III. THẨMĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN A Tổng quan về thị trường tài sản
5. Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận của thẩm định giá được sử dụng cho những tài sản đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu bĩng và những tài sản khác mà việc so sánh tài sản tương tự sẽ gặp khĩ khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
Cách tiếp cận của phương pháp này là ước tính tổng các thu nhập trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra trường hợp nhập đĩ, trừ tiếp khoản lãi trên vốn mà người thuê nhà nhận được từ khoản vốn của họ, và một số tiền thưởng cơng cho người thuê nhà vì rủi ro và sự tháo vát của người đĩ.
Số dư cịn lại là số lượng được coi là hợp lý để trả cho sự thuê mướn. Giá trị tiền cho thuê ước tính khi đĩ sẽ được chuyển hĩa thành vốn theo thu hoạch nhiều năm bằng cách phân tích doanh thu của các tài sản tương tự.
a) Khuơn mẩu của thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận Khoản mục Tiền
Doanh thu
- chi phí phải gánh chịu trong thu nhập phát sinh (khơng bao gồm thuê tài sản, sữa chữa và bảo dưỡng)
- lãi trên vốn của người hưởng dụng = số dư cĩ thể phân chia được
- phần của người thuê (thường giả định là hoạt động cĩ hiệu quả)
= tổng tiền cho thuê gán cho
- thuế tài sản, sữa chữa, bảo dưỡng và bảo hiểm
= doanh thu rịng từ đất đai và nhà cửa * suất lợi tức thị trường
Giá trị thị trường tài sản
b) Những hạn chế của phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận của thẩm định giá chỉ áp dụng được đối với những tài sản mà hoạt động của nĩ cĩ tạo ra lợi nhuận.
Lợi nhuận ước tính cĩ thể sẽ khơng phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao cĩ thể là kết quả của sự làm việc chăm chỉ quá mức của người vận hành tài sản đĩ.
Muốn làm việc tốt theo phương pháp này nhà thẩm định phải cĩ kiến thức tốt về loại hình kinh doanh này, hoặc loại hình kinh doanh mà tài sản đang sử dụng.
C.Kỹ thuật thẩm định giá
Phương pháp kỹ thuật được dùng là tuỳ thuộc vào loại hình bất động sản và mục đích thẩm định. Ngành thẩm định đã phát triể được các phương pháp luận xác định giá trị bất động sản theo thị trường, thống kê theo kinh nghiệm những phương pháp hay nhất sử dụng rong các trường hợp thẩm định giá trị bất động sản như sau:
Dạng bất
động sản Phương pháp thẩm định Động lực Thước đo tương ứng Đất đai cư trú So sánh bán Thị trường đ/m2
Cơng nghiệp So sánh bán Thị trường Lợi tức cho thuê Thương mại So sánh bán Thị trường Lợi tức cho thuê Khách sạn So sánh bán
Giá trị đang hoạt động cĩ lãi
Thị trường
Phi thị trường Kết quả kinh doanh Bệnh viện So sánh bán Phân tích tài chính Chi phí thay thế khấu hao Thị trường Phi thị trường Phi thị trường
Lợi tức cho thuê Kết quả kinh doanh
Chi phí Nơng trang So sánh bán
Năng suất Thị trườngPhi thị trường đ/hađ/kg sản phẩm đ/ đơn vị dự trữ Lâm nghiệp So sánh bán Thị trường Khối lượng gỗ
Tỹ lệ chiết khấu trên thị trường Cơ sở hạ tầng
CHƯƠNG II