39 Kế toán nguyên vật liệu công cụ , dụng cụ - Phân tích hiệu quả sử dụng nguyên vật liệu công cụ dụng cụ tai Công ty cổ phần may Nhà Bè.

39 Kế toán nguyên vật liệu công cụ , dụng cụ - Phân tích hiệu quả sử dụng nguyên vật liệu công cụ dụng cụ tai Công ty cổ phần may Nhà Bè.

CHƯƠNG I

LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP &

THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP

I TÀI SẢN THẾ CHẤP :

1 Khái niệm:

Theo luật dân sự thì thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho bên có quyền để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ quân sự

Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp là người đi vay đem tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để đảm bảo số nợ vay Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nơ.ï

Trong thế chấp có các bên liên quan sau đây:

 Bên thế chấp:

Bên thế chấp là các Công ty, xí nghiệp, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân là người sở hữu hợp pháp các tài sản và chấp nhận giao tài sản cho ngân hàng để thế chấp cho khoản vay

Bên thế chấp những người chủ tài sản, vẫn được sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp để sản xuất kinh doanh nghĩa là trong thời gian thế chấp quyền sở hữu tài sản chỉ tạm thời tạm thời thay đổi còn quyền sự dụng các tài sản đó thì không có sự thay đổi nào

 Bên nhận thế chấp:

Bên nhận thế chấp là bên cho vay đó là các ngân hàng thương mại quốc doanh, cổ phần, liên doanh nước ngoài; các Công Ty tài chính, HTX tín dụng, các

quỹ tín dụng nhân dân sẽ tiếp nhận tài sản thế chấp bằng các chứng thư sở hữu gốc do bên thế chấp giao Bên nhận thế chấp tạm thời là người nắm giữ quyền định đoạt các tài sản thế chấp đó cho đến khi nó được giải chấp.

2 Phân loại tài sản thế chấp :

tài sản thế chấp gồm:

 Nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà ở, các công trình kiến trúc

 Quyền sử dụng đất hợp pháp

 Ao hồ nuôi cá, tôm, thủy hải sản

 Các loại vườn cây ăn quả, vườn cây công nghiệp, rừng lâm nghiệp…

Như vậy tài sản thế chấp bao gồm các tài sản là bất động sản, đồng thời phải thõa mãn điều kiện cơ bản:

Thứ nhất: đó là tài sản có giá trị và giá trị sử dụng.

Thứ hai: tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp.

3 Đối với tài sản thế chấp là bất động sản.

Người vay phải giao giấy tờ sở hữu bản gốc của cơ quan có thẩm quyền cấp cho ngân hàng quản lý Trường chưa có giấy tờ sở hữu gốc thì ngân hàng chỉ nhận thế chấp đối với các loại tài sản có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp, có đủ điều kiện theo qui định của pháp luật để Nhà Nước cấp giấy tờ sở hữu nhưmg chưa làm giấy tờ sở hữu được Trường hợp này, người vay phải giao cho ngân hàng toàn bộ giấy tờ gốc nói trên

Giấy tờ hợp lệ, hợp pháp về quyền sở hữu nhà và sử dụng đất bao gồm:

o Quyết định giao đất và giấy phép xây dựng nhà do cơ Nhà Nứơc cộng hòa XHCNVN cấp

o Giấy tờ sở hữu nhà, đất, hoặc giấy tờ hợp lệ khác do cơ quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp

o Nhà có giấy tờ sở hữu gốc do cơ quan có thẩm cấp đã hoàn thành thủ tục bán hoặc chuyển quyền thừa kế thứ hai nhưng người mua nhà chưa làm được thủ tục sang tên trứơc bạ.

Đối với tài sản là bất động sản:

Người vay vốn phải giao nộp hiện vật cho ngân hàng hoặc hợp thuê kho bảo quản Trường hợp thuê kho bảo quản hoặc cho vay thế chấp kho hàng, ngân hàng cho vay là người thế chấp qui định cụ thể về chế độ quản lý, bảo vệ, bảo hiểm hàng hóa trong kho và chỉ được xuất kho khi có lệnh giải chấp bằng văn bản của ngân hàng

Đối với động sản là phương tiện sản xuất kinh doanh của người vay, không thể giao cho ngân hàng quản lý bằng hiện vật được, người thế chấp phải giao chứng từ sở hữu cho ngân hàng và phải mua bảo hiểm của tài sản thế chấp đó Giá trị mua bảo hiểm phải đảm bảo nếu có rủi ro xảy ra thì ngân hàng vẫn thu được gốc lẫn lãi Khách phải giao cho ngân hàng bản gốc của giấy bảo hiểm tài sản thế chấp và giấy ủy quyền của cơ quan bảo hiểm được thanh toán tiền bảo hiểm chuyển thẳng cho ngân hàng trong trường hợp có rủi ro xảy ra

Thứ ba: được phép giao dịch và không có tranh chấp.

Thứ tư: phải mua bảo hiểm đối với những tài sản mà nhà nước bắt buộc

phải mua bảo hiểm

Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu nhà nước sở hữu Nhà nước, khi thế chấp phải thực hiện theo các qui định của luật doanh nghiệp Nhà nước( Tài sản được dùng thế chấp khi đã được cơ quan chủ quản cho phép)

Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay của công ty cổ phẩn… thì phải có giấy tờ ủy thác của hội đồng quàn trị bằng văn bản để người đại diện ký hợp đồng thế chấp

Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu từ hai người trở lên thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu

Với điều kiện cơ bản đó, thì các tài sản sau đây không được nhận thế chấp gồm:

Các tài sản đang còn tranh chấp.

Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán chuyển theo qui định của nhà nước…

Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên đi vay

Tài sản đang bị niêm phong, tạm giữ, phong tỏa bởi cơ quan có thẩm quyền

Các tài sản đang cho thuê, cho mượn, hoặc đang thế chấp toàn bộ cho một nghĩa vụ khác

Tài sản không có giá trị, hoặc có giá trị ít hoặc có giá trị nhưng không có giá trị sử dụng

Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán, chuyển nhượng

II.TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Khái niệm và các nguyên tắc thẩm định giá

a) Khái niệm :

Hoạt động thẩm định giá là một trong những hoạt động chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của một nền kinh tế thị trường.Có thể hiểu một cách đơn giản thẩm định giá là việc xác định giá của tài sản trên thị trường

Nhưng thẩm định giá là một dạng đặc biệt của các xác định giá bởi công việc thẩm định giá do nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện

Trong thị trường giản đơn thì giá trị của một chiếc quần Jean nhãn hiệu Levi phụ thuộc vào thị trường nơi bán chiếc quần ấy Nó có thể có giá 600.000 đ ở thị trường bán buôn, có giá 1.000.000 đ ở cửa hàng bán lẻ, nhưng ở một vùng nào đó nơi rất khó mua loại hàng này, mà lại có một nhóm người có thu nhập cao và rất ưa chuộng, thì rất có thể bán được giá cao gấp nhiều lần

Sau một vài lần mua sắm quần Jean, một người mua hàng có thể dự tính được giá mua một cách chính xác loại hàng cá biệt đó

Nhưng trong thị trường phức tạp như là thị trường bất động sản, thì một chuyên gia trong việc xác định giá là nhà thẩm định giá, hay là thẩm định viên phải là một nhà chuyên môn có đào tạo và có kinh nghiệm.

Có thể giới thiệu hai định nghĩa về thẩm định giá như sau:

 Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sổ hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đựơc xác định rõ (Giáo sư W.Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh)

 Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn( Giáo sư Lim Lan Yuan, trường xây dựng và bất động sản, đại học quốc gia Singapore)

b) Các nguyên tắc của thẩm định giá

Bao gồm có 9 nguyên tắc sau:

 Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sử dụng ở mức độ cao nhất và thấp nhất của tài sản là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá

Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất tốt nhất là:

- Không gian đô thị ( Đất đai và những công trình xây cất) có xu hướng được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh

- Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà đến ngày thẩm định giá có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất

 Sử dụng phù hợp.

Sử dụng phù hợp là cả hai vị trí và các công trình xây dựng phải được thẩm định giá với cùng một tính chất sử dụng, có tầm quan trọng đối với thẩm định giá trị tài sản trong các vùng lân cận

 Sự thay thế

Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước.

Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Khi đó một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều hơn chi phí mua một tài sản thay thế như vậy trong thị trường mở

 Sự đóng góp

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành của một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào năng suất toàn bộ là bao nhiêu

Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay một phần của một công trình chỉ có thể đưởc biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt thể hiện cho lãi thực hiện vốn đầu tư bổ sung

 Cung và cầu

Giá thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung cầu trên thị trường phù hợp vào ngày thẩm định giá Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

Khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường thích hợp phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản

Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh

 Dự kiến các lợi ích tương lai.

Khi ước tính các giá trị dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ

Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản

Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường.

 Sự công bằng trong việc sử dụng đất và phát triển.

Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở

vị trí kế cận củng có giá trị như vậy

Khi tiếng hành công việc, người bán phải câng nhắc đến sự công bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…

 Sự hòa hợp

Giá tối đa sẽ tích tụ vào mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý về sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng lân cận; cần xét đến lý thuyết khu vực của sự phát triển đô thị

 Những thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội.

Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét và những hậu quả có thể nhìn thấy trước như múc độ lạc hậu của chức năng, giai đọan hiện tại trong chu kỳ sống của khu vực lân cận

Dự đoán các điều kiện thị trường và các phản ứng của người mua tiêu biểu để dự kiến các điều kiện của thị trường tương lai

c) Ý nghĩa và các đặc tính của giá trị

Về ý nghĩa của giá trị có thể phân ra thành

Ý nghĩa chủ quan bao gồm: giá trị trong sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với cá nhân

Ý nghĩa trong sự xác định kinh tế gồm có: giá trị thị trường; giá trị trong trao đổi; điểm cân bằng cung và cầu; giá trị hiện tại của các quyền về thu nhập trong tương lai

Giá trị có các đặc tính sau:

- Hữu ích là khả năng cung cấp dịch vụ hay thõa mãn nhu cầu

- Khan hiếm là sự khan hiếm tương đối so với nhu cầu

- Nhu cầu là khái niệm mang tính chất kinh tế rằng nhu cầu, không chỉ đơn thuần là sự cần thiết, mà phải thực sự tồn tại.

- Khả năng chuyển nhượng là khái niệm pháp lý cho rằng một hàng hóa có thể được chuyển nhượng

Giá trị thị trường là gì ?

Có thể hiểu giá trị thị trường theo một số nghĩa sau đây:

- Là giá bán có thể được thực hiện của một tài sản

- Là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện giá trị trường xác định

- Trên thực tế, nói chung thông tin đầy đủ về tài sản và giá trị của tài sản không dễ dàng có sẵn, và giá trị của một tài sản là mức giá mà hầu hết người mua sẽ trả

Các định nghĩa về giá trị thị trường mở

Có một số định nghĩa về giá trị thị trường mở được giới thiệu trong số sách như sau:

Định nghĩa của giáo sư Lim Lan Yaun dưa ra trong cuốn sách

“Các bạn và tài sản của bạn, giá trị và thuế 1955” của Trường Đại học quốc gia Singapore:

“Giá tri thị trường mở của một tài sản là số tiền có thể dự kiến trả cho tài sản của mộ người mua được thông tin tốt, có khả năng và mong muốn mua tài sản đó, khi tài sản được chào bán do một người bán có thông tin tốt và đang mong muốn có tài sản đó”

Định nghĩa của viện khảo sát đặc quyền hoàng gia (RICS) Anh:

“Giá trị thị trường mở là mức giá tốt nhất mà tại đó vệc bán một quyền lợi về tài sản sẽ được hoàn thành một cách vô điều kiện về tiền mặt và được cân hắc cẩn thận vào ngày thẩm định giá, với điều kiện được thừa nhận là:

- Người bán tự nguyện;

- Trước ngày thẩm định giá đã có một thời gian hợp lý (có tính đến thuộc tính của tài sản và tình hình thị trường) để marketing một cách thích hợp về quyền lợi, để thảo luận về giá và các thời hạn thanh toán, và để hoàn thành việc bán;

- Tình trạng thị trường, mức giá trị và các hòan cảnh khác vào bất kỳ một ngày giả định sớm hơn nào để trao đổi các hợp đồng thì tương tự như ngày thẩm định giá;

- Không được xem xét đến bất kỳ sự trả giá thêm nào của người mua triển vọng;

- Cả hai bên giao dịch mua và bán đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị áp đặt”

Các loại giá trị

Mỗi một hàng hóa có các loại giá trị khác nhau: giá trị bảo hiểm, giá trị

đầu tư, gía trị tiềm năng, giá trị sử dụng, giá trị vay mượn thế chấp…

Đối với các tài sản cố định theo mục đích của thẩm định giá: giá trị để mua bán, giá trị để đánh thuế, giá trị để thuê mướn, giá trị để bảo hiểm, giá trị để thế chấp, giá trị cho báo cáo tài chính…

Giá trị sử dụng và giá trị đầu tư : giá trị sử dụng và giá đầu tư khác với giá trị thị trường bởi vì những người sử dụng – chủ sở hữu và những người đầu tư – chủ sở hữu riêng lẻ có những mục đích khác nhau

- Khả năng nguồn tài chính có được của nhà đầu tư.

- Lượng vốn đầu tư tài chính và thời hạn của nó

- Thu nhập khác của nhà đầu tư

- Tính trạng thuế má và kết quả giành được tài sản

- Mục đích khác của nhà đầu tư

Giá trị đầu tư của một tài sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu tư riêng lẻ khác nhau, trong khi giá trị thị trường thì vẫn giữ nguyên

Sự khác nhau giữa giá cả, chi phí và giá trị:

Giá cả

Có thể được hiểu theo một số nghĩa sau:

- Là một số lượng tiền một người thực tế trả cho một tài sản

- Là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán

Giá cả có thể là lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn giá trị trường của tài sản.Chi phí

- Chi phí là phí tổn về vốn bao gồm những chi phí quản lý hành chính và các chỉ tiêu tài chính cho đất đai, lao động, vật tư, sự giám sát và một phần lợi nhuận cần thiết để tạo ra sự hữu ích của tài sản

- Là chi phí sản xuất

- Trong một số điều kiện, chi phí có thể là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị

Những yếu tố để xác định giá trị của tài sản

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá trị của tài sản, có thể phân thành một số yếu tố sau:

Các yếu tố kinh tế

Giá trị tài sản phụ thuộc vào mối quan hệ cung và cầu, ở trên thị trường, cũng như phụ thuộc vào sự co dãn – đàn hồi của cung và cầu

Các yếu tố vật chất

Giá trị vật chất phụ thuộc vào:

o Địa điểm trên đó có tài sản: Khả năng sinh lời của địa điểm càng cao thì giá trị của tài sản càng cao

o Khu vực môi trường: tài sản đất đai nhà cửa ở thành phố thì có giá gấp nhiều lầ so với nông thôn

o Các đặc điểm về vị trí và các công trình xây dựng: tài sản đất đai nhà cửa ở vào vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả năng sinh lợi lớn và giá trị cao

Các yếu tố về tình trạng pháp lý và pháp luật

Các yếu tố tác động đến việc xác định giá trị tài sản thông qua các nhân tố sau:

-Xác định quyền sở hữu của tài sản là chủ sở hữu hay thuê

-Các tình trạng về quyền lợi đối với tài sản

-Dự dịnh và sự kiểm soát hợp pháp đối tài sản

Các yếu tố khác

Các yếu tố khác tác động đến giá trị tài sản, gồm có:

-Các quan hệ lịch sử của tài sản

-Những ảnh hưởng của xã hội học và tâm lý học tác động đến việc định giá tài sản

d) Sự khác nhau giữa thẩm định giá và phân tích đầu tư

Thẩm định giá bất động sản là:

 Làm cố định một mức giá, bao gồm việc ước tính giá trị thị trường mở hay dự đoán mức giá bán có nhiều khả năng nhất

 Đánh giá mức giá mà tại đó một tài sản có khả năng bán được nếu đưa vào chào bán ở thị mở.

 Trong khi tiến hành thẩm định cần phải cân nhắc những điều kiện của thị trường thịnh hành Loại bỏ những ảnh hưởng đặc biệt từ cả người bán lẫn người mua Khi đó thái độ nhận thức về thị trường của người thẩm định là rất quan trọng

Phân tích đầu tư:

 Phân tích đầu tư là sự ước tính một đầu tư không cần thiết dựa trên

cơ sở thị trường Ước tính đầu tư đối với một cá nhân có cân nhắc đến những hoàn cảnh đặc biệt của người đó, trong khi đó các nhận thức về thị trường là không cần thiết cho việc phân tích đầu tư

 Phân tích đầu tư có thể dưới hình thức một sự đánh giá, hay một tỷ lệ lãi trên toàn bộ vốn đầu tư

2 Vai trò, nhiệm vụ và phẩm chất cần thiết đối với nhà thẩm định giá

a) Vai trò và nhiệm vụ của nhà thẩm định giá

Các đặc trưng tiêu biểu công việc của nhà thẩm định giá là:

Xác định giá trị thị trường của tài sản

Các nhà thẩm định giá được đào tạo cho yêu cầu định giá các tài sản, đặc biệt đòi hỏi nhà thẩm định giá cần thiết phải có sự hiểu biết và thành thạo về mối quan hệ pháp lý đối với tài sản, về kỹ thuật xây dựng, về các đặc tính nổi bật và duy nhất để phục vụ cho việc xác định được giá trị tài sản Do đó một người không phải chuyên nghiệp sẽ không có khả năng để đánh giá và thấu hiểu được

Là người cố vấn cho các nhà đầu tư

Thẩm định giá và các báo cáo thẩm định là nhằm cung cấp cho người khác sử dụng (không phải là các nhà thẩm định sử dụng), như là một cơ sở giúp họ ra các quyết định liệu có nên hành động hay không, ví dụ liệu có nên mua hay không mua, cho vay hay không cho vay, mua hay phát triển…

Thẩm định giá ảnh hưởng đến những quyết định liên quan đến tổng số tiền lớn Vì vậy, mỗi một công việc thẩm định là một dự án nghiên cứu cần sự thận trọng và kỷ năng chuyên nghiệp.

Do các đặc trưng trên mà nhà thẩm định giá có một trách nhiệm lớn đối với cộng đồng xã hội, đòi hỏi họ phải có đạo đức vào tinh thần trách nhiệm pháp lý chuyên nghiệp cao

b) Những phẩm chất cần thiết đòi hỏi đối với một nhà thẩm định giá

Ở nhiều nước có quy định pháp lý cụ thể đối với những người hành nghề thẩm định giá Nói chung, nhà thẩm định phải là người có hạnh kiểm tốt và chứng minh được rằng:

 Họ đã có bằng đại học thích hợp hoặc có bằng chuyên môn sau đại học, và ít nhất đã có kinh nghiệm tích lũy qua hai năm công tác Đồng thời họ chứng minh được họ đã duy trì và nâng cao kiến thức chuyên môn họ thông qua việc thường xuyên theo các chương trình đào tạo;

 Họ có kiến thức và kinh nghiệm trong việc đánh giá các tài sản cố định ở địa phương và phân loại tài sản;

 Họ đáp ứng các yêu cầu về pháp lý, quy định, đạo đức và giao kèo hợp đồng có liên quan đến công việc

 Họ có khẳ năng bồi thường nghề nghiệp thích đáng đối với trách nhiệm phải gánh chịu liên trong mỗi sự việc

Các tổ chức thẩm định giá quốc tế như Uûy ban chuẩn mực thẩm định giá quốc tế (IVSC), Hiệp hội những nhà thẩm định giá châu Aâu (TEGOVA), Hiệp hội thẩm định giá châu Á (AVA) cho rằng trong cac nước không có trình độ học vấn thích hợp, thì chấp nhận một nhà thẩm định giá của nước đó phải trãi qua kinh nghiệm ít nhất 7 năm công tác, và:

- Được đào tạo đầy đủ, hoặc

- Là thành viên của cơ quan chuyên nghiệp được công nhận có liên quan tới thẩm định giá tài sản cố định, hoặc:

- Được chỉ định bởi tòa án hoặc một cơ quan có thẩm quyền khác tương đương, và

- Họ đã duy trì và nâng cao kiến thức nghề nghiệp chuyên môn, đạt dược bằng kinh nghiệm thực tiễn và bằng cách tham gia chương trình đào tạo thích hợp

Ở một số nước hiện nay vẫn còn những hạn chế về pháp lý hoặc tập quán khác nhau đối với việc cấp chứng chỉ hoặc cấp giấy phép hành nghề cho các nhà thẩm định giá

Quan điểm chung trên thế giới hiện nay là cần phải có ít nhất 3 năm giáo dục và đào tạo chuyên môn để đạt được trình độ cần thiết cho nghề thẩm định giá Và nhà thẩm định giá phải có phẩm chất sau:

• Công bằng và nổ lực làm việc hết sức mình

• Tinh thông nghiệp vụ

• Có năng lực, theo ịp với sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và các kỹ thật đánh giá, điều kiện pháp lý mới

• Có đạo đức, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật, có tinh thần trách nhiệm cao đối với khách hàng

c) Đăng ký các nhà thẩm định giá

Tất cả các nhà thẩm định giá muốn hoạt động đều phải được đăng theo đạo luật ban nành ở mỗi nước

Thông thường, người muốn được đăng ký phải có bằng cấp về nghề thẩm định giá, phải trãi qua làm việc hai năm dưới một nhà thẩm định giá đã được đăng ký, và vượt qua được cuộc kiểm tra về năng lực nghề nghiệp Sau khi đạt được các điều trên, anh ta được đăng ký và có thể hoạt động như một nhà thẩm định giá trong chính phủ hoặc khu vực tư nhân, trong công ty hoặc ở các trường đại học

Bảo vệ khách hàng

Việc đăng ký các nhà thẩm định giá là để đảm bảo rằng khi thuê các nhà thẩm định giá trong hoạt động của họ sẽ có được dịch vụ tốt nhất Nếu khách hàng không hài lòng với dịch vụ được cung cấp, hoặc thấy người thẩm định giá làm việc cẩu thả thì họ có thể phản ánh với Hội đồng thẩm định giá để có biện pháp kỷ luật Hội đồng có biện pháp kỷ luật Hội đồng có thể xử lý những hà thẩm định đã được đăng ký nếu họ không tuân theo đầy đủ những quy định về đạo đức

Bảo vệ những nhà thẩm định giá đã được đăng ký

Chỉ có những nhà thẩm định giá đã được đăng ký mới được quyền thẩm định giá và thu lệ phí Nếu có một ai đó không phải là nhà thẩm định giá có đăng ký mà tiến hành thẩm định giá và thu lệ phí, thì người đó bị coi là vi phạm đạo luật về thẩm định giá, và sẽ bị xử lý theo pháp luật

d) Cấp độ hoạt động của thẩm định giá

Trong công tác thẩm định giá có 3 cấp độ hoạt động

Cấp độ đầu tiên – quần chúng nói chung

Những người sử dụng, sở hữu và đầu tư vào bất động sản cho sự cần thiết của công việc kinh doanh và ở cá nhân Các quyết định về hỏi giá và thế chấp, các hợp đồng cho thuê, các chương bảo hiểm, các dự tính vẽ mẩu lại, các dự án khôi phục hoặc hiện đại hóa… và các hoạt động khác đòi hỏi một số tiền lớn

Cá nhân những người này có tự quyết định, nhưng sẽ không có lợi nếu như người này không được đào tạo chính quy, khả năng và năng lực có hạn của người đó có thể trở thành một vấn đề Thông thường thì không cần thiết đến việc thẩm định giá chính thức, nhưng trong nhiều trường hợp, đặc biệt khi cóliên quan đến bên thứ ba thì cần thiết đến hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp

Cấp độ thứ hai – những người trong nghề về bất động sản

Cấp độ này liên quan đến những người trong nghề về bất động sản nói chung, chẳng hạn như những người bán hàng, những nhà đầu tư, những người phân phối nhỏ, những nhà xây dựng, những nhà quản lý tài sản.

Những người này có thể không phải là những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp, tuy nhiên họ giải quyết vấn đề liên quan đến tới bất động sản như là một phần công việc của họ Thông thường họ được hỏi ý kiến về trị giá bất động sản và rõ ràng là họ đưa ra ý kiến phụ thuộc vào trình độ giới hạn của họ Họ phải nhận thức hạn chế của họ để nhận biết những trường hợp mà trong đó họ không có năng lực và trình độ để làm Trong những trường hợp đó, họ nên yêu cầu nhà thẩm định giá chuyên nghiệp

Cấp độ thứ ba – những nhà thẩm định giá chuyên ngiệp

Ở hầu hết các nước, những nhà thẩm định giá là những người có đủ tư cách về kiến thức, về kỹ năng nghề nghiệp và tính liêm chính Họ là những người chuyên nghiệp được bổ nhiệm và thuộc các tổ chức chuyên nghiệp Ở nhiều nước có quy định pháp luật, công nhận những người có đủ trình độ để được bổ nhiệm hợp pháp là “Nhà thẩm định đã đăng ký”, “Nhà thẩm định đã tuyên thệ”, “Nhà thẩm định đã được phê duyệt”

Ở Austrialia trong những năm qua có hai nhóm hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp trong khu vực công cộng và khu vực tư nhân Trong những năm sau sự phân biệt ranh giới giữa hai khu vực đã giảm do hoạt động tư nhân hóa của chính phủ Những lĩnh vực chung của hoạt động chuyên nghiệp bao gồm:

♦ Những nhà thẩm định giá trong khu vực công cộng: bao gồm việc đánh giá bồi thường, thuế đất, thuế tem và quà tặng, thuế thu nhập, vay nợ của chính phủ và những việc thẩm định giá theo luật khác

♦ Những nhà thẩm định giá tư nhân: cho mua và bán, cho vay thế chấp, những phân tích khả thi, sự phát triển đất đai, báo cáo tài chính của bảng cân đối và kiểm tra các thẩm định giá theo luật

Thực tế của hệ thống kinh tế hiện đại đã làm cho hoạt động hằng ngày của các nhà thẩm định giá thuộc hai khu vực cộng và tư nhân trở nên tương đương như nhau Khi quốc gia và các chính quyền địa phương chuyển hướng vào

tư nhân hóa, chức năng của cá nhà thẩm định giá hiện nay gần như giống nhau qua toàn bộ phạm vi hoạt động của cả hai khu vực.

Phạm vi của dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp

Những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp có đủ tư cách và năng lực để hành nghề định giá trong tất cả các vấn đề về tài sản cho tất cả các mục đích Các dịch vụ đó cũng được thực hiện theo các yêu cầu như là chuyên gia làm chứng trong các vấn đề thẩm định giá đất, và trong các tòa xét xử khác nhau

Những nhà thẩm định giá cũng hoạt động kết hợp với các cố vấn pháp luật, các thanh tra, những nhà hoạch định và phát triển thành phố, đưa ra lời khuyên về các dự án phát triển, các vấn đề kinh tế của dự án xây dựng công ty, thành lập công ty,…

Những nhà thẩm định giá cũng được chính quyền địa phương và liên bang thuê thẩm định giá tài sản cho việc đánh thuế Họ cũng liên quan đến các vụ khiếu nại về thẩm định giá, thay mặt cho các chủ sở hữu tài sản

e) Năng lực của người thẩm định giá

Nhiệm vụ của người thẩm định giá là xác định giá thị trường của tài sản Thẩm định giá đầu tiên là phải thể hiện ý kiến quan điểm, không phải chỉ là tường trình sự việc Việc thể hiện quan điểm chỉ có giá khi có lý do xác đáng Những bước dẫn tới việc thẩm định giá phải lôgic, và mọi chứng cớ của thẩm định giá phải tìm cách ghi chép đúng mực và giữ lại những hồ sơ và bản sao báo cáo cuối cùng cho khách hàng Những bước đi lôgic và kiểm tra thực tế là mối quan hệ tâm chính của nhà thẩm định giá

Năng lực của nhà thẩm định giá có thể được đánh giá bằng khả năng của họ chứng minh việc thẩm định giá của họ là chính xác, và khả năng giải trình khi họ được triệu tập đến trước tòa án hay bất kỳ ở nơi nào khác Người thẩm định giá có kiến thức uyên thâm về tất cả các yếu tố thuộc về thẩm định giá trị tài sản, và có đầy đủ bằng cấp và kỹ năng nghề nghiệp chuyên môn Sự chính xác trong

công việc của anh ta là đáng tin cậy, thông thường trong nhiều trường hợp không cần phải kiểm tra lại.

Vai trò của thẩm định giá trong môi trường kinh tế mới

Vai trò của nhà thẩm định giá đã phát triển lớn mạnh trong những năm gần đây Môi trường kinh tế mới có nhu cầu lớn lao cho dịch vụ thẩm định giá

Ngày nay trong thời đại má vi tính, kinh tế tinh vi phức tạp đòi hỏi một nguồn dữ liệu thực tế liên tục Những nhà thẩm định giá được công nhận trên khắp thế giớinhư những nhà cung cấp số liệu tài sảnđộc lập trong cả hai khu vực nhà nước và tư nhân Ở cả hai khu vực này tài ản đều phải được đăng ký và xác định về số lượng và giá trị

2 Mục tiêu của nhà thẩm định giá

Khi có yêu cầu ước tính giá trị, loại giá trị cần tìm phải được xác định ngay từ đầu Giá trị xác định có thể là giá thị trường, giá trị thay thế, giá theo pháp luật, giá trị sản xuất , giá thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá bồi thường Sự khác biệt trong số các thuật ngữ được miêu tả trong công tác thẩm định giá ban hành trong mỗi nước, hoặc được xác định trong tiêu chuẩn thẩm định giá do Uûy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) ban hành sử dụng trên toàn cầu

Sự định giá có thể đượ yêu cầu trong rất hiều trường hợp Danh sách liệt kê dưới đây không phản ánh tất cả các mục đích sử dụng của thẩm định giá, mà nó chỉ ra một số mẩu của những họat động của thẩm định giá chuyên nghiệp

Sự chuyển nhượng quyền sở hữu

- Để hổ trợ cho người mua đặt giá chào hàng

- Để hổ trợ người bán quyết định giá bán có thể chấp nhận được

- Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi tài sản thực sự

- Để thiết lập cơ sở cho sự công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu của nhiều tài sản

- Để xác định điều kiện của giá bán cho doanh vụ dự định

Tài chính và tính dụng

- Để ước tính giá trị của vật đảm bảo thế chấp đã được đưa ra cho đề nghị vay thế chấp.

- Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết định mua thế chấp bất động sản, Trái phiếu hoặc các loại chứng khoán khác

- Để tạo cơ sở quyết định để đảm bảo một khoản vay về bất động sản

Sự bồi thường cho việc mua cưỡng bức

- Để ước tính giá thị trường trước khi mua

- Để ước tính giá thị trường của phần còn lại, sau khi mua

- Để thiết lập các đền bù đối với tài sản

Những vấn đề về thuế

- Để ước tính giá trị định mức thuế

- Để tách tài sản thành những khoản mục khấu hao như là các phần công trình xây dựng, và khoản mục không khấu hao như là đất đai, và để ước tính mức khấu hao được áp dụng

Cố vấn đầu tư và ra quyết định

- Đặt các điều khoản cho thuê

- Xác định tính khả thi của một công trình xây dựng hoặc một chương trình đào tạo

- Giúp các công ty và bên thứ ba mua nhà để chuyển nhượng cho những người làm công

- Phục vụ nhu cầu của những người bảo hiểm, và những người quản lý chính sách Tạo điều kiện thuận lợi cho sự hợp nhất các công ty bằng cách đánh giá giá trị tài sản

- Ước tính ghía trị thanh lý cho việc bán bắt buộc hoặc bán đấu giá

- Cố vấn cho khách hàng bằng việc xem xét các mục tiêu đầu tư cho họ, sự lựa chọn, những nguồn lực, các hạn chế, và thời gian biểu cho hoạt động của họ

- Khuyên các Ủy ban vùng, tòa án và các nhà hoạch định thành phố về những tác động có thể xảy ra của ành động dự định.

- Làm trọng tài giữa các đối thủ

- Xác định xu hướng cung cầu trên thị trường

- Khẳng định vị thế của thị trường bất động sản

Thẩm định giá cho các mục đích chính quyền.

Dù để mua, bán, thuê mướn hoặc cho các mục đích công đồng,các giao dịch về tài sản của khu vực chính quyền đều đòi hỏi mức độ chuyên môn giống nư các nơi khác trên thị trường Sự khéo léo trong việc ra quyết định đúng đắn sẽ phụ thuộc vào sự hiểu biết toàn vẹn các khuynh hướng hiện hành, về luật pháp và các vấn đề như là danh là danh sách di tích lịch sử và các địa chỉ bị ô nhiễm

Báo cáo tài chính

Các chính quyền đang chịu áp lực ngày càng tăng để đảm bảo các tài sản đều được sử dụng một cách có hiệu quả Các cơ quan chính quyền chịu trách nhiệm về thành tích hoạt động của họ bằng cách so sánh với các cơ quan khác và các đơn vị tư nhân Việc thực hiện phương pháp kế toán tích lũy đòi hỏi phải có sổ ghi tài sản chính xác, phương pháp thẩm địn giá thích hợp và sự cần thiết phải theo đúng các yêu cầu của việc kiểm toán

Thu mua cưỡng bức

Các thương lượng trong việc thu mua cưỡng bức Được thực hiện với sự hiểu biết đầy đủ về các luật lệ liên quan Cần phải xem xét đến sự chia cắt, sự tổn thương tình cảm và các giá trị đặc biệt đối với chủ nhân Hiễn nhiên là việc này có thể dẫn đến sự kiện tụng, và điều quan trọng là cần phải có ý kiến của chuyên gia để đảm bảo quan niệm về “các điều kiện công bằng hợp lý” được duy trì, và sự bảo vệ quyền lợi của người chủ sở hữu được hữu hiệu

Các mục đích đánh thuế

Khi xác định giá trị cho mục đích dùng để đánh thuế, điều quan trọng là văn kiện định giá phải được soạn thảo theo đúng các luật lệ thích hợp Các định

nghĩa của giá trị cần phải được hiểu và thi hành một cách đồng nhất Để đạt được hiểu quả và sự công bằng, văn kiện định giá cần phải được soạn thảo theo kỹ thuật định giá mới nhất.

Thẩm định để thuê mướn

Hầu như bất cứ tổ chức nào, vào một lúc nào đấy, cũng có liên quan đến việc thuê mướn, dù là với tư cách là người thuê hay người chủ Có thể là việc sử dụng có tính thương mại, kỹ nghệ hay gia cư như trên thị trường thue mướn thông thường, hoặc với một cơ sở có công dụng đặc biệt nào đó trên thị trường không có cái tương tự

Ngày nay thị trường ngày càng trơ ûnên phức tạp, người thuê và người chủ cần phải có sự cố vấn của chuyên gia để có được vị trí tốt nhất trong việc thương lượng, soạn thảo và diễn giải hợp đồng và so sánh các đề nghị

Các quyết định cần phải được đạt đến không những vào lúc bắt đầu hợp đồng, mà còn vào lúc tái xét hợp đồng lúc thi hành các sự lựa chọn Tất cả các chuyện này đều có thể dẫn đến việc kiện tụng Do đó, cần phải có khả năng chuyên môn để giải quyết

Những loại vấn đề có thể nảy sinh ra là:

- Sự so sánh giữa giá thuê đề nghị cho những cơ sở đang xem xét với giá thuê phổ biến trên thị trường

- Aûnh hưởng của các khuynh hướng trên thị trường

- Sự hiểu biết toàn vẹn các điều khoản hợp đồngsẽ có ảnh hưởng đến giá cả thuê mướn Nói rộng ra từ những vấn đề đơn giản như trách nhiệm chi tiền thêm cho những trang bị thêm, tác động của những điều khỏan của sự phục hồi

- Khả năng so sánh những đề nghị thuê giống nhau, có thể bao gồm thời hạn thuê khác nhau, các khuyến khích như là một giai đoạn thuê không phải trả phí, việc gắn thêm trang thiết bị, hay là sự cố định giá mặc dù có biến động của thị trườmg bên ngòai

- Một nền tảng vững chắc và công bằng cho việc ấn định giá thuê cho những tài sản có mục đích đặc biệt

- Một phương pháp thống nhất trên toàn quốc cho tất cả các công tác địng giá

- Các báo cáo bao hàm quá trình sự việc, lý do và các bằng chứng để giúp cho việc thương lượng và ra quyết định.

Thẩm định giá cho máy móc thiết bị.

Khi xem xét giá trị tài sản cho các mục đích làm báo cáo tài chính, bảo hiểm hoặc thuế khóa, điều hủ yếu là sự định giá máy móc và thiết bị phải chính xác và cập nhật hóa và đáp ứng các tiêu chuẩn kế toán Các nguyên tắc là giống nhau dù là thuộc chính quyền; các tổ chức hay cơ quan công quyền hoặc thuộc lĩnh vực tư nhân

Sự định giá các tài sản đòi hỏi sổ sách ghi tài sản phải có đầy đủ chi tiết, phải được cập nhật và đựơc xác nhận một cách đồng nhất

Thẩm định giá để bảo hiểm

Việc quản lý rủi ro càng trở nên quan trọng vì các tổ chức kinh doanh nói chung thường hay phải đối phó với khả năng có thể bị thưa kiện, hoặc những trường hợp quỹ để thay thế các tài sản có thể bị sử dụng cho các mục đích khác ưu tiên hơn Điều này có xảy ra giống nhau trong cả hai lĩnh vực công và tư

Trong quá khứ, các chi phí lịch sử thường tăng hay giảm một cách tùy tiện, có đủ cho mục đích bảo hiểm Tuy nhiên điều này có thể dẫn đến việc bảo hiểm dưới mức nếu lấy trung bình của các điều khoản hợp đồng Thí dụ trong thường hợp các công thình xây dựng, các chi phí có thể không bao gồmcác điều khoản làm tăng giảm khối lượng, việc phá dở và di chuyển dọn dẹp hiện trường, các phí nghề nghiệp và chậm chễ trong việc cấp giấy phép, tất cả các điều này có thể cộng thêm 50% vào chi phí cơ bản

Thẩm định giá cho báo cáo tài chính

Hiện đang có nhu cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấp các báo cáo đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, và về tình hình tài chính cho chính quyền hoặc cho các cổ đông Các tổ chức đang bị thách thức phải so sánh thành tích hoạt động tài chính với những tiêu chuẩn của giới thương mại Thành tích hoạt động trong lĩnh vực này có thể làm cho các tổ chức khu vực công cộng được giữ lại, hợp lý hóa hoặc thương mại hóa

Thẩm định giá đầu tư và danh sách vốn đầu tư

Sự hoạt động của các tài sản ngày càng trở nên thiết yếu cho tương lai của các tổ chức, dù là dưới hình thức lợi tức trực tiếp trên tiền đầu tư, các giá trị trong bản quyết toán, hoặc chi của một đơn vị kinh doanh Điều quan trọng là nó phản ánh các tiềm năng hiện tại hay tương lai của chúng, và khi quyết định sử dụng các tài sản thì đã biết rõ các hậu quả có thể xảy ra

Những vấn đề có thể phát sinh bao gồm:

Thẩm định giá vốn đầu tư

Các người chủ sở hữu và các nhà đầu tư không thế chấp nhận lời khuyên suy đoán trong quá khứ, mà đòi hỏi phải có sự phân tích tỷ mỷ hơn nhiều để đi đến các quyết định Bảng các dòng tiền mặt hiện tại là bắt buộc phải có để đánh giá khả năng phát triển tương lai, cũng như là nhu cầu phải nghiên cứu cặn kẽ các chiều hướng của thị trường Sự chính xác tỷ lệ lãi nội bộ là rất quan trọng đối với người quản lý tài sản, là những người phải chịu trách nhiệm về những quyết định của họ

Thẩm định giá danh sách vốn đầu tư

Những vấn đề nguyên tắc gồm sự đồng nhất của việc báo cáo về định giá, và sự diễn giải các tiêu chuẩn kế toán cho mục đích kiểm toán Điều này có thể xếp loại từ giá trị thị trường đến giá trị hiện tại, hay giá trị sử dụng đặc biệt đối với nhười chủ sở hữu Các quyết định cũng cần được làm thường xuyên và bao gồm sự thẩm định giá danh sách vốn đầu tư

Các nghiên cứu tính khả thi

Câu thành ngữ “Bạn lấy ra được cái gì bạn bỏ vào” thể hiện được những vấn đề phát sinh từ sự nghiên cứu khả thi không phản ánh được mức cung và cầu trong tương lai, và các khuynh huớng của thị trường Muốn có quyết định đúng đắn đòi hỏi những nghiên cứu khả thi phải giải quyết tất cả mọi khía cạnh của sự phát triển, được hổ trợ bởi các phân tích nhạy bén

Các nhà thẩm định giá có đầy đủ khả năng chuyên môn để thực hiện hiện các dự án danh sách vốn đầu tư lớn nhất trải rộng trên toàn quốc bắt đầu từ

giai đoạn đặt kế hoạch cho đến khi hoàn tất Họ có đầy đủ thông tin và tính trung thực để có thể giúp bạn có được một quyết định đúng đắn về đầu tư.

Thẩm định giá để mua bán

Đối với bất kỳ cơ sở kinh doanh nào, bất động sản là phần tài sản rất quan trọng Chúng cung cấp nơi làm việc, nơi ăn ở hoặc sinh ra lợi tức như một sự đầu tư Khômg may là bất động sản thường không linh hoạt, và các thay đổi của các tình huống bên ngòai đòi hỏi những quyết định cần có sự nghiên cứu sâu rộng

Điều này thường áp dụng cho các tài sản thuộc các cấp chính quyền, các

cơ quan của chính phủ hay của tư nhân

Khi có nhu cầu cần thiết thay đổi, các công trình xây dựng sẽ trở nên lỗi thời, sự mở rộng thái quá các cơ sở hiện tại, và sự dự kiến đầu tư cũng thay đổi Các cơ sở kinh doanh phải đưa ra những quyết định liên đến việc mua bán Đây là lúc cần đến lời khuyên hữu ích của các cố vấn chuyên nghiệp

Những yếu tố thiết yếu hổ trợ cho công việc cố vấn chuyên nghiệp bao gồm:

- Một kho dữ liệu lớn về mua bán

- Kiến thức và sự hiểu biết về các giá trị của thị trường liên quan

- Tác động của các chiều hướng của thị trường tương lai

- Sự hiểu biết về mục đích mà thẩm định giá yêu cầu và sự tinh thông nghề nghiệp để chọn được các nguyên tắc đúng đắn cho việc thẩm định giá

- Sự hiểu biết về các tác động vào giá trị của việc qui hoạch, về danh sách các công trình có giá trị bảo tồn, về cá giá trị được quan tâm ngày càng nhiều như các địa điểm bị ô nhiễm

- Một phương pháp thẩm định giá trên toàn quốc

- Các báo cáo chứa đựng bối cảnh, lập luận và các bằng chứng giúp cho các thương lượng và đưa ra các quyết định Lời khuyên của các cố vấn sẽ đem

lại việc tiết kiệm tiền bạc, và các quyết định được đưa ra rheo lời khuyên nhu vậy là hoàn toàn độc lập và được bảo mật.

Thẩm định giá cho mục đích đánh thuế

Tài sản luôn là yếu tố cơ bản để tạo ra doanh thu, tài sản sở hữu càng lớn thì khả năng đóng góp tạo ra doanh thu càng cao

Thẩm định giá cho mục đích thuế khoá cung cấp dịch vụ cho chính phủ qua các văn phòng thuế vụ trong những lĩnh vực:

- Thuế lợi tức

- Thuế công ty

- Thuế trên lãi vốn

- Thuế tem khi chuyển nhượng tài sản

- Thuế thổ trạch

Thẩm định giá cho mục đích cổ phần hóa, tư nhân hóa các danh nghiệp nhà nước.

Chính phủ nhiều nước dã tiến hành công việc cổ phần hóa, tư nhân hóa các danh nghiệp nhà nước Thẩm định giá có nhiệm vụ tiến hành thẩm giá bất động sản, bao gồm các máy móc thiết bị của các doanh nghiệp để phục vụ cho chủ chương của chính phủ

Các nhà thẩm định giá còn thực hiện công việc thẩm định giá để đăng ký cổ phần mới cho công ty muốn bán cổ phần cho công chúng, đặc biệt khi bất động sản là bộ phận tài sản của công ty

4 Thẩm định giá đối với vật đảm bảo vay nợ, đồ cầm cố và giấy nợ

Nhằm cung cấp cơ sở để cho các nhà thẩm định giá có thể thực hiện cá hoạt động thẩm định phục vụ cho các tổ chức cho vay, hoặc các tổ chức thực hiện việc cấp vốn cần được đảmbảo bằng tài sản cố định cụ thể, chứ không phải là tín dụng thông thường của một cá nhân hay một doanh nghiệp

Các tác động chính của thẩm định giá trong trường hợp này là:

Để ước tính giá trị của một vật đảm bảo thế chấp đã được đưa ra cho đề nghị vay thế chấp

Để tạo cơ sở cho quyết định để đảm bảo một khoản vay về bất động sản.Để cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để quyết định mua thế chấp bất động sản, trái phiếu hoặc các loại chứng khoán khác.

5 Thẩm định giá cho báo cáo tài chính và kế toán liên quan.

Nhu cầu xãhội đang có áp lực ngày càng tăng lên, đòi hỏi các tổ chức phải sử dụng tài sản một cách có hiệu quả,phải cung cấp báo cáo đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, và về tình hình tài chính cho chính quyền hoặc cho cáccổ đông Các tổ chức đang bị thách thức phải so sánh hoạt động tài chính với những tiêu chuẩn của giới thương mại Các cơ quan chính quyền chịu trách nhiệm về thành tích hoạt động của họ bằng cách so sánh với các cơ quan khác và với các đơn vị tư nhân Thành tích hoạt động trong các lĩnh vực này có thể làm cho các tổ chức khu vực công cộng được giữ lại, được hợp lý hóa hoặc thương mại hóa

Việc thiệc hiện phương pháp kế tóan tích lũy đòi hỏi phải có sổ ghi tài sản chính xác, phương pháp thẩm định giá thích hợp, và sự cần thiết phải đúng theo các yêu cầu của việc kiểm toán

Những bước thiết yếu cần thiết phải thực hiện đáp ứng có hiệu quả cho sự kiểm soát ngày càng tăng này là:

Nhận diện các tài sản của chính mình và các nhiệm vụ của chúng

− Xác định giá của các tài sản cố định

− Xác định xem những tài sản này có được sử dụng với vai trò phục vụ hữu hiệu cho cộng đồng hay không

− Biết giá trị tổng quát của toàn bộ cơ sở kinh doanh

Các cơ quan giải quyết tốt các câu hỏi này cần được chẩn bị tốt hơn để đáp ứng yêu cầu cạnh tranh của thị trường thương mại, sụ khắc khe của phương pháp kế toán tích lũy và báo tài chính khác

Quan trọng hơn nữa là tổng giá trị của một tổ chức, sau khi xác định được, cần phải được phân tích ra thành nhiều loại tài sản khác nhau Sự phân chia ra thành những chương mục tài chính khác nhau tài chính khác nhau này sẽ trở nên

quan trọng trong việc xác định tỷ lệ lợi tức và cơ cấu vốn đầu tư và sự sử dụng tài sản trong tương lai.

Sự liên tục thẩm định giá tài sản là cần thiết cho việc:

¯ Theo dõi và báo thành tích hoạt động của bộ máy quản lý

¯ Đặt kế hoạch để sử dụng tốt tài sản

¯ Đảm bảo sự vững chắc liên tục về mặt tài chính

¯ Quyết định về hướng đi tương lai của các tổ chức về khu vực công cộng

Các nhà thẩmđịnh giá khi tiến hành thẩmđịnh giá đối với vật đảm bảo nợ vay,đồ cầm cố và giấy nợ,họ cần thiết phải tuân theo những chỉ dẫn trong tiêu chuẩn thứ tư của Ủy ban thẩm định giá tài sản quốc tế (TIAVSC), có nội dung như sau:

II TIÊU CHUẨN THỨ 4 CỦA TIAVSC

Thẩm định giá đối với vật đảm bảo nợ vay, đồ cầm cố và giấy nợ

1 Mở đầu

a) Tiêu chuẩn thứ tư cung cấp cơ sở để cho nhàthẩm định giá có thể thực hiện các hoạt động thẩm định phục vụ cho các tổ chức cho vay, hoặc các tổ chức thực hiện việc cấp vốn cần được bảo đảm bằng tài sản cố định cụ thể chứ không phải tín dụng thông thường của một ca ùnhân hay một doanh nghiệp Các nhà thẩm định giá có thể còn tư vấn cho các lĩnh vực khác, song tiêu chuẩn này chỉ sử dụng cho thẩm định giá tài sản, cho vật đảm bảo nợ,đồ cầm cố và giấy nợ

b) Nhiều kế hoạch tài chính đảm bảo bởi những tài sản cụ thể Vật đảm bảo cho một khoản vay,đồ cầm cố hay những giấy nợ trong những quan hệ tài chính khác có thể được xác định ở một mức độ rộng hơn Trong một số trường hợp giá trị ròng của một doanh nghiệp được dùng làm vật đảm bảo ma økhông cần một tài sản cụ thể Các nhà thẩmđịnh giá thường dùng giá trị thị trường khi đánh giá những tài sản cụ thể dùng để đảm bảo cho các khoản vay tài chính

c) Mặt dù các tài sản khác nhau về vị trí, lợi ích sử dụng,thời gian đã sử dụng và những yếu tố khác, những nguyên tắc của thẩm định phải có tính thống nhất Điều quan trọng là các nhà thẩm định giá phải áp dụng thống nhất những nguyên tắc thẩm định trong phạm vi khuôn khổ của những tiêu chuẩn này, tiến hành một cách khách quan việc thẩm định phù hợp với yêu cầu và hiểu biết của những người sử dụng kết quả thẩm định.

2 Phạm vi

Tiêu chuẩn này áp cho tất cả các tình huống khi mà các nhà thẩm định giá cần phài tư vấn hoặc báo cáo cho những tổ chức cho vay hoặc là những người cung cấp vốn vay khác khi mà mục tiêu của thẩm định giá có liên quan đến các khoản vay, đồ cầm cố hoặc giấy nợ

III THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN

A Tổng quan về thị trường tài sản

1 Định nghĩa về bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại

Bất động sản ám chỉ đến đất đai và tất cả các công trình xây dựng một cách vĩnh viễn trên khu đất, bao gồm cả công trình phương tiện cống rãnh thoát nước và các hạng mục công trình cố định khác

2 Quyền lợi đối với bất động sản

Có nhiều loại hình quyền lợi đối với bất động sản, dưới đây là những loại hình phổ biến nhất

a) Đối với đất đai: có ba loại hình chiếm giữ

• Sở hữu vĩnh viễn: sở hữu đất đai được ghi nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu Đây là hình thức sở hữu cao nhất

• Thuê có hợp đồng Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn có thể được đem cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn

• Quyền sử dụng đất Tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưng thường gắn liền với hoạt động nào đó trên vùng đất đã thuê.

b) Đối với các công trình trên đất đai

• Sở hữu vĩnh viễn Khi chủ sở hữu đất còn sở hữu luôn các công trình trên vùng đất ấy

• Thuê có hợp đồng khi các đối tác thứ ba thuê các công trình nằm trên vùng đất ấy

3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là “địa điểm” tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau

Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm thị trường chính thức, và nó được thể hiện bởi con số cung và cầu

Những người bán và những người mua có thể cùng ở một địa điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên lạc với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc Giá cả hàng hóa bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản

4 Các đặc trưng của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có những đặc trưng sau:

• Không có thị trường trung tâm

• Tính không công khai của thị trường làm cho các thông tin về giá cả rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường

• Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường đất mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa, biến động của giá đất thường biến động hơn giá hàng hóa

5 Các khu vực của thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản thường được phân chia theo khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường văn phòng, thị trường các cửa hàng bán lẻ, thị trường công nghiệp và thị trường các tài sản đặc biệt khác

a)Thị trường nhà ở

 Thị trường nhà ở thuộc khu vực tư nhân thường có hai loại:

+ Loại thứ nhất là những nhà ở gắn liền với đất đai bao gồm:

• Những căn nhà riêng biệt hoặc nữa riêng biệt, và những dãy nhà xây cùng một kiểu Những kiểu nhà này được đầu tư nhiều, nói chung có sẵn, được sử dụng phổ biến cho những người chủ sở hữu cư trú

• Những căn nhà riêng biệt ở vị trí tốt, có tiền thuê cao, sử dụng phổ biến cho các công ty

+ Loại thứ hai là những khu chung cư, là hình thức đầu tư phổ biến

 Thị trường nhà ở thuộc khu vực công cộng là những nhà ở công cộng, có nhiều phòng với kích thước khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu của các nhóm người có thu nhập thấp

b)Thị trường văn phòng: các văn phòng tốt nhất được định vị tại các khu vực trung tâm kinh doanh

c)Thị trường cửa hàng bán lẻ: giá trị của cửa hàng phụ thuộc vào kiểu cách hấp dẫn, bài trí thuận tiện và chất lượng của môi trường xung quanh

d)Thị trường công nghiệp:việc thiết kế và xây dựng trong thị trường này nhằm hướng đến thõa mãn nhu cầu của người sử dụng Nó không phải là sự đầu tư chung, mà thông thường là của mgười chủ sở hữu sử dụng Giá trị của thị trường phụ thuộc vào dung lượng hoạt động công nghiệp, và khả năng sẵn có về cung cấp lao động, vật tư và thị trường

e)Thị trường tài sản đặc biệt: thông thường xây theo tập quán để đáp ứng những yêu cầu của người chủ sở hữu như là: các xưởng đóng tàu, nhà máy hóa dầu, trạm xăng, trung tâm giải trí…

B Tổng quan về phương pháp thẩm định giá bất động sản

Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản bao gồm:

 Phương pháp so sánh trực tiếp

 Phương pháp chi phí

 Phương pháp thặng dư

 Phương pháp thu nhập

• Phương pháp thu nhập truyền thống

• Các kỹ thuật luồng tiền chiết khấu

 Phương pháp lợi nhuận

Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá, không có phương pháp nào chính xác riêng rẻ, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Việc xác định các phương pháp tyhích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:

• Thuộc tính của tài sản

• Sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường

• Mục đích và mục tiêu của việc thẩm định giá

1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp thường dùng nhất để đánh giá tài sản

Phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng gía trị thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của tài sản đã mua bán

Mục tiêu của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và giống nhau so với tài sản đối tượng định giá, và tiến hành những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng

a) Các nguyên tắc

 Thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích như nhau

 Sự đóng góp: quá trình điều chỉnh có ước tính sự ham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường

b) Các bước tiếp cận của phương pháp so sánh trực tiếp

 Tìm kiếm những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể

so sánh với tài sản đối tương định giávề các mặt: kiểu cách, điều kiện, vị trí,…

 Tiến hành điều tra khu vực của tài sản đối tượng thẩm định và tài sản có khả năng so sánh, để xác định giá của so sánh gầ gũi nhất – từ 3 đến 6 khả năng

 Phân tích các giá bán và điều chỉnh những sự khác nhau giữa các giá bán có thể so sánh với tài sản đối tượng thẩm định giá

 Tiến đến ước tính giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá dựa trên

cơ sở các giá bán được điều chỉnh

c) Các yếu tố so sánh

 Các đặc điểm của tài sản: kích cỡ, kiểu loại, sự sắp xếp, số lượng các phòng, tuổi,…

 Yếu tố địa điểm: môi trường, khu vực sử dụng đất, …

 Thời gian bán

 Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều khoản như nguồn tài chính, các điều kiện như việc bán cưỡng ép, người bán tự nguyện và người mua tự nguyện

d) Những hạn chế và điều kiện cần có của phương pháp so sánh trực tiếp

Hạn chế

 Cần thiết phải có thông tin

 Các dữ liệu thường mang tính lịch sử: đây là điều kiện không thể tránh khỏi Trong điều kiện thị trường biến động Những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.

Các điều kiện cần thiết

 Chất lượng của thông tin phải cao

 Thông tin thu thập được là có thể so sánh được

 Trong trường hợp những cuộc mua bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính đặc biệt của tài được xem xét, điều này sẽ gây ảnh hưởng của phương pháp này

 Thị trường cần phải ổn định

2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá được dựa trên cơ sở lập luận là một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý thì sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất hoặc xây dựng công trình có cùng một sự lợi ích tương tự

Phương pháp này chủ yếu dựa trên phương pháp thay thế, mà giả định rằng giá trị của tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế

a) Cách tiếp cận phương pháp chi phí

 Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó là đất trống Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

 Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất

 Quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ của các công trình hiện có trên miếng đất

 Khấu trừ khoảng khấu hao tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được một chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao

 Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.

Bảng tóm tắt mẩu thẩm định giá theo phương pháp chi phí

Giá trị thị trường của miếng đất trống

+ Chi phí hiện tại của các công trình xây

= Giá trị thị trường của tài sản

b) Những hạn chế của phương pháp chi phí

 Do phương pháp chi phí dựa vào những dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã nói đến ở phần trên cũng đúng đối với phương pháp chi phí

 Chi phí không bằng với gía trị, và chi phí không tạo ra giá trị

 Phương pháp chi phí sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc bằng giá trị toàn bộ

 Người thẩm định giá cần phải thông thạo kỹ thật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này

3 Phương pháp thặng dư

Một tài sản được coi là tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần của giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó

Có ba ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:

• Có một miếng đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó