III. THẨMĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN A Tổng quan về thị trường tài sản
3.Phương pháp thặng dư
Một tài sản được coi là tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần của giá trị tiềm tàng cĩ thể được giải thốt bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đĩ.
Cĩ ba ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:
• Cĩ một miếng đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc cĩ khả năng đạt được sự cho phép đĩ.
• Cĩ một tài sản với cơng trình xây dựng đang tồn tại cĩ tiềm năng để nâng cấp thơng qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cãi tạo chung.
• Cĩ một tài sản với một trình xây dựng đang tồn tại mà khơng cĩ giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc cĩ khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nĩ.
1. Khái niệm và các nguyên tắc
Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá tài sản/ đất cĩ tiềm năng phát triển. Phương pháp này dựa trên nguyên tắc là giá trị vốn hiện tại của tài sản là giá trị cịn lại nhận được từ giá ước tính của sự phát triển giả định, trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đĩ.
Bảng tĩm tắt mẩu thẩm định giá theo phương pháp thặng dư như sau
Khoản mục Đồng
Tổng giá trị phát triển của sự phát triển dự kiến
- Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của người làm việc dự kiến
= Giá trị cịn lại của tài sản
Qua sự nhận thức bằng trực giác cĩ thể thấy rằng phương pháp thặng dư là sự đảo ngược của phương pháp chi phí.
2. Những hạn chế của phương pháp thặng dư
Khĩ khăn trong việc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán cĩ thể bị thay đổi tùy theo cá điều kiện của thị trường.
Giá trị cịn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và giá bán.
Cần phải cĩ kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tíonh các khoản mục khác nhau.
Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như đã giả định là tất cả các dịng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định là khơng hiện thực.
4. Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư)
Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập của thẩm định giá là giá trị thị trường của một tài sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các lợi nhuận tương lai cĩ thể nhận được từ tài sản.
Những khoản lợi nhuận tương lai đĩ nĩi chung ở dưới dạng cho thuê hoặc giá trị của vốn cho thu hồi tương lai (nghĩa là giá khi chuyển nhượng tài sản).
Quá trình chuyển đổi các dịng thu nhập rịng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết như là quá trình vốn hĩa và cĩ thể được thể hiện đơn giản như sau:
Giá trị vốn = thu nhập rịng / lãi suất vốn hĩa
Như vậy cĩ hai bộ chính cấu thành là thu nhập cĩ khả năng nhận được và lãi suất vốn hĩa.
a) Tiền thuê và lãi suất vốn hĩa
- Các chi phí như là sửa chữa và bảo dưỡng, quản lý, bảo hiểm và thuế tài sản được khấu trừ khỏi tiền cho thuê đã nhận để đạt được tiền cho thuê thực. Các thứ thua lỗ khác cũng được cho phép khấu trừ.
- Các lãi suất rủi ro, lãi suất ban đầu, và tổng lãi suất vốn hĩa, đây là các loại lãi suất gốc chung nhất sử dụng trong phương pháp thu nhập cho sự định giá các tài sản sở hữu tịan quyền.
- Thu nhập nhiều năm đối với tài sản vĩnh viễn.
- Suất lợi tức khi hồn vốn, là suất lợi tức nội tại của một đầu tư khi nĩ tiêu biểu cho suất lợi tức thực trên một đầu tư đã được đưa vào tính tốn sự tăng hoặc giảm của giá trị vốn và thu nhập.
- Suất lợi tức tương đương là suất lợi tức mục tiêu hoặc chi phí về vốn và thường được sử dụng trong đánh giá đầu tư. Đây là lợi tức bắt buộc ch một vụ đầu tư. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
b) Cách tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống
- Ước tính thu nhập trung bìng hàng năm cho một tài sản cĩ tính đến các yếu tố liên quan cĩ tác động đến thu nhập.
- Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài sản, sữa chữa, bảo hành .v.v..
- Nhận được các lãi suất vốn hĩa bằng cách phân tích các doanh số tài sản tương tự.
- Aùp dụng cơng thức vốn hĩa để tìm giá trị của tài sản.