III. THẨMĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN A Tổng quan về thị trường tài sản
2.Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá được dựa trên cơ sở lập luận là một người mua tiềm năng cĩ đầy đủ thơng tin hợp lý thì sẽ khơng bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất hoặc xây dựng cơng trình cĩ cùng một sự lợi ích tương tự.
Phương pháp này chủ yếu dựa trên phương pháp thay thế, mà giả định rằng giá trị của tài sản hiện cĩ cĩ thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
a) Cách tiếp cận phương pháp chi phí
Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đĩ là đất trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế các cơng trình xây dựng hiện cĩ trên miếng đất.
Quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ của các cơng trình hiện cĩ trên miếng đất.
Khấu trừ khoảng khấu hao tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế các cơng trình xây dựng hiện cĩ trên miếng đất, để cĩ được một chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao.
Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của miếng đất để cĩ được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.
Bảng tĩm tắt mẩu thẩm định giá theo phương pháp chi phí
Khoản mục Đồng
Giá trị thị trường của miếng đất trống
+ Chi phí hiện tại của các cơng trình xây dựng
= Tổng giá trị của các cơng trìng xây dựng mới
- Khấu hao tích lũy trên những cơng trình hiện cĩ
= Giá trị thị trường của tài sản
b) Những hạn chế của phương pháp chi phí
Do phương pháp chi phí dựa vào những dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã nĩi đến ở phần trên cũng đúng đối với phương pháp chi phí.
Chi phí khơng bằng với gía trị, và chi phí khơng tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc bằng giá trị tồn bộ.
Người thẩm định giá cần phải thơng thạo kỹ thật xây dựng và phải cĩ đủ kinh nghiệm để cĩ thể áp dụng được phương pháp định giá này.