, nhà máyhóa dầu, trạm xăng, trung tâm giải trí…

B Tổng quan về phương pháp thẩm định giá bất động sản

Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản baogồm:

 Phương pháp so sánh trực tiếp

 Phương pháp chi phí

 Phương pháp thặng dư

 Phương pháp thu nhập

 Phương pháp thu nhập truyền thống

 Các kỹ thuật luồng tiền chiết khấu

 Phương pháp lợi nhuận

Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá, không cóphương pháp nào chính xác riêng rẻ, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còncác phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương phápthích hợp nhất

Việc xác định các phương pháp tyhích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tốsau:

 Thuộc tính của tài sản

 Sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường

 Mục đích và mục tiêu của việc thẩm định giá

1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp thường dùng nhất để đánh giá tài sản

Phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng gía trị thị trường củamột tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của tài sản đã mua bán.

Mục tiêu của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giaodịch trên thị trường hiện hành, và giống nhau so với tài sản đối tượng định giá, vàtiến hành những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữachúng

a) Các nguyên tắc

 Thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sảnnhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích như nhau

 Sự đóng góp: quá trình điều chỉnh có ước tính sự ham gia đónggóp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường

b) Các bước tiếp cận của phương pháp so sánh trực tiếp

 Tìm kiếm những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể

so sánh với tài sản đối tương định giávề các mặt: kiểu cách, điều kiện, vị trí,…

 Tiến hành điều tra khu vực của tài sản đối tượng thẩm định và tài sảncó khả năng so sánh, để xác định giá của so sánh gầ gũi nhất – từ 3 đến 6 khảnăng

 Phân tích các giá bán và điều chỉnh những sự khác nhau giữa các giábán có thể so sánh với tài sản đối tượng thẩm định giá

 Tiến đến ước tính giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá dựa trên

cơ sở các giá bán được điều chỉnh

c) Các yếu tố so sánh

 Các đặc điểm của tài sản: kích cỡ, kiểu loại, sự sắp xếp, số lượng cácphòng, tuổi,…

 Yếu tố địa điểm: môi trường, khu vực sử dụng đất, …

 Thời gian bán

 Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều khoản nhưnguồn tài chính, các điều kiện như việc bán cưỡng ép, người bán tự nguyện vàngười mua tự nguyện.

d) Những hạn chế và điều kiện cần có của phương pháp so sánh trựctiếp

Hạn chế

 Cần thiết phải có thông tin

 Các dữ liệu thường mang tính lịch sử: đây là điều kiện không thểtránh khỏi Trong điều kiện thị trường biến động Những thông tin này sẽ trở nênlạc hậu trong một thời gian ngắn

Các điều kiện cần thiết

 Chất lượng của thông tin phải cao

 Thông tin thu thập được là có thể so sánh được

 Trong trường hợp những cuộc mua bán có thể so sánh được lạikhông giống nhau lắm vì tính đặc biệt của tài được xem xét, điều này sẽ gây ảnhhưởng của phương pháp này

 Thị trường cần phải ổn định

2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá được dựa trên cơ sở lậpluận là một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì sẽ không bao giờtrả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất hoặc xây dựngcông trình có cùng một sự lợi ích tương tự

Phương pháp này chủ yếu dựa trên phương pháp thay thế, mà giả địnhrằng giá trị của tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sảntương tự như là một vật thay thế

a) Cách tiếp cận phương pháp chi phí

 Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đólà đất trống Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.

 Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế các côngtrình xây dựng hiện có trên miếng đất

 Quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ của các công trìnhhiện có trên miếng đất

 Khấu trừ khoảng khấu hao tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xâydựng lại hoặc để thay thế các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để cóđược một chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao

 Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính củamiếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí

Bảng tóm tắt mẩu thẩm định giá theo phương pháp chi phí

Khoản mục Đồng

Giá trị thị trường của miếng đất trống

+ Chi phí hiện tại của các công trình xây

= Giá trị thị trường của tài sản

b) Những hạn chế của phương pháp chi phí

 Do phương pháp chi phí dựa vào những dữ liệu thị trường, nên nhữnghạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã nói đến ở phần trên cũng đúng đốivới phương pháp chi phí

 Chi phí không bằng với gía trị, và chi phí không tạo ra giá trị

 Phương pháp chi phí sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng củanhiều bộ phận chưa chắc bằng giá trị toàn bộ.

 Người thẩm định giá cần phải thông thạo kỹ thật xây dựng và phải cóđủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này

3 Phương pháp thặng dư

Một tài sản được coi là tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phầncủa giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó

Có ba ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:

 Có một miếng đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phépphát triển, hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó

 Có một tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năngđể nâng cấp thông qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cãi tạo chung

 Có một tài sản với một trình xây dựng đang tồn tại mà không cógiá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy vàthay thế nó

1 Khái niệm và các nguyên tắc

Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá tài sản/ đất cótiềm năng phát triển Phương pháp này dựa trên nguyên tắc là giá trị vốn hiện tạicủa tài sản là giá trị còn lại nhận được từ giá ước tính của sự phát triển giả định,trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Bảng tóm tắt mẩu thẩm định giá theo phương pháp thặng dư như sauKhoản mục Đồng

Tổng giá trị phát triển của sự phát triển dự

kiến

- Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của

người làm việc dự kiến

= Giá trị còn lại của tài sản

Qua sự nhận thức bằng trực giác có thể thấy rằng phương pháp thặng dưlà sự đảo ngược của phương pháp chi phí